Квартира в новостройке от договора до регистрации права

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?: Могу я не заключать договор с УК, пока не зарегистрирую право собственности?

Право собственности на квартиру в новостройке

Покупка квартиры от застройщика имеет ряд особенностей, о которых необходимо знать дольщику при приемке и оформлении жилья. В этой публикации мы подробно расскажем об этапах и сроках получения документов о собственности на новую квартиру.

В нашу компанию обратилась Елена, покупатель квартиры по договору долевого участия в строительстве. Ее интересовало, когда можно вселяться в квартиру и считается ли она собственником новостройки с момента заключения договора.

Передача квартиры собственнику

Квартира передается покупателю только после ввода дома в эксплуатацию, что подтверждается разрешением властей. Застройщик оповещает каждого покупателя о дате передачи квартиры. Дольщик должен прибыть в назначенное время для подписания акта приема-передачи.

Обратите внимание, что итоговый акт подписывается только в случае устранения всех недостатков в квартире застройщиком. О зафиксированных дефектах покупатель в присутствии представителя компании и двух свидетелей вносит в акт замечания:

• об отсутствии оборудования, предусмотренных договором долевого участия;
• установке приборов другого модельного ряда (например, счетчиков отопления);
• иные замечания.

В акте фиксируются показания счетчика на момент приемки. Оплату коммунальных услуг и электроэнергии до момента передачи квартиры владельцу производит застройщик. Если покупателя все устраивает, подписывается передаточный акт, который служит основой для регистрации собственности.

При наличии недостатков, застройщик исправляет их своими силами в согласованный срок. Если дефекты не исправлены, покупатель вправе обратиться с претензией в компанию и в суд.

Регистрация собственности

Оформление собственности считается завершенным после регистрации в отделениях Росреестра. Получение свидетельства о собственности можно поручить застройщику или юристу, либо обратиться в государственную службу самостоятельно.

Для регистрации собственности на квартиру, купленную по договору долевого строительства, потребуются:

• передаточный акт;
• паспорта всех покупателей;
• договор долевого участия, приложения и дополнения к нему;
• госпошлина (2000 руб.) оплачивается в банке;
• доверенность (при участии представителя).

В органы Росреестра застройщик направляет один раз (на регистрацию всех квартир в доме):

• технический паспорт на жилой дом;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• справку о присвоении адреса БТИ;
• план новостройки с указанием квартир и дольщиков;
• договор страхования.

Регистрация собственности в органах Росреестра по Москве осуществляется как правило в течении 12 дней. Точная дата получения свидетельства указывается в расписке, выдаваемой сотрудником госслужбы при принятии документов.

После получения свидетельства в Россреестре, дольщик считается полноправным собственником недвижимости. Имеет право распоряжаться жильем по своему усмотрению: продавать, завещать, менять, закладывать и т.д. Для регистрации по месту жительства в паспортный стол достаточно предоставить свидетельство о собственности.

Существует несколько видов договоров при покупке квартиры в новостройке , каждый из которых характерен для той или иной ситуации. Особенности приобретения по ДДУ. Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. … При заключении согласия о переуступке прав между двумя физическими лицами, их присутствие в органе регистрации будет обязательным. Оплата. После государственной регистрации , производится оплата (исключение составляет оформление через ЖСК) путем перевода денежных средств на расчетный счет застройщика.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

– Мне предстоит получение ключей в новостройке. По отзывам уже получивших, при получении ключей также дают на подпись договор с УК и бюллетень голосования для собственников. У меня вопрос: могу ли я не подписывать договор с УК, имея на руках только АПП, ведь право собственности, по словам менеджеров застройщика, можно оформить только через четыре месяца (дом еще не поставлен на кадастровый учет)? И какие услуги я обязан оплачивать, проживая в квартире, до оформления собственности на нее?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Отвечает начальник жилищного отдела «ВК Комфорт» Зарема Аблямитова:

По закону обязать заключить договор управления можно только в том случае, если управляющая организация выбрана по конкурсу. В данном случае для лиц, принявших квартиры от застройщика по акту приема-передачи либо иному акту, заключение такого договора является обязательным (ч. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ).

Если управляющая организация на текущий момент выполняет свои функции по решению застройщика (застройщик, согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, должен до проведения конкурса заключить договор управления с УО на срок не более чем на три месяца), то обязать лицо, принявшее квартиру от застройщика по акту приема-передачи, данная управляющая организация не может. Однако необходимо помнить, что отсутствие заключенного договора управления никак не исключает обязанности собственника (лица, принявшего квартиру по акту приема-передачи помещения либо иному акту от застройщика) оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Эта обязанность возникает в силу закона (ст. 153 ЖК РФ), а не договора. С даты акта приема-передачи лицо, принявшее квартиру от застройщика, обязано оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, в том числе дополнительные, в случае, если они были утверждены в конкурсной документации или если заключены договоры на оказание данных дополнительных услуг с управляющей организацией.

В случае, когда собственников не устраивает УО, выбранная по итогам конкурса, они могут провести общее собрание собственников, переизбрать управляющую организацию или выбрать иной способ управления (в виде ТСЖ или непосредственного управления собственниками, если дом небольшой). По закону это возможно в любое время, но при этом решение общего собрания будет реализовано только по истечении года действия текущего договора с управляющей организацией.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Никто не вправе Вас понуждать к подписи договора с УК. Поэтому обязательно ознакомьтесь с его условиями и решите для себя, будете Вы его подписывать или нет.

Следует обратить внимание на то, что с момента официальной передачи Вам объекта (а она может быть осуществлена только после того, как дом введен в эксплуатацию и право собственности на Вас зарегистрировано) Вы обязаны платить все коммунальные и прочие платежи (включая платежи за обслуживание дома, его ремонт, охрану, эксплуатацию и прочее) в объеме, установленном собранием собственников. Данная обязанность возникает у Вас вне зависимости от подписания или неподписания договора с УК (именно по этому пути идет судебная практика последние пять лет). Подписание договора делает Вас участником всех собраний, предоставляет право получать и истребовать информацию и документы и прочее.

С другой стороны, пока объект в эксплуатацию не введен, акт приема-передачи не подписан и собственность на Вас не оформлена, никто не вправе требовать от Вас каких бы то ни было денежных средств, если договорные обязательства отсутствуют. Более того, если застройщик Вам не передал объект в срок, то Вы имеете право взыскивать с него значительные штрафные санкции, предусмотренные законом о долевом участии в строительстве и законом о защите прав потребителей.

Суммируя вышеизложенное: попросите у застройщика (и желательно в письменном виде) документы, подтверждающие своевременное выполнение обязательств по договору. Также попросите направить Вам документы о вводе дома в эксплуатацию и акт приема-передачи. После чего, получив весь объем документов, включая договор на управление и техническую эксплуатацию с УК, ознакомьтесь с ними и решайте, в какой момент для Вас подписание данных документов будет носить желательный характер.

В случае же, если условия предлагаемого договора с УК Вас не удовлетворяют (например, содержат значительные штрафные санкции), Вы вправе отказаться от его подписания. Но при этом помните, что оплату всех платежей, установленных собранием, Вам все равно придется производить. В случае их неоплаты управляющая компания может их взыскать в судебном порядке.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента подписания передаточного акта человек несет все обязанности по содержанию и оплате жилого помещения. Подписывать договор с управляющей компанией или нет дело добровольное, но оплачивать коммунальные услуги нужно.

Что касается авансовых платежей и дополнительных видов коммунальных платежей, то здесь можно пообщаться с управляющей компанией и попробовать отказаться. По оплате основных видов коммунальных услуг лучше сразу заключать договор и подписывать передаточный акт, потому что сейчас во всех квартирах установлены счетчики на воду, и есть момент пломбировки. Пока Вы не опломбировали счетчики, Вы платите по нормативам, что в сумме получается очень недешево. Оспорить вряд ли что получится, потому что управляющая компания в добровольном порядке не решает вопрос по регулированию данных споров.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Покупатели квартир в новостройках должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В момент выдачи ключей подписывается несколько документов, в том числе и акт, в котором указаны все показания счетчиков. С этого момента ответственность за жилье, а также все расходы на его содержания несет дольщик. Оплата ЖКУ с момента регистрации права собственности распространена только на вторичном рынке: при заключении договора купли-продажи и последующей его регистрации.

Чаще всего в первые месяцы после сдачи дома в эксплуатацию в работу заступает управляющая компания, назначенная застройщиком. Через какое-то время проводится общее собрание собственников жилья, где предлагается утвердить эту УК. Также может быть объявлен открытый конкурсный отбор УК администрацией муниципалитета. Но надо заметить, что его проводят лишь в том случае, если собственники сами не смогли выбрать для новостройки обслуживающую организацию.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК дольщики подписывают договор, который будет действителен минимум один год. Если собственники не заявляют о расторжении договора с УК, он считается пролонгированным на тот же срок, что был заключен ранее.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

При получении ключей и оформлении акта приема-передачи квартиры Вы имеете право не подписывать договор с управляющей компанией, выбранной застройщиком. Согласно ФЗ № 38 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и статье 161 Жилищного кодекса, дольщики имеют право начать выбор управляющей компании еще до момента оформления права собственности на квартиры. Таким образом, будущие жильцы могут организовывать конкурс и выбрать управляющую компанию на основании четко регламентированных процедур. Через 10 дней после завершения конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех дольщиков о его результатах и условиях договора. Далее жильцам следует заключить договор с выигравшей управляющей компанией. Если они не согласны с итогами конкурса, то должны сообщить об этом администрации и составить протокол разногласий.

В том случае, если застройщик настойчиво предлагает Вам подписать договор с выбранной им управляющей компанией, можно пойти на компромисс, но при этом подготовить протокол разногласий по положениям «навязываемого» документа со ссылками на расхождение с нормами актуальных правовых актов. Тогда возможно заключение дополнительного договора с управляющей компанией.

На вопрос об оплате услуг ЖКХ до оформления права собственности на квартиру однозначного ответа не существует, поскольку многое зависит от конкретной ситуации. Для того чтобы сэкономить на этих услугах, некоторые дольщики стараются не подписывать акт приема-передачи квартиры до момента получения права собственности. Однако такой способ нежелателен, поскольку застройщик заинтересован в выполнении своих обязательств по ДДУ и может расценить подобные действия как уклонение от принятия квартиры. В связи с этим ключи могут быть переданы в одностороннем порядке.

К слову, при возникновении подобных вопросов дольщику также следует внимательно прочитать договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Если в документе указано, что после подписания акта приема-передачи жилья Вы обязаны заключить договор с управляющей компанией и оплатить определенную сумму авансом, оспорить это условие будет достаточно сложно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оформление права собственности на сданную квартиру : порядок и необходимые документы. Содержание: Оформление ДДУ. … Дача разрешения на введение новостройки в эксплуатацию муниципалитетом или субъектной комиссией.(Читайте: про оформление квартиры в собственность в новостройке ). Обратите внимание: После того, как данные условия будут соблюдены у девелопера в распоряжении 30 дней, чтобы передать квартиру её собственнику по ДДУ. … По окончанию регистрации , дольщику будет возвращен договор ДДУ и акт приёма-передачи, дополнительно будет выдана выписка из ЕГРН, которая утверждает право собственности на недвижимость.

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации .

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано.

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Так, согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на день принятия решения о признании его банкротом и выявленное или приобретённое после этого дня, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

продажа по договору уступки прав требования по ДДУ или иному договору . Заключение договора долевого участия (ДДУ) является наиболее безопасным для покупателя, из всех выше перечисленных вариантов. Дольщик в этом случае максимально защищен государством, которое через законодательство регулирует соблюдение договора . … Если договор подлежит государственной регистрации , то самый безопасный способ оплаты за недвижимость – только после подписания договора и его оформления в Росреестре. В обязательном порядке покупатель должен сохранить документы, подтверждающие совершение оплаты за недвижимость. … При покупке квартиры в новостройке от застройщика. 0123.

Как купить квартиру напрямую от застройщика

Застройщики

Приобрести жилье в вновь построенном доме можно либо, обратившись к риэлтору или пойти напрямую к компании-застройщику. Казалось бы, разницы особой нет, то время, когда посредники не стесняясь накручивали свой дикий процент, прошли и цены у всех, относительно, одинаковые, но не все так просто и отличия имеются.

Продажа недвижимости компанией-застройщиком

Застройщик имеет возможность самостоятельно заниматься реализацией, возводимого жилья. У большинства компаний для этого есть все необходимые инструменты – кадры и наличие квадратных метров под реализацию. Для успешной реализации подобных задач у застройщиков есть вся необходимая юридическая база, соответствующие отделы компания самостоятельно занимаются документальным сопровождением сделки, оформляют необходимые документы и регистрируют договоры.

Если собственного «отдела продаж» нет, создавать его нет времени или желания, тогда застройщик обращается к услугам риэлторских организаций. Целесообразно обращаться к риэлторам, если предстоит реализовать большие объемы недвижимости, хотя бы от 100 000 м.кв, а меньшими объемами обращаться в такие структуры не целесообразно и можно справиться собственными силами.

Важный вопрос – качество обслуживания. Какого уровня обслуживание получает клиент, при обращении в собственный отдел продаж, застройщик проверить может, а вот как встречают клиента у риэторов – остается неизвестным.

Если под реализацию выставлен один объект, то продажа напрямую, от застройщика, себя оправдывает. Этот способ позволяет существенно сократить затраты на продажу. Естественно, что владелец недвижимости должен будет потратиться на рекламу, премии своим сотрудникам, но это точно будет дешевле, чем услуги агентства недвижимости и его комиссионные.

Порядок действий при покупке у застройщика

Покупка квартиры на вторичном рынке и покупка нового жилья у застройщика напрямую, это два совершенно разных процесса. Поэтому, чтобы избежать ненужных ошибок, рекомендуем придерживаться следующего, несложного плана.

Выбор квартиры

Самый важный момент. Чтобы максимально обезопасить себя от возможных финансовых потерь, снизить риски оспаривания сделки, нужно тщательно проверить застройщика и предлагаемую им недвижимость. Выбирая квартиру в новостройке, покупатель должен знать все возможные варианты продажи недвижимости напрямую от застройщика:

• продажа по договору участия в долевом строительстве (по ДДУ 214-ФЗ);
• продажа квартиры по предварительному договору купли-продажи;
• продажа квартиры по договору участия ЖСК;
• продажа по договору уступки прав требования по ДДУ или иному договору.

Заключение договора долевого участия (ДДУ) является наиболее безопасным для покупателя, из всех выше перечисленных вариантов. Дольщик в этом случае максимально защищен государством, которое через законодательство регулирует соблюдение договора.

Проверка застройщика

На данном этапе необходимо проверить юридическую чистоту новостройки и застройщика. К оформлению сделки можно переходить только после положительного заключения о чистоте недвижимости и надежности компании-застройщика. Необходимо запросить у застройщика документы, внимательно ознакомиться с ними, определить возможные риски.

Заключение предварительного договора

Внесение задатка или авансового платежа является обязательным требованием застройщика, если речь идет о бронировании понравившегося жилья. Задаток – это один из способов обеспечения осуществления сделки. Есть несколько правил, относящихся к задатку:

• если сторонам не удалось договориться и договор не заключен по вине покупателя, то продавец имеет право не вернуть задаток;
• если же договор не подписан по вине застройщика, то он должен вернуть задаток в двойном объеме;
• если договаривающиеся стороны по обоюдному согласию расторгли предварительный договор или договор сейчас заключить невозможно, то задаток возвращается в полном объеме.

Первая функция задатка – обеспечительная, кроме соглашения о задатке, должны быть какие-то обязательства заключить договор в дальнейшем и именно эти обязательства обеспечиваются задатком.

Документы на ипотеку для предъявления в банк

Банк принимает решение об одобрении сделки только после тщательной проверки документов застройщика и объекта договора (недвижимости), только после этого выносится окончательное решение. Если оно положительное, то свои предложения по условиям кредитования банк направляет покупателю. Если принципиальный вопрос выдачи кредита решено, то все дальнейшие шаги по совершению сделки, будут проходить под надзором и с участием банка.

Заключение договора с застройщиком

Процесс заключения договора, чаще всего, происходит у застройщика в офисе. До момента подписания проверяются полномочия сторон (доверенности или сведения из ЕГРЮЛ).

Регистрация сделки в Росреестре

В случае заключения ДДУ или договора уступки по ДДУ, требуется регистрация в Росреестре, зачастую договор регистрирует сам застройщик, однако, здесь потребуется участие и самого дольщика, он должен подписать заявление о регистрации, подающееся в Росреестр. Кроме этого дольщик при подписании письма должен предоставить следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
2. Нотариально заверенное разрешение супруга на совершение сделки другим супругом;
3. Если в сделке принимают участие несовершеннолетние, то необходимо предоставить документы, удостоверяющие полномочия законного представителя.

Всего, на регистрацию в Росреестр, подаются три экземпляра договора (по одному каждой из сторон и копия для Росреестра), заявление о регистрации договора, учредительные документы застройщика и квитанция об уплате пошлины.

За время не более 7 дней, с момента подачи пакета документов, договор должен быть зарегистрирован Росреестром.

Внесение денежных средств за недвижимость

Если договор подлежит государственной регистрации, то самый безопасный способ оплаты за недвижимость – только после подписания договора и его оформления в Росреестре. В обязательном порядке покупатель должен сохранить документы, подтверждающие совершение оплаты за недвижимость.

Помимо этого, если недвижимость приобретается в ипотеку, с привлечением денежных средств банка, то необходимо обратиться в банк и там получить документальные подтверждения осуществления перевода банком в адрес застройщика, в том случае, если банк должен перевести их напрямую.

На каком этапе лучше купить квартиру?

На этапе, когда стройка еще идет или после завершения строительства? На разных этапах цены могут быть тоже разными.

Покупка на этапе старта продаж

Заключение Минстроя о соответствии является разрешением для застройщика, производящего работы, начинать продажу еще только строящейся недвижимости – это требование закона о долевом строительстве. Но это по закону, а в жизни большинство застройщиков еще до момента получения заключения, начинают заключать с потенциальными покупателями предварительные договору о бронировании. В нем стороны дают взаимные обещания – одна сторона – купить, а другая продать по наиболее выгодной цене. Как правило, подписание такого договора подкрепляется внесением задатка в пределах 5-50 тысяч рублей.

Договор бронирования и его преимущества:

• наиболее выгодная цена, на уровне себестоимости недвижимости;
• практически полное отсутствие рисков, если не будет оформляться ДДУ, то деньги будут возвращены покупателю, но только это должно в обязательном порядке быть прописано в договоре;
• возможность выбирать любой этаж и планировку.

Договор бронирования и его недостатки:

• заключение подобного договора не является гарантией, что сделка будет завершена;
• сумма, вносимая в качестве задатка, не всегда потом идет в счет стоимости жилья, поэтому, внимательно изучайте договор до его подписания.

Покупка на этапе котлована

По имеющейся статистике, до 30% от всех квартир продаются еще на этапе котлована и такая покупка может быть на 20-30% выгодней.

После оформления необходимых документов, разрешений – застройщик начинает работы по устройству котлована и фундамента.

Плюсы покупки квартиры на этапе котлована:

• экономия — в зависимости от региона страны, разница на стоимости жилья может доходить до 20-30%;
• у первых покупателей есть возможности и большой выбор планировок, этажей, можно выбрать хорошие варианты;
• есть возможность получить у застройщика рассрочку и, возможно, без процентов.

Отрицательные стороны покупки на стадии котлована:

• длительный срок ожидания квартиры, возможно не один го;
• риски остановки строительства, его заморозки (может быть, если у застройщика будут плохо продаваться квартиры или есть опасения удорожания строительства);
• риски изменения в отделке или в количестве этажей, например, планировалось 5-ти этажное здание, а построили 15-ти;
• возможные дополнительные расходы, например, за ипотеку или рассрочку или аренду квартиры;
• увеличение сроков сдачи объекта.

Статистика говорит, что в среднем, строительство жилого дома занимает до 2-х лет и уже в течение 1-го года строительства половина квартир будет раскуплена.

Готовность новостройки наполовину

Если дольщик не имеет возможности или желания оформлять договор на этапе котлована, то для безопасности можно подождать, когда застройщик постоит дом на 50%. Чем ближе момент сдачи объекта, тем меньше вероятность заморозки строительства. Но на данном этапе стоимость жилья еще выгодна.

Приобретение в сданном доме

Наиболее безопасно купить квартиру в новостройке, которая сдана. Но этот вариант обойдется дороже всего. Разумеется, можно попробовать поискать акции или скидки от застройщика, но не надейтесь сэкономить более 5-10%.

Плюсы покупки в сданном доме:

• Такая покупка безопасна — здание полностью достроено и сдано;
• Можно заселиться сразу же;
• Можно провериь соответствие новостройки проекту, оценить его параметры и т.д.

Недостатки покупки в сданном доме

• Более дорогая стоимость, чем в стадии строительных работ;
• Первые несколько месяцев будет не очень комфортно, так как соседи будут делать ремонт.

Видео: инструкция как купить квартиру без риэлтора:

Для регистрации прав собственности на жилье в Росреестр далее подается: договор купли-продажи, акт приема-передачи, техплан, заявление о регистрации прав , копия паспорта и квитанция об оплате госпошлины. В течение 5 дней покупатель становится собственником квартиры , а в реестре появляется соответствующая электронная запись. Скачать бланк акта приема-передачи квартиры в новостройке . … Особенности налогообложения. Если покупается готовая квартира в новостройке , то платить налог на доходы не нужно. Более того у покупателя есть право на налоговый вычет, который появляется с момента подписания акта приема-передачи.