Квартиры в новостройках на стадии котлована рядом с метро

Как выбрать новостройку на стадии котлована? — статья на сайте об недвижимости риэлтора Алексея Барсукова. Буду рад ответить на ваши вопросы о покупке/продаже/обмене квартиры в Москве!

4 совета для тех, кто хочет купить квартиру на этапе котлована

Читатели Т—Ж, имеющие неудачный опыт участия в долевом строительстве, поделились своей болью и рассказали, на какие моменты стоит обратить внимание, прежде чем нести все свои сбережения застройщику. Выбрали 4 поучительные истории, которые помогут найти надежный объект.

В 2011 году мне было 18 лет, я уже хотел жить отдельно от родителей. Тогда мне понравился вариант в Московской области, который должны были сдать к концу года. Я сложил все родительские и свои — еле накопленные — деньги и жил мечтой, что вот-вот перееду. Через полгода решил проверить стадию готовности объекта и понял, что меня «надолбали» как лоха.

К тому времени 214-ФЗ только запускался, а многие застройщики работали по предварительным договорам. К тому же были юридические заморочки по поводу выхода закона о переводе земель из одной категории в другую — оттуда и пошли все проблемы. В итоге застройщик обанкротился: дело только недавно закрыли, но получить из него ничего не удалось, так как все суммы, поступившие от реализации, пошли на расходы конкурсного управляющего.

И наступило время осознания, что так жить нельзя. Я закончил учебу, начал работать не покладая рук, думал о своем жилье каждый божий день, когда собирался на работу. Спустя несколько лет, когда я достаточно накопил для первого взноса, я решил попробовать еще раз, так как молния не бьет в одно место дважды.

Я нашел вариант в ближайшем Подмосковье у застройщика, который уже сдавал дома и строил в том же районе. Выбрал оптимальный вариант, проверил все документы, оценил строительную компанию, обрадовался, что ее ответственность застрахована, и взял ипотеку на недостающую сумму. И вроде все проверено, и банк дал гарантию, но застройщик вывел 4 млрд рублей на Кипр и все заморозил. Идет банкротное дело, чем закончится — не знаю. Страховая компания тоже обанкротилась. Сейчас уже поменяли законодательство об ответственности застройщика, но в моем случае все законы, в том числе и физики, не работали.

Вывод: на этих ошибках я наколотил не то что шишки, а прямо гематомы. Сейчас у меня достаточно опыта, чтобы оценить реальность проекта и выбрать надежный вариант. Конечно, 100% гарантии нигде нет, но, помимо двух провальных объектов, я купил еще два удачных.

Первой не повезло маме. Я тогда была маленькой, деталей не помню, но это была новостройка в Троицке около 20 лет назад. Дом все еще не сдали. Надежда появилась только сейчас, но мама с папой уже развелись, вряд ли он отдаст ей ее законную половину.

Потом мы ввязались в стройку ЖК «Новокосино-2». Все было в порядке, а потом стройку моего корпуса внезапно задержали на 4 года, хотя официально должны были построить за 2,5 года. И еще 2—3 корпуса так и стоят недостроями. Нам пришлось оформлять собственность через суд. Я потеряла 2 млн и в итоге продала эту квартиру с приличным дисконтом. У меня теперь есть муж и дочь, студия уже неактуальна.

Что сказать — больше никогда. Лучше переплатить, чем повиснуть с квартирой, которая не станет твоей.

В конце 2012 года родители решили купить сестре квартиру в Ленобласти. Она переехала в Петербург из Москвы, выйдя замуж, и жила с супругом у свекрови в проходной комнате. Денег было мало, а квартира была очень нужна. Поэтому взяли самый дешевый вариант в 12 км от города — студию в малоэтажном доме. На стадии даже не котлована, а чистого поля, дороги еще не подвели. И стоило это чудо всего 800 тысяч. При этом офис был красивый, в центре Петербурга, и менеджеры супер.

Домик начали строить. Должны были сдать через год, ведь там всего четыре этажа, но сроки постоянно переносили, хотя понемногу строили. Потом у нас появились деньги после продажи квартиры бабушки. Купили мне однокомнатную в Подмосковье, а оставшиеся средства отвезли туда же и поменяли студию сестры на двухуровневую евродвушку.

Пока дом строили и откладывали, в семье сестры случились изменения: она дожидалась сдачи уже одна в съемном жилье. С опозданием на год дом все-таки построили. Хотя при его приеме мы увидели совершенно голые стены и главное — отсутствие второго уровня. Нам сказали, что все достроят, а тем, кто не примет, достроят позже всех. И мы приняли. Даже оформили собственность на нижний уровень размером 18,9 м 2 . Нам пообещали, что, когда построят верхний уровень, оформят документы на всю квартиру и сделают ремонт, так как мы его оплатили.

Через год — на два года позже — нам все-таки сдали квартиру целиком и даже сделали очень симпатичный ремонт. Но за это время снова все изменилось. Чтобы ездить на работу к 8, сестре надо было выезжать в 5. Да и она не планировала жить в чистом поле одна: сестра не водит машину и не может — из-за зрения. Мы решили продать злополучную квартиру и купить жилье в другом месте. Вот тут и выяснилось, что сделать это почти невозможно, потому что оформлен только первый уровень, а переделать документы на квартиру целиком нельзя.

Наши риелтор и юристы куда только ни обращались. Дошли до главного архитектора города и выяснили, что дом по плану трехэтажный и никаких вторых уровней в нем не должно быть. А мы смотрели планы квартир — там было два уровня. Мы пытались вернуть жилье застройщику, и он не отказывался, но обещал отдать деньги, когда продаст квартиру кому-то другому. Тем временем все шло к его банкротству: второй дом из пяти построили, но темп замедлялся, денег не было.

Мы решили продать жилье сами, прошли суды и все на свете. Но нам так и не перерегистрировали квартиру. Те, кто не оформлял собственность на первый уровень, позже оформили все сразу. В итоге нашлись рисковые ребята, которые взяли нашу квартиру, выяснив, что неоформленный этаж ничем им не грозит. Но цену мы снижали и снижали. Результат — купили на пустом месте за 2 млн, продали готовую с ремонтом за 1,5 млн, потеряв около 500 тысяч.

Застройщик вскоре разорился и сбежал: из пяти домов построили два и половину третьего. А мы купили сестре однокомнатную квартиру в самом Петербурге, тоже по долевому принципу. Дом сдали за неделю до срока — красивый и в пешей доступности от работы. Но ипотека продолжается, и то, что должна была закрыть продажа квартиры в области, все еще не закрыто. Теперь сестра каждый год получает налоговые вычеты и досрочно гасит ими ипотеку. Осталось 500 тысяч — именно та недополученная сумма.

Если застройщик не торопится сдавать квартиру, не бойтесь привлекать к решению проблемы вышестоящие органы

Документы для МФЦ для регистрации права собственности можно доносить. Но конечно лучше ни чего не забыть и сразу сформировать полный пакет документов . Это исключит приостановку регистрации права . Чтобы ни чего не упустить скачайте список документов и распечатайте. Пусть будет перед глазами. Статья обновлена 16. … Оформление права собственности на квартиру в новостройке происходит путем обращения в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров . Для этого граждане должны представить следующие бланки и формы: документы , удостоверяющие личность граждан: паспорт, а для детей в возрасте до 14 лет свидетельство о рождении

Как выбрать новостройку на стадии котлована?

В последнее время большой популярностью пользуется жилье, продаваемое еще до того, как оно будет построено. Это так называемая стадия «котлована». Такие квартиры дешевы по сравнению с уже готовым жильем, поэтому их выгода очевидна. Но у них имеется существенный недостаток: их нельзя посмотреть заранее и оценить, насколько предполагаемая планировка подходит для дальнейшего проживания. При заселении в эти квартиры можно столкнуться с определенными трудностями. Поэтому нужно знать о некоторых тонкостях, которые помогут Вам избежать дальнейших проблем.

Строительные нормы размеров квартир для комфортного проживания!

В строительстве существуют нормы, в соответствии с которыми ширина прихожей должна составлять минимум 1,4 метра. Но этого метража слишком мало, особенно для больших семей с детьми. Более комфортный диапазон метража прихожей составляет около двух метров. Идеальная прихожая – квадратная. Часто встречаются длинные и узкие прихожие (шириной в один метр в ширину и длиной около трех-четырех метров). Это неудобно, потому что в помещении такой конфигурации не помещается соответствующая мебель.

Очень важно знать, какова будет ширина простенков у двери. Если в помещении предполагается поставить только обычную вешалку и небольшую тумбу для хранения обуви, то хватит 40 сантиметров. Коридор может быть шириной в полтора метра. При размещении закрытого шкафа и прочей функциональной мебели ширина простенка должна быть 60 сантиметров, если предполагается шкаф-купе – то не менее 70 сантиметров. Также надо оставить место для прохода, шириной в минимум один метр. Из всего вышесказанного следует, что шкафы и другая мебель свободно помещаются в прихожей, если ее ширина составляет минимум 1,6 метра.

Площадь кухни может варьироваться в зависимости от ее функций. Если кухня нужна только для готовки, то ее площадь можно ограничить 8 или 10 метрами. Если ее планируется совместить со столовой, то необходимы дополнительные метры, для того, чтобы в помещении разместились еще стол со стульями. Для стандартного овального или прямоугольного стола размером в 1,2 метра на 4 человека нужно еще 3 метра. Стол в форме круга или квадрата размером в 1 метр на такое же количество человек, вместе со стульями, нуждается в дополнительной площади в 4 метра. Соответственно, метраж кухни в этом случае будет составлять не менее 12 метров.

В спальне, как правило, основное место занимает стандартная двуспальная кровать. Ее размеры составляют 1,6 на 2 метра. К этому стоит прибавить место для прохода в изножье, площадь которого составляет 1 метр. Также должны быть и места для прохода по обеим сторонам кровати, площадь которых составляет 70 сантиметров. Таким образом минимальная площадь спальни с учетом этих требований составляет не менее 10 (а лучше 12) квадратных метров. Но многие сокращают площадь спальни в целях экономии места для других помещений, отодвигая комфорт на второй план.

6 квадратных метров жилой площади на каждого человека, проживающего в квартире: таковы санитарные нормы, принятые в России в области жилищного строительства. Если строго им следовать, то семье с двумя детьми площадь детской комнаты должна быть 12 квадратных метров. Но этого метража недостаточно, поскольку на 12 метрах поместятся только две кровати (в 2 яруса), два письменных стола и шкаф. Но детям нужно место для игр и минимальных занятий спортом, поэтому надо добавить еще несколько метров. Поэтому оптимальная площадь детской должна составлять не менее 15 квадратных метров.

Гостиная – это место где собираются все члены семьи. Для того, чтобы в ней могли свободно разместиться 4 человека, ее площадь должна составлять около 16 квадратных метров. Покупая квартиру, нужно узнать, возможно ли объединить кухню и гостиную. Если в квартире свободная планировка, то такой проблемы не существует. Но в типовых квартирах с готовой планировкой стена, соединяющая кухню и другое помещение рядом, является несущей, а значит их объединение технически невозможно.

Площадь санузлов во многих типовых квартирах очень мала и составляет не более 1,2 квадратных метров. О комфорте и функциональности при таком минимальном метраже даже и говорить не приходится. Если существует возможность объединения ванной и туалета, то этот вариант будет оптимальным, потому что в этом случае общая площадь помещения составит не менее 4 квадратных метров.

Специалисты рекомендуют не экономить на квадратных метрах, потому что при сокращении метража квартиры существенно ухудшается степень комфорта проживания. Это вполне обоснованные рекомендации, но они трудно реализуемые практически. По наблюдениям коллег — специалистов по недвижимости, наибольшей популярностью пользуется именно малогабаритное жилье. Стоимость недвижимости это один из сильнейших факторов который влияет на сроки продажи квартир . Спрос на квартиры-студии общим метражом не более 30 квадратных метров очень высок.

Уровень комфорта в таких квартирах оставляет желать лучшего, потому что запахи пищи с кухни распространяются сразу по всей квартире, а влага из ванной комнаты также моментально поступает в комнату. Но определяющим фактором на рынке недвижимости сейчас является цена недвижимости, а комфорт и качество уже не играют существенной роли. Дешевые квартиры распродаются быстрее.

Приведу пример продажи такого жилья по невысокой цене. В малогабаритной квартире был такой же небольшой санузел, больше похожий на санузел в поезде дальнего следования. В нем не было раковины, а душ находился непосредственно над унитазом. Но квартира была продана очень быстро, хотя поначалу были сомнения, что ее вообще удастся продать. Этот случай наглядно демонстрирует, что вопрос цены гораздо более актуален для потенциальных покупателей, чем наличие в квартире полноценных ванной и туалета.

При покупке квартиры на стадии «котлована» нужно знать как принять квартиру в новостройке , что возможны расхождения в метраже квартиры, то есть ее заявленная площадь может существенно отличаться от фактической. Расхождения выявляются после обмеров, произведенных БТИ уже при сдаче квартиры. Если в квартире более трех комнат, то разница может доходить до 6 метров. В однокомнатных квартирах она меньше и обычно находится в пределах 1 метра. Это не делается специально, и такие расхождения часто возникают при возведении монолитных домов. Об этом знают и застройщики, и в договоре долевого участия прописываются возможные отклонения от заявленной площади. По нормам, максимальное расхождение должно составлять не более одного метра. При их обнаружении обычно никаких взаимных перерасчетов не производится.

При выявлении расхождений, превышающих определенных договором значения, то нужен перерасчет. Например, покупатель получил квартиру, чья площадь на 90 сантиметров меньше площади, указанной в договоре. В договоре прописано, что перерасчет требуется тогда, когда разница составляет больше 1 метра. В этом случае застройщик не компенсирует денежные средства покупателю за эти метры, потому что в действительности он ими не владеет. Если расхождения в метраже превышают один метр и составляют, к примеру, 1,1 квадратных метра, то дольщик имеет право требовать полного возврата средств за недополученный метраж.

Существует опция подачи иска в суд, в случае требования застройщиком доплаты за дополнительные метры, и несогласия дольщика ни с дополнительным метражом, ни с размером доплаты. В договоре существует такой пункт, трактуемый в суде, как условие, которое нарушает права потребителей. В этом случае на застройщика возлагается административная ответственность по части 2 статьи 14.8 КоАП. В соответствии с этой статьей он обязан выплатить штраф, размер которого составляет до 20 тысяч рублей.

Как самостоятельно оформить квартиру в собственность через МФЦ ? Из каких этапов состоит регистрация квартиры? Какие документы потребуется подготовить и сдать в МФЦ ? … Регистрация права на квартиру состоит из 5 этапов: Подготовка документов . Оплата государственной пошлины. Заполнение заявления установленного образца. Прием документов сотрудниками МФЦ . Получение готовых документов , также в многофункциональном центре . Документы для оформления. Перед обращением в МФЦ необходимо подготовить необходимый пакет документов , состоящий из: Документа удостоверяющего личность. Для граждан, старше 14 лет – паспорт, младше – свидетельство о рождении.

Как инвестировать в московскую новостройку со стартовым капиталом от 600 тыс. рублей?

За последние два года количество факторов, снижающих доходы населения во всем мире, стало почти рекордным. Мировой финансовый кризис увеличил риски фондового рынка, курсы мировых валют становятся все более нестабильными. Инфляция в США, стране с крупнейшей экономикой, по итогам октября оказалась на рекордном за последние 30 лет уровне — 6,2% (при целевом показателе в 2%). На фоне этих потрясений инвестиционная привлекательность недвижимости растет довольно стремительно.

Войти на рынок московской недвижимости с небольшим первоначальным взносом непросто, поэтому инвестору придется потратить время и силы на поиски решений, которые мы предлагаем. Москва по-прежнему остается одним из самых привлекательных регионов для инвестирования в России. Несмотря на то что в столице невозможно найти однокомнатную новостройку дешевле 9 млн рублей, все же существуют механизмы, с помощью которых инвестиции в московскую недвижимость могут стать доступными для широкого круга людей, в том числе из других регионов. Можно утверждать, что покупку новостройки в Москве стоит начинать, имея 600—700 тыс. рублей, хотя этот процесс потребует времени и некоторых усилий.

Найти подходящий вариант

«Черные пятницы», или сезон больших скидок в недвижимости, — одна из хороших возможностей для инвестора с небольшим стартовым капиталом, ведь в этом случае застройщик дает весьма значительную скидку. Узнать о «черных пятницах» можно через социальные сети, подписавшись на застройщика, либо через почтовые и СМС-рассылки. Небольшие квартиры в такие периоды могут падать в цене до 7 млн рублей. При этом минимальный взнос по ипотеке может доходить до 10%.

Хорошие скидки предоставляются и на некоторые низколиквидные квартиры, обычно их остается несколько перед завершением строительства — это квартиры с проходными комнатами, неудобным положением стояка или какими-то другими не очень комфортными для жильцов особенностями.

Хорошо понимая, что такие квартиры продавать гораздо сложнее, застройщик обычно предлагает на них хорошие скидки. Цена такой квартиры будет ниже обычной как на стадии котлована, так и на стадии завершения строительства, но доходность будет аналогичной, поскольку квадратные метры растут в цене по мере того, как стройка приближается к финалу.

Еще один вариант — рассрочка с полным расчетом в момент ввода в эксплуатацию, которую предоставляют некоторые застройщики. Квартира находится в залоге на период рассрочки, застройщик дает свое согласие на переуступку долга. Обычно если договор с рассрочкой, это условие прописывается в договоре.

Сколько нужно вложить?

Объем предполагаемых вложений составит до 1 млн рублей — это первоначальный взнос, примерно 15—10% от стоимости квартиры. При рассрочке на этом наши вложения заканчиваются, ежемесячные взносы платить не нужно. Допустим, что квартира на этапе котлована стоит в районе 6—7 млн рублей. Перед окончанием строительства стоимость вырастает до 9—9,5 млн рублей. Всю оставшуюся сумму мы погасим до ввода в эксплуатацию, получив после продажи объекта 4 млн рублей. Таким образом, наша прибыль может составить до 2,5 млн рублей. Принцип заключается в том, что до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, пройдет год или больше и в конечном счете инвестор продаст квартиру по цене существенно выше той, по которой ее покупал, еще до того, как потребуется вносить остаток суммы. Доходность в таких сделках сейчас составляет до 70% годовых, при этом они имеют относительно низкий уровень риска.

Риски:

— Стать обманутым дольщиком. Этот риск сохраняется, хотя он и значительно снижен благодаря 214-ФЗ.

— Нарушение застройщиком срока ввода в эксплуатацию. Обычно в договорах, где есть рассрочка платежа, срок не больше года или двух. Бывает, что застройщики не укладываются в сроки, тогда прибыль инвестора нужно делить уже не на два, а на три года. В этом случае в договоре обычно прописываются компенсации, которые не могут в полной мере покрыть убытки, но компенсируют покупателю хотя бы моральный ущерб. 1/150 от стоимости объекта за каждый день просрочки — это самый распространенный вариант компенсации застройщика, который действует сейчас на российском рынке. Но здесь есть один неприятный нюанс — получать ее придется через суд, ведь застройщик вряд ли согласится компенсировать этот ущерб самостоятельно. Плюсы в том, что обычно суд принимает решение в пользу покупателя квартиры, здесь даже не потребуется помощи адвоката.

— Не продать низколиквидную квартиру — этот риск практически равен нулю. Цены на московскую недвижимость растут не переставая. Согласно индексу IRN, с 2000 года средняя стоимость квадратного метра в российской столице выросла почти в 10 раз.

Не стоит надеяться на то, что этот рост остановится в ближайшие годы, ведь Москва остается в сознании предприимчивых россиян центром притяжения и местом хорошего заработка. Пока отечественная промышленность не восстановится до масштабов СССР, не будут созданы градообразующие предприятия, как главные поставщики рабочих мест, люди из регионов будут стремиться на заработки в Москву. Есть основания полагать, что этот тренд сохранится на ближайшие 10—15 лет. Средняя зарплата по Москве доходит до 80 тыс., в то время как в России она составляет менее 36 тыс. рублей.

В заключение хочу сказать, что изложенное в этой колонке не является рекомендацией или побуждением к действию. Скорее, это просто информация к размышлению. В эпоху кризисов особенно важно хорошо разбираться в том секторе, куда вы собираетесь инвестировать средства, чтобы принять правильное решение и сохранить капитал.

Для регистрации собственности на квартиру через МФЦ необходимо написать заявление, в котором указываются: наименование отделения Росреестра; личные и паспортные данные заявителя; реквизиты доверенности (при наличии таковой); описание объекта недвижимости; просьба о регистрации прав . … Забрать готовые документы на право собственности можно не ранее даты, указанной в расписке, выданной при регистрации недвижимости в МФЦ . Каждый участник сделки получает свой экземпляр самостоятельно, при предъявлении паспорта. Если в течение одного месяца с даты, указанной в расписке, человек не заберет свою выписку в многофункциональном центре , то она будет направлена в архив Росреестра.