Лестница как объект капитального строительства

Входит ли в контур здания ступени, пандусы, крыльцо?

Как оформить лестницу в здании?

Существенное отличие в оформлении лестничного марша (или простыми словами лестницы) заключается в том, какое именно назначение имеет здание – жилое или нежилое.

1. Строительные работы еще не проведены, то есть на этапе планирования;

2. Строительство лестницы фактически завершено, без предварительной подготовки документов;

3. Лестница существует давно, но не была учтена в сведениях ЕГРН при регистрации.

— увеличение этажности и высоты здания (надстрой);

— перепланировка внутри здания или внутри помещений (например, при организации антресоли);

— организация дополнительной лестницы (например, между помещениями двух этажей);

— организация выхода с внешней стороны здания.

Регулируется процедура Градостроительным кодексом РФ, действующими строительными нормами и правилами.

Процедура оформления аналогична с процедурой оформления перепланировки помещения в жилом здании:

• подготовка проекта переустройства или перепланировки;
• согласование с необходимыми организациями (САНПиН, Роспотребнодзор и пр.);
• подготовка протокола общего собрания, согласование с собственниками жилого здания (при необходимости);
• согласование в муниципальных органах;
• подготовка технической документации;
• прохождение приемочной комиссии;
• учёт изменений в ЕГРН и регистрация в Росреестре.

При затрагивании фасадов зданий, для устройства дополнительного входа необходимо согласование с Управлением архитектуры и градостроительства (заключение главного архитектурно-планировочного управления).

Наиболее распространённая причина отказа в согласовании – когда проект перепланировки нежилого помещения не удовлетворяет требованиям закона.

Здесь процедура оформления зависит от характера изменений:

1) При существенном вмешательстве лестницы в основные конструкции и характеристики здания.

2) В случае если возведение лестницы не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, и нет превышения предельных параметров, указанных в градостроительном регламенте.

В первом случае действия подпадают под понятие реконструкции, при которой необходимо получение разрешительной документации.

При согласовании проекта и получения разрешения на строительство особое внимание будет направлено на то:

будут ли в здании соблюдены требования пожарной безопасности, условия эвакуации из здания по лестнице, так как при чрезвычайных ситуациях эвакуация возможна только по лестницам.

В случае несоответствия планируемой лестницы требованиям законодательства — будет отказано в согласовании проекта и выдаче разрешения на строительство. А в случае несоответствия построенной лестницы ранее согласованному проекту — откажут выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, до получения выписки из ЕГРН, нужно пройти все этапы согласования, в том числе оформление акта приемочной комиссии или разрешения на ввод в эксплуатацию.

В редких случаях, когда лестница не связана с несущей конструкцией здания – учет изменений и регистрация может проводиться в упрощенном порядке:

• подготовка проектной документации (при необходимости);
• подготовка заключения кадастрового инженера о том, что данные работы не затрагивают несущие стены и являются внутренней перепланировкой здания;
• учёт изменений в ЕГРН в отношении здания и регистрация в Росреестре.

Важно понимать, что регистратор всегда может усмотреть в произошедших изменениях признаки реконструкции и приостановить регистрационные действия.

В Письме Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578 дается следующее объяснение «…понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные процедуры (работы)».

3. Оформление фактически существующей лестницы, которая не была учтена в сведениях ЕГРН при регистрации.

В некоторых случаях учет изменений и регистрация возможны путем исправления реестровой ошибки. Такой способ подходит не всегда, поскольку необходимы железные основания, подтверждающие факт ее наличия.

При этом, нельзя забывать о такой возможности и не использовать при благоприятных обстоятельствах.

Реестровая ошибка — это ошибка содержащиеся в документах основаниях, представленных на регистрацию и кадастровый учет, которые были внесены данные в ЕГРН.

Например, в свое время, при постановке на кадастровый учет нежилого здания, лестница, фактически существующая между этажами, не была отражена в технической документации, подготовленной кадастровым инженером. Иными словами она была попросту «утеряна».

В данном случае налицо «реестровая ошибка», которая исправляется путем внесения изменений в ЕГРН. Главное предоставить в Росреестр архивные документы, подтверждающие законность образования лестницы.

Данный способ используется только при узаконении расхождения фактической планировки с данными, содержащимися в старом техническом паспорте помещения.

Порядок оформления демонтажа лестницы также зависит от того связана ли она с несущими конструкциям здания или нет, и аналогична с процедурой возведения лестничного марша.

В случаях, когда лестница связана с несущей конструкцией – порядок оформления предусматривает получение разрешительной документации.

Требование объясняется тем, что демонтаж несущей конструкции лестницы, принимавшей на себя часть нагрузки, может навредить устойчивости и прочности здания.

Сам факт демонтажа или организации лестничного марша на несущих конструкциях здания без разрешения предусматривает ответственность, в виде штрафа по КоАП РФ (для организаций — в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб.).

При организации или демонтаже специальных пожарных лестниц получение разрешения на строительство не требуется, так как не является реконструкцией.

Порядок согласования зависит от того является установка/демонтаж перепланировкой или реконструкцией, находятся в жилых зданиях или отдельно стоящих нежилых зданиях.

Для Росреестра недостаточно одного только заключения о том, что несущие стены не затронуты.

Так как будут изменены характеристики основных элементов объекта недвижимости, регистратором может быть принято решение об отказе в регистрации изменений, в связи с отсутствием разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

Обжаловать отказ и признать незаконным будет крайне сложно, если действительно затронуты несущие конструкции здания или лестница прочно связана с ними.

При отсутствии связи с несущими конструкциями, отказ Росреестра можно попытаться обжаловать в суде, однако всегда следует помнить о вероятности отрицательного исхода дела в судебном порядке.

Чтобы избежать возможных проблем, нужно своевременно проходить согласования, либо не откладывать узаконение — если работы по организации или демонтажу лестницы уже проведены.

На подробной консультации с юристом-практиком вы разберете варианты оформления лестницы в вашем здании, до начала строительства или уже после проведенных строительных работ.

Термин « объект капитального строительства » является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию « объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума ВАС Р от 24.09.2013г. № 1160/13). Следовательно, наличие отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь объекта с земельным участком, в данном случае наличие фундамента, не является достаточным критерием для отнесения это объекта к объекту капитального строительства .

Входит ли в контур здания ступени, пандусы, крыльцо?

Добрый день! Подскажите, входит ли в контур здания ступени, пандусы, крыльцо? Делая техплан не включила их в контур. В приостановке написали, что в контур здания должны быть включены все конструктивные элементы здания и ссылаются на п.34. Но в п.34 сказано: «В технический план включаются координаты характерных точек контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, который представляет замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли.»
Разве ступени, пандусы, приямки и т.д. являются ограждающими конструкциями здания? Как быть с такой приостановкой?

В соответствии с пунктом 34 Требований к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений, утвержденных приказом Министерством экономического развития РФ от 18.12.2015 г. №953, в технический план включаются координаты характерных точек контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, который представляет замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли. Местоположение характерных точек контура определяется кадастровым инженером.

Согласно «МУ 2.6.1.2838-11: Радиационный контроль и санитарно-эпидемиологическая оценка жилых, общественных и производственных зданий и сооружений после окончания их строительства, капитального ремонта, реконструкции по показателям радиационной безопасности», ограждающие конструкции зданий (помещений) – это наружные и внутренние стены помещений зданий, включая перегородки.

Также в других источниках дается определение понятию ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т. п.), которые образуют наружную оболочку здания, и защищающую его от воздействия тепла, влаги, ветра и пр., а также разделяют здания на отдельные помещения).

Учитывая изложенное, внешние границы ограждающих конструкций – это наружные стены здания.

В соответствии с пунктом 51 Требований к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений, утвержденных приказом Министерством экономического развития РФ от 18.12.2015 г. №953 в чертеже производится зарисовка контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, крылец, ступеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично.

Необходимо отметить, согласно «СНиП 30-02-97*. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». (приняты и введены в действие Постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 N 18-51). «. крыльцо – это открытая площадка, примыкающая к наружным ограждающим конструкциям непосредственно перед входом в дом, при необходимости оборудованная лестницей, пандусом и покрытием. «

Таким образом, крыльцо, ступени, пандусы не включаются в контур здания, вышеуказанные элементы обозначаются на поэтажном плане здания для наиболее точного отображения ситуации относительно образуемого или реконструированного объекта недвижимости.

Приостановление осуществления государственной регистрации прав (ограничения прав) либо государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ограничения прав) в отношении документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, может быть обжаловано заинтересованным лицом В соответствии со статьей 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Для обжалования решения о приостановлении в апелляционную комиссию в течение тридцати дней с даты принятия решения о приостановлении представляется заявление об обжаловании решения о приостановлении. Соответствующее заявление представляется в апелляционную комиссию по месту нахождения органа регистрации прав, принявшего решение о приостановлении.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства российской федерации. Письмо. от 10 февраля 2020 года N 4155-ОД/08. [По вопросу определения объекта капитального строительства ]. Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Департамент) рассмотрел обращение по вопросу определения объекта капитального строительства и сообщает.

Является ли пристройка открытой металлической пожарной лестницы к зданию Реконструкцией?

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Куда отнести пристройку открытой лестницы к п. 14 или к 14.2?

Изменение какой площади (общей, площади застройки или другой (является реконструкцией)?

Просьба давать ответы со ссылками на нормативы, законы, регламенты, прочие разъяснения (например Минстроя. )

А что за лестница? Однозначный ответ, да еще со ссылкой на нормы, вряд ли получите. Скорее всего, решать надо «по понятиям». Эскизик бы выложили — может, там лестница больше самого здания.

иваниваныч

Посмотреть профиль

Найти ещё сообщения от иваниваныч

Вы так шутите? Это можно назвать восстановлением отдельных элементов здания, что не является реконструкцией здания. Иначе по вашей логике можно установку подоконников назвать реконструкцией здания)))

Это не реконструкция ЗДАНИЯ и не капитальный ремонт ЗДАНИЯ. Это просто оборудование здания противопожарной защитой.

Это не реконструкция ЗДАНИЯ и не капитальный ремонт ЗДАНИЯ. Это просто оборудование здания противопожарной защитой.

Это можно расценить как угодно, зависит от точки зрения. С одной стороны лестница — это конструктивный элемент (если она маршевая, на собственном фундаменте) со своими несущими конструкциями, добавляется общая площадь. С другой стороны там может быть на ступенях и площадках какой-нибудь решетчатый настил, тогда об увеличении площадей говорить сложнее. Почти нет информации и непонятна цель вопроса: подвести под реконструкцию или наоборот.

иваниваныч

Посмотреть профиль

Найти ещё сообщения от иваниваныч

Это можно расценить как угодно, зависит от точки зрения. С одной стороны лестница — это конструктивный элемент (если она маршевая, на собственном фундаменте) со своими несущими конструкциями, добавляется общая площадь. С другой стороны там может быть на ступенях и площадках какой-нибудь решетчатый настил, тогда об увеличении площадей говорить сложнее. Почти нет информации и непонятна цель вопроса: подвести под реконструкцию или наоборот.

Согласен с вами. Автор описал лестницу, как обычную стремянку поэтому мне смешно слышать о реконструкции и тем более о капитальном ремонте.

Согласен с вами. Автор описал лестницу, как обычную стремянку поэтому мне смешно слышать о реконструкции и тем более о капитальном ремонте

Если вертикальная стремянка, то она не влияет на ТЭПы (параметры здания) и это капитальный ремонт. А если отдельно стоящая маршевая эвакуационная лестница, то меняются ТЭПы, и это реконструкция.

По лестнице:
Лестница открытая, металлическая, с решетчатым покрытием ступеней и площадок. Цель назвать это чем угодно, но без противоречия обяз. нормам и регламентам, и чтобы не более чем кап. ремонт.

По термину «реконструкция»
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Есть где-нибудь разъяснение о какой именно площади идет речь (общая, застройки и т.п.)??

Какие разъясненния. Закон прошел антикоррупционную экспертизу и должен кормить проверяющих )))

—— добавлено через ~8 мин. ——
«Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. » (Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»)

—— добавлено через ~11 мин. ——
В Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003г. N 153 под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания».

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов ) — изменение параметров объекта капитального строительства , его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства , а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства , за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления.