Ликвидация объекта капитального строительства это

О порядке подготовки Акта обследования объекта недвижимости и необходимости включения в его состав сведений о направленных уведомлениях о планируемом сносе и о завершении сноса / Письмо Росреестра от 11 марта 2021 г. № 13-00176/21

Какими руководящими документами следует руководствоваться при разработке документов в рамках проведения работ по ликвидации объекта?

Порядок разработки документации на ликвидацию ОПО, ее состав, а также порядок приемки выполненных работ по ликвидации ОПО каким-либо нормативным документом в общем для всех ОПО виде не урегулирован.

Для целей разработки документации на ликвидацию ОПО, а также приемки работ по ликвидации ОПО следует руководствоваться положениями ряда нормативных правовых актов и нормативных документов с учетом вида ОПО.

Обоснование :

1.Особенности нормативного регулирования вопросов ликвидации ОПО

В настоящее время применительно к ликвидации ОПО, включая разработку документации, проведение мероприятий и приемку работ по ликвидации ОПО, действует лишь один нормативный документ, который более или менее четко регулирует соответствующие вопросы, а именно РД 07-291-99 «Инструкция о порядке ведения работ по ликвидации и консервации опасных производственных объектов, связанных с пользованием недрами», распространяющий свое действие на соответствующие ОПО.

Вместе с тем, с учетом самого понятия «ликвидация опасного производственного объекта», имеющаяся нормативная база позволяет определить принципиальный круг требований к ликвидации ОПО всех видов для целей разработки документации на ликвидацию ОПО, а также приемки работ по ликвидации ОПО.

2. Перечень мероприятий и состав документации по ликвидации ОПО

2.1. Критериями наступившей ликвидации ОПО с учетом понятия опасного производственного объекта (ст.2 ФЗ N 116 от 21.07.97) являются утрата объектом технического регулирования признаков опасности, регламентированных ФЗ N 116 для ОПО соответствующего вида, а также реализация в связи с этим необходимых мероприятий.

Таким образом, очевидно, что объем и состав документации зависят от перечня мероприятий, связанных с ликвидацией конкретного ОПО, определяемых на основании как общих требований в области промышленной безопасности, охраны окружающей среды и др., так и специальных требований в области промышленной безопасности, предъявляемых к конкретным объектам.

Документация по ликвидации ОПО, как правило, включает следующие решения:

— по остановке объекта;

— по отключению оборудования от инженерных коммуникаций;

— по освобождению оборудования от опасных сред;

— по подготовке оборудования к демонтажу и осуществлению процесса демонтажа;

— по сносу зданий и сооружений;

— по утилизации демонтированного оборудования и отходов.

Документация по ликвидации ОПО должна предусматривать мероприятия, обеспечивающие промышленную безопасность объектов с учетом геологических, сейсмических, климатических факторов. Данные мероприятия должны быть направлены:

— на предупреждение аварий и инцидентов, а также ликвидацию последствий возможных аварийных ситуаций (ФЗ N 116 от 21.07.97, статьи 4, 9; ФНП «Правила проведения экспертизы промышленной безопасности» N 538 от 14.11.2013, п.21.5);

— на охрану окружающей среды (ФЗ N 7 от 10.01.2002, статья 39).

Следует отметить, что в составе документации на ликвидацию ОПО требуется разработка декларации промышленной безопасности (если ОПО относится к I или II классу опасности) (ФЗ N 116 от 21.07.97, части 2, 3 статьи 14).

Данная декларация подлежит экспертизе промышленной безопасности (ФЗ N 116 от 21.07.97, часть 1 статьи 13, часть 5 статьи 14).

2.2. Состав документации, перечень мероприятий и приемка работ по ликвидации ОПО с учетом видов ОПО различаются существенным образом, что можно проследить на примере регламентации требований к ликвидации отдельных видов ОПО.

ОПО нефтегазодобывающих производств

Согласно ФНП «Правила безопасности в нефтяной и газовой промышленности», утв. приказом Ростехнадзора N 101 от 12.03.2013 (далее — ФНП N 101), в составе документации на ликвидацию ОПО нефтегазодобывающих производств предусматриваются мероприятия:

— по предупреждению аварий, локализации и ликвидации их последствий в процессе ликвидации объекта (п.350);

— безопасности для жизни и здоровья людей, находящихся в пределах зон вредного влияния проводимых работ;

— наиболее полного, комплексного и безопасного извлечения запасов полезных ископаемых;

— охраны окружающей среды, зданий и сооружений от вредного влияния проводимых работ (п.351).

Отдельно п.1266 ФНП N 101 регулируется состав документации на ликвидацию скважин, которая должна включать следующие разделы:

— общая пояснительная записка, включающая обоснование критериев и варианта ликвидации скважин, вариант ликвидации (в зависимости от этапа бурения или эксплуатации скважин);

— технологические и технические решения по ликвидации скважин, оборудования ствола скважин и устья;

— порядок организации работ по ликвидации скважин;

— мероприятия по безопасному пользованию недрами, безопасности жизни и здоровью населения, охраны окружающей среды, зданий и сооружений.

Документом, подтверждающим ликвидацию скважины, является акт, подписанный пользователем недр и территориальным органом Ростехнадзора, который представляется в территориальный орган Ростехнадзора (пункты 1268, 1269 ФНП N 101).

Сети газораспределения и газопотребления

В соответствии с п.15 Технического регламента о безопасности сетей газораспределения и газопотребления, утв. постановлением Правительства РФ N 870 от 29.10.2010 (далее — ТР N 870), ликвидация сетей газораспределения и газопотребления должна осуществляться с учетом особенностей, связанных с рельефом местности, геологическим строением грунта, гидрогеологическим режимом, сейсмическими условиями и наличием подземных горных разработок.

Согласно п.86 ТР N 870, ликвидация сетей газораспределения и газопотребления должна производиться в соответствии с проектной документацией на ликвидацию сетей газораспределения или газопотребления, утвержденной в установленном порядке.

В процессе ликвидации должны быть обеспечены следующие мероприятия:

а) предотвращение загрязнения окружающей среды;

б) утилизация отходов производства;

в) рекультивация нарушенных земель;

г) предотвращение повреждения зданий и сооружений, расположенных в зоне влияния ликвидируемого объекта;

д) сохранение уровня противокоррозионной защиты других сетей газораспределения (в случае, если система противокоррозионной защиты утилизируемой сети газораспределения участвовала в формировании системы противокоррозионной защиты других сетей газораспределения);

е) предотвращение активизации опасных геологических процессов (оползней, обвалов и подобных явлений) (п.87 ТР N 870).

Следовательно, указанные мероприятия должны быть урегулированы документацией на ликвидацию сетей газораспределения и газопотребления.

Требования к документации по приемке работ по ликвидации ОПО данного вида Техническим регламентом не установлены.

2.3. Оформление документации

При оформлении документации на ликвидацию ОПО следует руководствоваться Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утв. постановлением Правительства РФ N 87 от 16.02.2008, в частности, пунктами 24 и 25 Положения, устанавливающим требования к составу материалов текстовой и графической частей разделов проектной документации «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» (разрабатывается, как установлено Положением, при необходимости сноса (демонтажа) объекта или части объекта капитального строительства) и «Перечень мероприятий по охране окружающей среды», а также Методическими рекомендациями по разработке и оформлению проекта организации строительства, проекта организации работ по сносу (демонтажу), проекта производства работ (МДС 12-46.2008).

3. Приемка работ по ликвидации ОПО

Отношения по ликвидации ОПО, связанные со сносом зданий и сооружений, демонтажем коммуникаций охватываются договором подряда. В соответствии с ч.4 ст.753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

В соответствии с подп.1 п.26 Административного регламента по предоставлению Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору государственной услуги по регистрации опасных производственных объектов в государственном реестре опасных производственных объектов, утв. приказом Ростехнадзора N 494 от 25.11.2016, для исключения ОПО из Реестра в случае его ликвидации заявитель представляет в Ростехнадзор заявление с указанием причины исключения ОПО из Реестра, а также копии документов (по каждому конкретному случаю), подтверждающих ликвидацию объекта.

То же установлено пп.1 п.29 Требований к регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов и ведению государственного реестра опасных производственных объектов, утв. приказом Ростехнадзора 495 от 25.11.2016.

За исключением РД 07-291-99 и ФНП N 101, вид и форма документа,подтверждающего ликвидацию ОПО, не установлена. Очевидно, что конкретные формы таких документов различаются в зависимости от вида ОПО и состава мероприятий по их ликвидации.

Например, письмо Минэкономразвития РФ N Д23и-1663 от 16.04.2015 к документам, подтверждающим прекращение существования объектов недвижимости, к которым относятся также и ОПО, относит акты приемки выполненных работ по договорам подряда на снос, перемещение, переработку и захоронение отходов сноса.

Документация по ликвидации ОПО должна предусматривать мероприятия, обеспечивающие промышленную безопасность объектов с учетом геологических, сейсмических, климатических факторов. Данные мероприятия должны быть направлены … необходимости сноса (демонтажа) объекта или части объекта капитального строительства ) и "Перечень мероприятий по охране окружающей среды", а также Методическими рекомендациями по разработке и оформлению проекта организации строительства , проекта организации работ по сносу (демонтажу), проекта производства работ (МДС 12-46.2008).

Ликвидация объекта капитального строительства это

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 11 марта 2021 года N 13-00176/21

[О порядке подготовки Акта обследования объекта недвижимости и необходимости включения в его состав сведений о направленных уведомлениях о планируемом сносе и о завершении сноса]

Вопрос: О порядке подготовки Акта обследования объекта недвижимости и необходимости включения в его состав сведений о направленных уведомлениях о планируемом сносе и о завершении сноса.

Согласно части 1 статьи 23 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.

Приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 N 861 утверждены Требования к подготовке Акта (далее — Требования). Согласно пункту 3 Требований Акт подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений ЕГРН, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости.

В случае отсутствия в приложении к Акту документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости, в строке «Заключение кадастрового инженера» должна быть приведена причина их неиспользования.

Таким образом, Требования допускают подготовку Акта и при отсутствии таких документов, и данное обстоятельство не является нарушением Требований и основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета.

Обращаем внимание, что согласно части 1 статьи 55.30 Градостроительного кодекса (ГрК РФ) основаниями для сноса являются:

решения собственника объекта капитального строительства или застройщика;

решения суда или органа местного самоуправления — в случаях, предусмотренных ГрК РФ, другими федеральными законами.

Согласно части 8 статьи 55.30 ГрК РФ положения главы 6.4 ГрК РФ не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Снос объекта капитального строительства (в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции иного объекта капитального строительства) осуществляется в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ для строительства объектов капитального строительства.

Основанием для сноса в этом случае является проектная документация для строительства или реконструкции объекта капитального строительства, содержащая раздел 7 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» (пункт 24 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, далее — Положение). При подготовке данного раздела проектной документации в качестве исходных данных используются в том числе акты (решения) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства — в случае необходимости сноса (демонтажа); решение органа местного самоуправления о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу — при необходимости сноса жилого дома подпункт «б» пункта 10 Положения). В указанном случае направление уведомлений о планируемом сносе и о завершении сноса ГрК РФ не предусмотрено.

Вместе с тем, использование при выполнении кадастровых работ и включение в приложение к Акту проектной документации объекта капитального строительства (за исключением проектной документации линейных объектов) в случае сноса или демонтажа объекта капитального строительства, его частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства предусмотрено подпунктом 2 пункта 9 Требований.

В соответствии с частью 12 статьи 55.31 ГрК РФ застройщик или технический заказчик после завершения сноса объекта капитального строительства направляет уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства. С учетом этого документом, подтверждающим снос объекта капитального строительства, является только уведомление о завершении сноса.

Таким образом, с учетом положений пункта 9 Требований при выполнении кадастровых работ и подготовке Акта не предусмотрено применение иных документов, в том числе указанных в частях 2 и 3 статьи 55.30, части 9 статьи 55.31 ГрК РФ, соответственно включение их в приложение к Акту или представление в орган регистрации прав в ином порядке не требуется.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом N 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ или иными федеральными законами.

Начальник Управления законодательства
в сфере регистрации недвижимости
и кадастровой деятельности
Э.У.Галишин

Ликвидация объекта недвижимости. Принадлежащий организации объект недвижимости (здание, сооружение), принятый к учету как объект основных средств, в первую очередь должен приносить ей доход. Со временем возможна ситуация, при которой затраты на поддержание объекта в надлежащем состоянии станут обходиться дороже, чем получаемый (или планируемый к получению) доход. Собственник обветшавшего объекта , посчитав предварительно все "плюсы" и "минусы", может принять решение о его ликвидации (сносе). Как расходы на ликвидацию объекта недвижимости отражаются в бухгалтерском и налоговом учете?

ЛИКВИДАЦИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Принадлежащий организации объект недвижимости (здание, сооружение), принятый к учету как объект основных средств, в первую очередь должен приносить ей доход. Со временем возможна ситуация, при которой затраты на поддержание объекта в надлежащем состоянии станут обходиться дороже, чем получаемый (или планируемый к получению) доход. Собственник обветшавшего объекта, посчитав предварительно все «плюсы» и «минусы», может принять решение о его ликвидации (сносе). Как расходы на ликвидацию объекта недвижимости отражаются в бухгалтерском и налоговом учете?

По общему правилу такое решение должна принять ликвидационная комиссия (п. 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н). Она на временной или постоянной основе создается организационно-распорядительным документом (приказом) руководителя организации. В ее состав должны быть включены соответствующие должностные лица, в первую очередь те, на которых возложена ответственность за сохранность объектов ОС, а также сотрудники бухгалтерии, отвечающие за их учет.

Градостроительный кодекс Российской Федерации с 4 августа 2018 г. дополнен определением понятия «снос объектов капитального строительства» (п. 14.4 ст. 1 ГСК РФ). Таковым признается его ликвидация путем разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки, демонтажа. Ликвидация объекта может быть как полная, так и частичная.

Кроме того, Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ Градостроительный кодекс РФ дополнен гл. 6.4 «Снос объектов капитального строительства». Нарушения правил сноса объекта недвижимости, предусмотренные указанным Кодексом, должны повлечь за собой административную ответственность, по аналогии с нарушениями правил строительства, реконструкции, капитального ремонта (ст. 9.5, 9.5.1 КоАП РФ).

Не всегда административные правонарушения одновременно следует признавать и налоговыми (Определение ВАС РФ от 29.03.2010 N ВАС-740/10). Следовательно, нарушение правил сноса объекта, установленных Градостроительным кодексом РФ, далеко не всегда будет означать, что одновременно нарушено налоговое законодательство и понесенные затраты нельзя отнести на уменьшение налогооблагаемой прибыли, а предъявленный НДС — к вычету.

Для того чтобы избежать вероятных конфликтов с контролирующими органами, желательно при ликвидации объекта недвижимости соблюсти все требования законодательства (как градостроительного, так и налогового).

После принятия решения собственник объекта (в лице руководства организации) обязан самостоятельно или с привлечением технического заказчика подготовить проект организации работ по ликвидации (сносу) объекта (п. 2 ст. 55.30 ГСК РФ). Наличия такого проекта в качестве отдельного документа не требуется, если принято решение ликвидировать объект, на возведение которого в свое время не требовалось получать разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию (п. 3 ст. 55.30 ГСК РФ). К таким объектам, в частности, относятся навесы, киоски и другие сооружения, не признаваемые объектами капитального строительства, а также сооружения и строения вспомогательного характера (к которым в первую очередь следует отнести временные здания и сооружения). Тратить время и ресурсы в этих случаях на подготовку проекта или нет — решать руководству организации, которой принадлежит объект, подлежащий сносу.

Кроме того, отдельного проекта по организации работ не требуется, если снос (полный или частичный) объекта недвижимости производится в рамках его реконструкции либо строительства на этом месте нового объекта недвижимости (п. 8 ст. 55.30 ГСК РФ). В этом случае работы по полному или частичному сносу объекта признаются составной частью работ по его реконструкции или возведению нового здания (сооружения).

Во всех остальных случаях необходимо задуматься о разработке такого проекта. Минстроем России разработан проект постановления Правительства РФ «Об утверждении требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства». При составлении своего проекта организации работ по сносу, на наш взгляд, можно воспользоваться этим документом в качестве рекомендаций.

Подготовку проекта сноса следует возложить на специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр (п. 2 ст. 55.30 ГСК РФ).

Затем владелец объекта недвижимости, как минимум за семь рабочих дней до начала работ по его ликвидации, обязан направить в орган местного самоуправления, на территории которого он находится, уведомление о планируемом сносе (п. 9 ст. 55.31 ГСК РФ). Перечень сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уведомлении, установлен этим же пунктом ст. 55.31 ГСК РФ.

К уведомлению должны быть приложены:

— результаты и материалы обследования объекта;

— проект организации работ по его сносу.

Унифицированная форма уведомления не установлена, но она разработана Минстроем России и находится на стадии согласования.

Городские власти, получившие уведомления, обязаны также в 7-дневный срок, проверить результаты обследования объекта и проект организации работ по его сносу. Далее они должны обеспечить размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомить о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора (п. 11 ст. 55.31 ГСК РФ). После того как собственник объекта увидит свое уведомление в информационной системе, он имеет право непосредственно приступить к работам по его ликвидации.

Собственник объекта имеет право на его снос своими силами (при наличии соответствующих трудовых и материальных ресурсов) в случаях, если:

— является членом саморегулируемой организации в области строительства (п. 8 ст. 55.31 ГСК РФ);

— размер его затрат на ликвидацию объекта не превышает 1 млн руб. (п. 5 ст. 55.31 ГСК РФ).

В противном случае работы по сносу объекта должны выполняться подрядчиком — членом СРО. Членство подрядчика в СРО необязательно, если затраты по сносу составляют менее 1 млн руб.

Работы по сносу объекта могут начаться только после его отключения от сетей инженерно-технического обеспечения. Отключение производится согласно условиям, выданным организациями, осуществляющими эксплуатацию соответствующих сетей (п. 1 ст. 55.31 ГСК РФ).

С этого момента объект уже фактически не может использоваться для производства продукции либо в другой деятельности организации — для выполнения работ, оказания услуг, управленческих нужд, сдачи в аренду. Другими словами, он теряет функции объекта ОС как для целей бухгалтерского учета (п. 4 ПБУ 6/01), так и для целей налогообложения (п. 1 ст. 256 НК РФ). У организации в собственности остается объект недвижимости, находящийся в стадии ликвидации.

Имеет ли организация право исключить его из облагаемой базы по налогу на имущество? Однозначного ответа на этот вопрос действующее законодательство не дает.

Налог на имущество начисляется либо согласно его кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ), либо исходя из его среднегодовой стоимости по данным бухгалтерского учета (п. 1 ст. 375 НК РФ).

Если налог на имущество по объекту недвижимости начисляется исходя из его кадастровой стоимости, то следует принимать во внимание Определение Верховного Суда РФ от 20.09.2018 N 305-КГ18-9064 по делу N А40-154449/2017. Суд принял решение, что ликвидированный объект подлежит исключению из базы на дату документально подтвержденного факта его ликвидации. Это может быть, в частности, акт, составленный кадастровым инженером и вошедший в пакет документов, на основании которых впоследствии сведения об объекте были исключены из государственного реестра недвижимости и кадастра.

При начислении налога исходя из среднегодовой стоимости по данным бухгалтерского учета объект подлежит списанию со счета 01 «Основные средства» также на дату завершения ликвидации (п. 29 ПБУ 6/01). Документально оформить его можно, взяв за основу акт о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств) (форма N ОС-4, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7). В него можно как добавить необходимую информацию, так и убрать ненужные для организации реквизиты.

Акт составляется после завершения процесса ликвидации и утверждается руководителем организации.

В разд. 3 формы N ОС-4 указываются документально подтвержденные сведения о затратах на ликвидацию (снос) объекта, а также об оприходовании пригодных к дальнейшему использованию материальных ценностей, оставшихся после таковой.

Иначе говоря, списать ОС (в том числе и объект недвижимости) можно только после полного завершения его сноса, но никоим образом не в начале или во время такового.

Таким образом, объект, который уже не является ОС, тем не менее продолжает им числиться в регистрах бухгалтерского учета. Следовательно, он подлежит включению в базу по налогу на имущество. Организация вынуждена платить в бюджет средства за объект, который не приносит дохода.

Если ликвидация объекта ОС займет непродолжительное время либо его остаточная стоимость относительно невелика, то большого урона организации это не нанесет. Между тем ликвидироваться может и объект с достаточно большой остаточной стоимостью, а процесс сноса может занять довольно длительный срок. Все это время придется начислять налог от среднегодовой стоимости сносимого объекта.

За все то время, что будут продолжаться работы по ликвидации объекта, организация будет начислять по нему амортизацию как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения прибыли. Возможно, сумма начисленного налога на имущество будет сопоставима с уменьшением налога на прибыль за этот же период.

После отключения объекта от сетей обеспечения строители могут приступить непосредственно к его сносу. После завершения ликвидации объекта (или соответствующего его этапа, если таковые были предусмотрены заключенным договором) подрядчик предъявит собственнику акт приема-передачи выполненных работ и счет-фактуру. Для отражения принятого результата работ заказчик производит следующие записи:

Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и заказчиками»

приняты работы по ликвидации объекта недвижимости;

Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и заказчиками»

отражен НДС по выполненным и принятым работам;

Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,

К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

принят к вычету НДС по выполненным работам.

Если при ликвидации объекта остаются материалы, пригодные к дальнейшему использованию, то подрядчик должен передать их по акту собственнику. Последний приходует их по цене возможного использования. Он производит следующую запись:

Д-т сч. 10 «Материалы»

К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы».

После того как ликвидация объекта полностью закончена и оформлен акт о его списании (по форме N ОС-4 или по форме, разработанной самостоятельно), он списывается с баланса следующими записями:

Д-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств»,

К-т сч. 01 «Основные средства»

списана первоначальная стоимость ликвидированного объекта;

Д-т сч. 02 «Амортизация основных средств»

К-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств»,

списана амортизация, начисленная по ликвидированному объекту.

Если срок полезного использования этого объект уже истек, то амортизация равна его первоначальной стоимости. Сальдо по субсчету «Выбытие основных средств» к счету 01 не возникает. Если объект ликвидирован до истечения срока полезного использования, то амортизация по нему начислена в меньшем размере, чем его первоначальная стоимость. В регистрах бухгалтерского учета остаточная стоимость списывается на прочие расходы следующей записью:

Д-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 2 «Прочие расходы»,

К-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств».

Для целей налогообложения прибыли расходы по ликвидации (демонтажу) объекта в безусловном порядке можно признать внереализационными расходами (подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ). Точно так же признается внереализационными расходами и остаточная стоимость ликвидированного объекта (если амортизация была начислена в сумме меньшей, чем первоначальная стоимость). Такой порядок отражения в учете ликвидации объектов ОС применяется далеко не первый год и не вызывает ни у кого возражений.

Какой будет следующий шаг после окончания сноса этого объекта недвижимости? Предположим, что снос был осуществлен в целях освобождения земельного участка от находящихся на нем пришедших в негодность объектов ОС. Например, участок предполагается сдавать в аренду (или выставить на продажу). Потенциальные арендаторы (либо покупатели) не торопятся брать на себя затраты по ликвидации находящегося на участке объекта, поэтому собственнику будет выгоднее потратиться на снос, чем долгое время ждать более сговорчивых клиентов. Или, наоборот, срок аренды земельного участка закончился, а его собственник требует возврата в том же состоянии, в каком он был на дату заключения договора, т.е. без построенного на нем объекта. В этих случаях затраты на снос однозначно следует признать прочими (внереализационными для целей налогообложения прибыли) расходами.

Если на месте ликвидированного объекта сразу же начинается возведение нового, то такой однозначный вывод сделать уже нельзя. В этом случае работы по полному или частичному сносу объекта признаются составной частью работ по возведению на этом месте нового здания (сооружения) (п. 8 ст. 55.30 ГСК РФ). Разработки отдельного проекта в этом случае не требуется.

Следовательно, и затраты на снос, так же как и остаточную стоимость ликвидированного ОС, можно признать затратами по возведению на этом месте нового объекта недвижимости, т.е. включить в его первоначальную стоимость.

Нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету, так же как и налоговое законодательство, не дают однозначного ответа на этот вопрос. Иначе говоря, следует исходить из экономической целесообразности.

Если затраты по сносу объекта не превысят размер полученного за текущий год дохода, то списание их сразу на расходы можно считать экономически оправданным и целесообразным. Если они могут повлечь за собой существенные убытки, то, возможно, оптимально отнести их на затраты по возведению на этом месте нового объекта. Производятся следующие записи:

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

отражено принятие работ по ликвидации объекта недвижимости;

Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

отражен НДС по выполненным и принятым работам;

Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,

К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

принят к вычету НДС по выполненным работам;

Д-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств»,

К-т сч. 01 «Основные средства»

списана первоначальная стоимость ликвидированного объекта;

Д-т сч. 02 «Амортизация основных средств»

К-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств»,

списана амортизация, начисленная по ликвидированному объекту;

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

К-т сч. 01 «Основные средства», субсч. «Выбытие основных средств»,

остаточная стоимость ликвидированного объекта включена в первоначальную стоимость возводимого на этом месте нового;

Д-т сч. 10 «Материалы»

К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»,

оприходованы материалы, оставшиеся от ликвидации объекта.

В итоге увеличивается (возможно, что и существенно) первоначальная стоимость возводимого на этом месте нового объекта.

1. Налоговый кодекс Российской Федерации [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г. N 117-ФЗ, с изм. и доп.] // Справочно-правовая система «Гарант» [Электронный ресурс] / Компания «Гарант».

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, с изм. и доп.] // Справочно-правовая система «Гарант» [Электронный ресурс] / Компания «Гарант».

3. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 г. N 26н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 20, 14 мая.

В нём установлен порядок сноса объектов капитального строительства , особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями, а также особенности сноса объектов капитального строительства , расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий. Одно из новшеств — вводятся положения о членстве лиц, осуществляющих снос объектов капитального строительства в СРО в области строительства . 12. Когда законы вступают в силу?