Согласно планам федеральных властей, к 2015 г. Малоэтажное строительство составит 60% от общего ввода нового жилья в стране. Рост этому рынку обеспечит сегмент быстровозводимых домов — современные высокотехнологичные проекты позволяют покупателям за разумные деньги и в короткий срок получить комфортный загородный дом, способный составить альтернативу городской квартире. Освоение больших территорий под малоэтажное строительство — это перспективное направления жилищного строительства.
Найдено научных статей по теме — 15
Малоэтажное строительство. Проблемы и решения
Российская Федерация по своей площади является крупнейшей страной мира. Притом что Россия занимает одну пятую часть суши, большая часть этих территорий до сих пор не освоена.
О проблемах малоэтажного жилищного строительства
В статье анализируются основные проблемы жилищного строительства, которые характерны для современной России; приводятся статистические данные об объемах ввода жилья в последние годы, основное внимание уделяется малоэтажному домост
Малоэтажное строительство при новых законах. Реалии и перспективы для застройщиков
О проблемах малоэтажного жилищного строительства
Закиров А.И, Шлыков С.С. О ПРО БЛЕМАХ МАЛОЭТАЖНО ГО ЖИ ЛИЩНО ГО СТРОИ ТЕЛЬСТВА. В статье проанализированы тенденции и проблемы малоэтажного строительства, включая деревянное домостроение.Zakirov A.I., Shlikow S.S.
Источник: vocable.ru
Малоэтажное строительство кому это нужно
Развитие малоэтажного строительства в России требует тщательного и взвешенного подхода — с учетом всех вопросов безопасности строящегося жилья, проблем саморегулирования. Профессор Московского архитектурного института, член Общественной палаты Вячеслав Леонидович Глазычев считает, что все вопросы безопасности и саморегулирования в строительстве надо решать системно — с политической, социальной, экономической точки зрения. Недавно Вячеслав Леонидович предложил членам Общественной палаты, экспертам подготовить доклад по теме безопасности жилья Президенту РФ Д.А. Медведеву.
Тот факт, что развитие малоэтажного строительства — вопрос и экономический и социальный и промышленный — очевидно.
В Новосибирске многодетные семьи создали жилищно-строительный кооператив и получили участки земли, чтобы спроектировать и самостоятельно построить коттеджи и таунхаусы для своих семей. Они получили сразу два гранта от администрации Новосибирской области в размере 300 тысяч рублей каждый — на приобретение мини-заводов по выпуску строительных блоков из морозостойкого пенобетона. В планах — весной этого года мини-заводы заставить их работать в полную мощь.
— Думаю, что витающий в воздухе имидж семьи, неудачливой в жилищном вопросе, нам удалось разрушить, — считает Любовь Содыль, председатель Новосибирской областной организации многодетных семей «Надежда» и председатель ЖСК «Надежда». — А началось все с того, что мы выяснили одну вещь — согласно 108-му закону Новосибирской области, право на бесплатное выделение земли имеют отдельные категории граждан, в том числе и многодетные семьи.
10 главных трендов загородного строительства: таким должен быть дом в 2022!
Будущим строителям удалось получить земельные участки в поселке Верх-Тула — всего в 15 км от Новосибирска. Но они уже всерьез подумывают над тем, как расширить свои владения — на очереди земли, относящиеся к Толмачевскому и Барышевскому сельсоветам Новосибирского района. Об этом пишут Новосибрские СМИ.
Есть примеры в Московской области, когда строят дом для нескольких семей, которые объединились для решения своего жилищного вопроса.
В Тросне Орловской области продолжается строительство малоэтажного поселка по федеральной программе «Социальное развитие села». На строительство по федеральной программе «Социальное развитие села» в Тросну были привлечены федеральные средства. Благодаря им, например, семье из четырех человек полагается почти миллион рублей безвозмездно. Призыв «построй дом своей мечты» уже для 16 семей стал руководством к действию.
Коммуникации, дороги, земля – застройщики на это не тратятся. 70% расходов на строительство — государственные деньги. Остальные 30 почти все участники программы, за неимением собственных средств, взяли в кредит.
Виктор Быков, глава администрации Троснянского района: «Несколько раз собирали всех. 20 раз выделяли автобус, чтобы в Орел они ездили с документами. Сейчас люди охотно берутся за дело».
Начать строить в кризис – решение непростое. Оно основано на доверии к районной власти и подкреплено хорошим примером.
Валерия Амеликова называют пионером отнюдь не из-за возраста. Он первым начал строить дом. По его словам, соседи долго раздумывали, но убедившись, что программа реально работает, начали строиться.
Они рассчитывают, что к 2011 году строительство завершится. Для села — это шанс не просто выжить, а развиваться. Ведь эти дома строят молодые специалисты. И почти у всех есть дети. Поселок рассчитан на 67 домов. ( Вести Орёл).
Социальная часть очень важна для развития идеи малоэтажного строительства. Недавно в московских СМИ прошла информация, что московские многодетные семьи, которым город предоставил коттеджи для проживания, жалуются на строительные недоделки в домах и неразвитость инфраструктуры в районах.
Промышленный взгляд на малоэтажный сектор обнажает все проблемы строительной отрасли. Технологии, материалы, целые направления требуют даже не сегодняшней оценки, а оценки перспектив для будущего, когда слова энергоэффективность и экологичность будут основными при выборе типа дома.
В недавно опубликованной статье на Деловом портале Красноярск.БИЗ с названием «Коттеджное захолустье» (что само по себе говорит о проблеме) говорится о реальных проблемах больших городов в развитии малоэтажки, говорится о том, что несмотря на многочисленные попытки, бум малоэтажного строительства так и не наступил:
«В прошлом году председатель правительства России Владимир Путин заявил о необходимости передать федеральные земли общей площадью 1 млн га для строительства малоэтажного жилья. «Это должно быть действительно доступное и одновременно качественное жилье — небольшие дома, построенные по современным стандартам энергоэффективности и экологии, которые будут стоить не дороже, а порой и дешевле обычных городских квартир», — заявил Путин. Его слушали все, но услышали немногие. Не нужно быть специалистом в области малоэтажного строительства, чтобы понять — рынок коттеджных поселков в Красноярске и пригороде до сих пор находится в зачаточном состоянии.
Несоответствие
Несмотря на то что на уровне правительства РФ упор на малоэтажки признали главной антикризисной мерой в строительной отрасли, отрасль эта развивается низкими темпами. По словам руководителя коттеджного проекта «Шамони» Ивана Молтянского, сейчас в Красноярске очень немного предложений, которые устроили бы потребителя.
— Предложения есть, но людям они не нравятся, — говорит Молтянский. — Примеров законченных коттеджных поселков, которые сданы, у нас по сути два — это «Серебряный бор» и «Сосны». Все остальные находятся в стадии проектов, строительства, красивых картинок.
Сколько всего проектов коттеджных поселков в Красноярске и пригороде, сказать сложно. Статистику очень сильно искажают поселки, которые существуют только на бумаге, на уровне чертежей и макетов. Они заявлены в документах, в рекламе, но фактически не существуют.
— Сейчас на рынке очень много земель разной категории, и многие ее собственники хотят построить свой поселок, — размышляет Молтянский, — но одного желания мало. Реальные проекты — это те, за которые берутся профессионалы: строители, маркетологи, риелторы. Таких поселков у нас три-четыре.
В этот список входят поселок в Удачном, «Новалэнд», «Элита-2». Все остальные, по большому счету, пока лишь бурные фантазии. Хотя если судить по той же рекламе, коттеджных поселков, в которых можно сейчас купить дом и через какое-то время заехать, десятки. Такое несоответствие эксперты объясняют банальным отсутствием опыта работы в данной отрасли строительства.
С отсутствием опять же опыта эксперты связывают плохой маркетинг при строительстве поселков. Анализ рынка никто сделать не может ввиду фактического отсутствия рынка. Поэтому понять, что нужно потенциальному покупателю, достаточно сложно. Застройщики, по сути, тычут пальцем в небо, предлагая то чистую реку, то небольшое озерцо, то близость от города, то далекое уединение.
Кстати, идея создания вкупе с поселком горнолыжной трассы, которая стала маркетинговым ходом для проекта «Шамони» Ивана Молтянского, вызвала противоречивые мнения.
— Ну зачем мне лыжная трасса под окнами, если я в этом поселке собираюсь жить?! Зачем мне люди, которые будут приезжать в мой дом кататься на лыжах? — удивляется генеральный директор компании «Красноярский архитектурный фонд» Михаил Меркулов. — Я понимаю, это завлекуха. Но если застройщик строит для меня — меня такая завлекуха не устраивает.
Впрочем, здесь все зависит от личных пристрастий. На каждого, кого не устроит горнолыжный склон под окном, найдется тот, кто на этом склоне захочет кататься и жить рядом с ним. В этом плане главное, чтобы выбор был. Но сейчас его практически нет.
50 на 50
Первое, что приходит в голову, когда слышишь о коттеджном поселке, — это, конечно же, дом. Это же приходит в голову и большинству застройщиков, которые начинают непростое дело строительства. Соответственно, на первом плане в их бизнес-расчетах — дизайн-проекты и строительные материалы. Но готовый макет будущего поселка — это лишь несколько процентов от общего объема работ и трудностей. Большую роль, нежели материалы и внешний вид, играет инфраструктура, и здесь сфера малоэтажного строительства таит в себе массу препятствий и проблем.
— Всегда много говорят, из какого материала сделаны стены дома, что дешевле — объясняет Молтянский. — Это на себестоимость дома в поселке с инфраструктурой практически не влияет. (Другие эксперты придерживаются иного мнения). Некоторые надеются построить пару домов, продать их, а с появлением средств сделать все остальное. Вода, электричество, дорога — это для клиента стоит на первом месте. И сейчас те, кто по-настоящему желает переехать в коттеджный поселок, хотят, чтобы быт был организован.
Это желание клиентов как раз и остановило многие стройки на этапе проектирования. Создать на голом месте коммунальный комфорт, какой он существует в городе, очень сложно.
Если анализировать то, что есть, получается интересная ситуация — люди готовы покупать дома среднего метража (150 кв. м) стоимостью 3–4 млн руб., а застройщики предлагают больший метраж и, соответственно, большую стоимость. Маленькие дома им строить невыгодно. Основные предложения на рынке — коттеджи площадью 300–400 кв. м. за 5–6 млн руб.
Здесь же появляется и еще один любопытный момент — цена конкретного дома, как правило, составляет лишь 50% от всей стоимости загородной недвижимости. Остальные 50% идут на инфраструктуру, как коммунальную (30%), так и поселковую (20%). Эта деталь автоматически сокращает количество желающих переехать загород — так же как некоторые застройщики, многие потенциальные покупатели не соотносят цену на коттедж и общую стоимость участия в проекте.
Сколько составляют 30%, направляемых на коммуникации, в денежном эквиваленте сказать сложно. Сумма зависит от многих факторов, начиная с конкретного географического месторасположения и административной принадлежности будущего поселка (к какому относится району, городу) и заканчивая уровнем отношений застройщика с людьми, чьи подписи необходимы.
Наложил свой отпечаток на отрасль малоэтажного строительства и кризис. Многие из тех, кто владеет землей и хочет построить поселок, свой пыл поумерили — сыграло роль падение инвестиционной привлекательности недвижимости. Есть проекты, макеты, но дальше дело не идет.
По данным Молтянского, сейчас реальными проектами в малоэтажном строительстве занимаются крупные строительные компании, у которых большой объем оборотных средств. Инвесторов, которые решили довести дело до конца, крайне мало, и они, как правило, работают на средства с продаж. Естественно, эти средства можно получить только при комплексном подходе, закладывая в проект и коммуникации, и инфраструктуру в виде магазинов, спортивных комплексов и кафе. Именно такие проекты сейчас пользуются спросом.
Впрочем, тот же кризис породил и новые варианты малоэтажного строительства. Под общим названием коттеджного поселка в пригороде Красноярска продаются участки земли с уже проведенными коммуникациями. Деньги платятся только за землю и инфраструктуру, какой дом человек построит — решать ему.
Недоступное жилье
Федеральная программа развития малоэтажного строительства предполагает доступное жилье. Красивые слова, как и многие проекты, остались на бумаге, а в жизни получилось все с точностью до наоборот. Застройщики большое значение придали материалам, новым технологиям возведения домов, их дешевизне и срокам строительства. О стоимости инфраструктуры и прочих подводных камнях никто особо не раздумывал.
— Не уверен, что загородное жилье может быть доступным, — говорит Молтянский. — Тем более у эконом-сегмента, который и имелся в виду в разговоре о доступном жилье. Никто ведь не спросил — а хотят ли эти люди жить за городом? Понимают ли они, что это такое? Ведь туда нужно ездить, у нас машины есть у всех? Нет.
Логика застройщиков понятна: в три миллиона стоимости дома даже при самых передовых технологиях строительства сложно заложить бытовую инфраструктуру, как-то магазины, бары, кинотеатры. Без мест отдыха и досуга коттеджный поселок теряет всю привлекательность. По мнению Молтянского, если государство хочет развивать малоэтажное строительство и массово переселять людей за город, должно брать развитие инфраструктуры на себя. Застройщики без подобной помощи создать все с нуля не смогут. Именно поэтому сейчас проект типа «Новалэнд» (где предполагается социальное жилье и часть расходов берут на себя бюджеты разных уровней) — единственный. (автор статьи — Сергей Санников).
Источник: alldoma.ru
«Дачная амнистия» мешает инвестировать в малоэтажное строительство
IRN.RU в гостях у гендиректора компании «Экодолье» Константина Филиппишина
Российские чиновники регулярно призывают девелоперов строить энергоэффективное, доступное по цене и, желательно, малоэтажное жилье. С чем приходится сталкиваться девелоперам, занимающимся таким строительством на практике, рассказал Константин Филиппишин – гендиректор управляющей компании «Экодолье», реализующей проекты комплексной малоэтажной застройки в регионах России. Сейчас в портфеле компании шесть проектов: в Оренбургской, Калужской, Самарской, Свердловской и Московской областях, совокупной площадью более 1000 га. «Экодолье» стало первым победителем из России в борьбе за международную премию FIABCI Prix d’Excellence: в 2011 г. в номинации «Окружающая среда (восстановление)» (см. «Российские регионы побеждают на международном уровне») за коттеджный поселок в 5 км от Оренбурга.
Российские власти, особенно при президенте Дмитрии Медведеве, очень активно рекламировали малоэтажное строительство чуть ли не как универсальный способ решения жилищного вопроса в стране. На ваш взгляд, насколько оправдана такая постановка вопроса? Учитывая дефицит земли в городах, где живет подавляющее большинство российских граждан, и высокую стоимость содержания индивидуальных домов.
Малоэтажное строительство позволяет решать не только жилищный вопрос, но также демографические и культурные проблемы. «Малоэтажка» формирует другой тип проживания людей – тех, кто выходит каждое утро босиком на траву, у кого есть и пес, и кот, и мангал, и своя банька. Кроме того, у нас в поселках сейчас, правда, по неуточненным данным, на 25% выше рождаемость, чем в среднем по региону.
К сожалению, малоэтажное строительство до сих пор плохо регулируется в федеральном законодательстве. До сих пор нет возможности сформировать стандартные банковские продукты по ипотечному кредитованию, поскольку нормативы ЦБ РФ по резервированию отрегулированы только для сделок, проводимых в соответствии с 214-м законом (о долевом строительстве. – IRN.RU).
Для остальных они повышенные, в том числе и для банков, с которыми мы формируем дополнительное обеспечение. Нет и правил управления малоэтажными жилыми комплексами, поскольку Жилищный кодекс регулирует только управление многоэтажкой, потому что нет общедолевой собственности. Не отрегулированы многие вопросы, связанные с градостроительным законодательством: возникает впечатление, что это законодательство формировалось исходя из того, что осуществляется точечная застройка. В России дискриминационные условия по налогообложению для комплексного освоения территорий – в первые годы застройщик платит завышенный в два раза налог на землю, а затем в четыре раза – все из-за больших площадей участков.
Кроме того, дачная амнистия мешает крупным девелоперам инвестировать в сектор «малоэтажки», потому что здесь царит сплошное нарушение строительных, санитарных, противопожарных и прочих норм. Распространена и спекуляция землей, и строительство на участках без подряда, где люди пытаются сами что-то строить, как правило, без проекта, экспертизы и контроля. В таких проектах нельзя говорить ни о зеленом строительстве, ни об энергоэффективности, ни о лучших мировых практиках.
Во многом благодаря деятельности Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) сегодня появляются предпосылки улучшения федерального законодательства. Мы уже видим реальные результаты. Можно сказать, что пять лет назад «малоэтажки» не существовало ни в госполитике, ни в планах по развитию территорий. Это был удел частных лиц, а сейчас это становится делом государства.
«Экодолье» активно участвует в проектах государственно-частного партнерства. Условия в разных регионах сильно отличаются?
Да. Например, в Калуге губернатор хочет, чтобы все наши объекты с ГЧП реализовывались по цене на уровне и ниже цен Минрегиона. Это сильно форсирует рынок жилья, обеспечение жильем работников технопарков, которые активно открываются в Калужской области. В Екатеринбурге власти хотят иметь жилье по цене ниже Минрегиона не только по соцпрограммам, но и по дополнительным программам для льготников. Нас это полностью устраивает – мы развиваем площадку, быстрее это реализуем и получаем господдержку.
При ГЧП мы можем, например, строить маленькие дома, очень востребованные благодаря невысокой цене – покупатель ориентируется прежде всего на общую стоимость покупки. Например, в Оренбурге и Калуге мы можем строить коттеджи размером с двухкомнатную квартиру – по 56 кв. м. Всего у нас 10 видов одноэтажных домов до 110 кв. м на любой вкус. В Калуге ГЧП позволяет построить каменный дом без отделки со всеми сетями и участком за 2,050 млн руб. Таунхаус с отделкой будет стоить от 2,3 млн руб.
В проектах в Обнинске и Подмосковье мы не сможем вывести такие проекты, потому что дополнительная нагрузка на обеспечение земельного участка инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой достаточно велика, и там мы строим коммерческое жилье – дома площадью от 112 кв. м.
Но недостатки в системе ГЧП наверняка тоже есть. Что вам больше всего мешает?
Бюрократия и неповоротливость властей, а также непроработанность, если не сказать полное отсутствие, законодательства по данному вопросу. Иногда низкий уровень компетенции муниципальных органов очень сильно тормозит и способствует удорожанию проектов. Хочется больше стандартизации, открытости, которая возможна благодаря более прозрачным, более простым законам.
Недавно вы запустили проект в Подмосковье – ЖК «Экодолье Шолохово», причем вне рамок ГЧП. Почему вы решили прийти в регион, где, по оценкам экспертов и признанию самих застройщиков, загородный рынок перенасыщен, во многих поселках ничего не продается годами?
Одна из причин – мы знаем, что можем сделать доступный и красивый проект, а причина, по которой половина поселков, мягко говоря, не развивается, – ошибка в концепции. Застройщики возводят большие дома на огромных участках.
Имеются ли планы экспансии в другие регионы?
В настоящее время есть около 15 проектов, в которые мы могли бы инвестировать. Мы планируем сделать еще два проекта в Подмосковье, хотим быть в Петербурге, где в настоящее время подбираем участки, хороший рынок в Ростове-на-Дону, Перми. Принимая во внимание ГЧП, у нас есть около пяти регионов, куда нас настойчиво приглашают губернаторы. Хорошее предложение делают коллеги из Казахстана.
Вы уделяете большое внимание энергоэффективности и вообще новым технологиям в строительстве и эксплуатации жилья. Насколько все это востребовано покупателями?
Спрос на энергоэффективность сейчас мал, поскольку у нас тарифы намного ниже, чем в Европе. Люди при покупке не задумываются о том, насколько дом теплый, какова будет стоимость отопления, поскольку у нас газ стоит порой в три раза дешевле, чем за границей. Например, в Оренбурге при тарифе в 1,21 руб. за кВт-ч электроэнергии срок окупаемости теплового насоса составляет 70 лет.
Для развития энергоэффективного строительства надо развивать и удешевлять технику, а государство должно, с одной стороны, запрещать возводить дома, отапливающие мировое пространство, а с другой – поощрять энергоэффективное строительство. Например, как в Германии, субсидировать тех, кто вкладывает в энергоэффективность своего дома. Или же субсидировать отдельные решения. Без государства продвигать зеленое и энергоэффективное строительство очень трудно.
А на что прежде всего обращают внимание покупатели?
У нас существует упрощенный подход – жилье выбирают по количеству комнат, размеру кухни и гостиной, по расположению. Проблема наших покупателей в том, что, наверно, даже их родители родились в многоэтажке, а не в своем доме. Они плохо понимают, что такое второй этаж. Но одноэтажный дом [той же площади] дороже [при перерасчете] на квадратный метр…
К тому же у нас редко переезжают и потому покупают дом не для себя и даже не для детей, а для внуков. В развитых странах люди знают, что минимум два раза в жизни они поменяют жилье. В Америке существует ряд форматов. Первый дом – first house – приобретается молодой семьей, это скромный дом для двоих.
Но когда рождаются дети, они переезжают в дом с несколькими большими спальнями на втором этаже. Когда дети уезжают, семейная пара переезжает в empty nest – это более просторное жилье на первом этаже с гостевыми для детей. Есть особый формат для активных «яппи».
У нас же такие стандарты домов только формируются. Мы, например, создали линейку продуктов, которые не конкурируют между собой, а дополняют друг друга.
Мобильность трудовых ресурсов, а также стандартность дома – это неотъемлемая черта сегодняшнего мира. Дом должен быть ликвидным. Раньше строили «под себя», что с коммерческой точки зрения ужасно, потому что такой дом не подходит ни под один формат, и продать его очень сложно. Мы хотим предложить те стандарты, по которым люди смогут обменивать свои дома, создавать ликвидный рынок загородных продуктов. Думаю, это придет лет через 10-15, когда будет совершенно другой рынок «малоэтажки».
Кто покупает жилье в ваших проектах?
Все зависит от участия или неучастия в ГЧП. Если при ГЧП из себестоимости исключается строительство школы и детсада, то, как правило, половина покупателей – молодежь до 35 лет, которая может по ипотеке приобрести себе жилье. Чем меньше доля участия государства, тем старше и богаче покупатели. Кроме того, покупательская способность разная в регионах. Будущие хозяева дома становятся тем требовательней, чем сложнее экономическая ситуация.
Покупают ли жилье в ваших проектах частные инвесторы? Выгодно ли инвестировать в «малоэтажку»?
Мало. Хотя в проектах в Оренбурге и Обнинске, где спрос выше, чем на квартиры в типовых многоэтажных домах, появляются инвесторы. С точки зрения выгоды… Это зависит от оценки глобального рынка. В условиях, когда риски высоки, рынок жилья экономкласса наиболее устойчив и наименее подвержен колебаниям. Даже в кризис люди, которые хотят купить себе жилье, все равно купят его.
Россиянам разрешили регистрироваться на дачах. Как вы оцениваете эту инициативу властей?
Это правильное решение с точки зрения прав человека, свободы передвижения, но, с другой стороны, властям параллельно нужно было отрегулировать дачное строительство с точки зрения градостроительной документации. Если дачные поселки теперь считаются жилыми поселениями, то нужно обеспечить их социальной инфраструктурой, инженерными сетями, дорогами.
Источник: www.irn.ru
Как Минстрою строить малоэтажное жильё в заявленном объёме?
Этот вид строительства жилья необходим, так как новая экономическая формация, которая «рулит» сегодня на просторах России, не позволит решать жилищную проблему на сельских территориях, в малых городках и в пригородах привычным способом, в виде «самостроя».
Услуги по строительству малоэтажного жилья малыми предприятиями проблему не решают, а погоня за низкой стоимостью, путём снижения качества и применение строительных материалов сомнительного качества, заводят проблему в тупик. Нужна новая идеология малоэтажного жилья, новые технологии строительства и новая индустрия!
Пора понять, что муниципальные образования не в силах выполнить такие преобразования, они не имеют достаточных полномочий, а руководители регионов не осознают сложностей в организации малоэтажных поселений. У нас и многоэтажное жильё в городах строится по лекалам прошлого века, но это, на фоне общего дефицита и дороговизны жилья, пока не проявляется, как проблема.
В развитых странах, многоэтажное жильё не является основным, и на его фоне, наши многоэтажные застройки, просто терпимы! Жителям же российских городов и городков придётся всю жизнь прозябать в этих казематах. Перспективы переселиться за город или в сельскую местность просто нет. Страна не строит современное и удобное малоэтажное жильё, инфраструктура отсутствует, и нет места работы.
Констатация существующего, просто унизительного состояния отрасли в целом, не оригинальна, а повторяет давно известные истины: «Медленно внедряются прогрессивные сборные конструкции заводского изготовления. Недостаточно применяются крупноблочные и крупнопанельные конструкции и облегчённые кирпичные кладки, отстаёт развитие заводского стандартного домостроения.
Жилищное строительство в сельской местности также отстаёт от потребностей, что является следствием неудовлетворительной организации сельского строительства и его слабой производственно-технической базой. Далеко не во всех колхозах имеются постоянные строительные бригады, мало создано межколхозных строительных организаций и предприятий. ». Но это выдержки из Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР 1957 года «О развитии жилищного строительства в СССР»! Что изменилось?
Производительность труда в отрасли сохраняется на низком уровне, что обусловлено в первую очередь инертностью участников строительного рынка, низким спросом на инновации, вследствие высокого спроса на жильё и загнанностью отраслевой науки. В отрасли отсутствуют современное отечественное программное и информационное обеспечение.
Но в мире давно известны инструменты и способы инновационных преобразований, давно используются стимулирующие развитие приёмы, однако мы пытаемся изобретать свой путь.
Минстрой России не пытается стать ведущим органом в отрасли, он констатирует и предполагает, но это не конструктивная позиция. Постоянные перепалки с Минпромторгом России о роли отраслей в развитии заводских технологий вводят в тупик все программы инновационных и технологических преобразований в строительстве. Но давно известно, что повышение эффективности строительства, внедрение инноваций, снижение затрат, повышение качественных характеристик, весь этот перечень достигается одним путём, перераспределением объёма работ между работами, выполняемыми в заводском цехе и работами на строительной площадке!
Из истории: «Закон о пятилетнем плане восстановления и развития народного хозяйства СССР на 1946 – 1950 годы предусматривает создание в нашей стране новой отрасли промышленности – фабрично-заводского производства сборных жилых домов и стандартизации деталей для домостроительства» (Аркадьев М. А. «О жилищном строительстве в СССР, М., 1949 г., стр. 63).
Стратегия не делает акцент на смене формата строительства жилья, оставляя приоритет многоэтажной застройке, хотя Правительство России, неоднократно, акцентировало внимание на развитии строительства малоэтажного жилья и ориентировало строителей на 70% от общего объёма. Без изменения стимуляции строительства «малоэтажки», без массовой, типовой застройки, задачу не решить. Ведь это самый главный инструмент снижения стоимости 1-го квадратного метра жилья, самый действенный и не требующий дополнительных затрат, способ! Не надо строить экономжильё, сокращая удобства и применяя второсортные материалы, надо правильно управлять ресурсами, создавая поточное производство и повышая качество и производительность труда. Вещи элементарные, но, увы, редко используемые.
Пора признать, что Правительство не уделяло должного внимания малоэтажному строительству, современные технологии и методы не коснулись этого направления, а объявленная свобода и отсутствие государственного контроля привели к анархии и снижению качества жилья. Существующие производственные мощности малоэтажного строительства в регионах устарели, утратили свой потенциал и не являются решающим фактором в реализации поставленных задач.
На российских просторах сегодня присутствуют десятки новых решений в малоэтажном домостроении. Предложены разные технологии, рекламы этих продуктов кричат о найденных панацеях, о прекрасных качественных характеристиках, о низких ценах на готовые объекты, вот только фактических прорывов нет. Стало больше негативных материалов в прессе о плохом качестве построенного жилья, о проблемах, которые появляются в начальном периоде эксплуатации таких домов.
Цель индустриализации – повышение производительности труда, замена ручного труда на механизированный процесс, ускорение темпов строительства и ввода объектов, снижение их стоимости и повышение качественных характеристик. Ситуация в малоэтажном строительстве уже требует радикальных преобразований, а задачи кратного увеличения объёмов ввода жилья в регионах и на сельских территориях не могут быть выполнены без создания индустрии нового поколения. Повышение требований к качественным характеристикам современного жилья, глобальные изменения в стоимости энергоресурсов, возросшие требования к экологическим стандартам, всё это в совокупности обязывает пересмотреть существующие нормы и регламенты строительства.
Пора признать, что Правительство не уделяло должного внимания малоэтажному строительству, современные технологии и методы не коснулись этого направления, а объявленная свобода и отсутствие государственного контроля привели к анархии и снижению качества жилья. Существующие производственные мощности малоэтажного строительства в регионах устарели, утратили свой потенциал и не являются решающим фактором в реализации поставленных задач.
Застройка выделяемых участков десятками домов задачи не решают, нужны тысячи домов с типовыми решениями, с современной организованной инфраструктурой и рабочими местами для жителей. Не более чем в 20-минутной пешей доступности должны располагаться больница, банк и почта. И в не более чем 25-минутной пешей доступности позволительно находиться местам досуга, парикмахерской или салону красоты, спортивному объекту, местному ОВД и пожарной части. Всё это сгладит разницу с городскими условиями и создаст привлекательность проживания «на земле». Увеличение объёмов строительства, эффективное, круглогодичное производство, компактная комплексная застройка позволят значительно снизить затраты и обеспечить доступную стоимость жилья.
Теплоэнергетика современного жилья, на фоне быстрорастущих энерготарифов, требует особого внимания, но линейка предложенных утеплителей не всегда согласуется с требованиями по безопасности, по экологическим параметрам и по срокам их использования. Что делать строителю, если качественные удостоверения имеют отличные показатели, а результаты эксплуатации говорят о негативных проявлениях?
Вопросов больше, чем готовых ответов. По сути, речь идёт о создании нового направления в строительной индустрии. Начинать надо с системного наведения порядка в действующих нормативных документах. Нужны типовые проектные решения, учитывающие многообразие российских факторов.
Нужна типология современного жилья, рекомендации по применению материалов, порядок в сертификации и параметры качественных показателей. Всё это создаст основу для индустриализации нового поколения в малоэтажном строительстве. Нужна просветительская работа по созданию необходимой информации для населения, которое, в основном, является Заказчиком при строительстве малоэтажного жилья.
Малоэтажное строительство не территория высокодоходного бизнеса, и рынок не среагирует на имеющуюся нишу, так как требуется ещё и потратиться на создание основ индустрии: ДСК и сборочные производства. Строительство жилья в регионах, задача глубоко социальная, и без участия государства её не решить. На первом этапе нужны вложения в подготовку застраиваемых площадей, подводку и обеспечение их коммуникациями, всё это бизнесу не поднять, и присутствие бюджетных средств необходимо предусмотреть. Это благодатная почва для организации структур государственного частного партнёрства (ГЧП). Проблема жилья сегодня, её значимость и влияние на формирование современного общества России известна и требует решения, а сам этот процесс будет непростым и затратным.
Необходимо решать проблему платёжеспособности населения таких территорий, так как это зона не больших и не стабильных заработков, ипотека на них не работает. Здесь необходимо применение более щадящих финансовых инструментов и дополнительное стимулирование населения и строителей. Необходимо исключить землю под строительство, как объект коммерции. Пришло время обуздать «дикий» рынок строительства малоэтажного жилья и создать современную, управляемую отрасль!
Американский опыт не помешает нам и для решения ещё одной проблемы. Все знают, что у нас не развиты подходы к планированию территорий, нет понятных градостроительных норм, планов территориального и экономического развития регионов.
У нас, в отличие от США, всё ещё процветает неорганизованная застройка, которая ведёт к обезображиванию земель и снижению их инвестиционной привлекательности. Необходимо организовать систему транспортных и инженерных коммуникаций; дать толчок развитию производств сборных конструкций для домов и заводов, производящих материалы для этих технологий, которые будут дешевле импортных аналогов; изменить менталитет россиян путём грамотной пропаганды касательно ещё новых для России технологий домостроения и попросту популяризации загородного образа жизни. В США начинали с того, что в загородные дома на льготных условиях предложили переезжать военнослужащим. Так «малоэтажка» в Америке начала социализироваться, и представители эконом-класса осознали загородный дом, как новую возможность повышения качества жизни при меньших затратах. Посмотрите, хотя бы вот это видео.
Распечатано с портала ЗаНоСтрой.РФ (zanostroy.ru)
Владимир Бондаренко : Как Минстрою строить малоэтажное жильё в заявленном объёме?
Этот вид строительства жилья необходим, так как новая экономическая формация, которая «рулит» сегодня на просторах России, не позволит решать жилищную проблему на сельских территориях, в малых городках и в пригородах привычным способом, в виде «самостроя».
Услуги по строительству малоэтажного жилья малыми предприятиями проблему не решают, а погоня за низкой стоимостью, путём снижения качества и применение строительных материалов сомнительного качества, заводят проблему в тупик. Нужна новая идеология малоэтажного жилья, новые технологии строительства и новая индустрия!
Пора понять, что муниципальные образования не в силах выполнить такие преобразования, они не имеют достаточных полномочий, а руководители регионов не осознают сложностей в организации малоэтажных поселений. У нас и многоэтажное жильё в городах строится по лекалам прошлого века, но это, на фоне общего дефицита и дороговизны жилья, пока не проявляется, как проблема.
В развитых странах, многоэтажное жильё не является основным, и на его фоне, наши многоэтажные застройки, просто терпимы! Жителям же российских городов и городков придётся всю жизнь прозябать в этих казематах. Перспективы переселиться за город или в сельскую местность просто нет. Страна не строит современное и удобное малоэтажное жильё, инфраструктура отсутствует, и нет места работы.
Констатация существующего, просто унизительного состояния отрасли в целом, не оригинальна, а повторяет давно известные истины: «Медленно внедряются прогрессивные сборные конструкции заводского изготовления. Недостаточно применяются крупноблочные и крупнопанельные конструкции и облегчённые кирпичные кладки, отстаёт развитие заводского стандартного домостроения.
Жилищное строительство в сельской местности также отстаёт от потребностей, что является следствием неудовлетворительной организации сельского строительства и его слабой производственно-технической базой. Далеко не во всех колхозах имеются постоянные строительные бригады, мало создано межколхозных строительных организаций и предприятий. ». Но это выдержки из Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР 1957 года «О развитии жилищного строительства в СССР»! Что изменилось?
Производительность труда в отрасли сохраняется на низком уровне, что обусловлено в первую очередь инертностью участников строительного рынка, низким спросом на инновации, вследствие высокого спроса на жильё и загнанностью отраслевой науки. В отрасли отсутствуют современное отечественное программное и информационное обеспечение.
Но в мире давно известны инструменты и способы инновационных преобразований, давно используются стимулирующие развитие приёмы, однако мы пытаемся изобретать свой путь.
Минстрой России не пытается стать ведущим органом в отрасли, он констатирует и предполагает, но это не конструктивная позиция. Постоянные перепалки с Минпромторгом России о роли отраслей в развитии заводских технологий вводят в тупик все программы инновационных и технологических преобразований в строительстве. Но давно известно, что повышение эффективности строительства, внедрение инноваций, снижение затрат, повышение качественных характеристик, весь этот перечень достигается одним путём, перераспределением объёма работ между работами, выполняемыми в заводском цехе и работами на строительной площадке!
Из истории: «Закон о пятилетнем плане восстановления и развития народного хозяйства СССР на 1946 – 1950 годы предусматривает создание в нашей стране новой отрасли промышленности – фабрично-заводского производства сборных жилых домов и стандартизации деталей для домостроительства» (Аркадьев М. А. «О жилищном строительстве в СССР, М., 1949 г., стр. 63).
Стратегия не делает акцент на смене формата строительства жилья, оставляя приоритет многоэтажной застройке, хотя Правительство России, неоднократно, акцентировало внимание на развитии строительства малоэтажного жилья и ориентировало строителей на 70% от общего объёма. Без изменения стимуляции строительства «малоэтажки», без массовой, типовой застройки, задачу не решить. Ведь это самый главный инструмент снижения стоимости 1-го квадратного метра жилья, самый действенный и не требующий дополнительных затрат, способ! Не надо строить экономжильё, сокращая удобства и применяя второсортные материалы, надо правильно управлять ресурсами, создавая поточное производство и повышая качество и производительность труда. Вещи элементарные, но, увы, редко используемые.
Пора признать, что Правительство не уделяло должного внимания малоэтажному строительству, современные технологии и методы не коснулись этого направления, а объявленная свобода и отсутствие государственного контроля привели к анархии и снижению качества жилья. Существующие производственные мощности малоэтажного строительства в регионах устарели, утратили свой потенциал и не являются решающим фактором в реализации поставленных задач.
На российских просторах сегодня присутствуют десятки новых решений в малоэтажном домостроении. Предложены разные технологии, рекламы этих продуктов кричат о найденных панацеях, о прекрасных качественных характеристиках, о низких ценах на готовые объекты, вот только фактических прорывов нет. Стало больше негативных материалов в прессе о плохом качестве построенного жилья, о проблемах, которые появляются в начальном периоде эксплуатации таких домов.
Цель индустриализации – повышение производительности труда, замена ручного труда на механизированный процесс, ускорение темпов строительства и ввода объектов, снижение их стоимости и повышение качественных характеристик. Ситуация в малоэтажном строительстве уже требует радикальных преобразований, а задачи кратного увеличения объёмов ввода жилья в регионах и на сельских территориях не могут быть выполнены без создания индустрии нового поколения. Повышение требований к качественным характеристикам современного жилья, глобальные изменения в стоимости энергоресурсов, возросшие требования к экологическим стандартам, всё это в совокупности обязывает пересмотреть существующие нормы и регламенты строительства.
Пора признать, что Правительство не уделяло должного внимания малоэтажному строительству, современные технологии и методы не коснулись этого направления, а объявленная свобода и отсутствие государственного контроля привели к анархии и снижению качества жилья. Существующие производственные мощности малоэтажного строительства в регионах устарели, утратили свой потенциал и не являются решающим фактором в реализации поставленных задач.
Застройка выделяемых участков десятками домов задачи не решают, нужны тысячи домов с типовыми решениями, с современной организованной инфраструктурой и рабочими местами для жителей. Не более чем в 20-минутной пешей доступности должны располагаться больница, банк и почта. И в не более чем 25-минутной пешей доступности позволительно находиться местам досуга, парикмахерской или салону красоты, спортивному объекту, местному ОВД и пожарной части. Всё это сгладит разницу с городскими условиями и создаст привлекательность проживания «на земле». Увеличение объёмов строительства, эффективное, круглогодичное производство, компактная комплексная застройка позволят значительно снизить затраты и обеспечить доступную стоимость жилья.
Теплоэнергетика современного жилья, на фоне быстрорастущих энерготарифов, требует особого внимания, но линейка предложенных утеплителей не всегда согласуется с требованиями по безопасности, по экологическим параметрам и по срокам их использования. Что делать строителю, если качественные удостоверения имеют отличные показатели, а результаты эксплуатации говорят о негативных проявлениях?
Вопросов больше, чем готовых ответов. По сути, речь идёт о создании нового направления в строительной индустрии. Начинать надо с системного наведения порядка в действующих нормативных документах. Нужны типовые проектные решения, учитывающие многообразие российских факторов.
Нужна типология современного жилья, рекомендации по применению материалов, порядок в сертификации и параметры качественных показателей. Всё это создаст основу для индустриализации нового поколения в малоэтажном строительстве. Нужна просветительская работа по созданию необходимой информации для населения, которое, в основном, является Заказчиком при строительстве малоэтажного жилья.
Малоэтажное строительство не территория высокодоходного бизнеса, и рынок не среагирует на имеющуюся нишу, так как требуется ещё и потратиться на создание основ индустрии: ДСК и сборочные производства. Строительство жилья в регионах, задача глубоко социальная, и без участия государства её не решить. На первом этапе нужны вложения в подготовку застраиваемых площадей, подводку и обеспечение их коммуникациями, всё это бизнесу не поднять, и присутствие бюджетных средств необходимо предусмотреть. Это благодатная почва для организации структур государственного частного партнёрства (ГЧП). Проблема жилья сегодня, её значимость и влияние на формирование современного общества России известна и требует решения, а сам этот процесс будет непростым и затратным.
Необходимо решать проблему платёжеспособности населения таких территорий, так как это зона не больших и не стабильных заработков, ипотека на них не работает. Здесь необходимо применение более щадящих финансовых инструментов и дополнительное стимулирование населения и строителей. Необходимо исключить землю под строительство, как объект коммерции. Пришло время обуздать «дикий» рынок строительства малоэтажного жилья и создать современную, управляемую отрасль!
Американский опыт не помешает нам и для решения ещё одной проблемы. Все знают, что у нас не развиты подходы к планированию территорий, нет понятных градостроительных норм, планов территориального и экономического развития регионов.
У нас, в отличие от США, всё ещё процветает неорганизованная застройка, которая ведёт к обезображиванию земель и снижению их инвестиционной привлекательности. Необходимо организовать систему транспортных и инженерных коммуникаций; дать толчок развитию производств сборных конструкций для домов и заводов, производящих материалы для этих технологий, которые будут дешевле импортных аналогов; изменить менталитет россиян путём грамотной пропаганды касательно ещё новых для России технологий домостроения и попросту популяризации загородного образа жизни. В США начинали с того, что в загородные дома на льготных условиях предложили переезжать военнослужащим. Так «малоэтажка» в Америке начала социализироваться, и представители эконом-класса осознали загородный дом, как новую возможность повышения качества жизни при меньших затратах. Посмотрите, хотя бы вот это видео.
Источник: zanostroy.ru