В конце 2018 года законодатель отказался от страхования гражданской ответственности застройщика, а также поручительства банка как механизмов, обеспечивающих передачу жилых помещений участникам долевого строительства. Хотя такие договоры могут заключаться застройщиком по собственной инициативе, данный факт не отменяет обязанности соблюдать актуальные требования к обеспечению интересов дольщиков. Исключение – заключение договоров страхования (поручительства) в отношении объекта недвижимости в целом, без заключения отдельных договоров в отношении каждого приобретающего объект долевого строительства. Соответствующие положения закреплены ч. 14 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ .
По общему правилу после вступления в законную силу указанного федерального закона (25.12.2018) застройщики, осуществляющие долевое строительство, обязаны:
• либо уплачивать отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
• либо размещать денежные средства участников долевого строительства на счетах эскроу.
Онлайн: Новые механизмы защиты прав граждан-участников долевого строительства
Напомним, за счет взносов застройщиков публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» формируется компенсационный фонд, средства которого, в первую очередь, используются на выплату возмещений пострадавшим участникам долевого строительства и финансирование мероприятий по завершению строительства проблемных объектов.
При использовании счета эскроу денежные средства участника долевого строительства после регистрации договора долевого участия вносятся на специальный счет, где блокируются банком и перечисляются застройщику только после поступления информации о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в его состав. При определенных, проблемных, обстоятельствах, деньги возвращаются участнику долевого строительства. Указанные счета открываются только в банках, соответствующих определенным критериям, перечень которых размещается на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.
При этом размещение денежных средств на счетах эскроу считается законодателем более привлекательным способом защиты прав участников долевого строительства и рассматривается в качестве единственного такого механизма после 01.07.2019. Соответствующие требования установлены ч. 16 ст. 8 Закона № 478-ФЗ, ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ . Однако, исключительное использование счетов эскроу может не применяться к уже начавшемуся строительству, если многоквартирный дом (иной объект недвижимости) будет соответствовать установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Постановление Правительства Российской Федерации, регламентирующее указанные критерии, находится в стадии разработки.
Также имеются исключения, когда уплачивать отчисления (взносы) в компенсационный фонд либо размещать денежные средства участников долевого строительства на счетах-эскроу не требуется. В частности, в случаях заключения договоров участия в долевом строительстве:
РБК-ТВ: Два новых механизма защиты граждан — участников долевого строительства
• после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• с Фондом в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в порядке ст.ст. 201.8-1 и 201.8-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Использование застройщиком одного из предусмотренных законодательством способов обеспечения интересов участников долевого строительства в обязательном порядке проверяется в ходе правовой экспертизы документов, представленных в целях государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В отсутствие предусмотренных законом исключений, неуплата застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, когда для расчетов между застройщиком и участником долевого строительства также не используется счет эскроу, является безусловным основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и отказа в ее проведении.
Источник: kartgeocentre.ru
Памятка дольщика. Механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Все мы знаем, что на начальном этапе застройки, квартиры значительно дешевле, чем в уже построенном и сданном доме, а также для новостроек более выгодные предложения банков по ипотеке, с низкими процентными ставками. Именно это и привлекает многих граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Гораздо выгоднее инвестировать на этапе “котлована”, пожив некоторое время у родственников или в съемном жилье, чем сразу приобретать готовую недвижимость.
Долгий период права дольщиков не были совершенно никак защищены законодательством РФ. Нечестные и недобросовестные строительные компании часто пользовались этим, стараясь получить денежные средства граждан, при этом не выполняя своих обязательств.
30 декабря 2004 года был принят 214-ФЗ Федеральный Закон, регулирующий взаимоотношения юридического и физического лица, выступающих участниками в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный закон, гарантирует защиту прав, интересов и имущества граждан, чьи денежные средства привлекаются застройщиками при долевом строительстве.
Приняв решение приобрести жилье в строящемся доме, вы должны знать, что государством поддерживается только один способ такой покупки — заключение договора участия в долевом строительстве ДДУ. Подписание данного договора, страхует от «двойных продаж». Поскольку оплату покупатель производит только после государственной регистрации договора, одну и ту же квартиру невозможно продать нескольким людям. И только заключение ДДУ гарантирует компенсацию расходов, понесенных участником долевого строительства, в случае невозможности передачи жилого помещения.
Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объектов недвижимости и передачу их в собственность. Но в случае банкротства юридическое лицо не в праве оставить дольщиков с пустыми руками. С момента регистрации ДДУ в залоге у дольщиков находятся: объект незавершенного строительства и земельный участок. Недостроенная недвижимость выставляется на аукцион, для закрытия долгов обанкротившейся строительной компании. При этом требования дольщиков удовлетворяются в первую очередь перед кредиторами и подрядчиками.
1 января 2014 года Федеральный закон № 214-ФЗ был дополнен новой статьей 15.2, регламентирующей порядок страхования гражданской ответственности застройщика по исполнению своих обязательств перед дольщиком. Эта статья вводит новое положение, согласно которому в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по строительству и передаче дольщикам квартир в многоквартирных домах мерой обеспечения компенсации причиненного вреда, наряду с залогом и поручительством банка, дольщики смогут получить страховое возмещение. Такое возмещение будет выплачивать специализированная страховая компания. Данные меры приняты, чтобы навести порядок на рынке строительства жилья и прекратить практику обмана дольщиков со стороны недобросовестных или экономически слабых застройщиков.
Покупка квартир в новостройке — это выгодное мероприятие, только подходить к этому вопросу нужно очень серьезно и ответственно.
Источник: vlg.radver.ru
Механизмы защиты прав участника долевого строительства (Глазунова Е.)
Одним из самых популярных способов приобретения жилья в России по-прежнему остается участие в долевом строительстве. Стоимость квартиры на этапе ее строительства в разы ниже, нежели стоимость жилья на вторичном рынке, что делает такой способ покупки для многих граждан самым оптимальным для улучшения жилищных условий. Однако нередко участники долевого строительства вместо квартиры получают бесконечные судебные тяжбы с застройщиком, особенно сейчас, в условиях затянувшегося финансового кризиса. Попытаемся разобраться, как участник долевого строительства может защитить свои права.
Превентивные меры
Основным законом, регулирующим отношения сторон по долевому строительству, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). С 2017 года в указанный Закон были внесены значительные изменения, одна часть которых вступила в силу с 1 января 2017 года, а другая совсем недавно — с 1 июля 2017 года (о счетах-эскроу, минимальном размере уставного капитала застройщика, едином реестре застройщиков).
Механизмы защиты прав дольщика, закрепленные в Законе о долевом строительстве, условно можно разделить по моменту, когда их следует применять, а именно: способы защиты, применяющиеся до заключения договора (их можно назвать превентивными мерами), а также способы защиты, применяющиеся непосредственно в процессе исполнения договора.
Поскольку участие в долевом строительстве сопряжено с определенными рисками (в большей степени денежными), на наш взгляд, лучше принять все возможные меры для сведения к минимуму возможности реализации таких рисков.
К таким превентивным мерам можно отнести проверку проектной декларации, которая, помимо прочего, включает в себя информацию о застройщике и о проекте, а также проверку договора.
Всю информацию о своей деятельности, в том числе проектную декларацию и проект договора, а также информацию обо всех своих объектах, разрешения на строительство, заключения органов государственной власти о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства застройщик должен размещать в сети Интернет на своем официальном сайте (ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). За нарушение указанного положения застройщик будет нести ответственность в виде административного штрафа по КоАП РФ.
Проверка застройщика. Прежде чем подписывать с застройщиком договор, рекомендуем проверить его репутацию и надежность. В Интернете всегда можно найти информацию о застройщике: сколько лет он работает на рынке строительства, сколько проектов было им реализовано, а строительство скольких приостановлено, и уже согласно найденной информации принимать окончательное решение.
Обращаем внимание, что с 2017 года Закон о долевом строительстве (ст. 3) установил критерии, которым должен соответствовать застройщик, а также его руководящие органы, для привлечения средств граждан в целях строительства. В частности, с 1 июля 2017 года установлены минимальные размеры уставного капитала застройщика, необходимые для привлечения денежных средств граждан для строительства.
Данные об уставном капитале застройщика, а также о его руководящих органах можно узнать на официальном сайте ФНС РФ, введя ИНН или ОГРН застройщика (https://egrul.nalog.ru/), данные о судебных процессах с участием застройщика (в том числе о банкротстве, принудительном взыскании налоговых платежей) — на сайте системы «Электронное правосудие» (http://kad.arbitr.ru/), а данные реестра недобросовестных поставщиков — на сайте Единой информационной системы в сфере закупок (http://zakupki.gov.ru/epz/dishonestsupplier/quicksearch/search.html).
Кроме того, с 1 июля 2017 года федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, должен вестись Единый реестр застройщиков, который является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц — застройщиков, соответствующих требованиям Закона о долевом строительстве. Состав сведений Единого реестра застройщиков и порядок его ведения устанавливаются Правительством РФ. Соответствующий подзаконный акт пока не принят, следовательно, такой реестр пока не сформирован.
На официальном сайте застройщика должна быть размещена следующая информация о нем:
— фирменное наименование (наименование), место нахождения застройщика, а также режим его работы;
— государственная объекта недвижимости и его описание;
— количество в составе объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик указанных самостоятельных частей;
— функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— состав общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства;
— предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
— возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства и меры по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
— планируемая стоимость строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
— способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
— иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства объекта.
Кроме того, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства, заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
При изучении документов необходимо обязательно сопоставить данные застройщика, с которым планируется заключение договора, с данными, указанными в документах, — данными собственника земельного участка или арендатора, данными, указанными в разрешении на строительство.
Также рекомендуем обратить внимание на категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка — строить можно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения (с ограничениями).
Проверка договора. Если после изучения информации о застройщике и проекте вы приняли решение о заключении договора, то хотелось бы отметить, что максимальную защиту прав и интересов гарантирует только заключение договора по Закону о долевом строительстве. Договор, заключенный в соответствии с указанным Законом, должен содержать следующие необходимые условия:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре указанных условий договор считается незаключенным.
Обращаем внимание, что с 2017 года дольщик лишен права одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке в случае соблюдения застройщиком всех условий этого договора и законодательства.
При этом Закон о долевом строительстве допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов также путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право на получение жилых помещений, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Однако указанные способы не являются часто используемыми.
Если вам будут предлагать заключить не договор участия в долевом строительстве, а продать квартиру каким-либо другим способом (предварительный договор купли-продажи квартиры, продажа векселя, инвестиционный договор, договор бронирования), есть вероятность того, что застройщик таким образом пытается обойти закон и лишить вас гарантий, которые предоставляются только дольщикам.
Максимальную степень защиты гарантирует только заключение договора участия в долевом строительстве.
В процессе исполнения договора
К сожалению, даже при тщательной проверке застройщика, договора и проекта ни один дольщик не может быть застрахован от нарушения застройщиком сроков сдачи объекта, банкротства застройщика и других проблем.
Попробуем разобраться, какие способы защиты дольщик может применить в процессе исполнения договора.
Взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого участия в строительстве.
Самым распространенным нарушением договора со стороны застройщика является нарушение им сроков передачи объекта долевого участия в строительстве, установленных договором.
В этом случае следует обратиться в суд за взысканием с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере 1/300 ставки рефинансирования от стоимости объекта за каждый день просрочки. Для граждан неустойка рассчитывается в двойном размере. Помимо неустойки, с застройщика можно взыскать компенсацию морального вреда и штраф по Закону о защите прав потребителей (за неудовлетворение требований потребителя в досудебном порядке).
За присуждением указанной неустойки можно обращаться в суд несколько раз в отношении разных периодов вплоть до непосредственной передачи объекта строительства (то есть до подписания акта приема-передачи).
Следует отметить, что, к сожалению, на основании заявления застройщика суды довольно-таки часто снижают размер заявленной дольщиком неустойки несмотря на указание Верховного Суда РФ, что подобное снижение в спорах с потребителями возможно только в исключительных случаях.
Обращаем внимание, что застройщик может по договоренности с дольщиком перенести сроки передачи объекта, однако если вы подпишете дополнительное соглашение о продлении сроков, то неустойка за этот период не будет подлежать взысканию.
Расторжение договора. В случае нарушения застройщиком своих обязательств участник долевого строительства (в зависимости от сути допущенного застройщиком нарушения) вправе либо отказаться от договора в одностороннем порядке, либо для расторжения договора обратиться в суд.
Так, дольщик в одностороннем внесудебном порядке вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
— просрочки передачи объекта долевого строительства на срок более двух месяцев;
— передачи объекта строительства, построенного с отступлением от условий договора или нарушением требований законодательства, приведшим к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают объект непригодным для использования;
— существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
— досрочного прекращения поручительства, если застройщик не заключил новый договор поручительства.
Для отказа от исполнения договора дольщик должен направить застройщику уведомление заказным письмом с описью вложения. В течение 20 дней застройщик должен вернуть дольщику денежные средства, уплаченные по договору, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Указанные проценты начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств до дня их возврата застройщиком. Для граждан проценты уплачиваются в двойном размере.
Участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора в следующих случаях:
— прекращения или приостановления строительства объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
— существенного изменения проектной документации объекта, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади;
— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта.
В случае расторжения договора в судебном порядке денежные средства возвращаются дольщику в таком же порядке, как в случае одностороннего отказа от договора, но в течение 10 дней.
Если застройщик нарушит сроки возврата денежных средств дольщику, то у него возникнет обязанность по уплате процентов за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а для граждан — в двойном размере.
Признание сделки недействительной. В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. При признании сделки недействительной застройщик будет обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им по договору, и проценты, такие же, как при одностороннем отказе от договора, рассмотренном ранее.
По требованию гражданина также могут быть признаны недействительными сделка, заключенная в нарушение правил о привлечении денежных средств граждан для строительства, и договор долевого участия, содержащий условия, противоречащие информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.
Проблема остается актуальной
В заключение хочется отметить, что проблема дольщиков, не получивших свои квартиры, продолжает оставаться актуальной и привлекает к себе внимание государства. Так, 21 июля Государственной Думой в третьем чтении был принят Закон о создании компенсационного фонда в долевом строительстве.
Законопроект устанавливает обязанность застройщиков платить в компенсационный фонд взносы в размере 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Компенсационный фонд должен содействовать завершению строительства домов, если застройщик обанкротился, или выплачивать дольщикам возмещение.
Случаи банкротства застройщиков в настоящее время являются частыми. Как отмечает «Коммерсантъ», «доля вошедших в стадию банкротства застройщиков жилья в 2016 году выросла вдвое, достигнув 1,8%. Суммарно на их балансе сейчас 4,5 млн кв. м незавершенного жилья. Число банкротящихся подрядных организаций на фоне начавшегося кризиса неплатежей выросло на 17%».
Пока, к сожалению, ситуация вряд ли существенно изменится — строительство является довольно долгим процессом, а времени с момента вступления в силу изменений законодательства прошло слишком мало. На данный момент такой способ покупки квартиры, как участие в долевом строительстве, остается высокорискованным.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru
Механизмы защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика: законодательство и судебная практика
Главная › Статьи › Новостройки, инвестирование, долевое участие в строительстве › Механизмы защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика: законодательство и судебная практика
Под определение «обманутых дольщиков» подпадают следующие категории граждан: жертвы недобросовестных фирм застройщиков, в отношении руководителей которых возбуждены уголовные дела, а также лица, претендующие на объекты недвижимости в незаконно построенных многоквартирных домах. Но в данной статье речь пойдет не о фирмах-«однодневках», привлекающих денежные средства граждан и юридических лиц посредством использования различных мошеннических схем, а о реальном банкротстве застройщиков и правовом положении участников долевого строительства, заключивших договора в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве , пострадавших в результате банкротства.
———————————
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. 31 декабря. N 292.
Несостоятельность (банкротство) — это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона о банкротстве) . Предусмотрен судебный порядок признания застройщика банкротом. В соответствии со ст. 7 Закона о банкротстве правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом обладают должник, конкурсный кредитор, уполномоченные органы.
———————————
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Российская газета. 2002. 2 ноября. N 209 — 210.
На практике при банкротстве застройщика объектов долевого участия в строительстве на начальном этапе вводится процедура наблюдения, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов (ст. 2 Закона о банкротстве).
В этих целях арбитражным судом назначается арбитражный (временный) управляющий, который в пятидневный срок с даты утверждения уведомляет всех известных ему участников строительства о введении наблюдения и возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
С даты введения процедуры банкротства реализация права собственности и иные способы защиты прав участников долевого строительства могут быть осуществлены только в рамках процедуры банкротства. Уведомление дольщиков-кредиторов происходит путем публикации арбитражным управляющим сообщения о введении наблюдения в официальном издании. Согласно п. 1 ст. 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов дольщики-кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати дней (включая нерабочие дни) с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Соответствующее заявление, содержащее требование к должнику-застройщику, дольщик должен направить в арбитражный суд, а также временному управляющему.
Чем грозит дольщику пропуск вышеуказанного тридцатидневного срока? В этом случае он лишается права участвовать в первом собрании кредиторов, на котором принимаются стратегически важные вопросы, касающиеся судьбы объекта долевого строительства и требований кредиторов, такие как: принятие решения о введении финансового оздоровления или об открытии конкурсного производства и продаже имущества должника с торгов; образование комитета кредиторов и др.
Так, например, в случае принятия первым собранием кредиторов решения о финансовом оздоровлении утверждаются предлагаемый срок финансового оздоровления, план финансового оздоровления и график погашения задолженности. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (ст. 142 Закона о банкротстве). Требования дольщиков, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.
Следует отметить, что еще не так давно возможность восстановления дольщикам сроков на предъявление требований к застройщику в рамках дела о банкротстве не допускалась (см.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) от 26 июля 2005 г. N 93) .
Однако в феврале 2013 г. ВАС РФ защитил права участников долевого строительства, отметив, что в случае пропуска дольщиком срока на предъявление требования о включении в реестр требований передачи жилых помещений по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении. ВАС РФ так сформулировал свою правовую позицию: «Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей» (см.: Определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ от 27 февраля 2013 г. N ВАС-14452/12).
В частности, уважительной причиной пропуска дольщиком указанного срока считается отсутствие доказательств уведомления арбитражным управляющим участников строительства о возможности предъявления последними своих требований.
———————————
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2005 г. N 93 «О некоторых вопросах, связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 10.
Существуют два вида требований: о передаче жилого помещения в собственность и денежное требование.
Как правило, участник долевого строительства заявляет требование о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, в случае если дом введен в эксплуатацию (пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Основанием к этому является высокая степень готовности дома, полное завершение общестроительных работ, внутренних специальных работ, работ по прокладке внутренних инженерных коммуникаций. Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 7 информационного письма от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения .
———————————
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 9.
Денежное требование целесообразно заявлять, когда дом находится на стадии котлована. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве оно может быть заявлено в следующих формах:
- о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
- о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
- о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
- о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве в числе других требований кредиторов застройщика расчеты по денежным требованиям участников долевого строительства производятся в третью очередь. При этом следует учитывать, что дополнительные требования, в частности суммы возмещения убытков в форме упущенной выгоды, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, являются мерой ответственности и в соответствии с п. 3 ст. 137 Закона о банкротстве учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся мораторных процентов.
Что касается требований возмещения морального вреда, то они подлежат включению в первую очередь реестра требований (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 марта 2013 г. N Ф09-8682/10 по делу N А71-2830/2010; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2014 г. N 10АП-6360/14).
Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложениями документов, подтверждающих их обоснованность, и включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда.
Необходимым условием для предъявления денежного требования и определения сумм, подлежащих установлению в реестр требований кредиторов, является расторжение договора долевого участия в строительстве.
Соответственно, дольщик, расторгнувший договор долевого участия в строительстве, уже не может предъявить требование о передаче ему жилого помещения. Напротив, включение требования дольщика о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов не лишает его возможности впоследствии обратиться с денежным требованием, поскольку в соответствии с п. 1 ст.
201.13 Закона о банкротстве в случае, если в течение двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных п. 1 ст. 201.10 и п. 1 ст. 201.11 названного Закона, собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в соответствии со ст. 201.5 Закона о банкротстве (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 марта 2012 г. N Ф08-268/12 по делу N А53-16429/2009).
Л.Б. Шейнин замечает, что в любом случае недостроенный объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности .
———————————
Шейнин Л.Б. Кому принадлежат «недострои»? // Нотариус. 2013. N 6. С. 31.
До недавнего времени участники долевого строительства могли обратиться с иском о признании за собой права собственности на объект незавершенного строительства в виде жилого помещения только в суд общей юрисдикции и до введения процедуры банкротства в отношении застройщика, в рамках же дела о банкротстве дольщики-кредиторы могли заявить только требование о передаче им жилого помещения, что создавало для последних препятствия в регистрации их права собственности на передаваемые объекты. Между тем ВАС РФ в Постановлениях от 27.03.2012 N 15961/2011 и от 25.06.2013 N 14520/2012 высказался о недопущении ограничения указанного права.
———————————
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2013 г. N 14520/12 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. N 11.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 марта 2012 г. N 15961/11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 8.
Таким образом, участники долевого строительства в рамках дела о банкротстве в отношении застройщика вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ними права собственности на объект незавершенного строительства в виде жилого помещения (см.: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 г. N 15АП-20572/14; Определение Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2015 г. N А40-80775/2013).
Важно отметить, что в процессе банкротства с указанным заявлением в арбитражный суд могут обратиться лица, заключившие не только договора долевого участия в строительстве, но и инвестиционные договора. При этом само по себе отсутствие у должника зарегистрированного права собственности на многоквартирный дом и на конкретные квартиры не является основанием для отказа судом в удовлетворении требований заявителя (см.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2013 г. N 14520/12; Определение Верховного Суда РФ от 12 января 2015 г. N 305-ЭС14-1186).
Следует констатировать, что сегодня законодательством не предусмотрены эффективные меры защиты прав пострадавших при банкротстве дольщиков. Так, согласно п. 1 ст. 201.10 права застройщика на объект незавершенного строительства в случае его банкротства передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками.
Таким образом, закон всю ответственность за дальнейшую судьбу «недостроя» возлагает на дольщиков, которые в результате оказываются в чрезвычайно сложном положении. Ведь от них в данном случае потребуются не только новые финансовые вложения, необходимые для достраивания такого объекта, но и поиск квалифицированной строительной организации, осуществление контроля над строительством. При этом действующее законодательство пока не предусматривает выкуп объектов незавершенного строительства юридическими лицами.
Устранить этот пробел призван законопроект, создающий механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации, в котором предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юридическим лицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними. Этот застройщик обязан будет исполнить переданные ему дольщиками обязательства. Как предлагается, юридическое лицо, которое хочет выкупить объекты незавершенного строительства, должно направить соответствующие заявления в Минстрой Российской Федерации и в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.
Источник: www.sudmos.ru