Методика оценки объектов капитального строительства

Новости Вашему вниманию предлагается первая попытка систематизации методических наработок по оценке объектов капитального строительства. Авторы надеются на широкое обсуждение материала в

Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ОКС / МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОКС / ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЧАСТИ ЗЕМЛИ / THE MARKET VALUE OF CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS / THE METHODOLOGICAL BASIS FOR ASSESSING CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS / DETERMINING THE VALUE OF PART OF THE EARTH

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Сотников Андрей Дмитриевич

В статье рассматривается проблема, возникшая в связи с необходимостью определения и оспаривания кадастровой стоимости, определение рыночной стоимости объектов капитального строительства . Актуальность темы обусловлена отсутствием как в переводной так и в отечественной литературе методических основ оценки этого вида активов. Автор выявляет главные методические проблемы, с которым столкнулось оценочное сообщество России при решении задач по оценке таких активов, и предлагает пути их решения.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Сотников Андрей Дмитриевич

Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства

Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости

Некоторые нерешенные вопросы оценки рыночной стоимости для целей внесения ее в государственный кадастр недвижимости

APPRAISEMENT of PERMANENT FACILITIES: SOME ASPECTS OF METHODOLOGY

The article deals with the problem that arose in connection with the need to determine and challenge the cadastral value, the definition of the market value of capital construction objects. The relevance of the topic is due to the lack in both the translation and in the domestic literature of the methodological basis for assessing this type of assets. The author reveals the main methodological problems faced by the appraisal community of Russia in solving problems on the evaluation of such assets, and suggests ways to solve them.

Текст научной работы на тему «Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты»

Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты

А.Д. Сотников оценщик ООО «Консалт Аудит», член Правления Нижегородского регионального отделения Российского общества оценщиков, член Экспертного совета Российского общества оценщиков (г. Н. Новгород)

В последнее время оценочное сообщество России столкнулось с относительно новой задачей, а именно с необходимостью оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства (далее — ОКС). Для нашей страны специфика проблемы заключается в том, что в силу ряда причин ОКСы формально являются объектами права и объектами налогообложения. Причем при решении этой задачи не удастся действовать, как это часто бывало ранее, по уже отработанным зарубежным лекалам, приспособляя их к российской действительности. Имеющаяся в настоящее время литература даже в своих лучших образцах (см., например, [1, 2]) не содержит методических основ для решения этой проблемы. Эту задачу придется решать оценщикам самостоятельно, опираясь на свой опыт, здравый смысл и теорию оценки. Вместе с тем, подходя к решению любой проблемы, в первую очередь надо дать правильное определение предмета исследования и затем уже на основе этой дефиниции разработать методику для практического применения. Следует заметить, что сегодня в оценочном сообществе не сложилось единое понимание этого вопроса, как не сложился и единый взгляд на то, что такое ОКС.

При отсутствии в настоящее время четкого, однозначного определения ОКСа вряд ли вызовет серьезные возражения точка зрения, основанная на том, что ОКС — это то, что построено на земельном участке (здания, сооружения) и прочно с ним связа-

но. Иными словами, то, что на оценочном языке называется «улучшения». Далеко не так однозначно обстоит дело с определением рыночной стоимости этих объектов. Возникает даже вполне уместный вопрос: «Может ли существовать вообще это понятие?» Действительно, из определения рыночной стоимости следует, что это наиболее вероятная цена, по которой имущество может перейти из рук в руки. Но ОКС не может перейти из рук в руки непосредственно как таковой без передачи прав на землю, о чем прямо сказано в Гражданском кодексе Российской Федерации. Сама постановка вопроса о рыночной стоимости ОКСа противоречит сущности объекта недвижимости как неразрывной связи земли и улучшений. Убедиться в справедливости этого суждения легко на простом примере.

Даже неспециалист в области оценки, проведя некоторое время в интернете, легко назовет диапазон рыночных цен на объекты недвижимости и свободные земельные участки на большинстве сегментов рынка. Но попытка ответить на аналогичный вопрос в отношении ОКСов не даст результата (подчеркну, что именно ОКСов, а не помещений).

Можно обратиться и к теории оценки. Хорошо известно, что анализ наиболее эффективного использования проводится для земельного участка как свободного и для земельного участка с уже имеющимися улучшениями и является отправной точкой для определения рыночной стоимости.

То есть и теория оценки не рассматривает ОКС как самостоятельный объект для определения рыночной стоимости.

Если же стоимость невозможно получить, опираясь непосредственно на рыночные данные, то возможно получить искомую величину, вычитая из стоимости так называемого «единого объекта недвижимости» (далее — ЕОН) стоимость земельного участка. Иными словами, никакой рыночной стоимости ОКСа как самостоятельного объекта нет и быть не может, уместно вести речь лишь о разнице в рыночных стоимостях ЕОН и земли, которую мы условно можем назвать рыночной стоимостью ОКСа. Объяснить это обстоятельство можно тем, что ОКС в отличие от земли прочно с ней связан и образует вместе с ней ЕОН, а вот земля с ОКСом может быть и не связана и существовать как отдельный объект рыночных отношений [4]. Таким образом, объектов недвижимости может быть только два вида — земля и земля с улучшениями.

Справедливости ради надо заметить, что поскольку ОКС в отличие от земельного участка можно создать, его оценка возможна и с применением затратного подхода. Но тогда необходимо задаться вопросом, будет ли полученный результат являться непосредственным выражением рыночной стоимости с учетом принципов спроса и предложения, конкуренции и т. д. и не будет ли он являться результатом моделирования, то есть попыткой ответить на вопрос, какова была бы стоимость, если бы рынок существовал. Полагаю что ответ на этот вопрос описывается областью применения затратного подхода: новые либо специализированные объекты или объекты на малоактивных рынках (то есть либо там, где рынка нет, либо там, где его реакция измеряется затратами). Если же мы говорим о рыночной стоимости, которая складывается под влиянием всех рыночных факторов, а не только затрат, то искомую стоимость можно получить, только вычитая из стоимости ЕОН стоимость земли.

Такое понимание является не отвле-

ченной теоретической задачей, а определяющей точкой для построения методики оценки этого вида актива. Если перевести этот постулат в практическую плоскость, то точно такой же арифметический результат, как при вычитании из стоимости ЕОН стоимости земли, мы получим, вычитая из результата, полученного при применении каждого подхода, стоимость земли и согласовывая результаты с теми же удельными весами, что и при согласовании стоимости ЕОН. Таким образом, если это утверждение представляется методически верным, то все результаты, совпадающие с полученным, можно считать верными, все результаты, отличающиеся от полученного, или неверными, или условно верными при незначительном расхождении.

Из понимания смысла ОКСа как объекта следуют и методы определения его стоимости. Очевидно, затратный подход мы должны признать прямым и единственным подходом, непосредственно определяющим стоимость ОКСа, а сравнительный и доходный подходы следует признать косвенными.

Применение какого же подхода должно дать наиболее достоверные результаты? Хорошо известно, что на затратный подход рыночные факторы влияют слабо, следовательно, наиболее заслуживающие доверия результаты мы можем получить (как уже было сказано) при оценке объектов, для которых практически не существует рынка (специализированные объекты и объекты на малоактивных рынках), и в тех областях, где рынок преимущественно ориентируется на затраты (новое строительство). В этом случае действительно имеет место, скорее, моделирование рынка в предположении о возможной его реакции, если бы он существовал, либо непосредственное изучение его реакции, которая с точки зрения экономической логики должна следовать затратам на новое строительство, если оно осуществляется при соблюдении рыночных условий.

Для остальных объектов результаты, полученные с использованием прямого

подхода и косвенных подходов, должны в идеале совпадать. Совпадать, по мнению автора, они могут при следующих условиях. При применении косвенных походов (сравнительного и доходного) построенный на участке О КС соответствует наиболее эффективному использование земли как свободной. При применении затратного подхода прибыль застройщика и износ (прежде всего внешний) достоверно рассчитаны с использованием рыночных, а не нормативных данных.

Оценочному сообществу необходимы не только верное определение предмета исследования и разработанная на этом понимании методика, но и четкие ценовые ориентиры. В качестве таковых можно рассматривать следующие. При оценке специализированных объектов, новых объектов и объектов на малоактивных рынках в большей степени следует опираться на результаты, полученные с применением затратного подхода. В остальных случаях можно ориентироваться на результаты, полученные при применении всех подходов, в равной степени, если прибыль застройщика и износ рассчитаны с использованием рыночных данных, и в меньшей степени на затратный, если указанные величины рассчитаны без учета таковых в должной мере. Другими словами, ориентироваться можно либо на стоимость строительства минус износ плюс прибыль застройщика, либо на стоимость ЕОН минус доля земли (с учетом перечисленных обстоятельств).

Следующее расхождение во взглядах касается методов исключения стоимости земли в косвенных подходах — сравнительном и доходном, особенно в сравнительном. Природа расхождения, очевидно, лежит в плоскости понимания природы ОКСа. Сформировались две точки зрения: исключение стоимости земли из стоимости аналогов и ее исключение из стоимости ЕОН.

Автор полагает, что исключение стоимости земли из стоимости объектов-аналогов является методически неверным, и в за-

щиту своей позиции считает необходимым привести следующие аргументы.

1. Раздельный учет стоимости земли и улучшений для проведения расчетов предусмотрен только в рамках затратного подхода. Вычитая землю из стоимости аналогов, мы тем самым переносим методику затратного подхода на сравнительный подход.

2. Вычитая стоимость земли из стоимости аналогов, мы получаем то, что объектом рыночных отношений не является. В сравнительном же подходе объектом исследования является лишь то, что продается на рынке. В результате корректировок цен аналогов при использовании сравнительного подхода мы должны получить рыночную стоимость каждого объекта-аналога. Вычитание стоимости земли из стоимости аналогов некоторые оценщики ошибочно называют корректировкой, хотя корректировкой, собственно говоря, это не является. Корректировка должна приводить стоимость аналога к стоимости объекта оценки, но не разделять стоимость аналога на части. В этом случае, по нашему мнению, проблему необходимо решать посредством использования корректировки на разницу в площадях земельных участков объекта оценки и объектов-аналогов (разумеется, при наличии реакции рынка на разницу в площадях земельных участков). Методика расчета такой корректировки давно разработана и широко применяется.

Кроме того, оценщики, вычитающие стоимость земли из аналогов, совершают еще одну методическую ошибку. Проведя вычитание стоимости земли из стоимости аналогов, оценщик делает другие корректировки, например на физическое состояние объекта, размерность и т. д. (как ни странно, даже на месторасположение). Ошибка состоит в том, что такие корректировки определены для ЕОН, а не для непонятной разницы в стоимости аналога и относящейся к нему земли, и применяться должны для ЕОН. И определены, строго говоря, корректировки могут быть только для ЕОН, поскольку упомянутая разница в стоимости объектом

рыночных отношений и, следовательно, источником для определения корректировок быть не может.

И, наконец, чисто практический аспект: вычитая стоимость земли из ЕОН, мы можем контролировать процесс, поскольку данные о стоимости ЕОН имеются на рынке, вычитая же землю из стоимости аналогов, мы получаем результат, который не можем проконтролировать рыночными данными.

3. Должно сохраняться методическое единообразие подходов. Если при использовании сравнительного подхода земля вычитается из стоимости ЕОН, то и при применении доходного подхода должно быть так же, если из стоимости аналогов, — то и при применении доходного подхода необходимо из общего дохода, приносимого аналогом, вычитать доход, приходящийся на земельный участок.

В спорных и затруднительных случаях нам всегда может прийти на помощь опыт предшественников. В Методических указаниях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Министерством имущественных отношений Российской Федерации [5], которые, по мнению автора настоящей статьи, являются лучшим методическим документом, основанным на теории оценки, решалась аналогичная проблема — определение стоимости части (в данном случае — земли) на основе известной стоимости целого и части. Авторам этого документа не приходило в голову вычитать стоимость улучшений из стоимости каждого аналога, а затем результаты согласовывать. Хотя это и имело бы большее право на существование, поскольку в результате вычитания получалось хотя бы то, что продается на рынке. По сути, определяя стоимость ОКСа, мы применяем метод выделения в сравнительном подходе и метод остатка в доходном. Эти методы универсальны, и согласно им стоимость земли определяется посредством вычитания из стоимости ЕОН (кстати, в этих Методических указаниях впервые и появился термин «единый объект недвижимости») стоимости

ОКСа, полученной в рамках сравнительного или доходного подходов.

Подводя итог сказанному, заметим, что способ вычитания стоимости земли из стоимости ЕОН представляется методически безупречным, метод вычитания из стоимости аналогов имеет очевидные методические изъяны. Возможно, кто-то считает необходимым для установления истины проанализировать практические результаты расчетов по обеим моделям, сравнить их и определить величину расхождения. Однако, по моему мнению, проверять теоретически обоснованный способ вычитания стоимости земли из стоимости ЕОН, применение которого должно давать корректные результаты, способом, имеющим многочисленные изъяны, не имеет смысла.

Невозможно обойти вниманием и следующий аспект. Изымая стоимость земли из стоимости ЕОН, мы, по сути, изымаем месторасположение. А из этого следует, что стоимость сопоставимых ОКСов, находящихся в аналогичном состоянии, но расположенных в разных районах, в принципе должна быть одинаковой (если отсутствует внешнее устаревание, которое отражается на ОКСах, но не на земле). Иными словами, стоимость ОКСа не должна зависеть от его месторасположения.

В заключение отметим, что для решения этого вопроса оценочное сообщество нуждается в четких ориентирах, в том числе ценовых (то есть, рассматривая стоимость, указанную в отчете, можно было бы уверено сказать выше или ниже она реальной), и единых методических подходах. Безусловно, хотелось бы выработать общую методическую позицию по затронутым вопросам. Попытка обозначить такие подходы в настоящей статье, надеюсь, стала шагом к выработке единой позиции.

1. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. М. : Маросейка, 2009.

2. Фридман Н. О. Анализ и оценка и при-

носящей доход недвижимости. М. : Дело ЛТД, 1995.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономиче-

ского развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

5. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р.

Место проведения: Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), г. Москва

13.03 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ БЛОКЧЕЙНА В БИЗНЕСЕ: правовые основы

14.03 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ РЕВОЛЮЦИЯ 2017 Г. В МОСКВЕ: существенные изменения в регулировании земельных и градостроительных отношений в Московском регионе

19-21.03 ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ И ЗАЩИТА КРЕДИТОРОВ: реформа обязательственного права и особенности применения законодательства

22-23.03 КОРПОРАТИВНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: соглашения акционеров, сделки М&А, реорганизация

26-30.03 БАНКРОТСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ и ГРАЖДАН: комментарий новелл законодательства и анализ судебной практики

26-30.03 ПРАВА НА РЕЗУЛЬТАТЫ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: комментарий изменений и практика применения IV Части ГК РФ

27-29.03 НЕОБОСНОВАННАЯ НАЛОГОВАЯ ВЫГОДА

29.03 СУБСИДИАРНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ КОНТРОЛИРУЮЩИХ ДОЛЖНИКА ЛИЦ ПРИ БАНКРОТСТВЕ: анализ концептуальных новелл и актуальной судебной практики

30.03 ОБЖАЛОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПРОВЕРОК ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

02-05.04 ДОГОВОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ: комментарий изменений законодательства

03.04 ДОГОВОРЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: правовое регулирование и арбитражная практика

05-6.04 НАЛОГОВЫЕ АСПЕКТЫ ТРАНСФЕРТНОГО ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

10-11.04 ФИНАНСОВЫЕ СДЕЛКИ СКВОЗЬ ПРИЗМУ РЕФОРМЫ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства ; д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании

Новости

Вашему вниманию предлагается первая попытка систематизации методических наработок по оценке объектов капитального строительства. Авторы надеются на широкое обсуждение материала в профессиональном оценочном сообществе, результатом которого должна стать разработка профильных Методических рекомендаций.

1. Введение

В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества – на смену инвентарной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость.

Специфика кадастровой оценки (использование методов массовой оценки, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квалификация Оценщиков и пр.) приводит к тому, что стоимость ряда объектов недвижимости искажается. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия:

• при завышении – неоправданно повышается налоговая нагрузка на юридических и физических лиц, что, в конечном итоге, снижает их конкурентоспособность, конкурентоспособность национальной экономики в целом;
• при занижении – бюджеты разного уровня недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций (реализацию социальных, инфраструктурных и пр. проектов [1]).

Законодательством России предусмотрен механизм «оспаривания» величины кадастровой стоимости, которое может осуществляться как через Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и через суды. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление о ее корректировке – установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке.

С 2013 года оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности Оценщиков. А с начала 2015 года в этих же целях началась оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства
(далее – ОКС).

Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, у практикующих Оценщиков возникают следующие основные вопросы:

• что такое ОКС и включает ли он земельный участок?
• какие способы оценки рыночной стоимости ОКС существуют?
• как «очистить» стоимость единого объекта недвижимости от вклада земельного участка?
• как учитывать НДС в рыночной стоимости ОКС?
• на что еще обращать внимание относительно «классических» отчетов об оценке недвижимости?

В настоящей статье указанные вопросы рассматриваются применительно к отчетам об оценке, выполненным в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

2. Что такое ОКС и включает ли он земельный участок

По изначальной задумке законодателя (1990-е годы) предполагалось, что будет осуществляться налогообложение единого объекта недвижимости (далее – ЕОН), включающего как земельный участок, так и расположенные на/в нем улучшения. Позднее стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись, поскольку часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов, земельный участок намного чаще находится в общей долевой собственности и пр. Было принято решение осуществлять взимание налога за недвижимость двумя частями – в виде земельного налога (за земельный участок) и в виде налога на имущество (за улучшения). Грубо говоря, ОКС представляет собой «кирпичи» (строительные материалы и работы по возведению объекта с учетом разного рода накладных расходов, типичных при возведении объектов соответствующего вида).

В настоящее время определение ОКС дано в абз. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса [2] – это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Отметим, что в налоговом законодательстве понятие ОКС отсутствует.

Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.

Основные аргументы в поддержку данной позиции:

• во-первых, основной целью, для которой определяется кадастровая стоимость, является налогообложение. Очевидно, что схема налогообложения не должна приводить к повторному обложению налогами активов, имеющими сопоставимое социально-экономическое значение. Главой 31 Налогового Кодекса предусмотрен земельный налог, налоговой базой которого является кадастровая стоимость земельного участка. Включение стоимости земельного участка в состав стоимости ОКС приведет к повторному налогообложению земельного участка: напрямую в виде земельного налога, а также в виде части налога на имущество за соответствующий объект недвижимости (земельный участок с расположенными на нем улучшениями);
• во-вторых, «неразрывная связь с землей» является основным критерием, по которому объекты относятся к недвижимости (ст. 130 Гражданского Кодекса [3]). В определении ОКС данный критерий не закреплен;
• в-третьих, из п.п. «г» п. 24 ФСО №7 [4] прямо следует, что стоимость объекта капитального строительства равна разности стоимости объекта недвижимости и стоимости прав на земельный участок.

• если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды – налог на землю должен платиться собственником земельного участка;
• если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды, а собственником земельного участка является государство или муниципальное образование – плата за землю берется в опосредованном виде, в виде арендных платежей, которые так же, как и земельный налог, являются функцией от рыночной (кадастровой) стоимости земельного участка;
• если права на земельный участок не оформлены – это является недоработкой соответствующих органов государственной власти, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного Кодекса [5] «собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка . »;
• ситуация с квартирами является своеобразным юридическим казусом, который должен быть устранен законодательно в ближайшее время. Например, владельцы квартир могут стать плательщиками земельного налога. В любом случае, данный казус не должен изменять единый подход к налогообложению недвижимости.

3. Способы оценки рыночной стоимости ОКС

3.1. Учитывая описанную выше сущность ОКС («кирпичи»), наиболее простым способом оценки стоимости ОКС является применение методов затратного подхода к оценке:

Данная схема расчета характеризуется максимальной простотой. Однако, к сожалению, некоторые правоприменители (Комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, большинство СРОО), а также суды пока не готовы принимать отчеты об оценке ОКС, в которых реализован только затратный подход к оценке. Это приводит к тому, что в абсолютном большинстве отчетов об оценке реализуются более сложные схемы расчетов, описанные далее.

Оценочное сообщество должно донести свою профессиональную позицию до указанных правоприменителей. В противном случае, возможно вырождение профессиональной деятельности до «ритуальных» бессмысленных действий.

3.2. Через стоимость ЕОН:

При этом стоимость ЕОН может определяться по нескольким подходам к оценке:

Учитывая (1) – (3) имеем:

3.3. Прямое определение стоимости ОКС:

Для затратного подхода к оценке применяется выражение (1), для сравнительного – см. раздел 4 статьи. В доходном подходе к оценке рыночная стоимость ОКС может быть определена напрямую модифицированным методом остатка:

При выборе подходов к оценке рыночной стоимости ОКС следует исходить из целесообразности. Как правило, для типичных ОКС в крупных населенных пунктах или в их ближайших окрестностях можно ограничиться доходным и сравнительным подходами (или даже одним сравнительным), поскольку именно они дают наиболее достоверный результат.

Опытный Оценщик может самостоятельно предложить вариации способов расчета, описанных в п. 3.1 – 3.3, которые будут учитывать специфику конкретной оценочной ситуации (особенности рыночной конъюнктуры, объекта оценки и имеющейся исходной информации).

В целом, при оценке ОКС по сравнению с оценкой «типичных» объектов недвижимости присутствует единственная методическая проблема. В настоящее время в открытых источниках отсутствует информация о ценах ОКС, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов. По этой причине в сравнительном и доходном подходе в качестве объектов-аналогов возможно использование ЕОН с проведением «очистки» их цены от вклада земельного участка – см. далее.

4. Как «очистить» стоимость ЕОН от вклада земельного участка

Обратим внимание, что расчетные модели, предусматривающие «очистку» стоимости ЕОН от вклада земельного участка, обычно характеризуются большей погрешностью, чем модель, описанная в разделе 3.1.

4.1. «Очистка» может быть осуществлена по двум основным схемам:

• «на входе» – цена ЕОН-аналогов уменьшается на вклад стоимости земельных участков еще до внесения корректировок на различие в характеристиках с ОКС-объектом оценки (табл. 1);
• «на выходе» – определяется стоимости ЕОН, включающего оцениваемый ОКС, после чего из нее вычитается стоимость земельного участка, приходящегося на объект оценки (табл. 2 ).

Таблица 1.
«Очистка» цены ЕОН-аналогов от вклада земельного участка «на входе»

Отметим, что схема, описанная в табл. 1, характеризуется ростом сложности расчетов: вместо прямого определения стоимости ЕОН (см. раздел 3.1) определяется стоимость нескольких «побочных» земельных участков и пр.

Таблица 2.
«Очистка» стоимости ЕОН от вклада земельного участка «на выходе»

[1] – нивелированы различия между ЕОН-аналогом и ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС.

4.2. Для получения информации о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, а также проверки достоверности информации в публичных офертах может быть реализован следующий алгоритм.

4.2.1. По адресу и/или ориентиру, указанному в объявлении, находится место расположения объекта-аналога на:

• публичной кадастровой карте Росреестра ( maps.rosreestr.ru );
• картах общедоступных картографических сервисов (например, maps.yandex.ru или google.ru/maps ).

4.2.2. На всех картах включается режим «вид со спутника».

4.2.3. Через сопоставление изображения указанных карт определяется номер кадастрового участка под объектом-аналогом.

4.2.4. Уточняется / проверяется информация по существенным ценообразующим параметрам:

• площадь;
• форма;
• адрес;
• разрешенное использование;
• кадастровая стоимость;

Также по кадастровому номеру на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» можно получить дополнительную информацию (например, дату постановки на кадастровый учет; права и ограничения).

При определенной сноровке на отработку одного объекта требуется около 5 минут.

4.3. Когда отсутствует информация о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, возможно использовать информацию о плотности их застройки (табл. 3) или о доли стоимости земельного участка в цене сопоставимых ЕОН (табл. 4).

Величина плотности застройки может быть получена различными способами, например:

• по результатам уточнения у продавца;
• по фотографиям в оферте о продаже аналогов;
• на основе средней плотности застройки в соответствующем сегменте рынка (при отсутствии более точной информации).

Таблица 3.
«Очистка» цены от вклада земельного участка через плотность застройки

Таблица 4.
«Очистка» цены от вклада земельного участка через долю стоимости

4.4. При выделении стоимости ОКС из стоимости ЕОН необходимо анализировать плотность застройки соответствующего ЕОН на соответствие типичным объектам-аналогам в соответствующем сегменте рынка. Неучет данного фактора способен приводить к существенному искажению итоговой величины стоимости. С методологической точки зрения:

• если применяется сравнительный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует средней или средневзвешенной плотности застройки по аналогам (в зависимости от применяемой Оценщиком схемы согласования скорректированных стоимостей объектов-аналогов).
• если применяется доходный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует типичной плотности застройки на данном сегменте рынка.

4.5. Еще один метод оценки стоимости ОКС, основанный на модифицированном методе выделения для оценки земельных участков, предложен Крайниковой Т.В. и Лейфером Л.А. [6]:

Метод позволяет на основе традиционной процедуры регрессионного анализа, используя исходные данные о ценах продаж (предложений) ЕОН, площади земельных участков и ОКС, определить рыночную стоимость ОКС либо земельного участка.

5. Учет НДС в рыночной стоимости ОКС

Рыночная стоимость ОКС должна включать НДС по наиболее распространенной ставке 18%.

Основные аргументы в поддержку данной позиции:

• согласно ст. 3 Закона об оценке [7], рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену сделки, т.е. суммарные расходы покупателя, связанные с приобретением объекта. Величина рыночной стоимости не зависит от налогового режима конкретных сторон сделки – в ряде источников используется оборот «с учетом всех налогов»;
• наличие/отсутствие НДС – характеристика сделки, а не рыночной стоимости;
• при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя на рынке – наиболее типичной является ставка НДС в размере 18%.

К аналогичному выводу о необходимости учета НДС приходят и другие источники, например:

• Председатель Экспертного совета РОО Козырь Ю.В. [8];
• Оценщики, являющиеся авторами абсолютного большинства отчетов об определении кадастровой стоимости в 2013-2015 годах.

Обратим внимание, что анализ судебной практики позволил выявить одно определение Верховного Суда [9], в котором сделан противоположный вывод о том, что НДС учитывать не надо. Использована следующая аргументация: Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки ® в п. 34 «Принципы МСО» международных стандартов оценки указано, что рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки ® определение рыночной стоимости без НДС не является нарушением.

Подобное определение видится ошибочным и, вероятно, является следствием того, что авторы анализа не разобрались в природе рыночной стоимости. Так, например, сама фраза «без поправок на какие-либо налоги» допускает неоднозначное толкование, поскольку «очистка» (неучет) НДС может рассматриваться в качестве такой поправки. Оценочному сообществу еще предстоит донести свою профессиональную позицию относительно наличия НДС в составе рыночной стоимости, как это сейчас происходит с вероятностным характером рыночной стоимости [10].

6. На что еще обращать внимание в отчетах об оценке

6.1. В отчете об оценке рекомендуется в явном виде указывать, что результаты оценки могут быть использованы только для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Данную информацию можно указать в задании на оценку, разделе ограничительных условий. В противном случае, возможны осложнения со стороны неквалифицированных и/или недобросовестных пользователей отчета об оценке, например, продажа здания вместе с приходящимся на него земельным участком по стоимости, определенной для ОКС.

6.2. В настоящее время рынок ОКС неразвит, «отсутствуют данные, позволяющие составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами». Во исполнение требований п. 11 ФСО №7 [11] в такой ситуации в качестве результатов «анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов» возможно указать, например:

• для затратного подхода – параметры рынка строительных работ / услуг / материалов (затраты на замещение / воспроизводство объектов-аналогов, величину прибыли предпринимателя);
• для сравнительного и доходного – данные первичного и вторичного рынка о продаже и сдаче в аренду соответствующих объектов недвижимости, а также о стоимости земельных участков.

6.3. При оценке помещений в качестве ОКС может возникать дополнительный методический вопрос – как определить площадь земельного участка, приходящегося на оцениваемый ОКС? Возможны следующие варианты:

• использовать данные свидетельства о праве собственности, в котором прямо указано, какая доля в общей долевой собственности земельного участка принадлежит собственнику ОКС-помещения. Отметим, что данная информация не всегда есть в распоряжении Оценщика;
• разделить площадь земельного участка пропорционально доле площади оцениваемого ОКС-помещения в площади всех улучшений, расположенных на данном земельном участке. В данном случае следует обратить внимание на тип учитываемой площади (общая, полезная, помещения общего пользования), а также сформировать соответствующие допущение / ограничение.

Авторы выражают благодарность Лебединскому Владимиру Игоревичу за помощь в подготовке статьи.

Методика определения сметной стоимости строительства (реконструкции, капитального ремонта). объектов капитального строительства на территории Российской Федерации. I. Общие положения. 1. Методика определения сметной стоимости строительства (реконструкции, капитального ремонта) объектов капитального строительства на территории Российской Федерации (далее…

Методика оценки объектов капитального строительства

Новости оценки

Законодательство

Архивы

ФСО № 7 Оценка недвижимости

Министерство экономического развития
Российской Федерации

25 сентября 2014 года № 611

Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Министр
А.В. Улюкаев

УТВЕРЖДЕН
приказом Минэкономразвития России
от «25» сентября 2014 г. № 611

Федеральный стандарт оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно — ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

• рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
• затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
• затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и — продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

VII. Подходы к оценке

22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• вид использования и (или) зонирование;
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
• определение прибыли предпринимателя;
• определение износа и устареваний;
• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
• данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
• сметных расчетов;
• информации о рыночных ценах на строительные материалы;
• других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

VIII. Согласование результатов оценки

26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 и ФСО № 3.

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ Список изменяющих документов (в ред. Приказов Минэкономразвития России от 09.08.2018 N 419, от 09.09.2019 N 548). … Приложение N 9. Срок экономической жизни объектов капитального строительства . Приложение N 10. Продолжительность строительства зданий и сооружений. Приложение N 11. Ставки капитализации для приносящей доход недвижимости (для зданий и встроенно-пристроенных помещений площадью от 200 до 500 метров).