Аннотация: изложены подходы к оценке природных ресурсов: затратный, рентный, рыночный, упущенной выгоды, общей экономической ценности. Рассмотрена проблема недооценки природных ресурсов и некоторые способы оценки экосистемной, рекреационной и культурной функций прирдных ресурсов.
Цель лекции: научиться проводить экономическую оценку природных ресурсов различными методами.
Формирование механизма платного природопользования подразумевает экономическую оценку природных ресурсов. Оценка природных ресурсов – это формирование цены на природные ресурсы. Оценка природных ресурсов основывается на понятиях цены и ценности.
Цена природного ресурса – это денежное выражение ценности ресурса, то есть сумма, за которую природный ресурс может быть куплен или продан. Ценность природного ресурса – это совокупность потребностей общества, которые могут быть удовлетворены с помощью данного ресурса. цена природного ресурса должна соответствовать его ценности на рынке благ, то есть учитывать все удовлетворяемые с помощью этого ресурса потребности человека и общества: потребность в сырье для производства товаров, потребность в благоприятных экологических условиях, рекреационные и культурно-эстетические потребности. Существует несколько подходов к определению цены природного ресурса. Часть из них учитывает только сырьевую функцию природных ресурсов, часть – несколько функций. Существуют также методики, позволяющие определить стоимость экосистемной, рекреационной и культурной функций природного ресурса.
Видеолекция по теме: «Механизмы компенсации (расчет) удорожания строительных ресурсов»
Наиболее простым является затратный подход к оценке природных ресурсов. При использовании данного подхода наибольшую цену имеет тот ресурс , который требует больше затрат на освоение и эксплуатацию. Такой подход уместен с точки зрения оценки стоимости воссоздания поврежденного ресурса.
Например, чем дороже обойдется рекультивация участка земли в случае его загрязнения, тем выше цена этого участка. Недостаток затратного подхода заключается в том, что низкую экономическую оценку получают хорошие ресурсы, имеющие удачное географическое расположение и не требующие больших затрат на освоение и эксплуатацию. В результате такие ресурсы могут продаваться за бесценок, что ведет к истощению природного капитала и национального богатства.
Пример. Определить, какой ресурс имеет наибольшую, а какой – наименьшую экономическую оценку, с использованием затратного подхода. Исходные данные представлены в таблице 5.1.
| 1 | 580 |
| 2 | 596 |
| 3 | 730 |
| 4 | 660 |
| 5 | 635 |
| 6 | 670 |
| 7 | 698 |
| 8 | 599 |
Решение. Находим максимальные затраты в таблице 5.1. Они составляют 730 млн. руб. и соответствуют месторождению №3. Минимальные затраты составляют 580 млн. руб. и соответствуют месторождению №1.
Проектирование и строительство магистрального трубопровода в условиях болот
Ответ: наибольшую цену имеет месторождение №3, наименьшую – месторождение №1.
Альтернативой затратному подходу является рентный подход. Рента – это доход, получаемый собственником природного ресурса от его эксплуатации или сдачи в аренду. Наибольшую экономическую оценку получает тот ресурс , который приносит больший доход, то есть тот, по которому рента больше.
В отличие от затратного подхода, рентный подход позволяет учесть качество и доступность природного ресурса. Дополнительная выгода, которую получает пользователь ресурса от его удобного расположения и других положительных характеристик, увеличивает размер ренты. Соответственно, лучшие природные ресурсы получают большую экономическую оценку.
Расчет размера ренты связан с понятием «замыкающие затраты «. Замыкающие затраты – это предельно допустимые расходы , которые готово нести народное хозяйство ради получения данного ресурса, то есть максимальная величина затрат, при превышении которой использование ресурса экономически нецелесообразно. В качестве замыкающих рассматриваются максимальные по рассматриваемым ресурсам затраты на добычу ресурса. Годовая рента определяется по формуле:
Р – годовая рента ;
Ззам – замыкающие затраты ;
З – годовые затраты на добычу природного ресурса.
Пример. Исходные данные представлены в таблице 5.1. Рассчитать годовую ренту по каждому месторождению. Определить рентным методом, какое месторождение имеет наибольшую, а какое – наименьшую экономическую оценку.
Решение. Определим замыкающие затраты , выбрав максимальные затраты из таблицы 5.1. Они составляют 730 млн. руб. (месторождение №3).
Рассчитаем ренту по каждому месторождению, оформив результат расчета в табличной форме (таблица 5.2):
| 1 | 580 | 730-580 | 150 |
| 2 | 596 | 730-596 | 134 |
| 3 | 730 | 730-730 | 0 |
| 4 | 660 | 730-660 | 70 |
| 5 | 635 | 730-635 | 95 |
| 6 | 670 | 730-670 | 60 |
| 7 | 698 | 730-698 | 32 |
| 8 | 599 | 730-599 | 131 |
Максимальная рента получилась по месторождению №1, минимальная (нулевая) – по месторождению №3.
Ответ: наибольшую экономическую оценку получает месторождение №1, наименьшую – месторождение №3.
Как видно из разобранного примера, затратный и рентный подходы дали прямо противоположные результаты, что отражает принципиально разную сущность этих подходов. Отметим, что в практике хозяйственной деятельности рента может принимать различные формы. Плата за недропользование, лесная подать, земельный и водный налоги имеют одинаковую экономическую сущность – это разные формы ренты [5.2].
Рыночный подход к экономической оценке природных ресурсов базируется на теории саморегуляции рынка. Предполагается, что рыночная цена формируется в зависимости от соотношения спроса и предложения и адекватно отражает ценность какого-либо блага (в данном случае природного). Однако в случае с оценкой природных благ данный рыночный механизм не срабатывает, поскольку спрос в традиционном понимании (т.е. желание потребителей приобрести благо) существует только на сырьевые и рекреационные ресурсы. Нельзя говорить о желании потребителя приобрести экосистемные или культурные услуги природы, поэтому данные функции природных благ остаются неучтенными в цене ресурса. Цены на природные ресурсы существенно занижаются, а результатом этого является нарастающее истощение природного капитала.
Существует также подход к экономической оценке природных ресурсов с точки зрения упущенной выгоды. В этом случае природный ресурс оценивается через доходы, которые имели бы место при его альтернативном использовании. Например, земельный участок в сельской местности может использоваться для строительства или для земледелия. Согласно концепции упущенной выгоды, при отведении участка под строительство стоимость участка будет равна стоимости недополученной сельскохозяйственной продукции. Если альтернативных вариантов использования ресурса несколько, то для определения стоимости рассматривается наиболее доходный из них.
Наиболее перспективным подходом к оценке природных ресурсов является определение общей экономической ценности природного объекта, подробно описанное в [5.2]. Согласно данному подходу, стоимость природного ресурса складывается из прямой стоимости использования, косвенной стоимости использования, стоимости неиспользования (существования) и стоимости отложенной альтернативы.
Прямая стоимость использования – это доходы, приносимые использованием природного ресурса. Прямая стоимость использования – это стоимость сырьевой и рекреационной. Косвенная стоимость использования – это стоимость экосистемной (средозащитной) функции природного ресурса. Стоимость неиспользования (существования) отражает культурно-историческую ценность природного объекта. Стоимость отложенной альтернативы связана с сохранением природного капитала для будущих поколений в рамках концепции устойчивого развития [5.2].
Определение прямой стоимости использования не представляет трудности: она складывается из стоимости получаемого сырья и доходов от туризма. Значительно сложнее определить косвенную стоимость использования, то есть дать стоимостную оценку экосистемной (средозащитной) функции. В [5.3] предлагается оценивать экосистемную (средозащитную) функцию природных ресурсов через величину предотвращенного ущерба от загрязнения окружающей среды. К примеру, одно дерево поглощает за год 16 кг пыли, 4 кг оксида углерода и 15 кг оксида серы. Затраты на очистку атмосферы от 1 кг пыли составляют 316 руб./год, от 1 кг оксида углерода – 60 руб./год, от 1 кг оксида серы – 1400 руб./год. Тогда стоимость экосистемной (средозащитной) функции одного дерева составит:
Стоимость неиспользования (существования) природного объекта может определяться с помощью анкетирования и опросов населения о «готовности платить» либо методом транспортно-путевых затрат. При проведении анкетирования население опрашивают о готовности платить за сохранение природного объекта. При использовании метода транспортно-путевых затрат оценивается количество туристов, посещающих природный объект . Их затраты на поездки в некоторой степени отражают культурно-историческую ценность природного объекта.
На основе результатов анкетирования населения оценить культурную ценность загородной территории, на которой находится озеро и заповедник. Оценку требуется произвести двумя методами: «готовность платить» и методом транспортно-путевых затрат. Количество опрошенных – 100 тыс. чел. Данные анкетирования приведены в таблице 5.3.
| 1.Возможность прогулки по лесу во время экскурсии по заповеднику | 20 | 10 | 15 | 5 | 20 | 10 | 15 | 5 |
| 2. Возможность увидеть редкие виды растений во время экскурсии по заповеднику | 5 | 15 | 10 | 20 | 25 | 5 | 10 | 10 |
| 3. Передача природных благ «по наследству» будущим поколениям | 20 | 10 | 15 | 5 | 10 | 20 | 10 | 10 |
| 4. Воспитательная ценность заповедника (объяснить детям и молодежи важность бережного отношения к животным и растениям). | 5 | 10 | 20 | 15 | 20 | 10 | 10 | 10 |
Метод «готовность платить»: экономическая оценка культурной ценности загородной территории (Скульт.) определится как сумма произведений количества человек и сумм, которые они готовы платить:
Скульт.=(20+5+20+5)•1+(10+15+10+10)•5+(15+10+15+20)•7+(5+20+5+15)•10==1145 (тыс. руб.)
Метод транспортно-путевых затрат: Скульт. определится как сумма затрат населения на поездки на данную территорию:
Скульт.=(20+25+10+20)•1+(10+5+20+10)•5+(15+10+10+10)•7+(5+10+10+10)•10=75+225+315+350=965 (тыс. руб.)
Ответ: экономическая оценка культурной ценности загородной территории составила 1145 тыс. руб. по методу «готовность платить» и 965 тыс. руб. по методу транспортно-путевых затрат.
Наибольшую сложность представляет определение стоимости отложенной альтернативы, то есть учета интересов будущих поколений. Как правило, в качестве стоимости отложенной альтернативы используют сумму прямой и косвенной стоимостей использования [5.2].
Таким образом, концепция общей экономической ценности дает возможность учесть все функции природного капитала.
Пример. Требуется дать экономическую оценку реке. Вода из реки используется близлежащими предприятиями в технологических целях. Доход от использования воды проявляется в отсутствии необходимости приобретать и транспортировать воду на технологические цели и составляет 3 млн. руб./год.
Также вода из реки используется для орошения полей, выгода от этого составляет 1,5 млн. руб./год. Экосистемная функция реки оценивается в 4 млн. руб./год. Культурная ценность реки, определенная методом «готовность платить», составляет 2,2 млн. руб./год. Определить общую экономическую ценность (ОЭЦ) реки в расчете на год.
Для определения общей экономической ценности реки следует просуммировать все выгоды, приведенные в исходных данных, и стоимость отложенной альтернативы. Стоимость отложенной альтернативы (СОА) определим как сумму прямой и косвенной стоимостей использования реки. Прямая стоимость использования – это выгоды близлежащего предприятия и сельского хозяйства. Косвенная стоимость использования – это экономическая оценка экосистемной функции.
Рассчитаем общую экономическую ценность реки (ОЭЦ):
ОЭЦ=3+1,5+4+2,2+8,5=19,2 (млн. руб.)
Ключевые термины: оценка природных ресурсов, цена природного ресурса, ценность природного ресурса.
Источник: intuit.ru
VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2016
Необходимость проведения оценки земель, как объекта недвижимости, определяется условиями существующего рынка, а существование различных методов оценки земель обусловлено наличием данных для определения стоимости земли (наличие или отсутствие улучшений на земельном участке, наличие или отсутствие информации о сделках с объектами-аналогами, застроенность или незастроенность земельных участков и т.д. ).
Сегодня земельная недвижимость является частым объектом совершения различного рода сделок, таких как купля-продажа, сдача в аренду и др., а также является объектом налогообложения. Для возможности совершения сделок с землей и установления определённой величины взимаемого с земельного участка налога необходимо знать рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, которая определяется при проведении оценки земли. Чтобы правильно оценить земельный участок при различных условиях, используют разные методы оценки земельной недвижимости.
Оценка земли, как объекта недвижимости, и особенности оценки земельных участков.
Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек, и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем зданий и сооружений.
Оценка земельного участка, как объекта недвижимости — определение денежного эквивалента стоимости этого земельного участка.
Оценка земельного участка отдельно от имеющихся на нем зданий вызвана следующими причинами:
различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка [3].
Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:
земля не является результатом предшествующего труда;
незаменима другими средствами производства;
обладает постоянством местоположения;
неизнашиваема при правильном использовании;
характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями [4].
Виды оценки и стоимости земельной недвижимости.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования [3]. В Земельном Кодексе РФ ст.65 п.5 установлено : «Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. «[1].
Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки [4].
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [6].
Согласно Земельному Кодексу РФ ст.66 рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности [1].
Пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ установлено «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости» [1].
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного [5].
Основные методы оценки земли.
Распоряжение Минимущества России от 7.03.2002 №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» выделяет 6 методов оценки рыночной стоимости земельных участков: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Метод сравнения продаж.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) [3].
Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение или значения корректировок [2].
Метод выделения.
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности [3].
Условия применения метода являются:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод выделения предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Улучшения земельного участка могут быть внешними (устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей) и внутренними (планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.);
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении, как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.
Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.
Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов [2].
Метод распределения.
Метод распределения (метод соотношения) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков [3].
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости [2].
Метод капитализации земельной ренты.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок [5].
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли [2].
Метод остатка.
Метод основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле [3].
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчет величины дохода, как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации части дохода [2].
Метод предполагаемого использования.
Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки [5].
Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:
определение размеров и количества индивидуальных участков;
расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
налоги, страховку, гонорары ИТР;
расходы на маркетинг;
прибыль и накладные расходы подрядчика [3].
Список использованных источников
Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон Рос. Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ : [ред. от 13.07.2015]. – Режим доступа : КонстультантПлюс. Законодательство
Министерство имущественных отношений Российской Федерации — Распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендацийпо определению рыночной стоимости земельных участков»
Гриненко С.В. Экономика недвижимости.Конспект лекций. [Текст] / С.В. Гриненко; Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
Типология объектов недвижимости: Учебное пособие для вузов / В.М. Груздев;.– Нижний Новгород: ННГАСУ, 2014.
Оценка недвижимости и управление собственностью. : Учебн. пособие / А.В. Татарова.– Таганрог: ТРТУ, 2003.
Источник: scienceforum.ru