Многоэтажное строительство категория земель

Содержание

Градостроительный кодекс РФ и многочисленные правовые акты регламентируют оборот земель для строительства многоквартирных жилых домов. Девелоперы, реализующие свои проекты, обычно хорошо знакомы с требования законодательства и обычно следуют букве закона, в чем им помогает ГАСН.

В настоящее время для многоквартирного жилищного строительства в черте населенных пунктов, Российские законодательство требует наличие градостроительной документации на земельный участок в составе:

Необходимо отметить, что размещение многоквартирных жилых домов возможно и на землях других категорий, к примеру, земли поселений с общественно-деловой функцией (категория ТД) в которых жилищное строительство обычно является условно-разрешенным видом использования.

Генеральный план поселения, в котором земельный участок для размещения многоквартирного жилого дома обычно относится к землям поселений (категория ТЖ2 ТЖ3 ТЖ4 ) и входит в черту поселения. Размещение жилого многоквартирного дома вне границ поселения невозможно.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) разработанные на территорию, в границах которой расположен земельный массив. Обычно в ПЗЗ земли поселений с функций «для размещения жилых объектов) разделены на несколько подкатегорий (ТЖ1, ТЖ2, ТЖ3 и т.п.). Каждая подкатегория регламентирует множество параметров застройки, такие как:

Категории земель. Где нельзя строить собственный дом?

Минимальная площадь участка
Отступы от границ красных линий
Высотность застройки
Максимальный % застройки земельного участка и множество других параметров.

Все перечисленные документы должны быть вывешены на сайте муниципального образования, к которому относится земельный массив и быть в открытом доступе.

Документы для строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке

Покупателям земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома необходимо получить от продавца (обычно девелопера территории) документы на земельный участок в составе:

Кадастровый паспорт в котором будет написано что земельный участок относиться к категории земель поселений и установлен разрешенный вид использования — для строительства многоквартирного жилого дома.
Свидетельство о собственности, в котором будет указан кадастровый номер покупаемого земельного участка.

Следующие четыре пункта обычно предоставляют только специализированные девелоперские компании.

Если продавец не имеет возможности предоставить указанные ниже документы, то это уже делает служба заказчика покупателя (строителя):

электричество (не менее 3 — 5 кВт на квартиру);
газом (для отопления) или централизованным теплоснабжением (зависит от ТУ);
вода централизованная, питьевая;
канализация централизованная;

Наличие перечисленного выше пакета документации, позволит приобрести земельный участок и приступить к строительству жилого дома. Но только при условии, что соблюдаются нормы обеспеченности социально-бытовыми объектами.

Разрешение на строительство многоквартирного дома

Получение разрешения на строительство многоквартирного дома занимает длительное время и является очень затратным и трудоемким процессом. Для получения разрешения законодательством установлен ряд документов, которые непременно нужно предоставить во многочисленные контролирующие органы. В этот перечень входят такие документы, как проект, заключение обязательной государственной экспертизы и градостроительный план земельного участка и многие другие. Это все, в конечном итоге, приводит к увеличению срока получения разрешения на строительство и постройки дома, в связи с этим увеличивается конечная цена квадратных метров.

Некоторые предприниматели действуют по другому. Чтобы за несколько лет выстроить на земельном участке многоэтажный дом они за небольшие деньги и в короткий срок строят дома на землях, выделенных под индивидуальное жилое строительство. Эти дома хорошо продаются и пользуются повышенным спросом даже в условиях продолжающегося экономического кризиса. Здесь нужно обратить внимание на то, что возведение объектов индивидуального жилого строительства не требует привлечения дополнительных инвестиций, а возведение многоквартирных домов, наоборот, требует добавочных вложений.

Разрешение на строительство многоквартирного дома – это документ, удостоверяющий соответствие проектной техдокументации требованиям градостроительных норм. Оно дает право застройщику проводить реконструкцию и строительство жилых объектов.

Нормы российского права устанавливают, что разрешение на строительство многоквартирного дома устанавливает конструктивные, а также иные важные характеристики безопасности, устойчивости и прочности данных сооружений.

Сегодня в Москве за выдачу разрешений на строительство отвечает Комитет по государственному строительному надзору, сокращенно Мосгосстройнадзор. Эта организация уполномочена выдавать разрешение на строительные работы. которые будут проводиться на территории Москвы.

Для получения разрешения на строительство многоквартирного дома либо реконструкцию здания застройщику необходимо вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома следующий комплект документов:

Проектную документацию на объект
Градостроительный план на всю площадь земли
Правоустанавливающий пакет документов на участок земли
Согласие всех правообладателей в случае проведения реконструкции при капитальном строительстве данного объекта
Положительное заключение госэкспертизы о проектном пакете документов (в отдельных случаях)
решение на отступление от допустимо предельных границ разрешенного строительства (в случае, если оно выдавалось застройщику).

Разрешение на реконструкцию и строительство жилых или нежилых объектов выдается Мосгосстройнадзором на протяжении 10 дней с момента подачи заявления. Решение на строительство выдается бесплатно.

Наша компания активно представляет интересы клиентов по вопросам поучения разрешения на строительство многоквартирного дома. К вашим услугам квалифицированные юристы, которые знают все тонкости этого процесса.

Закажите предварительную консультацию:

Можно ли построить на своем участке многоквартирный дом?

Многоквартирный дом требует особой зоны. Подробнее о вопросах зонирования

Для того, чтобы понять, можно ли на Вашем земельном участке строить многоквартирный жилой дом и какой этажности он может быть, необходимо провести предварительный анализ. Для того, чтобы Вы понимали, какие параметры нужно проанлизировать, посмотрите, пожалуйста, как это должно выглядеть

Соответственно, если после подобного анализа будет понятно, что Ваш земельный участок пригоден для строительства многоквартирного дома, то необходимо будет получать официальное разрешение на строительство. Далее делать проект, согласовывать его, проводить экспертизу проекта, если это потребуется, после чего получать соответствующее разрешение на строительство. Это довольно долгоиграющий и дорогостоящий процесс.

В том случае, если планируется строительство дома всего для нескольких квартир и не выше, чем 3 этажа, мы бы также рекомендовали задуматься о возможности строительства просто частного жилого дома на несколько собственников. В это случае получить разрешение на строительство будет легче и дешевле. Пример того, как это будет происходить можно посмотреть здесь

В этом случае дом будет в общей долевой собственности. А если собственники захотят, то в будущем эти доли можно будет выделить в отдельные квартиры.

Мы готовы оказать посильную помощь на любом этапе, если она Вам потребуется, разумеется. Для получения более подробной консультации можно позвонить к нам в офис по телефонам, обозначенным ниже или подойти к нам в офис на очную консультацию с кадастровым планом или свидетельством о собственности на Ваш земельный участок.

Как построить многоквартирный дом своими силами?

Текст: Сергей Бардин

В России существует несколько способов приобретения строящегося жилья, одним из которых является участие в жилищно-строительном кооперативе. Схема эта небезопасна, однако позволяет значительно сэкономить при покупке недвижимости.

В данной статье не будем рассказывать о приобретении строящейся недвижимости у застройщика, который использует механизм ЖСК. О преимуществах и недостатках такой мы схемы уже писали. Сегодня речь пойдет о том, как можно построить многоквартирный дом, объединившись в кооператив. А главное, сколько можно при этом сэкономить.

Систему ЖСК сегодня используют руководители предприятий, заинтересованные в возведении жилья для своих работников. Хотя формально построить многоквартирный дом могут любые граждане, которых вдохновит и объединит эта идея.

Система кооперативов не нова: ее использовали еще в 1920-х годах, однако в 1937-м сей механизм ликвидировали как проявление частной собственности. В 1958 году советское правительство вновь разрешило создавать жилищно-строительные кооперативы. Членам ЖСК государство предоставляло ссуду до 70% на 20 лет. В середине 80-х кооперативное строительство приняло массовый характер: тогда по этой схеме возводили до 8% всех объемов нового жилья в СССР.

Сейчас кооперативный механизм вновь набирает обороты. Главным образом, его используют застройщики, которые не имеют возможности (или не хотят) работать по 214-ФЗ Об участии в строительстве многоквартирных домов . Впрочем, схема ЖСК полностью соответствует законодательству, и в частности – тому же 214-ФЗ.

Система строительства дома с помощью ЖСК активно применяется и в тех случаях, если застройщик не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. Тогда граждане объединяются в кооператив, которому передаются все права на завершение недостроя.

Суть механизма ЖСК описана в пятом разделе Жилищного кодекса РФ: кооператив является добровольным объединением граждан, которое имеет право строить, реконструировать и содержать многоквартирный дом. Другими словами, нынешнее законодательство дает полное право гражданам объединиться в кооператив, зарегистрировать его, получить в аренду (либо купить) земельный участок, нанять подрядчика и построить многоквартирный дом.

По закону ЖСК могут создать как минимум пять граждан. При этом количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся кооперативом доме. Жилищный кодекс РФ описывает практически все нюансы работы кооперативов: требования к их организации, регистрации, управлению, приему новых членов и ликвидации.

Как поясняет юрист Северо-Западного Юридического Центра Валентина Пацкевич, для создания кооператива его потенциальные участники должны организовать собрание, на котором утвердить устав. Этот документ должен содержать сведения, указанные в статьях 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, статье 113 Жилищного кодекса. Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив , – добавляет она. После этого кооператив регистрируется в качестве юридического лица.

Следующий шаг – оформление правоустанавливающих документов на землю под строительство дома. Необходимо получить градостроительный план участка, подготовить проектную документацию и другие документы, перечисленные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. После чего их необходимо представить в органы, выдающие разрешение на строительство. Этот документ подтверждает, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана участка и позволяет на законных основаниях начать строительство многоквартирного дома.

Самостоятельно сделать проект планировки территории и сформировать градплан участка вряд ли получится – для этого лучше нанять специализированную компанию. На согласование документов обычно уходит от шести месяцев до двух лет. Следующий этап – проектирование самого дома, получение согласований и прохождение экспертизы. Эти процедуры также лучше поручить сторонней организации. Сроки их проведения варьируются от четырех до 12 месяцев , – говорит заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.

Когда все разрешения получены, можно приступать к строительству. Кооператив может самостоятельно выполнять функцию заказчика, контролировать качество работ, проводить тендеры, нанимать подрядчиков для проведения работ.

Для людей, которые не имеют профильного образования, это сложно. Как считает Владимир Спарак, проще привлечь к работам fee-девелопера (организацию, которая создает девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений).

Самим подрядчикам по большому счету все равно с кем иметь дело: с застройщиком или образованным гражданами ЖСК. По словам директора по маркетингу и продажам компании KVS Натальи Агрэ, главное чтобы все документы на объект соответствовали закону, а у заказчика были деньги.

По окончании строительства ЖСК собирает необходимые документы (список приведен в п. 3 ст. 55 Гражданского кодекса РФ) и вновь обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство – теперь уже за разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Этот документ является основанием для постановки на государственный учет построенного здания. Как только ЖСК получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, у членов кооператива, полностью уплативших паевые взносы, возникает возможность оформить право собственности на квартиры.

Попробуем разобраться, какие преимущества и недостатки есть у этой схемы. На первый взгляд, все относительно просто: желающие улучшить свои жилищные условия могут объединиться в кооператив, приобрести или арендовать участок, нанять генподрядчика, который построит дом, оформить право собственности и вселиться.

По словам директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрея Бойкова, себестоимость строительства жилья эконом-класса на сегодняшний день составляет порядка 30 тыс. руб. за кв. м. Квадратный метр жилья бизнес-класса обходится примерно в 40 тыс. руб. – с учетом стоимости земли, подключения к инженерным сетям и строительно-монтажных работ , – рассказал он.

По данным отдела аналитики Группы компаний Бюллетень Недвижимости , средняя цена квадрата на первичном рынке составляет 80,2 тыс. руб. Значит, организация ЖСК может сэкономить до 50% средств на покупку жилья.

К тому же схема ЖСК обеспечивает прозрачность механизма привлечения денежных средств. А финансировать строительство можно поэтапно. Более того, ЖСК имеет законодательную возможность давать рассрочку не только на период строительства, но и после него.

Тем не менее один из главных недостатков этой схемы состоит в том, что ЖСК выступает заказчиком по подрядным работам. Если в уже построенном объекте найдутся недостатки, устранять их будет не застройщик, а пайщики – за счет их же средств , – отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании Качкин и Партнеры Дмитрий Некрестьянов.

По словам руководителя проекта Бюллетень Строящейся Недвижимости Ольги Романовой, случаи, когда люди самостоятельно создают ЖСК для возведения многоквартирного дома, практически не встречаются – по крайней мере, сами члены кооператива обычно не афишируют эту работу.

Дома по системе ЖСК часто строят предприятия, заинтересованные в жилье для своих работников. Таким образом возводили жилье для работников порта Усть-Луга , собираются строить жилой комплекс для сотрудников ЛАЭС-2.

В Петербурге через механизм ЖСК жилье строит Большой Драматический театр имени Товстоногова – так называемый Дом БДТ появится на улице Лёни Голикова, 6. Впрочем, это скорее коммерческий проект – работникам театра передадут лишь 10% квартир.

Таким образом, создавать ЖСК есть смысл лишь работникам предприятий – при соответствующей поддержке их руководства. В этом случае можно действительно построить жилье и при этом значительно сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью, которую обычно забирает застройщик.

Объединение в кооператив единомышленников, которые просто хотят возвести многоквартирный дом с нуля – вариант на сегодня скорее фантастический, нежели реальный. Тем не менее действующее законодательство не препятствует его воплощению в жизнь.

статьи по теме Жилищный практикум

Как построить многоквартирный дом на ИЖС?

В последнее время специалисты компании «Питер Девелопмент» отмечают интерес владельцев небольших земельных участков (15 — 20 соток) к строительству небольших домов на 4 – 12 квартир (это как малоэтажные дома 2 – 3 этажа имеющих парадную, так и таун-хаусы).

Вопрос строительства многоквартирных домов на частных землях имеющих статус ИЖС обычно возникает в двух случаях:

1. — собственник хочет построить многоквартирный дом и квартиры продать (что обычно и бывало до кризиса), иногда таким образом хотят окупить затраты на строительство своей квартиры.

2. — собираются несколько человек, которые вскладчину строят небольшой многоквартирный дом, с целью сэкономить деньги на приобретении жилья. Такой вариант стал встречаться в настоящее (кризисное) время, и некоторые фирмы даже стали предлагать готовые решения (к примеру, 8- квартирный 2-х этажный дом).

В отличии от ДНП, где собственник земли может строить всё что угодно (правда прописки не будет, если он только через суд не докажет, что это его единственное жильё), при строительстве на землях ИЖС необходимо соблюдать ряд формальностей. Если их не соблюдать, то дом не удастся сдать (под дачную амнистию многоквартирные дома не попадают), и единственный способ – устроить коммуналку и продавать квартиры в таком доме как часть (долю) в общем доме. Выделить в таком случае каждую отдельную квартиру как самостоятельный объект недвижимости скорее всего не получится.

Какие формальности надо соблюсти застройщику в этом случае?

В части соблюдения градостроительного регламента — в последнее время в Санкт-Птербурге приняты ряд законодательных актов (ПЗЗ. Закон об охране культурного наследия и ряд других законов). В Ленинградской области тоже активно происходит разработка градостроительной документации (зонирование МО и генпланирование поселений).

Как результат — теперь земельный участок, на котором вы хотите построить многоквартирный жилой дом скорее всего будет относиться к категории земель поселений со статусом ТЖ1 или ТЖ2 (подробнее вам необходимо ознакомиться с картами зонирования ПЗЗ ). В этом случае многоквартирные дома жёстко ограничены высотностью (обычно не выше 10- 15 метров) и размещение многоквартирных домов обычно является условно-разрешённым видом использования земельного участка — это требует дополнительных согласований. В Санкт-Петербурге для этого надо обращаться в специальную комииссию ( о комиссии подробнее смотрите здесь ), в ЛО пока достаточно договориться с главой района или МО. В противном случае легализовать постройку не удастся.

В части проекта – согласовать с районным архитектором проект, учесть при этом высотный регламент, инсоляцию, имеющиеся санитарно-защитные зоны и инженерные сети (это всё выявляется по ходу разработки проекта и лучше выявлять подобные обременения ещё до покупки участка).

В части инженерных сетей – в любом случае будут нужны лимиты по э/э (ориентировочно 30 – 60 кВт в зависимости от потребностей при цене выкупа лимитов 25 – 35 тыс. руб/кВт ), газ (если нет централизованного отопления и горячего водоснабжения), вода (если нет скважины), должны быть решены вопросы сточных вод (локальная или центральная канализация).

В части сдачи дома — после завершения строительства такой дом надо сдать государственной приёмочной комиссии. Хотя дом и частный, но для подключения к сетям будут требовать акт приёмки (фактически это подтверждение выполнения всех технических требований, что важно для инженерных сетей).

В части продаж на этапе строительства – желательно по 214 ФЗ. Порядок действий прописан в законе. В некоторых случаях вам больше подойдёт вариант создания ЖСК, который позволяет уйти от многих ограничений 214 ФЗ.

Соблюдение перечисленных формальностей позволит будущим владельцам квартир в многоквартирном доме на участке ИЖС пользоваться всеми благами и правами при проживании в квартире, продавать свою собственность как полноценный объект недвижимости и не испытывать проблем при подключении к инженерным сетям Санкт-Петербурга или населённого пункта ЛО.

Эксплуатация такого дома кстати – полностью на ТСЖ. Дом остаётся частным.

На нашем сайте, зайдя в раздел законодательство . Вы можете получить исчерпывающую информацию о нормативно-правовых актах, регламентирующих построку многоквартирных домов на ИЖС. Если у вас появились вопросы, или вам некогда самим заниматься получением всех документов, вы можете обратиться к нам. заполнив форму обратной связи. или позвонив в наш офис.

По данным отдела покупки-продажи земельных участков компании Питер Девелопмент

Первым наивысшим достижением любой начинающей строительной компании является строительство первого многоквартирного дома. Успешная новостройка – это первая ступенька к бизнесу, связанному с возведением целых жилых комплексов, коттеджей. Правда, воплотить такую идею в реальность дано не всем.

Мало того, что такого рода новостройки требуют большого финансирования, необходимо сделать правильный выбор земли под строительство многоквартирных домов. Сейчас множество компаний занимается продажей земельных участков, но увы не все заслуживают доверия, поэтому перед покупкой земли под строительство многоквартирного дома стоит внимательно осмотреть участок и ознакомиться со всеми сопутствующими покупку документами. Также стоит отметить возможные проблемы в получении всех необходимых разрешений в администрации района, выбранного для строительства.

Что собой представляет многоквартирный дом?

Не вдаваясь в терминологию, можно сказать, что многоквартирный дом – это здание с множеством комнат (квартир, коммерческих площадей), которые принадлежат разным собственникам, а также юридическим лицам. Это здание должно вмещать в себе минимум две квартиры, каждая из которых должна быть «независимой», то есть иметь собственный выход в помещение общего использования или на улицу.

Кроме квартир, такой дом может включать в себя нежилые коммерческие заведения (как правило, они расположены на первом этаже).

Выбор компании, занимающейся продажей земельных участков.

Первый этап возведения такого здания – покупка земли под строительство малоквартирного дома. При выборе земельного участка, необходимо учитывать ряд факторов:

1. Инфраструктура. Наличие городской инфраструктуры и ее развитость – важнейший фактор при выборе земли. Конечно, близость к центральным районам желательна, но стоимость такого участка очень высока. Правда, и месторасположение далеко за чертой города также не гарантирует высокой заинтересованности покупателей.

Исходя из этого, стоит обратить внимание на участки земли под строительство многоквартирного дома в активно развивающейся части пригорода. Продажа земельных участков, подходящая под эти критерии занимаются немногие. Так, что выбор компании с этой точки зрения должен упираться в стоимость участка и наличие пакета документов.

2. Коммуникации. Сюда входит близость сетей теплоснабжения, электроснабжения, а также телефонных кабелей. Сейчас множество жилых комплексов обустраивают автономным отоплением, поэтому близкое расположение теплотрассы не столь принципиально.

А вот водоснабжение – отдельный разговор. «Протяжка» труб мало того, что отберет время, еще и значительно повысит себестоимость новостройки. Поэтому прежде, чем купить землю для строительства многоквартирного дома, необходимо обратить особое внимание на коммуникации. Учитывая этот аспект, проще всего выбрать компанию, которая занимается продажей земельных участков, граничащих друг с другом. Ведь к целому комплексу продаваемых территорий вряд ли нет подвода всевозможных коммуникаций.

Разрешение на строительство

Возведение многоквартирного дома, впрочем, как и любое строительство, осуществляется только по градостроительному плану, утвержденному администрацией. Намного проще получить разрешение на строительство такого дома в районе с небольшим количеством новостроек. Причем, в этом районе по генплану предусмотрено строительство большего количества зданий.

Также процесс получения всех необходимых разрешений проходит достаточно легко, если заказчиком данного многоквартирного дома являются сами городские власти. Но, в этом случае, скорее всего здание будет строиться для малообеспеченного населения, следовательно новостройка должна быть эконом-класса.

Источник: abn62.ru

Статья 85 ЗК РФ. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Комментарий к Статье 85 ЗК РФ

Статья 85 ЗК регламентирует состав земель населенных пунктов, а также определяет порядок зонирования территорий.

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Статьей 35 ГрК, а также ст. ст. 5 — 12 ЗК определен состав большинства из указанных зон:

— в состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (п. 2 ст. 35 ГрК, п. 5 ст. 85 ЗК).

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства;

— в состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов (п. 5 ст. 35 ГрК, п. 6 ст. 85 ЗК).

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи;

— в состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

а) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

б) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

в) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур (п. 7 ст. 35 ГрК, п. 7 ст. 85 ЗК).

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (п. 8 ст. 85 ЗК);

— в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

а) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

б) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (п. 9 ст. 35 ГрК, п. 11 ст. 85 ЗК).

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения;

— в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Кроме этого, в состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий входят земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение (п. 11 ст. 35 ГрК, п. п. 9 — 10 ст. 85 ЗК);

— в состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах (п. 13 ст. 35 ГрК). Также в данных территориальных зонах могут размещаться военные объекты.

В соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

ГрК, так же как и ЗК, содержит открытый перечень территориальных зон. Иные виды территориальных зон могут устанавливаться органом местного самоуправления с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге иные территориальные зоны устанавливаются законодательными актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Так, например, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 года N 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» предусматриваются территориальные зоны объектов внешнего транспорта, социального назначения .
———————————
Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 25.07.2011. N 26.

В соответствии со ст. 1 ГрК под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Территориальные зоны являются зонами, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Таким образом, исходя из указанных норм границы территориальных зон должны определяться правилами землепользования и застройки, предусматривающими установление в отношении данных зон неких градостроительных регламентов.

Согласно п. 8 ст. 1 ГрК правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

— создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

— создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

— обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

— создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 30 ГрК правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Границы каждой территориальной зоны должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования.

В градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования, предельные размеры и ограничения использования земельных участков. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков. Его действие распространяется на все земельные участки поселения, за исключением земельных участков в границах объектов культурного наследия, территорий общего пользования и занятых линейными объектами.

Согласно п. 2 комментируемой статьи границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки должен быть установлен градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Рассмотрим Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Ульяновск» от 12 марта 2008 года . Правилами утверждены градостроительные регламенты для жилых зон; общественно-деловых зон; производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур; сельскохозяйственных зон; зон рекреационного назначения; зон особо охраняемых территорий, зон специального назначения.
———————————
Официальный сайт Ульяновской городской Думы: (дата обращения: 07.03.2014).

В соответствии с Правилами для каждой территориальной зоны утвержден градостроительный регламент.

Так, в соответствии со ст. 22.1 жилая зона подразделяется на следующие зоны:

— зона застройки индивидуальными жилыми домами в зонах охраны объектов культурного наследия;

— зона застройки индивидуальными жилыми домами;

— зона планируемой застройки индивидуальными жилыми домами;

— зона застройки малоэтажными жилыми домами;

— зона планируемой застройки малоэтажными жилыми домами;

— зона застройки среднеэтажными жилыми домами;

— зона планируемой застройки среднеэтажными жилыми домами;

— зона застройки многоэтажными жилыми домами;

— зона планируемой застройки многоэтажными жилыми домами;

— зона застройки многоэтажными жилыми домами в зонах охраны объектов культурного наследия;

— зона смешанной жилой застройки;

— зона садоводства и дачного хозяйства;

— зона дальнейшего развития жилой застройки.

При этом определены цели создания каждой из зон, направления использования, а также физические характеристики, пределы использования территориальной зоны.

Зона застройки индивидуальными жилыми домами в зонах охраны объектов культурного наследия выделена в целях развития комфортной жилой застройки и сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий, и создания условий по размещению необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Ульяновск» данная территориальная зона может быть использована для строительства индивидуальных жилых домов; многоквартирных жилых домов до 4-х этажей; жилых домов со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения; объектов дошкольного и общего образования; здравоохранения и медицинского назначения; культуры; торговли, досуга и развлечений; общественного питания; объектов социального и коммунально-бытового назначения; делового и финансового назначения; объектов для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности; объектов санитарно-экологического назначения; площадок и зон для выгула собак; административных объектов; гостиниц; объектов физкультуры и спорта и многофункциональных объектов.

К условно разрешенным видам использования зоны застройки индивидуальными жилыми домами в зонах охраны объектов культурного наследия относится строительство: многоквартирных жилых домов свыше 4-х этажей; многоэтажных жилых домов; объектов по обслуживанию автомобилей; стоянок автомобильного транспорта; культовых объектов, а также объектов зоотехнического и ветеринарного сервиса.

Кроме этого, на территории указанной зоны может быть разрешено строительство хозяйственных зданий (построек) при индивидуальных жилых домах; объектов охраны общественного порядка; объектов инженерной инфраструктуры и объектов пожарной безопасности.

Правилами также определены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Например, минимальная площадь земельного участка для индивидуального жилого дома — 300 кв. метров, максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка (включая мансардный этаж) — 4 этажа, а максимальная высота зданий, строений и сооружений на территории земельного участка — 15 метров.

В соответствии с п. 3 ст. 85 ЗК градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельные участки могут быть использованы в строгом соответствии с предусмотренным градостроительным регламентом правовым режимом для каждой территориальной зоны.

В п. 4 комментируемой статьи введен институт несоответствующего использования — использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости не в соответствии с градостроительным регламентом территориальных зон.

Несоответствующее использование земельного участка возможно в случаях, если:

— виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

— их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Участки с не соответствующими градостроительному регламенту видами использования могут образоваться в процессе первоначального установления зон, поскольку в районах существующей застройки будет практически невозможно выделить территориальные зоны, в которых все участки будут иметь однотипные виды использования. В пределах каждой зоны появятся участки, которые до введения зонирования использовались строго в соответствии с действующим законодательством, но после введения зонирования прежние виды использования станут несоответствующими .
———————————
Комментарий к ЗК / Под ред. С.Н. Волкова, Ю.Г. Жарикова.

Для таких случаев п. 4 комментируемой статьи установлено положение о том, что земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют лишь случаи, когда подобное использование земельных участков территориальных зон представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Другой комментарий к Ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Земли населенного пункта в пределах его административных границ подразделяются на соответствующие территориальные зоны, которые выделяются в результате территориального (градостроительного) зонирования.

Согласно комментируемой статье в состав земель населенных пунктов могут включаться земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иным территориальным зонам.

В целом аналогичные виды территориальных зон предусмотрены и в ст. 35 ГсК. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Каковы критерии выделения указанных зон и установления их границ? Согласно ст. 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; определенных Градостроительным кодексом РФ территориальных зон; сложившейся планировки территории и существующего землепользования; предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках, и др.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений; красным линиям; границам земельных участков; границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований; границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; естественным границам природных объектов; иным границам.

Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон.

Зонирование территорий (градостроительное зонирование) — отличительная черта правового режима земель населенных пунктов. Порядок зонирования установлен в земельном и градостроительном законодательстве. Зонирование территорий является, с одной стороны, частью содержания процесса планирования использования этих земель, с другой — нормотворческой деятельностью органов местного самоуправления.

Правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов обладателей прав на земельные участки и объекты капитального строительства; привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 30 ГсК).

Порядок применения правил и внесения в них изменений включает положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; внесении изменений в правила; регулировании иных вопросов.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Порядок подготовки и утверждения проекта правил землепользования и застройки урегулирован в ст. 31 и 32 ГсК.

Необходимо отметить, что публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со ст. 28 ГсК. После завершения публичных слушаний комиссия с учетом их результатов обеспечивает внесение изменений в проект правил и представляет его главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

Глава местной администрации в течение 10 дней после представления ему проекта и обязательных приложений должен принять решение о его направлении в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта и о направлении его на доработку.

В соответствии со ст. 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Правила подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Таким же правом обладают органы государственной власти Российской Федерации и органы государственной власти субъектов РФ.

Юридически значимые критерии определения видов разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости на них устанавливаются в градостроительных регламентах. Градостроительные регламенты согласно ст. 36 ГрК РФ устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников истории и культуры и территорий общего пользования, а также на участки, занятые линейными объектами или предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключениями являются случаи, если использование земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

Статья 37 ГрК РФ выделяет основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования обладатели прав на земельные участки и объекты капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбирают самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в особом порядке, предусмотренном ст. 39 ГсК.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусматриваются в градостроительных регламентах. Могут устанавливаться предельные размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство; предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений и другие показатели (ст. 38 ГсК).

Правовой режим земель, включенных в состав территориальных зон, определяется не только на основе соответствующих норм ЗК и ГсК о территориальных зонах, но и законодательства, устанавливающего режим иных категорий земель и их видов, которые аналогичны территориальным зонам.

Прямо об этом сказано только в п. 10 комментируемой статьи, согласно которому земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94-100 ЗК РФ. Вывод о том, что земли в границах территорий памятников истории и культуры должны использоваться в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия, можно сделать из анализа содержания п. 1 ч. 4 ст. 36 ГсК.

В тех случаях, когда на территории населенного пункта зонирование осуществлено не было, правовой режим соответствующего земельного участка определяется на основе норм законодательства, регулирующих правовой режим категории земель, аналогичной целевому назначению этого земельного участка. При этом следует иметь в виду, что во всех этих случаях речь идет о землях населенных пунктов, в отношении которых применяются нормы законодательства об иных категориях земель.

В ряде нормативных правовых актов о землях иных категорий прямо указывается, что их действие распространяется и на земли населенных пунктов. В иных правовых актах такое указание отсутствует.

Например, в соответствии с п. 6 Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования, утвержденных постановлением Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. N 1420, в границах поселений размер придорожной полосы федеральных автомобильных дорог устанавливается до границы существующей застройки, но не более 50 м.

Режим земель, занятых кладбищами, которые могут находиться на землях поселений и которые включаются в состав зон специального назначения, определен в Федеральном законе «О погребении и похоронном деле». Местами погребения являются отведенные в соответствии с этическими, санитарными и экологическими требованиями участки земли с сооружаемыми на них кладбищами для захоронения тел (останков) умерших, стенами скорби для захоронения урн с прахом умерших (пеплом после сожжения тел (останков) умерших), крематориями для предания тел (останков) умерших огню, а также иными зданиями и сооружениями, предназначенными для осуществления погребения умерших. Места погребения могут относиться к объектам, имеющим культурно-историческое значение.

Создаваемые, а также существующие места погребения не подлежат сносу и могут быть перенесены только по решению органов местного самоуправления в случае угрозы постоянных затоплений, оползней, после землетрясений и других стихийных бедствий (ст. 4 названного Закона). Эти нормы действуют и на землях поселений, поскольку иного не предусмотрено в Законе. Действуют и иные нормативные правовые акты, на основе которых можно установить правовой режим земель, включенных в состав соответствующих территориальных зон.

Источник: zkodeksrf.ru

Вид Разрешенного Использования Земельного Участка 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вид Разрешенного Использования Земельного Участка 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий:

Земли населенных пунктов (поселений);
Земли сельскохозяйственного назначения (с/х);
Земли специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
Земли лесного фонда;
Земли водного фонда;
Земли государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Далее рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Приложение. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
Расположение объектов электроснабжения;
Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
участки, занятые под хозяйственные строения;
пашни;
сенокосы;
пастбища;
сады;
залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Подробный обзор категорий земель и видов разрешенного использования

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

До принятия классификатора, земельные участки уже имели виды разрешенного использования.

При этом, некоторые старые ВРИ не попали в классификатор. Либо были включены в него с измененными формулировками.

Другими словами, принятие классификатора с новыми ВРИ поставило вопрос:

Что делать со старыми видами разрешенного использования земельных участков?

Законодательство на данный вопрос отвечает предельно ясно.

Старые виды разрешенного использования, установленные до принятия классификатора, признаются действительными.

При этом не имеет значения, соответствуют старые ВРИ классификатору, или нет.

Другими словами, вид разрешенного использования, установленный до 24.12.2014 года, считают действительным.

Соответствие или несоответствие старого ВРИ новым видам из классификатора, юридического значения не имеет.

Онлайн классификатор обновляется по мере изменения приказа Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014.

На текущий момент, последние изменения вносились в приказ 04.02.2019 года.

Сервис соответствует последним изменениям.

Если в приказ внесут последующие изменения, то онлайн классификатор тоже обновится.

Другими словами, сервис всегда выдает последнюю действующую редакцию классификатора видов разрешенного использования.

Земли поселений в 2021 году: виды разрешенного использования

Эта разновидность требует строгого соблюдения регламента в соответствии с требованиями градостроительного законодательства и его правовых актов. В перечне классификатора основная группа определяется полным цифровым кодом.

На примере пункта 1, разрешающего проведение сельскохозяйственных работ, они будут ограничены подпунктами 1-18, следующими за основным кодом пункта. Для остальных пунктов всего их 13) действует то же правило.

Владелец надела с основным типом разрешённого пользования обязан ответственно соблюдать резолюции организационно-распорядительной документации хозяйствующего субъекта, определённых для исполнения на близлежащих землях. Личные намерения владельца участка при этом не учитываются, а проведение не регламентированных работ на участке, находящемся в собственности, будет запрещено.

Регламент использования надела этой группы разрешения является более расширенным. Он ограничен рамками одного пункта перечня, но его подпункты могут трактоваться в зависимости от личных интересов собственника территории.

На примере пункта 1, который разрешает ведение сельского хозяйства, можно понять, что обязательной к соблюдению является только первая часть числового кода, а остальные 18 подпунктов могут заменяться и мигрировать между собой.

Так, разрешённые на участке постройки могут ограничиваться определёнными региональными особенностями, но допускается привнесение в них творческих элементов.

Виды деятельности, входящие в эту группу, не наделены юридической силой и выступают дополнением к видам основной или условно разрешённой группы. Этими видами можно расширить спектр функций участка, дополнить его определёнными нюансами, без потери основных его характеристик, не нарушая требований нормативных актов.

В качестве примера можно рассмотреть территорию с разрешением на сельскохозяйственные работы, на которой располагается пастбище. Территория отдалена от мест проживания населения и строительство на ней ИЖС для нужд собственника запрещено.

Чтобы узнать какой тип использования надела доступен собственнику, необходимо обратиться в отделение кадастрового учёта и картографии муниципального образования и запросить данные из кадастровых документов.

Заявитель должен иметь при себе оригиналы и копии кадастрового и гражданского паспортов. Подать соответствующее заявление можно при личном посещении ведомства, либо воспользоваться почтовыми услугами, отправив заявление и копии документов, заверенные нотариусом.

Что такое разрешенное использование земельного участка: виды

В документе представлены только виды использования участков, без принадлежности к категориям земель.

Информация о ВРИ структурирована следующим образом:

Краткое наименование.
Подробное описание: под что разрешено использовать данный участок.
Индивидуальный код.

Разделы классификатора ВРИ:

Для сельскохозяйственного использования (код 1.1-1.20). Разрешается выращивание культур, возведение строений для сельскохозяйственной деятельности, животноводство.
Жилая застройка (код 2.1-2.3, 2.5-2.7). Здания различной этажности для постоянного проживания людей.
Для общественных нужд (код 3.1-3.10.2) – школы, садики, церкви, дома культуры, научные центры и т. д.
Предпринимательство и извлечение прибыли (код 4.1-4.10).
Рекреация (код 5.1-5.5). Специально отведенные места для отдыха, спорта.
Производство (код 6.1-6.12). Расположение ОКС для добычи и переработки полезных ископаемых.
Транспортные объекты (код 7.1-7.5) – создание путей сообщения для перевозки людей и грузов.
Для объектов обороны (код 8.1-8.3) – для расположения воинских формирований, училищ, а также для осуществления таможенной деятельности.
Охрана природы (код 9.1-9.3) – создание охраняемых территорий.
Леса (код 10.1-10.4). Заготовка, обработка древесины, охрана и восстановление лесов.
Водный фонд (11.1-11.3). Использование участков, примыкающих к водным объектом, гидротехнические сооружение, водоресурсы.
Территории общего пользования: дороги, бульвары, велодорожки; специальная деятельность (размещение и утилизация отходов); земли запаса.
Земельные участки под садоводство и огородничество.

Если ВРИ участка не совпадает с классификатором или отсутствует в действующих ПЗиЗ, не нужно без необходимости приводить его в строгое соответствие с обновленными нормативными документами.

Назначение участка, существующее до вступления в силу классификатора ВРИ, и не противоречащее Земельному кодексу РФ, не является недействительным и подлежит изменению только по желанию собственника участка.

В Классификаторе для каждого ВРИ указано не только полное наименование, но и подробное описание, а также присвоенный код, который и используется во всех документах, идентифицирующих конкретный участок.

Всего в документ включено 12 обобщенных разновидностей, каждая из которых дополнена уточненными видами (максимум 18). Обобщенные виды применяются тогда, когда не известно или не установлено направление будущего развития данной территории. Присвоение участку обобщенного вида использования позволяет в дальнейшем применять все уточненные виды хозяйственного использования земель, ему соответствующие.

В каждом ВРИ обязательно указано, какие линейные объекты допускается строить (линии электропередач, инженерные коммуникации и т.д.). Это освобождает землепользователя от необходимости получать дополнительные коды для их постройки.

Опираясь на присвоенный участку код ВРИ, владелец может его использовать для:

Сельскохозяйственных работ, включая устройство пасек, посадку плодовых деревьев, разведение крупного или мелкого скота и т.д. Речь идет не только о таких крупномасштабных объединениях земель, как агрофирмы, чьи территории могут охватывать тысячи гектар, но и малые фермерские хозяйства и даже еще более мелкие участки для индивидуального пользования.
Возведения жилых строений. Сюда входит и частное строительство для индивидуального использования, а также застройка целых районов многоквартирными домами.
Строительства всевозможных социально-культурных объектов: театров, школ, больниц, церквей и т.д. Объединяет эти категории именно назначение объектов, которые не используются как производственные или жилые.
Коммерческого использования – строительство рынков, торговых комплексов, отелей и т.д. Каждый из построенных объектов недвижимости используется для получения прибыли.
Рекреационного применения – возведения объектов туризма, спорта, санаториев и т.д.
Создания объектов производственного назначения (цеха, склады, заводы и т.д.).
Транспортного применения – возведения дорог, мостов, промышленных трубопроводов и т.д.
Военное и охранное использование.
Создания гидротехнических объектов – прудов, каналов, ледников.
Природоохранной деятельности (заповедники, заказники, охраняемые зоны).
Заготовки леса и переработки древесины.
Размещения объектов общего использования, как то автотрассы, тротуары, парки и скверы, площади, кладбища, крематории и т.д.

Существует и так называемый «запасной» ВРИ, который назначается землям, не используемым для какой-либо хозяйственной деятельности. Существуют территории, вблизи которых нет населенных пунктов, или иных объектов, поэтому до момента их распределения земли остаются без конкретного назначения.

Подробнейшее описание, приводимое по каждому виду в Классификаторе, позволяет в точности определять, в каких целях можно пользоваться данной землей, а в каких – нет. Эта информация служит руководством для собственников, а также для тех, кто желает приобрести участок.

Типичный пример – приусадебный участок для личного подсобного хозяйства. На нем собственник вправе построить жилой дом для себя, причем высотой до 3 этажей. Но поделить этот дом на несколько квартир, зарегистрировав каждую как самостоятельный объект недвижимости – нельзя. Зато можно построить гараж или другие хозяйственные постройки, а также разводить домашних животных и производить сельскохозяйственную продукцию.

Ни одна из категорий не имеет единственного назначения, всегда перечисляется несколько допустимых вариантов использования, что открывает перед хозяйствующими субъектами широкие возможности получения прибыли или иной пользы от недвижимости.

Чтобы узнать ВРИ участка, поставленного на кадастровый учет, необходимо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Сделать это в местном отделении Росреестра, на его официальном сайте или через сайт госуслуг. Заявление можно подать и через МФЦ. Если у вас есть на руках документы в виде свидетельства о праве собственности, выданного после 24.12.2014 г., то в нем также должен быть указан код ВРИ. Сведения о коде ВРИ являются общедоступными.

Немалую часть собственников земель волнует вопрос об изменении ВРИ. Ведь вполне может так сложиться, что намерения собственника не совпадают с тем, что Классификатор разрешает делать на земле. Например, земля сельхозназначения не может использоваться для строительства многоквартирного жилья, а владельцу хотелось бы отдать свой участок под застройку.

Полномочиями по изменению ВРИ для участков земли обладает местная администрация. Для этого нужно обратиться в подчиненный земельный комитет. Если земельного комитета нет, тогда придется обращаться в администрацию вышестоящего территориального подразделения (районного, городского). Многие комитеты имеют свои официальные сайты, где можно получить информацию о времени работы, порядке приема заявлений. Далее необходимо составить заявление, в котором указывают:

Кадастровый номер земельного участка.
Настоящий и желательный коды ВРИ.
Причины, по которым собственник желает изменить ВРИ.
Информация о владельце земли, а также о том, числятся ли за участком обременения.

Скачать образец заявления на изменения вида разрешенного использования земельного участка

Дополнительно к заявлению следует приложить следующие документы:

Копию паспорта владельца участка.
Выписку из ЕГРП.
Письменное согласие собственника на смену ВРИ.

После получения заявления от собственника, комитет изучает возможность смены ВРИ, а затем выдает официальный отказ или одобрение. Оспорить отказ можно в судебном порядке. Положительный ответ является основанием для дальнейших мероприятий по изменению ВРИ.

Администрация рассматривает – к какой функциональной зоне относится данный участок. Для каждой из таких зон имеется перечень допустимых ВРИ. Если собственник запросил перевод из одного кода ВРИ в другой, но оба кода входят в перечень, составленный для данной зоны, то разрешение будет выдано.

Сельхозугодья предназначены для непосредственного выращивания агропромышленных культур, заготовки кормов и выпаса животных (пашни, сенокосы, пастбища). Это наиболее плодородные территории, имеющие приоритетный статус и находящиеся под контролем и защитой государства.

Под особым наблюдением находятся сельхозугодья:

орошаемые искусственным путем,
в пользовании институтов и академий любого уровня,
с кадастровой стоимостью выше средней более чем на 10 %.

Внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями являются дороги, необходимые для доступа и обслуживания сельхозземель.

Засаженные деревьями и кустарниками земли предназначены для защиты угодий от влияния негативных факторов. Фруктовые деревья и ягодные кустарники высаживают на больших площадях в целях получения урожаев плодов и ягод.

На угодьях могут находиться водные объекты как искусственного, так и естественного происхождения, используемые для разведения рыбы и полива полей.

Для осуществления сельскохозяйственного производства необходимы вспомогательные здания и сооружения, не являющиеся жилыми и предназначенные для хранения и обработки продукции. Они могут быть капитальными и временными.

Классификатор – официальный документ № 709 от 30.09.2015 г., утверждённый Приказом Минэкономразвития РФ. выступает Приложением к Приказу Минэкономразвития РФ № 540 от 1.09.14 г. Для каждой категории земель здесь предусмотрены виды разрешённого использования (ВРИ).

Наименование вида разрешённого использования	Код, шифр
Сельскохозяйственное использование	1.0
Растениеводство	1.1
Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур	1.2
Овощеводство	1.3
Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур	1.4
Садоводство	1.5
Выращивание льна и конопли	1.6
Животноводство	1.7
Скотоводство	1.8
Звероводство	1.9
Птицеводство	1.10
Свиноводство	1.11
Пчеловодство	1.12
Рыбоводство	1.13
Научное обеспечение сельского хозяйства	1.14
Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции	1.15
Ведение ЛПХ на полевых участках	1.16
Питомники	1.17
Обеспечение сельхозпроизводства	1.18

Разрешенное использование земель населенных пунктов (ЗНП) в 2021 году

Законодательством утвержден классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, необходимый для информационного обеспечения работы различного уровня государственных органов, кадастровой и регистрационной палат. Земельным Комплексом установлены следующие основные виды использования сельскохозяйственных земель:

для ведения сельскохозяйственной производственной деятельности,
для создания крестьянско-фермерского или личного подсобного хозяйства,
для огородничества или садоводства с возможностью стройки жилого дома,
для дачного строительства.

Каждый участок сельскохозяйственных земель имеет кадастровый номер, присвоенный ВРИ, кадастровую стоимость и отмечается на карте земель (публичной кадастровой карте).

Главным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы, связанные с землями поселений, является Конституция Российской Федерации. Но конкретика приведена в ЗК РФ. Точнее, в 4-х статьях:

№83. В этой статье объясняется понятие «земли поселений» и истолковываются правила присвоения такого статуса. Также в ней сообщается, что государство имеет право на возмездное изъятие имущества с целью реализации генеральных планов застройки.
№84. В этой статье рассматривается установление границ земель поселений.
№85. В этой статье описывается состав и назначение земель поселений и перечисляются регламенты по градостроительству.
№86. В этой статье затрагиваются природные зоны.

Конечно же, есть и другие законы, но основные – эти статьи.

В зависимости от целевого назначения наделов действует соответствующий правовой режим. На дачном участке можно построить дом и зарегистрироваться в нем для проживания. Но в жилой постройке, возведенной на территории, предназначенной для пашни, прописаться не получится.

На 2021 год участки сельхозназначения предназначены для:

ведения подсобного хозяйства в личных целях,
производства сельскохозяйственной продукции и растительного сырья,
устройства фермерских хозяйств,
садоводства,
разведения пресноводных рыб в искусственных или натуральных изолированных водоемах.

О строительстве жилого дома или других построек не упоминается. При этом ведение сельского производства предусматривает современную инфраструктуру, строительство животноводческих комплексов, курятников, хранилищ, мастерских и других необходимых сооружений.

Владение недвижимостью у многих людей ассоциируется с понятием, что хозяин собственности может делать с ней все, что захочется, использовать по своему усмотрению. Такой постулат не подходит к землям, предназначенным для производства продукции сельского хозяйства.

Использование сельских угодий обусловлено действующим законодательством рядом условий и ограничений. Например, строительство на сельскохозяйственных землях линейно-кабельных сооружений или использование для получения строительных полезных ископаемых (песок, глина) возможно только при наличии утвержденного проекта рекультивации, то есть возвращения первоначального вида и качества.

Осуществление деятельности охотничьего хозяйства допускается без ограничений, если иное не предусмотрено законом. Земельные участки, расположенные далее 30 километров от границ сельских населенных пунктов, не могут быть использованы для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, кроме линейных объектов (линии электропередач, трубопроводы).

Условно-разрешенный вид использования земельного участка

Под кодом 13.0 в Классификаторе значится пункт «Земельные участки общего назначения», который включает в себя земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования и предназначенные для общего использования правообладателями, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) для размещения объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования.

Также может классифицироваться такими кодами:

13.1 «Ведение огородничества»;
13.2 «Ведение садоводства».

Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности согласно Классификатору имеет код 4.0. Включает в себя:

4.1 «Деловое управление»;
4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)»;
4.3 «Рынки»;
4.4 «Магазины»;
4.5 «Банковская и страховая деятельность»;
4.6 «Общественное питание»;
4.7 «Гостиничное обслуживание»;
4.8 «Развлечение»;
4.9 «Служебные гаражи»;
4.10 «Выставочно-ярмарочная деятельность».

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

жилым;
общественно-деловым;
производственным;
инженерных и транспортных инфраструктур;
рекреационным;
сельскохозяйственного использования;
специального назначения;
военных объектов;
иным территориальным зонам.

Использовать для бизнеса можно те земли, которые имеют ВРИ по таким кодам:

1.0 – если деятельность связана с сельскохозяйственной;
3.0 – предоставление коммунальных услуг предприятиям и населению;
4.0 – предпринимательство;
5.0 – отдых, рекреация;
6.0 – производственная деятельность;
7.0 – транспорт;
8.0 – обеспечение обороны и безопасности;
9.0 – деятельность по особой охране и изучению природы (в том числе курортная деятельность);
10.0 – использование лесов (заготовка древесины и пр.).

ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. ВРИ на возведение ИЖС имеет ряд ограничений. Так, вы не можете построить здание выше трех этажей, а также в высоту оно не должно быть более, чем 20 метров. После возведения дома вы сможете его зарегистрировать, присвоив ему конкретный адрес и прописаться там сам, также прописать членов своей семьи.

К такому дому городские службы обязаны провести все необходимые для нормальной жизни коммуникации (свет, вода, обеспечить водоотвод, вывоз мусора). Также должен иметься доступ к объектам социального значения, например, к школам, поликлиникам, магазинам и пр.

Для возведения такой постройки можно использовать средства, полученные по программе материнского капитала. Также государство предусматривает возможность получить налоговый вычет.

Сюда можно с натяжной отнести и здания, которые требуются для поддержания хозяйства. Однако необходимость таких построек нужно будет доказать. Например, если у вас животноводческая ферма и животные нуждаются в круглосуточном уходе, то в качестве условно разрешенного ВРИ вы сможете получить разрешение на возведение дома.

Основные отличия нового классификатора В первом разделе (код 1.0) описаны все возможные виды сельскохозяйственного использования с описанием построек и сооружений. Все виды ведения садового и дачного хозяйства вынесены в новый код 13 (13.1., 13.2., 13.3). Крестьянско-фермерское хозяйство не упоминается вообще, а все виды жилого строительства приобрели более упорядоченную классификацию.

Личное хозяйство. Владелец может просто разводить здесь скот или выращивать продукцию на продажу, а может дополнительно получить разрешение на строительство;
Дачную застройку. По закону собственник вправе начать возводить здесь загородный дом, согласование проекта с администрацией перед стартом работ получать не требуется.

С использованием кодов категорий участков земли контролировать их применение стало проще и процесс максимально прозрачен.
Итак, какие категории земли существуют?
Согласно ст. 7 Земельного Кодекса существует всего 7 категорий земли:

копия удостоверения личности;
копия документа, который подтверждает полномочия человека, это понадобится, если заявку подает представитель;
согласие от собственника на изменение ВРИ;
документ о праве собственности.

объектов соц. обеспечения;
столовых и кафе;
мастерских для ремонта;
гаражей и различных парковок;
объектов медицинского обслуживания и парикмахерских;
университетов, дет. садиков, школ.
церквей, театров, библиотек и прочего.

Каждый из видов разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ ЗУ) в соответствии с установленным классификатором обозначен документом градостроительного зонирования «Правилами землепользования и застройки» (далее – ПЗЗ).

Виды разрешенного использования земли

Также с указанной даты действует новая редакция Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы Новый ОКОФ разработан взамен ранее применявшегося классификатора ОК 013-94, утвержденного Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 № 359. Напомним, что прежний ОКОФ действовал в течение 20 лет (с 1996 по 2021 год).

В зависимости от того, к какой категории относится субъект, реализующий земельный участок, подлежат перечислению государству разные виды обязательных платежей. Система налогового регулирования определяет необходимость перечислять налог на доходы физических лиц при получении экономической выгоды.

Заготовка живицы, сбор недревесных лесных ресурсов, в том числе гражданами для собственных нужд, заготовка пищевых лесных ресурсов и дикорастущих растений, хранение, неглубокая переработка и вывоз добытых лесных ресурсов, размещение временных сооружений, необходимых для хранения и неглубокой переработки лесных ресурсов (сушилки, грибоварни, склады), охрана лесов

Размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов

сельхоздеятельность;
возведение жилых объектов;
возведение объектов капстроительства, используемых под соцнужды;
строительство объектов для торговой, банковской, коммерческой деятельности;
территории для спортивных занятий, походов;
расположение недвижимого имущества, используемого в добыче ископаемых, переработке ресурсов;
пути сообщения, организация грузоперевозки, пассажирского транспорта;
организация объектов охраны и безопасности государства, правопорядка, обеспечение деятельности вооруженных сил;
исследование ресурсов, памятников истории, курортных объектов;
деятельность, связанная с лесными ресурсами, древесно-заготовительными работами, насаждением лесных массивов;
расположение объектов гидротехники;
ведение особой внехозяйственной деятельности.

Таким образом, при строительстве линии связи или протягивании водопровода иной инженерной коммуникации, согласно действующим положениям закона, не потребуется присвоение дополнительных вспомогательных кодов для использования земли.

ВРИ работает только при четко оговоренном условии и является дополнительным к основному виду. За любой территорией органами государственной власти по градостроительному регламенту закрепляется список условно-разрешенных вариантов эксплуатации. По этому перечню можно определить, разрешены ли на данной площади строительные работы – жилого дома, коммерческого помещения и проч.

Категории земельных участков в России

Нецелевое использование наделов запрещено законом. Разрешенный способ указывается в документации на землю: Кадастровом паспорте и Свидетельстве права собственности. Если участок по бумагам предназначен для жилой застройки и подсобного хозяйства, на нем нельзя строить промышленные и административные здания.

Если собственник собирается изменить характер землепользования, для получения разрешения необходимо обратиться в соответствующую службу и внести поправки в паспорт надела. В случае невозможности замены способа использования территории придется продавать настоящую и приобретать новую.

Основным документом, которым руководствуются при этом государственные учреждения, является градостроительный план – в нем указываются цели и планы развития территорий в городе или сельском поселении. На муниципальном уровне устанавливаются правила застройки и землепользования. Их основой являются не только Земельный кодекс РФ, а также экономика и климат региона.

Общие направления развития региона.
Разбивка на зоны (под жилое строительство, производство, инфраструктуру, сельское хозяйство и проч.) с описанием функционала и запретов по каждой.
Список мер по защите окружающей среды.
Границы населенных пунктов.

Благодаря четкой разбивке общей территории на промышленные, жилые, административные, сельскохозяйственные, лесные, природоохраняемые и прочие зоны удается добиться порядка и наиболее рационального использования земель – от них зависят условно-разрешенные виды использования. Чаще всего используется функциональная зона – площадь рядом с населенным пунктом.

Основное отличие условного типа пользования – для его присвоения объекту требуется дополнительное согласование с государственным органом власти. Основной ВРИ назначается для надела сразу, без дополнительных заявлений и слушаний комиссии.

К примеру, у торгового объекта и площадью в двести квадратных метров могут быть такие условные типы назначения:

Административное учреждение.
Офисное помещение.
Торговый павильон.
Подсобное помещение.
Склад.

В помещениях такого типа также можно обустроить больницы, спортзалы или бассейны.

Для надела в сельской местности помимо основного (ЛПХ) условными типами эксплуатации могут быть:

Разведение крупного и мелкого скота.
Птицеводство.
Возделывание сада и огорода.
Цветоводство.

При этом участки делятся на приусадебные и полевые. В первом случае разрешено возводить коттеджи, дачные домики, гаражи. В поле запрещены любые постройки с фундаментом.

Для того, чтобы изменить или назначить новое условие использования земельного надела, необходимо пройти процедуру разрешения и регистрации (регламентируется Градостроительным кодексом РФ):

Необходимо собрать полный пакет документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.
С собранным пакетом обратиться в местную администрацию, написать заявление.
Служащие администрации организуют комиссию и публичные слушания по делу.
На их основании делается заключение – заявителю дается согласие или отказ от предоставления условно-разрешенного ВРИ.
При положительном решении администрация направляет информацию в Кадастровую палату, где она фиксируется и заносится в Росреестр.
После этого собственнику можно получить измененную выписку ЕГРН и использовать землю по назначению.

Образцом может быть перевод земли сельскохозяйственного назначения в землю под жилое строительство.

В законодательстве практикуются правила смены владельца при документально зафиксированном целевом назначении надела:

Поскольку УРВИ привязывается к недвижимости, при смене собственника он не меняется.
Вид пользования меняется, если при передаче прав собственности истекает срок его действия.
Одновременно с передачей права владения может быть подана заявка о смене УРВИ.

При разделе одного надела на несколько условно-разрешенный вид использования земельного участка не меняется.

Источник: lawyers-law.ru