Самыми массовыми объектами реконструкции являются жилые здания, прослужившие 50—100 лет и более, которые составляют значительную часть жилищного фонда крупных городов. Многие из них представляют собой капитальные многоэтажные постройки, пригодные по техническому состоянию к дальнейшей продолжительной эксплуатации. Весьма существенны в градостроительном отношении их эстетические и архитектурные качества.
Целью реконструкции является повышение или изменение функциональных, конструктивных и эстетических свойств зданий. При реконструкции жилой застройки всесторонне учитываются социальные и градостроительные задачи, а также экономическая и техническая эффективность ее осуществления.
Социальные задачи реконструкции заключаются в коренном обновлении застройки и планировочной структуры жилищного фонда. Эти задачи предусматривают улучшение и постепенное выравнивание условий жизни населения в старых и новых городских районах, которые должны удовлетворять современным и перспективным требованиям.
Серия 3. Модернизация, реконструкция, ликвидация, замена, разукомплектация объектов основных средств
Градостроительные задачи реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры города, оздоровлении городской среды, повышении архитектурно-пространственных качеств застройки, совершенствовании сети магистральных улиц, площадей, транспортных и пешеходных связей, а также в упорядочении систем инженерного оборудования и коммунального хозяйства.
Практика реконструкции общественных зданий менее обширна. Это обусловлено, во-первых, широкой номенклатурой отличающихся друг от друга общественных зданий различного профиля, во-вторых, разнообразием функционального назначения зданий. Среди реконструируемых общественных зданий имеются специально построенные, а есть и приспособленные для этой цели.
Несоответствие функций учреждений зданиям, в которых они вынуждены располагаться, постоянно возрастает. Особенно заметным оно стало сейчас, когда высокий уровень технической оснащенности стал необходим для всех форм деятельности. По этой же причине не удовлетворяют современным требованиям даже те старые здания, которые используются по своему первоначальному назначению: больницы, учебные заведения и т.д.
Таким образом, подавляющее большинство общественных зданий должно подвергнуться реконструкции.
При эксплуатации жилых зданий возникают две основные задачи: сохранение существующего жилищного фонда и повышение его эксплуатационных качеств. Первая решается путем соблюдения правил технической эксплуатации, регулярного проведения осмотров и текущего ремонта зданий, вторая — путем переустройства жилищного фонда.
В процессе технической эксплуатации жилищные организации проводят регулярно, два раза в год, общие осмотры всех зданий: весенний и осенний. После стихийных бедствий производится внеочередной осмотр.
Весенний осмотр (после таяния снега) заключается в проверке технического состояния зданий и территорий, выявлении недостатков, которые нужно устранить до следующей зимы, и уточнении объемов предстоящих работ по текущему и капитальному ремонту зданий.
Тема 3 «Учет строительства, ремонта и модернизации объектов основных средств»
Осенний осмотр производится до начала отопительного сезона для проверки выполненных летом работ и подготовленности зданий к зиме.
Текущий ремонт предохраняет части здания и его оборудование от преждевременного износа и устраняет мелкие повреждения и неисправности. Он разделяется на профилактический и непредвиденный. Профилактический текущий ремонт (планово-предупредительный) производится в каждом здании один раз в три года. При этом выполняются все необходимые работы, обеспечивающие исправное состояние зданий в течение межремонтного срока. Непредвиденный (аварийный) текущий ремонт заключается в срочном устранении внезапно возникших неисправностей.
Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации. На его проведение обычно планируется 75—80% всех средств, отпускаемых на текущий ремонт зданий, остальное резервируется на непредвиденный текущий ремонт. При этом чем лучше поставлена профилактика, тем меньше происходит аварий.
Отдельные здания в пределах определенной части города (квартала, микрорайона) связаны функциональными и градостроительными зависимостями. Поэтому вопрос о капитальном ремонте или реконструкции отдельных зданий нельзя решать в отрыве от реконструкции микрорайона в целом.
Переустройство жилищного фонда на сложившихся территориях предполагает перестройку его с доведением до уровня благоустройства, принятого в новом строительстве. В результате переустройства должны быть получены жилые районы, микрорайоны, укрупненные кварталы, группы домов и отдельные здания, удовлетворяющие современным нормам в части градостроительных, санитарно-гигиенических и архитектурно-планировочных требований, инженерного оборудования и благоустройства реконструируемых территорий.
В процессе эксплуатации конструкции испытывают физический и моральный износ.
Физический (материальный) износ конструкций — это потеря ими своих первоначальных технических свойств под воздействием естественных факторов.
Степень физического износа здания и отдельных его частей зависит от физико-технических свойств материалов, использованных при его строительстве, от характера и геометрических размеров конструкций, особенностей расположения здания на местности, условий эксплуатации и других факторов.
Практика показывает, что в нормальных эксплуатационных условиях большинство конструкций зданий за нормативный срок службы не исчерпывают своих физико-технических качеств.
Под моральным износом здания понимается его несоответствие функциональному или технологическому назначению, возникающее под влиянием технического прогресса.
Моральный износ, как правило, наступает раньше, чем физический. Например, в жилых районах старой застройки имеется много домов, которые по состоянию основных конструкций могут существовать еще длительное время, но из-за морального износа нуждаются в переустройстве.
К признакам морального износа жилых зданий относятся: несоответствие планировки квартир современным требованиям и нормам (в одной квартире проживает несколько семей, имеются проходные и темные комнаты); несоответствие инженерного оборудования дома современным требованиям и нормам; переуплот- ненность застройки жилых кварталов; недостаточное благоустройство и озеленение жилых кварталов.
О значимости фактора морального износа свидетельствует положение, сложившееся с полносборными зданиями первого поколения. Основные их конструктивные элементы сохранили достаточно высокий запас прочности, однако планировочные и эксплуатационные характеристики не соответствуют современным требованиям жилищного стандарта.
Капитальный ремонт — это замена или восстановление отдельных частей конструкций и оборудования в связи с их износом и разрушением. Он может быть комплексным и выборочным.
Комплексный капитальный ремонт устраняет физический и моральный износ зданий. Производится перепланировка квартир для посемейного заселения, а также доводится до современных требований, принятых в новом строительстве, уровень благоустройства и инженерного оборудования, т.е. это капитальный ремонт с модернизацией и повышением благоустройства.
Модернизация жилого дома представляет собой перепланировку больших коммунальных квартир в квартиры для посемейного заселения, соответствующие современным требованиям. Работы по модернизации проводятся обычно одновременно с реконструкцией или капитальным ремонтом дома.
Повышение благоустройства жилого дома — это доведение его инженерного оборудования до современного уровня: устройство ванн, горячего водоснабжения, оборудование дома лифтом и мусоропроводом и др.
Эти работы могут проводиться одновременно с реконструкцией или капитальным ремонтом и в виде самостоятельных, отдельных или комплексных мероприятий. Выборочный капитальный ремонт устраняет только физический износ. При этом перепланировка для посемейного заселения не производится, но могут выполняться отдельные улучшения инженерного оборудования квартир, т.е. это капитальный ремонт без перепланировки, но с возможным повышением благоустройства.
В домах, подлежащих сносу, за счет средств капитального ремонта могут производиться работы, обеспечивающие безопасные санитарные условия проживающих до их переселения, т.е. так называемый поддерживающий ремонт.
Реконструкция жилого дома — это переустройство, связанное с изменением его габаритов (надстройка, пристройка) или положения (передвижка, подъем зданий), а также с изменением назначения здания в целом или отдельных его частей (переоборудование всего жилого дома или только первого этажа под общественное здание или учреждение).
Четкое определение различных понятий помогает эксплуатационным и ремонтно-строительным организациям направлять свою деятельность на выполнение основной задачи — сохранение жилищного фонда и повышение его благоустройства.
Источник: studref.com
Что такое техническая модернизация. Как правильно ее провести?
Техническая модернизация, в соответствии с Декретом № 7, «это замена (установка нового) технологического оборудования (далее — ТО) с выполнением сопутствующих работ по устройству несущих оснований под ТО, прокладке или замене отдельных внутренних инженерных сетей, связанных с функционированием ТО, устройству перегородок, отделочных и других работ, производимых внутри здания и не затрагивающих несущую способность конструкций».
Согласно ТКП 45-3.05-166-2009 «Технологическое оборудование. Правила монтажа и испытаний» под ТО понимаются средства технологического оснащения, в которых для выполнения определенной части технологического процесса размещаются материалы или заготовки, средства воздействия на них, а также технологическая оснастка.
Важной особенностью декрета №7 является то, что для осуществления строительной деятельности при технической модернизации разрешительную документацию получать не требуется, независимо от источника финансирования.
Напомним, что разрешительная документация включает в себя:
- Архитектурно-планировочное задание
- Акт выбора места размещения земельного участка
- Технические условия
- Технические требования;
- Градостроительный паспорт;
- Решение исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка;
- Решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ (ПИР)
- Решение исполкома о разрешении строительства объекта и пр.
Решение о начале строительной деятельности при технической модернизации принимаются путем издания приказа субъектом хозяйствования.
Когда нужно производить государственную экспертизу проекта при технической модернизации
Государственная экспертиза проектной документации на техническую модернизацию является обязательной только для объектов, финансируемых за счет бюджетных средств (подп.6.1.2 п.6 Положения № 791), а также для объектов, являющихся потенциально опасными (перечень потенциально опасных объектов приведен в законе РБ О Промышленной Безопасности — приложения 1,2)
При финансировании объекта без привлечения бюджетных средств, для согласования разработанной проектной документации заказчик обращается в территориальное подразделение архитектуры и строительства в соответствии с п.3.4 Единого перечня административных процедур, утвержденного постановлением Совета Министров от 17.02.2012 № 156.
В каких случаях проект является технической модернизацией и не требует прохождения государственной экспертизы
Если в рамках проекта производится совокупность работ и мероприятий, связанных с установкой нового или заменой старого технологического оборудования с приведением сопутствующих работ при условии, что:
- техническая модернизация осуществляется за счет собственных средств;
- в проектной документации приняты решения, не затрагивающие несущей способности конструкций, о чем должна быть сделана запись главным инженером проекта (главным архитектором проекта);
- модернизация не влечет за собой изменение основных технико-экономических показателей и параметров здания, изменения количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания.
- все работы осуществляются в существующих габаритах здания и напрямую связаны только с заменой технологического оборудования.
Когда проект является не технической модернизацией, а модернизацией или реконструкцией и требует наличия разрешительной документации
Модернизация (не путать с технической модернизацией) является видом реконструкции, проводимой в существующих габаритах зданий, сооружений, коммуникаций.
Поэтому, если проект включает мероприятия, которые направленных на:
- изменения функционального назначения объекта или его части, изменение проектной мощности, вместимости объекта;
- изменением его основных технико-экономических показателей и параметров (в т.ч. торговой площади и/или ТЭП торговых объектов);
- изменением количества и площади помещений, строительного объема и/или общей площади здания;
- изменением вместимости, пропускной способности, направления и/или места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них;
- проведение работ, не связанных с технологическим оборудованием напрямую, например, изменение планировки, устройство встроенных помещений для лестничных клеток, лифтов, замены отдельных видов несущих конструкций (стен, лестниц, перекрытий, покрытий), улучшение архитектурной выразительности здания, переустройство крыш, утепление и шумоизоляция здания, оснащение недостающими видами инженерного оборудования (например, приточно-вытяжные установки) или повышение его уровня, переустройство наружных сетей,
то этот проект не является технической модернизаций, это реконструкция или просто модернизация.
Ответственность в случае выполнения работ, не предусмотренных технической модернизацией
За нарушение законодательства в части производства строительства без разрешительной документации наступает ответственность по статье 21.12. КоАП (Самовольное строительство) и влечет наложение штрафа до 500 базовых величин. В итоге вы не сможете распоряжаться построенным объектом, кроме того, понесете затраты на его демонтаж или узаконивание.
Заключение
Зачастую Заказчики не чувствуют разницу между технической модернизацией и другими видами строительства (модернизация/ реконструкция) и пытаются включить в состав ПСД работы, не входящие в перечень технической модернизации. Как итог, такие работы будут являться незаконными со всеми вытекающими последствиями.
Для определения правильного вида строительства, сбора исходных данных для предпроектных и проектных работ, оценки стоимости и сроков работ, для подсчета стоимости строительства объектов по объектам аналогам, ЭНЭКА предлагает:
- выезд на площадку/предприятие технических специалистов;
- анализ существующего положения объекта, изучение документации, с разработкой перечня необходимых работ и мероприятий для реализации проекта (с указанием сроков и стоимости, а также последовательности работ);
- составление корректного технического задания на проектирование, определение стоимости проектирования. Как результат, вы сможете на данной стадии провести конкурс среди проектных компаний, выдав экспертное мнение в виде ТЗ и необходимого комплекса работ.
Напоминаем Вам, что техническая модернизация это замена или установка нового технологического оборудования, в рамках которого выполняются работы и условия:
Источник: eneca.by