Могут ли снести дом если есть разрешение на строительство

Трудно найти человека, который ни разу в жизни не нарушил ни одного закона или правила. Большинство из нас не склонны к 100-процентной дисциплине. Но если неправильный переход улицы не оборачивается суровым взысканием, то неправильная постройка здания или сооружения может привести к появлению судебного решения о сносе. Только в Москве подобных документов формируется по несколько десятков ежегодно.

Кто может подать иск

Список истцов по таким делам весьма велик. Вот только основные категории:

• Если сооружение/здание возведено с нарушением правил и норм, то представители
• Собственники земельных участков, на которых возникла «самоволка» (то есть практически любое физ- либо юрлицо).

• муниципальных образований;
• контролирующих и прочих государственных органов.

Содержание иска зависит от конкретного случая.

• Одно дело – если собственник участка построил баню едва ли не вплотную к границе, и теперь жильцы на участке рядом из окон своего дома видят только соседскую стену.
• Совсем другое – если застройщик возвёл многоквартирный дом на земле, которая не была ему для этого выделена. Или сделал это с многочисленными нарушениями.
• А если рядом с жилым домом горе-предприниматели построили авторазборку, то истец может быть не один. В данной ситуации жильцы окрестных домов, которым мешает деятельность такого «предприятия», вполне способны объединиться с соответствующим муниципалитетом.

Ориентировочный образец иска о сносе самовольной постройки с изложением одного из вариантов ситуации можно посмотреть и скачать здесь.

Ваш дом также могут снести! Как обезопасить себя! Самовольное строительство опасно.

Образец искового заявления о сносе самовольной постройки

Порядок сноса

Итак, порядок сноса самовольных построек. Здесь всё зависит от нескольких факторов. Вот основные вопросы, ответы на которые определяют порядок сноса:

• Известен или неизвестен главный «герой», он же виновник незаконного строительства?
• Признаёт ли и согласен ли нарушитель с требованием о сносе самовольной постройки?
• Решение принято судом или другим уполномоченным госорганом?

Предписание, уведомление и решение суда

Относительно недавно решение о сносе незаконной в каком-либо отношении постройки могло быть только судебным. Досудебные попытки решать подобные проблемы имеют обычно крайне низкую эффективность.

Суды по «самоволкам» могут длиться многие месяцы, особенно если процесс требует экспертизы (или нескольких).

Решение (постановление) суда о сносе самовольной постройки (сооружения/здания) может быть принято и тогда, когда незадачливый строитель сам приходит в суд с целью легализации, но оказывается не в состоянии предоставить для этого все основания.

С тем, как выглядит соответствующее уведомление (предписание, положение) о необходимости сноса вы можете ознакомиться ниже, а также скачать документ.

Образец уведомления о сносе самовольной постройки

Процедура

Вступившее в силу решение о сносе должно исполняться виновной стороной. Известно, что такие решения часто игнорируются или не исполняются вообще. Здесь практически неважно, были ответчиками гражданин, индивидуальный предприниматель или целая организация.

1. Когда проходит отведенный для срока снос, а постройка всё ещё стоит на прежнем месте, демонтирована, приставы только и могут, что оштрафовать нарушителя. Если найдут.
2. Только когда все меры понуждения и штрафования исчерпаны, приставы имеют право пойти дальше. ССП обращается в суд с запросом об изменении порядка исполнения решения. Тогда снос возлагается на саму службу.
3. ССП привлекает подрядчиков, снос производится, затраты теоретически взыскиваются с должника. На деле это почти неосуществимо. Случаев, когда приставы поступают именно так, единицы на всю страну.

Госпошлина

А есть ли госпошлина по иску о сносе самовольной постройки? Такие дела имеют неимущественный характер, поэтому сложных расчётов по госпошлине делать не придётся. Граждане должны заплатить 100 рублей, организации – 2000.

Далее мы расскажем о том, какой срок исковой давности по сносу самовольной постройки установлен России.

Срок исковой давности

Часто можно услышать, что для «самоволки» срока исковой давности не существует. Это верно лишь отчасти.

Иск или требование о сносе могут быть выдвинуты в любой момент, если постройка несёт в себе прямую угрозу (чьей-либо жизни, благополучию, здоровью). Если нарушитель занял чужую землю, претензии также могут быть предъявлены в любой момент, поскольку истец защищает свои права.

В остальных случаях исковая давность общая – три года.

Судебная практика о сносе самовольной постройки

Случай первый. На участке поблизости от городского аэродрома была построена автомойка. Её владелец в своё время собрал документацию и получил все разрешения. Однако впоследствии разрешения были признаны недействительными, а постройка – подлежащей сносу.

Воздушный кодекс РФ не позволяет размещать в районе аэродромов практически никакие постройки. Они могут создать радиопомехи и нарушить либо вообще свести к минимуму безопасность полётов. Только органы, выдавшие разрешение на строительство автомойки, этого не учли, а владелец автомойки не был в курсе.

Решение о сносе было принято. Предпринимателю было разъяснено, что он может потребовать от органов, выдавших недействительные разрешительные документы, компенсации расходов на строительство и снос автомойки.

Случай второй. Органы стройнадзора потребовали суд обязать предпринимателя снести здание магазина. Предприниматель представил возражения: он собственник земельного участка под торговой точкой, хотя разрешения на строительство действительно не были получены.

Никакие нормы при возведении здания нарушены не были – ни общие, ни градостроительные. Здание не нарушает чьих-либо прав и интересов, не представляет какой-либо угрозы. Органам стройнадзора в иске было отказано.

Важную информацию в отношении сноса самовольного строительства в виде многоквартирного дома содержит следующее видео:

Не менее интересным и познавательным будет следующий видеосюжет о возможности сноса дачного дома как самовольной постройки:

Процедура без решения суда

А возможен ли снос самовольной постройки без решения суда? Совсем скоро для уничтожения «самоволок» решение станет необязательным. Муниципальные образования получат возможность принимать решения о сносе после прохождения определённой процедуры.

1. Создаётся специальная комиссия и извещает нарушителя о необходимости сноса. Если нарушитель неизвестен, то извещение о предстоящем сносе размещается публично несколькими способами (через интернет, в печати, на информационных стендах).
2. Во внесудебной практике, если должник не среагировал или неизвестен, снос проводится с привлечением соответствующего подрядчика. Обычно это местное управление капитального строительства. Причём все работы должны производиться в присутствии комиссии.
3. Все материалы, которые после демонтажа ещё для чего-то пригодны, вывозятся. Расходы по всему комплексу работ взыскиваются с должника.

Отношение к самовольным постройкам в 2015 году заметно ужесточается на законодательном уровне. Какой будет практика – пока неизвестно.

Источник: urned.net

Можно ли снести пристройку к МКД, возведенную на придомовом земельном участке без согласия собственников квартир?

К многоквартирному дому имеется пристройка, возведенная без согласия собственников помещений в доме. Пристройка учтена БТИ как часть находящегося в доме нежилого помещения, которое используется под ресторан. Красные линии на плане, отметки о наличии несогласованной перепланировки отсутствуют. На помещение (включая пристройку) оформлена собственность.

Текущий собственник помещения в марте 2011 года купил помещение уже с оформленной в собственность пристройкой. Пристройку возвел предыдущий собственник, точная дата неизвестна. Придомовой земельный участок на кадастровом учете не стоит. Можно ли снести эту пристройку как самовольную постройку?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Жилищный кодекс Российской Федерации;
3. Федеральный закон от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации»;
4. Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П;
5. Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22;
6. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016);
7. Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2020 № 310-ЭС20-945 по делу № А14-9667/2017;
8. Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2021 № 305-ЭС21-11434 по делу № А41-84420/2019;
9. Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018;
10. Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2019 № 5-КГ19-139;
11. Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2013 № 32-КГ13-10;
12. Определение Президиума Московского городского суда от 22.05.2014 № 4г/9-4953/2014;
13. Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2018 № 4г-6359/2018;
14. Определение Московского городского суда от 10.04.2018 № 4г-4485/2018;
15. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.07.2021 по делу № 33-28208/2021;
16. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2021 по делу № 33-12604/2021.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, созданные:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
• или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
• либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,

если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, а постройка подлежит сносу силами возведшего его лица либо за его счет.

Учитывая тот факт, что на пристройку оформлена собственность, скорее всего, орган власти выдавал разрешение на перепланировку или реконструкцию помещения, на основании которого и было оформлено право собственности на помещение с изменившимся составом комнат и увеличившейся площадью.

Судебная практика Москвы, да и других регионов ранее складывалась таким образом, что факт наличия разрешения на реконструкцию, перепланировку жилого, нежилого помещения, выданный компетентным органом власти без согласия собственников помещений, исключал возможность признания пристройки к многоквартирному дому самовольной (кассационное определение Мосгорсуда от 04.06.2018 № 4г-6359/2018).

Однако после принятия Верховным Судом попавшего в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021) определения от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018, в котором суд указал, что разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения ответчика в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имуществ, практика Московского городского суда изменилась. В определении от 22.04.2021 по делу № 33-12604/2021 Мосгорсуд, отменяя решение районного суда об отказе в удовлетворении требования о демонтаже пристроенной к МКД террасы, указал, что даже если есть согласие контролирующего органа на переустройство и перепланировку помещения, но работы затрагивают общее имущество дома, необходимо разрешение общего собрания собственников.

Положительное решение собственников дает «карт-бланш» самовольному застройщику: Верховный Суд РФ в определении 17.12.2013 № 32-КГ13-10 указал, что если земельный участок не предназначен для строительства, но есть решение общего собрания собственников многоквартирного дома и разрешение компетентного органа на производство работ, то возведенная на основании указанных документов постройка не является самовольной.

Имеет значение время создания самовольной пристройки. Так, к пристройкам, созданным в советское время, ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках неприменима, так как она вступила в силу уже после возведения постройки – вместе с первой частью ГК РФ в январе 1995 года (определение Верховного Суда РФ от 28.07.2021 № 305-ЭС21-11434 по делу № А41-84420/2019, определение Московского городского суда от 10.04.2018 № 4г-4485/2018).

Мосгорсуд также считает, что в связи с тем, что пристройка возведена на придомовом земельном участке многоквартирного дома, необходимо учитывать положения Жилищного кодекса РФ, а поскольку жилищное законодательство до 01.03.2005 (даты вступления в силу ЖК РФ) не предусматривало получения согласия собственников жилого дома на реконструкцию помещения в нем, то такое согласие для пристроек, возведенных до вступления в силу ЖК РФ, не требуется (апелляционное определение Московского городского суда от 14.07.2021 по делу № 33-28208/2021). Данный вывод представляется спорным, так как нормы об общем имуществе многоквартирного дома существовали и до принятия ЖК РФ (ст. 290 ГК РФ), а ст. п 1 ст. 246 ГК РФ предусматривал и предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, для возможности признания пристройки к дому самовольной, необходимо, чтобы она была создана без согласия собственников помещений в многоквартирном доме не ранее 01.01.1995, а лучше – позднее 01.03.2005.

В связи с тем, что в настоящем случае неизвестна точная дата строительства пристройки к многоквартирному дому, необходимо эту дату выяснить. Для этого можно, во-первых, направить запрос в префектуру на предмет получения информации о дате и основаниях возведения пристройки, наличии разрешений и проекта, выделялся ли участок под пристройку по договору аренды или еще каким-то образом, во-вторых, обратиться в МосгорБТИ для получения архивных планов и экспликаций спорного помещения на разные периоды прошлого времени. Согласно главе 6 федерального закона от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации» доступ к архивным документам свободный. Заказать архивную документацию можно на сайте МосгорБТИ .

Если участок был сдан в аренду, нужно изучить договор аренды, так как Верховный Суд РФ в определении от 07.04.2020 № 310-ЭС20-945 по делу № А14-9667/2017 указал, что постройка, возведенная на земельном участке, предоставленном по договору аренды участка, не предполагающего строительство на нем, может быть признана самовольной.

При этом также нужно выяснить и документально подтвердить дату приватизации первой квартиры в доме, так как именно в этот момент возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.

Согласно ч. 2 ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с тем, что в рассматриваемом случае придомовой участок на кадастровом учете не стоит, он находится в собственности города Москвы.

Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в п. 67 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из указанных выше разъяснений следует, что город Москва с момента первой приватизации квартиры в доме не вправе сдавать в аренду придомовой участок в целях строительства пристройки. Если такой договор существует, то он не влечет юридических последствий, так как был заключен неуполномоченным лицом.

Как указал Конституционный Суд РФ в определении от 03.07.2007 № 595‑О‑П, по буквальному смыслу ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция (снос постройки силами создавшего ее лица или за его счет) может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации.

В развитие указанной мысли в п. 24 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 указано, что если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за лицом, осуществившем строительство, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки.

Таким образом, в настоящем случае в качестве соответчиков по иску о признании пристройки самовольной и ее сносе должны быть привлечены как лицо, осуществившее строительство пристройки, так и лицо, числящееся собственником пристройки сейчас.

Согласно п. 23 постановления Пленумов № 10/22 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Одновременно стоит предъявить требования и о признании права собственности на спорную пристройку отсутствующим: согласно определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.09.2019 № 5-КГ19-139 тот факт, что право собственности на самовольную пристройку не оспорено, может быть одним из оснований для отказа в иске о ее сносе.

В случае предъявления иска нужно ответственно подойти к обоснованию факта нарушения прав истца фактом наличия пристройки. Существуют случаи отказов в иске истцам, которые, доказав, что постройка является самовольной, не смогли доказать факт нарушения своих прав этой постройкой (определение Президиума Московского городского суда от 22.05.2014 № 4г/9-4953/2014).

Тот факт, что пристройка существует длительное время, не является основанием для отказа в иске: если пристройка занимает придомовой земельный участок, законным владельцем которого (всего участка) являются собственники помещений в многоквартирном доме, то данный иск является негаторным, а на негаторные иски срок исковой давности не распространяется (п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016).

Также нужно убедиться в том, что суд согласен с тем, что пристройка является капитальной, потому что по правилам ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть только недвижимость.

Резюме:

Для того, чтобы оценить шансы на снос оформленной в собственность пристройки к многоквартирному дому как самовольной, нужно, чтобы она была возведена не раньше 01.01.1995, а лучше – не раньше 01.03.2005 и документально подтвердить дату постройки, получив ответы из органов власти и архивную документацию БТИ.

Также нужно подтвердить дату возникновения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома – дату первой приватизации квартиры в доме.

В суд нужно заявить требования о признании определенных комнат пристройки самовольной постройке и обязании ответчиков снести пристройку. Иск нужно предъявлять к текущему собственнику пристройки и лицу, создавшему эту пристройку.

Срок исковой давности на иски о сносе пристроек к МКД, возведенных на придомовом участке, не распространяется.

Если вдруг при ознакомлении с документами выяснится, что существует протокол ранее проведенного общего собрания собственников, разрешающий возведение пристройки, иск может быть удовлетворен только в том случае, если в суде будет доказана ничтожность этого решения (например, отсутствие кворума на собрании).

Источник: law4free.ru