Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.
Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний.
Зачем нужен бридж
История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.
Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.
Договор инвестирования. На что следует обращать внимание при подписании инвестиционного договора
Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.
Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.
RB.RU организует встречу проекта Founders’ Mondays для начинающих и опытных предпринимателей. Дважды в месяц по понедельникам.
Как это работает
Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров. За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.
Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.
- Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно.
- LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов.
В какой банк пойти
Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка. Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков. По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:
Какую долю отдавать инвестору. Как распределяются доли в инвестиционной сделке. №10
-
У банков, входящих в список «Топ-15», нет лимитированных ограничений на выдачу кредитов. Именно такие кредитные организации могут стать вашими постоянными партнерами, выдавая и бридж-кредиты, и проектное финансирование. Эти банки рассматривают проекты на перспективу — как он будет строиться, как продаваться, когда будет завершен. Такие партнеры заинтересованы в том, чтобы полностью укомплектовать застройщика.
Какие требования предъявит банк
Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.
По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.
Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.
Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем.
Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь. Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях. Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.
Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.
Источник rb.ruИнвестиции
в недвижимость
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Какие объекты
недвижимости подходят для инвестирования? Бумажная недвижимость
и мошенничество при инвестировании.
Инвестиции в недвижимость
Квартирный вопрос во все времена стоял остро. Поэтому приобретение своей отдельной недвижимости воспринималось как главная цель и один из самых лучших способов вложения денег. Ведь квартира — это надежно. Но так ли это на самом деле?
Мы подробно разобрались, насколько выгодно инвестировать в покупку недвижимости в наше время, кому подходит данный вид инвестиций и с чего начать начинающему инвестору. Итак, обо всем по порядку.
Инвестиции в недвижимость — плюсы и минусы
Как правило, квартиры покупают, чтобы улучшить жилищные условия семьи. Например, съехать от родителей или иметь возможность родить еще одного ребенка. Но для некоторых покупателей недвижимость — это еще и способ получения прибыли.
С одной стороны, инвестиция в недвижимость может оказаться очень удачной. Например, для защиты накопленного капитала от инфляции или получения прибыли от сдачи. Но «правила игры» неодинаковы и могут сильно отличаться в зависимости от типа недвижимости, рынка и даже региона.
Прежде чем инвестировать деньги в покупку, стоит тщательно взвесить ситуацию и оценить риски такого вложения капитала. Разберем преимущества и недостатки инвестиций крупными мазками, а потом перейдем к частным случаям.
Спрос на недвижимость и цены могут значительно меняться под влиянием внешних факторов. Например, экономической или эпидемиологической ситуации в регионе
Объекты для инвестирования
Теперь рассмотрим, как конкретно можно инвестировать в недвижимость. Для простоты будем располагать варианты инвестирования от наиболее востребованных и привлекательных к наименее популярным.
Частный вид инвестиций в жилую недвижимость и первое, что приходит на ум, когда мы говорим о выгодных вложениях в сфере строительства. Многие инвесторы выбирают именно покупку жилых помещений, так как этот вариант подвержен рискам в меньшей степени. Заработать на покупке недвижимости можно относительно быстро.
С первым вариантом все более-менее ясно. Допустим, вы приобретаете квартиру за 10 миллионов рублей на ранних этапах строительства. После сдачи дома она поднимется в цене, и вы сможете перепродать ее на 25-30% дороже.
Второй вариант также принесет свои плоды, но медленнее. Удобнее всего приобретать недвижимость с ремонтом от застройщика — сдать такой объект получится раньше. Также стоит обращать внимание на ликвидность квартиры и ее привлекательность для арендаторов. Учитывайте инфраструктуру рядом с домом, транспортную доступность, планировку, вид из окон, этаж и даже уровень жизни соседей. Из этих факторов в итоге сложится стоимость аренды, а соответственно и окупаемость вложений.
Здесь все немного сложнее, но тоже достаточно прибыльно. Во-первых, купить коммерческую недвижимость сложнее с юридической стороны. Во-вторых, при выборе коммерческого объекта нужно обращать внимание на большое количество моментов и критериев, неважных для вложения в жилом фонде. В-третьих, нежилую недвижимость необходимо грамотно оформить и уладить вопросы с различными службами: пожарной, санэпидемиологической и т.д.
Получить прибыль от приобретения коммерческой недвижимости вы сможете, сдавая ее в аренду различным компаниям или индивидуальным предпринимателям. Но окупить вложения быстро может не получиться. Как правило, стоимость ее довольно велика. Выгодные с точки зрения окупаемости объекты оцениваются от 5 млн и выше.
Уступает квартирам и нежилым помещениям, но в последнее время набирает популярность. Как и в городской квартире, в загородном доме можно жить. Или вы можете купить участок и построить дачу для отдыха. И дом, и дачу можно сдавать в аренду круглогодично, на лето, на праздники или выходные.
Главное, чтобы объект был расположен в районе с хорошей инфраструктурой, недалеко от крупного города и был оснащен всеми удобствами. Баня, летняя терраса и бассейн будут преимуществами для сдачи как в краткосрочную, так и долгосрочную аренду.
Также выгодно инвестировать в покупку дома на стадии строительства, чтобы завершить работы и получить прибыль от продажи готового жилья. Или купить только землю и построить дом самостоятельно. Существуют специальные банковские программы, позволяющие получить ипотеку на строительство под выгодный процент.
Относительно новый вид долгосрочных инвестиций. Ипотечные облигации — это ценные бумаги. Их выпускают банки, а приобрести могут обычные люди. Обеспечением по облигациям являются ежемесячные ипотечные платежи клиентов банка. Доход по ипотечным ценным бумагам, как правило, выше, чем по обычным банковским вкладам.
Принцип работы ипотечных облигаций достаточно прост. Приведем пример. Заемщик берет в банке ипотечный кредит на сумму 10 млн рублей. После чего кредитная организация на такую же сумму выпускает ценные бумаги — ипотечные облигации. Далее они отправляются на торги, где их можно купить.
Банк получает деньги от продажи облигаций и может использовать их для выдачи новых кредитов. А инвестор получает долгосрочный доход от ценных бумаг.
Инвестиции в зарубежную недвижимость также набирают популярность. Многие инвесторы считают, что покупка жилья за границей, например, для сдачи, может оказаться выгоднее, чем приобретение квартиры в России. Во-первых, вы получите ликвидный объект. Во-вторых, доходность арендной квартиры в Европе может быть гораздо выше, т.к. вы будете получать деньги в валюте.
Это действительно выгодно на фоне волатильности рубля. Кроме того, квартира позволяет переехать и в ряде стран дает возможность получить вид на жительство, прописку или гражданство. А также открыть бизнес на территории другого государства.
Но в инвестициях в зарубежную недвижимость есть свои подводные камни. Нужно хорошо разбираться в рынке и нюансах законодательства страны, в которой планируется покупка. Иначе есть риск оказаться в минусе.
Еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость — покупка акций инвестиционных трастов недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании в США и других странах, занимающиеся вложениями и управлением недвижимостью.
Источник domrfbank.ruИнвестиции в строительство: что делать, если договор оспаривает конкурсный управляющий?
Инвестирование денежных средств как в бизнес в целом, так и под конкретные проекты – достаточно рискованное мероприятие. В любой момент получатель денег может отказаться их возвращать как без причины, так и по какой-либо причине, к примеру, банкротство.
В сфере строительства, где достаточно часто применяется схема вложений инвестиций под конкретный проект, банкротства компаний-застройщиков также не является редким случаем.
Инвестирование может быть осуществлено не только вложением денежных средств в проект, но и предоставлением имущества в аренду, в том числе земельных участков под объекты застройки.
Ситуация еще больше усложняется, если строительство ведется в рамках законодательства о долевом участии в строительстве: в итоге объект возводится с привлечением как инвестиций граждан, так и инвестиций компаний либо предпринимателей, что регулируется разными законами: к примеру, невыполнение обязательств застройщиком перед участниками долевого строительства влечет ответственность зачастую более внушительную, нежели невозврат инвестиций компании либо конкретному предпринимателю.
Безусловно, во втором случае защищенность вложенных инвестиций (гарантия их возврата) напрямую зависит от качества договоров, сопровождающих инвестирование.
Судебный акт: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 августа 2017 г. по делу А32-22094/2015.
Фабула дела
В рамках дела о банкротстве компании-застройщика конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка, на котором компания-застройщик осуществляла строительство трехэтажного многоквартирного дома в рамках законодательства о долевом участии в строительстве.
Инвестирование в проект сопровождалось заключенными между банкротящимся застройщиком и компанией-инвестором договорами инвестирования в строительство и аренды земельного участка, а также договоров о долевом участии в строительстве, заключение с гражданами которых предусматривал общий договор об инвестировании.
Конкурсный управляющий в качестве обоснования подачи заявления о признании договора аренды земельного участка недействительным указал на низкую стоимость арендной платы за земельный участок, на котором компания-банкрот вела строительство жилого здания: 1 000 рублей в месяц.
При этом, конкурсным управляющим был представлен суду отчет об оценке стоимости арендной платы земельного участка, которая согласно указанному отчету, составляет 3 089 000 рублей в год, то есть 257 416,67 рублей в месяц.
Основной договор инвестирования в строительство заключен между инвестором и застройщиком заключен на сумму 157 396 000 рублей.
Суду компанией-банкротом было представлено экономическое обоснование заключение договоров инвестирования и аренды земельного участка: в случае реализации квартир по итогам проекта его выручка составляет 87 000 000 рублей.
Суд отказал в признании договора аренды земельного участка недействительным.
Позиция суда
1. Суд при вынесении решения исходил из свободы заключения договоров: между сторонами (инвестор и застройщик) мог быть заключен как один, общий, договор инвестирования, содержащий раздел о передаче инвестором застройщику в аренду земельного участка, либо – два разных договора. Указанное обусловлено тем, что предпринимателям предоставлено право как заключать не указанные в законодательстве договоры, так и комплексные договоры, содержащие в себе условия нескольких предусмотренных законом договоров.
2. Суд, оценив условия договоров как инвестирования, так и аренды, пришел к выводу об их взаимосвязанности: инвестирование денежных средств и имущества (земельный участок) имело целью дальнейшее привлечение денежных средств от граждан-участников долевого строительства (о чем имеется указание в договоре инвестирования). Соответственно, по итогам сдачи возведенного жилого дома компания-застройщик получит прибыль и вернет вложенные денежные средства инвестором.
3. Суд, при вынесении судебных актов в рамках заявления о признании договора аренды земельного участка недействительным, учел неравнозначность последствий для инвестора как инициатора банкротства компании-застройщика от признания указанного договора недействительным и в случае отказа в признании недействительным. В случае сохранения силы договора, приведенные в экономическом обосновании сведения о выручке в 87 000 000 будут получены инвестором.
4. Судом был учтен тот факт, что без аренды земельного участка строительство объекта невозможно, следовательно, невозможным является и сам проект, в который инвестор вложил как денежные средства, так и имущество (земельный участок).
Комментарии
1. Постановление суда – пример взвешенного подхода судей при рассмотрении заявления о признании договора об инвестировании недействительным: договор аренды земельного участка рассматривался не отдельно как некая абстракция, но применительно ко всему проекту в целом и его цели: получение прибыли застройщиком и возврат инвестиций инвестору.
2. Это постановление является и примером грамотного приведения доказательств стороной с использованием расчетов, наглядно демонстрирующих суду предпринимательскую цель заключенного договора, значение инвестиции в проекте и прямую зависимость и взаимосвязанность со вторым, инвестиционным, договором.
3. Грамотно выстроенная доказательная база по обоснованию экономической составляющей проекта привела к тому, что отчет об оценке стоимости аренды земельного участка (доказательство, приведенное конкурсным управляющим) не был принят во внимание судом, исходя, вновь, из комплексного подхода к спорной ситуации.
4. Банкротство компании, привлекавшей немалые инвестиционные средства, оспаривание договоров в рамках дела о банкротстве такой компании является очередным доказательством того, что инвестирование в строительстве – рискованное мероприятие. И совершенно не имеет значения вид инвестиций: денежные средства, движимое имущество (к примеру, строительная техника), или же недвижимое имущество (земельные участки).
5. Осуществляя вложения в строительные проекты, необходимо знать достаточно детально сам проект, компанию, привлекающую инвестиции, тщательно проработать договорную схему, сопровождающую как процесс инвестирования, так и возврат вложенных инвестиций. Здесь не лищними будут инструменты поручительства, залога, а также схемы с поэтапным возвратом инвестиций, начинающимся до завершения проекта в целом.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
Источник vitvet.com