В 2012г. между мной (частное лицо) и застройщиком (ИП) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве (ПДДУ), сдача по которому — 4 квартал 2013г. В ноябре застроищик собрал дольщиков и объявил, что ему прокуратура вынесла предписание изменить форму договора, т.к. ИП сейчас не может выступать в качестве застройщика. Соответственно, теперь мы не можем заключить ДДУ.
Но застройщик «нашёл выход» из этого положения и теперь хочет заключить со всеми дольшиками предварительный договор купли-продажи, но уже с новыми сроками (опять же четко не прописаными) и предлагает ждать квартиры уже без отделки (якобы, с отделкой это затянется еще на больший срок). Что вы мне посоветуете делать в этой ситуации? Правда ли, что ИП сейчас нельзя быть застройщиком?
Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»
Привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома на основании предварительного договора участия в долевом строительстве не соответствует требованиям федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Подробнее об этом Вы можете ознакомиться здесь ссылка1 ссылка2
От 3 МЛН. РУБЛЕЙ на продаже дома? Сколько можно заработать на строительстве домов. Дом на продажу
Сходный вывод сделан и в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), согласно которому изучение судебной практики показало, что после введения запрета, предусмотренного ч. 2.1 ст. 1 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного федерального закона, в том числе, путем заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве, а так же заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.
При условии, если оплата по предварительному договору купли – продажи расходуется продавцом – фактическим застройщиком на создание объекта недвижимости, часть которого он обязуется впоследствии продать покупателю – фактическому участнику долевого строительства), такой договор также не будет соответствовать требованиям закона № 214-ФЗ. Об ответственности застройщика за привлечение таким способом денежных средств на строительство можно прочитать здесь http://защита-дольщиков.рф/articles/4-otvetstvennost-zastroschika
В связи с изложенным верность утверждения застройщика о наличии предписания прокуратуры, имеющего целью обеспечить заключение застройщиком предварительных договоров купли – продажи вместо предварительных договоров участия в долевом строительстве, вызывает сомнение.
По существу Вашего вопроса сообщаю следующее.
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом такой договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Как заработать на Частных Домах «Под Ключ»? Бизнес на постройке Домов. Коттедж за 4 месяца Топдом.РФ
Буквальное толкование указанной нормы позволяет установить, что предварительный договор не может служить основанием для возникновения у участника долевого строительства права требования квартиры или иного указанного в нем объекта от застройщика, поскольку из предварительного договора может возникать лишь обязанность заключить основной договор. Вместе с тем, по смыслу п. 9. Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст. 2, 3 указанного закона, предварительный договор может быть признан договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.
В случае если заключенный Вами договор и застройщик действительно соответствуют указанным в Обзоре условиям, у Вас есть основания рассчитывать на возможность регистрации такого договора в качестве основного договора участия в долевом строительстве и на получение квартиры в предусмотренный им срок.
Вместе с тем, изложенная Вами информация позволяет усомниться в возможности квалификации заключенного Вами договора в качестве основного договора участия в долевом строительстве. Основанием для этого служит неясность Вашего тезиса о том, что договор предусматривал срок сдачи объекта.
В случае, если под «сроком сдачи» Вы понимаете срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при этом договор не содержит срока передачи Вам квартиры, такой договор, по смыслу ст. 432 Гражданского кодекса РФ и ст. 4 закона № 214-ФЗ не может считаться заключенным. Так, в силу ст.
432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, под существенными условиями понимаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При этом по смыслу ч. 4 ст. 4 закона № 214-ФЗ, заключенный Вами предварительный договор участия в долевом строительстве должен содержать не срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а срок передачи Вам квартиры.
Кроме того, заключенный Вами предварительный договор должен был так же определять срок заключения основного договора, в отсутствие которого, согласно ст. 429, 432 Гражданского кодекса РФ он так же может рассматриваться как не заключенный. Подробнее об этом http://защита-дольщиков.рф/help/60-0053 http://защита-дольщиков.рф/help/45-0038
Таким образом, в отсутствие в Вашем договоре условий, установленных законом № 214-ФЗ в качестве существенных для договора участия в долевом строительстве, как и в случае несоответствия застройщика установленным указанным законом требованиям, подписанный Вами договор не может создавать обязанности застройщика по передаче Вам квартиры.
Что касается возможности лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, осуществлять функции застройщика, сообщаю, что с момента вступления в силу Федерального закона от 18.07.2006 года № 111-ФЗ (01.01.2007 года) ст. 2 закона № 214-ФЗ содержала следующее определение: «застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.». Впоследствии указанная норма претерпела множество изменений и в момент подготовки ответа действует в следующей редакции: «застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды………земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство».
Таким образом, законодателем исключено упоминание индивидуальных предпринимателей из легального определения понятия «застройщик». Вместе с тем, в силу ст.
23 Гражданского кодекса РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Указанная норма Кодекса не позволяет единообразно понимать возможность участия лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, в качестве застройщика в отношениях, регулируемых законом № 214-ФЗ. В завершение отметим что по мнению Агентства, с учетом систематического толкования новой редакции ст. 2 и ст. 20 закона № 214-ФЗ, действующих с 01.01.2007 года, индивидуальный предприниматель не может выступать в качестве застройщика в рассматриваемых отношениях.
Источник: xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Строительство домов индивидуальным предпринимателем: какие налоги платить?
На земельных участках, находящихся в личной собственности, я планирую построить жилые дома на продажу. Для этого хочу зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и применять упрощенную систему налогообложения. Наемных работников у меня не будет. Какие налоги и взносы мне придется платить?
- Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ аудитор Кирилл Завьялов и профессиональный бухгалтер Светлана Мягкова рассказывают о налогообложении предпринимательской деятельности, связанной со строительством жилых домов. ,
700.– подробнее о книге
Источник: www.eg-online.ru
Как оформить недвижимость на ИП, чтобы он платил налог 6-7%, а не 13%.
Должен ли в договоре покупатель быть ИП или можно указать физическое лицо?
Можно оформить недвижимость на ИП (индивидуальный предприниматель), чтобы снизить налог на нее с 13% до 5 или 6%. Это существенно экономит средства в ближайшей перспективе, при платежах в бюджет. Недостаток – при продаже такой недвижимости придется существенно переплатить.
Особенности налогообложения недвижимости
Можно оформить недвижимость на ИП. В этом случае ему придется уплачивать налоги в соответствии с той системой налогообложения, которая заявлена (и заявка удовлетворена) при регистрации субъекта предпринимательской деятельности.
В большинстве случаев таких систем для ИП предусмотрено три, а именно:
- основная (ОСНО);
- упрощенная (УСН);
- патентная;
- единый налог на вмененный доход (ЕНВД);
Для тех, кто занимается производством в сельском хозяйстве, доступна также такая система, как единый сельскохозяйственный налог. Среди субъектов малого бизнеса УСН — самая распространённая среди всех систем. Это не случайно. Налоговые платежи по ней самые низкие – 6% от дохода, а в некоторых регионах доходят до 1%.
Ситуация следующая:
- Если предприниматель получает доход с квартиры как физическое лицо без образования субъекта хозяйствования, ему придется уплатить НДФЛ в размере 13%;
- Если ИП на УСН использует недвижимость в предпринимательских целях, размер налога сокращается до 6%, а в некоторых регионах может падать до 1%.
При этом нужно учитывать некоторые условия. Если физическое лицо сдает квартиру в наем, его действия признаются предпринимательскими при одновременном соблюдении следующих условий:
- Собственник зарегистрирован в качестве ИП;
- В качестве основных видов деятельности по КВЭД указана сдача в аренду и продажа недвижимости;
Соответственно, может возникнуть следующая ситуация:
- Квартира сдается в аренду, ИП выплачивает с нее налог в 6% (или ниже);
- В ходе проверки сотрудник ФНС устанавливает, что при регистрации отсутствует соответствующий код КВЭД;
- На этом основании происходит назначение штрафа и доначисление налога до размера в 13% НДФЛ.
Чтобы этого не произошло, предпринимателю необходимо:
- В ходе регистрации выбрать УСН;
- В заявлении указать соответствующий КВЭД (Код ОКВЭД 70.20, 70.20.1).
Если не заявить необходимую систему налогообложения, ФНС по умолчанию укажет ОСН. В подавляющих случаях она самая невыгодная для ИП. Поэтому стоит побеспокоиться заранее.
Для справки! Выбор системы налогообложения зависит от многих факторов, включая объемы продаж, вид деятельности и т.п. Поэтому налоговая оптимизация должна проводится еще на стадии подготовки документов для регистрации ИП.
Но ситуация усложняется, если квартиру придется продать. В этом случае, если в качестве физического лица предприниматель могут избежать налогообложения сделки с недвижимостью, то в качестве субъекта хозяйственной деятельности для него эта возможность закрыта. Подробности ниже.
Налогообложение при продаже недвижимости
Основное правило налогообложения ИП при продаже недвижимости следующее:
- Сделка по продаже недвижимости облагается налогом в 6%, если у ИП указан соответствующий вид деятельности по КВЭД;
- При отсутствии такого указания сделка облагается НДФЛ в соответствии с законом.
Законодательство не различает, какое из имуществ предназначено для извлечения прибыли, а какое относится к личному. Поэтому на практике встречаются ситуации, когда предприниматели используют недвижимость для извлечения прибыли, а продают ее как обычные граждане, не являющиеся субъектами хозяйствования.
Причина таких ситуаций в том, что, если гражданин владеет, например, квартирой в течение 3 или 5 лет (срок устанавливается для разных случаев), он освобождается от уплаты налога. Соответственно, выгодно использовать такой имущественный вычет, сэкономив десятки и сотни тысяч рублей.
Для справки! Законом (ст. 217.1 НК РФ) устанавливается минимальный предельный срок владения объектами недвижимости.
Однако предпринимателей могут обязать доплатить налог в следующей ситуации:
- В заявленных кодах деятельности не указаны аренда или продажа недвижимости;
- Продаваемая квартира фактически не использовалась предпринимателем для извлечения прибыли.
При этом важно учесть, что налоги доначисляются в соответствии с той системой налогообложения, которую выбрал при регистрации предприниматель:
- по УСН – налог в размере 6%;
- на ОСН – начислят НДС и НДФЛ.
Еще одна скрытая неприятность, которая может ожидать ИП, – утрата права использовать УСН. В случае продажи квартиры, вырученные за нее средства приравниваются к доходу и суммируются к остальной годовой выручке.
По правилам, установленным п. 4 ст. 346.13 НК РФ, превышение дохода в 200 млн р. автоматически лишает субъект хозяйствования применять УСН. Результат – доначисление НДС и НДФЛ.
Промежуточный вывод: При использовании недвижимости в коммерческих целях ИП платит налог по выбранной системе налогообложения. Возможные вычеты, как на гражданина, а не на ИП, на сделку купли-продажи с этой недвижимостью не распространяются. Даже если в договоре покупатель укажет физическое лицо, но будет использовать объект, как ИП в коммерческих целях, при его продаже платить придется по выбранной системе налогообложения ИП.
Причины доначисления налога
Сотрудники ФНС выявляют признаки использования проданной недвижимости в предпринимательской деятельности. К таким признакам относятся:
- Строительство или покупка недвижимости для использования в коммерческих целях. Например, сдача в аренду, размещение в квартире или доме производства и т.п.;
- Получение постоянного или временного дохода. Основание – договоры аренды, другие коммерческие соглашения, сведения в НДФЛ-3;
- Привязанность (по первичным документам) совершенных ИП сделок к проданной впоследствии недвижимости;
- Наличие устойчивых связей между ИП, его отношениями с персоналом и контрагентами, которые пересекаются с проданной впоследствии недвижимостью.
Все эти признаки оцениваются субъективно. Возникающие сомнения налоговики трактуют не в пользу ИП. Соответственно, риск доначисления высокий. Кроме этого, различаются и подходы сотрудников ФНС к размеру доначислений. Они зависят от следующих факторов:
- Основания получения права собственности;
- Указанные в договоре купли-продажи цели;
- Существующие доказательства систематичного проведения таких сделок.
Соответственно, ИП приходится учитывать эти факторы, которые определяют особенности налогообложения недвижимости в разных ситуациях.
Продажа коммерческой недвижимости
В этом случае недвижимость изначально не предназначена для использования в личных целях для проживания предпринимателя и его семьи. Различные цеха, магазины, салоны изначально предназначены для ведения коммерческой деятельности.
Но нередко ИП при продаже, рассчитывая на вычет, в договоре выступает не как субъект хозяйствования, а в качестве физического лица. Такие сделки проверяются налоговой без затруднений. Последствия – доначисления платежей в бюджет.
Для справки! Соответствующее дело рассматривал Верховный суд РФ. По нему выдано определение от 04.08.2017
№ 310-КГ17-9553.
Как указано в определении, отсутствие в договоре купли-продажи указаний, что продавец выступает в качестве предпринимателя, не означает, что сделка реализована не в рамках осуществления коммерческой деятельности. Все начисленные налоговым органом платежи признаны правомерными.
Использование недвижимости через взаимозависимых субъектов
В другом определении ВС (от 24.05.2016 № 302-КГ16-5502) также поддержана позиция сотрудников ФНС, которые провели доначисление налога при продаже недвижимости. Ситуация следующая.
ИП на ЕНВД осуществлял розничную торговлю. Им приобретена нежилая недвижимость, которая впоследствии передана им же в безвозмездное пользование некоммерческой организацией. Как установили в ФНС, в этой организации ИП числился одним из учредителей. Впоследствии помещение продается, а предприниматель выступает в договоре купли-продажи в качестве физического лица, а не субъекта хозяйствования.
Сотрудники ФНС, а в последствии и суды всех инстанций, пришли к выводу о законном доначислении налогов по следующим основаниям:
- Проданное помещение изначально предназначалось для ведения коммерческой деятельности. Объект представляет собой торговое помещение в цоколе здания;
- Нежилой объект приобретен за кредитные средства, в договоре с банком истец выступал в качестве субъекта хозяйствования, а не как частное физическое лицо;
- Погашение кредита осуществлялось с расчетного счета субъекта хозяйствования. С этого же счета производилась оплата за ремонтные работы помещения, а также коммунальных услуг;
- Истец – один из учредителей некоммерческой организации, получившей в пользовании помещение;
- Эта организация считается по отношению к истцу взаимосвязанной. В течение года сдавала переданную ей недвижимость в аренду, а в дальнейшем на протяжении трех лет использована в коммерческих целях для извлечения дохода.
Таким образом, и сотрудники ФНС, и суды однозначно пришли к выводу, что помещения приобреталось предпринимателем для коммерческих целей. А значит, при его продаже применяется процентная ставка по соответствующей системе налогообложения. В данном случае – УСН.
А если ИП прекращает предпринимательскую деятельность?
Еще одна ситуация – на момент продажи собственник не является ИП, не занимается коммерческой деятельностью. Действительно, как быть, если недвижимость ранее использовалась в коммерческой деятельности, а затем собственник закрыл предприятие. Минфин РФ утверждает, что в этом случае он обязан, в том числе и при продаже объекта, уплачивать НДФЛ в общем порядке (письмо 28.06.2016 № 03-11-06/2/37424).
Как только лицо прекращает предпринимательскую деятельность, упрощенная система налогообложения, если он находился на ней, также на него не распространяется. Она действует только до момента окончания действия ИП. После утраты статуса ИП физическое лицо обязано уплачивать налоги в соответствии с положениями гл.23 НК РФ.
Важная особенность для таких ситуаций – не предоставляется налоговый вычет. Обоснование следующее:
- Предусмотрен перечень доходов, которые не облагаются НДФЛ (ст.217 НК РФ). К ним относятся, в том числе, и доходы от продажи недвижимости, которая находилась в собственности от трех лет и более;
- Но положения указанной нормы, в соответствии с ее правилами, указанными в п.17.1, не распространяются на объекты, которые использовались в коммерческих целях.
Соответственно, складывается следующая ситуация – независимо от оформления недвижимости на ИП, он сможет платить налог на нее в 6%. Основание – использование в предпринимательской деятельности.
Но по тому же основанию ИП, даже после прекращения этой деятельности, не вправе рассчитывать на вычеты. Кроме того, за доход, полученный при продаже объекта недвижимости, ему придется уплатить налог в 6% или в другом размере, предусмотренном для выбранной им системы налогообложения.
Преимущества оформления недвижимости на ИП в том, что не придется при подаче декларации дополнительными документами доказывать право на уплату более низкого налога. По умолчанию в ФНС потребуют НДФЛ, например, с дохода от аренды. Чтобы этого не произошло, рекомендуется договори купли-продажи при приобретении недвижимости, оформлять на ИП.
Если этого не сделать с расчетом на то, что после успешной продажи и применения вычета ФНС пропустит срок исковой давности в 3 года, то такой вариант маловероятен.
Во-первых, право на вычет может при подаче декларации подвергнуться сомнению в налоговой.
Во-вторых, ежегодно совершенствуются электронные системы финансового контроля, ФНС использует технологи Big Data. А значит, все сложнее становится уйти от уплаты налогов. За подобные попытки растут шансы на доначисления и другие финансовые издержки. При этом вернуть разницу с переплаченных налогов (которые перечислены в виде НДФЛ до продажи недвижимости) будет сложно.
Источник: spikcompany.ru