Можно ли изменить ипотеку с новостройки на вторичку

Проектом постановления, которое разработал минфин, предполагается продление программы "Семейная ипотека" со ставкой до 6% — кредиты смогут получить семьи, где ребенок родится до конца 2023, а не 2022 года

Льготную ипотеку на новостройки можно взять под 7% до конца 2022 года

Ставка для льготной ипотеки снижена с 9 до 7%. Лимиты не изменились: субсидированная ставка действует для кредитов до 12 000 000 Р , а общая сумма кредита при сочетании с рыночными условиями составит до 30 000 000 Р .

Вот что нужно знать об условиях программы с июня 2022 года.

Что за льготная ипотека

Любой гражданин России может взять льготную ипотеку — независимо от семейного положения, наличия детей и региона покупки недвижимости. Государство субсидирует ставку, а банк снижает ее до льготной.

Раньше такую ипотеку можно было взять под 6,5%, с 1 июля 2021 года ставка выросла до 7%, в марте 2022 года — до 12%, с 1 мая составляла 9%, а с 22 июня — 7%.

Программа действует до конца 2022 года — договор с банком можно заключить до 31 декабря.

Скидка 35% на все курсы Учебника

Сколько денег можно взять по льготной ставке

У кредитов по этой программе есть лимит. По льготной ставке нельзя взять сколько угодно денег: сумма ограничена правилами.

С июля 2021 года кредит мог составить максимум 3 000 000 Р , с марта 2022 лимит вырос до первоначального:

• 12 000 000 Р — для жилья в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• 6 000 000 Р — для других регионов.

Первоначальный взнос составляет минимум 15% от цены жилья. То есть с минимальным взносом ипотека под 9% подходила бы только для жилья стоимостью до 14 000 000 Р в крупных агломерациях и до 7 000 000 Р в других регионах. Чтобы купить жилье дороже, нужно было накопить больше денег.

Льготную ипотеку теперь можно сочетать с рыночной — на обычных условиях конкретного банка. При этом максимальная общая сумма кредита на покупку жилья составит:

• 30 000 000 Р — для жилья в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• 15 000 000 Р — для других регионов.

Как взять в кредит больше льготного лимита

Вот главное, что теперь нужно знать о максимальной сумме ипотеки с господдержкой:

1. Льготный лимит не менялся — по ставке 7% можно взять только 6 000 000 или 12 000 000 Р .
2. Общая сумма кредита с учетом комбинации льготной и рыночной ставки может составить 15 000 000 или 30 000 000 Р в зависимости от региона. То есть часть денег заемщик возьмет под 7%, а остаток — на обычных условиях.

Взять 30 000 000 Р под 7% получится, только если такие условия предоставляет сам банк — даже без господдержки. Если обычная ставка банка — 13%, то для покупки жилья в Краснодаре он даст максимум 6 000 000 Р под 7%, а еще до 9 000 000 Р — под 13%.

Некоторые банки предлагают льготную ставку на всю сумму кредита даже сверх лимита — за счет субсидий от застройщиков, в зависимости от срока. Это нужно уточнять в конкретном банке.

Список банков, которые выдают такую ипотеку, есть на сайте оператора программы.

Изменить программу кредитования, изменить срок кредита, изменить сумму кредита, как снизить ставку по кредиту, изменить первоначальный взнос. … Добавить созаемщика: для увеличения суммы ипотечного кредита можно привлечь созаемщиков с учетом их платежеспособности — тогда банк будет учитывать общий доход. Подробнее о том, как увеличить сумму кредита. Если вам нужна сумма меньше. … Может ли банк сам изменить условия в моей заявке. Да, такое бывает. Одобренные условия не являются офертой, банк может изменить их — например, одобренную сумму или срок, или даже вовсе отказать в выдаче кредита, но такое случается крайне редко.

Некоторым заемщикам разрешат покупать «вторичку» по льготной ипотеке

Семьям с детьми-инвалидами разрешат брать дешевую ипотеку на вторичное жилье. Документ об этом опубликован для общественного обсуждения.

Проектом постановления, которое разработал минфин, предполагается продление программы «Семейная ипотека» со ставкой до 6% — кредиты смогут получить семьи, где ребенок родится до конца 2023, а не 2022 года. Кроме того, в программу внесут ряд изменений. В частности, семьям с детьми-инвалидами разрешат покупать по программе вторичное жилье. Для таких семей близость к учреждениям здравоохранения является основным критерием при выборе места жительства, отмечается в пояснительной записке к проекту постановления. «Данному критерию в большом количестве случаев удовлетворяет именно вторичное жилье, поскольку строительство нового жилья рядом со специализированными медучреждениями во многих населенных пунктах не осуществляется», — говорится в документе. Сейчас купить «вторичку» по семейной ипотеке тоже можно, но только в сельском поселении на Дальнем Востоке.

Дело не столько в близости к медучреждениям, сколько в том, что у семей с инвалидами будет шире выбор жилья, отмечает член Совета Московской городской ассоциации родителей детей-инвалидов Наталья Кудрявцева. Вторичное жилье нередко оказывается качественнее и дешевле новостроек, говорит она. Кроме того, строящиеся дома обычно очень высокие, а квартиры на нижних этажах дороже. Семьи же, где есть дети с ДЦП, колясочники, не могут рисковать, покупая жилье на высоких этажах — в случае поломки лифта они не выйдут на улицу и тем более не поднимутся домой по лестнице. Также семьям будет проще переехать поближе к родственникам — в тот же район или даже дом.

Пока родители детей-инвалидов вынуждены покупать вторичное жилье по более высоким ипотечным ставкам, отмечает Кудрявцева. При этом банки неохотно кредитуют заемщиков, имеющих иждивенцев, и стараются обременить их всевозможными страховками на случай невыплаты. «Очень важно, что государство поддержит не застройщиков, которые получают прибыль от продажи квартир, а людей, которым действительно нужна помощь», — считает Кудрявцева.

Между тем давно уже обсуждается тема введения льготной ипотеки на вторичную недвижимость в целом, отмечает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. По ряду причин льготной ипотеки на новостройки недостаточно для поддержания рынка — далеко не во всех регионах новостройки развиваются так же активно, как в Москве и Санкт-Петербурге, в 812 из 1117 российских городов, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса, жилищное строительство вообще не ведется. «Желательно появление массовой льготной ипотеки для приобретения недвижимости на вторичном рынке. Думаю, новости по этой теме появятся ближе к осени, когда на рынке начнется традиционное сезонное оживление», — считает Гарипов.

«Распространение льготной ипотеки на вторичный рынок, насколько я знаю, пока не планируется, — говорит президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. — Такое масштабное субсидирование рынка может серьезно повысить и без того немалые финансовые риски как для рынка кредитования, так и для бюджета». Но целевое субсидирование ипотеки на вторичном рынке для определенных категорий граждан было бы правильной мерой поддержки, считает она. В очереди на социальное жилье стоят почти 95 тысяч инвалидов и семей с детьми-инвалидами, средний срок ожидания составляет 25 лет (в 2021 году получили жилье только 4 тысячи таких очередников). Большинство из них не смогут оплачивать даже льготную ипотеку, но некоторым очередникам эта мера могла бы помочь решить жилищную проблему, в том числе в городах с небольшими объемами строительства или более низкими ценами на вторичное жилье по сравнению с первичным, говорит Косарева.

«Семейной ипотекой», по данным минфина, уже воспользовались более 372 тысяч семей. С учетом предлагаемых изменений в 2023 году может быть выдано около 166 тысяч кредитов на 1,16 трлн рублей. Недавно правительство решило дополнительно направить на финансирование этой программы около 16 млрд рублей.

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. … Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований: прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена; клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек; новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости

Как выгодно рефинансировать старый кредит по новой семейной ипотеке

В отличие от других федеральных программ, семейная ипотека позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке, но есть определенные условия. Какие именно — читайте в нашем материале

С 1 июля оформить семейную ипотеку по ставке 6% годовых могут семьи с одним ребенком. Банки уже отмечают увеличение интереса к программе после изменения ее условий. Вместе с экспертами разбираемся, как рефинансировать старый кредит по обновленной программе.

Можно ли рефинансировать

В отличие от других федеральных программ (дальневосточной ипотеки, госпрограммы на покупку новостройки и др.), семейная ипотека позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке — до 6% годовых. Условия рефинансирования — рождение или усыновление ребенка после 1 января 2018 года и соответствие ранее взятого кредита условиям программы семейной ипотеки.

Например, рефинансировать по семейной ипотеке можно только кредит на покупку квартиры в новостройке. Единственное исключение — Дальневосточный федеральный округ, где можно перекредитовать и покупку вторичного жилья.

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Рефинансирование позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях: заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Сейчас кредит по семейной ипотеке, как и рефинансирование, могут быть оформлены на:

• покупку на первичном рынке готового или строящегося жилого помещения;
• покупку на первичном рынке готового или строящегося жилого помещения с земельным участком;
• покупку на вторичном рынке готового жилого помещения или жилого помещения с земельным участком, расположенных в сельских поселениях на территории Дальневосточного федерального округа;
• строительство индивидуального жилого дома на земельном участке или приобретение земельного участка и строительство на нем индивидуального жилого дома;
• покупку индивидуального жилого дома на земельном участке, по договору, в соответствии с которым продавец обязуется в будущем передать заемщику в собственность индивидуальный жилой дом на земельном участке, который будет создан после заключения такого договора, и указанный земельный участок.

Главное, говорит управляющий директор «Дом.РФ» Алексей Ниденс, чтобы старый кредит был выдан на какую-то из этих целей. Остальные условия старого кредита можно привести в соответствие требованиям программы, заключив дополнительное соглашение, причем на момент заключения такого соглашения заемщик должен соответствовать требованиям, которые предъявляются условиями семейной ипотеки программы к заемщикам — физлицам. То есть: быть гражданином России и иметь хотя бы одного ребенка, рожденного после 1 января 2018 года и до 31 декабря 2022 года. «Остаток основного долга по рефинансируемому кредиту должен соответствовать установленным для регионов ограничениям — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для других регионов», — уточнил управляющий директор «Дом.РФ».

Поскольку рефинансирование — это, по сути, новый кредит, заемщику потребуется повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

На момент публикации семейную ипотеку можно оформить в 50 российских банках. С полным списком можно ознакомиться здесь.

Спрос на обновленную семейную ипотеку вырос

Российские банки уже отмечают увеличение спроса на семейную ипотеку после расширения ее условий. Например, в июле в ВТБ число заявок по программе выросло в 1,5 раза к июню. Ставки на семейную ипотеку в ВТБ начинаются от 5,6% годовых. «Семейная ипотека, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком, в настоящее время компенсирует порядка 15% заявок по обновленной господдержке. В общих продажах ее доля на рынке может вырасти в 3 раза, до 12%», — прогнозирует зампрезидента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

В банке «Дом.РФ» спрос на семейную ипотеку на новых условиях тоже вырос: в июне в рамках программы поступило 1,8 тыс. заявок на 7,3 млрд руб., в июле — уже более 2,8 тыс. заявок на 10 млрд руб. Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме заявок на рефинансирование в банке «Дом.РФ» выросла более чем в два раза, с 14% до 32%. Ставки по семейной ипотеке в банке сейчас начинаются от 4,7% годовых, в рамках рефинансирования — от 5% годовых.

«Рефинансирование ипотечного кредита в рамках семейной ипотеки происходит по стандартной схеме. Банк запрашивает от клиента основной пакет документов, который включает паспорт и справку об остатке задолженности, а в частных случаях некоторые дополнительные документы», — пояснил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин. Само одобрение на рефинансирование можно получить без посещения офиса, контактируя только с сотрудником дистанционной ипотеки, добавил он.

Когда рефинансирование выгодно

По мнению экспертов, рефинасировать кредит целесообразно, если это поможет снизить ставку по текущему кредиту не менее чем 1,5% годовых, а платить по кредиту требуется еще несколько лет. «В большинстве случаев для нового банка потребуется новая оценка недвижимости и новая страховка, а это недешево. В случае с ипотекой на 20–25 лет и разницей в ставке в 1 п. п. такие затраты, конечно, оправданны. А если платить осталось год-два и все из-за 0,5 п. п., рефинансирование может оказаться попросту бессмысленным», — предостерегает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Купили студию в новостройке и хотите поменять её на двушку? ЦИАН.Журнал разобрался с экспертами, как изменить договор. Периодически, клиенты, купившие квартиру по ДДУ, возвращаются в офис продаж с вопросом, можно ли изменить приобретенную и пока не построенную жилплощадь. Пивоваровы купили однокомнатную квартиру в строящемся доме, а спустя два месяца выяснилось, что в семье ожидается прибавление. Однушка справедливо стала казаться слишком маленькой, семья поднатужилась, озадачила родственников и решилась на двухкомнатный вариант. Но как в таком случае быть с первой сделкой? Менять коней на переправе? Рассказываем, что и как делать. Если покупка без ипотеки /субсидий.