Можно ли не оформлять квартиру в собственность после сдачи дома в новостройке от застройщика

Форум для любителей Jeep, Chrysler, Dodge. Свежие новости, сервис и запчасти. Обслуживание, тюнинг, автозвук, оптика и обзоры, самые обсуждаемые темы на нашем форуме.

Объект долевого строительства: участник принял, но не зарегистрировал право

В своей практике столкнулся с вопросами (см. ниже): разобрался и делюсь информацией с коллегами. Может что-то добавите, либо просто материал будет полезен.

1) застройщик передал объект ДУ дольщику, но дольщик не зарегистрировал право собственности. Чье имущество?

2) может ли данное имущество участвовать в обороте и каким образом?

3) возможно ли обращение взыскания на это имущество?

4) вправе ли «дольщик» принимать участие и голосовать в общих собраниях собственников МКД

Ответ к Вопросу №1: имущество «дольщика»: правильнее сказать, что «дольщик» является законным владельцем.

Обоснование: п.60 ППВС и ПВАС № 10/22 от 29.04.2010:

«После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ».

Но «дольщик» не является собственником, поскольку право собственности не зарегистрировано (ч.1 ст.16 214-ФЗ, п.2 ст.8.1 ГК РФ).

Ответ к Вопросу №2: цессия недопустима, поскольку права требования к застройщику прекращаются с даты передачи объекта ДУ «дольщику» (ст.11 214-ФЗ). При намерении «дольщика» совершить сделку в отношении объекта ДУ возможно заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (п.2 ст.455 ГК РФ).

Вместе с тем, имеется риск, если продавец так и не зарегистрирует за собой право собственности, то покупатель вправе требовать только возврата уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты процентов и возмещения убытков (см. ППВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Законодательством не предусмотрено право покупателя требовать регистрации права собственности за продавцом.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Данное ограничение можно преодолеть в рамках исполнительного производства (см. Ответ на Вопрос № 3).

Ответ к Вопросу №3: для обращения взыскания на объект ДУ необходимо обратиться с ходатайством к судебному приставу-исполнителю, чтобы последний направил в Росреестр документы о государственной регистрации права собственности должника на имущество в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество (ч.1 ст.66 Закона об исполнительном производстве).

Ответ на Вопрос №4: «дольщик» вправе принимать участие и голосовать в общих собраниях собственников МКД в течение 1 года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч.1.1 ст.44 ЖК РФ).

Ограничение данного права сроком в 1 год установлено, как видится, для целей исключения злоупотребления правом «дольщиком», когда лицо сознательно не регистрирует право собственности, чтобы избежать налогообложение.

По истечении 1 года, площадь «без собственника» не принимается в расчет для определения кворума (письма Минстроя от 28.02.2020 № 5997-ОГ/06 и от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04).

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД в случае оформления права собственности на нереализованные помещения (Письмо Минстроя РФ от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04).

Имеется судебная практика, которая на первый взгляд не предполагает ограничение права сроком, но здесь предметом рассмотрения в большинстве случаев является обязанность «дольщика» нести расходы на коммунальные услуги.

1) Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 10.04.2018 по делу № 2-2986/2018: «Поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенным объектом недвижимости, с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в МКД возникает обязанность по оплате расходов… Таким образом, участие в голосовании жильцов, получивших в новом доме квартиры по договорам долевого строительства, но еще не зарегистрировавших право собственности, … являются способом реализации права будущих собственников на управление многоквартирным домом»;

2) аналогичная позиция изложена в Определение ВС РФ от 27.03.2018 № 302-КГ17-19413 по делу № А33-1777/2017;

3) Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 10.06.2020: «Исходя из того, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком фактически осуществляют права собственников, последние вправе принимать участие в голосовании и быть инициатором проведения общего собрания. Лишение лиц, принявших от застройщика объекты, такого права на участие в общих собраниях по вопросу содержания общего имущества, является дискриминационным, поскольку закон возлагает на таких лиц наравне с лицами, зарегистрировавшими право собственности, бремя содержания общего имущества в здании»;

4) Определение СК по гражданским делам 6 кассационного суда общей юрисдикции от 25.02.2021 по делу № 8Г-1496/2021[88-3393/2021: «При этом суд апелляционной инстанции, правильно применив ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из того, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме, обоснованно исключил из числа голосов как незаконно учтенных лиц, не являвшихся собственниками помещений ввиду неподписания акта приема-передачи жилых помещений до даты окончания голосования.

В школе — новостройке в каждой из двух аудиторий может находиться либо кабинет информатики , либо кабинет физики . На дверях аудиторий повесили шутливые таблички. На первой повесили табличку «По крайней мере, в одной из этих аудиторий размешается кабинет информатики », а на второй аудитории — табличку с надписью « Кабинет физики находится в другой аудитории ». … Переведем условие задачи на язык логики высказывании. Так как в каждой из аудиторий может находиться кабинет информатики , то пусть: А = «В первой аудитории находится кабинет информатики »; В = «Во второй аудитории находится кабинет информатики ». Отрицаний этих высказывании

Можно ли не оформлять квартиру в собственность после сдачи дома в новостройке от застройщика

Сообщение сайта

Правила раздела Курилка

В Курилке сильно не приветствуются:
1. Ненормативная лексика, в том числе скрытая.
2. Личные оскорбления участников.
3. Обсуждение действий модераторов и администраторов.
Нарушение этих простых правил приводит к временному прекращению доступа к форуму (бану) на срок ОТ 3-х и более дней.
Попытки публикации в Курилке сообщений о продаже или покупке автомобилей, а так же технических вопросов для которых есть профильные ветки наказываются баном от 5-ти и более дней.

Группа: Пользователи
Сообщений: 1 997
Регистрация: 7.5.2009
Из: Воронеж
Пользователь №: 22 072
Реальное имя:_
Город:Воронеж

Всем доброго утра. Купил квартиру в новостройке, осенью дом успешно был сдан, после чего раздали все необходимые документы — договор долевого участия (зарегистрированный в ФРС), финансовая справка. и сказали можно идти получать свидетельство о гос.регистрации права собственности.
Вопрос — ннчего страшного если эту квартиру не регистрировать? Всё равно в ближайшее время я её продавать не собираюсь.

Член Крайслер Клуба

Группа: Член Крайслер Клуба
Сообщений: 6 378
Регистрация: 14.2.2009
Из: Екатеринбург
Пользователь №: 20 193

1997 Plymouth Voyager 3.3 (продан), 2001 Chrysler 300M 3.5 (продан), 2011 Jeep Grand Cherokee Limited 3.6 (продан), 2011 Dodge Challenger R/T (5.7)(продан), 2015 Jeep Grand Cherokee Limited 3.0 бензин(продан)

Член Крайслер Клуба

Группа: Член Крайслер Клуба
Сообщений: 1 242
Регистрация: 10.4.2008
Из: Воронеж
Пользователь №: 13 463
Реальное имя:Дмитрий

Всем доброго утра. Купил квартиру в новостройке, осенью дом успешно был сдан, после чего раздали все необходимые документы — договор долевого участия (зарегистрированный в ФРС), финансовая справка. и сказали можно идти получать свидетельство о гос.регистрации права собственности.
Вопрос — ннчего страшного если эту квартиру не регистрировать? Всё равно в ближайшее время я её продавать не собираюсь.

Можно не регистрировать, главное не потерять пакет документов для сдачи в ФРС, иначе замучаешься бегать к застройщику для восстанавления и не факт, что они помогут. У нас случаев таких много было.
з.ы.
Поздравляю.

Хы. регистрация права собственности на переданное (по акту Застройщика долёвщику) жилое/нежилое помещение, это НЕ ОБЯЗАННОСТЬ, а ПРАВО долевого участника.

Если на квартиру будет получено свид. о праве собственности, то в неё можно будет прописаться (зарегистрироваться). Коммуналка будут существенно меньше.
При непредвиденной срочности продажи построенной квартиры, продать её по цессии (уступки прав), после акта передачи (застройщиком дольщику), будет невозможно. Сдать в наём, тоже невозможно.. В силу п. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника на объект долевого строительства(квартиры) подлежит государственной регистрации. А собственности-то ещё нетУ. Придётся платить большие деньги, что бы срочно получить свид. о собственности на кв., и уже потом продавать или сдавать.

Кроме того, при склеивании ласт (невзначай), наследникам инвестора (долевого участника), будет весьма и весьма проблематично воспользоваться (распорядиться), нежданно-негаданно, упавшей на их головы манны небесной, в виде квартиры, но. не собственности. Но. суд, наш Рфиянский, дооолгий и «справедливый», им будет в помощь. может быть. А может быть и нет (были случаи реституции, когда не была зарегистрирована собственность)..

Группа: Пользователи
Сообщений: 1 997
Регистрация: 7.5.2009
Из: Воронеж
Пользователь №: 22 072
Реальное имя:_
Город:Воронеж

Во-первых налоги, которые могут и вырасти, во-вторых в собственности уже много квартир, боюсь вызвать подозрения у большого брата, история Руси уже ни раз знавала случаи раскулачивания при смене власти и революциях. А так у власти не будет информации о количестве квартир, так как никто не может обежать всех застройщиков и спросить у них.
+ Подскажите, как выяснить размер будущего налога, так как механизм его начисления мне вообще не ясен. За 5 квартир приходят абсолютно разные налоги, хотя 3 из них одинаковы по площади.

В школе — новостройке в каждой из двух аудиторий может находится либо кабинет информатики , либо кабинет физики . На дверях аудиторий повесили шутливые таблички. На первой повесили табличку «По крайней мере, в одном из этих аудиторий размещается кабинет информатики », а на второй аудитории – табличку с надписью « Кабинет физики находится в другой аудитории ». … Переведем условие задачи на язык логики высказываний. Так как в каждой из аудиторий может находиться кабинет информатики , то пусть: А = «В первой аудитории находится кабинет информатики »; В = «Во второй аудитории находится кабинет информатики ». Отрицания этих высказываний

ВС разъяснил, почему нельзя оформить собственность на недостроенное жилье

Верховный суд РФ пересмотрел результаты многолетнего спора граждан с застройщиком, который достраивал многоквартирный дом после банкротства предшественника.

Потенциальные новоселы, заметив, что давно ожидаемое вселение откладывается и может вообще не состояться, решили подстраховаться и стать хозяевами еще недостроенного жилья, то есть оформить на него право собственности еще до получения ключей.

В аналогичную ситуацию с проблемным новостроем попадают или могут попасть в будущем немало наших граждан. Ведь не секрет, что далеко не каждая стройка заканчивается в срок, который был обещан фирмой изначально. Можно даже сказать, что редкий застройщик соблюдает названные им же сроки окончания строительства. Задержки, как правило, составляют в лучшем случае месяцы, а в худшем — годы.

Поэтому разъяснения Верховным судом РФ норм права, которые действуют в аналогичной ситуации, могут оказаться полезны многим гражданам.

Наша история началась в Самаре почти стандартно — застройщик стал возводить дом и объявил на будущее жилье весьма привлекательные цены, значительно дешевле, чем у конкурентов. И граждане на такое заманчивое предложение отреагировали — сотни человек, как говорится, еще на стадии фундамента, оплатили свои будущие квартиры.

Правда, строился этот дом без разрешительной документации. Позже выяснится, что и квартиры в нем фирма продала по нескольку раз разным людям и не стала регистрировать договоры. К сожалению, подобные настораживающие моменты не остановили граждан, которые такие серьезные детали просто не заметили, отреагировав лишь на небольшую стоимость будущего жилья.

Итог такого «бизнеса» также оказался печально стандартным — застройщик дом не достроил, разорился и исчез в неизвестном направлении с деньгами несостоявшихся новоселов. Прошли годы, и у недостроенной коробки объявился новый хозяин — фирма, которая и стала ударными темпами достраивать дом. Дала объявление о продаже там квартир.

У тех, кто остался и без жилья, и без денег после исчезновения прежнего застройщика, родилась вполне предсказуемая идея — стать настоящими собственниками уже оплаченных квартир. А так как у нового хозяина дома перед этими людьми не было никаких обязательств, то несостоявшиеся новоселы обратились в суды и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры.

И начались судебные процессы. Местные три суда пошли пострадавшим навстречу. Но Верховный суд РФ с такой щедростью не согласился. Суд растолковал своим коллегам, что если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики по закону не могут получить право собственности в недостроенном доме.

Многострадальный дом, о котором идет речь, в Самаре начали возводить еще в 2003 году. Через пять лет стройка встала, а на следующий год — 2009-й — компания вообще обанкротилась. Строительство многоквартирного дома возобновилось только в 2017 году и с новым застройщиком. Но «старые» дольщики решили добиться признания за собой прав собственности на недостроенные квартиры.

В итоге всех многочисленных разбирательств областной суд признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир. Местные суды, признав право граждан на недостроенные квартиры, заявили, что право собственности надо защитить независимо от того, закончен дом или нет.

Фирма, достроившая дом, понятно, с таким решением согласиться не могла. И она пошла дальше и выше. И у нового застройщика были «человеческие» аргументы.

Еще в самарских судах выяснилось, что такое решение — признать обманутых граждан собственниками — нарушает «права третьих лиц», ведь у достроенных квартир уже были другие хозяева. Именно они обращали внимание на то, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но местные суды это не услышали.

Верховный суд, куда в итоге дошло это дело, напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир на самом деле пока не существует, то и право собственности на них получить нельзя.

Суд также раскритиковал решение местных судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что оно возникает.

По мнению Верховного суда, несостоявшиеся новоселы могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием».

Верховный суд также сказал, что в этом случае, если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а при этом еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор. Ведь новый застройщик переделал проект.

Задача 1. В школе — новостройке в каждой из двух аудиторий может находиться либо кабинет информатики , либо кабинет физики . На аудиториях повесили шутливые таблички. На первой аудитории повесили табличку «По крайней мере, в одной из этих аудиторий размещается кабинет информатики », а на второй аудитории – табличку с надписью « Кабинет физики находится в другой аудитории ». Проверяющему, который пришел в школу , известно только, что надписи на табличках или обе истинны, либо обе ложны. Помогите проверяющему найти кабинет информатики . Задача 2. Аня, Вика и Сергей решили пойти в кино. Учитель, хорошо знавший ребят, высказал предложения