Можно ли оформить квартиру в новостройке в собственность

Можно ли оформить квартиру в новостройке в собственность Оформляем новостройку Особенности приобретения строящегося жилья раскрывает заместитель начальника Железногорского

Право собственности: как стать официальным владельцем квартиры в новостройке

После покупки квартиры на первичном рынке стать ее полноправным, а не номинальным владельцем можно лишь после регистрации права собственности. Однако не все уделяют этому вопросу должное внимание, а зря. Эксперты подробно рассказали Новострой-М, какие для этого нужны документы, куда обращаться и почему откладывать эту процедуру на потом крайне нежелательно.

Всё о праве собственности: краткий ликбез

Право собственности – это юридическая норма, которая указывает на принадлежность конкретной вещи определенному лицу. И недвижимость в этом плане не исключение. Единственная форма, подтверждающая владение ею на законных основаниях – государственная регистрация собственности.

Поскольку право собственности гарантируется Конституцией, то для государства охрана этих прав является одной из приоритетных задач, поясняет юрист Юрий Крюков. Данную функцию выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные подразделения. Она же ведет единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который содержит всю информацию в электронном виде.

До июля 2016 года право собственности подтверждалось бумажным свидетельством. Теперь же его заменяет электронная запись в ЕГРН. Получить из него выписку может любой человек, сделав соответствующий запрос и оплатив госпошлину, рассказывает Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век».

«Право собственности – это право владеть, пользоваться и распоряжаться определенной вещью. Наиболее полное вещное право. Например, если вещь принадлежит кому-либо на праве аренды, то арендатор может пользоваться имуществом, но не может им распоряжаться. Это право ограниченное. А право собственности дает максимальный объем полномочий собственнику»

Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита»

Кстати, наличие собственности на имущество не означает лишь права, оно предполагает и встречные обязанности, обращает внимание Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege. Так, в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему недвижимого имущества. Речь идет о необходимости оплаты налогов, коммунальных, эксплуатационных и иных платежей – такая обязанность возникает уже с даты подписания акта приема-передачи (ст. 153 Жилищного кодекса).

Сроки оформления права собственности и последствия отказа от регистрации

Закон не устанавливает строгих временных рамок, в которые нужно успеть оформить право собственности в новостройке. Поэтому, строго говоря, можно вообще ничего не регистрировать. Но в этом случае для владельца квартиры будет больше минусов, чем плюсов.

Вот что можно делать с квартирой без оформления права собственности:

— проживать в ней;

— сдавать в аренду;

— делать косметический ремонт;

— не платить налог на имущество (он начисляется лишь когда недвижимость оформлена в собственность).

Что нельзя сделать без оформления права собственности:

— продать, подарить или оставить квартиру в наследство;

— прописаться самому и зарегистрировать в ней своих детей;

— встать на очередь в детский сад, подать заявление на поступление в ближайшую от дома школу (приоритет у тех, кто «идет по прописке»), прикрепиться к поликлинике;

— получить налоговый вычет.

Таки образом, каждый собственник сам решает, как поступать со своей недвижимостью. Но все же эксперты не рекомендуется долго тянуть с оформлением права собственности на квартиру. Почему? Разъясняет Денис Артемов: «Дело в том, что для регистрации нужны документы в том числе и от застройщика (в первую очередь, акт приема-передачи), а обязанности хранить документацию длительный период времени у него нет. У нас был случай в практике, когда женщина обратилась к застройщику для оформления права собственности через 10 лет после окончания строительства. За это время в компании сменились все сотрудники, и никто не смог даже вспомнить ее жилой дом, не то, что найти по нему необходимые для регистрации документы. В итоге право собственности пришлось регистрировать через суд».

«Неторопливость некоторых владельцев недвижимости оформлять право собственности может объясняться различными причинами: юридическими дефектами в документах, желанием сэкономить на налоге на имущество и т.д. Но это рискованная практика. Например, если правообладатель квартиры умрет до регистрации своего права на нее, то у наследников возникнут юридические сложности с оформлением документов. В наследственную массу войдет не сама квартира, а имущественные права по сделке. Более того, наследники могут в принципе не знать о факте такой сделки, так как она не регистрируется»

Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век»

Самостоятельное оформление

Оформить право собственности на квартиру в новостройке вполне можно самостоятельно. Регистрация осуществляется по заявлению участника долевого строительства после подписания с застройщиком акта приема-передачи. При этом необходимо, чтобы объекту недвижимости был присвоен адрес, и он был поставлен на кадастровый учет.

Собственнику нужно собрать полный пакет документов и обратиться через МФЦ в территориальный отдел Росреестра РФ. Какие документы для этого понадобятся:

— паспорта всех участников долевого строительства по ДДУ;

— допсоглашения к ДДУ (если таковые имеются);

— акт приема-передачи по количеству дольщиков, указанных в ДДУ, +1 (если покупатель один, то актов должно быть два, если покупателей двое, то три акта и т.д.);

— свидетельство о браке (если квартира оформляется в совместную собственность супругов);

— свидетельства о рождении детей (если оформляется собственность на детей);

— квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. руб.);

— договор ипотеки (если квартира приобреталась в ипотеку).

Если в договоре ипотеки содержится обязательство по оформлению закладной, то нужно согласовать оформление собственности с банком. И либо подписать соглашение об отмене закладной, либо подготовить отчет об оценке стоимости квартиры, оформить закладную и подать ее на регистрацию вместе с пакетом документов, отмечает Юрий Крюков.

Процедура регистрации права за первым участником строительства будет немного отличаться от стандартной, заостряет внимание Артем Сидоров. Так, например, нужно сдать разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик должен предоставить комплект документов по всему дому.

Регистрация через МФЦ занимает обычно 9 рабочих дней. Однако в некоторых сложных случаях – когда, например, застройщик отказывается или не может подписать акт приема-передачи квартиры, возможна регистрация права собственности через суд, предупреждает Денис Артемов.

Такое бывает, когда к квартире имеются существенные претензии по качеству, которые застройщик не хочет фиксировать и признавать, или когда у него не получается договориться с местной администрацией об оформлении документов по застройке (доля администрации в жилом доме и т.п.).

Здесь речь идет уже о других суммах и сроках оформления – ведь до признания права собственности судом нужно пройти все этапы судебного процесса, а после зарегистрировать право собственности уже в ЕГРН – на основании судебного решения.

«После оформления прав собственности вы становитесь полноправным владельцем квартиры, и можете смело поступать с ней так, как считаете нужным: например, регистрировать по месту жительства любых лиц или заниматься продажей и обменом»

Юрий Крюков, юрист

Почему пользуются услугами посредников

По закону регистрационному органу предоставлены широкие полномочия по приостановлению регистрации с последующим отказом в ней. Даже незначительные ошибки могут стать поводом для приостановки процедуры регистрации, которая может затянуться до 90 дней.

Поэтому люди, у которых нет времени, или они не хотят рисковать и ждать, обычно нанимают профессиональных агентов, которые за небольшую плату берут хлопоты по регистрации перехода права собственности на себя, говорит Василий Шарапов. Для этого достаточно оформить на агента у нотариуса типовую доверенность.

Правда, при оформлении доверенности важно строго определить круг правомочий агента, и ограничить его только теми действиями, которые необходимы для регистрации перехода права собственности, и не более того. Иначе может возникнуть риск злоупотреблений с его стороны слишком широкими полномочиями, предупреждает эксперт.

А если квартира в ипотеке?

Формально квартира не может быть в ипотеке до оформления права собственности, поясняет Артем Сидоров. При заключении ДДУ с использованием кредитных средств в залог передаются права по договору долевого участия. После регистрации в залоге будут уже не права по ДДУ, а квартира как объект недвижимого имущества. На саму регистрацию залог (ипотека) не влияет.

При этом надо понимать, что ипотека является обременением права собственности и накладывает определенные ограничения на владельцев. Нередко нельзя совершать сделки с квартирой без согласия банка (продавать, дарить, обменивать и т.п.). Также довольно распространена практика, когда собственник обязан согласовать с кредитором сдачу ипотечного жилья в наем.

Судебные дела, долевая собственность, несовершеннолетние дети

Оформление права собственности – это не всегда стандартная процедура. В некоторых случаях приходится регистрировать его через суд. Например, если реализация квартир осуществлялась по схеме, отличной от ДДУ, или если застройщик не сдал в Росреестр необходимый комплект документов.

Также могут возникнуть проблемы с кадастровым учетом или даже может быть начата процедура банкротства застройщика, рассказывает Артем Сидоров. Во всех перечисленных случаях необходимо обращаться в суд. В случае, если введена процедура банкротства застройщика – в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве. Если препятствие для оформления другое, то надо обращаться в суд общей юрисдикции (для физических лиц) по месту нахождения объекта недвижимости.

Нередко случается ситуация, когда у квартиры сразу несколько покупателей. Тогда она оформляется в общую долевую собственность. Доля каждого покупателя определяется договором купли-продажи недвижимости. Если в договоре нет никаких специальных указаний, то доли на недвижимость признаются равными, разъясняет Василий Шарапов.

В случае общей долевой собственности собственники распоряжаются, пользуются и владеют недвижимостью по соглашению между собой. По общему правилу, если иное не предусмотрено их соглашением, ни один из них не вправе распоряжаться недвижимостью единолично.

Каждый из долевых собственников вправе отчуждать свою долю в общей долевой собственности на недвижимость. Однако другие сособственники по закону имеют преимущественное право на выкуп такой доли. Следует подчеркнуть, что такое право распространяется только на куплю-продажу. Оно не работает на случаи дарения или мены доли в праве общей долевой собственности.

Для регистрации права общей долевой собственности все ее участники подают заявления в Росреестр РФ совместно с продавцом недвижимости. Доля в общей долевой собственности может быть заложена в обмен на кредит или заем.

Наличие несовершеннолетних детей вносит в стандартную процедуру свои коррективы, говорит Денис Артемов. Регистрация права собственности на детей до 14 лет делается по заявлению родителей, которые являются их законными представителями, с 14 лет дети подписывают заявление самостоятельно с согласия родителей.

В частности, такая процедура имеет место при использовании для приобретения квартиры средств материнского капитала, так как обязательным условием его использования является оформление доли в квартире на ребенка.

Регистрация по месту жительства в квартире (прописка) детей осуществляется в территориальных органах УФМС по заявлению родителей. При этом для того, чтобы быть зарегистрированным по месту жительства, ребенок вовсе не обязательно должен быть собственником квартиры. Более того, несовершеннолетние дети при регистрации по месту жительства «следуют» за родителями, то есть зарегистрировать ребенка в квартире одного, без отца или матери, невозможно.

За регистрацию права собственности на новостройку физические лица-заявители уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей. Если новостройка приобретается в долевую собственность физических лиц на основании договора, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в размере 2 000 рублей, умноженных на размер доли в праве собственности , то есть пошлина делится между всеми сособственниками. … Факт № 11: При подаче иска о признании права собственности в суд укажите в иске в качестве третьих лиц всех лиц, чьи права могут быть затронуты решением суда.

Можно ли оформить квартиру в новостройке в собственность

Оформляем новостройку

Особенности приобретения строящегося жилья раскрывает заместитель начальника Железногорского отдела Росреестра Анжела Шернаева.

— Становится ли человек собственником жилья при заключении договора участия при долевом строительстве?

— Следует знать: у покупателя квартиры в строящемся доме появляется право оформления квартиры в собственность только после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

На этапе строительства многоквартирного дома, гражданин заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве, который (в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ) подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы, и только после этого он считается заключенным.

Участник долевого строительства, в соответствии с условиями договора, производит оплату любым удобным для него способом: либо в рассрочку на весь период строительства, либо полный единовременный расчет, либо оплата через ипотечный кредит.

Чтобы заключить такой договор с застройщиком, со стороны инвестора требуется только паспорт. А вот документы со стороны застройщика следует тщательно проверить, чтобы сократить возможные риски.

— Что надо знать о застройщике, чтобы доверить ему свои деньги?

— Прежде всего следует выяснить, когда застройщик получил разрешение на строительство данного объекта – до или после 1 апреля 2005 года. Если оно получено после 1 апреля 2005 года, то договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации.

Далее надо удостовериться что земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику – либо на праве аренды, либо на праве собственности, но в любом случае это право должно быть зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы. Следует выяснить, имеется ли в наличии у застройщика проектная декларация, где она опубликована и ознакомиться с ней.

Договор должен содержать: адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке, срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок его оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Должно быть не менее трех подлинных экземпляров договора, один из которых предназначен для регистрирующего органа, один – для участника долевого строительства, один – для застройщика.

При получении документов, необходимо удостовериться, что договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию – на экземпляре договора должен стоять соответствующий штамп, заверенный подписью государственного регистратора и печатью регистрирующего органа.

— Когда дом построен и произведена полная оплата за квартиру, как проходит процедура оформления квартиры в собственность?

— После того, как дом будет построен и застройщиком будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, с участниками долевого строительства будет составлен акт приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой вкладывались деньги, будет передана дольщику.

Право собственности на квартиру можно зарегистрировать при наличии следующего пакета документов: документ, удостоверяющий личность, договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи, квитанция об оплате государственной пошлины.

Кроме того, необходимо иметь кадастровый паспорт на квартиру, выданный ФГУП «Ростехинвентаризация» или Кадастровой палатой.

После получения указанных документов подается заявление о государственной регистрации права собственности.

Через месяц выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности, если вы обратились одним из первых дольщиков. Если же не первым, то через 5 рабочих дней.

Вы можете оформить все документы самостоятельно или возложить эту обязанность на доверенное лицо.

Оформить квартиру в собственность можно двумя способами. Первый – обратиться в фирму, специализирующуюся на таких услугах. Этот вариант обойдется вам дороже, однако сэкономит время и силы. … Зачем нужно регистрировать свое право собственности и обязательно ли это? Этим вопросом задается множество граждан, уверенных в том, что это необходимо только для того, чтобы государство могло собирать налоги с недвижимости. Однако у этого процесса есть ряд весомых причин

Какие документы потребуются при покупке новостройки?

Сомнения и раздумья, связанные с выбором новой квартиры позади: вы определились с проектом и застройщиком. Но чтобы ее купить, нужны не только деньги — понадобится пакет документов, с которым сделка пройдет максимально быстро.

Главные бумаги

Список документов при покупке квартиры в новостройке меньше, чем при сделке со вторичкой. У новостройки один владелец — юрлицо, она не была раньше в собственности, у нее нет истории. Даже в случае оформления ипотеки ее не нужно проверять: банки выдают кредиты на покупку жилья у аккредитованных застройщиков.

Тем не менее список обязательных документов, которые должен предоставить покупатель строящейся квартиры, есть. Он небольшой:

• паспорт
• документ об уплате госпошлины
• согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Этот список — для тех, кто хочет купить квартиру, имея на руках всю необходимую сумму. Именно эти документы нужны для регистрации ДДУ, который подписывают покупатель и продавец.

Сегодня схема с ДДУ уходит с рынка, уступая место договорам с использованием эскроу-счетов, но список документов остается прежним.

Ипотечный квест

Если у покупателя нет на руках всей суммы для покупки квартиры в новостройке, скорее всего он будет брать ипотеку . В этом случае процедура покупки жилья займет больше времени, а список документов расширится. Нужны:

• паспорт и его копии
• СНИЛС
• свидетельство о браке
• свидетельства о рождении детей
• справка с работы по форме 2-НДФЛ
• справка о наличии дополнительных доходов
• документ об уплате госпошлины.

У покупателя два пути — подыскать вариант ипотечного кредита самостоятельно либо, что гораздо проще, обратиться за помощью к застройщику и оформить кредит в банке, с которым тот работает. Обычно застройщики предлагают на выбор несколько банков с их программами, а покупатель выбирает, какая ему больше подходит.

Последнее слово остается за банком: какой именно кредит, на какую сумму и на какой срок будет одобрен клиенту. Бывает, что покупатель жилья присмотрел один банк, но в нем оказываются менее выгодные условия, чем в другом.

С одобренным ипотечным кредитом покупатель возвращается к застройщику и выбирает жилье.

Супружеское согласие

Если с паспортом все понятно, то с двумя другими документами иногда возникают сложности. Например, размер госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве — 350 рублей для физлиц. Если были привлечены ипотечные средства, придется заплатить и госпошлину за регистрацию ипотеки — она составляет 1 тыс. рублей.

Второй документ — нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки, если покупатель состоит в браке. «Дело в том, что все имущество, приобретенное в браке, становится совместной собственностью супругов, — говорит директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. — То есть квартира будет их совместной собственностью. И денежные средства, которые покупатель тратит на ее покупку, — также общая собственность супругов. Именно поэтому необходимо нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Без него есть риск, что будут проблемы с регистрацией прав на это жилье».

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из статьи 35 Семейного Кодекса РФ

Если застройщика больше интересует разрешение супруга использовать накопления, то банк при оформлении ипотеки учитывает планы супруга на построенное жилье. Именно поэтому банки обычно оформляют супруга в качестве созаемщика.

Информация о застройщике

Список документов застройщика больше. Даже если он имеет хорошую репутацию, клиент хочет быть уверен, что все оформлено по закону: одно дело, когда в квартиру можно въехать сразу, другое — когда окончания строительства приходится ждать несколько лет.

Для заключения сделки застройщик обязан предоставить следующие документы:

• разрешение на строительство
• документ, подтверждающий право использования земельного участка (договор аренды или право собственности)
• проектную документацию с заключением экспертизы
• проектную декларацию.

Впрочем, добросовестные застройщики не вынуждают покупателя просить предоставить эти документы: они должны быть размещены на официальном сайте.

Закон четко регламентирует, какие документы застройщик обязан предоставлять покупателям и публиковать на сайте в общем доступе, отмечает Роман Строилов: « К этому перечню относится и разрешительная документация на строительство, на подключение к инженерным сетям, документы на земельный участок, а также регулярные фотоотчеты, чтобы покупатель убедился: дом действительно строится. Многие застройщики ведут круглосуточные трансляции со стройплощадки».

«Сегодня покупателю жилья в новостройке необязательно самому разбираться в тонкостях сделки и подготовке документов. Например, если он покупает квартиру на площадке маркетплейса «М2Маркет» : мы не являемся риэлторским агентством и не берем комиссию с покупателя. При этом мы консультируем его по всем возникающим вопросам, регистрируем ДДУ или переуступку, помогаем безопасно осуществить платеж в адрес застройщика и оказываем полноценный сервис по приобретению квартиры».

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

По словам эксперта, прибегать к помощи экспертов на рынке строящейся недвижимости — правильное решение, так как специалист всегда обратит внимание на важные вопросы, тонкости в оформлении документов, формулировок при составлении договоров. «И такие услуги не оказывает ни один застройщик: каждый девелопер работает по собственному шаблону и не заинтересован в том, чтобы отступать от него хоть на шаг», — резюмирует Роман Строилов.

Список документов при покупке квартиры в новостройке меньше, чем при сделке со вторичкой. У новостройки один владелец — юрлицо, она не была раньше в собственности , у нее нет истории. Даже в случае оформления ипотеки ее не нужно проверять: банки выдают кредиты на покупку жилья у аккредитованных застройщиков. Тем не менее список обязательных документов, которые должен предоставить покупатель строящейся квартиры , есть. Он небольшой … Именно поэтому банки обычно оформляют супруга в качестве созаемщика. Информация о застройщике. Список документов застройщика больше.