Можно ли продать квартиру в новостройке сразу после сдачи дома

По действующему налоговому кодексу с 2020 года квартиру можно продать и не платить налог с продажи только если она в собственности не менее трех лет. Это правило действует и при продаже вторичного жилья, и новостроек. С уже готовым жильем понятно, купил — право собственности получил и пользуйся. С новостройкой сложнее: договор долевого участия заключили, деньги заплатили, но в права

Можно ли продать квартиру в новостройке сразу после сдачи дома

Решили сэкономить деньги и купили квартиру на этапе строительства? В России разрешается покупать недвижимость на начальном этапе стройки от застройщика, благодаря чему удается сэкономить до 40% от стоимости жилья. Но что делать, если срочно требуется продать квартиру в строящемся доме? Разберем пошаговый алгоритм действий в статье.

Оцените стоимость квартиры

Чтобы продать квартиру в строящемся доме, узнайте примерную стоимость квартиры, найдите покупателя и получите разрешение застройщика. Переуступить права девелопер вам не запретит. Поэтому постарайтесь оценить, за сколько реально продать такую недвижимость. Чем выше поставите цену, тем дольше придется продавать недвижимость.

Откройте доски объявлений и посмотрите, по какой цене продают квартиры в строящихся домах в вашем районе. На конечную стоимость будет влиять расположение, площадь и количество комнат, тип строения, надежность застройщика. Если это известный девелопер, который не срывает сроки сдачи объектов, найти покупателя будет проще.

Если определить стоимость самостоятельно не получается, воспользуйтесь услугами оценочных компаний. Когда цена определена, подайте объявление и укажите стоимость на 5−10% дороже, чем планируете продать. Если найдете покупателя, сделаете скидку на эти проценты и повысите шансы на заключение сделки.

Продажа квартиры, которую купили по эскроу

Застройщики в России постепенно переходят на форму расчета по эскроу-счетам. Покупатель вносит деньги на банковский счет, но застройщик их получает после выполнения обязательств — введения дома в эксплуатацию. Переуступать права собственности, которые куплены по счетам эскроу, не запрещено по закону. В соответствии со статьей 15.5 ФЗ № 214 п. 10 владелец вправе переуступить права другому покупателю.

Продажа квартиры при долевом строительстве

Если купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, продать ее по договору купли-продажи не сможете. Дело в том, что у вас еще нет прав собственности, поэтому здесь можно решить вопрос двумя способами.

Заключите договор переуступки прав требования. После того как найдете покупателя на такую квартиру и договоритесь о стоимости, обратитесь в Росреестр и переуступите права требования. После этого продавец получит деньги, а покупатель выступит в роли нового участника сделки с застройщиком.

Передайте права на квартиру через застройщика. В этом случае обратитесь к застройщику и получите разрешение на проведение сделки. Если деньги вложили полностью, застройщик разрешит переуступить права. Если покупали недвижимость в ипотеку, придется еще получить разрешение банка.

Как продать ипотечную квартиру в строящемся доме?

Если приобрели квартиру в строящемся доме в ипотеку, ее разрешается продать. Но банки часто отказывают, т. к. после оформления ипотеки вы платите не более 1−2 лет. Если ипотеку оформили менее шести месяцев, банки точно откажут. Поэтому лучше обращайтесь в банк и получайте разрешение на продажу, если взносы по ипотеке превышают полгода.

Но продать такую квартиру разрешается даже в случае отказа. Для этого найдите покупателя, который согласится внести всю сумму за квартиру без участия банка. На практике продажа ипотечного жилья в строящемся доме выглядит так.

Вы пишите заявление в банк о своих намерениях продать квартиру. Объясняете причину, по которой решили совершить сделку. Например, нет денег на выполнение кредитных обязательств или собираетесь уехать в другой город.

Определить точную сумму продажи помогут менеджеры банка. Нанимать оценщика для этого не придется.

Если банк одобряет сделку, заключаете соглашение о переуступке прав у нотариуса.

Получаете от покупателя задаток и вносите в банк, чтобы погасить ипотеку досрочно.

Снимаете обременение и переоформляете недвижимость на покупателя.

Получаете остаток денег.

Ипотечные квартиры в строящихся домах чаще всего выкупают инвесторы. Они понимают, что продавец не справляется с финансовой нагрузкой или есть иные причины срочной продажи. Опытные инвесторы планируют заработать на перепродаже, поэтому будьте готовы, что покупатель будет сбивать цену и просить хорошую скидку.

Сколько нужно потратить денег на переуступку прав?

Если продаете квартиру, купленную по ДДУ, большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав. В зависимости от типа дома, количества комнат и площади цена за переуступку прав колеблется от 60 до 150 тыс. руб. Иногда в договоре прописывают проценты — от 2 до 7% от стоимости квартиры за переуступку прав. Вторая строчка расходов приходится на услуги нотариуса. Цена по Москве — от 2 до 3 тыс. руб.

Если покупатель готов выкупить права на собственность, процесс переоформления будет выглядеть так.

Заверяете копии всех документов на квартиру у нотариуса.

Берете задаток у покупателя при нотариусе.

Уведомляете застройщика о переуступке прав.

Регистрируете недвижимость на покупателя у застройщика и передаете документы.

Представители застройщика пригласят покупателя и продавца, ознакомятся и подпишут документы.

После этого продавец получает деньги, а покупатель становится дольщиком.

Нужно ли платить налог с продажи?

Если недвижимость в собственности менее трех лет, придется платить налог с продажи. Согласно НК РФ 208 все доходы, которые получает продавец после переуступки прав требования, он обязан задекларировать. Платить налог не придется, если продаете квартиру по меньшей цене, чем покупали. Но чаще всего происходит наоборот — дом строится и цена растет с каждым месяцем.

Читайте подробнее о том, как подать декларацию в ФНС — здесь.

Какие риски есть у продавца?

Когда дом еще не достроен, продать квартиру нельзя, разрешается только переуступить права собственности. Если переуступаете права на недвижимость, убедитесь, что изменения внесены в реестр. Услуга доступна на сайте Госуслуг. Если не переоформили права собственности, новый владелец может продать квартиру и переуступить права собственности повторно.

Когда будете передавать недвижимость по переуступке прав, обратите внимание на договор с застройщиком, где прописан процент или сумма за переуступку прав. Иногда сумма превышает 100 тыс. руб. В итоге продавать квартиру в строящемся доме может быть невыгодно.

Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?

Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.

Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.

Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.

Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.

Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.

После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом , жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. … Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. … То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости». Фото: Tramp57shutterstock.

Квартиру в новостройке по новым правилам можно продать быстрее без оплаты налога с продажи

По действующему налоговому кодексу с 2020 года квартиру можно продать и не платить налог с продажи только если она в собственности не менее трех лет. Это правило действует и при продаже вторичного жилья, и новостроек. С уже готовым жильем понятно, купил — право собственности получил и пользуйся. С новостройкой сложнее: договор долевого участия заключили, деньги заплатили, но в права собственности оформите только после достройки дома. И между подписанием договора долевого строительства и оформлением прав собственности может и два и три года пройти. А право продать квартиру отсчитывается со срока оформления именно права собственности.

Вот эту несправедливость власти решили исправить. В налоговый кодекс будут внесены в ближайшее время соответствующие поправки. Теперь срок владения квартиры в новостройке для ее дальнейшей продажи будет отсчитываться с того момента, как за нее полностью внесена оплата, а не с даты вступления в права собственности. Так что, если вы покупали квартиру на стадии котлована, то к тому моменту как дом будет достроен и вы получите права собственности, можно практически сразу начинать ее продавать без уплаты налогов, если вдруг ваши планы на это жилье резко поменялись.

Напомним, в 2020 году срок владения квартирой, после которого можно ее продать и не отчитываться в налоговой о продаже, был снижен с 5 до 3 лет. Раньше через три года без уплаты налогов можно было продавать только квартиры доставшиеся в наследство, по договору дарения или после приватизации. Но и сейчас есть ограничения: через три года без уплаты налогов можно продать квартиру, если это ваше единственное жилье (на момент продажи в собственности нет другой квартиры). Если жилье не единственное, то срок продажи без уплаты НДФЛ остался прежним — 5 лет. Исключение составляют квартиры, полученные в наследство. Их можно продавать через три года без уплаты налогов, и неважно единственное это ваше жилье или нет.

Или в комплексе сразу после сдачи продают много квартир , а новые дома застройщик больше строить не собирается. Тогда через пару лет квартира может еще вырасти в цене, и, возможно, спешить с продажей не стоит, если нет других выгодных вариантов, куда можно вложить полученные от продажи деньги. Есть несколько факторов, как подобрать удачный момент. Следить за новостями по комплексу и району. … Квартира в новостройке — ликвидный актив, который при необходимости можно быстро продать . Однако у большинства застройщиков в договоре долевого участия есть пункт, в котором написано, что для продажи нужно обязательно получить согласие застройщика на переуступку.

Продажа квартиры в новостройке до окончания ее строительства

Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства — примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом — оформив договор переуступки прав.

Порядок действий

С точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в госреестре.

Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.

Квартира продающаяся по переуступке может смущать. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями.

Применяются следующие технологии, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцы-физические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. К тому же на рынке больше предложений по продаже вторичного жилья. Одинакового количества выставленных на продажу «первичных» и «вторичных» квартир существовать просто не может. Между ними всегда существует диспропорция. В свою очередь застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.

Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно (за определенную плату). В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.

Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант — переуступка прав запрещена в любом виде. Некоторые застройщики выдвигают требования, что квартиры в построенных ими домах могут появиться на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности или переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию. Иногда такая сделка невозможна в принципе. В каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного между застройщиком и покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

Если вы купили квартиру в строящемся доме , а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. … Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.