Вашему вниманию представляется руководство, которое позволит выбрать законное и наиболее выгодное основание для расторжения договора долевого участия. Мы следим за актуальностью статьи, в т.ч. соответствием законодательству и судебной практике. Последнее обновление: 30 апреля 2022 г.
Покупка квартиры – всегда серьезное денежное вложение, влекущее финансовые риски. Особенно, если речь идет о приобретении жилья в ещё строящемся доме. К сожалению, не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства. Стройки «замораживаются», нарушаются сроки, меняется план проекта, сокращается площадь квартиры. В результате – недовольство клиентов и разрыв ДДУ.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги в таком случае? Да, если для этого есть основания. Расторжение уступки договору долевого участия также возможно, деньги должен будет вернуть застройщик.
В этой статье мы подробно разбираем способы и основания расторжения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), чтобы Вы определились, какие из них выбрать. Про порядок расторжения договора долевого участия читайте в другой нашей статье или здесь.
Расторжение договора долевого участия и возврат денег с процентами.
Препятствия для расторжения дольщиком договора долевого участия
В статье будет говориться о расторжении договоров участия в долевом строительстве, заключённых на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ). Такой контракт должен быть зарегистрирован Росреестром в ЕГРН . Данный факт подтверждает наличие регистрационного штампа на договоре долевого участия.
Согласно поправкам к 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 января 2017 года, дольщик не может разорвать свои отношения с застройщиком в одностороннем порядке на основании Закона о защите прав потребителей, если тот не допускает никаких нарушений и соблюдает все условия контракта. Это значит, что Ваше «передумал» не поможет вернуть деньги по договору долевого участия. Для расторжения должны быть основания .
Расторгнуть договор с застройщиком на основании 214-ФЗ можно только до подписания передаточного акта , который прекращает действие контракта надлежащим его исполнением. Акт может быть двусторонним и односторонним.
В случае с двусторонним актом всё относительно просто: стороны добровольно договорились об исполнении обязательств по договору. Однако если дольщику не были известны некоторые факты о состоянии переданного ему помещения, то акт может быть оспорен. Например, в договоре долевого участия и техническом паспорте БТИ прописана одна площадь, а на деле, после обмеров независимыми экспертами, она существенно изменилась.
Односторонний акт застройщик вправе составить, если дольщик уклоняется от передачи ему квартиры. Но иногда застройщик недобросовестно пользуется этим правом, чтобы избежать своей ответственности. Подписание одностороннего акта зачастую можно оспорить, но всё очень индивидуально.
Расторгнуть договор с застройщиком по 214-ФЗ возможно только если не вступило силу подписанное сторонами соглашение о расторжении договора долевого участия .
Расторжение договора долевого участия при ипотеке возможно, это не является препятствием. Согласие банка на процедуру не требуется.
Таким образом, препятствия для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика на основании 214-ФЗ следующие:
отсутствие регистрации ДДУ в ЕГРН
отсутствие оснований для расторжения
подписание передаточного акта, в том числе одностороннего
расторжение ДДУ по соглашению сторон
отсутствие регистрации ДДУ в ЕГРН
отсутствие оснований для расторжения
подписание передаточного акта, в том числе одностороннего
расторжение ДДУ по соглашению сторон
Мы называем это именно препятствиями, потому что в некоторых случаях их можно устранить тонкой работой юриста.
Перед тем, как расторгнуть ДДУ – внимательно проверьте платёжеспособность застройщика! По жилым комплексам, находящимся в Москве и области, мы готовы предоставить информацию о платёжеспособности бесплатно
Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика способом одностороннего отказа дольщика от исполнения возможно при любом из вариантов:
просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более
неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации
существенное нарушении требований к качеству объекта
иной установленный договором долевого участия или законом случай
Данный перечень оснований для разрыва ДДУ указан в ч. 1 ст. 9 ФЗ-214. Рассмотрим каждое из них подробнее.
- Просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более . Здесь важно правильно посчитать сроки, например, срок передачи квартиры 02.07.2020, но квартиру Вы не получаете, значит, течение двухмесячного срока начинается с 03.07.2020, а заканчивается 03.09.2020. Соответственно, 4 сентября вы можете направлять уведомление о расторжении договора долевого строительства. При расторжении уступки по договору долевого участия нужно смотреть сроки ДДУ с застройщиком, а не с тем лицом, кто уступил. При наличии дополнительного соглашения о продлении срока, обязательно несоблюдение застройщиком обговоренного сторонами продленного срока сдачи объекта.
- Неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации . Если при приёмке квартиры были выявлены недостатки, Вы можете предъявить к застройщику: либо требование о безвозмездном устранении недостатков, либо требование о соразмерном уменьшении цены ДДУ, либо требование о возмещении расходов, понесенных на устранение недостатков. Застройщик обязан бесплатно устранить все недостатки, которые выявляются во время осмотра объекта. Если такое требование оказалось не выполнено в разумный срок, установленный в претензии, то у дольщика возникает право одностороннее прекращение ДДУ. Если застройщик прописал в контракте, что не отвечает за недостатки, такие условия являются недействительными, и их не нужно принимать во внимание.
- Существенное нарушение требований к качеству квартиры . Термин «существенное нарушение» является оценочным: критерии существенности в законе не определены. Поэтому факт совершения таких нарушений может быть установлен судом по внутреннему убеждению, принимая во внимание результаты строительной и оценочной экспертизы. По данному вопросу сложилась противоречивая судебная практика расторжения договора долевого участия.
- В иных случаях, установленных в договором долевого строительства . В договоре может быть указано дополнительное к законным основание для его одностороннего расторжения дольщиком. При расторжении уступки по договору долевого участия нужно смотреть в договор ДДУ, а не уступки. Хотя и на практике такие случаи бывают редко, следует внимательно изучить подписанный сторонами документ. Иногда дьявол кроется запутанных формулировках.
В законе 214-ФЗ также говорится о таких основаниях для расторжения договора долевого участия как прекращение поручительства, а также про иные установленные законодательством случаи. Оба этих основания не работающие. Из 214-ФЗ в 2017 году уже убрали нормы про поручительство. А в других законах не содержится случаев для одностороннего отказа от договора долевого участия.
Раньше можно было применять ст. 32 Закона о защите прав потребителей, но в 2016 году законодатели прикрыли эту возможность.
Расторжение договора долевого участия по решению суда
Для расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по инициативе участника долевого строительства должно выполняться одно из следующих условий:
строительство дома остановлено или прекратилось, и не будет завершено в срок
существенное изменение проектной документации, в том числе площади помещения
изменение назначения общего имущества или нежилых помещений дома
иной установленный ДДУ или законом случай
Основания расторжения договора долевого участия по решению суда предусмотрены ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214. Рассмотрим каждое из них подробнее.
- Строительство дома остановлено или прекратилось, и не будет завершено в срок . Приостановку или прекращение строительства нужно будет подтвердить. Следует сделать запрос в орган строительного надзора, который выдаст официальное письмо о состоянии готовности дома. Дополнением может выступить решение суда или постановления административного органа о запрете или приостановке строительства. Самый сложно доказываемый факт – что в предусмотренный договором долевого строительства срок квартира не будет передана дольщику. Это можно подтвердить письмом застройщика о переносе сроков, изменениями в проектную декларацию или в разрешение на строительство. Если этого нет, потребуется заключение строительного эксперта, который может проанализировать план-график работ и другие источники.
- Существенное изменение проектной документации, в том числе площади помещения . Изменения проекта могут быть самыми разными: от изменения материалов отделки стен до увеличения этажности. Про оценочность критерия существенности мы уже говорили выше. Единственное, что установлено чётко: превышение допустимой площади объекта на 5 % и более – уже существенное изменение. И в таком случае у дольщика по его инициативе возникает право расторжение договора долевого участия по решению суда. Смысл такого ограничения в том, чтобы застройщики не вынуждали участников строительства доплачивать большие деньги за то, что конфигурация создаваемого помещения сильно изменится по их вине.
- Изменение назначения общего имущества или нежилых помещений дома . Судебная практика расторжения договора долевого участия по данному основанию знает разнообразные случаи. Например, дольщик предполагал, что в доме будет расположен детский сад, куда можно будет водить ребенка, а оказывается, что вместо садика собираются открыть офис. Или в цокольном этаже клубного дома обежали сделать общий кинотеатр, а сделали фитнес-центр.
- Иной установленный ДДУ или законом случай . Про иные случаи из договора всё понятно: если решат стороны, что им быть – они там будут. Что касается закона, единственное дополнительное основание судебного расторжения договора – существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Четыре обязательных условия такого изменения подробно раскрываются в статье 451 Гражданского кодекса РФ. Сложно вообразить обстоятельства, соответствующие всем четырём критериям, а значит данное основание использовать для расторжения договора долевого участия будет весьма затруднительно. Однако для отмены дольщиком уже состоявшегося (на основании отказа или соглашения) расторжения имеются интересные возможности.
Расторжение по соглашению сторон: плюсы и минусы
Совсем без оснований расторгнуть договор ДДУ по односторонней инициативе любой стороны (и дольщика, и застройщика) нельзя . Это прямо установлено частью 1.2 статьи 9 Закона 214-ФЗ: « В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке ». До введения это нормы в июле 2016 года дольщики с переменным успехом расторгали ДДУ на основании Закона о защите прав потребителей.
По соглашению стороны могут расторгнуть договор ДДУ в любой момент . Но зачастую это бывает на невыгодных для дольщика условиях. Образец соглашения о расторжении договора долевого участия у каждого застройщика свой. Например, застройщиком в договоре часто устанавливается отступное за расторжение без причин, которое в отдельных случаях достигает 20 % от стоимости квартиры. Порой лучше рассмотреть для расторжения договора долевого участия дольщиком другие основания, даже если нет просрочки.
Ниже приведено сравнение способов расторжения договора долевого участия:
Расторжение по соглашению сторон
Судебное расторжение ДДУ
В обозначенный в соглашении о расторжении договора долевого участия срок. Однако на нашей практике в половине случаев застройщик не платит по соглашению и приходится судиться в среднем 4–8 месяцев
Суд длится в среднем 4–8 месяцев.
На что можно рассчитывать?
Цена квартиры за вычетом отступного. Если застройщик её не вернёт добровольно, то в суде можно запросить также проценты за пользование по ст. 395 ГК РФ, но не с момента выплаты, а только с момента её невозврата по соглашению о расторжении
Цена квартиры, проценты при расторжении договора долевого участия, убытки (в том числе проценты по кредиту), штраф 50 % на эти суммы.
Может выйти в 2 раза больше цены квартиры
Какова вероятность успеха?
Очень высокая: основание для взыскания цены надёжное
Зависит от спорности оснований
Я могу передумать в процессе?
После подписания соглашения право требования объекта долевого строительства прекращается *
При необходимости можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия и сохранить право на квартиру
Есть способы сделать соглашение о расторжении ДДУ «с обратной силой». Такой образец соглашения о расторжении договора долевого участия застройщик обычно не даёт, и отказывается подписывать. Крайний случай (нет прецедентов): обжаловать само соглашение о расторжении в суде.
Если же есть бесспорное основание – просрочка передачи квартиры 2 месяца и более – расторжение договора долевого участия по соглашению сторон не имеет смысла.
Неудачная судебная практика по расторжению договора долевого участия
| Дольщик А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор ДДУ, возвратить ему цену и взыскать с застройщика проценты за её использование. Он мотивировал это тем, что произошло изменение назначения нежилых помещений дома: помещения на первом этаже стали жилыми. И проиграл дело, поскольку, будучи уверенным в очевидности своих доводов и показаний соседей, даже не сделал экспертизу проектной документации. При этом у А. площадь квартиры по результатам обмеров БТИ уменьшилась на 7 %. Однако в иске о расторжении договора долевого участия он на данный факт не ссылался, благополучно приняв от застройщика возвращённые ему излишне уплаченные средства и тем самым подтвердив согласие с данным фактом. |
Суд не может по собственной инициативе выходить за пределы заявленных требований, а это означает, что, если Вы в исковом заявлении указываете на обстоятельства, служащие основанием отказа от ДДУ, которые не соответствуют действительности или должным образом не подтверждены, то в иске скорее всего будет отказано даже при существовании и других оснований.
Дольщик С. не дождался просрочки, поторопился и произвёл расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке на основании Закона о защиты прав потребителей. Хотя было очевидно, что дом не строился, и через два месяца наступит просрочка, а через ещё два появится бесспорное основание для расторжения. В итоге, при прекращении ДДУ судом С. вернул цену квартиры, но проценты в размере 2 млн. руб. взыскать не смог, так как вышеуказанный закон не предусматривает такого права.
Судебная практика по расторжению договора долевого участия показывает, что безошибочно выбранное основание для расторжения позволит с более высокой вероятностью и более быстро вернуть цену квартиры, а также получить компенсации в большем размере.
Какое основание расторжения договора долевого участия выбрать?
Иногда правильно выбранное и расписанное в претензионном письме основание даёт застройщику понять, что оттягивать возврат цены квартиры бесполезно. Всё равно взыщут, да ещё и процентов набежит больше. По нашему опыту, если застройщику приходит письмо с уведомлением о расторжении договора долевого участия в строительстве, при этом просрочка уже более двух месяцев и дом не введён в эксплуатацию, в половине случаев он возвращает цену без суда. В отличие от других оснований, где проще выкрутиться и оттянуть выплату.
Судебный порядок расторжения договора сам по себе не сложнее, а даже проще: не требуется направление одностороннего отказа от договора долевого участия (не тратимся на отправку и месяц ожидания). Но при прекращении ДДУ застройщик по решению суда не должен досудебно выплачивать цену и проценты, а значит при взыскании на них не может быть начислен штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 50 % от их суммы. Важно также понимать и про риски невозможности передумать и вернуть квартиру (см. таблицу).
Одностороннее расторжение ДДУ
Судебное расторжение ДДУ
возврат цены в половине случаев до месяца, остальное 5-9 месяцев
4-8 месяцев до получения денег
цена и проценты за пользование, убытки, штрафы 50 % на каждую сумму
цена и проценты за пользование, убытки
Риск невозможности передумать
ДДУ не действует с момента отказа, однако есть механизмы для отката в исходное состояние
если решение вступит в силу, то ничего отменить уже нельзя, но пока идёт суд, можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия
Риски и преимущества значительно варьируются не сколько по способам (по решению суда или односторонне), столько по самим основаниям. Ниже мы приводим сравнение рисков и преимуществ различных оснований для одностороннего расторжения договора долевого участия .
просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более
нужно ждать 2 месяца с начала просрочки, а она бывает не всегда
неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации
недостатки найдутся всегда и застройщик не торопится их устранить
требуется экспертиза для доказательства недостатков, может быть составлен односторонний передаточный акт, если приёмка затянулась
существенное нарушение требований к качеству объекта
когда недостатки устранить нельзя в принципе это может помочь
требуется экспертиза для доказательства недостатков, существенность всё равно определяет судья по внутреннему убеждению
Что касается способа расторжения договора долевого строительства по решению суда, то преимущества и риски следующие .
строительство дома остановлено или прекратилось, и не будет завершено в срок
не нужно ждать просрочки
трудоёмко доказать, что строительство не будет завершено в срок
существенное изменение проектной документации, в том числе площади помещения
не нужно ждать просрочки
простор для судейского усмотрения
изменение назначения общего имущества или нежилых помещений дома
не нужно ждать просрочки, относительно просто доказать
не хватает достоверной информации об изменениях проектной документации
существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении ДДУ
можно применить не только когда застройщик нарушает
обстоятельства, соответствующие всем критериям, должны быть действительно
иной установленный договором долевого участия или законом случай
если таковые есть, это уже хорошо
если они есть, то по воле застройщика, а это подозрительно
Чтобы выиграть дело в суде, резонно не только правильно определить основание расторжения договора долевого участия в конкретной ситуации. Искусство в том, чтобы по возможности воспользоваться бесспорным основанием. Даже в той ситуации, когда не хватает несколько «паззлов».
Источник: xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai
Как расторгнуть ДДУ с застройщиком и вернуть деньги
Источник фотографии
Финансовые вложения в будущую квартиру на уровне строительства дома дают выгоду гражданину в 25-30% от окончательной стоимости недвижимости. Иногда, в силу определенных причин, происходит расторжение договора долевого участия в строительстве по инициативе дольщика согласно 214 ФЗ. Грамотное проведение процедуры гарантирует возврат денег в полном объеме с учетом различных юридических нюансов.
МОЖНО ЛИ РАСТОРГНУТЬ ДДУ ПОСЛЕ ЕГО РЕГИСТРАЦИИ
Договор долевого участия считается действительным только после его регистрации в ЕГРП. В некоторых случаях по определенным обстоятельствам он может быть аннулирован.
Дольщик, в соответствии с законом, может расторгнуть ДДУ. Часто он является инициатором такого действия вследствие определенных оснований, закрепленных в ст. 9 ФЗ 214.Все они связаны с нарушениями застройщиком.
СУЩЕСТВУЮЩИЕ ПРИЧИНЫ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ПО 214 ФЗ
При покупке недвижимости между дольщиком и строительной фирмой заключается ДДУ, в котором фиксируются все нюансы сделки на основании ФЗ 214. Но не всегда застройщик полностью выполняет взятые на себя обязательства, поэтому возможно досрочное их прекращение.
При расторжении ДДУ по инициативе дольщика причинами, послужившими такому решению, выступают:
— задержка застройщиком сроков передачи квартиры более, чем на 2 месяца;
— прекращение поручительства банка на срок более 2 недель;
— низкое качество строительства вследствие выявленных недостатков и отказ застройщика ликвидировать недодел или выплатить за это определенную сумму для самостоятельного устранения брака;
— несоблюдение соответствующих норм и предписаний при возведении многоэтажного дома;
— изменение площади квартиры более, чем на 10%;
— перестройка планировки помещений;
— назначение общего имущества в доме подверглось изменению.
Наличие этих причин позволяет дольщику расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, с помощью судебных инстанций или при согласовании сторон.
КАК РАСТОРГНУТЬ ДДУ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ПО ИНИЦИАТИВЕ ДОЛЬЩИКА
Для расторжения договора в одностороннем порядке дольщику необходимо направить в адрес строительной фирмы письменное уведомление о прекращении отношений. Со дня его отправления договор считается юридически утратившим свою силу.
Оповещение отправляется по почте заказным письмом с описью вложения, в котором указываются:
— адресат – название и ИНН юридического лица застройщика, прописанное в договоре;
— адрес – действующий юридический адрес застройщика;
— отправитель — паспортные данные дольщика;
— реквизиты договора — № ДДУ и дата его заключения;
— ссылка на причину расторжения – на основании п.1 ч.1 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 г. и №214 ФЗ;
— ссылка для выплаты стоимости жилья и процентов – по формуле расчета, указанной в №214 ФЗ;
— банковские реквизиты дольщика – паспортные данные, номер счета, наименование банка, его корреспондентский счет, БИК;
— подписант – личная подпись дольщика на каждом листе пакета документов.
По закону застройщик обязан сделать возврат денег дольщику и уплатить определенную сумму за их пользование в течение 20 дней. При отказе застройщиком выполнить свои обязательства, подается иск в суд с требованием прекращения ДДУ и взыскания с ответчика денежных средств.
В каких ситуациях могут отказать
В некоторых случаях дольщику может быть отказано в расторжении ДДУ. Такое заключение чаще всего выносится судебной инстанцией в следующих случаях:
— если иск на расторжение ДДУ был подан после подписания акта приема-передачи квартиры. При его подписании сторонами, обязательства считаются исполненными полностью;
— если застройщик исполняет свои обязательства добросовестно и в срок, подтверждая это документально.
При таких обстоятельствах, доказанных девелопером, расторгнуть договор по заявлению дольщика не представляется возможным.
КАК РАСТОРГНУТЬ ДДУ ПО ИНИЦИАТИВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
В соответствии со ст. 5 ФЗ №214 застройщик может запустить процесс расторжения ДДУ в следующих ситуациях:
— нарушен порядок ежемесячных взносов при рассрочке платежей, то есть если дольщик задерживает оплату более 3 раз в год;
— если опоздание внесения платежа произошло на 2 месяца и более при единовременной полной оплате стоимости квартиры.
Согласно Федеральному закону, просрочка платежа не может составлять более 2 месяцев. В противном случае, застройщик высылает дольщику письменное уведомление с требованием погашения задолженности в течение 1 месяца. Если долг не гасится, девелопер имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке.
КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР ПО ОБОЮДНОМУ СОГЛАСИЮ
Расторгнуть заключенный договор ДДУ с застройщиком и вернуть деньги возможно и по обоюдному соглашению, когда обе стороны приходят к единому решению вопроса. Это наиболее выгодный вариант для обеих сторон, так как он имеет ряд преимуществ, таких как:
— быстрота в решении вопроса;
— сохранение всех прав и обязанностей сторон;
— требования дольщика и застройщика удовлетворяются в полном объеме мирным путем.
Причины, вызвавшие прекращение ДДУ по обоюдному согласию, могут быть самыми различными как с одной, так и с другой стороны. На практике такой подход является самым лучшем вариантом для дольщика. Если участников договора устраивают все нюансы и приемлемость полная, составляется новый договор, который также подлежит регистрации в Государственном реестре.
Важно! Обоюдное согласие при расторжении ДДУ имеет свои особенности в финансовом плане. В этом случае возврат денежных средств дольщику будет меньше по сравнению с решением вопроса в суде.
РАСТОРЖЕНИЕ ДДУ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Если строительство дома приостановлено или стройка заморожена, а застройщик не объясняет причины срыва графика строительства, дольщик может потребовать расторжения договора и возврат уплаченных средств, в судебном порядке. Чтобы запустить этот процесс, дольщику не обязательно информировать об этом строительную компанию.
Готовится исковое заявление в суд с указанием следующих данных:
— сведения о застройщике – юридический и фактический адрес, данные генерального директора, банковские реквизиты;
— паспортные данные истца (дольщика);
— требование о расторжении ДДУ, возврате сумм, внесенных застройщику и компенсации вследствие понесенных убытков;
— при расторжении договора с ипотекой, включение понесенного ущерба по выплаченным процентам и расходам на оформление ипотечного займа.
К исковому заявлению прикладывается следующий пакет документов:
— копия ДДУ;
— подтверждения обоснованности расторжения сделки (фотографии стройки, заключения независимой экспертизы, документы о нарушениях строительства застройщиком);
— расчет денежной выплаты вследствие неустойки по договору;
— копия квитанции госпошлины.
Иск в судебную инстанцию подается в соответствии со ст. 28 ГПК РФ по месту нахождения застройщика. Если суд удовлетворяет требования истца, ответчик обязан в течение 10 рабочих дней с момента вступления в силу судебного решения возвратить ему деньги. Дольщик получает на руки исполнительный лист, который передает судебным приставам для исполнения вердикта суда.
ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДДУ С ИПОТЕКОЙ
Чтобы приобрести квартиру на первичном рынке, большинство дольщиков оформляют ипотечный кредит. Если в ходе строительства дома возникают проблемы, то, как можно расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги? В данном случае договор находится в залоге у банка, и дольщик обязан решить вопрос в этой кредитной организацией.
При запуске процесса расторжения ДДУ он должен провести следующие действия:
— известить кредитную организацию о намерении прекратить деловые отношения с застройщиком и получить на это согласие банка;
— написать заявление о досрочном погашении займа с пересчетом банком процентов по займу;
— в иске к застройщику или его уведомлении необходимо указать 2 номера счета, один из которых личный (для возврата собственных средств), а другой банковский (для возврата заемных средств).
Если урегулирование вопроса происходит в судебном порядке, банк выступает в качестве третьего лица. Иногда расторжение ДДУ с ипотекой проходит по другому сценарию, когда все финансы направляются на счет дольщика. Расчет с банком в данном случае зависит от условий кредитного договора и договоренности с ним. Расторжение ДДУ, также как и погашение записи кредитного договора, в дальнейшем регистрируется в ЕГРП.
КАК ПРОИСХОДИТ ВОЗВРАТ ДЕНЕГ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
Дольщик, как инвестор в строительство своей квартиры, вносит сумму денежных средств в виде ежемесячных платежей или одноразово в полном объеме. При расторжении ДДУ без привлечения судебной инстанции, застройщик обязан возвратить всю сумму дольщику в течение 20 дней и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования в двойном размере.
Эти дополнительные выплаты начисляются застройщику за пользование чужими средствами. Если аннулирование договора происходит в судебном порядке, объем средств, подлежащих возврату дольщику, определяется судом.
Суд может назначить штраф в пользу дольщика в размере 50% от суммы, присужденной по иску. Она может быть как больше, так и меньше, заявленной истцом. Это зависит от полноты представленного пакета документов и грамотно составленного искового заявления.
ИТОГИ
Участие в долевом строительстве сопряжено с определенным риском попадания на недобросовестного застройщика. В случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика, может возникнуть с большой вероятностью сложность в возврате вложенных в строительство денежных средств. Поэтому важно в этот процесс привлекать профессионала, который правильно и с успехом может помочь провести расторжение ДДУ и возврат вложенных денежных средств.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Источник: news.ners.ru
Как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги? Расторжение сделки в одностороннем порядке, через суд или по соглашению сторон.
Волнительный процесс приобретения желанной недвижимости в новостройке не всегда заканчивается как того хотелось бы сторонам.
Сегодня я расскажу об основаниях и процедуре расторжения ДДУ, о том куда обратиться дольщику в случае неисполнения застройщиком договорных обязательств и как вернуть уплаченные деньги.
○ Основания для расторжения договора.
Прекратить договорные отношения можно по соглашению сторон и по инициативе одного из контрагентов.
По соглашению сторон сделка может быть расторгнута независимо от оснований. Главное, чтобы стороны пришли к определенному консенсусу и смогли договориться о способе возврата денег покупателю.
Основания расторжения договора по инициативе застройщика связаны с несвоевременным внесением платежей дольщиком (ст. 5 Закона № 214):
- При необходимости внести сумму единоразово – если дольщик просрочил платеж более, чем на 2 месяца.
- При ежемесячных выплатах – невнесение платежа более трех раз на протяжении года или более двух месяцев подряд.
Основания расторжения договора по инициативе долевого участника (п. 1 ст. 9 Закона № 214):
- Срыв срока передачи объекта более, чем на 2 месяца.
- Нарушение договорных условий.
- Несоответствие объекта техническим требованиям.
- Несоответствие качества норме (это могут быть визуально видимые недостатки, допустим, трещины).
Основания расторжения ДДУ дольщиком через суд перечислены в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Связаны они с приостановлением строительства, самостоятельным изменением утвержденного проекта, изменениями в целевом назначении строящихся объектов и т.д.
○ Способы расторжения ДДУ.
Как видим, законодатель выделил несколько групп оснований расторжения договора. Таким образом, процедура в зависимости от основания расторжения ДДУ отличается.
✔ Через суд.
В суд следует обратиться в случаях, перечисленных в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Исковое заявление составляется по правилам ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. Уплачивается госпошлина.
К иску прилагается документация, подтверждающая наличие одного из оснований для расторжения договора. Допустим, приостановление строительства можно подтвердить соответствующим решением суда.
В случае расторжения договора судом, застройщик в 10-дневный срок должен вернуть дольщику полученные от него деньги и процент за их использование, рассчитанный на основании ставки рефинансирования ЦБ РФ.
✔ В одностороннем порядке.
При наличии оснований, указанных в ч. 1 ст. 9 Закона № 214, дольщику достаточно направить застройщику письменное уведомление о расторжении договора. Факт неполучения письма на прекращение договорных отношений не влияет.
На протяжении 20 рабочих дней застройщик возвращает деньги и проценты за пользование ими. Если средства не перечислены в указанный срок, дольщик вправе взыскать деньги через суд. В иске можно изложить и требование неустойки.
✔ По соглашению сторон.
Это самый приемлемый вариант расторжение сделки. Как это происходит?
- Если контрагенты согласны на прекращение отношений, основания значения не имеют. Одна из сторон вправе направить другой стороне предложение о расторжении соглашения.
- В течение месяца или в течение другого срока, указанного в предложении, другая сторона должна принять предложение или отказаться от него (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
- Если контрагент согласен расторгнуть договор, оговаривается время встречи и заключается письменное соглашение, в котором прописывается срок и порядок возврата денежных средств, уплаченных покупателем.
- Соглашение регистрируется в Росреестре (п. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).
○ Как расторгнуть договор по соглашению?
Расторжение договора имеет ряд особенностей. Связаны они с возможностью уклонения застройщика от заключения соглашения о расторжении ДДУ и с вероятностью махинаций с его стороны.
✔ Как договориться с застройщиком?
В предложении расторгнуть договор апеллируйте к ст. 451 ГК РФ. Договор подлежит расторжению или изменению вследствие существенного изменения жизненных обстоятельств, предполагать которые стороны ранее не могли. Будьте готовы к тому, что придется доказать обстоятельства, в связи с которыми Вы не можете исполнять договорные обязанности надлежащим образом.
Напишите также, что будете вынуждены обратиться в суд, если застройщик откажется расторгнуть договор на законном основании. Судебная волокита зачастую пугает застройщиков, так как может негативно повлиять на их репутацию.
✔ Стоит ли обращаться к адвокату?
Правильно составить соглашение поможет опытный юрист. Дело в том, что расторжение сделки осуществляется в этом случае не по закону, а на основании документа, составленного сторонами. От того, насколько грамотно Вы пропишите процедуру возврата денег в соглашении, будет зависеть дальнейшее поведение застройщика.
○ Как вернуть деньги?
Возврат денег – наиболее важный момент. Обратите на него особое внимание.
✔ Пункт о возврате денег в договоре.
Дело в том, что при наличии оснований для расторжения ДДУ через суд или в одностороннем порядке, Закон № 214 определяет предельные сроки возврата денег, обязывая застройщика вернуть, кроме вложенной дольщиком суммы, еще и процент за пользование средствами.
В случае с соглашением, все эти нюансы необходимо прописать самостоятельно, так как забыв о них, денег Вы не вернете или вернете значительно меньше. Также можно прописать требование неустойки в случае просрочки возврата денег.
Обратите внимание: недобросовестные застройщики иногда пытаются оштрафовать дольщика за расторжение ДДУ. Не соглашайтесь оплатить штраф – это требование противоречит закону.
✔ Срок возврата.
Застройщики часто идут на всякого рода ухищрения, прописывая срок возврата средств неконкретно, а с использованием указания на какое-то событие (после заключения ДДУ с новым дольщиком, после внесения другими дольщиками денег и т.д.).
Не допускайте этого. Укажите конкретный срок возврата, например, в течение 10 дней после регистрации соглашения в Росреестре. Также определите предельный срок возврата, после которого начисляются штрафные санкции.
Срок не должен быть слишком длительным, так как можно потерять право на взыскание денег через суд из-за истечения сроков исковой давности.
✔ В каких случаях нужно обращаться в суд?
Если речь идет о прекращении договорных отношений по согласию сторон, обращаться в суд следует в двух случаях:
- Когда застройщик не ответил на предложение расторгнуть ДДУ.
- Когда застройщик не вернул денег в срок, указанный в соглашении.
В первом случае придется доказать наличие оснований для расторжения договора. Во втором случае договор считается уже фактически расторгнутым, необходимо заявить в суд требование о возврате средств.
○ Советы юриста:
✔ При расторжении ДДУ выяснилось, что деньги дольщикам возвращаются только после того, как квартира будет перепродана другому лицу. Законно ли это?
В законе отсутствует положение о том, что застройщик обязан вернуть деньги после заключения другой сделки. Тем не менее, если Вы уже согласились на требования контрагента и зарегистрировали соглашение в Росреестре, вернуть деньги на условиях, отличных от указанных в документе, будет крайне трудно.
Тем не менее существуют случаи в судебной практике, когда пункт договора о неопределенном сроке судом признавался недействительным и устанавливался 20-дневный срок возврата денежных средств. Попробуйте обратиться в суд и Вы.
✔ При расторжении ДДУ застройщик указал, что выплатит деньги в течение месяца после расторжения. Прошло уже 3 месяца, можно ли обращаться в суд?
Да. К иску приложите копии ДДУ и соглашения о его расторжении, переписку с застройщиком, копии документов, подтверждающих перечисление денег, квитанцию о внесении госпошлины.
В этом видео Вы узнаете подробно о процедуре расторжения договора долевого участия.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Источник: www.topurist.ru