Можно ли вкладывать в строительство

Особенности инвестирования в жилую недвижимость на этапе строительства

Инвестиции в строящееся жилье осуществляют компании, банки и простые российские граждане. При этом используют элементарные схемы получения дохода – покупка и последующая продажа с наценкой во время сдачи в эксплуатацию.

Вложение средств в объекты недвижимости – это рискованное мероприятие, но прибыльное. На этапе возведения здания квартира или часть дома стоит меньше. Цены значительно поднимаются на вторичном рынке. Приобретение строящихся жилых объектов с целью получения прибыли имеют свои плюсы и минусы.

• высокая ликвидность объектов, значит, недвижимость легко продать
• доступность и богатый выбор вариантов для вложений
• возможность получать неизменный доход, стоимость квартиры со временем возрастает

• высокая стоимость недвижимости
• зависимость спроса от состояния экономики страны, от уровня жизни отдельных регионов, например, в маленьких городах спрос не высок
• наличие дополнительных затрат (ремонт, коммунальные платежи)
• высокие риски (ненадежность застройщика)

По сниженной цене скупают квартиры без ремонта. Жилая площадь в новостройках на этапе возведения стоит на 30% ниже рыночных расценок. По мизерным ценам часто реализуются недостроенные дома. «Недострой» можно дешево купить, достроить и выгодно реализовать.

В какую недвижимость лучше инвестировать в 2022 году. Инвестиции в недвижимость. Доходность.

Расценки на строящиеся объекты резко снижаются при наличии определенных обстоятельств. Например, возведение завода, автомагистрали вблизи экологически чистого жилого района. Но большинство рисков связано с застройщиком:

• ненадежная строительная компания сдает объект несвоевременно
• незаконно возведенное здание без документации идет под снос
• заморозка объекта

Инвестор может снизить риски, тщательно выбирая и анализируя работу застройщика.

Реформа стройки

С 1 июля 2021 года отрасль строительства в России начала жить по новым правилам. Вступил в силу закон № 214-ФЗ. Нововведения направлены на защиту дольщиков. Теперь застройщики не смогут привлекать деньги граждан напрямую и использовать их при строительстве объектов.
Средства дольщиков по ДДУ будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, которые будут кредитовать застройщиков и контролировать все их расходы. Такая система сводит к минимуму появление недостроенных объектов и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся средства дольщиков. Застройщик не может ими распоряжаться и получит их при выполнении определенных условий:

• Объект сдан в эксплуатацию;
• Одно помещение передано по акту сдачи-приемки;
• Одна квартира зарегистрирована дольщиком в Росреестре.

В такой сделке банк является 3-й стороной и выступает гарантом выполнения этих условий.

Инвестиции в строительство. Пример. Обзор. Доходность.

Участие банка

Теперь все новые проекты девелоперы реализуют вместе с банком эскроу-агентом, который согласовывает и выдаёт проектное финансирование. Доля инвестирования банка составляет 85-90% стоимости объекта. Остальное – собственные средства застройщика.

Перед тем, как банк одобрит финансирование проекта, он тщательно проверяет:

1. Проект – наличие разрешений, экспертиз, финансовой модели;
2. Застройщика и ген.подрядчика – объекты, задолженности, уставные документы и пр.;
3. Финансовую стабильность девелопера – наличие собственных средств в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил проектное финансирование от банка, значит он успешно прошел все проверки и согласования. Банк становится основным инвестором проекта и полностью контролирует застройщика – его финансовые показатели, ход строительства.

Защита дольщиков

С введением эскроу-счетов понятие «обманутый дольщик» совсем исчезает. Гарантия этому – участие банка эскроу-агента. Он полностью контролирует девелопера, который должен:

• Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов;
• Раскрывать информацию о ходе строительства;
• Следовать финансовому плану, согласованному с банком.

Застройщик теперь не выведет вложенные средства из проекта «на сторону», не понесет лишние издержки, поскольку каждый его шаг под контролем. Сомнительных строительных компаний теперь просто не останется на рынке, поскольку банк, как главный инвестор, тщательно выбирает партнеров и не станет финансировать проекты с высокими рисками.

Вложение средств в квартиру

Покупка квартир в строящихся зданиях считается надежным инвестированием. В периоды кризисов 1998 и 2008 годов резко падали цены на активы недвижимости. Но после восстановления экономики рынок постепенно поднимался. На вторичном же рынке по сравнению с новостройками выручить хорошую прибыль намного сложнее.

• проведение ремонта, расширение площади и перепродажа
• сдача в аренду – это выгодный, по мнению многих вариант, но вложения окупятся только через 10-15 лет, возможно создание хостела (актуально для больших квартир)
• разбивка или объединение помещений являются популярными способами, существенно увеличивающим доходность

Последний вариант позволяет получать из однокомнатных квартир две небольшие изолированные студии с отдельными входами. Это увеличивает доходность на 50-70%. Перепланировку квартиры сегодня стоит заказать в специализированных компаниях. Они объединят комнаты, поставят отдельные санузлы и т.д.

Квартиру, расположенную в подходящем месте, можно поделить на маленькие офисы. На первом этаже создать отдельный выход на улицу. Сдавать несколько мини-офисов выгоднее, чем все помещение.

Чтобы получить хорошую доходность, важно уметь оценить текущую цену за квадратный метр. Расценки ниже среднерыночных цен подстегивают спрос на объекты.

Екатеринбург

Город-миллионник привлекателен экономически. В Екатеринбурге активно развивается промышленность, наука и сфера услуг.

Что касается недвижимости, у города хороший потенциал – здесь активно строят как коммерческие площади, так и жилые дома всех сегментов, от эконом до бизнес. Как сообщает местный департамент архитектуры и градостроительства, в прошлом году в Екатеринбурге ввели более 1 миллиона «квадратов» жилья и 992 квадратных метра коммерческой недвижимости.

Что учитывать при выборе недвижимости?

Целью любых инвестиций является заработок. Вложения в строящиеся дома обеспечивают до 35% прибыли после сдачи в эксплуатацию. Цена квадратного метра в новостройке зависит не только от застройщика.

Каким образом месторасположение объекта влияет на прибыльность?

1. В пригородных районах с неразвитой инфраструктурой квартиры стоят дешевле, цены на них поднимаются постепенно вместе с появлением магазинов, детских садов (объекты подходят для долгосрочного инвестирования).
2. Квартиры в районах с неудачным расположением сложнее реализовать на момент сдачи, инвестора могут обойти компании-девелоперы.
3. Владелец квартиры в новом незаселенном районе получит гарантированную прибыль при продаже, но не более 5-7% годовых. Проще положить деньги на депозит.

Поэтому при выборе объекта стоит учитывать ряд показателей:

• месторасположение и возможные перспективы развития района
• развитость транспортной системы (наличие остановок, развязок, метро)
• инфраструктурные объекты (торговый центр, школа, стадион, детский сад)
• типы планировки квартир, помещений, всевозможные детали, например, на какую сторону выходят окна

Как выбрать жилье для дальнейшей аренды

Чтобы минимизировать сумму вложений и ускорить окупаемость приобретенного объекта, отдавайте предпочтение лотам с завершенной отделкой. Ремонт, выполненный застройщиком, всегда обходится дешевле, чем сделанный нанятыми рабочими. На рынке 47% квартир продаются с отделкой «под ключ». Также хорошим решением будет покупка жилья в состоянии white box.

Его заключительная отделка обойдется недорого. Сейчас на рынке представлено около 700 лотов с предчистовой отделкой.

Выбирая планировку квартиры, учитывайте то, что студии продаются дешевле однокомнатных квартир. Аренда современной студии стоит почти столько же, как и съем однокомнатной квартиры. Таким образом, студия требует меньше вложений и окупится быстрее.

Изучая предложения по продаже квартир, обратите внимание на также жилье на 2-3 этажах. Такие квартиры обычно стоят дешевле. В них нет красивых видов их окон.

Воспользовавшись рекомендациями экспертов Move.ru, вы сможете выгодно вложить деньги в квартиру, которую будете сдавать в аренду.

Особенности вложений в строительство жилья

Инвестиции в жилые новостройки в среднем окупаются через пару лет. Средний срок возведения – 2 года. Цена за квадратный метр возрастает в течение строительного периода на 50-75%. Сдача помещений в аренду позволит увеличить прибыль, но период окупаемости может растянуться на 10 лет и более.

Почему застройщики активно привлекают инвестиции? Это позволяет собрать средства на возведение без оформления крупных кредитов. На ранних этапах строительства можно приобрести долю объекта по сниженной цене. При возведении жилых комплексов, микрорайонов встречается особенно большая разница цены покупки и продажи.

Большие жилищные массивы строятся поэтапно. Для привлечения первых вкладчиков устанавливается минимальная цена. При появлении покупателей застройка приобретает положительную репутацию. Поэтому инвестиции в жилищное строительство могут в 2 раза окупить себя после сдачи готового объекта.

Цены на квартиры в строящихся домах растут постепенно. Каждый дополнительный этаж поднимает итоговую стоимость на 3%. Получить максимальную прибыль позволит инвестирование в строительство на ранних этапах.

Вложения в недвижимость – это инвестиции с низкими рисками. Основным риском является неблагонадежность строительной фирмы.

Приобретение квартиры с последующим переводом в нежилой фонд

Во всех городах можно увидеть многоквартирные дома, на первых этажах которых открыты различные магазинчики, банки, клиники и так далее. Чаще всего они располагаются в нежилых помещениях, ранее бывших обычными квартирами.

Алгоритм действий здесь следующий. Инвестор вкладывает денежные средства в приобретение квартиры на первом этаже дома. Затем разрабатывает проектную документацию, организовывает отдельный вход с улицы, согласовывает перевод помещения в нежилой фонд в государственных органах и в результате становится собственником коммерческой недвижимости. Как правило, затем он ее сразу же продает.

Смысл такой комбинации понять несложно. Ведь коммерческое помещение стоит на порядок дороже, чем квартира.

Недостатков у подобных инвестиций в недвижимость несколько. Во-первых, инвестору на начальной стадии необходимо располагать довольно солидным капиталом. Этих денег должно хватить не только на покупку подходящего жилья, но также на проведение и оформление перепланировки. Во-вторых, никто не может гарантировать быстрое и беспроблемное прохождение проектной документации через многочисленные согласующие инстанции.

Определяемся с застройщиками

Перед осуществлением вложений рекомендуется тщательно проверить застройщика. Важна не только отличная репутация девелопера, но и ряд других сведений:

• время работы компании на рынке, ее опыт в данной сфере, другая дополнительная информация
• число завершенных и сданных зданий, сооружений, наличие строительных простоев, их причины и продолжительность
• количество частных инвесторов, партнерство с банками – это хороший показатель (банки не работают с сомнительными организациями)
• полный пакет документов – это бумаги на право владения земельным участком, разрешение на проведение строительных работ, проектная декларация с грифом утверждения
• государственная регистрация застройщика, предлагающего долевое участие, соблюдает ли он законы и нормативные акты
• информация о должностных лицах, участвующих в возведении
• отзывы собственников, владельцев долей

Настораживать должны слишком дешевые предложения по участию в строительстве. Большинство таких инвестиций приводят в потере недвижимости или попадании в «долгострой». Только грамотный выбор девелопера позволит получить планируемый доход.

Специалисты рекомендуют заключать договоры только с известными компаниями. В Москве и Московской области надежными считаются застройщики: ГК ПИК, Capital Group, Девелопмент.

Механизм привлечения инвестиций

Денежные средства привлекаются в виде инвестиций в строительство через фонды финансового строительства, институты совместного инвестирования, фонды операции с недвижимостью.

Также существуют варианты продажи ценных бумаг (целевые, процентные, дисконтные облигации).

Фонд финансового строительства

Данный фонд содержит все денежные взносы инвесторов предназначенные для строительства.

ФФС (фонд финансового строительства) – это посредник, который, заключив договор с застройщиком, перечисляет деньги на строительство.

Данная структура занимается контролем использования денежных средств и строительства здания.

Такой способ инвестирования является самым популярным и, решив обратится в ФФС, запомните несколько правил:

• Заключая договор, необходимо проверить указанную стоимость жилья (не должна увеличиваться со временем), уточнить график оплат и дату ввода в эксплуатацию.
• Перечислять деньги необходимо на расчетный счет, чтоб осталось документальное подтверждение отправки денег.
• После заключения договора и первого взноса, инвестору должны вручить свидетельство участника фонда.
• В случае банкротства строительной компании или ФФС, вернуть свои деньги будет очень проблематично.

Институты совместного инвестирования

Институт совместного инвестирования – паевой или корпоративный паевой инвестиционный фонд.

Он занимается объединением денежных инвестиций для получения прибыли.

Компании по управлению активами – это общество, занимающееся управлением активами институтов совместного инвестирования.

Фонд операций с недвижимостью

Приобретая сертификаты данного фонда можно рассчитывать на получение дохода за счет ценового роста на недвижимость. Главная особенность – получение дохода, не приобретая жилье в собственность.

Привлечение средств через облигации

1. Целевые облигации. Они привязаны к метрам квадратным и выпускаются после утвержденной проектной сметы, прошедшей проверку государственной экспертизой.
2. Дисконтные облигации. Выпуск осуществляется на начальных этапах строительства. Облигации не привязаны к определенному объекту строительства.
3. Процентные облигации. Выпуск таких облигаций осуществляется только компаниями с безупречной репутацией. Застройщик может реализовать жилье по окончанию.

Выбирая среди различных способов инвестирования нужно помнить о возможном банкротстве строительных компаний, подставных фирмах и различных финансовых рисках на рынке.

Привелчение инвестиций в стартап требует немалых усилий. И главное, что требуется от вас – заинтересовать инвестора. Как привлечь инвестиции в проект – поговорим о плюсах и сложностях в работе с инвесторами, а также разберем типичные ошибки претендентов.

Возможно, следующая тема будет для вас интересна – человеческий капитал и цели вложений в него.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.

«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.

Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.

Источник: mitsu-market.ru

Инвестирование в новостройки

Продолжаю искать новые инструменты, куда вложить деньги в 2017 году. Совсем недавно открыл для себя еще одно направление — инвестирование в новостройки. Я уже писал общую статью про инвестирование в недвижимость, в которой немного затронул данную тему. С тех пор, я получил много вопросов, очевидно, что этот способ инвестирования пользуется популярностью среди инвесторов.

Сейчас в интернете проводится большое количество платных курсов по теме инвестиций в новостройки, честно говоря, я даже купил один из них. В этой статье я решил поделиться знаниями, которые уже подкрепил реальным опытом инвестирования в новостройки для дальнейшей перепродажи.

Если вы сейчас выбираете объект и не знаете в какую компанию обратиться, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые бесплатно помогают с выбором объектов.

Надеюсь, что после прочтения данной статьи, читатели ленивого блога расширят свой инвестиционный кругозор.

Для порядка перечислю основные тезисы статьи:

• Минимальные суммы для инвестирования в строящуюся недвижимость;
• Риски при инвестировании в новостройки;
• Как выбрать застройщика, что нужно знать;
• Как выбрать объект для инвестиций в новостройки;
• Сколько можно заработать и как продавать квартиру не заплатив налоги.

Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель — более 5 000 000 рублей.

Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.

Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.

Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которой должна быть у инвестора для начала инвестирования. Безусловно, в каждом городе свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, наиболее дорогие квадратные метры в городах миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду подразумевать объекты (жилой недвижимости) в Санкт-Петербурге, потому как этот рынок я достаточно подробно изучил.

Итак, минимальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга начинаются от 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить совсем небольшую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-нибудь рядом с КАДом на этапе котлована. В Москве минималка начинается от 2,5-3 млн. рублей.

Что касается ипотеки или рассрочки, то по моим наблюдениям их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Ипотека подходит больше для вторичного рынка, где можно купив квартиру сразу сдавать её, параллельно погашая кредит.

Риски при инвестировании в новостройки

Говоря об инвестировании миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно заработать больше всего. При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков. Перечислю основные риски в данном инвестиционном инструменте:

• Банкротство застройщика;
• Неприемлемое для жизни качество постройки;
• Мошенничество со стороны застройщика;
• Существенный срыв сроков строительства;
• Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)

БПИФ ВТБ – обзор и отзывы о биржевых фондах

Плюсы и минусы биржевых ПИФов от ВТБ

Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора ДДУ (об этом чуть позже). Поговорим о застройщика подробнее.

Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?

Как сказали на одной из лекций «Петербургской ярмарки недвижимости» — При инвестировании нужно выбирать не объект строительства, а застройщика.

И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.

Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.

• Строительная история компании;

Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования. Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался.

• Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;

Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.

• Активность на строительной площадке;

Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.

• Форма оформления договора на право требования;

Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды ( предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!

БПИФ ВТБ – обзор и отзывы о биржевых фондах

Плюсы и минусы биржевых ПИФов от ВТБ

Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.

Как выбрать новостройку для выгодного инвестирования?

После того, как мы определились с застройщиком, возникает следующий вопрос — как же выбрать объект для инвестирования в новостройку? Перед тем, как начинать инвестировать, всегда следует задуматься о том, как вы будете фиксировать прибыль. Поэтому при выборе объекта основная задача инвестора выбрать наиболее ликвидный объект, т.е. обьект, квартиру в котором будет проще всего продать по выгодной для инвестора цене.

Наиболее востребованными на рынке Санкт-Петербурга являются квартиры студии и однокомнатные квартиры. Если у вас есть возможность купить квартиру, скажем, с двумя комнатами и более, то лучше задуматься о покупке нескольких студий.

Итак, на что же нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования:

При выборе объекта очень важно лично посетить место строительства, изучить текущую ситуацию в микрорайоне. Обратить внимание нужно на удаленность от метро, наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и пр.).

• Познакомиться с планом развития района;

При желании в интернете можно найти план городского комитета по развитию района, в котором можно посмотреть, что будет представлять район через несколько лет. Возможно, рядом со строительным объектам планируется строительство какого-нибудь шумного завода с вредным производством, квартиру в таком объекте будет продать тяжелее.

• Средняя стоимость квадратного метра;

Для того чтобы хоть как-то ориентироваться в ценах на новостройки Санкт-Петербурга я составлял таблицу со средними ценами 1 квадратного метра различных объектов и квартир. Для полноты картины в таблицу стоит внести наличие отделки, этаж и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, вид санузла (раздельный или совмещенный), транспортную доступность объекта и др. важные характеристики.

Инвестирование в DeFi проекты: как это работает

Сколько можно заработать и как правильно продавать квартиру в новостройке

Существует два способа определения потенциальной доходности инвестиций в новостройки:

• Поинтересоваться у менеджеров застройщика о порядке роста цен по мере строительства дома. Допустим, мы покупаем студию на самом старте продаж за 2 млн. рублей. Менеджер застройщика говорит, что в аналогичном уже построенном неподалеку доме цена на аналогичную квартиру составляет 3 млн. рублей. Таким образом, максимальная прибыль (без учета возможного демпинга, налогов и сопутствующих расходов) условно 1 млн. рублей. Если мы будем продавать квартиру по переуступке потенциальная доходность может достигать 1 млн. руб2 млн.рублей2 года = 25% годовых
• Изучить объявления инвесторов о продаже квартир в недавно построенных домах с аналогичными характеристиками. Несмотря на то, что разброс цен будет достаточно большой, так можно определить минимальную возможную доходность (расчет см. п.1).

Продавать квартиру в новостройке выгоднее всего по так называемой переуступке, до подписания акта приемки. В этом случае, если инвестор договорится с покупателем о том, что в договоре будет прописана номинальная стоимость квартиры (цена по которой покупал инвестор), то инвестор освобождается от необходимости уплаты налога на доход (13%), т.к. документально никакого дохода не было.

В качестве страховки инвестор может написать расписку, в которой обязуется компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем. В среднем регистрация договора переуступки у застройщиков стоит около 30 тысяч рублей.

Совсем забыл упомянуть о том, что агентства недвижимости на первичном рынке работают с потенциальными покупателями на безвозмездной основе. Они получают агентское вознаграждение (как у форекс брокеров) за продажу квартиры непосредственно от компании застройщика. Поэтому при выборе объекта для инвестиций эффективнее всего пользоваться услугами нескольких агентов и получать информацию от нескольких источников.

В этой статье, я галопом пробежался по достаточно объёмной теме. Для того чтобы разобрать все подводные камни инвестирования в строящуюся недвижимость нужно писать книгу, возможно, когда-нибудь я даже этим займусь.

Если у вас есть вопросы по выбору объекта для инвестиций и сопутствующим вопросам, то готов ответить на них в формате консультаций по инвестированию, также буду рад обсудить в комментариях с опытными инвесторами рабочие моменты и подводные течения при работе с недвижимостью.

Никогда не было и вот опять

Кровавая баня посреди зимы

Итоги моих инвестиций в 2021 году

Нулевая температура в декабре

Зима пришла по расписанию

Черная пятница для Ленивых инвесторов

Портфель аномально зеленеет осенью

Откат портфеля в сентябре 2021 года

Рекордная доходность инвестиций в августе 2021 года

Я бы выделил главные риски по инвестированию в недвижимость:

1. Цена м2 в России явно перегрета относительно мировой. Небольшой тест. Сколько должна стоить квартира? 100 месячных арендных плат. Это средневзвешенная цена для недвиги.

Все что выше неинтересно.

2. Резкое «включение мозгов» у населения. Т.е. переезд из города, за город. Например я в этом году продал 1 комнатную 32.8м2 где жил, и построил на эти деньги за полгода дом на 83м2 где действительно начал ЖИТЬ потратив 2/3 суммы квартиры! Такой тренд в ближайшие годы будет массовым. Посмотрите на Европу и США. бОльшая часть населения живет в домах.

3. Строить коммерческую недвижимость (или 1 этаж в многоэтажке под офисы) тоже считаю необоснованным в связи с переходом всех офисов в онлайн, а торговли в Интернет магазины. Тренд уже явно виден.

Мой прогноз по недвижимости: снижения стоимости бетонометров до средневзвешенной цены около 100 арендных плат. Таким образом рынок вообще не интересен. Риски огромные, а деньги для рынка нужны большие. Единственное куда бы смотрел, это строительство загородных домов. Реально строить дома по 20 тыс. руб за м2, НО под конкретного заказчика!

1. Непонятно откуда взята цифра 100 месячных арендных плат, но давайте посчитаем: средняя аренда однокомнатной квартиры в СПБ 20-25 тыс. р. в мес. умножаем на 100 получаем 2-2,5 млн. Получается, что цена по вашей логике не так уж и перегрета)

2. С утверждением о том, что в ближайшие годы люди будут массово уезжать из городов я бы поспорил, да нет смысла, достаточно просто посмотреть на статистические данные.

3. Коммерческая недвижимость это вообще отдельная тема, эта статья была исключительно по жилую первичку.

Про «100 арендных плат» принцип ДЕЙСТВОВАЛ РАНЕЕ (2002 до 2009) и сейчас перестал работать как при жилой, так и при коммерческой недвижке. Так что, уважаемый Семен несколько запылился в расчетах. Квартира которую МОЖНО реально сдать за 25000 в месяц стоит на вторичике 3.5-4-4,5 и даже выше.

Причем, арендные ставки довольно «плоские», и меньше зависят от параметров, чем от «сколько МОГУТ платить». Чаще разница СЕЙЧАС 140-160 раз к ставке. То есть, СОВЕРШЕННО ВЕРНО рассмотрен только вариант вложений «пока строится», все последующее, совершенно другие доходы, сроки вложения и риски.

100 месячных арендных план — это общепринятая мировая норма. Получается что перегрета, в Питере есть однушки с отделкой готовые для житья за 2-2.5 миллиона? Вот и ответ. Например , если исходить из этой логики в Калуге цена перегрета минимум на 30%

МИРОВАЯ. Не российская. У Москве и Петербурге квартира одних параметров стоит 200000-300000 долл., в Хельсинки 160000, а в Болгарии 75000. При аренде выше. Вот и считать «мировые 100 аренд».

Мир это то, что за границами загадочной России.

я ж не спорю. Я просто написал откуда берутся 100 аренд и почему наш рынок считается перегретым

Александ я сам живу в Калуге и считаю что у нас очень дорогое жилье,и то что цена завышена я не сомневаюсь. Еще с тем учетом, что московская область расширяется,Калуга получается к Москве ближе,от этого цены на месте стоять не будут.

Только не затронут вопрос инвестирование для последующей сдачи внаем.

Инвестирование в новостройки на этапе котлована не подходит для последующей сдачи в наем, это другая тема с другой стратегией, поэтому её в статье и нет.

Выбирая объект инвестирования для вложения денег прямо сейчас, я бы преследовал 2 цели:

— возможно перепродать после окончания строительства

— а возможно и сдать внаем

через пару лет, к окончанию строительства будет видно, что выгоднее

(а вдруг кризис затянется и рынок первичек встанет колом, а вот аренда имхо будет востребована всегда, пусть даже с меньшей рентабельностью).

Для того, чтобы сдавать квартиру нужно дождаться постройки дома, принять ее в собственность, дождаться пока все инфраструктура нормально заработает, сделать при необходимости ремонт и обустроить квартиру мебелью, дополнительным гемором может стать транспортная проблема, если район только только застраивается (например девяткино). Потом еще найти нормального клиента, который не разнесет новенькую квартиру за пару месяцев. Да, пожалуй это действительно вариант, только запасной)

Я это и имел ввиду, что при выборе квартиры для инвестирования, стоит учитывать сразу запасной вариант (сдача внаем). Именно поэтому выбираю Девяткино, а не Кудрово или Шушары. И выбираю в шаговой доступности от метро (проще будет потом сдать внаем).

Я думаю, если покупаемая недвижимость первая у инвестора, то сдача в аренду — не такой уж и невыгодный вариант. По-крайней мере снижает неторговые риски — в крайнем случае квартиру можно начать использовать по назначению =)

Антон, спасибо за очередной пост ) каждый раз читаю

ДДУ (ФЗ 214) не защищает в должной мере. А по поводу выбора застройщика есть хорошая рекомендация — посмотреть на сроки, в которые он укладывался на прежних проектах.

ДДУ на сегодняшний момент наименее рискованный способ купить квартиру, никто не говорил, что он страхует все риски.

Спасибо за статью, Антон! Полезненько!

А почему ЖСК и сертификаты являются более рискованными?

Сертификаты вообще мало кто использует. В договоре ЖСК у застройщика нет обязательств тратить деньги покупателя непосредственно на строительство объекта, не прописывается штраф за срыв сроков, также застройщик может увеличивать стоимость квартиры как ему захочется.

А что с сайтом Index TOP 20 ? Второй день нет доступа.

Все прекрасно работает.

У меня почему-то один браузер этот сайт не открывает. Другой открывает.

Спасибо большое! Очень интересная статья. Принял во внимание. Уточните пожалуйста какие платные курсы вы приобрели? Было бы очень интересно.

Курсы мало чего дали, рекламировать не буду.

Я бы у вас с удовольствием поучилась. Это возможно?

Рекомендую пройти Курс Ленивого инвестора. Как минимум, первую бесплатную неделю.

Хорошая статья. Сам 2 недели назад вложил 1,45 млн.руб. в 1 комн. квартиру у себя в городе. Знакомый риэлтор также говорит, что перепродадим её еще до сдачи дома с ожидаемым профитом 350-400 тыс.руб. Ждем)

Правильно покупать наиболее ликвидные квартиры, обычной площади. Т.е. если это 1 комн.квартира, то 30-35 кв.м. будет проще продать, чем «большую» однушку в 40+ кв.м. Так как у кого есть деньги на большую однушку он уже будет смотреть в сторону небольшой, но 2-комн.квартиры.

Согласен, правда застройщики как правило уже знают статистику по рынку и строят соответствующие спросу квартиры.

Статья нравиться. Внесу свой маленький отзыв. Во первых найти покупателя на студию довольно сложно, это как правило одинокие студенты, так как молодая семья будет брать ипотеку и покупать однушку. Продать студию в районах где идет активная застройка за большие деньги не получиться, люди покупают квартиры с готовой инфраструктурой, а не где постоянно идет застройка.

Во вторых квартира без собственности, а по уступки вызывает всегда не доверия и тоже не пользуеться популярностю, никто не хочет отдавать денег и не зная что потом будет. По поводу однушки большой, все давно уже перешли на евро однушки, где норм кухня и комната, а не старые панельки или дома эконом класса, так что однушки больше 40 очень пользуються спросом. Еще предлагаю для инвестирования расматривать квартиры которые например в залоге или тому подобное, но это только для очень грамотных людей в этом вопросе, на готовой квартире можно не плохо заработать.

Не очень согласен с вами. Я работал в инвестиционной компании в Москве (ООО «Альянс»), продавали в начальной стадии квартиры в Мытищах в Подмосковье. Студии 25 мкв разлетались как пирожки, были реальные очереди. Цены подымали каждый месяц. Когда квартиры закончились, клиенты предлагали взятки, на случай появления отказов или расторжений.

При этом главный критерий было наличие жд станции, близость к Москве и конечно же цена. Инфраструктура была в проекте и этого достаточно. Основные клиенты это родители покупают для детей, богатые провинциалы и, на удивление, большой поток богатых людей покупающих для своих любовниц. Что касается переуступок, то тут так же нет никаких проблем в продаже.

Всегда найдется клиент, который готов взять и переуступку (халтура риэлторов), договор инвест. вклада (до закона 214) и даже через продажу векселя (схема была у ДСК 1 в Москве). Мой друг купил элитную квартиру с 7-ю переуступками. Конечно риск большой, но юристы не оспаривают такую схему. Ну и насчет большой однушки.

Я 1,5 года не мог продать свою однушку 55 мкв, т.к. лучше взять двушку той же площадью. Что касается залоговых квартир или арестованных, то тут цены не изменчивы от «чистых» квартир, т.к. тут нет сложностей по выводу квартир и после аванса и предварительного договора, квартира выводится из залога в течении 1-й недели. После происходит сделка. Что касается статьи Антона. все точно, и я так же делаю как описано, вплоть до разговоров с бывшими клиентами застройщика на улице. Считаю что покупать недвижимость в нуле очень выгодно и лучше купить 2-е студии, чем одну двушку.

Для МСК цифра 2.5-3млн нереальна на мой взгляд, это скорее ближнее Подмосковье. В МСК стартует от 5млн. В Подмосковье строят много, не уверен что после удасться легко и быстро продать.

Тут интересный вопрос возник — Антон, а Вы не рассматривали зарубежный рынок недвижимости? Например азиатский, тот же Тайланд?

Рассматривал, но в большинстве стран существуют юридические ньансы, которые делают инвестирование геморойным.

Антон, ты так и не заехал к нам в Паттаю.

Полгода снимали жилье в кондо. С нами жило 80% русских, многие не снимают, а просто покупают.

Нюансы конечно есть, только 50% квартир в кондо — для продажи иностранцам.

В Паттайю не заезжали, задержались на Ко Чанге. Слышал истории покупки однокомнатных апартаментов за 1,5 млн. руб.

В нашем ценник от 1.7 млн.бат начинался (бат по курсу — почти рубль).

Следующую зимовку опять туда поедешь?

Да, сегодня купил билеты.

Теперь поисследуем Пукет.

Антон, я купил в июле 3-ку в Хургаде в стадии стройки. Сдача 2016г. 60% сразу, далее поквартально. Юридический вопрос конечно лучше не комментировать, исходил из рекомендаций и опыта застройщика. Самый прикол это то, что застройщик это 2 физ. лица)))). Вообщем сделка на доверии.

Но с другой стороны в Москве были довольно таки «чистые» банкроты «стройметресурс» и «Социальная инициатива» это компании с которыми я тесно работал. Они по началу работали честно но потом стали мошенниками. Что я знаю. «Стройметресурс» работал на заемные деньги и при первом же эконом. спаде компания обанкротилось. «Соц. инициатива» работала не чисто, по принципу честная пирамида. Все документы в порядке, в наличие вся правоустановка, но была одна проблема дома строились принципиально медленно и люди сами расторгали договора и забирали деньги не дождавшись квартир и договор это предусматривал. В конце концов был конфликт с правительством Москвы, все руководство посадили, фирму обанкротили.

Покупал в Египте исходя из того, что цены рухнули после 2-х революций и войны. Потенциал Египта считаю большим. это Суэцкий канал, добыча нефти и газа, развитое сельское хозяйство, туризм. К власти пришли военные, отрицательно настроенные к США и сближение с России. Цены в нуле не отличаются от готовых квартир, но ради привлечения клиентов застройщики дают существенную бесплатную рассрочку.

Я взял 3-ку на 1-м этаже в самом живом районе. Особенности законодательства позволяют с минимальным согласованием делать отдельный вход, также полностью без согласования можно переводить в нежилой фонд и сдавать не только как квартиру, но и как офис. Аренда примерно 11-13% годовых, что тоже радует.

Хургада сильно застраивается и агентства обслуживают квартиры за 10-15% от прибыли от сдачи. Вообщем я рискнул и посмотрим чем это кончится)))). ща пытаюсь рассмотреть цены в Дамаске))). Что думаете по всему этому?

Источник: smfanton.ru

Инвестиции в недвижимость в 2021 году

Последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. В сложные времена велик спрос на надёжные инвестиции. Один из самых надёжных вариантов — инвестиции в недвижимость. В этой статье мы узнаем все особенности и рассмотрим секреты про инвестиции в недвижимость в 2021 году.

Из этой статьи Вы узнаете:

1. Особенности инвестирования в недвижимость в 2021 году
2. В какую недвижимость можно вложиться?
3. Выгодно сдаём в аренду
4. Инвестируем на этапе строительства дома
5. Инвестируем в новостройки
6. Вкладываемся во вторичное жильё
7. Инвестируем в зарубежную недвижимость
8. Выводы: что же выбрать?

Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя. Даже если метеорит упадет на дом (даже в таком случае поможет государство). А вот немного заработать на недвижимости — можно запросто! Ведь, рано или поздно — недвижимость всегда растет в цене.

Так выглядела половина новостроек России в начале 90-х. Стоимость за 1 кв.м. в то время не превышала $50 даже в Москве.

Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху», от партии. Купить в собственность нельзя было даже простенький деревенский домик.

Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.

Инвестиции в недвижимость в 2021 году: особенности

Война санкций, начатая в 2014 году, отразилась на рынке недвижимости. Рубль резко обвалился. И, так и не может восстановится. Из-за этого, экономика развивается медленно. По этой причине, цены на недвижимость тоже растут медленно.

Хоть и не везде.

Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение уже нескольких лет к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 20 тыс. руб. в месяц.

Небольшой всплеск был лишь в дни чемпионата мира по футболу 2018.

Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие месяцы начнется рост экономики. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.

Опыт экономического кризиса 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость быстро восстанавливаются. А затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.

Классификация недвижимости

Существует несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.

• Коммерческая недвижимость. К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Например, здание магазина, парикмахерской или производственный цех. Всё это объекты коммерческой недвижимости.
• Инфраструктурная недвижимость. В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
• Жилая недвижимость. То есть, это любые постройки, пригодные для проживания людей. В общем случае — апартаменты (квартиры) в многоквартирных домах и частные коттеджи.

Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не всё. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.

• Воздушные, морские суда и космические объекты считаются недвижкой. Интересно, можно ли взять в ипотеку космическую ракету?

Ну,а если серьёзно, то жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено стабильно высоким спросом и хорошей ликвидностью. Кроме того, жилая недвижимость, дешевле чем коммерческая.

Инвестиции в недвижимость в 2021 году: варианты

В 2020-м и 2021-м году есть тенденция к росту цен на жильё. Это связано, в том числе, и с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая действует с 2020 года и периодически продлевается.

С учётом роста цен, инвестиции в недвижимость в 2021 году становятся ещё более выгодными. В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две.

Первый вариант — это покупка для перепродажи.

Второй — покупка для сдачи в аренду.

Звучит элементарно. Но, все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.

Сдача жилой недвижимости в аренду

Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах — это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект. И, сдаете его до тех пор пока не решили продать. Особенностей при этом совсем не много:

Ок. Хорошо. А как быстро окупается недвижимость при сдаче в аренду? Не быстро. Средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются.

Покупка для последующей перепродажи

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость — это всерьез и на долго. «Срубить» легкие деньги за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы не платить 13% налог после продажи — надо владеть недвижимостью минимум пять лет. Поэтому стоит все как следует рассчитать.

В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?

Инвестиции в строящиеся дома

Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.

Сейчас действует закон, по которому дольщики на 100% защищены от недобросовестных застройщиков. Либо квартиру сдадут, либо сразу вернут деньги (при возникновении проблем со строительством). Так что, тема безопасная.

Группа «ЛСР» и «ПИК» являются крупнейшими застройщиками жилья в России. За прошлый год они сдали более 2,5 миллионов кв. м. жилья.

В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.

Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.

Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?

Минус покупки жилья на этапе строительства — это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика (деньги вернут, но время и нервы — нет). И, некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).

Инвестиции в новострой

Новостройки. Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты. На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.

Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода.

Тут все зависит от жильцов, от собственников.

Неприятная особенность новостроек — возможные проявления строительного брака. И ещё, повсеместный шум электро-перфораторов у соседей, которые делают ремонт. Пишу эти строки и сам понимаю, что инвестиции в недвижимость в новостройках — не лучший вариант.

Покупка вторичного жилья

Вторичное жилье. Этот вариант не подходит лишь тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:

• Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
• Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
• Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.

Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Цена квадратного метра в Мадриде — от 1 700 евро. Это как в Москве, но доходность будет выше.

Иностранная недвижимость. Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.

Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.

Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине.

Мигранты.

Что же выбрать?

Так что же всё-так выбрать? Куда выгоднее вложиться? Как по мне — выгоднее всего инвестировать в строящееся жильё с целью последующей перепродажи. Либо — в готовое жильё за рубежом. Но только в самых развитых странах.

В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем — так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость — один из наиболее защищенных от мошенничества активов.

Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени (начало учебного года) и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.

В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.

В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонд или на DomClick.

Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях.

Источник: kinvestor.ru

Бизнес вложение в строительство

В этой статье расскажем об инвестициях в строительство.

Сегодня вы узнаете:

1. С какой целью и как правильно вкладывать деньги в строительство;
2. Какие виды инвестиций в строительство бывают;
3. Как снизить риски при осуществлении таких вложений.

В настоящее время существует много разных способов для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из таких видов. Такие вложения по праву входят в число самых надежных долгосрочных вложений капитала. На что потенциальным инвесторам стоит обращать свое внимание, как минимизировать риски, поговорим сегодня.

Понятие инвестиций

Инвестиция – это вложение государственных либо частных средств для того чтобы получить доход.

У любого вида инвестиций есть 2 важных критерия: доходность и риск. Они связаны между собой и эта взаимосвязь выглядит следующим образом: чем выше планируемый уровень доходности, тем вероятнее риск убытков.

Виды инвестиций в строительство

Есть несколько видов объектов, в строительство которых можно вложить некоторую сумму финансовых средств. Некоторые из них подходят тем, кто только начал путь инвестора, некоторые для более опытных и финансово обеспеченных людей.

• Жилая недвижимость;
• Недвижимость коммерческого типа;
• Коттеджные поселки;
• Гостиницы;
• Промышленные объекты.

Жилая недвижимость

Около 50% инвестиций в России направляются в строительство жилья. Процесс строительства не останавливается даже в экономически сложное время. Правительство страны заинтересовано в увеличении объемов строительства, так как этот показатель ярко говорит о том, что ситуация в стране улучшается.

Если обратиться немного к истории других государств, именно увеличение темпов строительства позволило Соединенным Штатам Америки преодолеть кризисные явления в экономике, возникшие после окончания Второй мировой войны.

Возвращаясь в наше время, отметим, что спрос на жилую недвижимость не уменьшается, скорее наоборот. А значит и стоимость новой жилплощади увеличивается с каждым годом.

Целями инвестиций в строительство жилой недвижимости являются следующие:

• Приобретение жилья для своего проживания;
• Инвестирование в строительство на стадии котлована, с последующей продажей жилья по более высокой стоимости;
• Вложение средств в новостройку, чтобы затем сдать ее в аренду.

Как считают эксперты, стоимость жилой недвижимости, которая находится на стадии строительства, ниже той, которая будет действовать при сдаче объекта в эксплуатацию. Поэтому инвесторы четко осознают, что выгоднее вкладывать деньги в жилую недвижимость когда она находится на начальной стадии возведения.

Вложение средств в возведение жилой недвижимости часто приносит больше прибыли, чем открытый вклад в банке.

Коммерческие объекты недвижимости: особенности инвестирования

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые используются для того чтобы предприниматели могли осуществлять свою деятельность на их территории, а собственник получал прибыль.

Доходность такого вида недвижимости опережает доходность жилой более чем в 2 раза. Но это не главное отличие от вложений в строительство жилья.

Дело в том, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость граждане попросту не могут: слишком высоки суммы для вхождения.

Физические лица могут в данном случае инвестировать косвенным образом, приобретая акции или через компанию – посредника. Прямые инвестиции возможны, только если будет совершена сделка купли-продажи либо заключен договор инвестирования в строительство.

Если город достаточно крупный, то наибольший интерес для инвесторов представляют офисы и торговые помещения. Соответственно предприниматели вносят ежемесячно арендную плату, а собственник помещения получает стабильный доход. В его обязанности входит только поддерживать состояние объектов на должном уровне.

В РФ такой вид инвестиций окупается в течение 9-10 лет, а годовая прибыль составляет процентов 10-12. Минимальная сумма вложений ориентировочно составляет 10 млн. рублей, но это позволит рассчитывать на небольшую часть в бизнес-центре.

Но при таком раскладе часто возникают конфликты интересов между собственниками здания. Если имеются необходимые средства, стоит подумать о покупке этажа целиком, а лучше всего здания.

Инвестиции в офисный тип недвижимости имеют еще одно отличие от других: торговая и складская недвижимость требуют еще большую сумму для вхождения в проект.

Два года назад инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились на 65-70 %, но в текущем году прогнозируется увеличение вложений в этот сегмент рынка недвижимости, ситуация постепенно стабилизируется.

Коттеджное строительство

В настоящее время строительство коттеджей можно считать одним из самых выгодных способов вложения средств. Но нужно понимать что на старте требуются серьезные вложения.

Жители мегаполисов активно интересуются рынком загородного жилья. Самым перспективным при этом вариантом инвестирования считается покупка коттеджа на стадии фундамента. Перед покупкой нужно обязательно учесть наличие необходимых коммуникаций, уровень инфраструктуры, других показателей комфортной жизни.

Инвестирование в строительство гостиниц

Если верить опыту других стран, гостиница окупается приблизительно за срок 3-7 лет. Это хороший показатель, а кроме того, гостиницы с высоким уровнем сервиса и комфорта пользуются спросом у людей, посещающих крупные города.

Инвестиции в промышленное строительство

Это вариант вложения средств больше подходит для тех инвесторов, которые уже проводили операции с недвижимостью. Для приобретения производственных помещений безусловно нужна определенная цель, просто так их не покупают.

Если же инвестор новичок, то вкладывать деньги в недвижимость производственного типа ему стоит через управляющие компании или паевые инвестиционные фонды.

Сравнительный анализ вариантов вложений

Тип вложения	Особенности	Когда окупится
Строительство жилой недвижимости	После завершения строительства квартиру можно сдать в аренду	3 — 4 года
Коттеджи	Нужно учитывать расположение и наличие инфраструктуры
Гостиницы	Хороший вариант для крупных городов, курортных зон	5 — 6 лет
Промышленные площади	Могут быть объектами для коллективных вложений средств	около 10 лет
Коммерческие объекты недвижимости	Чтобы вкладывать средства, нужен опыт	6 — 8 лет

Если анализировать данные из таблицы, становится видно, что самым выгодным для частных инвесторов вариантом является жилищное строительство. То есть приобретение жилья на стадии строительства либо в готовой новостройке, чтобы потом перепродать, либо сдать в аренду.

У этого варианта есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

• Высокий уровень надежности: жилье практически не теряет в цене;
• Высокая ликвидность и рентабельность;
• Как минимум 2 способа использования объекта недвижимости в будущем: можно перепродать или сдать в аренду.

Минусы:

• Формирование спроса за счет большого количества разных факторов;
• Риск заморозки строительства или полного его прекращения.

Но специалисты отмечают, что этот способ инвестирования менее рискован, чем, например, игра на бирже.

Инвестиции в капитальное строительство

Вложения крупных денежных сумм в основной капитал, в возведение и реконструкцию различных объектов относят к так называемым реальным инвестициям. Такие вложения осуществляют государственные органы либо крупные частные корпорации.

Бюджетные инвестиции направляются на возведение различных социальных объектов, для обновления дотационных предприятий и так далее.

При таком типе инвестирования инвесторы выбираются при проведении торгов, разрабатывается такая схема финансирования, которую контролируют государственные органы, банковские организации, представители общественности. Это гарантирует эффективность расходования финансов.

Обоснование инвестиций в строительстве

Обоснование инвестиций – это предпроектный документ, который проходит экспертизу и утверждается в установленном законом порядке.

В состав этого документа входят следующие разделы:

• Цель вложения средств;
• Экономическая целесообразность инвестирования в конкретный объект;
• Данные, характеризующие объект строительства;
• Обоснование выбора места для возведения объекта;
• Оценка воздействия, которое при строительстве будет оказано на экологию;
• Расчеты ожидаемой эффективности.

А уже на основе этого документа составляют бизнес-план инвестиционного проекта.

Как правильно вложить деньги в строительство: основные шаги

Любому инвестору известно, что вкладывать деньги нужно по четко разработанному плану. Это позволяет увеличить прибыль, а риски, наоборот, свести к минимуму. Рассмотрим основные шаги по последовательному инвестированию в объекты строительства.

Шаг 1. Определиться с застройщиком.

Это важный и необходимый этап. Причем узнать его название явно недостаточно, нужно выяснить, какая у застройщика репутация. По рекомендациям специалистов, инвестировать лучше в те объекты, которые возводит строительная компания, известная в вашем регионе или конкретном городе.

Также нужно учитывать:

• Какие объекты эта компания уже сдавала в эксплуатацию;
• Ознакомиться с отзывами и опытом ее работы;
• С каким банковскими организациями сотрудничает компания;
• Уровень соблюдения застройщиком требований законодательства.

Шаг 2. Выбрать подходящий объект для инвестиций.

На этом этапе важно выяснить:

• Если планируется вложение в некий объект коммерческой недвижимости, должна быть поставлена конечная цель использования объекта;
• Если это инвестиции в сфере жилой недвижимости, нужно анализировать инфраструктуру, близость остановок, школ, детских садов и так далее.

Шаг 3. Переговоры.

Когда инвестор определился с застройщиком и объектом, начинается стадия переговоров.

Важно знать, что законодательство нашего государства не позволяет стать собственником строящегося объекта недвижимости.

Но инвестор может:

• Осуществить регистрацию инвестиционного вклада;
• Заняться оформлением договора долевого участия;
• Осуществить паевой взнос;
• Стать членом строительного кооператива.

Помимо этого, инвестор и застройщик обсуждают, каким образом будут вноситься средства. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и ряд других вариантов.

Шаг 4. Ознакомление с документацией.

Все соглашения, которые будут заключаться, должны быть основанными на законе и полностью ему соответствовать. Можно даже провести независимую юридическую экспертизу. И экономить на этом не следует, так как под угрозой может стоять безопасность сделки.

Шаг 5. Подписание договора.

Завершающий этап. Прежде чем ставить свою подпись, стоит тщательно изучить все пункты в соглашении.

Инвестор должен уделить внимание следующим моментам:

• Плановой дате завершения строительства;
• Условия, на которых договор можно будет расторгнуть;
• Штрафные санкции, если стороны нарушат договор;
• Форс-мажор.

К заключению сделок по приобретению объектов строительства нужно относиться максимально внимательно и четко соблюдать каждый шаг в процедуре инвестирования.

Как получить прибыль от инвестиций в строительство

Каждого инвестора интересует вопрос: как получить прибыль от осуществленных вложений, желательно еще и превышающую объем финансирования. О нескольких таких вариантах, к тому же самых безопасных и проверенных, поговорим дальше.

Вариант 1. Сдать приобретенный объект в аренду

Во-первых, это стабильный доход на протяжении длительного периода времени. Конечно, срок окупаемости здесь коротким не назовешь, но ведь площадь в любом случае останется в собственности инвестора.

Если говорить о сдаче в аренду квартиры, то спросом пользуются разные: от дорогих и элитных, до комнат с посуточным проживанием.

Если же ориентироваться на коммерческую недвижимость, то предприниматели есть и будут, а если вы собственник площади в деловом или торговом центре, прибыль тоже не заставит себя ждать. Единственное, вложения здесь требуются большие.

Пример. В зависимости от региона можно приобрести квартиру от 1,5 до 2,5 млн. рублей. А при инвестициях в офисные и торговые площади нужна будет сумма в 3, а порой и 5 раз больше.

Вариант 2. Купить квартиру в строящемся доме, чтобы затем продать ее

При таком варианте вложенные деньги окупятся относительно быстро: через пару лет. Чем быстрее жилой дом будет построен, тем привлекательнее он для инвесторов. Есть такие инвесторы, которые за год получают доход, равный полной сумме вложенных средств.

Если готовую квартиру отремонтировать и обставить мебелью, ее стоимость увеличится примерно на четверть.

Вариант 3. Учавствовать в коллективном инвестировании

Можно стать участником инвестиционного проекта вообще не приобретая объект. Для этого нужно стать членом коллективного инвестиционного фонда и получать стабильный доход как пайщику.

Отметим, что подобные инвестиционные фонды действуют не в каждом регионе.

Таким образом, заработать на инвестициях в строительство можно, главное изучить условия, выполнять которые должен будет инвестор.

Также стоит отметить, что коллективные инвестиционные фонды осуществляют управление инвестициями.

Налогообложение

В РФ инвестиционная деятельность не облагается налогами. Налогообложению подлежит только доход, полученный от нее.

Пример. Гражданин К. приобрел квартиру за 4 млн. рублей, чтобы впоследствии ее продать за 5 млн. рублей. Когда продажа будет совершена, налог для гражданина К. составит:

• 0 рублей – если он купил квартиру более 5 лет назад (ранее было 3 года, данный срок установлен в 2016 году);
• 0 рублей – если в документах по купле-продаже указана стоимость менее 1 млн. рублей (фактически договор является фиктивным);
• 130 тыс. рублей – если поданы документы на получение вычета;
• 650 тыс. рублей – если документы на получение вычета не поданы.

Из примера видно, что снизить налог можно посредством получения вычета. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение ФНС с подтверждающими документами.

Эффективность вложений

Любому инвестору хотелось бы знать, какую прибыль он получит от своих вложений. Рассчитать это можно, только нужно учесть некоторые особенности.

Пример.

Если для получения прибыли выбирается жилая недвижимость, расчет прибыли будет выглядеть следующим образом: Гражданин Д. приобретает однокомнатную квартиру в Екатеринбурге и сдает ее. Приблизительная стоимость жилья составила 2,2 млн. рублей. Около 80 тысяч рублей ушло на косметический ремонт.

Сдавать ее планируется за 20 тысяч рублей с включенными в оплату счетами за услуги ЖКХ.

Прибыль от квартиросъемщиков составит: 20 тыс. рублей * 12 месяцев = 240 тыс. рублей. 10 % от этой суммы отнесем на непредвиденные расходы разных видов.

Сумма чистого дохода составит: 240 тыс. рублей — 24 тыс. рублей = 216 тыс. рублей.

Доходность от вложения: 216 тыс. рублей /2 200 000 * 100 = 9,8%.

Цифра безусловно, спорная, но в случае с инвестициями лучше обладать долей скептицизма, чем необоснованного оптимизма.

Риски и как свести их к минимуму

При использовании любого вида инвестирования существует риск потерять свои средства. Чтобы снизить риск, нужно знать, какими схемами пользуются мошенники.

Схема 1. Срыв сроков сдачи объекта.

Этот вариант нельзя назвать самым страшным, но и приятного здесь тоже мало. Долгострой – причина мучений тех инвесторов, которые привлекли к вложению заемные средства банка. Ведь банк совершенно не волнует, почему строительство объекта не закончено в срок, ему важно чтобы заемщик вернул свой долг.

Схема 2. Застройщик – банкрот.

Из-за неправильного использования денежных средств, а часто их хищения и использования не по назначению, застройщик признается банкротом. А если компании не на что продолжать и завершать строительство объекта, страдают и инвесторы.

Чтобы избежать такой ситуации, нужно выбирать надежную компанию, обращать внимание на срок ее работы и другие моменты.

Схема 3. Продажа «воздуха».

Кстати, считается самым распространенным и банальным вариантом целенаправленного обмана инвесторов. Фирма вместо реального строительного объекта продает не существующие. Причем клиентам даже могут продемонстрировать, что работы на строительной площадке ведутся.

Часто в такой схеме принимают участие сотрудники юридических компаний, что и создает видимость законности. При этом когда нужная сумма денег с инвесторов будет собрана, мошенники просто исчезнут, найти их очень сложно.

Отличительной чертой такой схемы является цена на недвижимость, которая порой бывает даже ниже средней. Чтобы не попасться в эту ловушку, нужно хотя бы сравнить эту цену со средней ценой на объекты в данном районе.

Если предложение кажется слишком уж заманчивым, лучше откажитесь от сделки.

Как застраховать инвестиции

Законодательством РФ разрешено страховать инвестиции в строительной сфере. Перед заключением договора проводят экспертизу всех объектов, затем оценивают вероятность наступления страховых случаев. После этого выбирают подходящую страховую компанию, проверяют у нее лицензию и заключают соответствующий договор.

Итоги

Завершая сегодняшний разговор, хотелось бы привести рекомендации специалистов: инвестировать в строительную сферу стоит, если есть не только денежные средства, но и некоторый опыт. Если же опыта у потенциального инвестора нет, то лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Кроме того, не обладая достаточным опытом, велик риск потерять вообще все деньги, а ведь частное лицо, вкладывая деньги, к примеру, в объект находящийся на стадии строительства, часто привлекает заемные средства.

Хотя глупо отрицать то, что вложение средств в жилое и коммерческое строительство – хороший вариант как для частных инвесторов, так и для инвесторов, которые являются юридическими лицами и ИП.

Какие особенности имеют частные инвестиции в строительство жилья? Как инвестировать в строительство домов и другую жилую недвижимость в Москве? Как действовать, если я инвестирую в строительство?

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.

Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.

Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.

О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!

1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?

Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).

Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.

Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.

Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.

По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.

На сайте есть подробный материал об инвестициях в недвижимость, рекомендую читателям ознакомиться с ним.

Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:

• высокая рентабельность и ликвидность;
• надежность (недвижимость редко падает в цене, особенно в больших городах);
• большой выбор объектов инвестирования;
• различные варианты использования жилья (продажа, сдача в аренду).

Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.

Пример

Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.

Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.

Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.

2. В какое строительство лучше инвестировать средства?

Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.

Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.

Жилые дома

Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.

Обязательно учитываются следующие показатели:

• расположение (удаленность от транспортных узлов и метро);
• планировка квартиры;
• инфраструктура (наличие поблизости школ, детских садов, супермаркетов);
• планы по развитию района в будущем.

Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.

Коттеджи

Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.

Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.

Гостиницы

Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.

Производственные помещения

Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.

Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.

Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.

Коммерческие объекты

Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.

К коммерческой недвижимости относятся:

• здания под торговые помещения (небольшие магазины, супермаркеты, торговые центры);
• заведения общепита, рестораны, кафе;
• развлекательные, спортивные, образовательные центры;
• объекты под офисы и деловые центры;
• складские помещения, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные объекты.

В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.

Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).

В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:

№	Виды недвижимости	Сроки окупаемости инвестиций	Особенности
1	Новостройки	1-2 года	При сдаче в аренду сроки окупаемости увеличиваются, но растёт и прибыль
2	Гостиницы	5-8 лет	Инвестиции особенно перспективны для крупных городов и курортных регионов
3	Коттеджи	1-2 года	Учитывается район и состояние инфраструктуры
4	Производственные помещения	7-10 лет	Подходит для коллективных инвестиций
5	Коммерческая недвижимость	5-10 лет	Нужен опыт инвестиций в недвижимость такого типа

Хотите больше информации по инвестированию для начинающих, читайте подробную статью на эту тему.

3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов

Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.

Шаг 1. Выбираем застройщика

Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.

При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:

• количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
• репутацию компании;
• отзывы клиентов;
• опыт комплексной застройки;
• общее количество инвесторов;
• участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
• строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.

Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).

В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.

«А101 Девелопмент» — девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.

ГК «ПИК» — крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление — строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.

Capital Group — компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера — 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.

Шаг 2. Выбираем объект инвестирования

Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.

О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.

Шаг 3. Проводим переговоры

Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Покупатель имеет право на:

• договор долевого участия;
• договор паевого взноса;
• инвестиционный вклад;
• вступление в строительный кооператив.

Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.

Шаг 4. Изучаем документы

Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.

Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.

Шаг 5. Заключаем договор

Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.

Обратите внимание на:

• сроки окончания стройки;
• условия расторжения договора;
• пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
• штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
• форс-мажор.

Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.

4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа

А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.

Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду

Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.

В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.

Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.

Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.

Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи

Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.

Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.

Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты

Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.

Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.

E3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).

Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.

Sminex – вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.

Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.

5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость

Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.

«Мыльные пузыри»

Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.

Источник: oroalbero.ru