Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее по тексту – Управление) посредством средств массовой информации неоднократно обращалось к теме государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Особого внимания на наш взгляд заслуживает тема государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества объекта незавершенного строительством.
В соответствии со ст. 130 статья Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Законодательство не ограничивает возможности совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии государственной регистрации права собственности. Тем не менее, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав вынужден отказывать в государственной регистрации договоров аренды объектов незавершенного строительства по следующим причинам.
Защита конечных точек: почему вам нужен EDR?
Пунктом 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается возможность эксплуатации построенного, реконструированного здания, сооружения только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами. Пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это документ, удостоверяющий выполнения строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем нормам законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам. Действующим законодательством предусмотрена административная ответственность за эксплуатацию объекта незавершенного строительства (часть 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Исходя из указанных норм, эксплуатация здания, сооружения без подтверждения, что они соответствуют требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, проектной документации, не допускается, поскольку представляет общественную опасность для граждан.
Таким, образом, аренда объектов незавершенного строительства противоречит смыслу арендных отношений. Исходя из назначения объекта незавершенного строительства, использовать его можно только с целью завершения строительства и последующего ввода в эксплуатацию.
Источник: karelinform.ru
Как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией
Как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?
Аренда объекта незавершенного строительства
Договор аренды заключается после принятия решения администрацией о предоставлении земли льготным категориям или после победы в торгах для всех остальных граждан и организаций.
Особенности заключения арендного договора с государством указаны в статье 39.8 ЗК.
В статье мы рассмотрим, как правильно составить арендный договор с администрацией, заключение и регистрацию акта временного пользования землей, находящейся в муниципальной собственности.
Как правильно составить арендный договор с администрацией?
Справка! Отличительной чертой аренды муниципальных земель является то, что арендодателем выступает государство. Арендный договор составляется в письменном виде в трех экземплярах.
В этот же раздел заносятся данные о правоустанавливающем свидетельстве на землю, его номер и дата выдачи.
Обычно к основному документу прилагается расчетный экземпляр со всеми составляющими, которые определяют величину платежей.
- Скачать бланк договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
- Скачать образец договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
Если вы решились взять в аренду муниципальную землю, то вам нужно знать о том, как написать заявление в администрацию, а также каковы особенности для земель сельского поселения, участков под ИЖС и для аренды надела с последующим выкупом.
Заключение и и размер участка; его целевое предназначение, наличие сервитутов и обременений;
Первоначально арендный договор конкретизирует стороны договорных отношений. В данном случае это администрация муниципального образования (собственник) и физическое или юридическое лицо. Собственник должен сослаться на документ, который закрепляет за ним полномочия заниматься распределением земель и подписывать договора.
Описание арендатора должно позволить четко его идентифицировать: в договоре должны содержаться паспортные данные частного лица и полный комплект реквизитов для юридического.
После указания сторон приводится детализация объекта аренды, а именно земельного надела. Отсутствие указанной информации делает договор недействительным и позволяет его аннулировать.
К моменту заключения аренды на участке должны быть выполнены кадастровые работы, а сам надел уже состоять на учете в Росреестре.
- адрес земельного участка;
- кадастровый номер;
- площадь;
- категория земли и ее разрешенное использование (например, земля населенных пунктов под ИЖС, сельскохозяйственная – под садоводство и огородничество);
- наличие и перечень всех построек на участке;
- наличие обременений, охранных зон и сервитутов на земельном участке (например, через участок может проходить дорога и арендатор не должен создавать препятствий для ее использования другими жителями).
Указание на категорию и вид целевого использования земли имеет очень важное значение. Если арендатор халатно отнесется к своим
обязанностям и будет эксплуатировать землю нецелевым образом (например, построит на сельхозземле торговый центр), то это будет служить основанием для досрочного расторжения договора. Более того его могут обязать выплатить денежную неустойку в бюджет муниципального образования. Собственник земельного участка также не вправе в одностороннем порядке изменять условия использования участка.
В качестве приложения к договору выступают кадастровый паспорт и схема участка.
Если основанием для выделения земли стали заключенные соглашения о комплексном основании территории или участок выделен под определенный инвестпроект, необходимо сослаться на них.
Отдельный пункт должен быть посвящен указанию на сроки аренды. Они должны соотноситься с требованиями Земельного кодекса. Так, земля под сельхозцели должна передаваться на срок не более 49 дней, участок под ИЖС – до 20 лет (но за первые три года землепользователю необходимо успеть построить на земле дом, иначе ему придется платить арендную плату в повышенном размере), под выпас скота – до 3 лет.
Если сроки аренды не будут указаны, то считается что земля передана в пользование на максимальный период, который прописан в Земельном кодексе.
В качестве начальной точки отсчета может выступать дата подписания договора или его регистрации в Росреестре.
Арендная плата может быть указана в натуральной и денежной формах. Последний вариант применяется в подавляющем числе случаев. Стоимость аренды прописывается в договоре с учетом всех налогов и сборов.
НДС она не облагается.
Обычно арендная плата указывается в твердой сумме с определением четких условий для ее пересмотра. Договор аренды муниципальных земель обычно предполагает ежегодную индексацию платы на величину инфляции.
Гораздо реже используется переменная величина аренды, которая определяется в ходе ежегодных торгов или привязывается к действующей ставке рефинансирования.
Должна быть указана периодичность внесения платежей и форма перечисления денежных средств. Обычно деньги следует переводить в безналичной форме на счет казначейства муниципального образования.
В договоре обычно содержится ответственность сторон за нарушение его условий. В частности, арендатор может быть привлечен к санкциям за нерациональное использование земель, самовольную застройку, несвоевременное внесение арендной платы, передачу участка в субаренду без согласования с собственником.
Арендодатель может быть привлечен к ответственности за несообщение каких-либо важных сведений об участке (например, о наличии обременений) или его существенных недостатков, препятствование использование земли по целевому назначению, несвоевременную передачу участка в пользование.
Не все банки выдают пенсионерам кредиты, но есть специальные программы ипотеки для пенсионеров.
При приватизации комнаты в общежитии могут возникнуть определенные проблемы с документами. Как обезопасить себя от них, читайте в этой статье.
На оформление дарственной придется потратится! Сколько денег необходимо подготовить, читайте в нашем материале.
Как происходит заключение договора
- Арендатор подбирает;
- Если на участок обнаружились иные претенденты, то проводятся торги;
- После положительного решения по поступившей от потенциального арендатора заявки на выделение ему участка у администрации будет 30 дней на формирование договора аренды;
- Арендатора приглашают на ознакомление с договором аренды. У него будет 30 дней на то, чтобы изучить предложенные условия и согласовать внесенные поправки с представителями администрации;
- После согласования всех формальностей договор подлежит подписанию обеим сторонами и последующей регистрации в Росреестре;
- Отсутствие госрегистрации приводит к тому, что договор не обретает юридическую силу. Данная услуга облагается госпошлиной, а затраты обычно возлагаются на плечи арендатора;
- Передача земельного участка в пользование арендатора может осуществляться в рамках подписания передаточного акта;
- Договор прекращает свое действие: после истечения установленного срока, отказа от него одной из сторон, в принудительном порядке по решению суда досрочно.
После окончания срока действия договора он может быть пролонгирован на новый срок.
С 2016 года арендаторов лишили преимущественного права на заключение нового договора за исключением участков, на которые возведены жилые постройки в их собственности. В остальных случаях им придется снова участвовать в торгах на право перезаключения договора.
Таким образом, ключевая особенность земельного договора – это его объект, а именно участок земли, обладающий четкими границами и имеющий определенное целевое предназначение. Договор регулирует правоотношения сторон, защищает их права и регламентирует обязанности. В частности, здесь прописываются такие важные параметры как условия внесения и величина арендной платы, сроки действия договора и ответственность сторон.
Оформление договора аренды земельного участка с администрацией или как арендовать землю у государства
Планируете заняться сельским хозяйствованием или построить дом? Земельный надел – весьма дорогая покупка, поэтому граждане ищут другие пути для реализации своих планов. Помочь в достижении целей может оформление договора аренды земельного участка с территориальным органом власти.
Кто имеет право на заключение договора аренды земельного участка?
Пользование землей без юридического оформления незаконно. Нарушителя могут привлечь к ответственности за самовольный захват участка, и тогда ему придется выплатить немалый штраф.
Поэтому оформление договора аренды часто носит обязательный характер, если покупать участок пользователь земли не собирается. Законодательно закреплено, что участок переходит во временное владение к арендополучателю вместе с имеющимися постройками.
- граждане РФ;
- организации-резеденты;
- иностранные граждане и компании;
- лица без гражданства;
- коммунальные, государственные и муниципальные предприятия;
- международные объединения;
- иные государства.
Договор аренды земли или ее части в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. В противном случае отношения арендатора и арендодателя будут считаться незаконными.
- земли заповедников или национальных парков;
- участки, на которых располагаются здания или сооружения, предназначенные для нужд вооруженных сил России, ФСБ, ФСИН или органов государственной охраны;
- земли закрытых административно-территориальных объектов;
- территории, на которых расположены объекты атомной энергетики или сооружения, предназначенные для хранения или обработки радиоактивных отходов;
- кладбища;
- земельные участки, используемые для охраны границ РФ.
По вопросам аренды земель другого целевого назначения необходимо обращаться в муниципалитет.
Как происходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?
Оформить участок в аренду можно по итогам аукциона или без торгов. Инициаторами проведения торгов могут стать как государственные или муниципальные органы, так и лица, изъявляющие желание взять участок в аренду.
Участвовать в аукционе может любой гражданин РФ. Это право закреплено в ст.38.1 ЗК РФ.
Обязательное условие, предъявляемое к земельному участку, в отношении которого ведутся торги – это наличие факта постановки на кадастровый учет. Также должно быть подтверждено техническое оснащение участка инженерными сетями.
Чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку в муниципалитет. Арендодатель должен озвучить размер задатка для участия, начальную цену за аренду (на основе проведения оценочных работ), а также существенные условия будущего договора аренды.
Организатор аукциона должен представить подробную информацию о торгах, в том числе о дате и месте проведения, на официальном сайте территориальной администрации или в печатном издании (если оно есть). Сделать это необходимо за месяц до начала аукциона.
Если по каким-то причинам проведение аукциона становится невозможным, организатор обязан за 15 дней до даты предполагаемого начала оповестить об этом заинтересованных лиц. Для уведомления об отмене используется тот же способ, что был использован для уведомления о начале аукциона. Переданные лицами задатки в этом случае возвращаются обратно.
- документ, удостоверяющий личность – для физических лиц;
- выписку из реестра – для организаций и ИП;
- заявление на участие в аукционе, в котором указываются реквизиты для возврата задатка в случае отмены проведения мероприятия;
- квитанцию, подтверждающую передачу задатка.
Пакет документов передается организатору аукциона не позднее, чем за пять дней до начала торгов.
Результаты аукциона вносятся в протокол мероприятия. Он заполняется в двух экземплярах. Один передается победителю, второй остается у организатора.
Также итоги аукциона должны быть опубликованы в официальных информационных источниках Правительства РФ.
Оформить договор аренды земельного участка можно и без проведения аукциона. В этом случае плата за пользование участком устанавливается исходя из земельного налога. Возможность получить землю в аренду без аукциона обеспечивается ст.
Для оформления договора необходимо обратиться в местный муниципалитет или администрацию с заявлением о желании взять землю в аренду. С собой также необходимо иметь паспорт и ИНН.
Каким бывает договор аренды земельного участка по Земельному кодексу?
Российское законодательство выделяет два возможных вида договоров аренды земельных участков: краткосрочные и долгосрочные. Срок договора аренды земельного участка зависит от цели оформления надела во временное владение.
Долгосрочное соглашение об аренде предполагает строение жилых домов, а также иных сооружений для ведения личного подсобного хозяйства. Срок такого договора может составлять 49 лет. Как правило, такие договора аренды могут быть продлены на более продолжительный период или даже заключаться на неопределенный срок, если период пользования в договоре аренды не прописан.
Краткосрочные арендные отношения могут быть с правом постройки и без такового. Краткосрочный договор аренды с правом постройки называется рентой на строительство. После того, как объект будет возведен, срок владения земельным участком может быть продлен.
Краткосрочные отношения без права постройки, как правило, оформляются договором аренды земли сельскохозяйственного назначения. Такие участки используются для выращивания каких-либо культур или для ведения фермерского хозяйства. Срок договора аренды без права постройки может быть не более 10 лет.
Существенные условия договора аренды земельного участка
Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды земельного участка заключается только в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
- местоположение земельного участка;
- точный адрес участка или иные ориентиры, по которым можно определить, что это именно предмет сделки, а не другая земля;
- арендуемая площадь участка;
- особенности и подробное описание земельного участка, данные кадастрового паспорта.
- сроки действия договора аренды земельного участка;
- сумма арендной платы и сроки ее внесения;
- целевое назначение земли и возможные варианты использования;
- точная дата или конкретное условие, после соблюдения которого, земля переходит во временное пользование арендатора;
- права и ответственность сторон.
Менять условия договора без уведомления и согласования этого с другой стороной арендных отношений невозможно. При любом одностороннем изменении договор аренды земельного участка будет считаться недействительным.
Особенности заключения договора аренды муниципальной земли с администрацией населенного пункта
Одной из возможных сторон арендных отношений, объектом которых является находящийся земельный участок, могут выступать местные государственные органы власти, то есть администрация населенного пункта (города, поселка и т. п.).
В частности, такие органы могут сдавать во временное пользование заинтересованным лицам землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности.
При заключении договора аренды в таком случае существуют определенные особенности и правила, которые стоит рассмотреть далее более подробно.
Понятие и законодательное регулирование
Договор аренды земельного участка представляет собой документ, согласно которому этот объект предоставляется его собственником во временное пользование заинтересованному лицу на условиях оплаты за это.
Особенностью сделки в рассматриваемой ситуации является тот факт, что одной из ее сторон (а именно арендодателем) является администрация города или поселка.
Объектом сделки при этом может быть земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и соответствует определенным требованиям.
- относиться к разрешенной категории;
- состоять на кадастровом учете;
- иметь возможность подключения к инженерно-техническим коммуникациям.
Особенности договора аренды в таком случае приведены в Земельном кодексе РФ, в частности, в ст. 39.8 этого нормативно-правового акта.
Стоит учесть, что в большинстве случаев этой процедуре должны предшествовать торги на право получения участка во временное пользование.
После победы в торгах на основании протокола с этого мероприятия будущий арендатор имеет право на составление договора аренды (контракта) с администрацией.
В конце могут находиться заключительные положения, а также дата оформления сделки и подписи сторон.
Поскольку в законодательстве нет установленной формы договора аренды, в каждом конкретном случае этот документ может изменяться в зависимости от обстоятельств дела.
Правила составления и необходимые документы
Договор составляется в письменном виде по приведенной выше структуре и обязательно должен содержать два существенных условия — предмет сделки и условия оплаты. Без наличия этих условий сделка будет считаться незаключенной.
- паспорта участников (оригинал и правильно заверенные копии);
- протокол с результатами проведенных торгов;
- свидетельство права собственности на участок;
- выписки из кадастрового паспорта.
Данный пакет документов является минимальным — на практике чаще всего необходимо подготавливать намного больше бумаг.
Конкретные требования и условия, связанные с документальным оформлением сделки, стоит уточнять уже на месте, то есть в администрации того населенного пункта, с которым оформляется аренда.
Нюансы оформления
- от 3 до 10 лет — при условии использования земли с целью постройки или реконструкции на ней зданий и сооружений;
- до 49 лет — при условии размещения на участке линейных объектов;
- до 20 лет — в том случае, если земля предоставляется частному лицу для индивидуального жилищного строительства или же для ведения личного подсобного хозяйства;
- от 3 до 5 лет — если сделка заключается с юрлицом, а целью является комплексное освоение территории или ведение дачного хозяйства;
- до 3 лет — если на участке находится объект незавершенного строительства и договор заключается как раз с целью закончить его возведение;
- от 3 до 49 лет — при заключении договора аренды земельного участка для сельскохозяйственных целей;
- до 3 лет — если участок указанного выше типа будет использоваться для выпаса скота, огородничества или же сенокошения.
- охотхозяйственного соглашения;
- концессионного соглашения;
- договора об освоении территории, предназначенной для строительства и эксплуатации домов (как коммерческого, так и социального использования);
- инвестиционного проекта;
- договора о предоставлении рыбопромыслового участка;
- соглашения о государственно-частном или муниципально-частном партнерстве;
- решения о предоставлении в пользование водных биологических ресурсов.
Во всех этих случаях срок действия договора аренды будет совпадать со сроками, установленными ранее для каждого из этих видов сделок.
Особенности регистрации и заверения
Документ составляется в простом письменном виде и не требует обязательного нотариального заверения. Стороны могут либо разработать его самостоятельно, либо воспользоваться готовыми образцами и шаблонами, которые массово представлены в интернете.
После подготовки и подписания договора его обязательно необходимо зарегистрировать в Росреестре. Обратиться в этот орган может как собственник участка, так и арендатор (с согласия первого).
После регистрации договор считается заключенным и вступает в законную силу. Стоит учесть, что в случае окончания срока, на который он был подписан, арендатор не имеет преимущественного права на его повторное заключение. В этом случае ему снова придется в общем порядке проходить процедуру участия в торгах.
Аренда земли у администрации города или поселка — это выгодный способ не только получить землю по низкой стоимости во временное пользование, но и выкупить ее в дальнейшем также за не слишком высокую цену.
Однако в большинстве случаев для заключения договора аренды придется пройти процедуру участия в торгах, поскольку лишь победа на этом мероприятии может быть основанием для подписания данного документа. Оформление договора происходит в соответствии с общими правилами, установленными для подобных сделок в гражданском законодательстве.
Рекомендуем! Что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними
Источник: prpr.su
Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
На практике возникает вопрос: допустима ли сдача в аренду объекта или части объекта незавершенного строительства, поскольку возможность эксплуатации такого объекта по какому-либо функциональному назначению ставится под сомнение?
12.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть объект незавершенного строительства сдан в аренду, в судебной практике существует две позиции.
Позиция 1. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду.
Примечание: В приведенном ниже Постановлении объект незавершенного строительства, переданный в аренду, находился на праве хозяйственного ведения у арендодателя, а право собственности было зарегистрировано за другим лицом.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009(19187-А75-39) по делу N А75-547/2009
«. Исследовав и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции установил, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 23.12.2005 N 6, закреплено за истцом на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72НК N 169964, выданным 05.06.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
На момент заключения договора аренды от 23.12.2005 N 6 не было согласия собственника на передачу поименованных в нем помещений во владение и пользование ответчика.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В качестве объекта аренды в договоре аренды от 23.12.2005 N 6 (пункт 1.1.) указано нежилое помещение N 51, 52 площадью 34,2 кв.м., находящееся на втором этаже здания по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, 1, ТДЦ «Гостиный двор», что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.
Истец не обосновал документально свой довод о том, что после сдачи здания в эксплуатацию параметры указанного в договоре помещения изменились, либо изменились настолько, что его невозможно идентифицировать по данным, содержащимся в пункте 1.1 договора.
Таким образом, основания для признания договора аренды незаключенным отсутствуют.
То обстоятельство, что на момент передачи объекта аренды и подписания сторонами договора аренды, здание ТДЦ «Гостиный двор», в котором находятся арендуемые ответчиком помещения N 51, 52, еще не было принято как законченный строительством объект, не влечет признание договора аренды незаключенным. «
Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05
«. Объектом аренды является складское помещение общей площадью 8535,9 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве собственности.
Суд установил, что регистрация договора аренды была произведена на основании документов, необходимых для регистрации сделок с объектом незавершенного строительства, что подтверждается копией регистрационного дела, представленной ответчиком.
Довод истца относительно того, что объектом аренды явилось незавершенное строительство и регистрация сделки произведена с нарушением ст. ст. 20, 25 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признан судом несостоятельным.
Статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу ст. 219 ГК РФ, возникает после регистрации в установленном законом порядке.
Суд установил, что право собственности истца на объект аренды было зарегистрировано 22.01.1999. Договор аренды от 02.07.1998 N 77-х был зарегистрирован 18.02.1999. «
Позиция 2. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04
«. Между закрытым акционерным обществом «Спортивный клуб «Питер-Гольф» (далее — ЗАО «СК «Питер-Гольф», арендодатель) и ООО «Гольф-клуб «Бельведер» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 09.04.2004 N 025-а (л.д. 11-15).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество (нежилой фонд) — часть объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б.
Передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 кв.м.
Арендодатель владеет указанными помещениями на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права частной собственности от 28.11.2003 (пункт 1.2. договора).
Между ООО «Гольф-клуб «Бельведер» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фрегат» (далее — ООО «Фрегат», арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 09.04.2004 (л.д. 24 — 27). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество (нежилой фонд) — часть объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б, передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 кв.м.
Между ЗАО «СК «Питер-Гольф» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро «АВАНТ» (далее — ООО «ЮБ «АВАНТ», покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 16.06.2004 (л.д. 26 — 27). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности объект незавершенного строительства нежилого значения, кадастровый номер 78:19360А:0:26, площадью 2316,3 кв.м, этажность 1, мансарда, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б.
Между ООО «ЮБ «АВАНТ» (продавец) и ООО «КЦ «МАС» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 30.07.2004 (л.д. 28 — 29). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности указанный выше объект незавершенного строительства нежилого значения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2004 ООО «КЦ «МАС» принадлежит на праве частной собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, (дворец Бельведер), лит. Б (л.д. 30).
Полагая, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 09.04.2004 N 025-а по передаче спорных помещений истцу, исходя из предусмотренной договором обязанности арендодателя выплатить штрафную неустойку, ООО «Гольф-клуб «Бельведер» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кроме того, спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей. «
12.2. Вывод из судебной практики: Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007
«. Иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью «Дженнифер-Иваново» (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученное ответчиком по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений является неосновательным обогащением.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО «Дженнифер-Иваново» (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и Г1, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.
На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах по N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным.
При разрешении спорной ситуации суд установил, а материалами дела подтверждается, что Общество фактически использовало предоставленные Предпринимателем в аренду нежилые помещения по оговоренному сделкой коммерческому назначению: с целью открытия магазина «Дженнифер» произвело подготовительные мероприятия (в том числе заключило договор с ООО «Тринити» на выполнение монтажных, отделочных работ и поставку торгового оборудования), организовало розничную торговлю товаров в магазине. Общество добросовестно исполняло обязанность по внесению арендных платежей, представляющих собой форму оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду имуществом. «
Дата добавления: 2018-09-22 ; просмотров: 439 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник: studopedia.net
Порядок заключения договора аренды без проведения торгов
Порядок заключения договора аренды без проведения торгов зависит от того, по каким основаниям потенциальный арендатор имеет право на заключение такого договора.
В целях определения порядка заключения договора аренды без проведения торгов все основания для заключения договоров могут быть условно разделены на три группы:
1) заключение договора аренды с лицом, имеющим право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (основания, указанные в подп. 31 и 32 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
2) заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства (основание, предусмотренное п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
3) заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов по иным основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ.
Ниже приведен детальный анализ порядка заключения договоров аренды без проведения торгов по каждому из приведенных выше оснований.
3.2.1. Заключение без торгов договора аренды на новый срок.
В соответствии с ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Вместе с тем, из данного правила имеется ряд исключений.
На заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов имеют право следующие лица:
А) арендаторы земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, которые надлежащим образом использовали земельный участок в течение срока действия предыдущего договора аренды (подп. 31 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 5 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
В этом случае основанием для заключения договора аренды на новый срок является заявление арендатора, поданное арендодателю до заключения срока действия предыдущего договора аренды. Иных документов закон не требует.
Б) арендаторы земельных участков, если:
— земельный участок был предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подп. 1 ч. 3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ). Данное основание не распространяется на случаи, когда заключение договора без проведения торгов было осуществлено в связи с тем, что первоначальное предоставление земельного участка планировалось на основании торгов, но данные торги были признаны несостоявшимися в связи с наличием одной заявки (пп. 13, 14, 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ). В этом случае первичное предоставление земельного участка в аренду признается предоставлением с торгов и право на заключение нового договора аренды без проведения торгов у такого арендатора не возникает;
— земельный участок был предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (подп. 2 ч. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Из данной нормы следует, что даже если первичное предоставление участка гражданам для ведения садоводства или дачного хозяйства было осуществлено на аукционе, последующее предоставление такого участка в аренду на новый срок возможно и без проведения аукциона.
Предоставление земельного участка на новый срок без проведения торгов по основаниям, указанным выше, допускается только при наличии одновременной совокупности всех следующих условий, определенных ч. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо. Например, на данном участке отсутствуют здания, строения или сооружения, принадлежащие на праве собственности или праве хозяйственного ведения иному лицу;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Данное условие является принципиальным и означает, что само по себе первичное предоставление участка в аренду без проведения торгов не дает право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, если на момент заключения нового договора такой земельный участок (исходя из его категории и вида разрешенного использования) должен быть предоставлен на аукционе (например, был изменен вид разрешенного использования участка для целей, связанных со строительством).
Для заключения договора аренды на новый срок по основаниям, указанным выше, заинтересованные арендаторы предоставляют арендатору заявление о заключении нового договора аренды. Проверка наличия/отсутствия иных критериев, необходимых для заключения нового договора аренды без проведения торгов, возлагается на арендодателя.
3.2.2. Заключение без торгов договора аренды на достройку объекта незавершенного строительства.
Новая редакция Земельного кодекса РФ существенно меняет правовое регулирование режима землепользования участками, занятыми объектами незавершенного строительства, расположенными на арендованных участках, срок действия аренды которых истек.
Как отмечалось ранее, по общему правилу, лицо, которому земельный участок был предоставлен для целей строительства, не имеет преимущественного права на предоставление данного участка по договору аренды на новый срок без проведения аукциона (ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, если объект незавершенного строительства находится на земельном участке, срок действия договора аренды которого истек, орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды вправе предъявить в суд требование об изъятии объекта незавершенного строительства и продаже его с публичных торгов.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства определены статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1299.
Лицо, купившее объект незавершенного строительства с публичных торгов, вправе однократно заключить договор аренды данного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта.
Договор аренды в данном случае заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (ч. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).
Если в течение шести месяцев с момента завершения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, уполномоченный орган не обратился в суд с иском об изъятии данного объекта и его продаже с публичных торгов либо если объект не был продан с торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, собственник объекта незавершенного строительства имеет право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним без проведения торгов договора аренды данного земельного участка для целей завершения строительства расположенного на нем объекта.
В этом случае договор аренды заключается на срок до трех лет (подп. 6 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).
Необходимо отметить, что описанные выше правовые режимы применяются к правоотношениям, возникшим после 01.03.2015 г.
В соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, предоставление участка без торгов согласно рассматриваемому пункту Закона возможно однократно.
3.2.3. Порядок заключения договора аренды без проведения аукциона в иных случаях.
Предоставление без торгов сформированного участка.
Порядок заключения договоров аренды земельных участков урегулирован ст. ст.39.14 — 39.17 Земельного кодекса РФ.
Порядок заключения договора аренды зависит от того, сформирован ли испрашиваемый земельный участок или нет.
Если земельный участок сформирован и стоит на кадастровом учете, то для предоставления земельного участка в аренду — при наличии установленных на то оснований — заинтересованное лицо направляет в орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком, заявление о предоставлении земельного участка (ч. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ).
В заявлении, наряду с прочим, указываются сведения о заявителе, кадастровый номер участка, основание предоставления земельного участка в аренду без проведения аукциона.
Принципиально отметить, что, если Земельным кодексом РФ допускается предоставление земельного участка лицу в собственность либо в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель (ч. 6 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).
Заявление о предоставлении земельного участка без торгов должно быть рассмотрено уполномоченным органом в течение тридцати дней (ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ), в течение которых уполномоченный орган подготавливает проект договора аренды и направляет его заявителю (если границы земельного участка не нуждаются в уточнении) либо отказывает в предоставлении земельного участка по основаниям, закрытый перечень которых указан в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.
Вступившая в силу с 01.03.2015 г. редакция Земельного кодекса РФ не предусматривает необходимости публикации информации о планируемом предоставлении земельного участка без проведения торгов. Единственное исключение – предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (ст. 39.18 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления. Это означает, что при конкуренции заявок на один и тот же участок, который может быть предоставлен в аренду без проведения торгов (например, для ведения личного подсобного хозяйства за пределами населенного пункта), договор аренды заключается с лицом, первым подавшим заявку, без проведения аукциона.
Предоставление без торгов несформированного участка.
Если земельный участок, который может быть предоставлен без проведения торгов, не сформирован, процедуре его предоставления, описанной выше, должна предшествовать процедура предварительного согласования предоставления земельного участка (ч. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).
Суть данной процедуры заключается в следующем:
1) заинтересованное в предоставлении участка лицо подготавливает схему расположения испрашиваемого земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой участок (подп. 1 ч. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ);
2) заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
В заявлении, наряду с прочим, указываются реквизиты заявителя, основания предоставления испрашиваемого участка без проведения торгов, вид права, на котором испрашивается участок, сведения об испрашиваемых границах участка, определенных схемой расположения, подготовленной заявителем, либо проектом межевания.
Соответственно, к заявлению прикладываются схема расположения земельного участка и документы, подтверждающие наличие оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.
Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка рассматривается в течение 30 дней.
Основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка являются наличие оснований для отказа в согласовании схемы расположения, указанных в п. 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ), а также наличие оснований, исключающих предоставление участка без торгов в соответствии со ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.
В остальных случаях уполномоченный орган обязан согласовать предоставление земельного участка.
Решение о предварительном согласовании решения о предоставлении земельного участка является основанием для проведения за счет заявителя кадастровых работ по его формированию и постановке на кадастровый учет (пп. 4-5 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).
Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка действует два года (ч. 14 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ), в течение которых заявитель имеет право обеспечить постановку участка на кадастровый учет и обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка.
После постановки земельного участка на кадастровый учет заявитель, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании предоставления участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему участка.
Необходимо отметить, что, если в отношении одного участка поступило несколько заявок на предварительное согласование предоставления земельного участка, данные заявки рассматриваются в порядке их поступления (ч. 4 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ). Иными словами, при поступлении нескольких заявок на один участок приоритет отдается первой поступившей заявке без проведения торгов.
Еще раз необходимо отметить, что описанный в настоящем пункте порядок предварительного согласования при предоставлении земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйства для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, применяется с учетом специфики, указанной в ст. 39.18 Земельного кодекса.
Основания отказа в предоставлении участков в аренду без проведения торгов.
Исчерпывающий перечень оснований, по которым уполномоченный орган вправе отказать в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, приведен в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.
Приведенные в данной статье основания отказа могут быть разделены на несколько условных групп [3] :
1) заявитель не имеет права на предоставление участка без проведения торгов;
2) на участке имеются здания, строения или сооружения, которые принадлежат на вещном праве иным лицам;
3) участок обременен правами третьих лиц (правом собственности, аренды либо права постоянного (бессрочного) пользования). Соответственно, данное основание не применяется, если арендатор участка либо обладатель права постоянного (бессрочного) пользования обратились с заявлением о выкупе участка, либо его переоформлении в аренду согласно пп. 9 и 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ;
4) участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования;
5) участок находится на территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении либо договор о развитии застроенной территории;
6) участок является предметом объявленного аукциона, в отношении него принято решение о предварительном согласовании предоставления либо в отношении участка ранее поступило заявление о проведении аукциона, либо о предварительном согласовании его предоставления;
7) испрашиваемый заявителем вид использования участка не соответствует виду использования участка согласно данным кадастрового учета и документам территориального планирования (за исключением размещения линейных объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории);
8) не определены категория и вид использования земельного участка;
9) границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
При наличии указанных в ст. 39.16 Земельного кодекса оснований, уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов либо в согласовании предварительного предоставления участка (если испрашиваемый участок не был сформирован).
Источник: megaobuchalka.ru