Недвижимость, право на недвижимость и переход этого права (смена собственника) в соответствии с законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»(с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2020) подлежат обязательной регистрации в государстве.
Каким образом закон регулирует споры, связанные с долевой собственностью, как оформить долю дома в собственность при купле-продаже, дарении, наследстве – рассмотрим далее.
Что значит доля дома? Простыми словами – это часть дома, которая принадлежит кому-то на определенном праве. Дом на доли можно поделить условно, так как это единая конструкция с общими стенами, крышей, фундаментом.
Закон устанавливает особые условия раздела имущества на доли, обязанности содольщиков по отношению друг к другу. Поэтому оформить куплю-продажу доли дома сложнее, нежели целого дома.
Долевая и совместная собственность – в чем разница?
Гражданское законодательство (глава 16 ГК РФ) различает долевую и совместную собственность.
Тонкости продажи долевой собственности
Долевая собственность – это общая собственность, которая разделена на доли.
Мы понимаем, что физически деление дома невозможно, это нарушит его общую конструкцию. При этом, можем организовать в доме несколько отдельных входов, и обособить, отделить каждую часть друг от друга, останется и общая часть.
Пользоваться общим долевым имуществом необходимо совместно, с учетом договоренности между содольщиками. При этом, свою долю можно продать или подарить с учетом неких особенностей.
Совместная собственность – это тоже общая собственность, которую невозможно поделить на доли в силу определенных обстоятельств (например, когда дольщиков слишком много и доли обособить совершенно невозможно). Чаще всего собственность становится совместной на имущество, приобретенное во время брака.
Главное отличие совместной собственности от долевой в возможности предпринимать какие-либо действия со своей недвижимостью. Если общая собственность не разделена на доли, тогда, принимая решение о продаже своей части имущества у остальных собственников следует спросить разрешение. Если же собственность долевая – то достаточно уведомить всех остальных содольщиков о своем намерении оформить куплю продажу доли дома.
Общая совместная собственность хороша тогда, когда собственники — это близкие люди, между которыми не возникает разногласий, и решения принимаются сообща. В противном случае возникают проблемы при использовании имущества или попытках продажи, что, к сожалению, на практике встречается на каждом шагу.
Оформление доли дома в собственность: на что стоит обратить внимание
Основные варианты, когда может возникнуть необходимость оформления долевой собственности это:
- наследование доли дома;
- заключение договора купли-продажи доли дома;
- дарение доли дома.
Как оформить долю дома по наследству
Наследование – самый распространенный вариант, при котором оформляется долевая собственность. Имущество делится между наследниками по закону соразмерно частям/ долям.
Как оформить новый дом? Какие документы нужны? Сколько стоит?
Вступление в наследство оформляется документально у нотариуса. Существует определенный порядок вступления в наследство по закону и по завещанию.
Для того, чтобы оформить долю дома по наследству наследнику, нужно пройти несколько этапов:
- Обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела (в течение 6 мес. со дня открытия наследства);
- Получить у нотариуса свидетельство о наследовании;
- Оформить право собственности на свою долю дома в Росреестре.
Документы, необходимые для оформления доли дома по наследству
Обращаясь в нотариальную контору для оформления своей доли на дом потребуется:
- свидетельство о смерти;
- копии паспортов наследников и документы о родстве;
- сведения о последнем месте регистрации наследодателя;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из налоговой;
- документы о праве собственности (или их архивные копии);
- оценочная экспертиза.
Далее оплачивается госпошлина, услуги нотариуса и нотариус выдает (по истечение полугода после открытия наследственного дела):
- свидетельство о наследовании.
Когда все эти документы будут собраны с ними необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать возникшее право на долю дома.
Тут есть определенные нюансы. Если дом не поставлен на кадастровый учет, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому дополнительно для оформления наследства на долю дома может понадобиться технический план на дом (документ, без которого кадастровый учет дома невозможен) и другая документация, необходимая для постановки недвижимости на кадастровый учет.
Как оформить куплю-продажу доли дома
Собственник доли дома вправе распоряжаться ей, в том числе, продавать свою долю, менять, дарить, оформлять на нее завещание.
Договор купли-продажи на долю в доме или квартире не имеет отличительных признаков от договора на продажу целого дома. Однако законом (ст ГК РФ) предусмотрено преимущественное право покупки доли дома. В чем оно заключается?
Прежде чем выставить свою долю дома на продажу собственник должен письменно известить остальных дольщиков о таковой. В извещении о желании продать должна быть указана цена, которую собственник хочет выручить от продажи.
Если в течение месяца ни один из содольщиков не изъявит желание покупки, тогда смело можно заключать договор-купли продажи с другими лицами.
Здесь есть ряд нюансов!
Во-первых, при заключении договора цена должна быть прописана такой, какая была указана в извещении.
Предположим, вы предложили другим собственникам дома свою долю за полтора миллиона рублей. Никто не изъявил желания. Оформляя договор купли продажи, вы включили в него дополнительные расходы и увеличили стоимость до миллиона семьсот. Казалось бы, если долю не захотели приобрести за меньшую стоимость, то и за большую и подавно не захотят. Однако сособственник вполне может обратиться в суд и признать такую сделку незаконной и суд будет на его стороне.
Во-вторых, если вы не можете вручить дольщику извещение о продаже (неизвестно его место нахождения), тогда, следует отправить заказное письмо (даже хотя бы на адрес вашего общего дома, и получить его). Тем самым, при необходимости вы сможете доказать, что должным образом направили уведомление о продаже.
Бывают такие содольщики, которые хотят «вставить палки в колеса». Они до последнего могут не отвечать на извещение, а в последний день выразить свое возражение и отправить почтой. Зачастую, так срывают и оспаривают сделки. Покупатели, осведомленные о возможных рисках, идут с неохотой на приобретение долевой собственности и ищут более простой и выгодный вариант.
Договор мены долевой собственности оформляется на таких же условиях, как и договор купли-продажи, то есть с учетом преимущества содольщиков.
Далее, оформление доли дома по договору купли продажи, регистрируется в Росреестре. Право на долю переходит к новому собственнику, о чем делается соответствующая отметка и выдается выписка ЕГРН.
Росреестр может «завернуть» оформление, и для этого есть целая кипа нюансов, прописанных в статье 26 Закона 218-ФЗ. Подробнее о приостановке читайте здесь.
Договор дарения доли дома
Договор дарения – излюбленная форма оформления доли дома, когда хочется «насолить» недоброжелательным сособственникам.
Если общая долевая собственность доставляет дискомфорт (что не редкость между наследниками), тогда можно избавиться от своей доли, даже не предлагая ее купить другим дольщикам. Достаточно найти доверенное лицо, с которым можно договориться о дарении.
Однако, если дарение фиктивное, есть риск того, что сособственник обратится в суд и докажет, что по договору дарения получено денежное вознаграждение, тогда такой «подарок» признают недействительным.
Как оформить дарение на долю дома? — просто заключить договор дарения. Дарственная на долю дома также как и купля продажа, мена, наследование, подлежит регистрации в Росреестре.
Стоимость оформления долевой собственности
Сколько стоит оформить долю дома?
Цена на оформление доли дома зависит от разных факторов. Так, если дом надо дополнительно поставить на кадастровый учет – здесь, помимо госпошлины на оформление дома государству, следует заплатить за подготовку технического плана (стоимость оформления техплана на дом в вашем районе можно рассчитать при помощи бесплатного онлайн-калькулятора).
Дополнительно могут потребоваться услуги по межеванию земельного участка, на котором расположен дом, а также заказ каких-либо документов, запрашиваемых гос. органами (найти проверенного кадастрового инженера в своем регионе не выходя из дома поможет современный сервис — онлайн каталог кадастровых инженеров).
При оформлении доли дома в наследство, стоит учитывать услуги нотариуса, при оформлении договора купли-продажи – возможные расходы по уплате налога (если доля дома находилась в собственности менее трех лет).
Таким образом, сделки с долевой собственностью имеют ряд отличий, от обычных сделок. Главное – учесть интересы сособственников, тем более если они соседи по дому. Ведь жить дольщикам дома приходится под одной крышей, а значит и вопросы многие решать совместно.
Источник: geostart.ru
Долевая собственность на дом: суть режима и порядок оформления
Не у каждого дома один владелец. Когда граждане получают в наследство одну квартиру, у всех равные права на нее, если другое не установлено завещанием или законом. Поскольку долевая собственность на дом предполагает, что имуществом владеет и распоряжается сразу несколько людей, для совершения любых сделок с недвижимостью нужно согласие дольщиков.
Особенности режима долевой собственности
Долевая собственность подразумевает владение и распоряжение определенной частью в общем имуществе с некоторыми ограничениями. Если гражданин хочет продать, подарить или завещать свою долю, нужно обязательно учитывать интересы других владельцев ( ч. 1 ст.246 ГК РФ ).
Помимо того, что собственники распоряжаются имуществом по согласию остальных участников, они также несут расходы пропорционально долям.
Зная, что такое общая долевая собственность, проще разобраться с правилами совместного владения. Конкретные части, принадлежащие совладельцам, в такой ситуации не выделяются. Например, по умолчанию считается, что квартира, купленная супругами, делится между мужем и женой пополам. То же самое можно сказать о владении домом или совместным фермерским хозяйством ( ч.3 ст. 244 ГК РФ ).
Долевое владение жилым помещением и территорией
Общедолевая собственность на дом и землю встречается на практике очень часто. Собственники реализуют свои права в соответствии с целевым назначением имущества и в объеме, разрешенном законодательством (ст. 30 ЖК РФ). Однако если кто-то из владельцев строения способствовал, чтобы дом стал лучше, оборудовал его новой техникой, достроил помещение, сделал ремонт, он вправе претендовать на увеличение своей части в недвижимости.
Поскольку частный дом размещается на земельном участке, эта территория тоже находится в долевом владении граждан. Нельзя продать исключительно жилой объект. Следует оформлять сделку и на земельный участок под частным домом в долевой собственности. Эти компоненты неразрывны друг от друга.
Определение долей в общей собственности
Определение вкладов в имуществе имеет значение при разделе недвижимости. Основные нормы, регулирующие этот процесс, содержатся в ст. 245 ГК РФ :
- части, принадлежащие совладельцам, определяются по их согласию или в соответствии с законом;
- способ определения долей закрепляется в договоре между участниками;
- размер долей может меняться;
- если частный дом в долевой собственности был улучшен за деньги одного из совладельцев, тот вправе требовать увеличения своей части в имуществе.
Порядок эксплуатации объекта, которым владеет несколько лиц
Предусмотрено два способа определения порядка эксплуатации недвижимости:
- Достижение согласия между всеми участниками. Граждане обсуждают и устанавливают взаимные права и обязанности на жилое помещение и землю, иное имущество, которое относится к общей собственности.
- Судебное определение, как будет происходить совместное владение домом. Для этого участник подает исковое заявление, в котором излагает суть требований.
При рассмотрении вопроса суд обращает внимание на следующие факторы:
- размер доли и количество владельцев;
- наличие/отсутствие семейных связей между участниками;
- прописка родственников;
- планировка объекта, техническая возможность выделения изолированных помещений;
- количество входов, выходов;
- устоявшийся порядок пользования домом.
Оформление помещения в общее долевое владение
Оформление дома в долевую собственность – сложный юридический процесс. Процедуру можно разделить на несколько этапов:
- Определение размеров имущества. Для этого следует воспользоваться услугами оценщиков. За это придется заплатить, зато владельцы помещения будут знать точную площадь участка и квадратуру здания. Информация отображается в договоре купли-продажи, свидетельстве о наследстве, решении суда.
- Получение в БТИ техпаспорта и плана помещения.
- Оформление дома с участком в органах кадастра и Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН. Документ позволяет зарегистрировать право собственности. Если строение находится на территории дачных участков, вносить его в кадастр не нужно.
- Уплата госпошлины и получение квитанции. Размер сбора закреплен в НК РФ.
Каждый из собственников дома получит документ, подтверждающий право владения долей в имуществе.
Часто владельцев недвижимости интересует, как оформить построенный дом в долевую собственность единолично, возможно ли это вообще. Подобный вариант предусмотрен в законодательстве, но такой гражданин должен предоставить письменное согласие всех заинтересованных сторон (ст.2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218).
Подготовка документов
Любые юридические действия с недвижимостью сопровождаются сбором пакета документов. Его состав зависит от конкретной ситуации. По общему правилу, чтобы оформить дом в собственность, если земля в долевой собственности, в орган Росреестра нужно подать:
- Удостоверение личности гражданина.
- Оригинал и копию доверенности, заверенной у нотариуса, если от имени владельца действует представитель.
- Кадастровый паспорт на жилье.
- Разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
- Правоустанавливающие документы на имущество: договор купли-продажи, завещание и так далее.
- Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином.
- Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Заявку вместе с пакетом документов можно подать и через Многофункциональный центр.
Оформление земельного надела под домом
Для законного использования жилого помещения нужно стать владельцем или постоянным пользователем территории, на которой оно находится. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ , возможна приватизация земли под домом. Кроме того, владельцы могут выкупить участок или оформить на него аренду ( п.3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» ).
При этом на землю следует оформить правоустанавливающие документы. Без них эксплуатация участка влечет административную ответственность ( ст. 7.1 КоАП РФ ).
Крайне редко встречаются случаи, когда владельцам приходится решать, что делать, если земля не в долевой собственности. Такое право является исключительным, если другое не предусмотрено законом. Иными словами, дом всегда идет вместе с землей как неразрывное целое.
Как перевести строение из долевой собственности в личную
Если собственники жилья не являются родственниками, между ними нередко начинаются разногласия. В результате кто-то из совладельцев может решить отделить свою часть.
Перевод из общего в частное владение не запрещен законом. Существует несколько способов, которые позволяют из долевой собственности сделать частную. Это касается не только выделения в натуре части, принадлежащей одному человеку. Все дольщики могут захотеть выделить их, что приведет к отчуждению дома.
Как переходит право собственности
Самый быстрый способ передать право собственности – дарение. Подписать дарственную должны все совладельцы. Документ заверяется у нотариуса. С дарственной и комплектом других документов следует отправиться в Росреестр для регистрации прав и получения выписки из ЕГРН.
Если имущество переходит к не родственнику, сделка облагается налогом на доход физических лиц, в остальных случаях государственные сборы не взимаются.
Также можно долевую собственность перевести в индивидуальную через суд. В иске нужно указать, на какую площадь претендует человек. Суд в решении определит:
- Метраж, выделенный каждому владельцу.
- Алгоритм раздела объекта, если это возможно.
- Режим пользования общими помещениями.
С судебным решением можно обращаться в орган регистрации или МФЦ для оформления права собственности на долю.
Если другие владельцы не возражают против юридических изменений, договор на раздел частного жилого дома будет составлен быстро. После этого нужно посетить отдел архитектуры и градостроительства. Помимо правоустанавливающих документов на жилье, понадобится проект, на основании которого можно определять доли, выделяемые в натуре.
Проверив предоставленные бумаги, сотрудник архитектурного отдела выдаст разрешение, которое позволит возвести в доме капитальную стену, сделать отдельный вход.
Чтобы регистрация дома на участке в долевой собственности прошла без затруднений, нужно выполнить еще два шага:
- Размежевать общий земельный участок.
- Получить в БТИ технический и кадастровый план на каждую долю.
Оформив кадастровую выписку, собственники обращаются в Федеральную службу кадастра за документами, подтверждающими их право на доли в доме. На основании этой бумаги гражданин вправе продавать, дарить, сдавать в аренду свою часть имущества.
Пошлина за оформление перехода прав
Государственный сбор за услугу регистрации перехода права собственности предусмотрен в НК РФ. Пошлину следует уплатить во время обращения в орган Росреестра или МФЦ.
В соответствии со ст. 333.33 НК РФ , размер сбора зависит от конкретной ситуации, но в среднем стоимость перевода дома из долевой собственности составляет около 2000 рублей.
Особенности продажи дома
При реализации жилого помещения ключевое значение имеет согласие совладельцев. Если участники не против сделки, дом и земля отчуждаются как единое целое.
Следует четко определить, продается все вместе или нет. Если дом продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковых частях между всеми участниками процесса. В случае продажи помещения по отдельным долям расчет налога производится по каждой из них.
Когда юристов спрашивают, как продать дом в долевой собственности проще всего, они рекомендуют составить единый договор купли-продажи. В нем нужно указать:
- цену объекта;
- кто и какую сумму получит после сделки;
- порядок расчета с каждым собственником;
- сроки освобождения помещения и другие важные обстоятельства.
Проект договора можно составить самостоятельно, но документ должен проверить и удостоверить нотариус.
Нельзя забывать, что продажа дома в долевой собственности неразрывно связана с отчуждением земли, на которой находится объект. Это повышает стоимость сделки.
Продажа доли жилого помещения
Если один из владельцев хочет реализовать свою часть в имуществе, он должен помнить о приоритетном праве других собственников на покупку доли (ст. 250 ГК РФ). Прежде чем продать часть дома третьему лицу, именно им нужно первым сообщить о своем намерении и объявить условия сделки. Исключением является продажа жилья с публичных торгов или реализация доли, расположенной на земельном наделе, частью которого человек также владеет.
Способы уведомления собственников:
- заказное письмо по почте с описью вложения;
- уведомление от нотариуса со следующей информацией:
- объект и цена продажи,
- срок и условия оплаты,
- срок передачи имущества и так далее.
В течение месяца совладельцы должны отреагировать на предложение. Если они не собираются покупать продаваемую долю, инициатор сделки может искать других покупателей.
Подтверждением того, что продажа своей доли осуществлена законным образом и продавец не пренебрег обязанностью уведомить совладельцев, может быть полученная на почте копия телеграммы или свидетельство о направлении/передаче извещения.
Варианты раздела дома
Владелец жилья вправе разделить общее имущество. Раздел и выделение доли в натуре – разные понятия. В первом варианте собственность делится между всеми совладельцами, во втором свою часть получает конкретный участник.
Часто граждане интересуются, как разделить дом, находящийся в общей долевой собственности. Быстрее всего это получится сделать, если удастся достигнуть договоренности с другими владельцами. Для этого оформляется соглашение у нотариуса, а затем раздел происходит по упомянутому выше алгоритму: получение разрешения в архитектурном отделе, постановка на кадастровый учет.
Если согласие не достигнуто, вопрос решается через суд. При делении помещения учитывается заключение строительно-технической экспертизы, ведь не в каждом случае технически возможно переустройство дома.
Когда доли неравнозначны, может назначаться денежная компенсация владельцу, которому принадлежит самая малая часть.
С решением суда каждый из собственников обращается в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество. При этом всегда следует помнить, что кроме помещения есть земля. Территорию тоже можно разделить только в том случае, если для этого есть техническая возможность.
Нередко производится долевой раздел жилого дома на две квартиры при разводе. Фактически из одного помещения появляется два новых. При этом должен быть возможен раздел земли, на которой находится здание. Если это невозможно, вероятнее всего суд откажет в удовлетворении иска и установит порядок пользования собственностью.
Прекращение долевой собственности
В связи с определенными обстоятельствами право на долю в имуществе может прекращаться. Как правило, это происходит по инициативе владельца части. Есть разные варианты аннулирования права общей долевой собственности на дом, например:
- Прекращение права владения совместным имуществом. Это гражданские сделки, на основании которых лицо отказывается от своей части за деньги или безвозмездно: купля-продажа, дарение и так далее.
- Выход из долевой собственности на дом. Владелец оформляет свою часть в натуре.
Также право владения может прекращаться и по естественным причинам, например, в результате сноса здания.
Заключение
Долевая собственность на дом предполагает, что объектом одновременно владеет несколько граждан. Все действия по распоряжению общим имуществом согласовываются с совладельцами. При этом любые юридические операции с жилым помещением распространяются на территорию, на которой находится объект. Таким образом, следует продать дом с земельным участком.
При разделе общего имущества желательно достигнуть компромисса с другими владельцами. В противном случае придется обратиться в суд. Также граждане вправе выйти из долевой собственности, выделив свою часть в натуре.
Источник: pravovdom.ru
Выделение долей при оформлении вновь построенного дома.
Дом оформлен как недострой, хочу оформить за один раз и ИЖД и выдел долей по обязательству (использовали маткапитал при строительстве). Мне нотариусы твердят что нужно делать это в следующем порядке: сначала оформляем дом, потом через нотариуса выделяем доли (причем нужно еще оценку провести стоимости построенного дома) и только потом оформляем в долях на членов семьи. Можно ли это сделать в один прием: оценить дом, оформить нотариальное соглашение о долях и один раз оформить в регпалате?
Ответы на вопрос:
Можно как вы хотите.
Юлия, если все члены семьи согласны, то выдел долей на Вас, Вашего мужа и всех Ваших детей, то составте соглашение с мужем в простой письменной форме (к нотариусу идти не надо) подайте его в МФЦ.
У Вас смешанная сделка, т.к. сначала необходимо ввести дом в эксплуатацию, затем определить доли родителям, а затем они выделяют доли детям. Сделку оформляет нотариус. Согласно п. 4 ч. 1.1 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ) жилое помещение, построенное (реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, т.е. ваш дом должен быть оформлен в общую долевую собственность родителей (супругов) и детей.
Размер долей, которые должны быть выделены каждому члену семьи в праве собственности, императивно не закреплен.
Выделение долей происходит по соглашению. Вместе с тем может быть оформлен договор дарения доли в праве собственности на дом. Таким образом, есть два варианта для выделения долей детям и матери:
оформление соглашения о выделении доли или
оформление договора дарения.
Предпочтительным является первый вариант, так как именно о нем говорится в Законе № 256-ФЗ.
Несмотря на то что размер долей императивно не установлен, при выделении доли в праве собственности необходимо ориентироваться на норму жилой площади на одного человека, предусмотренную в регионе вашего проживания.
Обратите внимание: правилами, предусмотренными в ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обусловлено, что соглашение о выделении доли в праве собственности детям должно быть нотариально удостоверено.
Раздел общего имущества супругов осуществляется на основании ст. 38, 39 СК РФ.
Размер долей в праве собственности супруги могут определить самостоятельно.
Соглашение об определении размера долей жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должно быть составлено от лица обоих родителей, в нем должны быть определены доли супругов и детей. Данное соглашение должно содержать:
ФИО, даты рождения, данные паспорта (свидетельства о рождении – для несовершеннолетних), место регистрации всех сторон соглашения;
описание жилого помещения, адрес расположения;
вид права (совместная или долевая собственность), размер доли каждой из сторон, основание возникновения права собственности (договор купли-продажи и т.п.);
указание на использование сертификата на материнский капитал (серия, номер, выдавший орган);
условие о распределении долей с указанием размера доли каждого члена семьи и установление общей долевой собственности на жилое помещение со ссылками на Закон № 256-ФЗ и ст. 244, 245, 254 ГК РФ;
условие о возможном дальнейшем перераспределении (уменьшении) долей в связи с рождением других детей;
количество экземпляров заключенного соглашения и место их нахождения;
подписи участников (родителей и совершеннолетних детей).
Кроме этого, в случае, когда единоличным владельцем жилого помещения является супруг, должно быть указано, что имущество является совместно нажитым и в соответствии со ст. 38, 39 СК РФ доли распределены между супругами по взаимному согласию.
Конечно можно сразу оформить дом в долевую собственность вовсе не обязательно переоформлять право собственности два раза.
«сначала необходимо ввести дом в эксплуатацию, затем определить доли родителям, а затем они выделяют доли детям. Сделку оформляет нотариус» Вы не пояснили почему выдел долей нельзя сделать одновременно с вводом дома в эксплуатацию?
Ответы на уточнение:
Дом и земельный участок — это разные отдельные объекты недвижимого имущества, каждый из них регистрируется отдельно и имеет свою специфику правового регулирования. При этом возникновение права собственности на постройку никак не связано с правом собственности на участок — дома часто строят и на арендованных участках… Т.е. дом итак можно оформить на всех — вне зависимости от принадлежности участка.
В соответствии с ГК РФ: Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Про участок тут ничего не сказано… Т.е. вы можете сейчас подать заявление в Росреестр о регистрации права собственности на вновь созданное имущество в указанных Вами долях. Вместе с тем — для участия во всевозможных программах, связанных с материнским капиталом — как правило требуется именно акт выделения долей — а для того чтобы выделять — действительно надо сначала оформить на себя (выделять можно только из того имущества, которое принадлежит выделяющему лицу). Поэтому в случае первичной регистрации права на вновь созданный объект сразу на детей — получиться что Вы им ничего не выделяли, т.к. право детьми будет получено изначально, а не в следствии передачи (выделения)
в любом случае это сделка, касающаяся долей в общем имуществе и без визита к нотариусу для её оформления Вам не обойтись. Так что по прежнему рекомендую посетить ближайшего — со всеми имеющимися документами — хотя бы для предварительной консультации.
Похожие вопросы
Вопрос что сначала — выдел доли в натуре, а потом завершить строительство половины недостроя?
Развелись с супругом, разделили имущество, земельный участок синезавершенным объектом строительства на нëм суд поделил по 1/2 доле. Недострой никак не оформлен, делился по оценке, в решении написано земельный участок с НОС на нëм по 1/2 доле. Я хочу закрыть периметр недостроя и выделить долю в натуре. Вопрос что сначала — выдел доли в натуре, а потом завершить строительство половины недостроя? Или сначала завершить строительство недостроя, то есть закрыть периметр, а потом выделить долю в натуре?
Документы нужно посмотреть.
А что вы конкретно вы будете достраивать если у Вас нет выдела доли в натуре? И распоряжение долевой собственностью, включая строительство, осуществляется с согласия совладельца. Вы сначала выделите долю, чтобы не было споров, и потом достраивайте.
Выделение доли бывшему мужу
Использовала материнский капитал на строительство дома, у нотариуса делала обязательство на 4 членов семьи, за время строительства случилось горе, умер сын 7 лет, через полтора года родила дочь, с мужем сейчас разводимся, дом еще не оформлен как объект недвижимости. Обязательство для оформления дома мне нужно переделывать сейчас. Вопрос. Могу ли я не выделять долю бывшему мужу?
Если написано обязательство, то да, вы обязаны выделить доли мужу и детям в недвижимом имуществе, которое куплено за счет средств материнского (семейного) капитала.
Обязаны, потому что таковы требования закона, есть обязательства. Не имеет значения то обстоятельство что вы разводитесь.
Вы вместе обязаны выделить доли всем участникам сделки. Но, обращаю Ваше внимание, это не обязательно равные доли для всех! И если не удается достичь согласия в этом вопросе, можно обратиться в суд и выделить доли в судебном порядке.
Вопрос: разве дом автоматически не будет оформлен в долевую собственность?
Есть земельный участок ижс оформленый в равных долях на всех членов семьи. Хочу строить дом используя материнский капитал. В пенсионном фонде требуют нотариально заверенное обязательство, что и дом по окончанию строительства будет оформлен в равных долях на всех членов семьи. Вопрос: разве дом автоматически не будет оформлен в долевую собственность? Зачем платить лишние деньги нотариусу?
зачем платить лишние деньги нотариусу
ТАК ТРЕБУЕТ РЕГЛАМЕНТ.
ДОМ ВСЕ РАВНО БУДЕТ ОБЩИЙ
Это можно сделать соглашением о выделении долей или надо обязательно договором дарения?
Получила свид-во на собственность на ИЖ дом, при строительстве использовали мат. капитал, по обязательству перед пенсионным фондом, должна выделить по доле каждому члену семьи. Это можно сделать соглашением о выделении долей или надо обязательно договором дарения?
Можно заключить соглашение об определении долей
Так ли это? нет ли альтернативы чтобы не обращаться к нотариусу?
Моя семья участвует в программе обеспечения жильем молодых семей. Деньги выделены на строительство дома, сейчас предстоит отчитаться и зарегистрировать объект. Для этого на каждого их 3-х членов семьи должна быть оформлена доля дома. Но участок мы приобрели с супругой в браке, доле не выделены.
В Росреестре мне сказали что выделить доли нам с супругой можно только через нотариально составленный брачный договор, а потом подарить 1 долю зем. участка сыну. После этого возведенный дом будет зарегистрирован на всех троих в равных долях. Так ли это? нет ли альтернативы чтобы не обращаться к нотариусу?
Составить договор о разделе совместно нажитого имущества. Сдать его вРосреестр.
Действует ли наше соглашение у нотариуса о разделёнии долей всем членам семьи?
Купили дом по мат капиталу. Дали обязательство что разделим на доли всем членам семьи. Пошли к нотариусу и составили соглашение о разделении долей. Но в рос реестр не сходили. Там остались в долях только мы с мужем без детей.
В соглашении у нотариуса всем доля выделена. Пришло исковое заявление о лишении нас прав собственности и выполнить обязательство в общую собственность детям. Действует ли наше соглашение у нотариуса о разделёнии долей всем членам семьи? Или теперь уже все? Оформлять только на детей?
Да, Ваше обязательство действует. Т.к. соглашение заключено. Нет просто пока регистрации (ст. 8.1 ГК РФ)
Вам надо в этом случае написать возражения (ст. 35 ГПК РФ).
А кроме того, пока до суда сдать документы на регистрацию.
В суд принесете расписку, если к тому времени не успеют зарегистрировать.
Пока у Вас ничего не потеряно.
Только на детей не надо оформлять.
Исходите из соглашения.
Для правильного ответа, нужно бы прочитать исковое заявление, . однако в любом случае напишите возражение (ст. 35 ГПК РФ) на иск, где должны указать основания, и доказательства, что вы не имели намерения лишать детей их права собственности. не думаю, что при правильном обосновании, вас лишат собственности.
Здравствуйте, Татьяна! Если у нотариуса совершена сделка по отчуждению долей, то действует соглашение, только в силу положений статьи 8.1 ГК РФ право собственности по этому соглашению переходит с момента государственной регистрации права собственности. Оснований лишать Вас права собственности нет. Так что можете на основании нотариального соглашения о выделении долей детям зарегистрировать на них право, оставив и себе долю по соглашению. В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее: Закона) «жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».
В иске просить отказать (ст.35, 149 ГПК РФ), т.к. нет оснований лишать Вас собственности. Да и обязательство выполнено, пусть с юридической точки зрения не все оформили до конца.
Должны выделить и зарегистрировать доли в установленном законом порядке, в росреестре.
Закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с последними изменениями (внесенными Федеральным законом от 26.07.2019 N 248-ФЗ), вступившими в силу с 23.01.2020 года (ред 29).
С чего это только на детей то?
Не о чем переживать, идите в МФЦ и сдавайте нотариальное соглашение о разделе. В суд принесете копию. Против иска возражайте.
ВОт моя статья по этому поводу.
Покупая квартиру или дом прежде всего следует внимательно ознакомиться с договором, который являлся основанием для регистрации права собственности продавца на имущество.
Использование материнского капитала
В разделе о стоимости и порядке оплаты за квартиру указано, использовался ли при расчете материнский капитал или кредитные средства.
При использовании кредитных средств, часть этой суммы или вся могла быть погашена материнским капиталом, следствием чего является обязательство родителей или матери наделить всех членов семьи правом общей долевой собственности на квартиру.
Если это обязательство не исполнено, то возникает вопрос, можно или нет покупать такую квартиру, и какие правовые последствия это может повлечь.
Покупать такую квартиру не советую, так как сделка может быть признана недействительной с возвратом покупателю денег, которых у продавца, как обычно уже нет, а продавцу – квартиры, которая никуда не делась.
Также, необходимо ознакомиться с договором купли-продажи, который был заключен до последнего договора, так как именно он может быть заключен с использованием средств материнского капитала и, если, дети не наделены долями, то суд вправе по иску заинтересованного лица:
признать договор №1 купли-продажи квартиры недействительной сделкой, также признать сделку по договору №2 купли-продажи этой же квартиры недействительной в силу ее ничтожности;
применить последствия недействительности данных сделок, прекратив право собственности последнего покупателя на квартиру, восстановить право собственности тех лиц, которые купили квартиру с использованием средств материнского капитала, но не выделили доли детям, взыскав с них денежную сумму, полученную по договору купли-продажи и так по цепочке продавца и покупателя.
Так, по одному из дел в обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от 26 мая 2014 года истцы приобрели по 3/8 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящееся по адресу, за 420 000 рублей с использованием кредитных средств и средств материнского капитала, направленных на погашение задолженности по кредиты перед банком.
При получении данных средств ими, в соответствии с требованиями закона, было дано нотариальное обязательство оформить приобретаемую квартиру в общую собственность родителей и детей, однако это обязательство истцами исполнено не было, квартира продана.
Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцами договор купли-продажи совершен в установленной законом форме, полностью соответствует по своему содержанию требованиям гражданского законодательства. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка заключена вопреки установленным законом обязанностям родителей и нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних детей, не представлено.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не согласилась.
Согласно положениям части 4 статьи 10 №253-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Не выполнив этих обязательств, родители продали приобретенную долю в квартире, при этом сведения о приобретении истцами в собственность несовершеннолетних детей другого жилого помещения на полученные от реализации указанной квартиры денежные средства, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку сделка по отчуждению спорного имущества совершена без учета интересов несовершеннолетних детей и привела к нарушению гарантированного несовершеннолетним детям права собственности на жилье, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенная между истцами и покупателем сделка по отчуждению спорной квартиры не соответствует требованиям закона, а потому в силу статьи 168 Гражданского является ничтожной.
При этом доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, в данном деле судом были отвергнуты, так как доказательств, свидетельствующих о принятии ответчиком при заключении договора купли-продажи всех доступных мер должной осмотрительности и осторожности, не представлено.
На основании изложенного, суд исковые требования о признании договора купли-продажи и записи о государственной регистрации права собственности недействительными удовлетворил.
Как покупателю защитить себя
1. Покупатель такого объекта вправе использовать правовой механизм защиты добросовестного покупателя, так как если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.
Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суд применяет правила о добросовестности и отказывает в иске.
Также, важное значение имеет срок исковой давности и применимые нормы материального права, определяющие начало течения срока исковой давности, поскольку в 2013 году были изменены нормы закона о недействительности сделок.
2. Проверять, какое имущество есть у родителей, покупалось ли впоследствии на детей какое-либо жилье.
Если родители, продав квартиру, впоследствии все-таки приобрели жилое помещение и оформили доли детям, то это обстоятельство, безусловно, подлежит учету с использованием правовой позиции, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч.» и что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением.
Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов при наличии спора о праве в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя-собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса как нарушающая требования закона. В связи с этим покупатель имеет возможность отстоять приобретенную им квартиру.
Источник: www.9111.ru