Вы узнаете какие риски скрыты в типовом договоре купли-продажи (ДКП) квартиры от Группы ПИК в версии от 08 августа 2020 года. Обратим внимание на проблемные условия, которые предлагает компания. И назовем критичные моменты, по мнению юриста, которые возникают при заключении сделки.
Если анализировать типовой договор от Группы ПИК (версия договора от 08 августа 2020 года), то его можно охарактеризовать как нейтральный. В нем нет ярко выраженных условий, которые давали бы преимущество застройщику перед покупателем. В этом смысле, его подписание не сулит особых проблем. Все же внимательное прочтение договора и наш опыт ведения судебных дел позволяет обратить свое внимание на некоторые нюансы.
Эта статья является частью серии, где мы оцениваем договоры с застройщиками, которые нам приходят на проверку от клиентов. Максимально с пристрастием и доходчиво для всех. Так, прошлый пост был посвящен договору участия в долевом строительстве (ДДУ) от группы компаний РГ-Девелопмент.
Зачем нужна Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве?
С какими явными рисками мы столкнулись при анализе типового договора ПИК?
Общей проблемой для типовых договоров от Группы ПИК является то, что его невозможно редактировать. Подписывается только та форма, которая предложена застройщиком. То есть, вы либо соглашаетесь на продиктованные условия либо выбираете другого застройщика. Однако как я уже сказал выше, договор нейтрален и в целом может быть принят покупателем.
01. О возможных рисках банкротства организации-продавца. И как следствие о риске признания купли-продажи квартиры недействительной.
Продажа организацией любого имущества сопряжено с тем, что такая сделка может быть признана недействительной ещё в течение 3 лет после её заключения. Все потому, что законодательство о банкротстве позволяет оспаривать разного рода подозрительные сделки проблемной компании. В статье 61.2 Закона о банкротстве прямо называются условия для оспаривания. По этой причине мы обязаны оценивать продавца на предмет того, имеются ли у него признаки банкротства.
Продавцом квартиры в типовом договоре ПИК, который мы проверяли, указано общество с ограниченной ответственностью »Мортон-РСО» (ОГРН 1037739781200, ИНН 7714192290). Компания с долгой историей. Создана она 19 сентября 2000 года и её уставной капитал составляет сейчас 300 000 рублей.
Анализ открытых баз данных о судебных разбирательствах показывает, что организация является частым участником судебных разбирательств. В основном споры в связи с участием граждан в долевом строительстве. Также распространены споры о защите прав потребителей и прочие жилищные споры. Всего мы обнаружили при грубом подсчете 1032 спора по состоянию на 08 августа 2020 года (ниже скрин).
Если изучить бухгалтерскую отчетность и финансовый анализ компании, то такие сведения нельзя назвать оптимистичными. С ними вы можете ознакомиться здесь.
Как оформить Договор Долевого Участия — ПРАВИЛЬНО ( ДДУ ) Ошибки при покупке недвижимости.
На скине вы видите, что найдено 1032 спора в судах общей юрисдикции. Это без учета арбитражных дел. Сайт: https://www.mos-gorsud.ru/search
Потому даже беглый взгляд на ситуацию оставляет у нас вопросы о реальном будущем организации-продавца. Следовательно, нельзя утверждать, что ООО »Мортон-РСО» окажется надежной организацией на ближайшие три года.
Залив квартир в домах ПИК.
Как взыскать убытки?
Подробная инструкция для пострадавшего от затопления.
02. Если в квартире при приемке окажутся явные недостатки, то решение вопроса будет на усмотрение продавца.
При продаже квартиры, менеджеры утверждают, что компания починит все обнаруженные в помещении дефекты . При этом называют срок, а именно 40 дней на исправления. Однако с точки зрения условий типового договора ПИК, такой обязанности у продавца нет. И подобного срока тоже нет.
Более того, отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры покупатель технически не может, если обнаружит в ней какие-либо недостатки. Акт может быть подписан продавцом в одностороннем порядке, о чем имеется соответствующий пункт в договоре.
Наряду с этим в договоре весьма абстрактно называют критерии качества квартиры. По договору квартира считается качественной, если она отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (ниже скрин условий).
Отрывок из типового договора ПИК
Потому зияющую дыру в полу, откуда видна квартира соседа снизу, можно назвать недостатком, который не отвечает названным требованиям о качестве.
Однако в случае, например, с щелями в оконных рамах или неплотным прилеганием уплотняющих прокладок, ситуация вызовет юридический спор. Так как нарушения по монтажу стеклопакетов касается нарушений требований к остеклению (п. 5.6.16 ГОСТ 30674-99), но не к требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в целом.
Следовательно, при отказе или уклонении продавца исправлять дефекты, покупателю придется в суде добиваться защиты, ссылаясь на закон о защите прав потребителя. При этом результат спора может быть непредсказуем – это тоже надо учитывать.
Как судиться с ПИК,
если есть дефекты в квартире?
Подробная инструкция для покупателя квартиры.
03. По типовому договору ПИК часть средств требуется оплатить ещё до момента перехода к покупателю права собственности на квартиру.
Существует уже привычная схема, при которой стороны сделки рассчитываются через аккредитив или банковскую ячейку. Общий порядок известен довольно многим, но я напомню.
Суть такой формы расчетов в том, что покупатель для оплаты «резервирует» сумму в банке на аккредитивном счете (безналичный порядок) или в ячейке (наличный порядок). В свою очередь, продавец получает доступ к средствам только после регистрации перехода права собственности на квартиру. Так исключаются всякого рода неприятные неожиданности, когда деньги могут быть переданы, а собственность к покупателю не перейдет. При том способов приостановки регистрации достаточно.
То есть, главный принцип, что с деньгами расстаются в последнюю очередь.
Однако в нашем случае, в типовом договоре от этого принципа отступают. Деньги перечисляются на счет ООО »Мортон-РСО» раньше регистрации в Росреестре. И даже раньше (со слов менеджера) подписания самого договора купли-продажи квартиры.
В этом и запрятан риск, что покупатель предает деньги без реальных гарантий, что регистрация состоится. Поэтому если что-то пойдет не по плану, то возвращать сумму придется долго и настойчиво, а возможно и через суд.
Мое мнение всегда таково, что расставаться с большими суммами надо как можно позже.
04. Типовой договор ПИК не нотариальный, а потому нельзя удостоверить полномочия подписанта со стороны продавца.
Договоры о продаже квартир застройщиками подписываются пачками. При этом со стороны продавца выступает не генеральный директор застройщика, а лицо, которому выдана доверенность на подписание.
В идеальной ситуации вы должны видеть оригинал доверенности, где есть отметки нотариуса и подпись генерального директора организации-продавца. Также необходимо установить личность подписывающего лица в момент подписания, что именно его подпись позволит считать договор заключенным. По этой причине нотариус приглашает сторон на сделку и берет на себя функции гаранта, что личность сторон установлена и их воля на совершение сделки объективно зафиксирована.
В противном случае, как показывает судебная практика, подпись неустановленного лица в договоре — это реальное основание для признания сделки недействительной. Однако ПИК ведет политику «дистанционного» заключения сделки. Вы не видите вторую сторону, вы не знаете чья подпись на документе, что уже само по себе является риском для покупателя.
Бывший муж продал общее жилье без нотариально согласия
Можно ли вернуть недвижимость? — Новая практика!
Остались вопросы о том, как купить квартиру?
- Как проверить застройщика?
- Какие документы необходимо собрать для покупки новостройки?
- Где могут обмануть при покупке?
Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Нажми на кнопку:
Источник: bashkevich.com
Государственный контракт на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах
В п. 1 ч. 9 ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ « О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» стороной государственного контракта назван застройщик, который осуществляет строительство многоквартирных домов, указанных в ч. 5 ст. 20.1 Закона о реформировании ЖКХ.
Частью 7 ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделка признается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат госрегистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством ( ст. 164 ГК РФ).
Рассмотрим критерии, при которых госконтракт подлежит госрегистрации.
Согласно ч. 1 ст. 1 Закона о долевом участии этот Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и ( или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации ( ч. ч. 3 и 4 ст. 4 Закона о долевом участии).
Данная норма корреспондирует с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, признается заключенным с момента его регистрации, если иное не оговорено Законом.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок оплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре перечисленных условий он считается незаключенным ( ч. 5 ст. 4 Закона о долевом участии).
Однако необходимо помнить, что в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 года, утвержденном Постановлениями Президиума ВС РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г., указано, что исходя из п. 2 ст. 27 Закона о долевом участии, вступившего в силу с 01.04.2005, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства ( создания) многоквартирных домов и ( или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона о долевом участии. Поскольку иное не закреплено Законом о долевом участии, в случае если разрешения на строительство многоквартирных домов и ( или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, действие Закона о долевом участии не распространяется на отношения, обусловленные привлечением денежных средств граждан для долевого строительства названных объектов недвижимости.
В связи с принятием Закона о долевом участии возникла необходимость госрегистрации договоров участия в долевом строительстве, если разрешения на строительство многоквартирных домов и ( или) иных объектов недвижимости получены после 01.04.2005. В то же время в силу ч. 14 ст. 20.1 Закона о реформировании ЖКХ государственная регистрация государственного контракта не требуется.
Позиция судов
В Постановлении ФАС ПО от 13.05.2008 N А65-14109/2007 заявлено, что правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости подпадают под действие Закона о долевом участии, а п. 3 ст. 1 Закона о долевом участии выводит из-под действия этого Закона только отношения юридических лиц и ( или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству ( созданию) объектов недвижимости ( в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Кассационная инстанция заключила в Постановлении, что, оценивая договор о долевом участии в капитальном строительстве от 29.03.2005, суды квалифицировали его в качестве договора о совместной деятельности ( простого товарищества), подчиненного правилам главы 55 ГК РФ, а также Закону РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 « Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Закону РФ от 25.02.99 N 39-ФЗ „Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений“.
Исходя из п. 5.1 договора, устанавливающего право долевой собственности участников договора на объект как результат совместной деятельности, а также ст. 1042 ГК РФ, предполагающей равенство произведенных вкладов сторон, суды пришли к выводу, что имущество по результатам совместной деятельности должно было принадлежать сторонам в равных долях. Поскольку стороны взаимодействовали в рамках договора долевого участия в строительстве, заключенный ими договор в полной мере подчинен правилам Закона о долевом участии.
Как найти ответ
При решении вопроса о необходимости государственной регистрации государственного контракта обязательно следует выяснять, основан ли заключаемый госконтракт на договоре участия в долевом строительстве и распространяется ли действие Закона о долевом участии на отношения заключающих его сторон.
В ч. 2 ст. 3 Закона о долевом участии сказано, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства ( создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся ( создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона о долевом участии застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Кто такой застройщик?
Согласно ч. 1 ст. 2 Закона о долевом участии для целей данного Закона под застройщиком следует понимать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом о долевом участии для строительства ( создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и ( или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Исходя из п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить оговоренную цену.
Часть 1 ст. 4 Закона о долевом участии указывает, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона ( застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и ( или) с привлечением других лиц построить ( создать) многоквартирный дом и ( или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона ( участник долевого строительства) обязуется уплатить прописанную в договоре цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости.
Возникли ли отношения, регулируемые Законом о долевом участии, применительно к строящемуся многоквартирному дому до заключения госконтракта на приобретение квартир в данном жилом доме?
По Закону о госрегистрации прав договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации. Информация из ЕГРП, как следует из ст. 7 Закона о госрегистрации прав, носит открытый характер. Таким образом, лицо, желающее узнать, заключены ли договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов в строящемся многоквартирном доме, может получить данную информацию из ЕГРП в виде выписки установленной формы.
При заключении госконтракта нужно выяснить, возникли ли у застройщика, который осуществляет строительство многоквартирного дома, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и ( или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
В случае осуществления застройщиком такого строительства многоквартирного дома с привлечением денежных средств граждан и ( или) юридических лиц, если разрешения на строительство многоквартирных домов и ( или) иных объектов недвижимости получены после 01.04.2005, госконтракт на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах подлежит обязательной госрегистрации в Федеральной регистрационной службе ( ее территориальных органах).
Если застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств единственного заказчика, то государственный контракт, заключаемый с таким застройщиком, государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе ( ее территориальных органах) не подлежит.
Источник:»ЭЖ-Юрист», 2009, N 43
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны.
По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:
+ 7 (985 ) 763 90 66;
+ 7 (495 ) 776 13 39,
Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.
Источник: 6491165.ru
Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования
Достаточно часто в юридической литературе и судебно-арбитражной практике договор участия в долевом строительстве рассматривается как договор инвестирования, а денежные средства, передаваемые застройщику участником долевого строительства, как инвестиции .
См., например: Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6. С. 9; Лапутева Е.В. Договор долевого участия и инвестиционный договор // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы IV Всероссийской научной конференции молодых ученых (г. Самара, 23 — 24 апреля 2004 г.). Самара, 2004.
С. 295; Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. С. 75; Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Монография; Шутилов А.А. Правовая природа долевого строительства объектов недвижимости // Международные юридические чтения: Материалы научно-практической конференции (Омск, 18 апреля 2007 г.).
Омск, 2007. Ч. 3. С. 139 — 140.
При этом под инвестиционным договором в сфере строительства понимается договор, по которому физические или юридические лица, называемые, как правило, инвесторами, передают денежные средства (или иные объекты гражданских прав) в пользу юридического лица (обычно оно именуется инвестиционной или инвестиционной строительной компанией). Последнее за счет привлеченных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц) и после его окончания передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвестора .
См.: Муравьев Б.В. Указ. соч. С. 9.
Некоторые ученые считают, что договор участия в долевом строительстве можно отнести к инвестиционной сделке, в случае если участником долевого строительства является юридическое лицо или гражданин, если объектом долевого строительства является нежилое помещение .
См.: Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в строительстве многоквартирных домов: Дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 127, 142.
В настоящее время проблема разграничения договоров участия в долевом строительстве и договоров инвестирования осложняется тем, что Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) была дополнена ч. 3, согласно которой действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.
СЗ РФ. 2006. N 30. Ст. 3287.
Поскольку из содержания ч. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве следует, что участниками долевого строительства, кроме граждан, могут быть и юридические лица, возникает вопрос: в каких случаях отношения, связанные с привлечением денежных средств юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, будут регулироваться Законом о долевом строительстве, а в каких Гражданским кодексом РФ и инвестиционным законодательством?
В связи с этим интерес представляет следующее дело, рассмотренное Арбитражным судом Республики Татарстан.
Общество с ограниченной ответственностью «Протект», г. Москва (далее — истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому акционерному обществу «ИтильТехно-Сервис», г. Казань (далее — ответчик), о признании права собственности истца на трехэтажное нежилое здание общей площадью 1870,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 43, корп. 1, признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на это здание и обязании ответчика передать истцу в собственность указанное здание.
Как установил суд, стороны 29 марта 2005 г. заключили договор N 25А2/38 о долевом участии в капитальном строительстве (далее — Договор). Договор заключен на строительство 3-этажного нежилого (офисного) пристроя N 1 к жилому дому по ул. Чуйкова-Амирхана, в настоящее время имеющего адрес: г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 43, корп. 1. Истец в соответствии с п. 2.1, 2.2, 2.3 Договора уплатил ответчику 26 000 000 рублей.
Согласно п. 1.1, 3.3, 5.3 Договора ответчик обязался после ввода объекта в эксплуатацию и оформления паспорта БТИ передать 100% его площадей истцу по акту приема-передачи.
Указанный в Договоре объект недвижимости был принят в эксплуатацию решением Государственной приемочной комиссии от 25 декабря 2006 г.
Ответчик обязательство по передаче истцу законченного строительством объекта не исполнил, зарегистрировал за собой право собственности на указанный пристрой.
Суд удовлетворил исковые требования, отметив, что Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон об инвестиционной деятельности), с применением норм Гражданского кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор.
СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон о долевом строительстве также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.
Суд посчитал, что поскольку в данном случае в соответствии с п. 1.1 Договора истцу по окончании строительства подлежало передаче в собственность 100% площадей нежилого (офисного) здания «пристрой N 1», то предметом Договора являлись не отдельные нежилые помещения, расположенные в здании, а все нежилые помещения в данном здании, по существу, как единый объект гражданских прав. Из содержания Договора (содержания и объема прав и обязанностей сторон) и иных материалов дела не усматривается, что строительство здания по ул. Чуйкова-Амирхана предполагало инвестирование и иными лицами, кроме истца, и создания общего с кем-либо имущества. Согласно условиям Договора (п. 1.1) имущество подлежит передаче в собственность одному лицу — обществу с ограниченной ответственностью «Протект». Таким образом, Договор признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит .
См.: решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 ноября 2008 г. по делу N А65-19578/2008 // URL: //www.arbitr.ru/bras.
По другому спору, возникшему из договоров долевого участия в строительстве квартир в многоквартирных домах, суд отметил, что договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон об инвестиционной деятельности, с применением норм Гражданского кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор.
Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон о долевом строительстве также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством .
См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 20 августа 2008 г. по делу N А55-1393/2008.
Считаем, что с выводом судов о неприменении Закона о долевом строительстве к тем случаям, когда одним лицом осуществляется финансирование строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, следует согласиться, поскольку объектом долевого строительства может являться жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве), т.е. часть создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а не весь объект в целом.
Однако выделение особого инвестиционного договора в том случае, когда финансирование строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется одним лицом, представляется ошибочным по следующим основаниям.
Во-первых, как справедливо отмечает К.Б. Ярошенко, в самом Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее — Закон об инвестиционной деятельности в РСФСР), а также в Законе от 25 февраля 1999 г. не упоминается о каком-либо особом «инвестиционном договоре». Напротив, в п. 1 ст.
7 Закона 1991 г. предусмотрено, что «основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними». Еще более четкие указания по этому поводу содержатся в ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: «Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ» . И далее она отмечает, что особого типа «инвестиционных договоров» не существует, а на отношения между субъектами инвестиционной деятельности распространяются нормы ст. 1 и 421 ГК РФ, т.е. они могут в принципе оформляться любыми соответствующими сложившимся отношениям договорами, как поименованными, так и не поименованными в ГК РФ .
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005.
Ярошенко К.Б. Споры, связанные с долевым участием граждан в жилищном строительстве // Комментарий судебной практики. М., 2000. Вып. 6. С. 40. (Аналогичный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 8105/07, в котором справедливо отмечено, что «договор, названный сторонами инвестиционным, может представлять собой гражданско-правовой договор определенного вида, являться смешанным или непоименованным договором (пункты 2, 3 статьи 421 Кодекса) в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон».)
К такому же выводу пришел Е.А. Суханов, который в одном из своих интернет-интервью, отвечая на вопрос журналиста о возможности выделения инвестиционного договора, отметил, что «нет такого договора (инвестиционного договора. — М.П.). За этим может стоять все что угодно. Инвестиции — это типичное экономическое понятие» .
URL: // www.consultant.ru/ law/ interview/ sukhanov.html.
Данная позиция представляется правильной, поскольку если выделять особый тип инвестиционных договоров, то к нему придется отнести большую часть договоров, закрепленных во второй части ГК РФ. Так, например, договор продажи предприятия, урегулированный § 8 гл.
30 ГК РФ, следовало бы отнести к инвестиционному договору, так как очевидно, что покупатель, приобретая предприятие в целом как имущественный комплекс, делает это для извлечения прибыли. Прибыль покупатель может получить также от производственной деятельности предприятия, от сдачи его в аренду, от продажи по более выгодной цене и т.п.
К инвестиционным договорам следовало бы также отнести: договор аренды предприятия (§ 5 гл. 34 ГК РФ), договор финансовой аренды (§ 6 гл. 34 ГК РФ), договор строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ), государственный или муниципальный контракт на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд (§ 5 гл. 37 ГК РФ) и многие другие договоры.
Однако очевидно, что эти договоры являются самостоятельными видами и не могут быть урегулированы одним договором инвестирования.
Поэтому следует согласиться с К. Скловским в том, что «предварительно нужно ввести тот или иной договор, который стороны назвали инвестиционным, в рамки известных гражданскому законодательству» .
Скловский К. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. N 7. С. 41.
Следовательно, при рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с заключением, исполнением, расторжением договоров участия в строительстве, необходимо исследовать правовую природу заключенного договора, который стороны назвали инвестиционным договором или договором участия в долевом строительстве. И если в нем будут отсутствовать признаки договора участия в долевом строительстве, необходимо установить, к какому из поименованных в части второй Гражданского кодекса РФ договоров он относится (строительному подряду, совместной деятельности или др.) или же он является непоименованным договором, к которому будут применяться содержащиеся в нем условия, а также общие положения ГК РФ об обязательствах и договорах.
В рассматриваемом контексте интерес представляет следующее дело, рассмотренное ФАС Поволжского округа. Оставляя в силе Постановление апелляционного суда, которым было отменено решение суда первой инстанции о признании права на долю в многоквартирном доме в виде квартир и машино-мест, основанное на договоре инвестирования, суд кассационной инстанции отметил, что арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о его правовой квалификации как договора участия в долевом строительстве, попадающего в сферу регулирования Закона о долевом строительстве .
См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 2 сентября 2009 г. по делу N А65-17914/2008 // URL: //www.arbitr.ru/bras.
В связи с этим представляются неубедительными доводы исследователей, понимающих под инвестиционными договорами те, которые «направлены на приобретение имущества в собственность, приобретение объектов гражданских прав во временное пользование и на выполнение работ (оказание услуг)». Среди прочих гражданско-правовых договоров той же направленности их выделяет круг возможных объектов и возмездность отношений, всегда имеющая меновый характер . Как уже отмечалось выше, данный критерий присутствует в большинстве договоров, содержащихся во второй части Гражданского кодекса РФ.
См.: Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (на примере инвестиций в строительстве): Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2007. С. 10 — 11.
Представляется также ошибочной практика отдельных арбитражных судов, признающих договоры участия в строительстве ничтожными по причине их заключения с целью извлечения прибыли и рассматривающих прибыль как один из признаков договора инвестирования. Так, по одному из дел о признании договоров долевого строительства недействительными (ничтожными) и применении последствий недействительности сделки Арбитражный суд Самарской области отметил, что Закон о долевом строительстве позволяет юридическим лицам (в том числе коммерческим) выступать в качестве участника долевого строительства. Однако данное правило, исходя из смысла Закона, включая п. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве, распространяется на случаи, когда юридическое лицо имеет целью приобрести объект для собственных нужд или иных целей, не подразумевающих извлечение прибыли.
По мнению суда, ответчик получил прибыль, но право собственности на спорные помещения не приобрел. При указанных обстоятельствах следует считать, что ответчик заключил спорные договоры долевого строительства с целью извлечения прибыли и в осуществление инвестиционной деятельности. Стороны заключили их незаконно, в нарушение Закона о долевом строительстве, а в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна .
См.: решение Арбитражного суда Самарской области от 12 мая 2008 г. по делу N А55-17387/2007 // URL: //www.arbitr.ru/bras.
Во-вторых, «инвестиционная деятельность, в свою очередь, подразумевает помимо вложения средств еще и какие-либо практические действия по реализации инвестиций, а лицо, перечисляющее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, в последующем никак не участвует в реализации программы строительства» , — пишет Е. Козлова.
Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77.
Данное утверждение представляется верным, поскольку из легального определения договора участия в долевом строительстве, данного в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что на участника долевого строительства возлагаются обязанности уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
В-третьих, анализ содержания Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР и Закона об инвестиционной деятельности позволяет прийти к выводу, что большая часть норм указанных Законов содержит экономические, бюджетные, налоговые положения, которые не регулируют гражданские правоотношения, возникающие между субъектами инвестиционной деятельности.
Так, например, к экономическим положениям можно отнести ст. 3 («Объекты инвестиционной деятельности»), ст. 8 («Источники финансирования инвестиционной деятельности»), ст. 9 («Взаимодействие государственных органов РСФСР, Союза ССР, других союзных республик в составе РСФСР и местных Советов народных депутатов в инвестиционной деятельности»), ст.
10 («Формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности») и др. Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР, действующего в части, не противоречащей Закону об инвестиционной деятельности, а также ст. 1 («Основные понятия»), ст. 11 («Формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений») и др.
Закона об инвестиционной деятельности. К бюджетным положениям можно отнести ст. 13 («Порядок принятия решений об осуществлении государственных капитальных вложений»), ст. 14 («Проверка эффективности инвестиционных проектов, финансируемых полностью или частично за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, и достоверности их сметной стоимости») Закона об инвестиционной деятельности.
В этой связи следует согласиться с Е.В. Резцовой в том, что законы, посвященные инвестиционной деятельности, представляют собой скорее не нормативный акт, а некую программу экономического развития .
См.: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2006. С. 59.
Таким образом, следует прийти к выводу, что нет оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, а инвестиционный договор считать самостоятельным типом (видом) гражданско-правовых договоров.
Источник: kmcon.ru