На что нужно обратить внимание при покупке земельного участка для строительства

Спрос на загородную недвижимость постоянно увеличивается. Это связано с различными причинами:

· действием специальных кредитных программ («Сельская ипотека» и др.),

· продлением срока упрощенного оформления некоторых объектов недвижимости и земельных участков,

· возможностью использования материнского капитала для строительства домов.

Покупкой земли озаботились исконно городские жители, которые не представляют себе, насколько сложен и многообразен этот рынок недвижимости.

По моей оценке, риск купить земельный участок непригодный для строительства намного выше, чем риск купить квартиру с какими-то скрытыми дефектами.

Главным источником риска является отсутствие знаний у потенциальных покупателей в том, на что следует обращать внимание, какие законы знать, и куда обращаться в случае возникновения нештатных ситуаций при выборе земельного участка.

Состав земель и ограничения в использовании

Ст. 7 ЗК РФ (Земельного кодекса) устанавливает, что возможность строительства на земельном участке определяется 2 факторами:

Что Нужно Знать ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Для Строительства Жилого Дома?

1. Категорией земель: населенных пунктов или для садоводства.
2. Видом разрешенного использования: ИЖС или ЛПХ.

При отнесении земель для ЛПХ к категории сельскохозяйственного назначения возведение капитальных жилых строений на них запрещено.

При этом, даже на землях теоретически пригодных для строительства могут быть нюансы, которые не позволят вам возвести постройку на своём участке. Так, к примеру, продавцы по незнанию или по злому умыслу могут не информировать вас о существующих ограничениях в использовании участка, таких как:

· наличие придорожных полос;

· близость расположения магистральных трубопроводов;

· санитарно-защитные, охранные зоны

· Зоны подтоплений, зоны культурного наследия (археология)

· и другие, установленные ЗК РФ.

Если покупатель не будет знать об их существовании, он не сможет после постройки дома зарегистрировать собственность. Она будет отнесена к самовольным постройкам, подлежащим сносу.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

При недостатке собственных средств для строительства дома можно воспользоваться банковскими предложениями по предоставлению ипотечного кредита. Нужно учитывать следующие параметры:

· назначение земли: под жилищное строительство;

· наличие развитой дорожной инфраструктуры;

· монтаж инженерных сетей.

Не всегда застройщик подключает строящиеся поселки к электричеству, газу или водоснабжению. Такие предложения более дешевые, но их проведение все равно потребуется.

При более позднем подключении их цена возрастет. Поэтому лучше заключать договоры, в которых прописывается передача дома собственнику с инженерными сооружениями.

Периодически необходимо контролировать работу подрядчика, следить за сроками реализации проекта. Если вы не строитель, то я бы рекомендовал делегировать эту работу кому-то из знакомых строителей, или нанять эксперта в области строительства.

Как выбрать участок! Проверка участка перед покупкой.

Проверка документов

Отследить передачу участка по совершенным сделкам можно по выписке о переходе прав. Узнать основные его характеристики (назначение, площадь, адрес, кадастровый номер и др.) — получив выписку из ЕГРН в МФЦ, либо на сайте Росреестра по кадастровому номеру. Статус участка можно узнать и по публичной кадастровой карте.

В ЕГРН указываются сведения об ограничениях и обременениях на землю. Добросовестность продавца можно проверить, заказав выписку из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. Если заключается большое количество сделок в небольшие сроки, можно предполагать наличие мошеннических схем.

Защита прав покупателя

ГК РФ устанавливает понятие добросовестности. В ст. 302 определено, что добросовестным является лицо, не владеющее сведениями о том, что у отчуждателя имущества отсутствовало право его отчуждения.

п. 3 ст. 37 ЗК РФ установлено право покупателя требовать возмещения причиненных ему убытков, либо уменьшения покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи при предоставлении ему продавцом:

· заведомо ложных сведений о разрешении на застройку земельного участка;

· недостоверной информации о существующих обременениях и ограничениях;

· о качественных свойствах земли, способных повлиять на планируемое использование и цену реализуемого участка;

· об эксплуатации соседних участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость реализуемого надела.

Не специалисту сложно проверить строящийся дом на соответствие всем существующим нормам, изложенным в СП 55.13330.2016, из-за их большого количества.

Покупке участка предшествует проверка категории земель и вида разрешенного использования, существующих обременений и ограничений, ознакомление с выпиской из ЕГРН, в том числе о переходе прав.

Если у вас остались вопросы по выбору участка под строительство дома, то вы всегда можете проконсультироваться по всем вопросам с нашим юристом по бесплатному номеру телефона +7 (800) 350-30-39 . Консультация юриста бесплатна.

Источник: novostrojka-anapy.ru

Правила проверки земельного участка перед покупкой

Чаще всего граждане покупают земли для того, чтобы возделывать ее или построить на ней своё загородное жильё.

Приобретая такую недвижимость, нужно помнить о законном порядке проведения сделки, а также учитывать множество нюансов, касающихся самого надела и правоустанавливающих документов.

В статье рассмотрены основные моменты, которые нужно учитывать, перед оформлением купли-продажи подобного рода недвижимых объектов.

О чем необходимо узнать перед сделкой

Определитесь с тем, какое будет назначение участка, а также его размер и месторасположение.

В любой категории земель, выставленных на продажу, есть достаточно широкий выбор. Кроме того подумайте, какая инфраструктура и линии коммуникаций должны быть на приобретаемом объекте, и что из этого есть приобретаемом наделе.

Границы

Границы угодья указаны в кадастровом и межевом плане.

Часто в выписке из ЕГРН в особых отметках могут быть указаны дополнительные сведения. Если там написано, что границы ЗУ не установлены, потребуется провести процедуру межевания, чтобы обезопасить себя от споров с соседями о границах близлежащих участков.

Категория

Все земли в РФ, согласно закону, делятся на несколько категорий.

Важно понимать, что продавать можно только:

Для начала определите, землю с каким целевым значением вы ищете и для чего вы планируете её купить.

К примеру, не на каждом земельном участке можно строить жильё. По закону, возведение жилых зданий разрешено лишь на территориях, относящихся к категории для поселений.

Документы

Также, заключая сделку, определитесь с тем, кто именно продаёт вам землю.

Если за продавца действует риэлтор, проверьте, действительно ли зарегистрировано его агентство, имеется ли у него лицензия на ведение деятельности.

А если перед вами представитель собственника недвижимости, проверьте, не отозвана ли его доверенность (касается как риэлторских агентств, так и физических лиц). Причём в доверенности должно быть указано, какое именно имущество ему доверили для проведения продажи, по какой цене, а также есть ли у представителя право самому подписывать договор.

Собственник должен предоставить вам следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности на землю. Это может быть договор-купли продажи, право наследования, передача (дарение), судебное решение или постановление органов власти и т.п.
• Документ, подтверждающий, что собственник зарегистрировал свои права. Можно получить в службе госрегистрации. Он содержит важные сведения:

• Кто является собственником и кто выдал свидетельство лицу.
• Основания (т.е. документы), согласно которым было принято решение о выдачи свидетельства. .
• Площадь и месторасположение территории.
• Категория ЗУ.
• Вид разрешённого пользования.
• Установлены ли для земли какие либо ограничения (к примеру, арест) или обременения.

• Номер участка по кадастру.
• Категория, месторасположение и площадь ЗУ.
• Кадастровая стоимость.
• Вид законного использования.
• Сведения о том, кто зарегистрировал права на эту землю.

• Заверенное согласие супруга на проведение сделки.
• Если владельцем или доли является несовершеннолетние лица, либо признанные ограниченно или полностью недееспособными, потребуется разрешение из органов опеки и попечительства на продажу.
• Также можно запросить у продавца справку из психо- и наркодиспансеров, подтверждающую, что владелец не числится у них на учёте. Это важно сделать, поскольку если при продаже владелец был признан невменяемым, позже результаты сделки могут аннулировать, и впоследствии лишить покупателя его прав на недвижимый объект.

Качество

Важно обратить внимание на качество земли. Какова ее плодородность, затапливается ли она паводками и т.п.

Поводом для отказа от покупки также может стать отсутствие заверенного согласия супруги собственника на продажу и сведений о том, что земля не была арестована.

Коммуникации и инфраструктура

Тщательно проверьте по документам (в паспортах и планах объектов) и в натуре, какие инженерно-коммуникационными линиями проведены на территории ЗУ.

Также внимательно просмотрите его инфраструктуру. Учтите, что гораздо проще купить участок с уже имеющейся инфраструктурой и коммуникациями, чем проводить и строить всё необходимое самому. При этом убедитесь, что линии и объекты находятся в надлежащем состоянии и по-прежнему могут эксплуатироваться, поскольку ремонт также потребует больших финансовых средств.

Другие важные моменты

Помните, что все земельные объекты, независимо от категории, продаются на двух рынках:

• Первичном – где продаются земли, ранее не принадлежащие юридическим и физическим лицам, т.е. впервые выставленные на продажу.
• Вторичном – на котором продают участки, ранее имевшие хозяина (как юридические, так и физические лица).

Операции с покупкой такой недвижимости довольно сложные, так что, если вы не хотите или не сможете провести сделку самостоятельно, обратитесь к юристам либо риэлторам. Заключив с ними договор о сотрудничестве, вам помогут собрать всю необходимую документацию, подготовить договор и провести процедуру заключения соглашения, с минимальными рисками.

Что и как необходимо проверить

, идентификационный номер, категория и разрешённое использования, а также цена, за которую ее продают).

Должно быть обозначено, что предмет сделки является собственностью продавца, а сам объект недвижимости не принадлежит иным лицам.

Как именно производится расчёт между сторонами. Это можно сделать разными способами – выдачей наличными на руки либо банковским переводом на личный счёт продавца. Определите, какой способ наиболее удобен и надёжен для вас.

Договор должен быть написан простым и понятным языком, без двояких и неточных формулировок.

Затем сделку и переход прав собственности нужно зарегистрировать в регистрационной службе, для чего предоставляют заявление, а также те же документы, что были указаны выше. Понадобится предоставить квитанцию об оплате пошлины за регистрацию (200 рублей). Документы будут рассматриваться около 30 дней, что может быть указано в расписке от службы регистрации о получении документов.

Самого собственника

Также смотрите, какой правоустанавливающий документ предоставил продавец. Это должен быть только оригинал – если вам дали копию, воздержитесь от покупки.

Сделать и получить копию могли ещё до того, как участок был арестован или оригинал был изъят у владельца (если проводилось судебное разбирательство).

Законность

Любые земли, выступающие в качестве объекта сделки купли-продажи, должны состоять на государственно учёте (это положение определено в Земельном кодексе РФ), благодаря чему им присваиваются уникальные идентификационные номера, фиксируют адрес и её владелец. Прежде всего, земельные участки должны быть зарегистрированы в ЕГРН.

Если на приобретаемом объекте уже ведётся строительство, потребуется просмотреть ещё ряд документов (в основном – разрешительных):

• Разрешение администрации на проведение строительных работ (должно быть заверено главой местной администрации).
• Проект планировки объекта и территории, а также технические условия и инженерно-коммуникационные линии.
• Заключение из службы градостроительства.
• Документация проекта строительства, которая должна быть согласована и утверждена в органах, отвечающих за надзор и архитектуру населённого пункта.

Нет ли обременения

Проверьте документы и выясните, зафиксировали ли для приобретаемого недвижимого объекта какие-либо ограничения или обременения.

Это касается случаев, когда на территории проведён газопровод и другие важные коммуникации (линии водоснабжения и кабели), либо же на нём растут деревья и кустарники, которые по закону запрещено вырубать.

Помните, что все установленные ранее обременения и ограничения на возведение построек установлены не в отношении владельца, а самой земли, и после проведения сделки сохраняют свою силу.

Важные нюансы

Землю на первичном рынке покупают крайне редко. Если же вам нужна именно государственный участок, придётся получить разрешение из местных или государственных органов.

Там вам на основе обозначенных целей покупки предложат один из вариантов получения земли:

1. На торгах. В частности, только таким путём у государства можно купить участок для строительства. Для этого в заявлении и документах, поданных в администрацию, указывают желаемые характеристики территории, а также цель (получение в собственность или сдача в аренду). В случае строительства проще будет арендовать его на правах выкупа после завершения строительных работ – вы сэкономите деньги, поскольку купите землю не по рыночной стоимости (которая, с учётом расположенного жилого здания будет выше), а по кадастровой.
2. Вступить в общества дачников, для чего вас поставят на учёт.
3. Выделение приусадебного участка для занятия личным подсобным хозяйством. Если вам будет отказано, решение можно будет обжаловать в судебном порядке.

Ещё до заключения договора продажи стороны могут заключить договор задатка. Это полезно сделать, потому как получение задатка подталкивает участников к дальнейшей сделке: так, продавец сможет убедиться в серьёзности намерений покупателя (и не потеряет время, если вдруг он решит отказаться от покупки), а покупатель получит гарантию, что объект недвижимости достанется именно ему. При этом учитывайте, что часть суммы, выданной в качестве задатка, может быть вычтена из общей суммы при окончательной покупке, если это закреплено в договоре.

Заключение

Итак, приобретая землю, необходимо проверять и учитывать не только её характеристику, но и те объекты, которые уже расположены на ней.

Потенциальному покупателю следует внимательнейшим образом ознакомиться со всей документацией на недвижимость, а также осмотреть её лично, а уже затем решить, стоит ли проводить сделку.

О том, на что следует обращать внимание при приобретении земельного участка, смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: propertyhelp.ru