На каком этапе лучше покупать квартиру в новостройке от застройщика

Выгодность при покупке квартиры в новостройке бывает разная. Для одних она измеряется лишь деньгами: чем дешевле – тем лучше. Для других – обилием выбора, когда можно подобрать именно ту квартиру, что нужна лично тебе, а не ту, что навязывает застройщик. Для третьих, кто помнит, что новостройки – это всегда риск, главная выгода – в безопасности…

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

• этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
• стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
• район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
• наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

• наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
• период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
• работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
• проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
• изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

• если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
• если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
• если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Стоимость квартиры с ремонтом выше, чем квартира с черновой или предчистовой отделкой, поэтому предпринимателям выгодно сделать ремонт перед продажей, подтвердить расходы в налоговой и уменьшить сумму дохода

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

• если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
• если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
• стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
• если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
• из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Ремонт в уже сданной квартире увеличивает срок инвестиций и требует дополнительных расходов, но позволяет увеличить доходы

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

Ивановы купили квартиру на этапе котлована, заплатив на 30% меньше, чем Петровы, купившие точно такую же квартиру , но уже готовую. Ивановым пришлось заметно понервничать в течение двух лет с момента заключения договора. За эти два года Петровы благополучно сдавали свою квартиру . … Отдельно мы решили посчитать, сколько заёмщики переплатят за новостройку и сколько – за готовую квартиру при покупке в ипотеку. За основу взяли те же квартиры – в ЖК «Томилино» и в Люберцах. Квартира , которая только будет строиться, стоит 4,2 млн руб.

В поисках выгоды: на каком этапе строительства лучше покупать квартиру

Выгодность при покупке квартиры в новостройке бывает разная. Для одних она измеряется лишь деньгами: чем дешевле – тем лучше. Для других – обилием выбора, когда можно подобрать именно ту квартиру, что нужна лично тебе, а не ту, что навязывает застройщик. Для третьих, кто помнит, что новостройки – это всегда риск, главная выгода – в безопасности сделки. Есть ли такой этап строительства, где все эти три фактора пересекаются и покупка квартиры становится максимально выгодной? Давайте разбираться.

Выгодно ли совершать сделку в новостройке на преднулевом этапе, когда предлагается бронирование квартир

Продажи на этом этапе строительства еще официально не открыты, даже документация на дом может быть еще не готова, однако начало бронирования квартир в новостройке уже объявлено. Забронировать – значит за сумму до 20% от стоимости квартиры (а она на этом этапе минимальная) зафиксировать ее за собой. А также договориться, что в будущем, когда вместо договора бронирования заключат договор долевого участия, для вас цена останется той же и не увеличится.

Проблема в том, что все эти обещания вам дает не застройщик. Ему привлекать деньги на строительство иначе чем по договору долевого участия (ДДУ) запрещено законом «Об участии в долевом строительстве». Поэтому чтобы начать сделки до официального старта продаж, используются компании-посредники. Именно они заключают с покупателями договоры бронирования или их аналоги. Вот только застройщики вовсе не обязаны выполнять то, что кто-то другой прописал в договоре бронирования.

Кому-то везет, и ДДУ с ним действительно заключат на заранее оговоренных условиях. Кому-то нет. Так что такая сделка на свой страх и риск.

• Цены на квартиры: номинально ниже, чем на старте продаж.
• Выбор: могут попадаться интересные планировки.
• Риски: максимальные. Договор бронирования – это не ДДУ!
• Сроки до получения ключей: максимальные – цикл строительства дома плюс время бронирования квартиры (3 года и более).

Застройщик приступает к работам по возведению дома и объявляет о старте продаж. Напомним, что сделать это он может лишь тогда, когда в Единой информационной системе жилищного строительства разместит всю документацию на новостройку, включая проектную декларацию.

Цены на этом этапе самые низкие (ниже лишь на этапе бронирования), а часть рисков компенсируется тем, что с этого момента с покупателями квартир в новостройках заключаются полноценные договоры долевого участия. Они мало того, что подлежат обязательной госрегистрации (то есть, двойные продажи исключены, в отличие от договоров бронирования, с которыми возможно все), так еще и деньги дольщиков застройщикам достаются теперь не сразу. До ввода дома в эксплуатацию они хранятся на особых банковских счетах – счетах эскроу. И если на стройке что-то пойдет не так, покупатель сможет вернуть свои деньги в полном объеме, указанном в ДДУ.

С покупкой квартир на этапе котлована связан один миф. Многие считают, что на старте продаж выбор квартир максимальный. Это не так. Девелоперы выводят квартиры в продажу частями, то есть, никогда на этапе котлована на витрине не будет всех квартир в доме. Интерес покупателей на этом этапе строительства уже разогрет самим фактом старта продаж, возможностью сэкономить или выгодно инвестировать – так считают девелоперы.

• Цены на квартиры: минимальные – дом еще не построен, высокий инвестиционный потенциал.
• Выбор: скорее всего, самых интересных квартир придется подождать: обычно застройщик оставляет и на потом.
• Риски заключаются с этого этапа в соблюдении застройщиком сроков строительства дома. А то, что дом будет построен, гарантировано условиями 214-ФЗ. Но строительство многоквартирного дома – высокотехнологичный и сложный процесс. Поэтому при покупке квартиры на этапе котлована высок риск того, что сроки строительства будут сдвинуты.
• Сроки до получения ключей: ждать придется 2-3 года.

Застройщик поставил «коробку» – монолитный каркас (в случае с панельным домостроением – поставил стены). Это своеобразный экватор строительства. На этом этапе строительства покупатели понимают, что сроки, если и будут сдвинуты, то ненамного. А девелопер понимает к этому моменту динамику продаж по проекту и выводит на витрину максимальное количество планировок.

• Цены на квартиры: инвестиционный потенциал ниже, но и выше вероятность, что достроят в срок. С этапа котлована к этапу монолита квартиры подорожали.
• Выбор. Даже если количество квартир в продаже покажется не очень большим, обращайте внимание на разнообразие предложения. Есть шанс найти интересные планировочные решения по приемлемым ценам.
• Риски: средние. Время ожидания ключей может увеличиться незначительно – на полгода, например.
• Сроки до получения ключей: дом будет достроен где-то через год – полтора.

Ввод новостройки в эксплуатацию – самое надежное время для покупки. Дом уже достроен, поэтому риски равны нулю. Это единственный этап, когда до сделки можно зайти в конкретную квартиру, потрогать ее, «примерить» под себя: на других этапах строительства покупателей на стройплощадку не пускают из-за техники безопасности.

Кроме того, девелопер в этот момент понимает, что привлекать покупателей ценой уже не может, и выводит в продажу самые интересные квартиры. Хотите выбор террас, ванных с окном, панорамного остекления на две стороны света – подбирайте квартиру на этапе ввода в эксплуатацию. Правда, с одной оговоркой: если квартиры в принципе еще остались в продаже. А как не раз замечал МосДольщик.рф, регулярно составляя рейтинг самых популярных у покупателей новостроек среди недавно введенных в эксплуатацию, первичных квартир может уже и не быть, и теперь их нужно будет искать на вторичном рынке. Но это уже совсем другая история.

Покупка квартиры на стадии котлована; как выбрать застройщика , что сделать для предупреждения рисков сделки. Порядок покупки квартиры , необходимые документы. … Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики . Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала. Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. … Поэтому покупателю лучше самому поискать информацию в интернете и социальных сетях. Если у компании есть недострои, покупатели квартир создают группы обманутых дольщиков, пишут массу сообщений в группах города или района.

Котлован или готовый ЖК: что выгоднее покупать в 2022-м после роста цен

Кажется, что у покупки квартиры в новостройке на стадии котлована много финансовых преимуществ. Но в некоторых случаях гораздо выгоднее приобрести квартиру в доме уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Разбираемся в теме

Редкий жилой комплекс на столичном рынке первичной недвижимости полностью распродается еще до получения РВЭ. Доля свободных квартир в сданных новостройках занимает до 20%. Часто застройщики придерживают значительный объем предложения, чтобы реализовать его после окончания строительства по более высокой цене. Но как быть покупателям в такой ситуации? Означает ли это, что приобретение квартир от застройщика в готовой новостройке — это финансово невыгодное решение, особенно после роста цен на жилье в 2021 году?

Если брать в расчет только денежную сторону, то кажется, что наиболее выгодно приобретать жилье на стадии котлована. Известно, что в процессе строительства стоимость 1 кв. м в среднем растет на 12–15% в год, а при влиянии макроэкономической ситуации, которую мы наблюдали в 2020–2021 годах, может показывать и более существенный рост. Однако у покупки жилья в новостройках с РВЭ есть множество других потребительских плюсов, о которых не стоит забывать.

Финансовая сторона

«На этапе котлована раньше на протяжении многих лет двигателем рынка были гораздо более низкие цены. Так, допустим, в допандемийном 2019 году средний разрыв цен между квартирами на стадии котлована и в готовых домах составлял 22%. Сейчас ситуация изменилась благодаря введению эскроу-счетов и повышенному спросу на новостройки. Проекты даже «на котловане» взлетели в цене, наблюдается парадоксальная картина, когда такие проекты в среднем по рынку стоят дороже, чем в готовых домах», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

Напомним, на декабрь 2021 года «квадрат» на первичном рынке столицы стоил в среднем 302 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы, по оценке ЦИАН, увеличились на существенные 33,3%. Однако средние цены в новостройках на разных стадиях готовности по итогам года практически не различаются, что связано с выходом на рынок более дорогих проектов на раннем этапе строительной готовности. Относительная разница между усредненной по всем проектам ценой на стадии котлована и на завершающем этапе стройки составила 2%, подсчитали по запросам редакции в компаниях Savills и Est-a-Tet.

При покупке квартиры в новостройках на этапе котлована стоимость 1 кв. м может вырасти на 12–15%. Иногда это единственное преимущество такого приобретения (Фото: Pavel L Photo and Video/shutterstock)

Средневзвешенный уровень цен в новостройках с РВЭ находится на уровне 346,7 тыс. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. Средневзвешенная цена предложения в корпусах на начальном этапе составляет 341,0 тыс. руб./кв. м (без учета элитного сегмента), что на 2% ниже, чем квартиры в готовых корпусах, уточнили в Est-a-Tet.

Таким образом, основное финансовое преимущество покупки новостройки на этапе котлована — это рост цены за счет стадии строительства и рыночной конъюнктуры. В 2022 году рост цен на столичные новостройки замедлится, полагают эксперты. Динамика изменения средней стоимости квадрата для новостроек всех типов вернется на допандемийный уровень и не превысит 12–15%. Это означает, что разница между ценами на новостройки на этапе котлована и готовыми новостройками нивелируется полностью, а снижение покупательской активности будет нести риски для дальнейшего ценообразования в домах, которые только-только начинают строить.

К финансовой составляющей при выборе новостройки — на стадии котлована или готового объекта — также стоит прибавить траты на ипотеку и аренду жилья. В случае покупки квартиры в непостроенном доме придется платить и за то, и за другое. При продолжительности строительного цикла в два-три года сумма расходов и переплаты получается внушительной.

Выбираем умом и сердцем

Кроме финансовой стороны, у приобретения жилья в готовой новостройке есть потребительские, бытовые, а также эмоциональные преимущества. «Готовые новостройки выбирают те, у кого нет времени на ожидание и в силу разных причин необходимо достаточно быстро заселиться. Другие покупатели исходят из прагматизма, расценивая покупку в готовом доме как более надежное вложение средств. Третьи выбирают готовые дома, поскольку могут оценить качество объекта. Основная аудитория готовых новостроек — это те, кто покупают для себя и кому надо заселяться быстро», — рассказывает Дмитрий Халин.

«При грамотном распоряжении ассортиментом, равномерном выводе в продажу ликвидных и неликвидных лотов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками)», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Покупка квартиры на стадии котлована: пошаговая инструкция. Приобретение жилья на этапе закладки фундамента проходит по особому алгоритму. В отличие от обычной сделки купли- продажи , будущему владельцу придётся приложить больше усилий, чтобы покупка прошла без проблем. К примеру, тщательно проверить условия договора и его соответствие проектной документации, правильно принять объект у застройщика и так далее. Наша пошаговая инструкция поможет свести к минимуму все риски, связанные со сделкой. Ищем объект. … Предварительно общаемся с застройщиком и банком. Некоторые покупатели недвижимости на стадии котлована предпочитают сразу обращаться за консультацией в банк.