На обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

Как и любое инвестирование, покупка новостройки несет в себе риск. Что нужно знать при покупке новостройки, какие документы проверить, чтобы этот риск снизить?

Как купить недвижимость и не прогореть: правила безопасной сделки

Мы поговорили с экспертами и собрали лайфхаки о безопасной сделке с недвижимостью: квартирой в новостройке, на вторичке, а также домом или участком.

Что учесть при покупке квартиры в новостройке

Эксперты советуют сначала изучить информацию о застройщике: его проектах, опыте на рынке, устойчивости в кризисные времена.

«С готовым жильем все понятно, оно уже стоит на кадастровом учете. Нужно заказать выписку из Росреестра, чтобы убедиться в наличии права собственности на квартиру у застройщика, отсутствии каких-либо арестов и обременений», — говорит руководитель Юридической коллегии «Белая сова» Денис Хузиахметов.

Используйте эскроу-счет или аккредитив. Деньги за объект хранятся в банке, и продавец получает их после перехода прав собственности к покупателю. В первом случае счет закрывают только при участии обеих сторон сделки, и банк ответственен за проведение расчетов. Аккредитив в любой момент может отозвать любая из сторон, а банк здесь — лишь посредник в передаче средств.

Если дом находится на стадии строительства, заключайте только договор долевого участия, советует эксперт.

«Относительно старой, но устоявшейся схемой стало заключение предварительных договоров купли-продажи квартир с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства, — говорит Денис Хузиахметов. — В этом случае деньги поступают сразу в распоряжение застройщика либо близких к нему фирм. Если такая строительная фирма обанкротится, то появится новая волна обманутых вкладчиков».

Что учесть при покупке квартиры на рынке вторичного жилья

Вот что нужно проверить, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке.

1. Правоустанавливающие документы на квартиру.

«Продавец обязан предоставить их по требованию покупателя. Это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справка о регистрации, — говорит Дарья Полковникова, юрист агентства Defender Law. — Проверьте, чтобы выписка была свежей. Ее также можно получить заранее, чтобы иметь на руках на момент осмотра объекта».

Справку выдают в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Срок изготовления — 5 рабочих дней. В документе содержится:

— информация о бывших и настоящих собственниках жилья;

— история запретов и перепланировок;

— кадастровая стоимость, на основе которой формируется налог на имущество;

— наличие обременений (арест или залог у банка).

2. Достоверность документов, необходимых в случае отсутствия владельца при осмотре объекта.

«К сделкам по покупке квартиры на основании доверенности относитесь крайне внимательно и по возможности рассмотрите другие варианты, поскольку подобные схемы часто используют мошенники, — говорит Дарья Полковникова. — Запросите личное присутствие собственника. Если он не сможет принять участие в сделке, проверьте действительность доверенности у нотариуса, который ее выдал».

3. Основания права собственности.

Такое свидетельство содержит информацию с основаниями вступления в собственность: по договору купли-продажи, приватизации, дарения или в порядке наследования.

«Обратите внимание на то, как давно продавец является собственником квартиры. Если он сразу после получения свидетельства ускоренно выставляет объект на продажу, задумайтесь. Могут, например, появиться наследники, — говорит Дарья Полковникова. — Поэтому лучше, чтобы срок владения объектом составлял более трех лет (это срок исковой давности по оспариванию наследства)».

4. Кто зарегистрирован в квартире.

Для этого запросите у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ.

5. Разрешение супруга.

Если недвижимость была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга.

«Если согласия не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Исключениями являются квартиры, полученные по дарственной или по наследству», — говорит юрист.

6. ПНД и НД справки.

Запросите справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в этих учреждениях. Это поможет исключить риск оспаривания сделки на основании недееспособности покупателя.

Нехорошие квартиры

Существуют объекты, которые стоит обходить стороной, когда вы хотите купить квартиру. Юрист Дарья Полковникова рассказала, на что обратить внимание.

1. Маткапитал.

Квартиру купили с использованием материнского капитала, а детям не выделили доли. Это нарушение закона. Чтобы обезопасить себя, попросите собственника предоставить справку о размере оставшейся суммы из ПФР.

2. Ипотека.

Если квартиру покупали на ипотечный кредит, потребуйте справку из банка, подтверждающую исполнение обязательств в полном объеме. Если же кредит не до конца погашен, получите справку из банка об остатке задолженности и узнайте, как провести сделку по отчуждению квартиры. До окончательного погашения кредита объект находится в залоге у банка.

3. Перепланировки.

Во вторичном жилье часто проводят перепланировки. Запросите технические паспорта и решения суда, чтобы в дальнейшем не было проблем с государственными службами, соседями и коммунальщиками.

4. Пожилые собственники.

Риски связаны с состоянием здоровья собственника. Пожилой человек может поддаться внушениям и давлению мошенников. Проверьте все документы, в том числе подтверждающие дееспособность собственников.

5. Прописка гражданина, отбывающего наказание в колонии.

Если на стадии покупки жилья вы выяснили, что в нем прописан осужденный человек, отбывающий наказание в колонии, попросите собственника аннулировать его регистрацию.

Что нужно прописать в договоре на покупку квартиры? Список советов

В первую очередь пропишите цену, предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры. Также укажите:

— обязанности продавца, которые он должен осуществить (выписка всех из квартиры, осуществление действий с банком по вопросам ипотеки и т. д.);

— порядок оплаты и его способы. Это важно, если вы оформляете ипотеку на квартиру и оплата будет проводиться с привлечением банка;

— передаточный акт. Часто вторичное жилье приобретается вместе с мебелью, которая остается от собственника. В таком случае дополнительно зафиксируйте и опишите в акте приема-передачи все имущество, которое передается вместе с квартирой;

— расписки к договору. Если полную сумму или часть суммы вы отдаете наличными, обезопасьте себя распиской от продавца, в которой фиксируется факт передачи денег.

Какие еще документы нужны для покупки квартиры?

— Паспорт гражданина РФ.

— Выписка из ЕГРН.

— Правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о вступлении в наследство).

— Сведения о прописанных в квартире лицах.

— Доверенности (если сделку проводит не собственник).

— Договор ипотеки и выписки из банков (если квартира приобреталась в ипотеку).

— Справки из ПНД и НД.

— Разрешения супруга на продажу квартиры (если квартира является общей собственностью супругов).

— Сведения о наличии или отсутствии задолженности по КУ.

— Справка о наличии/отсутствие судимости продавца.

Как безопасно провести саму сделку? Советы юриста

По словам Дарьи Полковниковой, договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Заверьте его у нотариуса. При оплате используйте аккредитив (деньги лежат в банке и передаются продавцу, только когда он выполнил условия сделки).

«Подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Сделать это можно несколькими способами: в самом Росреестре или МФЦ, онлайн, почтой или у нотариуса, — говорит Дарья Полковникова. — Самый удобный способ — последний. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы, которые удостоверяют. Вам не потребуется никуда идти».

Что учесть при покупке дома или участка

Принципиальных отличий сделок по приобретению земельных участков и по покупке домов нет, говорит Лариса Ладыгина, ведущий эксперт отдела сделок с недвижимостью финансовой группы Proffinans.

Что нужно выяснить и какие документы собрать

Убедитесь, что продавец владеет домом или земельным участком. Попросите у него паспорт и правоустанавливающие документы (договор дарения, свидетельство о праве на наследство или договор купли-продажи).

Выясните, какие есть ограничения. Информация об этом есть в выписке из ЕГРН. Например, на участках в водоохранной зоне нельзя ничего строить на расстоянии ближе 20 метров к воде.

«Обратите внимание на наличие особых условий использования и обременений. Это могут быть ограничения водоохраной зоны, прохождения рядом или на участке газопровода или электросетей, — говорит Лариса Ладыгина. — Все указывается в договоре купли-продажи. По некоторым ипотечным сделкам банк требует отдельное письмо-согласование со структурами, чье ограничение отражается в ЕГРН».

Уточните границы земельного участка. Информацию о межевании указывают в выписке из ЕГРН или на официальном сайте публичной кадастровой палаты.

Узнайте, есть ли привязка дома и других зарегистрированных зданий и сооружений к земельному участку. Это поможет определить их границы и координаты. Данные должны быть отражены в выписках из ЕГРН.

При отсутствии таких данных (обычно это земли для садоводства и ведения дачного хозяйства) вызовите кадастрового инженера, который определит границы участка и составит технический план на объекты капитального строения. После чего собственник должен обратиться в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН.

Особенности сделок с ипотекой

Ипотека выдается под залог недвижимости. Если не погасить кредит вовремя, квартиру могут отобрать в счет долга. Проводится оценка и проверка объекта залога. Обязательное условие — страхование имущества от повреждения, говорит Лариса Ладыгина.

Прежде чем брать ипотеку, узнайте, какие есть госпрограммы. Возможно, вы попадаете под одну из них — например, программу «Господдержка-2020» на новостройки или под «Семейную ипотеку». У предложений, субсидированных государством, ставка ниже. Все варианты представлены в нашем каталоге.

Если госпрограммы не подходят, можно изучить рыночные предложения. В этом поможет «Ипотечный калькулятор» на Банки.ру.

На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке ? Какие документы нужны? Портал KVARTIRAzaMKAD.ru знакомит вас с рекомендациями экспертов, а также с самыми разнообразными заблуждениями покупателей. Квартира в новостройке – анализируем документы застройщика. Как и любое инвестирование, покупка новостройки несет в себе риск. Что нужно знать при покупке новостройки , какие документы проверить, чтобы этот риск снизить? Как бы мы не ругали наши законотворческие власти, законы, регламентирующие участие в долевом строительстве, за последние десятилетия очень сильно изменились.

Покупка квартиры в новостройке с нуля — что нужно знать покупателю?

На что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке? Какие документы нужны? Портал KVARTIRAzaMKAD.ru знакомит вас с рекомендациями экспертов, а также с самыми разнообразными заблуждениями покупателей.

Квартира в новостройке – анализируем документы застройщика

Как и любое инвестирование, покупка новостройки несет в себе риск. Что нужно знать при покупке новостройки, какие документы проверить, чтобы этот риск снизить?

Как бы мы не ругали наши законотворческие власти, законы, регламентирующие участие в долевом строительстве, за последние десятилетия очень сильно изменились. Сейчас нам даже сложно представить, чего боялись покупатели новостроек 16-17 и даже 10 лет назад…

Например, очень серьезный риск был связан с двойными продажами, когда право требовать одну и ту же квартиру продавалось разным людям. Спорные квартиры захватывали чуть ли не силой, а потом долго выясняли, в суде, чьи же они на самом деле

В период бурного роста цен многие дольщики боялись, что застройщик расторгнет договор в одностороннем порядке и вернет им деньги вместо передачи долгожданной квартиры (такое юридически было возможно).

Полностью построенный дом местные власти могли годами не подключать к коммуникациям, из-за чего передача ключей и проживание становились невозможны…

И это все – не считая страха собственно заморозки строительства.

Сегодня остался, пожалуй, один «коллективный страх» — страх инвестировать в долгострой. К сожалению, реальность такова, что даже серьезные компании, существующие на рынке много лет и имеющие огромные портфели реализованных проектов, «вдруг» оказываются несостоятельными.

Чтобы уменьшить число обманутых дольщиков, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области публикуется реестр застройщиков, ведущих строительство в рамках 214-ФЗ, а так же список проблемных застройщиков. С этими списками полезно ознакомиться перед покупкой новостройки.

Также при покупке новостройки с нуля очень важно проанализировать документы застройщика. Самых главных, в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ, всего три – документы на земельный участок, разрешение на строительство и проектная декларация.

В документах на земельный участок надо обратить внимание на вид разрешенного использования. Если вы покупаете квартиру, то это должно быть «жилищное строительство», если апартаменты, то «административное здание», «гостиничный комплекс», но никак не промышленное и не сельскохозяйственное назначение.

Назначение земли крайне важно! Некоторое время назад была практика, когда на землях, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство» возводились малоэтажные комплексы с параметрами (плотность застройки, этажность), совпадающими с индивидуальными жилыми строениями. Но потом такая застройка была признана незаконной. Многим покупателям пришлось получать свидетельства о собственности через суд.

Разрешение на строительство надо просмотреть, просто чтобы быть уверенным, что оно есть. Без него невозможно заключать договора долевого участия!

Основной документ – это проектная декларация. Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР», предлагает при ее изучении, прежде всего, обратить внимание на наименования застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» можно найти реквизиты застройщика и самостоятельно составить мнение о его благонадежности, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов (или попробовать хотя бы провести минимальный поиск в Интернете)

В блоке информации о самом жилом комплексе полезно обратить внимание на срок завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Из описания объекта можно почерпнуть информацию о материалах строительства, этажности, инфраструктурных объектах и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем можно оценить себестоимость. Зачем это надо? Дело в том, что в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. При этом с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Важный раздел – источники финансирования. Если застройщику выделяет кредит крупный банк, значит, скорее всего, этот банк уже провел свою проверку проекта.

Полезно проверить и генерального подрядчика. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Кстати, если вы покупаете квартиру не в самые первые дни открытия продаж, то можно, по совету Павла Телушкина вместо детальной проверки разрешительной документации заказать в Росреестре копию первого зарегистрированного договора ДДУ. Дело в том, что при регистрации ДДУ Россреестр тщательно проверяет все документы на строительство. И если хотя бы один договор зарегистрирован, значит, с документами все в порядке. Можно, конечно, попросить копию первого зарегистрированного ДДУ у застройщика, но вообще-то он не обязан вам ее предоставлять.

Следует ли обеспокоится, если вы покупаете квартиру в новостройке у известного застройщика (согласно рекламе), а в офисе вам предлагают заключить договор с совсем другой фирмой? В принципе, открытие под каждый отдельный проект своего юридического лица – вполне сложившаяся практика. Поэтому особых поводов волноваться только на этом основании – нет.

Но, с другой стороны, дополнительным знаком качества может случить заключение договора с компанией-«держателем бренда».

Что нужно знать про саму новостройку?

Сконцентрировавшись при покупке новостройки на проверке надежности застройщика и его правомочности реализовывать квартиру, можно упустить другие важные детали. Например, в момент покупки многие даже не задумываются о том, а какой будет плата за проживание?

В 2011 году в СМИ подробно освещалась история нападения на семью Лухминских, в машину которых было выпущено около 10 пуль. По версии следствия, причиной преследования стал не бизнес семейной пары, а их борьба против управляющей компании ЖК «Дубровка» (Ленинский р-н), которая подняла свои расценки почти в два раза с 28-ми до 50 руб. за кв. м. В феврале 2016 г. было совершено нападение на Евгения Куракина – председателя одного из ТСЖ в Реутове, борющегося с необоснованными расценками коммунальщиков. Список подобных историй можно продолжать. Вывод: узнавать о стоимость обслуживания вашей квартиры лучше «на берегу».

К сожалению, предоставить подобную информацию в момент покупки новостройки с нуля вам никто не сможет. Поэтому надо ориентироваться на косвенные признаки. Мария Баст, председателя Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, адвокат советует: «Нужно внимательно смотреть, в чьей собственности находятся территории общего пользования и подъездные пути. Обязательно нужно обращать внимание на коммуникации и условия пользования ими, кто является поставщиком коммунальных услуг и насколько они согласованы с властями.

Часты случаи, когда прилегающие территории остаются в собственности застройщика, и он может просто ограничить владельцу квартиры доступ к его жилью, например, за неуплату услуг ЖКХ. Бывает так, что коммуникации и дороги принадлежат застройщику, что приводит к завышенным тарифам коммунальных услуг, к неправомерному отключению, в т.ч. в зимний период, водо- энерго- и газоснабжения многоквартирных домов.

Если в собственности застройщика оказались прилегающие территории, то часто возникает злоупотребление правом со стороны застройщика, например, точечная застройка, строительство завода, например цементного, создание источников повышенного шума и загрязнения».

Кстати, информация о согласованных коммуникациях содержится в Технических условиях на подключение коммуникаций. Этот документ застройщик должен предоставлять по вашему требованию.

Если вы покупаете новостройку у крупного застройщика, то можно косвенно ориентироваться на то, какую квартплату платят жители уже сданных комплексов аналогичного уровня.

Кстати, Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP говорит, что одно из заблуждений покупателей связано с тем, что они считают, будто «размер коммунальных платежей зависит от обустройства придомовой территории. То есть в жилом комплексе с видеонаблюдением и огороженной, охраняемой территорией квартплата будет выше, чем в домах, где всего этого нет. На самом деле размер коммунальных платежей зависит от политики управляющей компании. Собственники квартир, проживающие в разных условиях, могут платить за коммунальное обслуживание равнозначные суммы».

Покупка новостройки: обратить внимание

И последнее (но не менее важное), на что надо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке – это собственно условия договора и приложений к нему.

Очень часто дают совет приносить при покупке новостройки документы на проверку к адвокату. На самом деле, это не так просто. Застройщик не обязан отправлять вам проекты договоров по электронной почте (по факту так делают совсем немногие и единицы выкладывают свои типовые договора в Интернет). Приглашать в офис продаж с собой юриста – удовольствие очень дорогое.

Так что, возможно, вам придется приехать, ознакомится с договором и взять время «на подумать». При этом вас, скорее всего, будут убеждать заключить сделку именно сейчас, т.к. через неделю выбранной вами квартиры или предлагаемых сегодня условий уже не будет.

При анализе договора обратите внимание не только на сроки сдачи дома и штрафные санкции застройщика в случае их нарушения, но и на собственно момент покупки и сопутствующие платежи. Сколько стоит бронирование выбранной вами квартиры? Идет ли эта сумма в счет оплаты квартиры в случае покупки? Например, некоторые компании берут невозвратную плату за сам факт снятия квартиры с продажи.

Придется ли вам дополнительно платить за регистрацию договора ДДУ в Росреестре (если речь идет о дополнительной сумме, кроме оплаты пошлины и нотариального заверения необходимых копий – это не очень хороший сигнал). Так же к дополнительным навязанным поборам можно отнести требование оплатить услуги по будущей регистрации квартиры в собственность в момент заключения договора долевого участия (еще самой квартиры нет, и не известно, что будет представлять собой процедура регистрации, когда до нее дойдет дело).

Разумеется, дополнительные платежи – вовсе не повод отказываться от покупки новостройки. Мы просто призываем все внимательно просчитать и взвесить.

Так же важно обратить внимание на способ оплаты. Обычно – это перевод по реквизитам. Некоторые застройщики работают через аккредитив (это когда банк переводит продавцу деньги только при выполнении им определенных условий).

Кстати, именно с моментом оплаты покупки квартиры в новостройке связаны некоторые заблуждения покупателей.

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает, что некоторые покупатели всерьез верят, что заключить договор можно сейчас, а совершить оплату потом – уже после того, как дом достроен, хотя такая схема невозможна в реальности. По словам г-жи Покидышевой на этапе оплаты недвижимости вообще возможны необычные истории.

Например, один клиент позвонил менеджеру «НДВ-Недвижимость» с вопросом: «А нал куда везти?» Покупатель не только не знал о том, что оплата наличными невозможна, он еще и предполагал, что при оплате наличными в офисе можно потребовать большую скидку – нет ограничений, установленных в рамках действующих акций.

Какие документы нужны покупателю новостройки?

Мы подробно описывали, как анализировать документы застройщика. А что требуется от покупателя?

При покупке новостройки для заключения договора долевого участия (ДДУ) или договора переуступки прав требования из всех документов покупателю необходим только паспорт. Нотариально заверенное согласие супруга (и вообще — согласие супруга) не требуется.

Если вы не можете сами заключить договор долевого участия, то вашему представителю понадобится нотариально заверенная доверенность на право заключать ДДУ.

Если в число будущих собственников квартиры будут входить дети, то необходимо предоставить их свидетельство о рождении. Вообще, при покупке новостройки не рекомендуется в число собственников включать несовершеннолетних – потом такую квартиру будет сложно продавать (понадобится разрешение органов опеки). Исключение – покупка новостройки с привлечением материнского капитала.

Напомним, что воспользоваться им могут семьи, в которых второй и последующий ребенок родились до 31 декабря 2016 г. Размер выплаты уже два года заморожен и составляет 453 026 рублей.

Далеко не все застройщики работают с материнским капиталом. Список документов, которые потребуются при покупке новостройки в этом случае, лучше узнавать непосредственно у застройщика. Важно, что сегодня сняли ограничение о готовности дома 70%. Но, по-прежнему актуальна реализация квартир по 214-ФЗ и положение о том, что ребенку должно быть минимум 3 года, если квартира не приобретается в ипотеку.

Покупка квартир в новостройке в 2022 году происходит по договору долевого участия, но с некоторыми особенностями, связанными с использованием счетов эскроу. … Существуют ли подводные камни при покупке квартиры в новостройке . Использование счетов эскроу не дает 100%-й гарантии безопасности для покупателей. Риски покупки все равно сохраняются.

Как выбрать квартиру в новостройке

При выборе квартиры в новостройке не совершайте ошибок, которые уже сделали до Вас другие покупатели. Вкладывайте свои кровно заработанные деньги грамотно, потратьте 3 минуты на данную статью и вы будете готовы лучше любого менеджера по продажам жилья

Все описанные советы и особенности выбора основаны на личном опыте выбора и покупки жилья в новостройке.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке. Общие правила :

• не выбирайте квартиры по рекламным буклетам и не ленитесь ехать посмотреть на район застройки
• не полагайтесь в выборе целиком на консультации менеджера по продажам и не хватайтесь за первые предложенные варианты
• собирайте как можно больше информации о застройщике и районе застройки
• внимательно читайте документы, и не стесняйтесь задавать вопросы по всем непонятным пунктам договора
• при заключении сделки воспользуйтесь помощью самых въедливых друзей в вашем окружении
• если сомневаетесь, какую брать квартиру по количеству комнат, то затягивайте пояса и выбирайте вариант с большей площадью и количеством комнат
• если у вас есть дети и вы колеблетесь между вариантом в Москве с меньшей площадью или в области в большой площадью, но отсутствием инфраструктуры (школ, садов, поликлиник), то берите вариант в Москве.
• если вы покупаете квартиру в готовом доме и там уже есть консьерж, то попытайтесь войти к нему в доверие при помощи шоколадки и ненавязчиво выпытать ценную информацию о потенциальных соседях (стадии их ремонта, наличии собак и маленьких детей и т.д.)
• если у вас на этаже много однокомнатных квартир, то готовьтесь к тому, что их купили как вложение денег и скорее всего каждую вторую будут сдавать
• если вы покупаете квартиру с видом на поле или пустырь, то не сомневайтесь, что рано или поздно там начнется стройка

Время покупки квартиры

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

• транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
• ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
• не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
• старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
• не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
• хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
• отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
• приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Какой выбрать этаж

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.

Особенно внимательно стоит отнестись к покупке квартиры на втором-третьем этажах. При наличии нежилых помещений на 1 этаже, ваша жизнь может превратиться в ад. Всю ночь вы будете слышать гул холодильных установок или пьяные песни из кабака под вами. Так же велика вероятность наблюдать вечно загаженный козырек подъезда и принимать в гости тараканов из магазина под вами. Дополнительной неприятностью могут стать выхлопные газы от длительно прогревающихся зимой машин прямо под вашими окнами.

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

• квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
• Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
• Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
• Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

• большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
• наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
• расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
• примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
• примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика

Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) . По фотографиям и веб камерам можно следить за динамикой строительства. Поищите информацию о дате регистрации застройщика и реализованные проекты. Познакомьтесь с отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).

Какие документы проверять при покупке квартиры

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

• Устав.
• Свидетельство о регистрации.
• Свидетельство о постановке на налоговый учет.
• Выписка из ЕГРЮЛ .

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ — позволяет безопасно купить квартиру в новостройке. Он не гарантирует стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, но защищает от строительных компаний однодневок. Перед подписанием ДДУ внимательно читайте его пункты, а лучше обратитесь к знакомому юристу.

ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

1. Строительный адрес дома.
2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
3. Этаж и порядковый номер квартиры.
4. Планировку и площадь квартиры.
5. Дату сдачи новостройки.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ .

ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени.

Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным.

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры: большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви. наличие пожарных лестниц на балконе. … Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика. Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) . По фотографиям и веб камерам можно следить за динамикой строительства. Поищите информацию о дате регистрации застройщика и реализованные проекты.

Как купить новостройку и не быть обманутым

Покупка квартиры – долгожданное событие, большинство покупателей идут к приобретению недвижимости годами. Но на рынке первичной недвижимости, наряду с добросовестными застройщиками, встречаются и мошенники или компании, которые не могут должным образом организовать строительство качественного жилья. Кроме того, имеют место факторы, которые приводят девелоперскую компанию к банкротству, и в этом случае период ожидания жилплощади может затянуться на несколько лет. В данной статье мы рассмотрим, как же не потерять деньги и получить желанные квадратные метры?

Квартира в новостройке является объектом первичной недвижимости только в том случае, когда передается от застройщика к первому покупателю (дольщику, если речь идет о приобретении жилья в формате ДДУ) или передается заказчиком другому лицу по договору переуступки. Если же квартира сменила владельца, то она уже считается вторичной недвижимостью, и при ее отчуждении действуют уже другие правила.

Квартира на этапе строительства: основные моменты

Желающие купить квартиру в новостройке знают, что ее можно приобрести либо когда строительство находится на этапе «котлована», либо когда работы уже завершены и застройщик передает квартиры будущим собственникам. Чем раньше заключается договор на приобретение жилья, тем меньше средств потребуется вложить в покупку. Это было бы замечательно, если бы не присутствовал риск того, что сроки строительства могут затянуться или застройщик, по разным причинам, не сможет выполнить свои обязательства.

Собственно, уровень риска в какой-то мере компенсируется ценой – на стадии «котлована» покупателям предлагаются наиболее выгодные цены, однако и выше риски того, что строительство может остановиться на любом этапе. И наоборот, когда строительство уже близится к завершению, цены существенно повышаются, так как упомянутые выше риски минимальные.

Хотя риски присутствуют вплоть до момента передачи жилья покупателю: это могут быть проблемы при вводе дома в эксплуатацию, различные дефекты, которые требуют времени и денег на устранение, пр.

Если говорить о том, чему лучше отдать предпочтение – новостройке на этапе котлована или практически готовому дому, нужно понимать, что первый вариант предпочтительнее в случае приобретения жилья по ДДУ, так как современное законодательство позволяет минимизировать риски дольщика. Если же жилье приобретается по другим схемам, то покупатель, фактически, действует на свой страх и риск, поскольку законы не могут обеспечить какую-либо действенную защиту покупателя.

Схемы покупки первичного жилья: какие есть варианты?

• Договор долевого участия, то есть — соглашение, сторонами в котором являются застройщик и дольщик, осуществляющий вложение своих средств в новостройку. Застройщик при этом обязуется в срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать жилье участнику долевой постройки.

Каждый ДДУ обязательно проходит регистрацию в Росреестре, что исключает вероятность множественных продаж одной и той же квартиры (суд примет решение о передаче жилье в пользу того, у кого на руках имеется зарегистрированный договор).

• Предварительный договор долевого участия – документ отличается от ДДУ тем, что не регистрируется в госорганах. После его заключения покупатели не получают прав на жилье, он лишь обозначает намерение сторон подписать ДДУ.

В случае оформления предварительного договора покупатель ожидает момента, когда можно будет заключить основной документ – ДДУ (например, этого сделать нельзя, если застройщик не оформил документы, связанные с возведением дома, не заключил договор аренды участка, пр.). Только после этого дольщик вносит полную предоплату за желанную недвижимость, регистрирует договор и ждет окончания срока строительства. Когда дом готов и комиссия произвела приемку, фирма оформляет квартиру на свое имя и затем передает ее покупателю в соответствии с договором.

Если же застройщик настаивает на том, чтобы предоплата была внесена по ПДДУ (например, застройщик может мотивировать это требование тем, что еще не получил разрешение на строительство) – это незаконно, и законодательство в этом случае не может защитить покупателя.

• Переуступка прав — процесс передачи прав на недвижимость третьему лицу, он заключается в купле-продаже «прав требования» в отношении еще не достроенной квартиры. В этом случае все права и обязанности покупателя перед застройщиком переходят тому, кто приобрел объект на стадии строительства.

Собственно, на основании договора заключается и регистрируется новый ДДУ на имя нового дольщика.

• Жилищный кооператив, то есть — добровольное объединение группы людей для строительства многоквартирного дома. Формируется объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается внести средства в заранее оговоренный срок. С пайщиком подписывается договор, до полной выплаты ЖСК является собственником жилья, потребитель не сможет ни продать его, ни сдать в аренду.

Этот способ приобретения жилья выгоднее, чем покупка по ДДУ, но является намного более рискованным занятием. Дело в том, что все решения (в том числе – о сроках строительства, о выборе подрядчиков, о суммах взноса) принимаются правлением кооператива и утверждаются собранием пайщиков. Таким образом, после заключения договора условия могут существенно измениться в невыгодную для пайщика сторону.

Если же, например, средства будут потрачены не по назначению, в результате чего строительство дома не будет завершено, покупатель не сможет вернуть свои деньги. Не сможет он и получить компенсацию, или надеяться на то, что государством будет запущен механизм доведения строительства до конца (все перечисленное предполагается в случае заключения сделки в формате ДДУ).

• Статья была бы не полной, если бы мы не упомянули о следующем способе покупки жилья: у застройщика приобретается полностью готовая квартира в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

В данный момент осуществляется плавный переход от долевого строительства к проектному финансированию. То есть, через какое-то время застройщик не будет иметь права предлагать недостроенное жилье (на разных этапах строительства), а финансировать возведение зданий самостоятельно (своими средствами или при помощи банковских кредитов). Такой формат сделки должен уберечь покупателей недвижимости от рисков, однако о достижении какой-либо экономии
(которая была обусловлена вложениями на этапе котлована) уже не получится.

Преимущества ДДУ

Среди приведенных схем наиболее надежным способом приобретения новостройки на данный момент является договор долевого участия, а также договор переуступки. Именно эти форматы сделок являются защищенными с точки зрения законодательства — 214 Федеральный закон регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика, обеспечивая защиту прав последнего:

• ДДУ является гарантией защиты от двойной продажи жилплощади, поскольку каждая квартира регистрируется в Росреестре. Договор вступает в силу только после его регистрации.
• Застройщик не может осуществить продажу без опубликования проектной декларации, договора аренды или права собственности на землю и разрешения на строительство.
• Деньги дольщиков не поступают застройщику напрямую, с лета текущего года вступает в силу постановление о том, что средства направляются на эскроу-счета и находятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст объект.

Впрочем, для некоторых случаев есть исключения, которые, собственно говоря, можно смело называть лазейками в законодательстве. Так, если в ЖК по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа!), а сам комплекс готов на 30% и более, он строится по старым правилам. Это же относится к «востребованным проектам» в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории.

Далее, проекты застройщика, который строит государству или муниципалитету объекты социальной (инженерной) инфраструктуры, помогает в сносе ветхого или аварийного жилья, также возводятся по старым правилам. Причем, эти правила являются еще более лояльными для ЖК, где по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа) и комплекс готов на 15% и более.

Кроме того, существуют, так называемые «системообразующие застройщики» (ПИК и ЛСР) которым, в силу их статуса и значимости для отрасли, государство частенько идет навстречу, и в ряде случаев законодательные ограничения их просто не касаются.

Ну а для тех застройщиков, кто не подпадает под перечисленные послабления, могут возникать дополнительные преференции — регионы смогут устанавливать собственные критерии для застройщиков.

По новым правилам застройщик должен страховать свою ответственность перед дольщиками (оформление страховки, отчисление взносов в специальный фонд). В случае банкротства застройщика фонд и страховая компания финансирует окончание строительства, и покупатель получает свое жилье.

Таким образом, просто собрать деньги с дольщиков и исчезнуть с ними у злоумышленников не получится.

Тревожные звонки: на что обращать внимание

Кроме того, в числе рисков – недостаточный уровень качества строительных и отделочных работ, что, в некоторых случаях, обусловлено использованием недостаточно качественных (и более дешевых) строительных материалов. В этом случае могут потребоваться дополнительные расходы (иногда – немалые) на самостоятельное устранение дефектов.

Таким образом, необходимо выбирать застройщика, который с большой вероятностью сдаст объект вовремя, и его не придется заставлять исправлять все недочеты, которые будут обнаружены в момент приемки. Но как это сделать?

Основной информацией, на основе которой можно судить о порядочности и добросовестности застройщика, являются сведения, касающиеся ранее возводимых им проектов.

Помимо информации, указанной на сайте строительной компании, нужно изучать профильные форумы, а также информацию, касающуюся предыдущих проектов этого застройщика. Кроме того, стоит заглянуть в реестр судебных постановлений (соответствующие площадки можно найти в Интернете) и посмотреть иски, поданные дольщиками по прежним проектам. Все это позволит оценить основные проблемы, которые, естественно, могут иметь место и в вашем случае.

Примечание: анализ «следов» застройщика и тенденций в его деятельности, конечно, является необходимым занятием для дольщика, который желает обезопасить себя от рисков. Однако тот факт, что до сих пор у застройщика было все в порядке, не гарантирует отсутствия проблем в будущем, которые могут возникнуть достаточно внезапно. Поэтому стоит уделить максимальное внимание наличию гарантий того, что квартира будет получена своевременно и в надлежащем качестве.

Дополнительные риски: навязанные услуги

Есть еще ряд моментов, о которых стоит знать дольщику, они не вошли в основные риски, но также чреваты потерями. Не являются редкостью случаи, когда застройщик, «в общем и целом» выполняет свои обязательства, однако прибегает к хитростям с целью получить от дольщика больше денег, чем стоит квартира.

Речь идет о дополнительных соглашениях, в которых дольщику навязываются те или иные услуги, не отраженные в договоре. Например, дольщику может быть предложена услуга оформления прав собственности или страхование каких-либо рисков, пр. Не многие покупатели представляют себе, как проводится оформление прав собственности. Поэтому часто дольщики соглашаются на это, несмотря на то, что все процедуры можно выполнить самостоятельно, а стоимость услуги от застройщика в разы выше тех денег, которые нужно потратить, если дольщик регистрирует все сам.

Стоит помнить, что подписание основного договора (ДДУ) не является основанием для обязательного заключения дополнительных соглашений. Дольщик имеет законное право отказаться от их подписания, хотя в ряде случаев это бывает непросто. Менеджеры идут на уловки, при которых подписание основного договора оказывается под вопросом, если имеет место отказ от дополнительных соглашений.

Тем не менее, это возможно сделать через суд, если удастся доказать факт навязывания услуг или впоследствии отказаться от них, заставив застройщика вернуть деньги, уплаченные за проведение этих услуг.

Совет: внимательно изучайте дополнительные соглашения, которые вам предоставляются на подпись, и привлекайте юристов, если какие-то положения основного договора или дополнительных соглашений вам непонятны.

Заключение

При покупке квартиры в новостройке сложно гарантировать полную безопасность, однако свести к минимуму вероятность возникновения разного рода проблем – это вполне возможно.

И в завершении отметим, что отсутствие юридической грамотности не раз подводило дольщиков. Поэтому следует тщательно взвесить, стоит ли приобретать недвижимость у неизвестных или сомнительных застройщиков, а также экономить на оплате юридических услуг при покупке.

Выбор квартиры от застройщика. Как правильно выбрать квартиру в новостройке и избежать ошибок? Основные критерии выбора хорошей квартиры . Советы экспертов. … Также стоит обратить внимание на наличие аккредитации застройщика в крупнейших банках – это даст вам информацию, на каких условиях можно взять ипотеку в интересующем вас объекте, а также является одним из признаков надежности застройщика. Проверяем документы. При выборе застройщика, проверьте такие документы: проектная декларация. Содержит основную информацию о застройщике и конкретном объекте … Как получить налоговый вычет при покупке квартиры ? Без поездки в налоговую и сбора документов. Вернуть до 650 000 рублей.