Рынок съемного жилья сжимается. С начала марта предложение выросло на 40–50%, а спрос упал на 10–30%. Доходность жилой аренды уступает депозитам как минимум в 5 раз, инфляции — в десятки раз. Посчитаем, что ждет инвесторов в ближайшие три года.
Что происходит на рынке жилья
На рынок аренды не влияет ипотека и господдержка, поэтому он быстрее реагирует на большие тренды в недвижимости. Спрос на съемное жилье зависит только от доходов и количества граждан, а предложение отражает дефицит или избыток реально построенных и готовых к проживанию квартир.
Сейчас мы наблюдаем растущий разрыв между спросом и предложением. С начала года число квартир в экспозиции в Москве выросло на 40%, в регионах — до 50%. При этом количество звонков от арендаторов упало. Риэлторы и агрегаторы фиксируют падение спроса от 10% в столице до 30% в других городах.
Основных причин несколько. Часть связана с ипотечным бумом в эпоху ковида, а часть отражает новую реальность в виде кризиса и санкций:
Cколько стоит построить дом в 2022 году | Разбираем все виды домов | Цена за 1 кв.м.
— выход на рынок инвестиционных квартир, построенных в последние три года
— замораживание сделок купли/продажи и уход продавцов в сегмент аренды
— смена арендаторами жилья на более дешевое из-за падения доходов
— отток экспатов и внутренних мигрантов
Какие ставки сейчас в аренде
Большинство собственников съемных квартир не считает доходность аренды в процентах, поэтому инвесторы не всегда понимают, когда рынок перегрет или, наоборот, сильно просел.
Доходность — это сумма платежей, полученных с квартиры за год, и деленная на рыночную цену этой же самой квартиры. В Москве в последние годы эта ставка колебалась около 4,5%, но в последние месяцы она откатилась вниз до 3,7% годовых.
Это значит, что сейчас доходы с аренды в Москве покрывают затраты на приобретение жилья примерно за 27 лет. Обычно окупаемость в столице составляет 22–23 года, то есть на пять лет меньше.
Оба индикатора показывают, что цены на квартиры сейчас перегреты относительно доходов граждан (реального спроса на аренду). Значит, срок окупаемости будет падать, а ставка доходности — расти.
Смоделируем возврат арендных ставок (в процентах) к своим среднегодовым уровням. Это не произойдет быстро, потому что рынок аренды инертен, и договоры обновляются в среднем раз в три года. Таким образом, рантье смогут выйти на ставку доходности в 5% годовых к началу 2025 г.
Как и почему они могут вырасти
Рост доходности жилья на текущем рынке возможен только за счет падения цен на квартиры. Арендаторы пока явно не готовы платить больше. Те собственники, кто сейчас выходит на рынок со своими новыми квартирами, должны быть морально готовы к тому, что они потеряют на падении цен больше, чем заработают на аренде.
Это можно показать на таком примере. Сейчас типовая квартира стоимостью 15 млн в Москве приносит 45–47 тыс. в месяц или 550 тыс. в год. Если мы закладываем коррекцию ставки доходности с 3,7% до нормальных 4,9%, то эта квартира должна упасть в цене за три года до 11,5 млн, или на 23%.
Прогноз цен 2023 строительство и недвижимость.
Суммарный итог инвестиций за три года: 1,65 млн дохода с аренды минус 3,5 млн от падения цены самой квартиры равно 1,85 млн убытка. Из-за высокой инфляции номинальные цифры могут быть другими, но в сегодняшних ценах это сути не поменяет. Условно говоря, будет больше нулей во всех частях уравнения.
Что делать инвестору
Очевидно, что доходность в 4–5% годовых с аренды сильно проигрывает депозитам, облигациям и дивидендам с акций. Если учесть весьма вероятное обесценение самой квартиры, то убыток в сегодняшних деньгах за три года составит более 10%. С поправкой на инфляцию — десятки процентов.
Можно рассмотреть два самых консервативных сценария:
1. Оставляем квартиру в аренде.
2. Меняем ее на портфель из облигаций с постоянным купоном (классические ОФЗ).
Рост цен пока в расчет не берем, предполагая, что оба варианта проиграют инфляции. Задача — получить стабильный доход.
Сейчас в ОФЗ можно зафиксировать доход на три года с годовой ставкой чуть выше 12%. Например, купить выпуск 26234 с погашением в июле 2025 г. С учетом накопленного купонного дохода (НКД) одна облигация стоит 815 рублей. Погашаться она будет по 1000, купон составляет 22,4 два раза в год.
В недвижимости исходные данные следующие: квартира стоимостью 14,9 млн, которая приносит 46 тыс. в месяц. Ставку в рублях не меняем на протяжении всего описанного срока. Предполагаем, что смены жильцов не будет, месяцев простоя не будет, цена квартиры не упадет.
Как видно из таблицы, даже если закрыть глаза на то, что стоимость жилья может упасть, и принимать во внимание только купонный доход, квартира по доходности все равно проигрывает вложениям в ОФЗ — в 1,5 раза. Купоны в размере 819 тыс. в год (по 410 в полугодие) — это 68 тыс. в месяц. Такую сумму заработать на аренде квартиры стоимостью 15 млн — нереально.
С учетом прибыли от погашения ценных бумаг инвестор получит от государства за все три года владения ОФЗ 5,9 млн руб. Упущенная выгода в сравнении с арендной квартирой — 4,2 млн. Можно интерпретировать это иначе: жилье должно подорожать на 4,2 млн за три года (на 28%), чтобы перебить безрисковую доходность ОФЗ. На сегодняшнем рынке это крайне маловероятно.
Основные выводы
• Спрос на жилье разворачивается в сторону снижения. Пока — в сегменте аренды. Но это сигнал, что покупателей тоже станет меньше. Цена квартир в Москве относительно их арендной стоимости находится на аномальной высоте. Об этом говорит сверхнизкая доходность найма (3,7%) и растянутая окупаемость вложений (27 лет).
• Чтобы рынок вернулся к равновесию, цены на жилье должны упасть, а ставки аренды вырасти (в процентах). Это возможно при коррекции цен на жилье более чем на 20%. Такой сценарий возможен в ближайшие три года. Но даже в этом случае доходность арендных квартир вернется всего лишь к 5% годовых.
• Пока цены приходят в норму, инвесторам, которые вкладывались в жилье под аренду, выгоднее переложиться в любой другой инструмент. Безопасный и консервативный вариант — трехлетние ОФЗ с доходностью около 12% в год. При вложении 15 млн (цена квартиры в Москве) они сейчас приносят 410 тыс. в полугодие, что эквивалентно 68 тыс. в месяц. Аренда принесет только 46 тыс.
• Суммарная разница между вложениями в жилье и в ОФЗ на горизонте трех лет составит как минимум 4,2 млн для объекта ценой около 15 млн. Чтобы отбить эту разницу, жилье должно не только не дешеветь, но и вырасти в цене еще на 28% от максимумов 2021 г. Сейчас это выглядит практически невозможным.
БКС Мир инвестиций
Как изменятся цены на стройматериалы
В начале 2022 года по сравнению с тем же периодом 2021-го был зафиксирован рост стоимости стройматериалов в среднем на 20–25%. Этот процесс запустился ещё в 2020 году. Тогда был зафиксирован рекордный рост индекса цен производителей на 16%. Такие цифры привёл партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.
— Причины этого роста лежали в экономической плоскости. Высокий спрос всегда порождает высокие цены. Как мы помним, 2020 и 2021 годы стали бумом жилищного строительства. С начала марта эти уже возросшие цены увеличились ещё на 15–30% в зависимости от товарных позиций. Но причины уже были иные: сломанная логистика, удлинение посреднических цепочек и так далее.
По моей оценке, в мае взлетевшие цены будут зафиксированы, — считает Валерий Трушин.
По его словам, на данный момент всех игроков рынка интересует, какие конкретно меры предложит правительство для борьбы с высокими ценами на строительные материалы.
Валерий Трушин предполагает, что даже если будут введены действенные меры, то их результаты станут заметны не раньше осени, поскольку потребуется время на реализацию.
— При этом мы можем рассчитывать лишь на снижение в диапазоне 10–20% от достигнутого уровня за счёт решения вопроса логистики и нахождения новых поставщиков. Стоит отметить, что от наценок по цепочке посредников мы вряд ли сумеем быстро избавиться. Огромная масса продукции требует очень тщательного подбора аналогов, — добавил Валерий Трушин.
С 1 мая появятся новые пособия, компенсации и льготы: Сколько составят выплаты и как их получить
Тем не менее рост цен уже останавливается. Конструктивные материалы (дерево, бетон, кирпич, металл) подорожали с начала года. Вряд ли цены на них будут существенно расти. Однако из-за подорожания складские запасы минимальны и возможен дефицит. Такой прогноз сделал руководитель проектов направления «Инжиниринг» группы компаний SRG Александр Курицын.
По его словам, санкции затронули отделочные материалы (краски, обои, плитка), а также такие товары, как розетки, выключатели, сантехприборы. Возникли проблемы с импортом, что влияет на конечную цену. Логистические цепочки из других стран ещё не налажены, поэтому эти материалы пока будут дорожать. Впрочем, не так принципиально.
— В целом предпосылок для существенного роста цен не наблюдается. Учитывая начало дачного сезона и высокий спрос, очевидно, в мае 2022 года будет ступенчатое локальное (в основном в рознице) подорожание. Будет ощущаться недостаток материалов в региональных магазинах и на складах, но постепенно, к середине лета, напряжение снизится, — добавил Александр Курицын.
Замещение выпадающих позиций не может произойти мгновенно. Заказчики ищут аналоги у российских производителей или замещают их поставками с азиатских рынков. Всё это потребует формирования новых логистические цепочек, на что требуется время. О балансе на строительном рынке можно будет говорить ближе к осени. Такое мнение высказал президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.
— Недвижимость не взлетит в цене из-за стоимости стройматериалов. Иначе с рынка просто уйдёт спрос, даже на клубные дома и элитное жильё. К тому же если речь идёт об уже заключённых договорах долевого участия, то пересмотреть их совершенно точно не получится.
Экономкласс не столь зависим от импортных материалов, а большинство девелоперов находятся на почти полном самообеспечении стройматериалами за счёт дочерних предприятий. К тому же подорожание уже произошло, ведь девелоперы активно преподносили рост цен на стройматериалы как причину для повышения цен на жильё. При этом рост составил около 2–3%, поскольку, опять-таки, нужно пытаться удержать хоть какой-то спрос, — пояснил специалист департамента стратегических исследований компании Total Research Николай Вавилов.
А вот что может сильно подорожать, по его мнению, так это ремонт. Здесь в выигрыше будут те покупатели на первичном рынке, которые приобретали жильё или с предчистовой, или с чистовой отделкой. Даже несмотря на то, что на оптовую закупку материалов для ремонта у застройщиков есть большие скидки, какие-то заказы просто не могут дойти до России из-за логистики, что бьёт по карману строительной компании. Так что на жильё с отделкой рост цен может быть чуть выше, в пределах 5%. На вторичном же рынке это никак не отразится.
Источник: life.ru
На сколько и почему подорожала стройка в 2021 году?
Иллюстрация: zen-top.ru
Взрывной рост цен на стройматериалы в текущем году, заставил серьезно задуматься желающих возвести или расширить свой дом. Стоимость даже самого скромного объекта приближается сейчас к 4 млн руб.
Комплексную картину подорожания строительства как следствия роста цен на материалы представил руководитель архитектурного бюро «Мысли» Петр Стебельский. У себя в Facebook он поделился анализом, проведенным совместно с партнерами, компанией «Дрим-дом»:
— В прошлом году в рамках проекта «Дача за каникулы» мы вместе построили небольшой каркасный домик, с пятном застройки 6,5х15 метров, и у нас сохранилась вся калькуляция на его возведение. Закончили стройку в декабре, как раз накануне всеобщего роста цен на все. И вот, спустя 10 месяцев, мы решили пересчитать ту же смету в нынешних ценах, увидеть итоговую цифру, и что же подорожало максимально.
Каркасный дом в объеме теплого контура — это наполовину дерево, наполовину утеплитель, что и формирует его стоимость. В 2020 году она составила 2 млн 325 тыс. руб. В 2021-м эта же постройка оценена в 3 млн 900 тыс. руб.! Рост стоимости дома составил 70% за 10 месяцев!
- Доска камерной сушки за кубометр: было 14 тыс. руб., стало 24 тыс. 750 руб. — +77%
- Фанера: +77%
- Скважина: +65%
- Вагонка Штиль: +60%
- Ветрозащита за кв. метр: +55%
- Пароизоляция: +55%.
- Утеплитель: +50%
- Комплект окон: +15%
- Строительно-монтажные работы: +11%
Из этих цифр видно, что сырье взлетело и потянуло за собой некоторые услуги, но сами монтажные работы пока держатся в пределах инфляции. Хотя мы разобрали лишь каркасный дом, уже виден колоссальный рост стоимости: я боюсь представить что происходит с клееным брусом. Сейчас готовлю материал по конструкционным изделиям из металла и стекла с бетоном, — написал Петр Стебельский.
Дмитрий Ходыревский, бизнес-аналитик:
— Ситуация с точки зрения рынка и правда интересная. До 2019 года рынок фактически стоял 4-5 лет, дома не продавались. В 2020 году мы видели как поменялись приоритеты и настроение населения, выросли цены на готовое жильё под давлением спроса. Аналогично льготная ипотека вместе с общими карантинными настроениями привела к ажиотажному спросу на участки, которые стояли долгие годы без покупателей.
Резко начали строить дома без хороших проектов (спешили). Без бюджета, без понимания зачем этот дом нужен и как с ним дальше жить, обслуживать. Достроить многие не успели, возвели только коробки и заборы. В этом году возможностей и желания достраивать поубавилось, но коробки уже есть, нужно что-то с ними делать.
Кто-то поездил на эту стройку или в готовый дом за город, подофигел от нового образа жизни, от количества заморочек и прочего. Есть ощущение, что через пару лет, когда туризм восстановится на рынке снова появится куча неликвидного загородного жилья, в том числе недостроя. И это начнёт давить на цены.
Основная причина роста цен — это ажиотажный спрос и сбои в цепях поставок(дефицит предложения на импортные материалы). В отличие от квартир, где льготная ипотека сконцентрировала спрос за 3-4 года внутри одного, в загородном строительстве поспособствовал ещё и карантин с отсутствием туризма. Слишком много времени пришлось нашим землякам проводить дома. С падением ажиотажного спроса вырастет конкуренция и цены снизятся, там где нет других причин, — написал Дмитрий Ходыревский в Facebook.
По данным Росстата, с начала года в среднем цены на строительные материалы выросли на 19,6%, а по отношению к июню 2020-го рост составил 23,9%. Однако участники рынка отмечают, что стоимость отдельных групп материалов увеличилась на 200% и даже на 300%. Особенно сильно выросла в цене древесина: плита OSB 9 мм, которая в январе стоила 550 рублей за лист, к маю подорожала до 1 тыс. 800 руб., а в конце июня стоила уже 2 тыс. 684 руб. за штуку., пишет архитектор Василий Важенин.
На взрывное подорожание стройматериалов в 2021 году уже жаловались президенту Владимиру Путину. В ходе своей ежегодной прямой линии он пояснил, что это — следствие роста инфляции до 6%. Президент добавил, что в Центробанке работают над снижением показателя до 4%, однако в этом году такого результата достичь, скорее всего, не удастся.
Как отмечают в ЦБ, рост стоимости стройматериалов вызвало и повышение цен на готовое жилье. Также на ситуацию повлиял отток из-за пандемии трудовых мигрантов — основной рабочей силы в отрасли.
Цены увеличились по широкому кругу товаров и услуг как из-за повышения спроса, так и роста издержек производителей, вызванного динамикой мировых цен. Наиболее высокие темпы роста цен сохраняются в тех секторах, где еще наблюдается реализация отложенного из-за пандемии спроса (туризм, пассажирский транспорт) или действуют программы поддержки спроса (строительство жилья, автопром). Это позволяет бизнесу более активно переносить рост издержек на приобретение сырья и комплектующих в отпускные цены. По мнению опрошенных в июне застройщиков Урала, обеспечивающих примерно 40% строящегося жилья, к повышению цен на рынке привели в основном рост стоимости строительных материалов и оборудования, а также дефицит трудовых мигрантов, — прокомментировали 74.ru в Уральском ГУ Банка России.
В ЦБ добавили, что, по ожиданиям производителей и потребителей сырья и материалов, тенденция роста цен на многих глобальных мировых рынках из-за накопленных диспропорций между спросом и предложением может сохраниться до конца года. По разным оценкам, увеличение стоимости стройматериалов до конца 2021 года может составить еще 10-15% к нынешнему уровню.
Источник: chel.dk.ru
Рост замедлится: риэлторы и застройщики о ценах на московское жилье в 2021 году
Несмотря на кризис, вызванный пандемией коронавируса, цены на жилье на первичном рынке в Москве и области только за 9 месяцев 2020 года выросли приблизительно на 16,5%, следует из статистики «Дом.РФ». В 2021 году также ожидается рост цен, но темп замедлится, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты.
Если не будет новых локдаунов и сохранится текущая деловая активность на рынке недвижимости, в 2021 г. цены на новостройки Москвы могут вырасти на 7-10%, в Новой Москве – на 5-7%, в Московской области – на 3-5%, прогнозирует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По его словам, ключевыми факторами роста цен в следующем году станут пролонгация программы льготной ипотеки до июля, рост себестоимости строительства и увеличения финансовой нагрузки на застройщиков в связи с введением проектного финансирования. Родионцев отметил, что сдерживающим фактором для цен является сокращение доходов населения.
На сколько подорожала недвижимость в 2020 г.
По данным «Дом.РФ», цены на первичное жилье за 9 месяцев 2020 г. выросли в целом по России на 10,5%. В указанный период наблюдались две волны роста цен. Первая произошла в начале года на фоне ослабления рубля, что вызвало всплеск интереса к недвижимости. Вторая волна роста началась в июне в связи с запуском субсидирования ставок по ипотеке до уровня ниже 6,5%.
Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая соглашается, что в 2021 г. рост цен продолжится, но будет уже не столь значительным — по ее оценке, он может составить около 10%. На динамику цен повлияет падение реальных доходов населения, девальвация рубля и вероятное завершение программы льготной ипотеки в июле 2021 г. «Сейчас трудно давать более точные прогнозы, так как экономика России все еще находится в состоянии неопределенности из-за таких внешних факторов, как эпидемия коронавируса и возможные санкции. Помимо этого, решающим критерием станет уровень спроса со стороны покупателей и объем предложения на рынке», — отметила Литинецкая.
Цены на квартиры в новостройках не будут резко расти, однако и на прежнем уровне не останутся, считает директор департамента новостроек «Инком Недвижимость» Валерий Кочетков. Согласно его прогнозу, стоимость жилья на первичном рынке будет увеличиваться ориентировочно на 2-3% в квартал. Он отметил, что новый скачок цен может спровоцировать завершение программы льготной ипотеки.
Директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов прогнозирует на рынке усугубление дисбаланса спроса и предложения. Сейчас в московском регионе спрос превышает предложение, что является одним их факторов роста цен. По данным ГК «А101», только за последние три месяца продажи в Новой Москве выросли на 20%, в старых границах Москвы — на 30%, а в Московской области — на 42%. На сегодняшний день совокупный объем предложения в Московском регионе составляет порядка 3,7 млн кв. метров, и это на 28% ниже прошлогодних показателей, говорит Цветов. Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин отмечает, что застройщики закладывают на будущий год средний рост стоимости квадратного метра на 1% в месяц.
Вторичный рынок
Ставки по ипотеке и курс рубля к доллару объясняют динамику цен на вторичную недвижимость в Москве (за исключением ЦАО и ТиНАО) на 80%, рассказала главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. Также фактором является платежеспособный спрос. «Исходя из модели, можно прогнозировать, что в ноябре 2020 г. средняя цена квадратного метра вторичной московской недвижимости будет составлять примерно 218 тыс. руб. за метр c тенденцией к мягкому снижению далее – примерно на 0,5-1% от месяца к месяцу», — прогнозирует аналитик.
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова считает, что на вторичном рынке жилья в первые два квартала 2021 г. не будет скачкообразного роста. Скорее всего, они вырастут на 5-10 %, отметила она.
По мнению директора Департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, в 2021 г. средние цены на вторичное жилье закрепятся на текущем уровне и не будут значительно расти или снижаться в течение года.
«Все-таки “вторичка” — это рынок физических лиц, и даже если активность покупателей будет меняться, то продавцам понадобится какое-то время, чтобы приспособиться к новой конъюнктуре рынка и начать работать с ценой предложения. Менее вероятный вариант – ценовые колебания в размере 5%, причем в равной степени возможен как рост средних показателей по стоимости жилья, так и их уменьшение», — сказал Шлома.
Источник: www.vedomosti.ru