Налог на квартиру в новостройке с какого момента

3 ответa от юристов на вопрос «Вопрос — с какого момента отсчитывать 3 года владения (единственное жильë) для беспошлинной (безналоговой) продажи этой квартиры?». Спрашивает Вячеслав, город Симферополь, Россия

Касается всех новостроек: новый порядок налогообложения сделок с недвижимостью

Новый порядок налогообложения сделок с недвижимостью вступил в силу. Это нововведение касается абсолютно всех новостроек. Изменился порядок исчисления периода, по истечении которого продажа квартиры не облагается НДФЛ.

Напомню, он составляет 13%. И если прошло три года с момента оплаты стоимости приобретённого жилья застройщику, — налог платить не надо, вне зависимости от того, когда зарегистрирована собственность (если жильё единственное). Такая норма появилась в НК после внесения изменений Федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ.

То есть, теперь срок владения начнет исчисляться не с момента получения собственности на квартиру, а с момента полной уплаты по договору инвестирования долевого строительства (ДДУ) или по другому договору , связанному с долевым строительством (например, по договору об участии в ЖСК или договору уступки права требования по Договору долевого участия).

Ранее этот срок исчислялся с момента получения государственной регистрации права собственности на квартиру.

Теперь же все по-другому, не нужно будет платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже новостройки с недавно оформленным правом собственности, если оплата застройщику произведена более трёх лет назад.

Тоже самое при продаже квартиры-новостройки по договору переуступки. Если с момента полной оплаты ее прошёл положенный срок, налогом сделка облагаться не будет.

Если учесть, что с момента приобретения (заключения договора ДДУ) квартиры-новостройки на котловане, до момента получения собственности на эту самую квартиру проходит как раз 2,5 — 3 года, а зачастую и более, получается, что новый порядок налогообложения при продаже первички существенно упростит жизнь инвесторам, которые покупали квартиры в новостройках с целью их перепродажи после получения собственности на жильё.

Да и тем, кто покупал для себя и ввиду изменения обстоятельств вынужден продавать квартиру.

Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:

Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение

Это нововведение касается абсолютно всех новостроек . Изменился порядок исчисления периода, по истечении которого продажа квартиры не облагается НДФЛ. Напомню, он составляет 13%. И если прошло три года с момента оплаты стоимости приобретённого жилья застройщику, — налог платить не надо, вне зависимости от того, когда. … Теперь же все по-другому, не нужно будет платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже новостройки с недавно оформленным правом собственности, если оплата застройщику произведена более трёх лет назад. Тоже самое при продаже квартиры — новостройки по договору переуступки.

Вопрос — с какого момента отсчитывать 3 года владения (единственное жильë) для беспошлинной (безналоговой) продажи этой квартиры?

Вопрос о продаже единственной квартиры без налога. Квартира куплена в новостройке по ДДУ в мае 2019 г. В январе 2022 г. оформлено право собственности. Но! До оформления этого права, в это же время (январь 2022) была доплата застройщику за лишние квадратные метры. Вопрос — с какого момента отсчитывать 3 года владения (единственное жильë) для беспошлинной (безналоговой) продажи этой квартиры?

Ответы на вопрос:

С января 2022 года.

Считать нужно с мая 2019 года. Доплата за лишние метры в расчет не берется

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное — этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности — пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ). Видео дня. There was a problem trying to load the video.

Какие налоги придется заплатить при покупке недвижимости

Фото: facebook.com

25789

В России после эпидемии возобновился спрос на недвижимость. Как получить возврат НДФЛ и сэкономить на налогах при покупке жилой или коммерческой недвижимости.

Говорить о падении спроса на недвижимость во время действия ограничений не приходится. Некоторое затишье было связано с тем, что временно был закрыт Росреестр, нотариат. Судя по публичным заявлениям, застройщики сумели быстро перейти на дистанционное оформление продаж. Скорее всего, дальше спрос будет расти. Недвижимость проявила себя как один из самых стабильных активов, который может быть привлекателен для инвесторов в такой ситуации.

Покупка в кредит

В наше время приобретение недвижимости в кредит стало нормой. Для приобретения недвижимости оформляется потребительское или ипотечное кредитование.

Потребительский кредит выдаётся для целей, не связанных с бизнесом, только на потребление. Его можно взять на любую покупку и приобретение недвижимости является одним из вариантов. Потребительское кредитование, в отличие от ипотеки, не является профильным.

Обычно, сумма потребительского кредита не превышает 3 млн рублей. Верхний возрастной предел заемщиков колеблется от 55 до 70 лет и часто зависит от банка и конкретной кредитной программы. В основном банки требуют, чтобы на момент погашения кредита заёмщику было не более 65 лет для мужчин и 60 лет для женщин.

Срок ипотеки в среднем составляет 20 лет, при этом потребительские кредиты погашаются в срок от 1 до 3 лет, очень редко – 5 лет.

Важно то, что процентные ставки по потребительским кредитам значительно превышают выплаты по ипотеке. Если при ипотеке они варьируются в пределах 4-10%, то потребительский кредит выдаётся под 10-15% годовых.

Ещё одним отличием является предоставление залога. Для потребительского кредита в залог банк может принять автомобиль, квартиру, загородную недвижимость. В случае ипотечного кредитования в залог берётся недвижимость, на приобретение которой оформляется кредит.

Покупка с использованием материнского капитала или военной ипотеки

На сегодняшний день многие, у кого есть такая возможность, используют для приобретения недвижимости материнский капитал или жилищные сертификаты. Это весомая помощь в решении жилищного вопроса.

Особенно популярно применение материнского капитала, который часто используют в качестве первоначального взноса при отсутствии собственных средств. Но здесь возникают подводные камни, поскольку не все банки предоставляют заёмщикам возможность внести первоначальный взнос полностью материнским капиталом. Некоторые банки требуют доплаты за счёт собственных средств заёмщика в размере от 5 до 15% от стоимости квартиры.

С 1 января 2020 года материнский капитал равен 466 617 рублей. Важно понимать, что с учётом условий стандартных программ первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от общей стоимости объекта, следовательно, в случае отсутствия денежных средств на первоначальный взнос, приобрести квартиру на материнский капитал, без привлечения собственных средств, можно в пределах от 2,5 — 3 млн рублей. Естественно, при наличии собственных средств стоимость доступной к приобретению недвижимости возрастает.

Следует помнить, что первое время необходимо платить повышенный процент по кредиту, поскольку банки увеличивают сумму кредита, доступную заёмщику, которая рассчитывается на основании его доходов, на размер материнского капитала или жилищного сертификата. Только после заключения кредитного договора покупатель недвижимости оформляет погашение части займа за счёт средств материнского капитала или жилищного сертификата. До тех пор, пока эти деньги не поступили в банк, ежемесячные выплаты рассчитываются исходя из выданной банком суммы займа. И только после получения банком денежных средств сумма ежемесячного платежа пересчитывается.

Используя материнский капитал в качестве первого взноса покупатели должны понимать, что продать такую недвижимость можно будет только с разрешения попечительского совета и при условии, что взамен будет приобретена квартира с лучшими условиями проживания. Ведь при покупке недвижимости с привлечением материнского капитала права собственности делятся на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Соответственно, все последующие сделки купли-продажи с этим имуществом могут быть оспорены и признаны недействительными. В случае заключения такой сделки новый владелец остаётся без жилья. При приобретении жилья на вторичном рынке необходимо выяснять, привлекался ли в предыдущих сделках с такой недвижимостью материнский капитал и правомерно ли он использован.

По похожей схеме в качестве первоначального взноса можно воспользоваться государственным жилищным сертификатом, который выдаётся участникам подпрограммы на получение субсидии за счёт средств федерального бюджета на приобретение жилого помещения.

Налоговый вычет после покупки недвижимости

Физические лица после приобретения недвижимости могут претендовать на возврат НДФЛ. Если вы работаете официально и получаете «белую» зарплату, то работодатель удерживает и перечисляет в бюджет сумму НДФЛ, процентная ставка на сегодняшний день составляет 13%. На руки вы получаете заработную плату за вычетом налога. Например, ваш оклад составляет 100 000 рублей, на руки вы получаете 87 000 рублей, а 13 000 рублей работодатель с вас удерживает и перечисляет в бюджет. Вот именно эту сумму и можно вернуть. При данном окладе за год получается 156 000 рублей.

Налоговый вычет за недвижимость предоставляется в следующих случаях:

· строительство или покупка жилья: квартиры, частного дома, комнаты или доли

· покупка земельного участка с жилым домом или под строительство дома

· расходы по выплате процентов по ипотечному кредиту

· расходы на отделку и ремонт жилья — только в случае с новостройкой (если приобреталась у застройщика без отделки)

Сумма налога, которую вы можете вернуть, определяется двумя основными параметрами: вашими расходами при покупке жилья и уплаченным вами налогом на доходы физических лиц.

Максимально возможная сумма для расчёта налогового вычета – 2 млн рублей, а для процентов по ипотеке – 3 млн рублей

В общей сложности вы можете вернуть до 13% от стоимости недвижимости или земельного участка, но максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн рублей. Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке недвижимости, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке. То есть купить жилье можно и за 5, и за 10 млн, но государство выплатит 13% только с 2 млн рублей.

Ежегодно вы можете вернуть не больше, чем фактически перечислили в бюджет НДФЛ, то есть 13% от официальной зарплаты. При этом возвращать налог вы можете в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернёте всю сумму целиком.

Приобретение недвижимости юридическим лицом

Приобретение юридическими лицами недвижимого имущества практически в 100% случаев предполагает его последующее использование в деловых целях. Главной проблемой организации в этом случае будет правильно определить сумму оценки объекта недвижимости в бухгалтерском и налоговом учёте. Любая ошибка в этом вопросе влечёт налоговые санкции, поэтому обратим особое внимание на налоговые риски.

Вот на что нужно обратить особое внимание:

· порядок оценки объекта недвижимости зависит от способа его приобретения. Вы можете построить объект, купить готовый, получить его в качестве вклада в уставный капитал или даже безвозмездно. В каждом из перечисленных случаев наряду с общими нормами законодательства следует принимать во внимание и специальные, определяемые конкретно для разных способов оформления права собственности.

· законодательство о бухгалтерском и налоговом учёте по-разному классифицирует расходы, связанные с приобретением объекта недвижимости на включаемые и не включаемые в стоимость объекта. Типичной ошибкой налогоплательщика является отнесение расходов, подлежащих включению в стоимость объекта, в расходы отчётного периода. Но случается и обратная ситуация, тогда налоговая нагрузка необоснованно возрастает. Особенного внимания требуют объекты промышленного назначения. Тут важно правильно разделить расходы между собственно объектом недвижимости, оборудованием, расходами на монтаж и пусконаладочные работы, расходы на обучение персонала.

· не прекращаются споры с налоговыми органами касательно периода, в котором налогоплательщик имеет право на вычет «входного» НДС по расходам, связанным с приобретением и доведением объекта до состояния, пригодного к использованию.

Нужно правильно определить дату, с которой приобретённый тем или иным способом объект недвижимости будет зарегистрирован в установленном порядке и включён в налоговую базу по налогу на имущество. Налоговой базой может быть балансовая стоимость, определяемая по данным бухгалтерского учёта, или кадастровая стоимость объекта.

Почему миллиардер с позицией $550 млн в Apple ждет падения акций

34-летний Райан Коэн не похож на своих сверстников.

Не только потому, что он миллиардер-основатель интернет-магазина для домашних животных Chewy, но и из-за его уникального подхода к управлению своим капиталом.

Как насчет идеи инвестировать в стартап? Пока что не время, хотя у Коэна такая мысль была. Вложить средства в какое-нибудь крупное предприятие по продаже недвижимости? Ну уж нет. Спрятать деньги в безопасное место и прохлаждаться на пляже? Не в его стиле.

Вопрос о продаже единственной квартиры без налога . Квартира куплена в новостройке по ДДУ в мае 2019 г. В январе 2022 г. оформлено право собственности. Но! До оформления этого права, в это же время (январь 2022) была доплата застройщику за лишние квадратные метры. Вопрос — с какого момента отсчитывать 3 года владения (единственное жильë) для беспошлинной (безналоговой) продажи этой квартиры ? Ответить. ОТПРАВИТЬ. … С какого момента исчисляется срок владения данным имуществом? Будет ли взиматься налог с продажи при условии, что это единственное жилье в собственности и планируется приобретение другого жилья в течение месяца, после продажи? Спасибо. Читать 1 ответ юристов.