Налог на продажу завершенного строительства

Предпринимательскую деятельность можно вести через организации, а можно без образования юридического лица – путем регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Существуют споры о «двойственной» природе индивидуального предпринимателя.

С одной стороны, он действует как юридическое лицо, то есть, заключает хозяйственные договоры (купли-продажи, аренды, оказания услуг и т.д.), может осуществлять экспортные и импортные операции, должен оформлять необходимые первичные документы, уплачивать налоги. Да и налоговые органы проверяют их так же, как организации. Есть, конечно, и различия помимо порядка оформления деятельности. Например, индивидуальный предприниматель не вправе торговать алкогольной продукцией, за исключением пива (и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в розницу. При этом осуществлять деятельность на основе патента (платить налог по патентной системе налогообложения), наоборот, могут только индивидуальные предприниматели.

С другой стороны, индивидуальный предприниматель все-таки физическое лицо, поскольку его структура как хозяйственника не предполагает каких-либо иных лиц, кроме него, получающих доходы от его деятельности, таких, как участники общества с ограниченной ответственностью или акционеры акционерного общества. Главное – его имущество формально не разделяется на используемое или не используемое в предпринимательской деятельности, в отличие от имущества, принадлежащего акционеру и – отдельно – акционерному обществу. Большой минус этого, конечно, то, что в случае образования задолженности перед контрагентами или налоговым органом он отвечает всем своим имуществом, на которое может быть обращено взыскание. То есть, в счет уплаты долга гражданина как предпринимателя судебный пристав-исполнитель может забрать имущество, принадлежащее ему как физическому лицу. Физическое лицо тоже платит налоги, но специально установленные для него, а не для организаций.

Налог с продажи квартиры в 2022 году — Надо ли платить налог при продаже квартиры, дома, земли 3НДФЛ

Тем не менее, индивидуальный предприниматель все-таки является гражданином, на что прямо указано в ст. 23 Гражданского кодекса РФ, то есть физическим лицом.

Проблема налогообложения

По общему правилу, доходы физического лица от продажи имущества облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. То есть, 13% от суммы, полученной от продажи автомобиля, квартиры, земельного участка, склада, офисного помещения или другого имущества, надо отдать государству.

Но сумму налога можно свести на ноль или значительно уменьшить, используя имущественный налоговый вычет или уменьшая доход на сумму затрат (ст. 220 Налогового кодекса РФ) либо применяя другие льготы. Об условиях и порядке применения вычетов и необходимых документах в этой статьей говорить не будем, поскольку это отдельная тема, и в каждом конкретном случае могут быть особенности налогообложения (очень часто это касается общего имущества, либо имущества, приобретенного в браке, либо оформленного не совсем так, как привык считать обладающий им гражданин; в любом случае для верного определения права гражданина на имущественный вычет необходимо изучить документы).

НАЛОГ 13% НДФЛ С ПРОДАЖИ ПОСТРОЕННОГО ДОМА и ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Таким образом, если предприниматель декларирует продажу имущества как физическое лицо, то он в итоге может легально избежать уплаты налога или существенно снизить его сумму.

Однако есть препятствие:

имущественный вычет нельзя применить в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Это значит, что если свое имущество гражданин использовал как предприниматель, например, сдавал недвижимость в аренду, на машине возил продаваемые товары и т.п., то при его продаже доход придется считать доходом, полученным от предпринимательской деятельности. При этом обычно неважно, как оформлено это имущество – как на физическое лицо или как на предпринимателя, риск все равно есть. Такая проблема возникает, как правило, в отношении коммерческой недвижимости – офисов, магазинов, складов, земельных участков, не предназначенных для дачного или индивидуального строительства, грузовых автомобилей, спецтехники и т.п.

Сразу обратим внимание на то, что подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ в процитированном виде действует с 1 января 2014 г. В нем применены слова «использовались в предпринимательской деятельности». Неясные моменты: использовалось вообще или только последним продавцом; использовалось на момент продажи, налоговой проверки или когда-то раньше.

Поэтому можно говорить о том, что если имущество не использовалось предпринимателем в предпринимательской деятельности, то оно не подпадает под это исключение. Даже если это имущество могло быть использовано им в хозяйственной деятельности и только для нее предназначено. Но пока налоговые проверки за 2014 г. не прошли, и будет ли такое толкование этой нормы воспринято налоговыми органами, говорить пока рано.

До 2014 г. схожее правило было в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ:

имущественный вычет не распространяется на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Как говорится, разница небольшая, но существенная. Что значит «в связи с осуществлением предпринимательской деятельности», если это не связано с обычной торговлей, никто точно не знал, поэтому начались судебные споры, о которых речь ниже.

Вот и получается, что индивидуальный предприниматель, продав имущество, которое было оформлено на него как на физическое лицо (это не касается личного имущества и (обычно) легковых машин и квартир) и не использовалось в хозяйственной деятельности, должен заплатить налог не как физическое лицо, а именно как предприниматель.

Если предприниматель находится на общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы минус расходы», то это еще ничего, поскольку можно поставить в расходы сумму, по которой имущество было приобретено.

Но если предприниматель применяет упрощенную систему с объектом «доходы», то со всей полученной суммы придется заплатить в бюджет 6%.

Кроме того, если используется упрощенка, то есть вероятность того, что с учетом полученного дохода будет превышен предельный порог, при котором возможно применение специального режима налогообложения. В таком случае возникнет ситуация, при которой надо будет заплатить все общие налоги не только с полученной суммы, но и с других за последний квартал.

Можно долго рассуждать, какое имущество связано с хозяйственной деятельностью индивидуального предпринимателя, а какое нет, но лучше посмотреть, как это отражается в разъяснениях государственных органов и судов. Можно будет заранее сориентироваться, как отражать доход от продажи имущества, а если проблема уже возникла, то хотя бы запастись аргументами и контраргументами для спора (а если еще есть возможность – то и какими-нибудь подходящими документами).

Разъяснения государственных органов

Письмо Минфина России от 28.05.2013 № 03-04-05/19341:

«О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами».

Это касается любого имущества.

А вот письма в отношении земельных участков.

«Квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности, в данном случае:

— использовались ли земельные участки, которые указаны в обращении, в предпринимательской деятельности;

— реализация этих земельных участков была разовая или операции купли-продажи осуществлялись систематически в отношении других земельных участков;

— деньги за реализованные земельные участки поступили на расчетный счет налогоплательщика А как предпринимателя или как физического лица;

— цель приобретения этих земельных участков».

Письмо Минфина России от 27.06.2012 № 03-04-05/7-784:

«В случае если вновь образованные земельные участки, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

Письмо Минфина России от 07.07.2010 № 03-04-05/10-372:

«В случае если земельные участки будут продаваться физическим лицом систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

Вот такое же разъяснение по жилым помещениям.

Письмо Минфина России от 18.06.2010 № 03-04-05/7-336:

«В случае если жилые помещения для временного проживания, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться физическим лицам систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».

При этом что такое «систематичность», опять же не разъясняется. Две сделки – это система или нет? А три? А какие сделки? Конечно, это не касается случаев, когда жилье приобретается гражданином с целью улучшения жилищных условий, проблем проживания или меняются машины, которые используются им лично или членами семьи, и тому подобных ситуаций.

Однако систематичность купли-продажи, безусловно, свидетельствует о том, что гражданин желает постоянно получать доход от такой деятельности, следовательно, эта деятельность является предпринимательской.

А в следующих письмах невозможность применения имущественного вычета связана не с систематичностью продажи имущества, а с тем, что оно было или могло быть использовано в предпринимательской деятельности.

Письмо Минфина России от 21.02.2012 № 03-04-05/3-198:

«Если имущество [транспортные средства], использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности».

Письмо Минфина России от 07.02.2012 № 03-04-05/3-124:

«Определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.

Если помещение [две жилые квартиры, выведенные из жилфонда] использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности независимо от того, осуществляется предпринимательская деятельность физическим лицом на момент продажи либо нет».

Письмо Минфина России от 30.09.2011 № 03-04-05/4-699:

«Из письма следует, что в 2008 г. налогоплательщиком был продан торговый павильон.

Если данный торговый павильон использовался налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности».

Однако если использование имущества прекратилось (насколько давно прекратилось?), то при его продаже можно применить имущественный вычет.

«Если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, прекратил в установленном порядке использовать собственное недвижимое имущество (квартиру) в предпринимательской деятельности, а потом продал эту квартиру, то он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса».

Таким образом, по мнению государственных органов, о том, что продажа имущества связана с предпринимательской деятельностью, может свидетельствовать:

— систематичность купли-продажи имущества,

— использование в предпринимательской деятельности,

— цель приобретения имущества,

— поступление выручки на счет физического лица, а не предпринимателя.

Судебная практика

Разъяснения финансового и налогового ведомств – хорошо, но судебная практика лучше, поскольку если дело дойдет до суда, то она будет иметь больший вес, чем письма. Постараемся дать обзор выводов судов разных округов и краткие комментарии. Однако не следует забывать, что каждый случай индивидуален по своим обстоятельствам и по доказательствам, которые смогут раздобыть и представить в суд предприниматель и налоговый орган.

1. В пользу индивидуального предпринимателя.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.08.2014 по делу № А52-3251/2013:

«Имущество приобретено изначально в целях переоборудования в жилое помещение — квартиру и для дальнейшего использования для проживания.

Поэтому суды посчитали, что в рассматриваемой ситуации имеет место факт осуществления заявителем расходов на приобретение квартиры».

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2011 № Ф09-4072/11 по делу № А07-19364/2010:

«Суды установили, что Д. использовалось всего 5% площадей спорного объекта недвижимости в предпринимательской деятельности (сдача в аренду), что не подтверждает факта реализации данного объекта недвижимости в рамках основной деятельности налогоплательщика.

Поскольку данная сделка (купли-продажи объекта недвижимости) носила разовый характер и не направлена на систематическое получение прибыли, посредством ее физическое лицо Д. распорядился личным имуществом, реализовав правомочия собственника — физического лица, суды обоснованно признали данную операцию не связанной с предпринимательской деятельностью.

При таких обстоятельствах предприниматель обоснованно применил имущественный налоговый вычет».

Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 № Ф09-5369/09-С2 по делу № А07-14957/2008:

«Наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Сдача незначительной части помещений в аренду не является достаточным доказательством того, что доход, полученный налогоплательщиком от реализации недвижимого имущества, является доходом от предпринимательской деятельности. Тем более, что в данном случае характер предпринимательской деятельности носила не реализация помещений, а их сдача в аренду, доход от которой учитывался налогоплательщиком в установленном налоговым законодательством порядке».

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2010 № КА-А41/576-10 по делу № А41-13248/09:

«Спорный земельный участок предоставлен в собственность гр-на 12.02.1993 для организации крестьянского хозяйства растениеводческого направления.

Суды пришли к выводу о том, что заявитель с момента его регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя не занимался предпринимательской деятельностью, соответствующих доходов не имел и никаких налогов, связанных с ее осуществлением не уплачивал, кроме того, в спорных договорах купли-продажи заявитель выступал как физическое лицо, реализация земельного участка не относилась к предпринимательской деятельности, осуществляемой заявителем в рассматриваемом налоговом периоде, от которой он получал доход.

Суды признали, что заявитель реализовал свое право возмездного отчуждения недвижимого имущества в качестве физического лица, спорная продажа не может быть признана предпринимательской деятельностью, следовательно, доход, полученный от продажи такого имущества, не может относиться к доходу, полученному от осуществления предпринимательской деятельности».

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу № А05-5609/2011:

«Сдача здания в аренду осуществлялась заявителем только с августа 2006 года по май 2007 года.

В феврале 2008 года оно продано, на полученные денежные средства Ш. приобрела в личных целях два автомобиля, супругом приобретен земельный участок, на котором построен жилой дом.

Спорный объект недвижимости был реализован Ш. как физическим лицом, и его продажа не связана с получением налогоплательщиком дохода от предпринимательской деятельности.

Наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя».

Из приведенных судебных актов видно, что имущество можно признать проданным индивидуальным предпринимателем как физическим лицом, если есть что-либо из следующего:

— изначальная цель приобретения имущества – личное использование,

— в предпринимательской деятельности использовалось не все имущество, а его незначительная часть,

— имущество вообще не использовалось в предпринимательской деятельности,

— в договорах купли-продажи предприниматель указан как физическое лицо.

2. Не в пользу индивидуального предпринимателя.

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12:

«Взаимосвязь установленных по делу обстоятельств, с учетом того, что нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд П.), и отсутствием в материалах дела доказательств обратного, позволяет сделать вывод о том, что полученный доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, реализация нежилого помещения осуществлялась П. в целях, направленных на систематическое получение прибыли».

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09:

«Выручку от реализации недвижимого имущества инспекция признала доходом, полученным предпринимателем в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, поскольку здания он использовал в качестве магазинов, где осуществлял розничную торговлю красками, лаками и эмалями, и пришла к выводу о неправомерном применении предпринимателем имущественного налогового вычета при исчислении налога на доходы физических лиц.

Судами установлено, что предприниматель по договору купли-продажи приобрел у открытого акционерного общества недвижимое имущество, в том числе здания, для осуществления предпринимательской деятельности.

Расчет по сделке был произведен путем внесения денежных средств на расчетный счет предпринимателя.

Следовательно, доход от продажи указанных зданий непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, поэтому предприниматель не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.05.2014 по делу № А03-18894/2012:

«Кассационная инстанция считает неверным вывод судов, признавших, что реализация Предпринимателем земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в 2008, 2010 годах не является предпринимательской деятельностью налогоплательщика, поскольку он опровергается как предназначением спорного имущества (животноводческая ферма, насосная башня, здание убойного пункта и т.д.), так и показаниями самого Предпринимателя, согласно которым целью приобретения данного имущества являлось внесение его в уставной капитал при создании крестьянского фермерского хозяйства.

При этом неполучение дохода от предпринимательской деятельности не является основанием для переквалификации цели приобретения имущества с предпринимательской на личную».

Постановление АС Северо-Западного округа от 25.08.2014 по делу № А05-13922/2013:

«По договору купли-продажи от 14.07.2008 предприниматель приобрел в общую долевую собственность 1649/3446 доли в праве общей собственности на здание торгового павильона.

Им получены доходы от бытовых услуг.

По договору купли-продажи от 01.04.2012 предприниматель продал указанную долю в праве общей собственности по названному выше объекту. Расчет по сделке произведен путем перечисления на расчетный счет предпринимателя.

Суды пришли к выводу о том, что доход от продажи доли в праве собственности на спорное здание непосредственно связан с предпринимательской деятельностью заявителя».

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2014 по делу № А67-5790/2013:

«Нежилое помещение и земельный участок находились в собственности предпринимателя и использовались заявителем в предпринимательской деятельности для осуществления розничной торговли.

Доводы предпринимателя о том, что в данных сделках она выступала не в качестве предпринимателя, а как физическое лицо, отклонен судами».

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.02.2014 по делу № А11-10602/2012:

«Суды пришли к выводу, что деятельность Предпринимателя по приобретению тринадцати объектов недвижимости [квартир] и их продаже после завершения строительства была направлена на извлечение прибыли и носила систематический характер.

Следовательно, доходы, полученные от реализации квартир, надлежало отразить в налоговых декларациях, представляемых в налоговый орган в связи с применением упрощенной системы налогообложения».

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2013 № Ф09-8932/13 по делу № А07-18588/2012

«Судами установлено, что принадлежащее предпринимателю на праве собственности имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

При этом судами также обоснованно отражено, что характеристики, приведенные в договорах (нежилое помещение цокольного этажа жилого дома), также свидетельствуют о назначении спорного помещения для использования его в предпринимательской деятельности.

Таким образом, установив, что предприниматель получал доход от использования нежилого помещения в предпринимательской деятельности, суды сделали обоснованный вывод о правомерности налогообложения выручки от реализации данного имущества НДФЛ, ЕСН, НДС».

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.01.2011 по делу № А28-4665/2010:

«По договору купли-продажи Предприниматель приобрел здание магазина в целях извлечения дохода. Часть здания Предприниматель сдавал в аренду, другую часть использовал в предпринимательской деятельности (розничная продажа продуктов питания).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание цель приобретения и использования Предпринимателем спорного объекта недвижимости, суды пришли к выводу, что при реализации здания право на имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц при продаже этого имущества у Предпринимателя отсутствует».

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2011 по делу № А44-6147/2009:

«В приобретенном помещении Ф. с ноября 2001 года по 2008 год осуществлял предпринимательскую деятельность по торговле текстильными изделиями.

Исходя из целевого назначения здания на момент его приобретения (нежилое, встроенное помещение магазина), а также с учетом отсутствия в материалах дела данных, свидетельствующих об использовании Предпринимателем указанного объекта недвижимости для удовлетворения личных потребностей как физическим лицом, принимая во внимание фактическое использование его в целях систематического извлечения прибыли, апелляционный суд обоснованно признал, что указанное здание использовалось в предпринимательской деятельности».

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.02.2011 по делу № А19-14852/10:

«Согласно пояснениям предпринимателя и бухгалтера в нежилом помещении осуществлялась предпринимательская деятельность, основной вид деятельности — производство хлеба и мучных кондитерских изделий. Данный факт подтверждается договорами на энергоснабжение, предоставление коммунальных услуг.

Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что спорное нежилое помещение приобретено и использовалось предпринимателем не для личных целей как физического лица, а в предпринимательских целях, то есть для систематического извлечения прибыли».

Постановление ФАС Центрального округа от 29.03.2012 по делу № А09-4957/2011:

«Из материалов дела усматривается, что спорное имущество изначально не было предназначено для личного, семейного потребления. В период до продажи реализованное налогоплательщиком имущество использовалось Предпринимателем для систематического извлечения прибыли от сдачи в аренду. Денежные средства от реализации имущества поступили на расчетный счет ИП Е.

Факт того, что при государственной регистрации Е. в качестве индивидуального предпринимателя среди видов предпринимательской деятельности, осуществляемых им, не указана деятельность по продаже собственного недвижимого имущества, не свидетельствует о том, что доход от продажи спорного имущества никак не связан с предпринимательской деятельностью налогоплательщика, поскольку предприниматели вправе заниматься любым незапрещенным законом видом экономической деятельности».

Да уж, не в пользу предпринимателей решений гораздо больше, есть даже постановления Президиума ВАС РФ. Неважно, что ВАС сейчас нет, а его правовые позиции могут быть пересмотрены Верховным Судом РФ. Пока этого не случилось, надо будет учитывать, что в применении имущественного вычета предпринимателю может быть отказано, если есть одно или несколько следующих обстоятельств:

— имущество изначально предназначено не для личного, а для хозяйственного использования,

— имущество фактически использовалось в предпринимательской деятельности,

— средства от продажи имущества перечислены на счет предпринимателя, а не физического лица,

— купля-продажа однородных объектов систематическая.

Но можно все-таки сказать, что в каждом споре учитывается именно совокупность обстоятельств, то есть, один факт, вырванный из дела, сам по себе не является показателем правоты той или другой стороны.

Источник: pravoektb.ru

НДФЛ-2020: новые правила налогообложения при продаже и получении в дар недвижимости

С Нового года для граждан существенно поменялись правила расчета налога при продаже и дарении недвижимости (Федеральный закон от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации« »). Разберемся с основными новшествами. И самое первое из них – налог одаряемого — лица, получившего недвижимость в дар, с 1 января 2020 года рассчитывается от кадастровой стоимости.

Налог на подаренную недвижимость

Если квартиру, дом или другую недвижимость вам подарили, то ее стоимость — это ваш доход. Как и раньше, налог на доход вы не платите, если подарок получили от близкого родственника.

Близкими родственниками считаются: супруги, родители и дети, братья и сестры, бабушки, дедушки, внуки.

Если же дарителем был кто-то другой (дарение нередко использовали для обхода налога при продаже, который практически без вариантов пришлось бы заплатить с кадастровой стоимости), то с 1 января 2020 года налог придется платить исходя из кадастровой стоимости подарка, причем не с 70% такой стоимости, как в случае с продажей, а со всех 100%.

Налог при продаже недвижимости

Еще с 2016 года действовало правило — налоговая база при продаже недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. Рассмотрим на примере:

Вы продали квартиру за 5 млн. руб. Но ее кадастровая стоимость — 10 млн. руб. Значит, налог вы должны платить не с 5 млн. руб., а с 7 млн. руб. (10 млн. руб.*70%).

Это общее правило сохраняется и сейчас, однако, законодатель закрыл важную лазейку, которой можно было пользоваться в предыдущие годы.

Так, ранее для расчета налога во внимание могла приниматься только кадастровая стоимость, которая была внесена в ЕГРН по состояние на 1 января года, в котором недвижимость была продана. Если же продаваемого объекта недвижимости (и как следствие кадастровой стоимости) на начало года еще не было, то и правило «70% от КС» не применялось.

Что это давало на практике?

Это давало лазейку тем продавцам, у которых в собственности был объект недвижимости, который перед продажей можно было разделить на части и продавать их как совершенно новые участки или помещения. Налог в этих случаях платился от той цены, которая указана в договоре, без оглядки на кадастровую стоимость.

У налоговой инспекции было право не согласиться с этой ценой, заказать отчет об оценке и доначислить налог в оставшейся неоплаченной части с учетом рыночной стоимости объекта. Но это требовало дополнительных действий, и налоговики на практике редко пользовались этим правом.

Сейчас же налог и за новые объекты, кадастровый номер у которых появился в середине года, будет исчисляться исходя из их кадастровой стоимости, определенной на дату постановки объекта на кадастровый учет.

Когда налог с продажи можно не платить?

Налог можно не платить, если на момент продажи недвижимость была в вашей собственности не меньше так называемого «минимального предельного срока владения». До 2016 года «предельный срок» равнялся 3 годам. А начиная с 1 января 2016 года, по общему правилу, предельный срок составляет уже 5 лет.

Однако есть 5 исключений, когда предельный срок — 3 года, по истечение которых НДФЛ не уплачивается:

1. Продавец получил недвижимость от близкого родственника в дар или по наследству.
2. Продавец получил эту недвижимость в порядке приватизации.
3. Продавец получил недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением (он был плательщиком ренты).
4. Жилье, которое продавалось, на момент продажи было для продавца единственным.
5. Продаваемое жилье на момент продажи не было единственным, но новое жилье было куплено не ранее, чем за 90 дней до продажи старого.

То есть у вас была квартира №1, вы купили квартиру №2, после этого в течение 90 дней продали квартиру №1 – налог на доход с продажи квартиры №1 платить не надо. По сути, речь идет о замене одной единственной квартиры (дома) на другое единственное жилье.

Как можно уменьшить размер налога?

Существует два способа уменьшить размер налога — это либо применить имущественный налоговый вычет, либо учесть свои расходы. К сожалению, использовать оба этих способа одновременно нельзя — придется выбрать что-то одно.

С расходами все понятно: можно от суммы своих доходов (от продажи) отнять расходы на покупку / строительство недвижимости.

Предположим, в 2019 году квартиру из нашего примера вы купили за 6 млн. руб.Значит, продавая квартиру в 2020 году за 7 млн.руб. (например, вы согласны, что 70% от кадастровой стоимости адекватная цена для продажи квартиры), налог вы заплатите всего с 1 млн. руб. (7 млн. руб. — 6 млн. руб.).

Если же расходы вы подтвердить не можете (квартиру вы получили по наследству или в дар, цена в договоре на покупку была сильно занижена и т.д.), то налоговый вычет — это единственный доступный вам вариант.

Налоговый вычет — это сумма, которую вы просто минусуете от размера своих доходов. Никаких подтверждающих документов прикладывать не нужно. «Доходом» может считаться как сумма, полученная вами по договору купли-продажи, так и «70% от КС» — смотря что из этого больше. Максимальный размер налогового вычета при продаже недвижимости — 1 миллион рублей.

Рассмотрим на примере применение налогового вычета:

Вам нужно срочно продать квартиру, которую вы купили в прошлом году. Вы продали квартиру за 5 млн. руб. Ее кадастровая стоимость — 10 млн. руб. Как мы выясняли в самом начале, налог вы должны платить не с 5 млн. руб., а с 7 млн. руб. (10 млн. руб.*70%). Однако из этих 7 млн. руб. можно вычесть еще 1 млн. руб.

Следовательно, налог придется платить уже с 6 млн. руб.

Как уже говорилось выше, уменьшить доходы на расходы, а потом еще и на налоговый вычет (1 млн.руб.) не получится — можно либо применять вычет, либо учитывать расходы на покупку, но не делать то и другое одновременно.

Таким образом, если вы можете подтвердить, что недвижимость вы изначально покупали по цене более 1 миллиона рублей (эта цена была указана в договоре, у вас сохранились расписки или документы из банка и т.д.), то вам выгодней отнимать расходы, а не использовать вычет.

Если квартира / жилой дом покупалась с использованием материнского капитала, возможна такая ситуация: расходы на покупку квартиры / дома нес по факту только один супруг, а доли потом были оформлены и на второго супруга, и на детей. В этом случае при продаже квартиры / дома расходы можно вычесть по одному из двух вариантов:

• Вся сумма расходов вычитается только из доходов того супруга, который такие расходы изначально понес.
• Каждый из собственников может вычесть из своих доходов долю в расходах, пропорционально долям в объекте недвижимости.

Пример: при покупке жилого дома за маткапитал жена доплатила 1 млн. руб. Дом оформили по 1/4 на нее, мужа и детей. Через 2 года дом продали за 4 млн. руб. Доход каждого члена семьи — по 1 млн. руб. до вычета расходов. При этом расходами считаются только доплата жены – 1 млн.руб. сверх маткапитала. Вариант 1: жена может полностью вычесть свой миллион расходов из миллиона своих доходов.

Она не заплатит налог вовсе, а остальные члены семьи будут платить налог с 1 млн. руб. своих доходов.

Вариант 2: из доходов каждого члена семьи можно вычесть по 250 т.р. расходов. Тогда каждый заплатит налог с 750 т.р.

Как мы писали ранее, налог на доходы физических лиц можно уменьшить, если оспорить кадастровую стоимость объекта. Для этого надо подать заявление не позже 31 декабря года, когда был зарегистрирован переход права собственности на объект.

Рекомендация для продавцов недвижимости и одаряемых!

Продавцам — перед продажей объекта недвижимости, а одаряемым – перед подписанием договора дарения — посчитайте, какой налог придется уплатить, и проконсультируйтесь у юристов (адвокатов), специализирующихся в вопросах платежей за недвижимость, есть ли варианты / перспективы:

• освобождения от уплаты налога
• снижения налога, в том числе за счет оспаривания кадастровой стоимости

Источник: kuzbass-kadastr.ru

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагается налогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплаты подоходного налога или снижения налогового бремени. В том случае, если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период?

Надо ли платить налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другие вопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различные сделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определения налоговой базы при расчете НДФЛ). При продаже квартиры, получив доход, налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанности платить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщик или возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит. Возможен ли взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросы необходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Срок владения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности более установленного в законе минимального предельного срока владения, то полученный от продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владения может быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

• когда была приобретена продаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
• каким образом продаваемая квартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договору купли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
• является ли квартира единственной или нет.

Семьи, у которых два или более ребенка, освобождаются от уплаты налога при продаже квартиры независимо от срока владения квартирой (для этого должны соблюдаться условия в ст. 217.1 НК РФ).

Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.

Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если продал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владели проданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственности более 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платить налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть от того, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Покупка и продажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартиры рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить НДФЛ.

А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчет налога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартиры производится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год (налоговым периодом признается календарный год). Нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартиры осуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначала подает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которой рассчитывает НДФЛ к уплате. А потом для получения вычета при покупке квартиры подает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (или получает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

В 2020 году женщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованную квартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимо подать декларацию за 2020 год, рассчитать и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022 году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет при покупке квартиры.

Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купить квартиру в один год?

Покупка и продажа квартиры в один год: налоговый вычет

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право

• На получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
• Или вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Женщина продала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретена за 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходы при покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб. ((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

• На получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
• На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Мужчина приобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчина вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть 260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговом периоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупке недвижимости?

Если продал квартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвести взаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленной квартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры). И если продать квартиру и сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, не является основанием для освобождения от налогов. Однако если Вы продали квартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременно оформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым произвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от 11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря 2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будет отрицательным.

В 2020 году мужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн. руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб. В начале 2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитывает налог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этом же году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал).

Налог при продаже квартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13). Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в 2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %, получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

• У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
• Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
• При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).

Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложением продажи и покупки квартиры в один год.

Нужно ли подавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Вы продали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), в декларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, а также имущественный вычет при покупке новой квартиры.

! Начиная с доходов 2021 года налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы от продажи квартиры, если в отношении такого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и если сумма всех таких доходов от продажи соответствующей недвижимости в налоговом периоде не превышает 1 000 000 руб.

Можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получен только при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальная заработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продаже квартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориям нетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может быть применен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупка другой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27 января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от 11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?

• наличие документов, подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
• наличие права на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
• совершение сделок покупки и продажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит. И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Источник: just-ice.info

Налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%. Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным. В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.

Какие помещения относятся к категории нежилых

Нежилым признается помещение, не соответствующее санитарно-техническим нормам и непригодное для проживания.

Целью его использования может стать складирование товаров, оборудование магазинов, торговых центров, гаражей, офисов. В некоторых ситуациях помещение выводится из жилого фонда, приобретая статус нежилого. Прежде всего это необходимо для оформления документов на ведение частной деятельности, а также получения разрешения на использование объекта в торговых или производственных целях.
Если говорить конкретно о физических лицах, которые не были зарегистрированы в роли индивидуальных предпринимателей, нежилое помещение может быть использовано в личных целях или для последующей сдачи в аренду и уплаты с нее взносов в казну. Подобные действия в ряде случаев не требуют проведения государственной регистрации, при этом дают возможность гражданину получить дополнительный заработок.
К нежилым помещениям, находящимися в собственности физических лиц относят:

1. гаражи;
2. ангары;
3. дачные домики; .

Нежилое помещение может находится в жилом многоэтажном доме. Оно должно иметь отдельный вход, соответствовать пожарной безопасности.

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.

Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.

Когда возникает необходимость уплаты налога с продажи нежилого помещения

При продаже нежилой недвижимости от лица юридического лица налог с дохода подлежит уплате в любом случае. Что касается физических лиц, в учет берется срок использования недвижимости в целом. Если он составляет меньше трех лет, гражданину придется уплатить налог. Действующим законодательством определено, что любые сделки с недвижимостью, совершенные в обозначенный период, говорят о получении дохода.

Пример. Гражданка С. в 2015 году купила квартиру, выведенную из жилого фонда. Через один год она решила продать приобретенную недвижимость дороже. С суммы продажи она обязана выплатить государству 13% и заполнить декларацию о доходах.
В том случае, если нежилая недвижимость не была использована в предпринимательской деятельности и срок ее эксплуатации превышает три года, оплата налога при продаже не нужна.

Пример. Гражданин Р. в 2000 году оформил право собственности на гараж, полученный в наследство от своего отца. В 2018 году он принял решение о его продажи, при этом все предыдущее время помещение использовалось исключительно в целях хранения собственного автомобиля. После продажи гаража, гражданин Р. не должен выплачивать налог на доходы, поскольку право собственности возникло после смерти предыдущего владельца и договор купли-продажи был заключен по окончании десятого года эксплуатации помещения.

Таким образом, физическое лицо может столкнуться с необходимостью выплаты налога на доходы в случае:

• Использования помещения в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).
• Перепродажи помещения в течении трех лет после его приобретения.

Отказаться от выплаты налога на законных основаниях нельзя. Если сделка купли-продажи подходит под перечисленные выше критерии, полученные средства будут признаны доходом.

Как начисляется налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

Ставка налога на доходы физических лиц едина для всех разновидностей прибыли, она составляет 13%. Базой налогообложения при продаже нежилого помещения является его стоимость, указанная в договоре купли-продажи. Именно на ее основании будет осуществляться расчет суммы налога. В исключительных случаях, за базу налогообложения может браться кадастровая стоимость, умноженная на региональный коэффициент. Об этом речь пойдет в следующем разделе статьи.
Владелец недвижимости может попытаться уменьшить фактическую сумму налога за счет использования права на налоговый вычет, при условии что оно не было применено ранее. Для нежилой недвижимости максимальная сумма составляет 250 тыс. рублей. Как оформить документы можно узнать у сотрудников налоговой службы.

Пример. Гражданин В. построил гараж за счет привлечения сторонней фирмы. Затраты на строительство составили 500 тыс. рублей. Через год, владелец решил продать гараж за 800 тыс. рублей. По закону он обязан заплатить в казну 104 тыс. рублей.

Однако, гражданин В. решил воспользоваться правом на налоговый вычет. После перерасчета он должен внести в казну только 71,5 тыс. рублей, исходя из расчета: (800 000 – 250 000) * 13 / 100. Таким образом, налогоплательщик сможет получить значительную экономию за счет использования налогового вычета.

Оформить налоговый вычет можно один раз в жизни. Воспользоваться данным правом гражданин может с целью уменьшения суммы уплаты налога или возврата причитающихся средств на расчетный счет в банке. Данные вопросы рекомендовано заблаговременно уточнить в отделении налогового органа, в которое планируется дальнейшая подача декларации.
При расчете налога на доходы в учет берется первоначальная стоимость нежилого помещения. Если она была больше цены продажи, физическое лицо не облагается налогом. Это связано с тем, что оно получило не прибыль, а убытки.

Пример. Гражданин Х. в 2015 году приобрел автомобильный ангар за 1. 5 млн. рублей. Помещение использовалось в личных нуждах, т.е. его эксплуатация не подразумевала получение прибыли. В 2017 году владелец решается на продажу ангара, при этом сделка купли-продажи оформляется на сумму 1 млн. рублей. То есть, гражданин Х. терпит убыток, размером 500 тыс. рублей.

Полученные после продажи средства не облагаются налогом на доходы физических лиц. Доказательством убытков являются договора купли-продажи.

Стоит сказать, что на практике довольно часто владельцы недвижимости стараются фиктивно уменьшить сумму продажи за счет ее занижения в договоре. Это позволяет снизить расходы на уплату налогов или полностью исключить их оплату. Однако, простановка фиктивной цены может быть признана мошенническими действиями со стороны продавца, также она ведет к созданию рисков обмана владельца.

Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы

Налогооблагаемая база дохода от продажи нежилого помещения может быть скорректирована относительно ее кадастровой стоимости. Данное право применяется для объектов, приобретенных до наступления 2016 года. В процессе корректировки будут учтены следующие нюансы:

• если стоимость продажи помещения ниже кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7 (установлен на законодательном уровне), за базу налогообложения берется последняя с учетом корректировки;
• если цена реализации помещения превышает кадастровую стоимость, то именно она становится базой налогообложения.

Повторимся, что данная методика актуальна только для недвижимости, право собственности на которую было оформлено до наступления 1 января 2016 года.

Пример. Кадастровая стоимость недвижимости, оформленной в право собственности в начале 2015 года составляла 1 млн. рублей. Через два года владелец продает ее за 700 тыс. рублей. В данном случае налог на доходы физических лиц рассчитывается следующим способом: (1 000 000 * 0,7) * 13 / 100 = 91 000 рублей. Данная сумма подлежит уплате в государственную казну.

Использование кадастровой стоимости исключено, если она не была отмечена в Росреестре. Значение указанного выше коэффициента может меняться в меньшую сторону и приравниваться к нулю. Все зависит исключительно от региона проживания. В связи с этим, гражданину стоит обратится в ближайшее отделение налоговой службы для личного выяснения расчета суммы налога и используемой базы налогообложения, исходя из индивидуальных обстоятельств.

Сдача отчетности в налоговую после продажи нежилого помещения

Получение дохода с продажи нежилого помещения требует заполнения декларации 3-НДФЛ. Физическое лицо обязано сдать ее в налоговую службу не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, если имущество было продано в 2018 году, сдать декларацию и оплатить налог необходимо в 2019 году.
Форма 3-НДФЛ может быть сдана в бумажном или электронном виде. В ней происходит указание:

1. данных налогового органа и физического лица;
2. суммы полученного дохода;
3. суммы налога, подлежащего уплате.

В том случае, если владелец недвижимости пожелает воспользоваться правом на налоговый вычет, ему следует сдать всю необходимую документацию совместно с декларацией.
Заполнить 3-НДФЛ можно самостоятельно, воспользовавшись примерами бланков, размещенных в интернете или на официальном сайте налоговой, либо при помощи услуг стороннего бухгалтера или юриста. В любом случае, документ должен быть заполнен грамотно и без сокрытия размера полученной прибыли.

Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения

Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

Источник: vseofinansah.ru