Начиная с 2019 года при продаже новостройки минимальный срок владения квартирой считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Это была хорошая новость.
Теперь плохая. Если доплатить после сдачи дома хотя бы за метр площади, срок владения будет считаться с даты доплаты. Так решил Минфин, а мы объясняем, что это значит и как из-за очередной недоработки в законе десятки тысяч людей будут терять сотни тысяч рублей.
Возможно, вас это уже коснулось. И, возможно, что-то еще изменится, как уже менялось раньше:
Все эти недочеты в законах приводили к потере денег, но их исправили. Так может случиться и с новостройками.
Как победить выгорание
Кого это касается
Письмо Минфина с разъяснениями о минимальном сроке владения касается всех, кто когда-то купил квартиру, а начиная с 2019 года продал ее, готовится продать или когда-нибудь продаст. Если у вас была или есть квартира в новостройке по договору участия в долевом строительстве, разберитесь со сроками и налогами.
Налог с продажи квартиры в новостройке. Разбираем подробно изменения 2021
Хорошо: срок владения для новостроек считается с даты оплаты
Недавние изменения коснулись минимального срока владения. Это такой период, по истечении которого квартиру можно продать без налога и декларации — даже с высокой наценкой. Минимальный срок составляет 3 года или 5 лет.
Минимальный срок владения недвижимостью
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Обычно этот срок начинается в день регистрации права собственности. Из-за этого с новостройками была проблема: квартиры сдавали спустя годы после оплаты. Оплатили в 2019 году, ключи получили в 2021, а продать без налога можно не раньше 2024. Продаете раньше — заплатите 13% с разницы между покупкой и продажей, а для новостроек это обычно приличная сумма.
И вот появились долгожданные изменения: срок владения считается с даты полной оплаты новостройки по ДДУ или договору уступки права требования. Оплатили в 2018 году, получили ключи в 2021 — и сразу можно продавать, если это единственное жилье.
Плохо: при доплате после сдачи дома срок считается с даты доплаты
Сразу после разбора о новом правиле для минимального срока возникли вопросы: а если за новостройку заплатили при регистрации ДДУ, а при подписании акта выяснилось, что квартира на 1,5 м² больше и за это нужно доплачивать? Такое условие может быть предусмотрено в договоре, это распространенная ситуация.
Нужно ли платить налоги с продажи квартиры приобретенной по договору долевого участия (ДДУ)
По закону срок владения считается с даты полной оплаты. А тут появляется доплата — пусть даже она составляет 1% от общей суммы. Как тогда считать срок владения?
Этот вопрос задали Минфину. И вот ответ:
В этой связи если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, то минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем с учетом дополнительной оплаты в соответствии с дополнительным соглашением сторон.
То есть при доплате любой суммы срок обнуляется — и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесен еще хотя бы рубль. Даже если вся изначально установленная сумма по договору внесена три года назад и никакой доплаты не планировалось, это не считается. Есть случаи, когда доплачивать символическую сумму приходилось спустя 14 лет.
Например, ДДУ на 1,8 млн рублей заключен 10 мая 2018 года. В апреле 2021 года дом сдан, но при замерах выяснилось, что нужно доплатить еще 30 000 Р . Эту сумму дольщик внес 10 мая 2021 года. Если бы не вносил, то уже 11 мая мог бы без налога и декларации продать единственную квартиру за 2,7 млн рублей. Но теперь если он сделает это до 11 мая 2024 года, то заплатит 113 100 Р НДФЛ. И застройщику доплати, и с государством поделись.
Если собственник не собирается продавать квартиру, эта доплата не приведет к потере денег из-за налога. Но тем, кто покупал инвестиционную квартиру или за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки не помогут сэкономить.
Получается, при доплате за новостройки закон работает примерно так же, как раньше, когда срок считался с даты регистрации права собственности. Но все равно будет обидно.
Что делать. Если дата исчисления срока владения критична, можно попробовать договориться с застройщиком. Суть в том, что к ДДУ не должно быть дополнительного соглашения о доплате за квартиру. Оформите эту доплату как что-то другое — например ремонт. Или зачтите ее в счет неустойки, которую застройщик может задолжать за просрочку сдачи дома.
Застройщики наверняка будут предлагать варианты. И тут просто считайте, что выгоднее, учитывая позицию Минфина. Может, она изменится — так бывало, — а может, и нет.
Хорошо: доходы от продажи можно уменьшить на расходы при покупке
При продаже новостройки до сдачи дома или после регистрации права собственности доходы от продажи квартиры можно уменьшать на расходы по ее покупке. Причем сюда же входят проценты по ипотеке и использованный материнский капитал. НДФЛ нужно платить не со всей стоимости квартиры, а только с разницы.
Если расходы меньше 1 млн рублей, можно использовать вычет, который предоставляется без подтверждающих документов, и уменьшить доход на 1 млн.
Это правило работало всегда — и сейчас поможет сэкономить, если изменения со сроком не избавят вас от НДФЛ полностью.
Хорошо: при оплате через эскроу срок считается со дня внесения денег в банк
Еще один вопрос по расчету срока владения возникал при оплате новостроек через счета эскроу — это когда дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает к ним доступ только после сдачи квартиры.
Тут мнение Минфина значения не имеет: в законе написано, что обязательства по оплате считаются выполненными в день внесения денег на счет в уполномоченном банке. Срок владения считайте с этого дня — при условии, что оплата полная.
Хорошо: минимальный срок владения новостройкой могут использовать и нерезиденты
Читатели спрашивали, что со сроками у нерезидентов. С 2019 года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог после минимального срока владения. Раньше они не могли использовать эту норму и платили 30% при продаже квартиры даже спустя 10 лет после покупки. Теперь им так можно, и новостроек это тоже касается.
И это единственный шанс избежать НДФЛ в размере 30%, потому что других способов экономии — в виде вычетов или учета расходов при покупке — у нерезидентов все еще нет.
Источник: journal.tinkoff.ru
Налог при долевом строительстве
В договоре долевого участия (ДДУ) всегда указывают дату, до которой застройщик обязуется передать покупателю его квартиру. Если сроки нарушены и ключей в назначенное время у покупателя не оказалось, он имеет право требовать неустойку. Чаще всего получить её можно только через суд — как это сделать, мы писали раньше.
Однако на неустойке дело не заканчивается. Чтобы у владельца не было проблем с налоговой службой, важно не забыть заплатить налог с неустойки по ДДУ. В этой статье подробно рассказываем, что это за платёж и кто его вносит.
Налог с неустойки по ДДУ: почему нужно его платить
Неустойка — это вид финансовой ответственности компании- застройщика перед участниками долевого строительства. Возникает эта ответственность при неисполнении обязательств. В первую очередь — при несвоевременной сдаче дома в эксплуатацию.
По статье 41 Налогового кодекса, неустойки, пени и штрафы приравниваются к получению финансовой выгоды потребителем, то есть к доходу. Почему так: эти материальные взыскания считаются не компенсацией денежных потерь дольщика, а наказанием застройщика за нарушение прав покупателя. А раз есть доход, то его получатель обязан заплатить НДФЛ — налог на доход физических лиц.
Для физических лиц размер налога составит 13% от начисленной суммы для резидентов России и 30% — для нерезидентов. Резиденты — люди, постоянно пребывающие на территории России не менее полугода и граждане России, которые по долгу службы находятся в длительных заграничных командировках. Если же человек не гражданин РФ и непрерывно проживает на территории нашей страны менее 183 календарных дней за последний год, то он относится к нерезидентам.
Что будет, если проигнорировать уплату? На сумму задолженности начисляются пени — это увеличит общую сумму, которую надо заплатить. Налогоплательщику направляется требование об уплате. Обычно это происходит в течение трёх месяцев со дня образования недоимки.
Как только налогоплательщик получает требование, у него есть 8 дней на уплату налога и набежавших пеней.
Если владелец недвижимости не заплатит сам, то денежные средства взыщут без его ведома. Они могут быть списаны с банковского счёта налогоплательщика, причём любого — даже с кредитной или зарплатной карты. По решению суда, для погашения задолженности могут быть задействованы средства, вырученные от реализации личного имущества должника. Все эти меры прописаны в статье 48 Налогового кодекса.
Кто должен заплатить налог с неустойки от застройщика
По статье 226 Налогового кодекса, удержать НДФЛ с неустойки по договору долевого участия и перечислить деньги на счёт налоговой службы обязана та организация, от которой налогоплательщик получает доход. В данном случае — застройщик. Но есть нюансы.
Чаще всего, чтобы получить неустойку, покупатель жилья вынужден обращаться в суд. Там принимают решение по сумме неустойки от застройщика. Суд может или разделить сумму на части и сразу выделить отдельной строкой размер НДФЛ, или указать полный размер компенсации, включающий в себя налог.
В первом случае истцу выдадут на руки сумму за вычетом налога, который будет удержан ответчиком. После получения никаких дополнительных действий совершать не нужно, а отношения с налоговой по части неустойки можно считать закрытыми.
Во втором случае деньги будут выплачены в полном объёме, но обязанность по налогу на неустойку по ДДУ ляжет на плечи самого дольщика — получателя дохода. И в этом случае застройщик обязан известить налоговую инспекцию об уплате неустойки и невозможности удержать налог, а получателю денежной компенсации — направить справку по форме 2-НДФЛ.
Однако бывают случаи, когда стороны всё-таки решают вопрос с выплатой без суда. И тут важно тоже не забыть про налог. Если застройщик готов удовлетворить требования добровольно, схема уплаты остается прежней: при получении полной суммы платить налог должен выгодоприобретатель, то есть дольщик.
Как заплатить НДФЛ с неустойки
Для уплаты НДФЛ с неустойки необходимо дождаться уведомления из налоговой инспекции. Оно может поступить письмом по почте или отобразиться в личном кабинете на порталах ФНС и Госуслуги. Обычно уведомления поступают в период с сентября по ноябрь.
Оплатить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным. То есть, если неустойка была получена в 2022 году, то последний день уплаты налога — 30 ноября 2023 года.
Но есть и хорошие новости. Хотя неустойка — доход, полученный сверх того, по которому налоги уже уплачены, подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. Исключение составляют случаи, когда человек планирует уменьшить сумму социального или имущественного налога за счёт использования налоговых вычетов. Тогда придётся официально задекларировать доходы и налоговые вычеты, предоставив декларацию в ФНС.
Когда платить налог не нужно
Законом предусмотрены случаи, когда налог на судебные выплаты от застройщика не налагается. К ним относятся:
- Компенсация морального вреда . Это выплата, которая не облагается налогом .
- Возмещение фактических расходов и убытков . Например, на аренду квартиры на период задержки ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю. Другой вариант — компенсация расходов иногородним покупателям, которые потратили средства на дорогу и гостиницу.
- Компенсация упущенной выгоды. Если квартира приобреталась в инвестиционных целях и покупатель планировал сдавать её в аренду, но не получил ключи вовремя, он может в судебном порядке требовать компенсацию.
Все перечисленные случаи относятся к реальному ущербу, понесённому покупателем. Его компенсация не создаёт экономической выгоды, а только частично покрывает затраты или недополученную выгоду. Поэтому уплата налога не требуется.
Правда, получить подобные компенсации бывает очень непросто. Неустойка выплачивается по факту срыва сроков, прописанных в договоре. А вот причинение морального вреда, и уж тем более возникновение упущенной выгоды, придётся долго доказывать в суде, и вся судебная процедура отнюдь не бесплатная.
Важно: если истец выиграет дело, ему причитается компенсация судебных расходов на адвоката, экспертизы, госпошлины и другие возможные траты. И эти выплаты также не облагаются налогом.
Уплата налогов — обязанность каждого гражданина. А современные электронные системы позволяют оплачивать их с минимальными затратами времени и сил: в онлайн-режиме. И если не забывать всё делать вовремя, проблем с налогами точно не возникнет.
Источник: realty.yandex.ru
Что изменилось в налогах на доходы от продажи новостроек. Рассказывает юрист
В середине ноября Госдумой принят закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ (НК РФ). В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах.
Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения.
На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное — этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности — пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).
Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?
Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).
Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.
Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.
* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Почему это важно?
До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.
Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию — три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.
По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.
Это всё хорошо. Какие нюансы?
Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ — с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка — и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.
Данный закон рассчитан на первичный рынок — жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»
Когда закон вступает в силу?
Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).
На сделки какой давности распространяется закон?
Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.
Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
Источник: finance.rambler.ru