Налог с продажи (или доходов физического лица) имущества с начала 2016 года уплачивается по новым правилам. Важное значение имеет дата приобретения недвижимости:
- если после 01.01.2016, то квартира должна находиться в собственности одного лица (или лиц — в случае долевой собственности) не менее 5 лет для истечения срока взимания налога в случае ее продажи.
- если квартира куплена до указанной даты, то для освобождения от налога недвижимым имуществом надо владеть не менее 3 лет.
Тем не менее, в налоговом законодательстве по-прежнему предусмотрен налоговый вычет. Это своего рода льгота — сумма, с которой налог не уплачивается. Необлагаемая налогом сумма составляет — 1 000 000 рублей.
Кроме того, для расчета налога стала использоваться кадастровая стоимость объекта недвижимости. В частности, она применяется при расчете, если стоимость по договору купли-продажи квартиры будет выше кадастровой стоимости.
Закон Российской Федерации обязывает граждан в случае получения дохода от продажи квартиры не позже положенного срока подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Она подается даже в тех случаях, если при расчете налог равняется нулю. Однако, гражданин должен документально подтвердить доход и расход, полученный по сделкам.
Как продать квартиру без налога в 2021/2022 г.г.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Нужно платить налог с продажи квартиры или нет — зависит от нескольких факторов:
- Способ приобретения квартиры, а именно в порядке наследования или дарения она получена от близкого родственника и т.д. В этой ситуации имеет значение безвозмездность сделки.
- Срок владения недвижимостью. Если продажа квартиры осуществляется после минимального срока владения, установленного законом, то платить НДФЛ не нужно. И соответственно, наоборот, если продажа произойдет ранее, то налог должен уплачиваться. , по которой была продана квартира. В данном случае важно, когда он была приобретена прежним собственником, а именно:
- до вступления в силу изменений Налогового кодекса РФ (НК РФ) — до 1 января 2016 года;
- после 1 января 2016 года.
Итак, в первом случае в налогооблагаемую базу входит сумма, указанная в договоре купли-продажи.
Во втором же случае применяется либо стоимость квартиры по договору, либо кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент — 0,7. В расчет берется та стоимость, которая больше.
Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января того года, в котором продается недвижимость.
В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.
Если квартира менее 3 лет в собственности
В том случае, если объект недвижимости был приобретен до 2016 года, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить НДФЛ после продажи составляет 3 года. Данное правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ, ПОЛУЧЕННОЙ В НАСЛЕДСТВО | Когда можно не платить налог
При этом не имеет значения каким способом квартира была приобретена в собственность — куплена, приватизирована, получена в наследство или др.
Срок владения исчисляется с того момента, когда запись о переходе права была занесена в единый государственный реестр прав. Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.
Если в собственности менее 5 лет
Как было указано выше, с 1 января 2016 года налоговое законодательство несколько изменилось. Теперь минимальный срок владения имуществом перед его продажей должен составлять не менее 5 лет.
Кроме того, квартира должна принадлежать гражданину по договору купли-продажи, мены, и др., то есть на основании возмездной сделки. Соответственно при соблюдении этих условий нет необходимости платить НДФЛ.
Налоговый вычет при продаже квартиры
НДФЛ с продажи квартиры представляет собой достаточно существенную сумму для большинства россиян. Существует способ сократить такие расходы, а именно применение налогового вычета, который представляет собой налоговую льготу. Налоговым вычетом может воспользоваться:
- гражданин РФ;
- официально нетрудоустроенный гражданин, то есть не являющийся плательщиком НДФЛ (к ним относятся пенсионеры, индивидуальные предприниматели и др.).
Итак, если продажа объекта недвижимости состоялась ранее 3 или 5 лет с момента его приобретения, то гражданин вправе воспользоваться правом на налоговый вычет. Он не может превышать 1 000 000 рублей в год.
Таким образом, налог нужно будет заплатить с полученной прибыли от продажи недвижимости минус 1 000 000 рублей. Такая налоговая льгота закреплена в п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и предоставляется раз в год. В случае, когда продажная или кадастровая стоимость не превышает сумму налогового вычета, налог равен нулю и платить его не нужно.
Если гражданином за год продано более одного объекта недвижимости, то имущественный вычет применяется ко всем в сумме.
Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, то вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей на всех собственников пропорционально их долям. Однако, есть исключения:
- в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, по разным договорам купли-продажи;
- у каждого собственника имеется свое свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРП).
Также имеется иной способ воспользоваться налоговой льготой. А именно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на расходы по покупке нового объекта недвижимости. НДФЛ придется заплатить с разницы между этими суммами. При использовании такого способа гражданин обязан подтвердить свои расходы на покупку жилья (например, чеки или квитанции).
Как и когда подавать налоговую декларацию?
В случае продажи квартиры в обязанность гражданина входит подать декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы России (ИФНС России) по месту жительства. Подается она по форме 3-НДФЛ.
Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля года следующего за тем, в котором была продана квартира. Важно знать, что декларация подается даже если налог равен нулю.
Данный документ можно заполнить как в электронном виде, так и на бумаге. Подать декларацию можно лично, а также посредством почтового отправления с описью вложения. В электронном виде она подается через личный кабинет на официальном сайте ИФНС России.
Кроме того непосредственно к декларации необходимо в обязательном порядке приложить:
- Копии документов на основании, которых произошел переход права собственности к другому владельцу. Это может быть договор купли-продажи, мены и др. Этот же документ будет подтверждать и сумму продажи квартиры (относится к случаю, если объект приобретен до 1 января 2016 года, после этой даты применяется кадастровая стоимость).
- Копии документов, подтверждающие расходы налогоплательщика. Данное относится к тем налогоплательщикам, которые уменьшают доход от продажи квартиры на расход от покупки новой в одном налоговом периоде. К ним можно отнести расписки, чеки и др.
При предоставлении копий вышеуказанных документов нужно предоставить для сверки налоговому инспектору их подлинники.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Существует два способа получить налоговый вычет при продаже квартиры. Каким способом воспользоваться зависит от ситуации.
Так, если квартира продана и другой объект недвижимости взамен не приобретался, то применяется налоговый вычет, где доход от продажи уменьшается на 1 000 000 рублей.
Расчет налога будет осуществляться по следующей формуле:
Сумма НДФЛ, подлежащая уплате = (Стоимость квартиры по договору или ее кадастровая стоимость — налоговый вычет (1 000 000) × налоговая ставка (13 %).
Куприн И.И. продал квартиру в 2016 году, купленную в 2015 году. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, составляет 5 000 000 (именно она применяется при расчете налога, так как объект приобретен в собственность до 1 января 2016 года).
Следовательно, НДФЛ от продажи квартиры будет равен:
Во втором случае квартира продана и в этом же году куплена другая. В этой ситуации можно уменьшить доход, полученный с продажи квартиры, на расход на покупку нового жилья. Налог полежит уплате с полученной разницы.
Расчет налога следует производить по следующей формуле:
Закиров В.И. продал квартиру в 2016 году за 3 600 000 рублей и в этом же году купил другую за 2 600 000 рублей. Договорная цена и в том и другом случае выше кадастровой стоимости, поэтому при расчете используется договорная.
НДФЛ, подлежащий уплате равен 130 000 рублей. Поскольку разница между ценами продажи и покупки квартир составляет 3 600 000 — 2 600 000 = 1 000 000, то налогооблагаемая база равна 1 000 000 рублей. Далее 1 000 000 × 13% = 130 000 (сумма налога, подлежащая уплате).
Парфенов К.М. продал свою квартиру после 1 января 2016 года, и кадастровая стоимость составила за 4 200 000 (больше чем указана в договоре купли-продажи), и приобрел новую квартиру за 3 000 000 рублей.
Расчет будет следующий: 70% от 4 200 000 составит 2 940 000. Она и будет применена к расчету.
Итак, 2 940 000 меньше 3 000 000. Таким образом, налог будет равен нулю, и платить ничего не придется.
Налогоплательщикам выгоднее использовать второй способ уплаты НДФЛ, а именно «доход минус расход». Его лучше применять, когда расход превышает 1 000 000 рублей.
Однако закон запрещает применение двух способов одновременно. Налогоплательщику для расчета налога следует выбрать один из них.
Заключение
Нововведения в налоговом законодательстве коснулись широкого спектра. Кроме положительных моментов они несут и отрицательные для граждан — налогоплательщиков.
Применение кадастровой стоимости, а не договорной, связано, прежде всего, с тем, чтобы у недобросовестных граждан не возникало желания намеренно занижать стоимость квартиры при ее отчуждении другому лицу. Ранее такие случаи встречались часто.
Это, безусловно, привело к увеличению поступлению денежных средств в казну государства.
Очень удобно и выгодно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив доходы от реализации квартиры на расходы по приобретению новой. Особенно это выгодно, когда покупается жилье более дорогое по стоимости, поскольку налогооблагаемая база будет равна нулю.
Вопрос
По каким правилам будет рассчитываться НДФЛ, если я приобрел квартиру в 2013 году по договору долевого участия, и хочу продать ее в 2017 году? Право собственности зарегистрировано в 2016 году.
Ответ
Поскольку право собственности зарегистрировано в 2016 году, то расчет будет производиться по новому законодательству. Чтобы избежать уплаты НДФЛ, продавать такую квартиру следует только в 2021 году (владеть ею не менее 5 лет).
Если же квартира была продана в 2016 году или ее продажа планируется в 2017 г., то к расчету налога будет применена кадастровая либо договорная стоимость, умноженная на понижающий коэффициент (0,7).
Источник: kvartirniy-expert.ru
Сколько нужно отдать государству при продаже новой квартиры?
Но не все знают о том, что полученная от продажи сумма является доходом гражданина и облагается налогом. В этой статье мы постараемся максимально понятно разъяснить вопрос налогообложения в случае продажи нового жилья.
Когда нужно платить налог?
Вследствие продажи квартиры собственник получает доход, а налог на доход физического лица составляет 13%. Платить налог придется также, если продавать права требований по договору уступки к договору участия в долевом строительстве или пая в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе).
Можно ли избежать выплаты налога или уменьшить его?
При продаже квартиры по договору уступки от налогообложения уйти нельзя, но если продавец понес расходы при покупке, которые он может подтвердить документально, то облагаемая налогом сумма уменьшается на сумму этих расходов. А освобождается от уплаты налога продавец только в том случае, если квартира находится в собственности в течение определенного срока. До 1 января 2016 года этот срок составлял 3 года, а сейчас – 5 лет. Срок отсчитывается от даты регистрации права собственности в Едином государственном реестре, а не от даты регистрации договора участия в долевом строительстве.
Так, например, квартиру, купленную в феврале 2016 года, можно продать без уплаты налога только через 5 лет, в марте 2021 года. А если квартира куплена в феврале 2014 года, то продать ее без налога можно через 3 года, в марте 2017.
При этом срок 5 лет действует только при продаже квартиры. Для случаев, когда происходит передача прав по наследству, заключается договор мены или дарения, сохранился трехлетний срок.
На продажу квартир, приобретенных по ЖСК, распространяются такие же правила. Только в собственность жилье переходит не при регистрации в Едином государственном реестре, а при внесении паевого взноса в полном объеме и подписании акта приема-передачи жилого помещения. Опять же, при подписании акта и внесении пая до 2016 года действует трехлетний срок владения, а после 2016 – пятилетний.
Уменьшить налогооблагаемую сумму можно с помощью вычета расходов, понесенных при покупке или в процессе владения квартиры. Так, можно вычесть расходы на покупку квартиры или на отделку. При этом собственник должен иметь финансовые документы, которые являются прямыми доказательствами понесенных расходов. При наличии подтвержденных доходов на покупку квартиры сумма налога рассчитывается следующим образом: из продажной стоимости квартиры вычитается сумма, затраченная на ее покупку, а из разницы вычисляется 13%. То есть, налог на квартиру, проданную за 6 млн. и ранее купленную за 3 млн., составит: (6 000 000 – 3 000 000)*13% = 390 000 рублей.
Уменьшить налог можно также, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом в размере 1 миллион рублей. В этом случае налог рассчитывается так: (6 000 000 – 1 000 000)*13% = 650 000 рублей.
Раньше успехом пользовались «маневры» с занижением стоимости жилья при продаже, которые позволяли снизить налог. Но это потеряло актуальность в 2016 году, когда в законах появилось нововведение. Теперь если цена квартиры при продаже меньше 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется не с цены квартиры, а с 70% от актуальной кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость каждый год изменяется, а для новостроек она иногда превышает рыночную стоимость.
Особые случаи уменьшения налогооблагаемой базы
Если собственник решит продать квартиру в новостройке и купить в этом же календарном году другое жилье, он может также уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, но не более чем на 2 миллиона рублей. Рассмотрим на примере: квартира куплена на этапе строительства за 3 млн., после окончания строительства продана за 6 млн., и приобретена другая квартира (комната, дом или другое жилое помещение) в этом же календарном году за 8 млн. рублей. Налог рассчитывается так: (6 000 000 – 3 000 000 – 2 000 000) *13% = 130 000 рублей. В этом случае действует максимальный вычет в размере 2 млн. рублей, несмотря на то, что на покупку другого жилья затрачено даже больше, чем получено от продажи новостройки.
Если квартира приобретена в ипотеку, то при ее дальнейшей продаже можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму выплаченных процентов по кредиту. Но и здесь есть ограничения: максимальный вычет составляет 3 миллиона рублей.
Помимо основных правил налогообложения, в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. Например, права на получение вычета по-разному распределяются между долевыми собственниками или супругами, некоторые расходы на отделку исключаются из суммы вычета. Таким образом, расчет налога на доход от продажи жилья всегда рассчитывается индивидуально.
Источник: superrielt.ru
Уплата НДФЛ с продажи жилья может коснуться большего числа россиян: Минфин намерен изменить налогообложение
Минфин РФ предлагает предоставить российским регионам право на установление минимального срока владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже имущества.
Минфин РФ предлагает предоставить российским регионам право на установление минимального срока владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже имущества.
Уплата НДФЛ с продажи жилья может коснуться большего числа россиян: Минфин намерен изменить налогообложение
Документ опубликован в системе СОЗД ГАС «Законотворчество».
Напомним, сегодня наследник недвижимости освобожден от уплаты налога на полученное имущество. И при его продаже при сроке владения объектом свыше трех лет собственник ничего не платит. Но если этот срок меньше — он обязан уплатить 13% с суммы, превышающей 1 млн руб.
«Поскольку НДФЛ обязателен к уплате на территории всей России и, согласно ст. 56 и 61 Бюджетного кодекса РФ, этот налог поступает в большей степени в региональный бюджет (85%), а в местный всего 15%, скорее всего, региональные органы власти будут заинтересованы в том, чтобы собираемость этого налога была как можно выше.
Иными словами, исходя из этого предположения, идею Минфина на местах постараются использовать в фискальных интересах каждого конкретного региона. Если согласно действующему порядку налог после получения наследства не платится совсем, неважно — кто наследодатель, то последующая продажа квартиры как факт может быть использована как весьма удобный инструмент для наполнения бюджета.
То есть существующий срок в три года могут и увеличить. Тем более региональная казна в большинстве субъектов нуждается в серьезных поступлениях. Сейчас, когда экономическая ситуация оставляет желать лучшего, муниципалитеты скорее всего, будут изыскивать любые возможности для того, чтобы найти новые источники финансирования бюджетов. Разумеется, регион региону рознь. И если в одном регионе идее Минфина могут не придать большого значения, то в дотационных регионах за нее могут ухватиться, как за спасительную соломинку», — комментирует Юрий Нетреба, руководитель практики судебной защиты Московской коллегии адвокатов «Арбaт».
Несмотря на активный ввод в эксплуатацию жилья и получение девелоперами новых разрешений на строительство, рынок первичной недвижимости продолжает стагнировать.
Источник: www.novostroy.ru