Любая прибыль, которая была получена на территории Российской Федерации, облагается налогами. Налог с продажи дома тоже уплачивается в обязательном порядке. В статье рассмотрены основные моменты и особенности, на которые стоит обратить внимание в 2020 году.
Основные сведения о налоге на продажу дома
Ни для кого не секрет, что в России любая прибыль должна облагаться налогом. По законодательным актам в 2020 году о любой прибыли государство должно быть уведомлено. Причем налоговые органы уведомить придется, даже если сам НДФЛ вы платить по закону не должны. В том случае, если продавец дома этого не сделает, сделка может считаться незаконной.
По закону НДФЛ с продажи дома уплачивается не только физическими лицами, являющимися гражданами России, но и иностранными гражданами. Конечно, статус гражданина Российской Федерации позволит снизить ставку пр выплатам, а иностранным гражданам придется заплатить больше.
При получении прибыли от продажи гражданин обязан уплатить НДФЛ. Естественно, речь идет только о недвижимости, находящейся на территории России. Сумма налогообложения будет различной для каждого отдельного случая. Некоторые граждане при стечении определенных обстоятельств могут снизить процентную ставку или вовсе избежать выплат государству.
НАЛОГ 13% НДФЛ С ПРОДАЖИ ПОСТРОЕННОГО ДОМА и ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Для определения точной суммы уплаты необходимо учесть огромное количество факторов, на основании которых рассчитывается налог при продаже дома.
Как рассчитать сумму
По данным, действительным на 2020 год, процентная налоговая ставка равна 13 процентам для резидентов Российской Федерации.
Это интересно! Резидентами России считают граждан, проживающих на территории страны более полугода и имеющих гражданство или вид на жительство. Если гражданин при этом имеет вид на жительство в другой стране, то он считается нерезидентом. Также нерезидентами считают граждан, проживающих в стране менее 183 дней в году.
Если человек является нерезидентом, то ставка при продаже дома будет намного выше – 30% от прибыли.
Дом находится во владении менее 3 лет
Если гражданин владеет домом менее трех лет, то процент, взимаемый государством в качестве налога, будет значительно выше.
Важно! Если владение принадлежит собственнику менее трех лет, то сумма НДФЛ при его продаже будет рассчитываться с учетом полной стоимости участка.
В пример можно привести следующий случай. Дом был продан владельцем за 5 миллионов рублей. Владелец является резидентом Российской Федерации. Поэтому налоговая ставка составляет 13 процентов. Но в этом случае налог будет взиматься не с полученной прибыли, которая может быть меньше 5 миллионов, а именно с 5 миллионов.
По законодательству собственник участка, который владеет им менее 3 лет, для снижения налоговых выплат может воспользоваться вычетом. Он составляет 1 миллион рублей. Если вернуться к рассмотренному примеру, то 13 процентов придется уплатить уже не с 5 миллионов, а с 4. Поэтому и размер выплаты будет значительно уменьшен.
Налоговый вычет при строительстве дома в 2021/2022 г.г.
Дом находится во владении более 3 лет
Когда дом находится в собственности у владельца более трех лет, государство более лояльно. Налог в данном случае взимается только с прибыли от продажи дома, и то не во всех случаях.
Для начала следует отнять стоимость продажи от стоимости приобретения участка у предыдущего владельца. К примеру, участок стоил 4 000 000 рублей, а продать его решили за 5 000 000 рублей. То есть прибыль владельца составила 1 000 000 рублей. Подоходный налог в 13 процентов придется уплатить именно из этой суммы, так она и является прибылью.
Это интересно! Если прибыли владельцем получено не будет, то и платить ему не придется. Поэтому, если дом продали по той же стоимости, что и купили, или дешевле, то налог с продажи имущества не взимается, так как прибыли от него получено не было.
В том, с какой суммы платится сбор в бюджет, мы разобрались. Теперь следует понять, как избежать выплат вовсе.
Кто может избежать выплат
Как и при продаже квартиры или автомобиля, существуют исключения, при которых налог не взимается:
- Участок находится в собственности у владельца более трех лет. В этом случае платить налог с продажи квартиры или дома на этом участке нет необходимости. Данное условие закреплено в законодательстве Российской Федерации.
- Прибыли от продажи участка нет. Это происходит в том случае, если владелец продает участок дешевле, чем он стоил на момент покупки. То есть какой-либо денежной выгоды владелец получить не может.
Об особенностях продажи дома и квартиры и налоговой ставке подробно рассказано в видео:
Это интересно! Если прибыль при продаже будет оспорена, то выплат также можно будет избежать. Например, такое может произойти, если владелец вложил в обустройство дома некую сумму. При этом владельцу придется доказать это документально. Если документальных свидетельств собственник не предоставит, то прибыль оспорить будет невозможно.
Изменения в законодательстве в 2020 году
В 2020 вступили в силу некоторые изменения, которые стоит учитывать:
- Налог с продажи дачи теперь рассчитывается по-новому. Отдельно считают налог с продажи участка и самого строения. Суммировать эти налоги нельзя, они уплачиваются отдельно.
- По последним изменениям срок, по прошествии которого налог не уплачивается, увеличен с 3 до 5 лет. Т.е. минимальный порог увеличили. Но есть здесь и одна особенность – изменения касаются участков, зарегистрированных с 2016. Если гражданин успел оформить права на дом до 2016, то минимальный порог останется прежним – 3 года.
На 2020 это последние изменения. Новых пока не планируется. Подача декларации и выплаты налогов осуществляются в общем порядке. Декларация подается до 30 апреля следующего года, а налог выплачивается до 15 июля (также следующего года). То есть если дом был продан в 2020 года, то подать декларацию о доходах с продажи и уплатить налог следует не позднее 30 апреля и 15 июля 2020 соответственно.
Источник: grazhdaninu.com
Налог при продаже незавершенного строительством жилого дома
Продал « недострой» — плати налог. Почему собственников незавершённых строений лишают льготы
С неприятными неожиданностями в ближайшее время могут столкнуться те, кто собирается продать ( или недавно продал) законсервированный жилой дом. Дело в том, что налоговая перестала считать « недострой» жилым строением и теперь требует с граждан, получивших доход от продажи, заплатить подоходный налог.
Изменений в законах не было. Откуда налог?
Интересно, что раньше те, кто продавал авто, квартиру, дачу или недостроенный коттедж, были равны: согласно ст. 163 НК РБ один раз в 5 лет реализовывать имущество можно без уплаты налога. С прошлого же года всё изменилось: бывшим собственникам земельных участков с «недостроями» стали приходить « письма счастья» с требованием поделиться 13% прибыли. Где логика? Попробуем выяснить.
— Получается, что люди лишились налоговой льготы неожиданно, —говорит директор агентства недвижимости « Эксперт» Павел Астапеня. — Сделки с незавершёнными капитальными строениями проходили и раньше, но вот требование налога — это « нововведение» последнего времени. Люди получают участки конкретно под строительство жилого дома, как могут ведут строительство, потом по каким-то причинам консервируют постройку по правилам, реализовывают её самостоятельно или с помощью риэлтерских организаций, а затем — внезапно узнают, что они должны заплатить налог. При этом, подчеркну, никаких изменений в законодательство принято не было. Так откуда тогда взялся налог?
Как объясняет директор агентства, возможно, проблема в формулировках. Дело в том, что в реестре недвижимого имущества Национального кадастрового агентства, согласно внутренним техническим распоряжениям, «незавершённые» дома стали регистрироваться как « здания неустановленного назначения». Такая формулировка и позволила налоговой считать, что раз речь идёт не о жилом доме, то у собственника нет права на льготу.
— Но, согласитесь, в этом видно явное противоречие, — отмечает Павел Астапеня. — Продажа участка освобождает человека от налога, продажа законченного жилого дома — тоже, а продажа незавершённого капитального строения на участке — нет? Почему? Непонятно. Неудивительно, что собственники не согласны с таким положением дел.
Считаю, сегодня этот вопрос требует внимательного рассмотрения заинтересованными ведомствами. Пока же просто приходится предупреждать наших клиентов о том, что начисление такого налога возможно.
«Так можно и до сноса дойти»
О подобных случаях из практики рассказал и риэлтер, учредитель АН «Академическое» Алексей Горощеня:
— Действительно, мы стали чаще сталкиваться со случаями, когда людям, продавшим законсервированный жилой дом, выставляют к уплате подоходный налог. Не думаю, что это целенаправленная политика МНС, возможно, это — инициатива инспекторов на местах. Они видят неоднозначную норму и трактуют её в свою пользу так, чтобы появилось основание для уплаты налогов. Боюсь, если эта практика будет укрепляться, то мы придём к тому, что по тысячам уже состоявшихся сделок участникам придётся платить налог, о котором они не догадывались.
Риэлтер отмечает, что понятие « незавершённое законсервированное капитальное строение» не берётся из воздуха. Ведь на всех этапах жизни объекта недвижимости из нормативной базы и сопутствующих документов чётко видно, что перед нами жилой дом: земля выделяется под чётко обозначенную цель строительства и обслуживания жилого дома, разрешение получается на строительство жилого дома, даже консервация, исходя из установленного Советом Министров определения, — приостановление строительства жилого дома.
— На протяжении жизненного цикла объекта недвижимости прослеживается определённая логика, и только на этапе продажи, а точнее, уже после завершения сделки, логика куда-то испаряется. И жилой дом становится « строением неустановленного назначения», за отчуждение которого надо платить налог. Если эту логику распространить и дальше, так это строение можно рассматривать, как самовольное строительство. А значит — административная ответственность и снос.
Сегодня в интернете появились уже десятки историй, когда с бывших владельцев недостроенных « домиков» требуют уплаты налога. Причём порой — в жёсткой форме. С угрозами штрафов за несвоевременную уплату. Доводы о том, что в договоре купли-продажи фигурирует « законсервированный жилой дом», в налоговых органах не принимаются.
Что касается налоговой нагрузки, то речь иногда идёт о немалых суммах: ведь недостроенный дом бывает готов как на 10%, так и на 90%. Стоимость такого дома может исчисляться сотнями тысяч долларов.
Кстати, в сети уже началась кампания по объединению « собственников, попавших на налог», в инициативную группу, которая будет вместе бороться против несправедливого применения закона.
— Пока непонятна позиция налоговой, — говорит Алексей Горощеня. — В МНС, куда обращались наши клиенты, однозначно сказали, что налог надо платить. Но в том, что люди этого не знали, обвинили… риэлтерские организации. Мол, это мы умолчали. Я бы хотел, чтобы данная проблема была услышана и разрешена в соответствии с логикой законодателя, который дал людям эту льготу. Потому что пока мы наблюдаем не нормальную, а какую-то вывернутую логику.
А что говорит налоговая: платить или всё-таки нет?
Напомним, в п. 1.33. ст. 163 НК РБ сказано, что « от подоходного налога освобождаются доходы, полученные плательщиками от возмездного отчуждения в течение пяти лет ( в том числе путём продажи, мены, ренты) одного жилого дома, одной квартиры, одной дачи, одного садового домика, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности». Корреспондент Realt.by обратился в контакт-центр МНС. Там на вопрос, применяется ли эта норма к тем, кто продаёт недостроенный и законсервированный дом, обозначенный в регистрационных документах как « здание неустановленного назначения», ответили:
— Если в договоре купли-продажи, а также в техническом паспорте ( регистрационном свидетельстве) будет указано, что это « жилой дом», то налоговая льгота при условии, что это первая продажа за 5 лет, будет применена. Если же в документах будет указано « здание неустановленного назначения», то независимо от того, на каких условиях выделялся участок, гражданин обязан внести этот доход в налоговую декларацию и не позднее 1 марта 2019 года подать её в налоговые органы. Также гражданин может представить в налоговую службу документы, подтверждающие затраты на постройку дома. Они будут учтены при начислении налога.
При этом, оказывается, оспорить данную норму всё же можно. В распоряжении редакции оказался официальный ответ налоговой Бреста жителю этого областного центра.
Там говорится: «Принимая во внимание неоднозначность формулировок в Выписке ( проведена консервация жилого дома, а зарегистрировано здание неустановленного назначения), невозможно определить объект продажи, осуществлена продажа здания неустановленного значения или жилого дома. В пункте 7 статьи 3 Налогового кодекса РБ обозначено, что в случае неясности или нечёткости предписаний актов налогового законодательства государственными органами и должностными лицами решения должны приниматься в пользу плательщика. Аналогичная норма прописана также в Директиве Президента РБ № 2 „О дебюрократизации государственного аппарата и повышении качества обеспечения жизнедеятельности населения“. С учётом вышеизложенного инспекция считает, что Вы имеете право на освобождение от уплаты подоходного налога».
Как и указывали наши собеседники , однозначной трактовки в этом вопросе пока нет. В одних районах налоговые службы идут навстречу, в других — наоборот.
С просьбой разъяснить ситуацию Realt.by также отправил запрос в пресс-службу МНС. Мы продолжаем следить за этой ситуацией.
Источник: m.realt.by