Налог с продаж в строительстве

Содержание

Представьте: вы решили купить себе новый ноутбук. Но старый всё ещё работает, а потому выкидывать его жалко. Зато можно продать — например, через сайт бесплатных объявлений. Старые диваны, техника, даже оставшиеся от ремонта стройматериалы — на всё реально найти своего покупателя.

Но когда заработанные на б/у вещах суммы становятся существенными, возникают логичные вопросы: а что с налогами? Что будет, если государство узнает о заработке, — не грозит ли это штрафами? Давайте найдём ответы.

Считается ли выручка за подержанные вещи доходом

Разумеется. Вы продаёте что‑то, что вам принадлежит, и получаете деньги. Это определённо доход. Даже если ваше вознаграждение НК РФ, статья 210. Налоговая база не купюры, а, скажем, корзина кабачков — то есть прибыль в натуральной форме, это тоже считается.

Если человек продаёт квартиру, ни у кого не возникает сомнений, что он получает доход. Большинство людей знает, что с такой сделки надо платить налог. С остальным имуществом аналогично. Деньги от продажи автомобиля, смартфона, миксера, рулона обоев — всё считается доходом. И в теории может быть обложено НДФЛ.

Как продать квартиру без налога в 2021/2022 г.г.

Но обычно этого удаётся избежать.

Когда налог не надо платить вовсе

Если вы владели вещью дольше трёх лет, доход от её продажи освобождается НК РФ, статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению от налога. Исключение — когда речь идёт о недвижимости, там срок продлевается до пяти лет, если жильё не единственное. Но мы не о квартирах.

Допустим, вы пользовались вашей беговой дорожкой, телефоном, тостером больше трёх лет, а потом продали. Тогда декларировать эту прибыль и платить налог не нужно. Если вы просто хранили вещь в коробке и даже не распаковывали — тоже. Можно смело избавляться от неё за любые деньги и без всяких опасений.

Идеально при этом иметь документ, который подтвердит дату покупки. Однако в целом налоговая не зверствует с проверками, потому что ситуаций, когда человек должен заплатить государству за продажу подержанных вещей, ничтожно мало. Об этом дальше.

Когда налог начисляется и как его не платить

Если вы владеете вещью менее трёх лет, доход от её продажи облагается налогом. Но есть НК РФ, статья 220. Имущественные налоговые вычеты два вычета:

В размере расходов. Вы в своё время уже потратили деньги, чтобы приобрести эту вещь. Значит, доходом будет не вся полученная от покупателя сумма, а разница между ней и вашими расходами. Например, в разгар пандемии вы купили беговую дорожку за 30 тысяч рублей. Через год решили продать её за 20. Если сравнить две суммы, получается, что вы даже в минусе — дохода нет. Единственный нюанс — хорошо бы иметь чек, который подтверждает ваши траты.
На сумму в 250 тысяч рублей. Если подтвердить расходы нечем, всегда можно воспользоваться вторым видом вычета. Государство не взимает процент с прибыли в размере до 250 тысяч, которая была получена при реализации любого имущества, кроме недвижимости. То есть, если вы продали картину, корзину, картонку и маленькую собачонку (которая тоже считается имуществом) и заработали на этом меньше 250 тысяч, налог платить не надо.

Вариант вычета можно выбрать. Например, вы купили игровую приставку за 30 тысяч рублей. Через год решили её продать. Доллар вырос относительно рубля, и вы предлагаете её покупателю за 35 тысяч рублей. Чек на руках, и вы можете воспользоваться вычетом в размере расходов. Но выгоднее вариант с суммой в 250 тысяч.

Налог с продажи квартиры в 2022 году — Надо ли платить налог при продаже квартиры, дома, земли 3НДФЛ

В первом случае нужно заплатить налог с 5 тысяч, во втором — не надо платить ничего.

Раньше, чтобы всё сделать по закону, о доходе нужно было заявить в налоговую — подать декларацию 3‑НДФЛ. Сейчас, если вы продаёте вещи по цене ниже 250 тысяч рублей, ничего делать не нужно Федеральный закон от 02 июля 2021 г. № 305‑ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» . Причём это работает даже для нескольких товаров, если общая сумма ниже 250 тысяч.

Когда вы продаёте б/у сокровище дороже, по закону нужно предоставить декларацию. При этом можно воспользоваться первым видом вычета и не платить налог, если расходы на покупку были выше доходов.

Источник: lifehacker.ru

Какой налог платить с продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

Данная тема стала результатом целой серии обращений предпринимателей за разъяснением вопроса о порядке обложения налогом доходов от продажи недвижимости.

Основной вопрос состоял в том, следует ли облагать полученный доход по ставке 13%, либо можно применить налоговую ставку специального налогового режима и произвести уплату налога в бюджет, чаще всего это касается в практике ставки 6% при УСНО с налоговой базой «доходы».

Таким образом, затронутая тематика имеет прикладную актуальность в предпринимательской среде, вследствие чего, хотелось бы внести нормативную ясность в данный вопрос, а также несколько затронуть подходы судебной практики и разъяснения Минфина России для целей всестороннего анализа вопроса.

Так, в соответствии со статьей 346.14 НК РФ объектом налогообложения, уплачиваемым в связи с применением УСНО, по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.

В силу пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.

В пункте 1 статьи 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Пунктом 3 статьи 38 НК РФ определено, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

В пункте 1 статьи 39 НК РФ установлено, в частности, что реализацией товаров индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе права собственности на товары.

Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.

Следовательно, если объект недвижимого имущества использовался предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит квалификации в качестве дохода от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.

При этом, даже если в договоре об отчуждении недвижимости продавец указан в качестве физического лица без указания на статус предпринимателя, то в соответствии с правовым подходом Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П и Определении от 11.05.2012 № 833-О гражданин — индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено. Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 16.03.2010 № 14009/09, от 18.06.2013 № 18384/12).

На основе данных правовых подходов совершены выводы, изложенные, например, в Определении Верховного суда РФ от 19 декабря 2018 г. № 310-КГ18-20868, согласно которым, существует необходимость включения в налоговую базу по УСНО дохода от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Из судебной практики также следует, что при решении вопроса о том, должна ли сделка по отчуждению физическим лицом, имеющим одновременно статус ИП, облагаться налогом по УСНО (налогами по общей системе налогообложения) либо НДФЛ, суды учитывают следующие обстоятельства:

функциональные характеристики и назначение объекта (предназначен или нет объект для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью — для личных нужд налогоплательщика);
использовался ли объект непосредственно в предпринимательской деятельности налогоплательщика до его отчуждения;

Таким образом, сумма выручки от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 НК РФ (УСНО), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

Дополнительно следует отметить, что в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.

При этом абзацем четвертым п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Таким образом, с 01.01.2019 доходы от продажи имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от налогообложения при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. (аналогичная позиция отражена в письмах Минфина от 12 апреля 2019 г. № 03-04-05/26141; от 29 июля 2019 г. № 03-04-05/56650; от 7 августа 2019 г. № 03-04-05/59518 и др.).

Данное регулирование направлено на избежание двойного налогообложения одного экономического дохода налогоплательщика НДФЛ и единым налогом при УСНО, что является логичной мерой законодателя, соответствующей содержанию ст. 41 НК РФ.

Наряду с вопросами о критериях отнесения дохода от продажи недвижимости к объекту налогообложения НДФЛ, либо единого налога при УСНО следует обозначить наиболее частый методологический вопрос такого налогообложения, который заключается о порядке квалификации дохода от сделки по отчуждению объекта недвижимости, использованного в предпринимательской деятельности.

Сама по себе реализация имущества не свидетельствует о том, что предприниматель решил заниматься новым видом деятельности. Экономическая деятельность характеризуется определенными затратами, необходимыми для производства и выпуска продукции, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг. Разовая операция по продаже имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, не содержит необходимых признаков, характеризующих экономическую деятельность, а лишь удостоверяет право собственника распоряжаться своим имуществом.

Порядок отражения в бухгалтерском учете выручки от продажи имущества в некоторой степени также подтверждает отсутствие нового вида деятельности. Данная выручка включается в прочие доходы, не связанные с получением, прибыли от реализации товаров, работ или услуг (абз. 5 п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

На основании всего вышесказанного, следует, что сумма выручки от реализации недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 Кодекса (УСН), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав прочих доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

Источник: www.klerk.ru

Как застройщику отразить в учете строительство объекта для собственного потребления (продажи по договору купли-продажи)

Порядок расчета налога на прибыль зависит от того, является ли строительство объектов основным видом деятельности организации.

Если строительство является основным видом деятельности организации, а построенные объекты предназначены для продажи, стоимость объектов формируйте как стоимость готовой продукции (ст. 318 и 319 НК РФ).

Таким же образом нужно сформировать и первоначальную стоимость объекта, который строился на продажу, но не был продан и остался у организации в качестве основного средства (абз. 9 п. 1 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина России от 15 марта 2010 г. № 03-03-06/1/135). Это означает, что в стоимость объекта строительства включите только прямые расходы (п. 2 ст.

319 НК РФ). Конкретный перечень прямых расходов на строительство установите в учетной политике для целей налогообложения (ст. 318 НК РФ).

Если строительство не является основным видом деятельности организации, стоимость объекта формируйте как сумму всех расходов на строительство и доведение его до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении вынос электросетей с территории застройки? Электросеть – собственность сторонней коммерческой организации. Застройщик строит для себя подрядным способом.

В бухгалтерском и налоговом учете затраты, связанные с выносом электросетей, включите в первоначальную стоимость основного объекта строительства. Поскольку в сводном сметном расчете такие затраты можно отнести к расходам на подготовку территории строительства. Поясним.

Зачастую застройщику перед началом стройки необходимо очистить стройплощадку от имущества третьих лиц (здания, инженерные сети, коммуникации и т. д.). Для этого нужно согласие собственника. Как правило, собственник такое согласие дает. Но при условии, что застройщик компенсирует ему все потери. Все виды работ, услуг, денежных компенсаций в рамках таких мероприятий прописывают в соглашении между застройщиком и собственником имущества.

К примеру, если на территории стройплощадки есть электроподстанция, то застройщику придется потратиться на:

снос старой электроподстанции;

строительство новой электроподстанции с теми же характеристиками, что и снесенная;

аренду и обслуживание временной электроподстанции;

перенос линий электропередачи;

работы по землеустройству;

подготовку всех необходимых для этого документов (проектов, разрешений, согласований, свидетельств о праве собственности и т. д.);

и т. д.

Без выполнения условий, продиктованных собственником имущества, невозможно будет расчистить стройплощадку, а значит, и начать строительство. Выходит, что такого рода расходы застройщик несет в рамках подготовки территории строительства (абз. 4 п. 4.78 Методики, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1).

Однако эти расходы должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены. Они должны быть предусмотрены, в частности, следующими документами:

сметами на строительство основного объекта;

соглашением с собственником электроподстанции о компенсации ему потерь, связанных с переносом электроподстанции;

техническим заданием;

техническими условиями;

другими документами.

Если все условия выполнены, то расходы на вынос электросетей формируют стоимость будущего объекта недвижимости (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01, п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Бухучет

В бухучете затраты, связанные с выносом электросетей, лучше отражать на отдельных субсчетах к счету 08-3, например «Снос электроподстанции», «Строительство электроподстанции», «Аренда временной электроподстанции». Это понадобится для организации аналитического учета соответствующих затрат.

Сумму расходов на вынос электросетей определяйте на основании:

первичных учетных документов, применяемых в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.);

других первичных документов, подтверждающих затраты (таможенные декларации, приказы о командировке и т. д.).

Расходы отражайте следующими проводками:

Дебет 08-3 субсчет «Снос электроподстанции» Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 70…)
– учтены расходы застройщика при сносе старой электроподстанции;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство электроподстанции» Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 70…)
– учтены расходы застройщика при строительстве новой электроподстанции с характеристиками снесенной подстанции;

Дебет 08-3 субсчет «Аренда электроподстанции» Кредит 60
– учтены расходы застройщика на аренду временной электроподстанции.

Если же все работы по выносу сетей организует и проводит собственник электроподстанции, а застройщик просто компенсирует ему эти затраты деньгами, то в учете сделайте запись:

Дебет 08-3 субсчет «Перенос электроподстанции» Кредит 60 (76)
– учтены расходы в виде денежной компенсации собственнику электросетей затрат на их вынос с территории застройки.

Независимо от того, деньгами ли застройщик компенсирует вынос электросетей либо сам организует и оплачивает работы, сумму этих расходов отразите в затратах на строительство основного объекта (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01).

В бухучете застройщика это можно отразить следующими записями:

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Снос электроподстанции»
– расходы на снос старой электроподстанции отражены в затратах на строительство основного объекта;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Строительство электроподстанции»
– отражена стоимость новой электроподстанции в затратах на строительство основного объекта;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Аренда электроподстанции»
– отражена стоимость аренды временной электроподстанции в затратах на строительство основного объекта.

Читайте также: Акт м 19 в строительстве

После ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимости эти расходы списывайте путем начисления амортизации .

Отметим, что для застройщика построенные им электроподстанции, которые он передаст собственнику снесенных объектов, основным средством являться не будут. Для этого не выполняются условия признания их таковыми. Поэтому при передаче объектов в учете никаких записей делать не надо. Саму передачу оформите актом приема-передачи, форма которого может быть установлена соглашением сторон.

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль расходы на вынос электросетей отнесите на формирование первоначальной стоимости основного объекта строительства как расходы капитального характера (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 НК РФ).

НДС

Передача застройщиком собственнику новой электроподстанции облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В качестве базы возьмите рыночную стоимость переданного объекта (п. 1 ст. 154 НК РФ). Как ее определить, см.

Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг) .

Сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства электроподстанции, можно принять к вычету (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Когда же застройщик компенсирует собственнику потери электросетей деньгами, НДС с таких сумм платить не надо. Ведь в этом случае услуга по освобождению территории под будущую застройку будет оказана вам. Соответственно, НДС заплатит собственник. А компенсация будет квалифицирована как оплата этой услуги. Такие выводы можно сделать из письма Минфина России от 26 октября 2011 г. № 03-07-11/288.

ОСНО: НДС

При строительстве объекта собственными силами на стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления, начислите НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если же такой объект предназначен для продажи, НДС не начисляйте (письмо Минфина России от 23 июня 2014 г. № 03-07-15/29969).

При этом можно принять к вычету:

входной НДС по товарам (работам, услугам), которые приобретались для проведения строительно-монтажных работ;

сумму НДС, начисленную на стоимость строительно-монтажных работ.

Подробнее на эту тему см.:

Как начислить НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления;

Как принять к вычету НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

При строительстве объекта подрядным способом НДС, предъявленный по товарам, работам, услугам, которые приобретены для обеспечения строительства объекта, можно принять к вычету в общем порядке (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Ситуация: должен ли застройщик начислить НДС со стоимости мебели, которую продает вместе с квартирой? В договоре стоимость мебели отдельно не выделена, а цена квартиры указана за 1 кв. м .

Да, должен. Причем неважно, по какому договору передают квартиру: купли-продажи или долевого участия в строительстве.

Застройщик передает квартиру по договору купли-продажи

Цена договора может складываться из цены квартиры, мебели, техники и т. д. Но освобождается от НДС только реализация жилых домов, жилых помещений (долей в них). К мебели это не относится. С ее продажи заплатить налог нужно.

Мебель – это самостоятельный имущественный объект, который жилым помещением не является. То есть ее продают как отдельный товар. НДС начислите , даже если по условиям договора покупатель получает мебель бесплатно. Ведь безвозмездная передача признается реализацией.

Все это следует из подпункта 22 пункта 3 статьи 149, пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

Кроме того, в такой ситуации нужно вести раздельный учет , раз есть облагаемые и не облагаемые НДС операции (п. 4 ст. 149, абз. 5 п. 4 ст. 170 НК РФ).

Если про это правило забыть, то проверяющие не примут к вычету суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам). Поэтому лучше в договоре прописывать отдельно стоимость мебели и начислять НДС в общем порядке .

Совет: если цену мебели отдельно в договоре не прописали, можно заключить дополнительное соглашение.

В соглашении пропишите цену отдельно за квартиру и отдельно за мебель. То есть расшифруйте цену, которую согласовали с покупателем. Например, цена договора включает стоимость квартиры 5 000 000 руб. и стоимость мебели 708 000 руб. (в т. ч. НДС – 108 000 руб.). К дополнительному соглашению приложите опись мебели, которую продаете.

Если цену мебели определить не удалось, начислите НДС с ее рыночной цены . Это следует из пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ и статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Застройщик передает квартиру по договору долевого участия в строительстве

По такому договору средства дольщиков не облагаются НДС, если застройщик оказал услуги в рамках Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Исключение – лишь строительство объектов производственного назначения (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, письмо Минфина России от 29 декабря 2014 г. № 03-07-10/68152).

По Закону № 214-ФЗ застройщик не может направлять средства дольщиков на покупку мебели. Он вправе их потратить только на строительство объекта.

Это следует из пункта 1 статьи 3, пункта 1 статьи 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Поэтому средства, направленные на покрытие расходов на мебель, не подпадают под льготу по НДС. Такие услуги нужно прописывать в отдельном договоре, а с выручки от реализации мебели в общем порядке начислять НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).

УСН

Если застройщик строит объект для собственного потребления и платит единый налог с доходов, то расходы, связанные с сооружением объекта строительства, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения застройщик вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то в целях налогообложения он сможет учесть расходы, связанные с сооружением объекта строительства, в общеустановленном порядке .

При продаже объекта строительства, построенного собственными силами, застройщик, который платит единый налог с разницы между доходами и расходами, может уменьшить полученные доходы на сумму понесенных расходов. При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. К ним относятся, в частности:

материальные расходы;

расходы на оплату труда;

суммы входного НДС, уплаченного поставщикам, и т. д.

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик в рамках строительства объекта для собственного потребления, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Расходы, связанные с сооружением объекта строительства, застройщик может учесть через амортизационные отчисления после принятия объектов строительства к учету в качестве объектов основных средств. В зависимости от того, в какой деятельности будет использоваться основное средство, эти расходы нужно учитывать в соответствии с общей системой налогообложения или упрощенкой .

ОСНО и ЕНВД

Деятельность, которую осуществляет застройщик в рамках строительства объекта для собственного потребления, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Расходы, связанные с сооружением объекта строительства, застройщик может учесть только через амортизационные отчисления после принятия объектов строительства к учету в качестве объектов основных средств.

При использовании основного средства в деятельности, переведенной на ЕНВД, такие расходы не учитываются. Если основное средство будет использоваться в деятельности, с которой застройщик платит налоги по общей системе налогообложения, эти расходы нужно учитывать в соответствии с общей системой налогообложения .

Если основное средство предназначено для одновременного использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, и в деятельности, с которой застройщик платит налоги по общей системе налогообложения, распределите амортизацию, начисляемую по объекту строительства, по видам деятельности. Такой порядок следует из пункта 9 статьи 274 и пункта 7 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть расходы при совмещении ОСНО с ЕНВД .

Источник: nalogobzor.info

От чего зависит налогообложение ИП и юридических лиц при продаже недвижимости?

Совершая сделки с объектами жилой и нежилой недвижимости, продавец должен заплатить налог. Это правило касается как физических, так и юридических лиц. При этом юридические лица должны быть предельно внимательны к существующим нюансам в системе налогообложения с продаж.

Размеры и вид отчислений

Размер налога и его тип зависят от многих факторов. Большое значение имеет юридический статус продавца: является ли он индивидуальными предпринимателем или зарегистрированным юридическим лицом. Имеет значение также статус резидента РФ.

Налогообложение ИП

Сделки по продаже недвижимости облагаются двумя налогами: налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость (НДС). НДС не платится в случае, если продаваемый объект является жилой недвижимостью.

Какую сумму налога с продажи недвижимости должен будет платить ИП определит система налогообложения, а также ответ на вопрос о том, использовал ли предприниматель продаваемую недвижимость в хозяйственных целях.

Налог не платится, если ИП продаёт личное имущество. Такое имущество не должно иметь никакого отношения к предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель платит стандартный налог с продажи как физическое лицо — 13%, если период владения объектом составил менее 5 лет (касательно объектов, купленных после 01.01.2016). Объекты, купленные ранее, не облагаются налогом в случае продажи при владении более 3 лет.
Налог платится, если недвижимость использовалась в бизнес целях. В таком случае ИП уплачивает налог не как обычный собственник, а как предприниматель, ориентируясь на используемую систему налогообложения.

Как определить, что сделка будет классифицироваться как предпринимательская:

продаваемый объект использовался предпринимателем не в личных, а в хозяйственных целях;
недвижимость стояла на бухгалтерском балансе как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (по общему режиму налогообложения) или стоимость относилась на расходы (по УСН);
объект упоминается в любых бухгалтерских документах;
доход от объекта был включён в декларацию в числе доходов от предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду);
в коды ОКВЭД, отраженные в ЕГРИП, включена продажа объектов имущества данного типа.

Для юридических лиц

Продавая недвижимость, юридические лица платят 2 налога:

Налог на прибыль.
НДС в случае продажи нежилого помещения.

Налог на прибыль определяется двумя факторами:

Суммой полученной выгоды.
Наличием статуса резидента РФ.

Налог уплачивается не с полной стоимости объекта в процессе реализации, а с объёма прибыли, которую получает компания от продажи имущества. В таком случае теоретически возможно, что компания получила убыток, а не прибыль.

Налог на добавленную стоимость подлежит уплате в случае сделки с нежилой недвижимостью. Ставка составляет 20%. НДС платит покупатель, но продавец должен провести эту операцию через бухгалтерский баланс и зачислить сумму в бюджет.

Что определяет процентную ставку?

Процентная ставка налога на прибыль для ИП и ООО будет определяться используемой системой налогообложения.

Для ИП и юрлиц (ООО, ЗАО и др.) при использовании упрощённой системы (УСН) «Доходы» налогообложение составит 6% от суммы сделки. В данном случае предприниматели не могут претендовать на налоговые вычеты.

При УСН «Доходы минус расходы», если имущество было учтено как товар, то расчёт дохода будет производиться по формуле: стоимость покупки минус стоимость продажи. Налог уплачивается с этой разницы и составляет 15%.

ОСН (ОСНО)

При продаже недвижимости юридическое лицо на общей системе налогообложения обязано заплатить налог на прибыль. Выплачивается налог не с полной стоимости объекта, а с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта продажи. Процентная ставка – 20%.

Расчет проводится по формуле:

Более того, в случае реализации нежилой недвижимости, сделка облагается НДС в размере 20%. В связи с тем, что оплачивает налог покупатель, предприятию необходимо лишь добавить полученную сумму в баланс, включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

Налог в обязательном порядке учитывается в поквартальной декларации. Оплатить следует до 28-го числа, следующего за данным кварталом месяцем.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества может заключаться как между юридическими лицами, которые являются плательщиками НДС, так и с субъектами, которые освобождены от уплаты этого налога. Соответственно, принцип работы с этими двумя категориями будет различаться.

В случае сотрудничества с плательщиками НДС, юрлицо выставляет партнёру счёт, в который уже учтен НДС в 20%. Покупатель рассчитывается с продавцом безналичным расчётом.
Если юридическое лицо, любой формы собственности, например, ООО, продает недвижимость физическому лицу, не уплачивающему НДС, компания получает оплату за сделку (через кассу или по счёту) и самостоятельно оплачивает НДС в 20% с полученной суммы.

Продавая коммерческую недвижимость, индивидуальный предприниматель уплачивает НДФЛ в размере 13%. Налог платится с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Как и в случае с юрлицом, при реализации нежилого объекта, юридическое лицо обязано восстановить НДС (20%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

С 2019 г. в соответствии с изменениями в Налоговом кодексе РФ (от 27.11.18 №425-ФЗ) ИП освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже квартир и машин, даже если они использовались в их предпринимательской деятельности.

ЕНВД или патент

В случае, если предприниматель не подавал заявление на переход на УСН, он должен заплатить налог с продажи объекта по схеме ОСН. В случае совмещения ЕНВД и УСН или патента и УСН, налог платится по схеме УСН.

Если предприниматель осуществляет деятельность в рамках налогового режима ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог), он освобождается от уплаты НДФЛ и НДС (за исключением некоторых случаев, отражённых в НК РФ: например, при получении доходов в виде дивидендов).

Доходом ИП в данном случае считается не только прибыль от реализации товаров собственного производства, но и выручка от продажи имущества (п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 2 ст. 346.2, п. 1 ст.

346.5 НК РФ). Таким образом, при продаже имущества ИП уплачивает налоги по правилам используемой системы налогообложения — ЕСХН.

Чтобы иметь право на облегченную систему налогообложения – ЕСХН – предприниматели должны получать не менее 70% доходов от собственно сельскохозяйственной деятельности. В противном случае они будут переведены с системы ЕСХН (пп. 1 п. 5 ст. 346.2 НК РФ). Таким образом, реализуя недвижимость, предприниматель должен следить, чтобы прибыль с её продажи не превысила прибыль с его основной деятельности.

Когда подавать декларацию?

Декларации по налогу на прибыль подаются ежемесячно или ежеквартально. Срок подачи годовой декларации ограничивается 28 марта следующего за отчетным года.

Срок оплаты НДС установлен ежемесячными авансовыми платежами. Окончательный расчет производится до 28 марта следующего за отчетным года.

Сроки оплаты

Отдельное внимание следует уделить связи даты реализации имущества со сроком уплаты налога. Предпринимателем и предприятиям следует чётко понимать, какой доход с продаж они должны учитывать при сдаче очередной налоговой отчётности. Правильно определить дату, которая будет признаваться датой сделки для отчётности, можно определёнными методами, прописанными в законодательстве. (ст. 271 — 273 НК РФ)

Метод начисления. Если предприниматель или компания выбрали методом налогового учёта метод начисления, для продавца не имеет значения дата поступления средств с продажи объекта на счёт (или фактической оплаты расходов). Датой получения дохода признаётся дата выписки счёта-фактуры. Доход определяют в тот отчётный период, в котором они были получены.
Кассовый метод. В этом случае предпринимателям необходимо ориентироваться на конкретную фактическую дату получения средств за реализацию имущества.

Обратите внимание! При проверке отчётности на прибыль, Налоговая служба будет руководствоваться суммой уплаченных НДС за отчётный период. Сверяется оплата НДС со счетами-фактуры. Таким образом, кассовый метод работает только в теории, на практике же датой получения дохода предпринимателям следует считать дату выписки счёта-фактуры.

Можно ли рассчитывать на налоговые вычеты?

Организации

Согласно существующему законодательству, юридические лица не могут претендовать на получение налогового вычета с реализации имущества. Тем не менее снизить налогооблагаемую базу можно путём увеличения расходов по отчётности. При реализации товаров целью будет увеличение основных расходов, которые влияют на получение доходов, с которых и уплачивается прибыль.

Дополнительной проблемой в таком случае является необходимость учёта НДС при реализации недвижимого имущества. Часто чересчур успешная оптимизация расходов может привести к отрицательному НДС, который насторожит контролируемые органы. Наиболее часто используемые способы решения проблемы в данном случае:

Включить в расходы оплату труда и взносы в фонды. Такие затраты не облагаются НДС, но помогут увеличить расходы компании.
Сотрудничать с ИП, работающими по УСН. Например, можно приобрести у них товар или услуги. В данном случае партнёр компании освобождён от уплаты НДС. Таким образом, все денежные средства, циркулирующие в сотрудничестве с таким ИП, будут отражаться лишь в расходах по налогу на прибыль.

Индивидуальные предрриниматели

Индивидуальные предприниматели могут претендовать на получение налогового вычета с уплаты НДФЛ. Это стало возможным благодаря налоговым изменениям, вступившим в силу с 1 января 2019 года (Федеральные законы от 27.11.2018 № 424-ФЗ и № 425-ФЗ).

Для получения вычета необходимо:

Реализовать имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Срок владения должен составлять менее 5 лет.
Рассчитать прибыль по формуле: доход — фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.

Не всегда просто разобраться с принципом оплаты налогов с реализации недвижимости частными предпринимателями и предприятиями. В процессе подсчёта необходимо учитывать систему налогообложения, используемую бизнесом, конкретные доходы и расходы компании в отчётном периоде и налоговый статус ИП.

Источник: urist.expert