— Дом в ипотеке с 2012 года как недострой. В 2019 году переоформил документы, так как достроил дом. Теперь хочу продать. Фактически я владею домом 7 лет, но из-за переоформления свидетельство будет с 2020 года. Придется ли мне заплатить налог с продажи?
Отвечает ведущий эксперт, ипотечный брокер агентства недвижимости «Кварталы» Артем Маслов:
Да, при продаже такого объекта необходимо заплатить налог. Несмотря на то, что дом фактически существует с 2012 года, юридически как объект недвижимости дом оформлен в 2020 г. (согласно Федеральному закону № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015). Поэтому при продаже Вы будете обязаны уплатить налог 13% от фактического дохода, который получили.
Законно уменьшить налогооблагаемую базу возможно, но по этому вопросу Вам лучше обратиться к любому опытному бухгалтеру, который сможет подготовить декларацию 3-НДФЛ в 2021 году (если Вы, конечно, решите продать дом в 2020-м).
Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
В подобной ситуации Налоговая служба исчисляет срок владения домом с момента регистрации права собственности на введенный в эксплуатацию объект недвижимости (письмо Минфина РФ от 18.02.2015 № 03-04-05/7517). Следовательно, при продаже дома в 2020 году придется уплатить НДФЛ с полученной суммы. Предельный срок владения, по истечении которого продавец освобождается от налога, в настоящее время составляет 5 лет. Но есть исключения: например, при продаже единственного жилья срок составляет 3 года.
Вебинар «Годовой отчет 2022 НДС, страховые взносы, НДФЛ, налоги на имущество и транспорт»
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Да, налог заплатить придется. В случае, если это незавершенное строительство, то исчисление срока владения недвижимостью фиксируется с момента внесения записи в ЕГРН о возникновении права собственности. Однако при продаже у Вас есть возможность вычесть ту сумму, которую Вы потратили на строительство, в том числе и на достройку дома.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Если кадастровый номер в свидетельстве о регистрации права в период с 2012 по 2019 гг. в процессе переоформления документов изменился, то налог платить придется. Однако в этом случае расходы на строительство дома можно будет вычесть из налогооблагаемой базы. Если, например, автор вопроса построил его за 10 млн руб., а продает за 12 млн и кадастровый номер при этом новый, то и налог исчисляется, конечно же, с 2 млн руб. Можно использовать и налоговый вычет, если право на него еще не было использовано.
В любом случае я рекомендую обратиться с имеющимися документами за консультацией к квалифицированным юристам, поскольку информации, содержащейся в вопросе, недостаточно для того, чтобы дать однозначный ответ.
Отвечает технический специалист Rosreestr.net Алексей Шайхов:
Если Вы переоформили документы в 2019 году, то в правоустанавливающих документах будет указано, что Вы — владелец дома с 2020 года. При переоформлении документов у Вас поменяется кадастровый паспорт и появится новый технический план дома. Выходит, платить налог при продаже будет нужно.
Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2022 году и как можно не платить?
Отвечает заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре» Никита Филиппов:
Да, налог с продажи нужно будет заплатить. При постановке объекта недвижимости на государственный кадастровый учет регистрирующим органом происходит снятие с учета недостроенного объекта недвижимости и регистрация объекта завершенного строительства с присвоением нового кадастрового номера. Ввиду того, что Вами планируется реализация объекта завершенного строительства, момент регистрации права собственности на данный объект и будет являться отправной точкой для исчисления предельного срока им (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).
Вместе с тем, в силу подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, у Вас имеется право на получение налогового вычета в размере до 2 000 000 рублей в сумме, израсходованной на строительство данного объекта недвижимости. Следует учитывать, что таковые расходы обязательно должны быть документально подтверждены.
В случае, если Вы воспользуетесь правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем: на новое строительство; приобретение объекта недвижимого имущества или земельного участка на территории РФ.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:
До того, как Вы построили дом, у Вас в собственности был не дом, а объект незавершенного строительства. Право собственности на дом Вы приобрели в 2020 году. Срок владения влияет на размер налога, который Вы должны заплатить, если продадите этот объект в 2020 г. Налог с продажи дома, которым Вы владеете менее 3 лет, уплачивается Вами в полном объеме.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник www.domofond.ruФНС разъяснила, как получить вычет НДФЛ при продаже недостроенного жилого дома
При участии Юлия Бусыгина
Налогоплательщик продал недостроенный жилой дом, принадлежавший ему на праве собственности. Как определить налоговую базу по НДФЛ в отношении полученного дохода? На этот вопросы специалисты ФНС ответили на своем сайте в разделе «Часто задаваемые вопросы».
Недостроенный дом — это «иное» имущество
Как известно, доходы от продажи недвижимого имущества не облагается НДФЛ, если оно находилось в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения или дольше. Если же меньше, то при продаже такого имущества физлицо может получить имущественный вычет в размере до 1 млн рублей.
При продаже «иного недвижимого имущества» размер вычета составляет 250 тыс. рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть суммы до 1 млн рублей (до 250 тыс. рублей), полученные от продажи жилой недвижимости (иного имущества), полностью освобождаются от НДФЛ, а сумма превышения является налогооблагаемым доходом физлица.
Специалисты ФНС пояснили, что «незавершенный строительством жилой дом» (далее — НСЖД) не признается «жилым домом», а относится к категории «иное недвижимое имущество». Поэтому в целях определения налоговой по НДФЛ необходимо исходить из следующего.
НСЖД был приобретен продавцом до 1 января 2016 года
Если недостроенный дом был приобретен до 2016 года и находился в собственности налогоплательщика три года и более, то доходы, полученные от его продажи, полностью освобождаются от НДФЛ.
НСЖД был приобретен после 1 января 2016 года
Если недостроенный дом был приобретен после 1 января 2016 года, то действуют иные правила. Напомним, что с этой даты минимальный срок владения недвижимостью составляет три года в том случае, если объект стал собственностью продавца:
- в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.
Также минимальный трехлетний срок владения действует, если реализуемый объект является единственным жильем (начиная с доходов 2020 года).
Во всех остальных ситуациях доходы от продажи указанного имущества не облагаются НДФЛ, если объект находился в собственности физлица не менее 5 лет.
Размер дохода для целей НДФЛ
Если период владения недостроенным домом не позволяет продавцу получить освобождение от налогообложения, то нужно учесть следующее. Для целей НДФЛ размер дохода не может быть меньше, чем кадастровая стоимость реализуемого объекта на 1 января года его продажи, уменьшенная на понижающий коэффициент 0,7 (или в размере, установленном законом субъекта РФ).
При этом сумма налогооблагаемого дохода продавца может быть уменьшена:
- либо на имущественный налоговый вычет (не более 250 тыс. рублей);
- либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализуемого объекта, а также связанных с его достройкой и отделкой (в случае наличия таковых).
Получите электронную подпись для входа в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС Отправить заявку
Источник www.buhonline.ruНалог за объект незавершенного строительства
В 2020 году продали земельный участок с недостроенным домом на нем. Имущество в равных долях с супругой. Как в таком случае начисляется налог и какие вычеты при продаже можно применить? Сумма договора — 990 тыс. руб.
К сожалению, в вопросе нет информации о том, как долго земельный участок находился в собственности у продавцов; указан ли недостроенный дом в качестве самостоятельного предмета договора или же в договоре речь шла о продаже только земельного участка, а продажа дома подразумевалась; были ли осуществлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на данный недостроенный дом как на объект незавершенного строительства и если да, то когда именно это произошло; наконец, какова кадастровая стоимость отчуждаемых объектов по состоянию на 1 января года, в котором была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности по данному договору. В силу всего этого при ответе на вопрос приходится ограничиться общими соображениями.
Прежде всего, необходимо иметь в виду, что если объект недвижимого имущества (а к числу таковых отнесены и земельные участки, и объекты незавершенного строительства) находился в собственности налогоплательщика не менее определенного установленного законом срока, то доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи данного объекта, освобождаются от обложения НДФЛ (п. 2 ст.
217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ). Этот минимально необходимый срок владения составляет 5 лет, а в случаях, если право собственности возникло в порядке наследования, приватизации, дарения (если дарителем являлся член семьи или близкий родственник) или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, данный срок составляет 3 года (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).
Предположим, что участок с недостроенным домом находился в собственности продавцов менее минимального предельного срока, предусмотренного в ст. 217.1 НК РФ. В этом случае доходы от продажи имущества облагаются НДФЛ, но продавцы будут иметь право на имущественный налоговый вычет в соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ.
Размер вычета — 1 млн руб. применительно к продаже земельного участка и 250 тыс. руб. применительно к продаже недостроенного дома (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Дело в том, что до ввода в эксплуатацию сооружение не может считаться жилым домом, и стало быть, вычет в размере 1 млн руб., предусмотренный для случаев продажи жилой недвижимости, здесь применяться не может. Этот момент будет иметь существенное значение в том случае, если в договоре купли-продажи упоминаются и земельный участок, и дом (объект незавершенного строительства), и если, соответственно, в договоре указана цена и участка, и дома по отдельности.
В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения налогового вычета в фиксированной сумме, указанной выше, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Под приобретением в данном случае понимается и строительство объекта.
Поскольку проданные объекты находились в общей долевой собственности продавцов, постольку в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ размер имущественного налогового вычета распределяется между продавцами пропорционально их доле (т.е. в данном случае поровну; каждый из продавцов имеет право на предоставление имущественного налогового вычета в размере половины суммы, указанной в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо половины расходов, связанных с приобретением имущества (в зависимости от того, какой способ вычета будет ими выбран).
Наконец, еще один важный момент содержится в абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ: если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости составляют меньше 70% кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данный объект, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 70% кадастровой стоимости этого объекта. Поэтому само по себе указание в договоре купли-продажи такой цены продаваемой недвижимости, которая не превышает установленного законом размера имущественного налогового вычета, еще не является гарантией того, что доходы от продажи не будут облагаться НДФЛ. Если цена продаваемой недвижимости, указанная в договоре, будет существенно ниже кадастровой стоимости, то условия договора о цене объекта не будут иметь значения для определения налоговой базы.
Источник pravo.rg.ruОфициальный сайт Администрации и Думы
Пограничного муниципального округа Приморского края
ПРАВО НА ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от обложения НДФЛ, если имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения.
По общему правилу, этот срок составляет пять лет, если недвижимость приобретена после 01.01.2016г. (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст.
4 Закона от 29.11.2014г. № 382-ФЗ).
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость получена, например, в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника, либо приобретена до 01.01.2016г. (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).
Если проданный объект незавершенного строительства принадлежал гражданину на праве собственности менее минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи облагаются НДФЛ.
При исчислении налога, подлежащего уплате, доходы можно уменьшить на имущественный вычет, если налогоплательщик является налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
По общему правилу налоговыми резидентами РФ признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Международные соглашения могут устанавливать иной порядок определения резидентства (ст. 7, п. 2 ст. 207 НК РФ).
Вычет предоставляется в размере фактически полученного дохода, но не более (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):
- 1 млн руб. — в отношении доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков, а также доли (долей) в указанном имуществе;
- 250 000 руб. — в отношении иного недвижимого имущества.
Поскольку объект незавершенного строительства не является жилым объектом, в целях получения имущественного налогового вычета он относится к категории «иного недвижимого имущества» и максимальный размер имущественного вычета при его продаже составляет 250 000 руб.
Вместо указанного имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение объекта незавершенного строительства (в том числе его достройку и отделку) (пп. 2 п. 2, пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения.
Данные правила применяются в отношении доходов за 2019 и последующие годы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 15 ст. 3 Закона от 29.09.2019г. № 325-ФЗ).
Источник www.pogranichny.ru