Не подписывать акт приема передачи квартиры в новостройке

Главное, чтобы новостройка не превратилась в перестройку Я видел много новостроек. И не видел ни одной, где было все в порядке с окнами и входной дверью. Окна и балконные блоки всегда сдаются с повреждениями, установлены с перекосом. То же самое касается входной двери. Люди выкидывают ненужные балконные блоки, где профиль такой тонкий, что не поставишь стеклопакет. Почти все ПВХ-блоки требуют переустановки… Чем раньше стадия строительства, тем она важнее. Идеальный ремонт рождается на стадии черновых работ, а не финишных. Некачественную штукатурку и стяжку не прикрыть дорогими отделочными материалами. Лучшая новостройка для дизайнера – это голые плиты перекрытия и несущие перегородки. Возможно, когда-нибудь строителям разрешат сдавать жилье в таком виде. А пока мы имеем нестабильное качество даже в рамках одного жилого здания. Например, седьмой этаж отделывают одни субподрядчики – там все красиво, а восьмой – уже другие – отделка уже хромает. Поэтому в помощь новоселам — эта стать

МОО «Центр защиты прав потребителей» разъясняет: когда дольщик вправе сразу не подписывать акт приёма-передачи квартиры?

Застройщик допустил просрочку передачи квартир, в них имеются строительные дефекты и недостатки, однако уверяет дольщиков в том, что они обязаны сразу при получения ключей от жилья подписать акт приема-передачи. Правомерна ли позиция застройщика в рассматриваемом случае? Разберемся далее по тексту.

Согласно ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и указанных в Законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей.

Обратите внимание, что на основании ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ, дольщик вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Таким образом, при обнаружении в процессе приемки квартиры строительных недостатков, дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Данные действия являются правомерными и не расцениваются злостным уклонением от подписания передаточного акта.

МОО «ЦЗПП» БЕСПЛАТНО оказывает юридическую помощь дольщикам и покупателям квартир в новостройках с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.

Телефон Центра: 633-499.

Основной кабинет Центра: г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 34, офис 232.

При приеме — передаче квартиры необходимо взять с собой следующие документы: документ, удостоверяющий личность (паспорт); договор долевого участия … При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах. Оказалось, что другой дольщик в этой новостройке купил блок из двух квартир и объединил их в одну. … нельзя отдавать застройщику его экземпляр, подписанный с вашей стороны, но не подписанный с его (доводы: «сейчас нет директора», «печать в сейфе», «мы подпишем и вам перезвоним»), поскольку в случае спора будет тяжело доказывать, что акт был изменен застройщиком в одностороннем порядке

Не подписывайте акт о приемке квартиры в новостройке без проверки! Советы эксперта

Я видел много новостроек. И не видел ни одной, где было все в порядке с окнами и входной дверью. Окна и балконные блоки всегда сдаются с повреждениями, установлены с перекосом. То же самое касается входной двери. Люди выкидывают ненужные балконные блоки, где профиль такой тонкий, что не поставишь стеклопакет. Почти все ПВХ-блоки требуют переустановки.

Чем раньше стадия строительства, тем она важнее. Идеальный ремонт рождается на стадии черновых работ, а не финишных. Некачественную штукатурку и стяжку не прикрыть дорогими отделочными материалами.

Лучшая новостройка для дизайнера – это голые плиты перекрытия и несущие перегородки. Возможно, когда-нибудь строителям разрешат сдавать жилье в таком виде. А пока мы имеем нестабильное качество даже в рамках одного жилого здания. Например, седьмой этаж отделывают одни субподрядчики – там все красиво, а восьмой – уже другие – отделка уже хромает. Поэтому в помощь новоселам — эта статья.

Итак, вам предстоит принять квартиру в новостройке. Если вы очень занятой человек, найдите 10 минут, чтобы найти контакты и пригласить на приемку эксперта по новостройкам. Стоимость его услуг небольшая по сравнению с объемом пользы, которую может принести его визит. Но если вы хотите сэкономить, у вас есть возможность лично провести экспертизу своей квартиры.

Что дает экспертиза новостройки?

Если вашу квартиру отделывали небрежно, то найдутся работы, требующие переделки.

Права дольщиков закреплены в ФЗ №214 и последнем ФЗ №218. Владелец новостройки может предъявить свои претензии застройщику и тот будет обязан исправить за свой счет все нарушения действующих строительных норм и правил или предоставить компенсацию на устранение выявленных нарушений в денежном эквиваленте.

Собственник квартиры в новостройке сравнивает качество строительно-отделочных работ в своей квартире с действующими СП и СНиПами. Большинство дефектов легко устранимы, но некоторые – потребуют больших вложений.

На что же нужно обратить внимание в первую очередь?

Смотрите список самых критичных и самых распространенных дефектов новостройки.

1. Как положено? Вытяжные каналы в каждой квартире обособлены, выходят на крышу и обеспечивают постоянный отток воздуха из квартиры. В комнату не должны проникать ароматы из других квартир.

Как проверить? Приложите лист бумаги А4 к отверстию — он должен «прилипнуть» к стене за счет тяги. Поднести пламя спички или зажигалки к отверстию. Важно перед проведением проверки открыть окно и/или входную дверь, чтобы воздух мог свободно двигаться.

Как исправить? В случае неполадок в системе вытяжки придется последовательно проверять целостность канала у всех соседей, расположенных над вами. Желательно устранить все проблемы как можно раньше, до того, как ваши соседи закончат ремонт.

2. Оконные и балконные блоки, входные двери должны обеспечивать плотное и при этом легкое закрывание. Уровень оконного блока (дверной коробки) должен быть строго выровнен в трёх плоскостях причем так, чтобы глубина откосов была одинаковой по всему периметру откоса. Все поверхности дверей с коробкой и окон с профилем должны быть в идеальном состоянии без повреждений.

Строительным уровнем проверяем положение коробки (рамы) по горизонтали и вертикали, оконные профили тщательно осматриваем на предмет повреждений. Защитную пленку с профиля нужно немедленно удалить, потому что со временем он прилипает намертво.

3. Со стороны уличных стен и оконных откосов не должно быть влажных участков или следов намокания. Такие следы говорят о нарушенном слое теплоизоляции по внешней стене. Зимой это приводит к осаждению конденсата на холодных поверхностях, что неизбежно вызывает разрушение декоративного покрытия и плесень.

4. Батареи отопления должны быть установлены строго в горизонтальной плоскости, расстояние от радиатора отопления до стены не должно быть меньше 25 мм. Проверяем уровнем и рулеткой. В случае нарушений радиаторы заново перевешиваются.

5. Трубы отопления должны быть проложены сквозь перекрытия в гильзах из негорючих материалов (чаще всего железных).

6. Стяжка пола не должна крошиться, бухтеть. Если стяжка имеет низкую марку прочности, ее нужно полностью демонтировать и заново залить новый слой стяжки. Просвет в 15 мм на 2-метровой контрольной рейке

7. Стены в квартире имеют наибольшую площадь и требуют наибольших денежных вложений на выравнивание. Поэтому на них мы обращаем особое внимание. Требования по выравниванию стен содержатся в обновленных СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия». У застройщика нужно заранее уточнить, какой тип штукатурки декларируется в вашей квартире. На сегодня выделяют 3 типа: простая, улучшенная и высококачественная. Качество выравнивания каждого из этих видов сильно различается.

Перечень технических регламентов:

· ФЗN 184-ФЗ» О техническом регулировании» Даты редакции: с 22.12.2014 по 18.10.2015

· ФЗ N 384-ФЗ» Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

· Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. N 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

· СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия».

· ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия.

· СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88.

· ГОСТ 31173-2003 Блоки дверные стальные. Технические условия.

· СП 30.13330.2012″СНиП 2.04.01-85. Внутренний водопровод и канализация зданий

· СП 73.13330.2012 Внутренние санитарно-технические системы зданий. Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85

· СП 60.13330.2012 «СНиП 41-01-2003. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»

· СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции

· СП 163.1325800.2014 Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа

Также нужно взять за основу перечень обязательств застройщика, изложенный в Проектной декларации и Договоре участия в долевом строительстве.

Не думайте, что после приемки квартиры ваши задачи по контролю качества отделочных работ закончились. Гораздо больше внимания потребует контроль над мастерами, которые будут доводить вашу квартиру до ума. И тут вам понадобятся свои надежные инструменты. Самое время их купить еще на этапе приемки новостройки. Они вам пригодятся в будущем для контроля хода ремонтно-отделочных работ.

Приемка квартиры в новостройке регулируется ФЗ-214 Статьями 7 и 8. При их несоблюдении покупатель может подать на компанию в суд. Согласно закону, застройщик обязан: получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию … Если дефекты устранены на месте или не обнаружены, то можно сразу подписать акт приема — передачи . Акт вместе с документом долевого участия сдают в Росреестр, а затем проходит регистрация собственности. Ни в коем случае нельзя ставить подпись в акте приема — передачи без подписи застройщика. Акт могут не вернуть и дольщик останется без документов на руках. За признание права собственности на квартиру через суд придется потратить минимум 100 тысяч рублей.

ВС напомнил, когда можно не принимать квартиру с недостатками, не препятствующими проживанию в ней

Суд подчеркнул, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта и о последствиях бездействия

Эксперты удивились тому, что дело дошло до ВС, отметив, что аналогичная практика сформирована давно. Один из них дополнительно указал на снисходительность судов к застройщикам, которые своими действиями пытаются уложиться в срок.

Верховный Суд опубликовал Определение № 5-КГ21-106-К2 от 12 октября, в котором разобрался, могут ли участники долевого строительства не принимать квартиру с существенными нарушениями требований к ее качеству, если они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.

14 ноября 2014 г. между Александром Бойко, Екатериной Вишняковой и АО «Маломосковия» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. 1 мая 2019 г. «Маломосковия» уведомила о завершении строительства и готовности объекта к передаче.

При первичном осмотре квартиры Александр Бойко выявил ряд недостатков, в том числе существенных нарушений требований к качеству квартиры. Позднее застройщик частично устранил их. 27 июля 2019 г. застройщику была вручена новая претензия с указанием перечня подлежащих устранению недостатков и требованием составить соответствующий акт, а также с отказом от подписания передаточного акта до устранения недостатков и с предложением провести независимую строительную экспертизу готовой квартиры. «Маломосковия» оставила претензию без удовлетворения. 13 августа 2019 г. застройщик направил односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Александр Бойко и Екатерина Вишнякова обратились в Пресненский районный суд г. Москвы. Суд отметил, что действующим законодательством и условиями заключенного договора установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, составив при наличии к тому оснований протокол разногласий. При этом наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять ее с указанием в акте перечня этих недостатков, зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на нее, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Оценивая выявленные недостатки с позиции их существенности, суд указал, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению. Учитывая это, а также принимая во внимание направление застройщиком одностороннего акта приема-передачи истцам, суд признал обязательство «Маломосковии» по передаче квартиры исполненным, в связи с чем отказал в иске в соответствующей части.

При отказе в удовлетворении требований истцов в части возложения обязанности на застройщика не чинить препятствий в проведении строительно-технического исследования на предмет соответствия квартиры условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям суд сослался на непредставление доказательств препятствий, отметив, что согласования с застройщиком в данной части при наличии направленного в адрес истцов одностороннего акта не требуется.

Также суд отказал в удовлетворении требования о предоставлении в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления от истцов письменного требования проектной и исполнительной документации, относящейся к объекту долевого строительства, для ознакомления или копирования с отнесением расходов на изготовление копии документации на счет участников долевого строительства, поскольку удовлетворение требований на будущее законом не предусмотрено. Суд указал, что оригиналы проектной документации со всеми изменениями имеются в управляющей компании, где участники долевого строительства вправе ознакомиться с интересующей их информацией. С данными выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Александр Бойко и Екатерина Вишнякова обратились в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Суд указал, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

ВС отметил, что в случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Суд обратил внимание, что, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

Истцами неоднократно отмечалось, что после ввода дома в эксплуатацию ответчик направил Александру Бойко уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче, однако Екатерине Вишняковой аналогичное сообщение направлено не было, заметил ВС. Он указал, что в представленных ответчиком описи вложения к заказному письму и квитанции об оплате почтового отправления адрес Вишняковой не указан, информация об отказе в получении письма или о возврате почтового отправления в связи с его неполучением отсутствует. Истцы также указывали, что дважды пытались реализовать предусмотренный п. 5.5 договора участия в долевом строительстве способ защиты своих прав, согласно которому участники вправе требовать от застройщика на основании ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве исключительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.

Верховный Суд заметил, что первая инстанция, делая вывод о правомерности составления «Маломосковией» одностороннего передаточного акта и признания обязательства по передаче квартиры исполненным, не учла положения закона, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующие право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора.

Как указывали истцы, их отказ принять квартиру был обусловлен нарушением обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям закона. Между тем, отметил ВС, суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение решения, не отвечающего требованиям ст. 195 ГПК. ВС направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев указал, что позиция Верховного Суда основана и на законе, и на банальной логике. «Если дольщик в связи с дефектами объекта долевого строительства имеет право отказаться от подписания акта и обязать застройщика устранить выявленные при приемке дефекты, то очевидно, что застройщик в такой ситуации не вправе вместо исправления недостатков составить акт о передаче в одностороннем порядке. Односторонний акт предусматривается на случай уклонения дольщика от приемки, а не на случай обоснованного и законного отказа от приемки до устранения недостатков. Печально, что для понимания этого требуется доходить до Верховного Суда», – отметил он.

«Как понятно из вышесказанного, никакой неопределенности в законодательстве по этому поводу нет. Что же обычно наблюдается в таких случаях? Даже не нежелание застройщиков исправлять недостатки – понятно, что это нежелательные для них расходы, но обычно не сильно обременительные, так как фактически исправлять недостатки они заставляют своих же подрядчиков, которые такие недостатки допустили, а то обстоятельство, что до момента подписания итогового “чистого” акта без замечаний объект не считается переданным. Значит, если недостатки исправляются достаточно долго и за это время истекает срок передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан будет уже выплачивать дольщику предусмотренные законом неустойки», – пояснил Александр Латыев.

Он добавил, что при этом застройщики утверждают, что отказ от подписания акта дольщиком неправомерен, если недостатки были такими, что не исключали возможности пользоваться объектом. «Однако такого разграничения закон не содержит. Существенность недостатков имеет значение лишь для решения вопроса о том, может ли дольщик вообще сразу же отказаться от принятия объекта и расторгнуть договор, потребовав обратно свои деньги, но она не имеет никакого значения для определения порядка подписания акта», – пояснил он.

По мнению эксперта, такие хитрости застройщиков не были бы так распространены, если бы суды не были столь снисходительны к ним. «Не раз сам встречался с подобным. Порой кажется, что значительные суммы, фигурирующие при приобретении недвижимости, вызывают в судьях некую классовую ненависть к дольщикам. Правда, непонятно, почему она при этом проявляется в любви к застройщикам», – указал Александр Латыев. Он предположил, что еще одним фактором, заставившим дело дойти до ВС, явилась несколько экзотичная формулировка исковых требований, однако эксперт посчитал, что она здесь вполне адекватна нарушению.

Адвокат, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев указал, что выводы ВС не выходят за рамки устоявшейся судебной практики по данной категории споров. «Зачастую именно во взаимоотношениях между застройщиками и участниками долевого строительства возникает наибольшее количество разногласий, а также случаев злоупотребления правом с одной либо с другой стороны. В рассматриваемом случае суды нижестоящих инстанций неправильно дали оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, несмотря на то что они довольно очевидны», – заключил он.

Не подписывайте документы о приемке квартиры в новостройке за глаза. Тщательно проверить документы, качество строительства и отделки – это самое важное на финальном этапе покупки. Пошаговую инструкцию дает компания «Метриум Групп». R.Babakin/Fotolia. Шаг 1. Ждите приглашения. Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия. Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.