Необходимые документы для строительства коттеджного поселка

Данное изменение произошло в связи с тем, что понятию ИЖС было дано новое определение. Теперь ИЖС – это отдельно строящееся здание, не выше трех этажей и высотой не более 20 метров. Также эти постройки должна состоятьиз комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. И здания не должны быть предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

С 04.08.2018 о начале и об окончании строительства нужно уведомлять!

​

Это можно сделать тремя способами – на бумажном носителе самому отнести в соответствующий орган, отправить почтовым отправлением или через единый портал государственных и муниципальных услуг.

Секрет прибыльного коттеджного поселка [12+]

С примером формы «Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» вы можете ознакомиться скачав документ.

Срок рассмотрения уведомления – 7 рабочих дней.

Не позднее месяца до момента окончания строительства нужно также уведомить соответствующие органы. К основной форме нужно еще добавить квитанцию об оплате пошлины за осуществление государственной регистрации прав на построенный объект и приложить технический план объекта. Также если построенный объект принадлежит двум и более гражданам, то нужно предоставить соглашение, в котором указано кому какая доля принадлежит.

Текст Федерального закона от 03.08.2018 №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Источник: villa66.ru

Проект строительства коттеджного поселка

Варианты реализации бизнеса по строительству коттеджного поселка

Обойтись незначительными расходами не получится, поэтому существует три основных варианта, которыми следует воспользоваться для реализации бизнес-плана коттеджного поселка.

Во-первых, необходимо определиться с арендой или покупкой земельного участка в престижном районе. Затраты при этом будут существенные, однако получится сэкономить на строительстве и развитии инфраструктуры поселка.

Во-вторых, можно приобрести землю на окраине города. При этом удастся сэкономить значительное количество денежных средств, которые желательно вложить в работы по созданию развитой инфраструктуры. Достаточно будет заняться постройкой магазина или детского центра. Следует также задуматься об организации движения дорожного транспорта.

В-третьих, построение домов должно соответствовать минимальным требованиям клиентов.

Прибыль от проекта

Сколько заработает застройщик коттеджного посёлка? Однозначно ответить на такой вопрос не получится, потому что итоговая выгода проекта в каждом отдельном случае существенно отличается. Прибыль складывается из разницы между себестоимостью проекта и выручкой от продажи коттеджей.

Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим земельным участком в центральной России — 3 миллиона рублей. На юге — не менее 4 миллионов. Двухэтажные коттеджи с мансардами и балконами покупают за 6-7 миллионов рублей.

Сколько из этих денег будет его прибылью, а сколько придётся вернуть инвесторам, определяется в каждом отдельном случае индивидуально. Найти данные о том, сколько заработал застройщик на том или ином жилом комплексе невозможно — это коммерческая тайна.

Увеличение населения до 1,5 млн. человек

Согласно генеральному плану, к 2035 году в ТиНАО будут жить 1.5 миллиона человек — то есть население вырастет почти в 4 (!) раза с текущих 384 тысяч. Это одна из главных целей властей по развитию Новой Москвы. Но как они собираются ее достичь?

60% будущего населения ТиНАО составят переселенцы с Московской и других областей РФ, а остальные 40% — должны составить жители московских квартир.

Однако невольно возникает вопрос: зачем им сюда переезжать? Удивительно, но согласно опросам ВЦИОМ, 40% москвичей готовы к переезду в Новую Москву, получив более комфортабельные условия проживания.

Поэтому власти задумали здесь построить более 250 новых жилых домов по программе реновации и всю соответствующую инфраструктуру, которая обещает быть по уровню не хуже московской.

Разработка маркетинговой концепции

Основой маркетинговой концепции является анализ первичного и вторичного рынков недвижимости. На данной стадии изучаются предложения по формату недвижимости и ее расположению, по размерам коттеджей и индивидуальных участков.

Маркетинговый анализ позволяет сделать выводы относительно объема целевой аудитории: определить количество клиентов, которые могут приобрести коттеджи в поселках разных классов («эконом», «бизнес» или «элит»). Такая серьезная работа исключает любые ошибки, ибо в дальнейшем они могут привести к неудаче в реализации проекта.

Анализируя ценообразование, специалисты проводят изучение продаж похожих объектов с учетом природных особенностей и месторасположения нового участка, качественных характеристик строительных материалов и других данных. В результате проделанной работы составляется прайс-лист с ценой на каждый дом согласно его объема и с учетом размера прилегающего участка, а также особенностей расположения домовладения на генплане коттеджного поселка.

Резюме

Очевидно, что активное строительство и развитие территорий Новой Москвы продолжится. Власти обещают сделать основной упор на развитие социальной и транспортной инфраструктуры (то чего здесь явно не хватает, в отличие от настроенного жилья).

Местных жителей несомненно порадует то, что обещали «не трогать» дачников и леса, будут прокладываться новые станции метро и электричек.

Однако лично нас несколько смущают цифры в 1,5 млн. человек населения и 1 млн. рабочих мест. Подобного масштаба проектов в нашей стране еще не было, а те, которые анонсировались, так и не были воплощены. Ну что ж, поживем-увидим.

Сделки с недвижимостью

Зоны на территории дачи

Распланировка дачного участка зависит именно от зон, которые будут включены здесь. В каждом индивидуальном случае будет свой список, но можно рассмотреть самый большой пример и перечень зон:

Зоны на территории

Каждая из них должна иметь свою площадь в зависимости от общей площади. Так, при правильном проведении зонирования жилая часть должна составить до 20%. Если планируется построить хозяйственные постройки, то этот процент не должен превышать 15%. В это же время самый большой участок отводится на огород и сад – 75%. Такой подход позволит разнообразить ландшафтный дизайн и наполнить его самыми разнообразными сортами цветов и видами растений.

1. Первым размещают дом. Чаще всего для него отводят центральную зону, а вот постройки чаще всего находятся где-то в глубине. Интересно и оригинально их можно замаскировать при помощи декоративных насаждений, которые не боятся тени.
2. Место для отдыха должно быть самым удобным и лучшим. При этом характер зоны может быть скомпонованным или разбросанным. Здесь не стоит забывать и о месте для детской площадки.
3. Огород должен быть хорошо освещен, поэтому ему отводится солнечная сторона. Тень от построек не должна заслонять территорию.

Развлечения на территории коттеджного поселка

Очередная особенность, которая должна быть включена в бизнес-план коттеджного поселка, подразумевает его расположение на расстоянии от города. Необходимо отметить, что изначально сооружение заведений общественного питания не входит в планы проекта. Поэтому об этом стоит заранее позаботиться. Желательно предусмотреть расположение рядом леса, где можно будет собирать ягоды и грибы, а также речки, которая позволит рыбачить и купаться. Зимой можно кататься с гор, лепить снеговиков и играть в снежки.

Если поселок расположен неподалеку от исторического места, то можно организовать экскурсии. Стоит задуматься о постройке детских площадок и развлекательных центров.

Строительство

Если план предполагает лишь продажу земельных участков в коттеджных поселках, то застройщик не обременяет себя разработкой проектов и получением разрешения на строительство. Общаться с архитектурными органами будут подрядчики или непосредственно покупатели, кто приобретает участки.

Планировка и подключение инженерных систем все-таки потребуют оформления документов с местными «коммунальщиками». Застройщик, конечно же может сэкономить на применении локальных систем очистки, но покупатели вряд ли оценят такую экономию, и земля будет продаваться менее успешно, чем в районах с централизованно проведенными коммуникациями.

Сегодня очень популярны коттеджные застройки, которые выполнены в едином стиле и это нужно учитывать при создании концепции. Покупатели обязательно оценят оригинальные идеи.

Плюсы выбора

Есть несколько положительных аспектов работы над подобным строительством:

1. Быстрое возвращение вложенных денег позволяет повторно использовать инвестиции в том же проекте.
2. Сравнительно дешевое, по сравнению с квартирами в центральных районах города, жилье делает его привлекательным для среднего класса и удобным для реализации.
3. Современные тенденции к естественному образу жизни повысили интерес к постройкам в окружении природы – леса, водоемов.
4. Размеры построек дают больше возможности работать с дешевыми местными материалами, что позволяет существенно снизить себестоимость коттеджей.

Что такое генплан и зачем он нужен?

Генплан поселка – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.

Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.

Примеры функциональных зон:

• торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
• промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
• рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
• развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
• жилая – для постройки жилого сектора;
• общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.

По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.

Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.

Для каких целей составляется генеральный план?

Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:

1. предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
2. борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
3. гармоничное развитие населенных пунктов;
4. предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.

Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.

Регистрация

В первую очередь начинающему предпринимателю необходимо пройти обязательную процедуру государственной регистрации предпринимательской деятельности, избрав оптимальный вариант образования юридического лица – общество с ограниченной ответственностью. Работу лучше осуществлять в рамках упрощенной системы налогообложения, подразумевающей необходимость уплаты ежеквартальных налоговых отчислений в виде 6% от дохода или 15% от чистой прибыли на выбор предпринимателя. Также необходимо получить разрешительную документацию на производство строительных работ, использование строительного оборудования и техники.

Генеральное проектирование в Москве и России

Московское архитектурное бюро Глушкова имеет десятилетний опыт генерального проектирования, в том числе коттеджных поселков, мы готовы предложить наивысшее качество проекта по наилучшей цене.

Начальной стадией проектирования коттеджного поселка является разработка его концепции, базирующейся на детальном изучении участка и маркетинговом анализе. Она дает представление о том, как будет выглядеть поселок, описывает качественные и количественные параметры застройки и предоставляет анализ экономической эффективности проекта.

Концепция коттеджного поселка состоит из:

Все вышеперечисленные мероприятия, собранные воедино, повышают конкурентную способность проекта и его привлекательность для инвесторов.

Подготовительные работы

Перед тем как приступить к составлению будущего плана участка, необходимо определиться с самой местностью, характером рельефа, формами земельного участка, присутствием каких-либо построек, а также прочими особенностями местности. К примеру, в сельской местности большое количество ручьев и водоемов, если таковой присутствует на вашем участке, то можно правильно задействовать его.

Участок с ручьем Обратите внимание на несколько особенностей размещения дачи:

• низина – возвышенность;
• наличие или отсутствие источника воды;
• лесистая местность – степь.

Довольно часто приходится подсыпать или снимать грунт, делать отмостки для стен, а также делать организованные водостоки. Только при грамотном размещении построек на участке можно по максимуму задействовать дачный участок и выделить все зоны.

Иногда требуется выравнивание участка

Чтобы все подготовительные работы были выполнены правильно, лучше всего провести оценку пространства и начать именно с земли.

1. Рельеф: холмистый, ровный, наличие оврагов или гор. Именно от этого показателя будут зависеть схемы прокладки инженерных коммуникаций.
2. Грунт: глинистый, гумусовый, песчаный. Если планируется оборудовать огород, то следует повысить плодородность почвы внесением удобрений. От показателя кислотности будет зависеть набор растений для сада и клумб.
3. Форма и размер территории: квадратная, прямоугольная и вытянутая.
4. Грунтовые воды: при достаточно высоком уровне следует подумать о дренаже и отводе воды.
5. Климатические условия.
6. Освещенность.

Рельеф можно эффектно обыграть

С чего начать строительство коттеджного поселка

По мнению многих специалистов в бизнес-план строительства коттеджного поселка обязательно должны быть включены несколько основных пунктов.

В первую очередь, профессиональные специалисты произведут расчет по определению общего объема инвестиций, необходимых для создания коттеджного поселка.

Полная расшифровка всех статей затрат будет преподнесена в бизнес-плане. В качестве подтверждения в обязательном порядке указываются технические характеристики объекта, его местоположения, площади и т.д.

Ведь, от этих данных зависит себестоимость коттеджного поселка! План содержит не только статьи расходов, связанных со строительством, он представляется как сокращенный финансовый анализ для инвесторов, показывающий период окупаемости инвестиций. Расчет, как правило, производится на 1 квадрат.

В бизнес-план может быть включен сравнительный анализ нескольких направлений строительства, на фоне общей картины могут быть даны рекомендации по применению самого лучшего.

Для удобства восприятия информации инвесторами в плане основные условия приводятся наглядным образом в виде таблиц и диаграмм с пояснениями. План выявляет все недостатки и преимущества бизнес строительства на фоне рынка строительной продукции, недвижимости.

Основная цель создания такого важного документа, как бизнес-план любого коттеджного поселка, является построение экономической модели, которая в полном объеме охарактеризует строительство, как с практической, так и с юридической стороны. Специалисты подберут для каждого шага строительства лучшие пути решения, инструкции, сертификаты

Итоговый документ включает маркетинг, сметы, концепции и управление строительства

Специалисты подберут для каждого шага строительства лучшие пути решения, инструкции, сертификаты. Итоговый документ включает маркетинг, сметы, концепции и управление строительства.

Детальный анализ участка

Анализ участка начинается с изучения исходных данных, полученных от заказчика в виде топосъемки и технического отчета о инженерно-геологических изыскательских работах с описанием следующих данных:

Также, анализируется окружающая застройка, транспортная доступность и существующая инфраструктура. В результате изучения составляется SWOT-анализ, указывающий на сильные и слабые стороны участка, его возможности.

Детальный анализ позволяет определить перспективность и целесообразность размещения коттеджного поселка на предложенном участке и приступить к дальнейшим исследованиям.

Подготовительные этапы

Для работы в строительном бизнесе необходимо не только зарегистрироваться как ООО, но и получить разрешения на выполнение строительных и монтажных работ.

Бизнес-план строительства коттеджного поселка должен быть составлен с особой тщательностью и с акцентом на решение сразу двух целей:

• Иметь полные расчеты, подтверждающие рентабельность планируемых работ, их очередность, пошагово расписанные расходы, возможности финансового покрытия, время начала получения прибыли.
• Заинтересовать потенциальных инвесторов для привлечения необходимых на проект средств на выгодных условиях, что поможет быстро и качественно добиться осуществления планов.

Следующий шаг – оформление документации на право пользоваться землей (аренда или покупка).

1 миллион новых рабочих мест

В ТиНАО планируется построить мощный деловой кластер, куда войдут не только торговые и офисные центры, но и склады и производственные технопарки, призванные сделать район еще одним деловым центром столицы.

Количество рабочих мест в Новой Москве к 2035 году должно достичь цифры в 1 миллион. Сейчас же каждый год приносит новым территориям, в среднем, 10-12 тысяч новых вакансий.

Примеры важнейших офисных и промышленных объектов, открытых в Новой Москве в последнее время:

• Comcity – офисно-торговый в центр, в котором планируется также открыть детский сад и медицинский комплекс;
• «Внуково-логистик» — передовой логистический хаб;
• Агрокластер «Фуд Сити»;
• Бизнес-парк «К-2»;
• Учебный кампус МИСиС и филиал Российской Государственной Библиотеки.

Обзор законодательства

Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет. Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои. Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:

• нормативы градостроительного проектирования;
• карты градостроительного зонирования;
• карты зон с особыми условиями;
• схема границ культурного слоя;
• схема расположения памятников истории;
• генеральный план (генплан).

Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:

• Гражданского кодекса;
• Градостроительного кодекса;
• Жилищного кодекса;
• федерального закона 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
• федерального закона 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;
• федерального закона 69-ФЗ «О газоснабжении».

Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.

Прежде чем начать строительство коттеджного посёлка застройщик собирает разрешения и покупает землю

Документы и разрешения

Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.

Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство собственности);
• пояснительная записка;
• проект планировки с обозначением объектов капитального строительства, проездов, проходов;
• проект межевания;
• схема архитектурных решений;
• положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Формирование уникального архитектурного облика коттежного поселка

Отобранные проекты из нашего каталога для застройки коттеджного поселка могут быть стилистически изменены по вашему пожеланию для формирования общего архитектурного облика поселка в целом, так и отдельного квартала или улицы.

Ниже мы привели три примера, как взяв за основу один из проектов (левый верхний) мы, легко меняем внешний вид дома, не затрагивая основную конструктивную часть.

Первый вариант

Базовый проект дома для коттеджного поселка. За основу взят проект 130-004-П из каталога готовых проектов.

• Общая площадь дома : 129,8 м2
• Жилая площадь: 80,9 м2
• Габариты застройки: 8,4х13,9 м

Второй вариант

Базовый проект дома для коттеджного поселка. За основу взят проект 150-005-П из каталога готовых проектов.

• Общая площадь дома : 154 м2
• Жилая площадь: 83 м2
• Габариты застройки: 13,6х11,9 м

Третий вариант

Базовый проект дома для коттеджного поселка. За основу взят проект 180-001-П из каталога готовых проектов.

• Общая площадь дома : 178 м2
• Жилая площадь: 82,6 м2
• Габариты застройки: 11,7х17,7 м

Состав типового проекта

• АР – архитектурные решения;
• КР – конструкторские решения.

• ОВ – отопление (стояки вентиляции стандартно входят в раздел АР);
• ВК – водоснабжение и канализация;
• НС – наружные сети.
• ЭС – электрические сети.
• ОВ – вентиляция.

Внесение изменений в проекты домов и индивидуальное проектирование

Любой проект из нашего каталога может быть изменен по вашим пожеланиям или пожеланиям заказчика. Мы вносим любые возможные изменения в наши проекты:

• Изменения цветовых решений фасада и кровли;
• Увеличение, добавление и изменения дверных и оконных проемов;
• Замена материалов фасада, кровли и несущих конструкций;
• Пересчет фундамента под различные геологические условия;
• Добавление цокольного или мансардного этажей;
• Добавление гаража или замена гаража жилым или хозяйственным помещением;
• Перенос стен и перегородок;
• Добавление эркеров, террас, козырьков и навесов;
• ……. и это мы тоже можем.

Внести изменения в типовой проект дома

Если заказчик не нашел подходящего ему проекта, мы готовы предложить индивидуальное проектирование и учесть все пожелания клиента. Подробнее как заказать индивидуальный проект вы сможете прочитать в разделе «Индивидуальный проект дома»

Мы одинаково качественно и оперативно работаем с заказчиками которые находятся в любой точке страны и мира.

Внесение изменений в проекты домов и индивидуальное проектирование

Любой проект из нашего каталога может быть изменен по вашим пожеланиям или пожеланиям заказчика. Мы вносим любые возможные изменения в наши проекты:

• Изменения цветовых решений фасада и кровли;
• Увеличение, добавление и изменения дверных и оконных проемов;
• Замена материалов фасада, кровли и несущих конструкций;
• Пересчет фундамента под различные геологические условия;
• Добавление цокольного или мансардного этажей;
• Добавление гаража или замена гаража жилым или хозяйственным помещением;
• Перенос стен и перегородок;
• Добавление эркеров, террас, козырьков и навесов;
• ……. и это мы тоже можем.

Внести изменения в типовой проект дома

Если заказчик не нашел подходящего ему проекта, мы готовы предложить индивидуальное проектирование и учесть все пожелания клиента. Подробнее как заказать индивидуальный проект вы сможете прочитать в разделе «Индивидуальный проект дома»

Мы одинаково качественно и оперативно работаем с заказчиками которые находятся в любой точке страны и мира.

Юридическая сторона вопроса

Если владельцем территории является государство, то в этом случае землю придется брать в аренду. У физических лиц лучше всего сразу купить.

Свободных участков в Московской области под жилое строительство (ИЖС) очень мало, и стоят они довольно дорого (это касается и аренды). В связи с этим, застройщики покупают землю с разным целевым назначением. Это может быть территория заброшенного завода в пригороде или земли сельскохозяйственного назначения в сельской местности.

После чего, через областное Правительство, за дополнительную плату, изменяют целевое назначение участка. Цена такой процедуры будет составлять разницу между кадастровой стоимостью земли в новой категории и ее ценой до перевода. Далее, вся площадь нарезается для продажи, проводится межевание каждого участка и его регистрация в Росреестре.

Иногда застройщики на этой стадии бросают процедуру оформления. Но так как юридическая грамотность населения в последние годы значительно выросла, подобную недвижимость продать будет достаточно сложно.

Развитие социальной инфраструктуры

По утверждению городских властей, округ ТиНАО превратится, по сути, в самостоятельный город: со своей инфраструктурой и комфортной, доступной средой. Именно поэтому здесь уже построены 34 детских сада, 13 школ и 10 поликлиник.

Строительство социальных объектов продолжится — к 2021 году поликлиник будет уже 19, а детских садов и школ — 71 и 33 соответственно. К этому же году в Новой Москве планируют также открыть 2 новые больницы.

Суммарное количество социальных объектов, которые создадут к 2035 году в районах Новой Москвы, впечатляет. Здесь будут работать:

• 354 детских сада;
• 183 школы;
• 136 учреждений здравоохранения (больницы, поликлиники и 1 роддом).

Также будет сделано достаточное количество подстанций скорой помощи, на которых будут нести дежурство 86 спецавтомобилей.

Заключение

Мы рассмотрели, какие этапы проходит строительство коттеджного посёлка, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли в целом это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиваться многомиллионных инвестиций и одновременно решать комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых задач.

Источник: nikastroy.ru

Этапы строительства коттеджного поселка: с чего начать и что учесть

Информация

Лэнд-девелопмент сегодня по зубам только крупным игрокам на поле бизнеса. И это закономерно: чтобы пройти все этапы строительства коттеджного поселка и в итоге представить достойный и качественный объект с технической и законодательной точки зрения, требуются недюжинные усилия.

В данной статье мы расскажем о тонкостях и «подводных камнях» такой стройки века, а также поможем с рекомендациями. После прочтения этого материала вы будете знать о многих важных особенностях возведения жилого поселка и о том, как извлекать из этого прибыль.

Содержание

Описание современного коттеджного поселка

Коттеджным поселком называют загородный комплекс, включающий частные жилые дома, которые построены в соответствии с Генпланом застройки территории по новейшим технологиям с использованием традиционных и инновационных строительным материалов.

Наиболее презентабельно выглядят коттеджи из оцилиндрованного бревна. Этот материал придает домам особый колорит и гарантирует их экологические характеристики. Отличительными чертами коттеджных городков в сравнении с дачными поселками являются:

• индивидуальные проекты жилья;
• эксклюзивным оформление придомовых территорий;
• более высокие расходы на строительство и эксплуатацию;
• размещение в живописных и экологичных зонах;
• качественные дороги;
• продуманная инфраструктура включающая социальные, торговые, образовательные, спортивные и сервисные объекты;
• автономное обеспечение инженерными коммуникациями;
• собственная постояннодействующая охранная служба.

Сегодня в сфере строительства отсутствуют единые нормативы, позволяющие классифицировать объект, как коттеджный поселок.

В некоторых случаях компания-застройщик разделяет зоны проживания в зависимости от назначения: для курортного отдыха, круглогодичного использования, сезонного посещения. Также имеются поселки типа ранчо, на которых ведется разведение сельскохозяйственных культур. Дома могут относиться к нескольким уровням комфорта, например, эконом- или элит-класса.

При этом в поселках коттеджного типа даже простое жилье оборудовано участком земли около 50 соток, а также подъездной дорогой для комфортного передвижения круглый год. Дополнительным преимуществом считается интернет соединение и телефонная связь. Не стоит забывать о безопасности, поэтому видеокамеры, пожарная сигнализация и пост охраны должны быть обязательно оборудованы.

В классическом варианте проекта коттеджного поселка возводится около 100-120 жилых объектов, этажность которых не превышает трех уровней. Средняя площадь составляет 250 м2 для недорого дома.

Как показывает практика, среди граждан наибольший интерес вызывают объекты в 150 м2, оборудованные необходимыми инженерными коммуникациями и мансардой.

Законодательные нюансы строительства коттеджного поселка

Уже не раз было отмечено, что при разработке и реализации проекта строительства коттеджного населенного пункта возникают сложности с законодательством. Девелоперы просто не знают, на что опираться и в какие правовые источники обращаться. Информация разбросана по разным законам и прочим нормативным актам.

Основным документом градостроительства и грамотного зонирования является Правила землепользования и застройки. Требования меняются в зависимости от региона. Однако единого кодекса в данном случае нет — это различные нормы и планы:

• схема зон, в которых приняты особые условия;
• генеральный план;
• нормы разработки градостроительного проекта;
• план расположения исторических памятников и территории культурного слоя;
• карта территориальных зон.

Исходя из правил, строительная компания определяет, в каком месте можно возводить объект, какие нюансы должны быть соблюдены относительно облагораживания территории. Безусловно, данные правовые акты не охватывают все обязанности, возложенные на девелопера. Этапы строительства коттеджного поселка должны соответствовать требованиям:

• Гражданского права.
• Градостроительного кодекса;
• Жилищного законодательства.
• 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».
• 35-ФЗ «Об электроэнергетике».
• 69-ФЗ «О газоснабжении».

Однако и это еще не все. Девелоперам необходимо помнить о местных законах, контролирующих строительные проекты, Налоговом кодексе и ФЗ о долевом участии (при условии, что используют данный способ инвестирования). Как видно, огромное количество правовых нюансов требует серьезного подхода, поэтому необходимо создание юридического отдела для решения подобных вопросов.

Разработка бизнес-плана по строительству коттеджного поселка

Расходная статья должна быть сформирована по этапам строительства коттеджного поселка. Как выглядит примерный план:

• Первым делом придется внести оплату за документы, которые позволяют застройщику возводить объекты. Процесс занимает примерно год, а также требует вложений: цена варьируется от 160 до 200 тысяч руб.
• Данное различие в стоимости услуги происходит в зависимости от местоположения будущего жилищного комплекса.
• Успех нового проекта во многом зависит от грамотной маркетинговой кампании. Внимание уделяют разнообразным источникам информации, через которые потенциальные покупатели могут узнать о коттеджном поселке. Отлично подойдут объявления в социальных сетях, билборды на улицах города, продвижение сайта проекта и прочее. Выгодным станет сотрудничество с банковской организацией, которая выдает ипотечные кредиты и помогает при покупке.
• Граждане, выбирающие жизнь вне города, все равно хотят пользоваться благами цивилизации. Поэтому при строительстве необходимо помнить о ровных подъездных дорогах, освещении, инженерных коммуникациях, парковых и игровых зонах.
• При разработке бизнес-проекта коттеджного населенного пункта учитывают несколько этапов возведения объектов. Таким образом каждый последующий поток должен иметь достаточное количество средств для продолжения работ. В среднем поселок состоит из 100-110 домов. Их количество зависит от выделяемой площади. Если комплекс расположен в непосредственной близи к лесу, то основным материалом строительства станет древесина.
• Облагораживание территории происходит за счет улучшения инфраструктуры поселка постепенно, учитывая скорость строительства.

Стоит понимать, что даже подробный план коттеджного комплекса не может учесть все возможные проблемы. Важно помнить, что расходы на строительные материалы скорее всего изменятся. При этом даже незначительная мелочь может негативно повлиять на скорость осуществления проекта и расчеты показателей. Нередко правительство решает повысить цены на жилье на определенных территориях, так что застройщик должен быть готов покрыть незапланированные траты.

Документы и разрешения как подготовительный этап

Самым важным официальным документом, который необходимо получить девелоперу, является разрешение на проведение строительных работ. Подробная информация содержится в ГК статье 51. В зависимости от месторасположения будущего жилого комплекса определяется орган, который и выдает данное разрешение. Например, поселок будет возводиться вне города, значит потребуются представители районной власти. Для начала застройщик собирает определенный пакет документов, в который входят:

• доказательство на право владения и использования участка земли (договор долгосрочной аренды или свидетельство);
• пояснительное письмо;
• проект межевания территории;
• схема распределения основных и вспомогательных объектов, дорог и проездов;
• план главных архитектурных решений;
• разрешение, выданное экспертным органом власти в отношении проектной документации.

8 основных этапов строительства коттеджного поселка

Осталось подробно рассмотреть все этапы строительства коттеджного поселка. Важно знать, что проведенные расчеты, планирование мероприятий и прогнозы представляют лишь приблизительную ситуацию. В индивидуальном порядке строительство жилого комплекса будет изменяться, а конечная сумма потраченных средств так и останется секретной информацией.

Отечественный рынок недвижимого жилья находится в стадии развития. Что касается коттеджного типа недвижимости, то он уступает в спросе квартирам. Основная причина — завышенная цена, что составляет не менее 3 млн руб.

1. Приобретение земельного участка и его юридическое оформление

Самым первым вопросом, которым должен озадачиться застройщик — поиск, выбор подходящей земли, а затем ее покупка. Для компании важно несколько моментов: цена участка, удобство расположения и проведения строительных работ, а также наличие инженерных сетей и объектов инфраструктуры. Если подтверждено наличие водо- и газопровода, девелоперу будет гораздо проще и дешевле работать.

Будущие собственники коттеджей хотят приобрести не просто жилье на природе с чистым воздухом и красивым видом, но при этом иметь доступ к благам цивилизации. Стоимость территории будет превышать несколько десятков млн рублей, чтобы приобрести достаточно квадратных метров для строительства среднего коттеджного поселка в 100-120 домов. Земельный участок должен также находиться в фонде жилищного строительства, чтобы на нем можно было на законных основаниях возводить дома. Время затягивается, если подобная категория для выбранной территории отсутствует (необходимо срочно менять на ЖС).

На цену земельного участка влияет множество факторов: регион, расположение, наличие инфраструктуры и прочее. Кто может продавать территорию для строительства? Лицами выступают органы местного управления, физические или юридические лица. К сожалению, приобрести такой крупный участок земли не в состоянии даже большие игроки строительной отрасли.

В такой ситуации можно обратиться к аренде. Муниципалитет дает возможность пользования территорией, предполагая дальнейший выкуп участка. Далее эта задача ложится на плечи владельцев коттеджей.

Существует способ уменьшить налоговое бремя с помощью снижения выплат или их полной отмены. Данный вариант возможен, когда местные органы также заинтересованы в реализации строительства. Компания-застройщик в таком случае ежегодно экономит сотни тысяч.

2. Проект строительства

Как только вопросы с покупкой или арендой земельного участка решены, строительная компания начинает думать над концепцией проекта. Здесь необходимо определиться с важнейшими характеристиками коттеджного поселка — эконом класс или элитный, спокойный район недалеко от леса или в черте города. Также выбирают ресурсы для постройки — дома будут сделаны из дерева, кирпича или других материалов.

Чтобы новый населенный пункт привлекал большее количество покупателей, застройщик часто предлагает объекты различной площади, вида, размера и цены. В таком случае граждане разного финансового положения имеют шанс приобрести недвижимость в коттеджном поселке. Обычно такой тип жилья привлекает семьи, у которых есть маленькие дети. Именно для них приоритетным становится поиск просторного дома. Цена будет отличаться, однако преимущества здесь очевидны по сравнению с душной квартирой в городе.

Жизнь в собственном коттедже дает возможность наслаждаться природой и садоводством, не забывая об удобствах. Эти достоинства должны быть упомянуты в рекламной кампании.

3. Временные рамки реализации

На примерные сроки строительства коттеджного поселка оказывает влияние большое количество условий: общее число объектов, сложность их реализации, тип материалов (деревянный каркас возводится быстрее, чем кирпичный). Обычно работы по проектам начинают ближе к осени, чтобы в зимнее время не возникали трудности с фундаментом. В таком случае прочность объектов будет выше. Как показывает практика, данное правило часто нарушают.

Отметим, что на реализацию коттеджного населенного пункта требуется меньше времени, чем на строительство комплекса МКД.

На каждый дом тратят небольшой срок. В среднем коттеджный поселок можно построить за 2 года. Преимуществом для застройщика является возможность продажи готовых объектов до завершения всего проекта. Таким образом полученная прибыль повышает инвестиционную привлекательность объекта.

4. Разработка проекта, выбор подрядной организации

Данный этап необходимо осуществлять только с помощью опытных специалистов. Строительная компания может нанять подрядную организацию или, как это происходит в большинстве случаев, создает собственную проектную команду. Туда входят специалисты различных направлений: геодезисты, дизайнеры, инженеры, архитекторы и прочие. Их главная цель — разработать качественный бизнес-проект, который сможет пройти проверку в органах контроля, стать привлекательным в глазах граждан и финансово реализуемым силами девелопера.

Процесс разработки проекта может занимать до 1 года. На предварительном этапе проводятся инженерные изыскания (для изучения местности), планируется расстановка основных объектов строительства и коммуникационных сетей, создается ландшафтный дизайн.

Как только проектирование завершено, компания-застройщик начинает поиск профессиональных подрядчиков. Лучше обращаться к известным фирмам, которые давно присутствуют на рынке. Они помогают в решении важных вопросов, для которых у девелопера нет ресурсов или знаний. Часто помощь необходима при реализации инженерных сетей, как водопровод, электричество, строительство дорог.

5. Организация коммуникаций и инфраструктуры поселка

Проектирование жилого комплекса также подразумевает разработку инженерных сетей. Покупатели становятся более привередливы. Поэтому сегодня предлагают дома, в которых уже подключены все необходимые коммуникации для комфортного проживания вне города — водоснабжение и водоотведение, отопление, электричество, газ.

Наивно полагать, что коттеджный поселок представляет собой исключительно дома. Будущие собственники жилья надеются приобрести недвижимость в районе, который будет иметь большее, чем стандартные удобства. Например:

• торгово-развлекательные центры;
• образовательные и медицинские учреждения;
• качественный сигнал мобильной связи;
• высокую скорость интернета;
• ровные дороги.

Безусловно, качество и внешний вид коттеджей играет важную роль для покупателя, однако развитая инфраструктура порой имеет решающее значение. Люди выбирают такие комплексы, в которых можно комфортно и безопасно жить: ездить на работу, провожать детей в школу или детский сад, посещать доктора. В связи с этим строительные компании предпочитают районы, в которых уже имеются объекты инфраструктуры.

6. Подсчет необходимых вложений

Компания-застройщик должна определить, сколько ресурсов понадобится на возведение целого жилого комплекса. Финансовая составляющая проекта складывается из множества факторов:

• цены земельного участка;
• сложности строительства;
• оборудования коммуникационными сетями;
• региона;
• общего числа строящихся объектов;
• наличия дорог и подъездов;
• привлечения подрядных организаций;
• качества используемых материалов.

Во всех ситуациях требуемое количество вложений варьируется в пределах сотен млн руб. Однако строительные компании могут получить с коттеджного поселка около 25-35% прибыли, покрывая вложения при продаже объектов.

7. Пути инвестирования

Практически каждая строительная компания занимается вопросом привлечения инвестиций. Дополнительная помощь нужна, поскольку данный проект требует огромных финансовых вложений. При этом окупить деньги возможно не сразу, а в течение некоторого периода. Сначала девелопер должен подготовить подробный инвестплан, в котором рассчитаны экономические показатели поселка, рентабельность и т.п.

Обычно инвесторами становятся:

• местные органы, заинтересованные в реализации проекта;
• различные инвестиционные фонды;
• если проект основан на долевом строительстве — непосредственно сами покупатели.

У некоторых может возникнуть вопрос, почему просто не обратиться за необходимой суммой в банк? Тут есть один нюанс: кредитные организации откажут в выдаче займа строительной фирме (даже опытной), поскольку риски неоправданно высоки.

8. Сроки реализации и запланированные объемы продаж

В большинстве случаев строительство коттеджного поселка поделено на несколько этапов. В момент, когда первый уровень проекта объектов завершен, и дома введены в эксплуатацию (т.е. коттеджи прошли проверку), можно приступать к продаже. Девелоперы часто начинают искать покупателей еще в период строительства. Можно заметить, что недвижимость на этапе возведения ниже в цене.

Это сделано для повышения интереса среди тех, кто готов немного подождать. Существуют риски для покупателей, поскольку срок сдачи дома может сдвинутся на неопределенный срок.

Для осуществления продаж компания организовывает специальный отдел. Как будет проводиться рекламная кампания — индивидуальное дело каждой строительной организации. Применяют билборды, объявления в интернете и на телевидении, создают базу потенциальных клиентов и обрабатывают их. Главное, что спрос на частную недвижимость растет.

В этом материале мы раскрыли все основные этапы строительства коттеджного поселка. Были описаны наиболее часто встречающиеся сложности застройщиков при возведении таких объектов, что позволяет ответить на вопрос – насколько выгоден такой бизнес. Успешно работать в данной сфере могут только крупные предприятия, которые имеют возможность работать с многомиллионными инвестициями и эффективно решать инженерные, юридические, маркетинговые и другие задачи, связанные со строительством коттеджных городков.

Источник: zemlemer67.ru