Инвестиции в строительство жилья это

А вы знали, что согласно результатам исследования 2019 года The Wealth Report, 20% богатых жителей России и других стран СНГ выбирают инвестиции в недвижимость. За рубежом данный процент ещё больше. Этот инструмент у многих людей ассоциируется с надёжностью, стабильностью и пониженным риском. Но выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость сейчас?

И какие объекты приносят инвесторам более высокий доход: жилого или коммерческого фонда? В этой статье вы узнаете, как грамотно инвестировать в недвижимость.

Из этой статьи вы узнаете:

• 1 Инвестирование в недвижимость: продажа или аренда?
• 2 В какую недвижимость выгодно вложиться – 5 направлений

• 2.1 Направление 1. Инвестиции в коммерческую недвижимость
• 2.2 Направление 2. Жилые дома и квартиры
• 2.3 Направление 3. Инвестиции в недвижимость за рубежом
• 2.4 Направление 4. Вложения в земельные участки
• 2.5 Направление 5. Инвестиции в строительство жилой недвижимости

• 3.1 Идея 1. Покупка жилья на этапе стройки
• 3.2 Идея 2. Покупка помещений без ремонта или в «убитом» состоянии
• 3.3 Идея 3. Покупка недостроенных помещений
• 3.4 Идея 4. Покупка конфискованной, заложенной недвижимости, имущества банкротов

• 4.1 Разделение большой квартиры на студии
• 4.2 Перепланировка
• 4.3 Расширение помещения за счёт достройки
• 4.4 Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно
• 4.5 Качественный ремонт

Инвестирование в недвижимость: продажа или аренда?

Инвестирование в недвижимость включает два способа получения дохода: приобретение объекта с целью перепродажи и получение арендных платежей. Каждый вариант имеет преимущества и недостатки, которые перечислены ниже.

Инвестиции в недвижимость — 8 способов инвестирования в недвижимость (плюсы и минсуы) + книги

Таблица 1 «Как можно инвестировать в недвижимость»

Критерий сравнения	Аренда	Продажа
Доходность инвестиций в недвижимость	До 6% при долгосрочной аренде и 7-30%, если использовать бизнес агрессивные стратегии инвестирования (например, сдавать комнаты посуточно)	0-40% за 1 или 2 года
Риск инвестиций в недвижимость	Низкий или средний	Средний или высокий
Вовлечённость инвестора в управление	Высокая	Низкая или средняя
Дополнительные затраты	На отделку и ремонт квартир, коммуналку, подоходный налог	Налог при продаже имущества в течение 3 лет после приобретения в собственность
Тип инвестиций	Долгосрочные	Среднесрочные

Таким образом, обе стратегии имеют право на существование. Но для новичка больше подходит покупка объекта недвижимости с целью сдачи в аренду. Такие инвестиции гарантированно принесут прибыль, хоть и через большой промежуток времени. После окупаемости объект останется в собственности, и его можно будет выгодно продать.

Рассмотрим виды инвестиций в недвижимость с целью аренды.

1. Длительная аренда
   Усилия инвестора минимальные, доходность низкая – не более 6-8% в год. Высоким спросом у арендаторов пользуется жильё экономкласса: однокомнатные квартиры, студии.
2. Гостиничный бизнес
   Для получения более высокого дохода лучше сдавать квартиры помесячно или посуточно. Например, командировочным, туристам, студентам-заочникам.

ВАЖНО. Необязательно иметь имущество в собственности. Можно арендовать жильё на длительный срок с правом субаренды. Если квартира не будет простаивать, доходность инвестиций составит 25-40% в год. Правда, придётся постоянно искать арендаторов, вкладывать деньги в рекламу, проводить уборку.

Другие варианты гостиничного бизнеса:

• сдача койко-мест в хостеле;
• сдача комнат в мини-отеле;
• строительство капсульного отеля – небольших модулей для сна и отдыха площадью 2 кв. м.

Для получения дохода с перепродажи требуется отличное знание рынка и юридических тонкостей. Опытные инвесторы стараются приобрести объекты по цене ниже средней по рынку. Например, жильё на этапе строительства или имущество банкрота.

ВАЖНО. Вопреки распространённому мнению, цена на недвижимость необязательно увеличивается в долгосрочной перспективе (особенно в долларовом эквиваленте). Из-за кризиса могут и падать. Так, по индексу irn.ru снижение стоимости кв. метра квартир в столице РФ с 2015 по 2017 годы составило 20%.

В какую недвижимость выгодно вложиться – 5 направлений

Перед вложением средств нужно учесть риск инвестиций в недвижимость. Особенно в том случае, если объект приобретается для спекулятивного заработка. К падению доходности инвестиций часто приводят следующие факторы:

• экономический кризис;
• изменения в инфраструктуре: строительство поблизости завода, автомагистрали;
• пожары, наводнения, землетрясения;
• увеличение налоговой нагрузки;
• временное падение спроса на элитное жильё или коммерческие помещения с большой площадью.

Ниже рассмотрим, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги. Проанализируем «подводные камни» и преимущества инвестиций.

Направление 1. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость приносят высокий заработок в больших городах, в частности, Москве и Питере. Основная стратегия – получение арендных платежей с организаций и ИП. Вложить деньги можно в помещения под следующие объекты:

• торговые залы;
• офисы;
• коворкинг-центры;
• переговорные комнаты и залы для конференций;
• салоны услуг (парикмахерские, стоматологии);
• кафе;
• банки.

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют высокую доходность по сравнению с жилой – от 8 до 15% годовых. Самым высоким спросом у арендаторов пользуются небольшие помещения в ТЦ (до 500 кв. м.) и street-retail.

Различия между долгосрочным и краткосрочным инвестированием

Инвестирование в коммерческую недвижимость требует солидного начального капитала – 10-15 млн руб. Срок окупаемости – минимум 8 лет. Здесь более широко описаны варианты, как заработать деньги в Москве, если вы планируете там жить – посмотрите обязательно.

Направление 2. Жилые дома и квартиры

Частные инвестиции в недвижимость включают такое популярное направление, как покупка комнат, квартир, домов, коттеджей. На доходность вложений влияют следующие факторы:

• инфраструктура: наличие поблизости учреждений образования, поликлиник и больниц, крупных ТЦ, транспортных развязок;
• местонахождение: удалённость от центра, экологическая обстановка, характеристика района (престижный, неблагополучный, спальный);
• состояние помещения, наличие ремонта;
• контингент соседей;
• номер этажа.

Как показывает статистика, большинство людей, имеющих деньги, всё-таки готовы их вкладывать в жильё.

Для стабильного заработка на аренде лучше приобрести жильё экономкласса (например, студию) и найти постоянного арендатора. Начальная сумма инвестиций – 5-6 млн руб. для покупки объекта в крупном городе и 2-3 млн для провинции.

ВАЖНО. В случае с домами самый выгодный вариант для инвестора – сдавать помещение посуточно для проведения мероприятий, праздников или загородного отдыха. В сезон новогодних каникул можно зарабатывать сотни долларов в сутки.

Направление 3. Инвестиции в недвижимость за рубежом

Инвестиции в зарубежную недвижимость считаются одними из самых надёжных. Они привлекают инвесторов из России и других стран СНГ по следующим причинам:

• получение заработка в стабильной валюте;
• быстрая окупаемость: цена кв. м. обычно существенно ниже, чем в крупных городах РФ, а доходы у иностранцев выше (что позволяет хорошо зарабатывать на аренде);
• предсказуемое правовое регулирование;
• возможность переезда на ПМЖ.

Самыми выгодными эксперты считают инвестиции в недвижимость Германии, Франции, Испании, Болгарии, Греции, Черногории, Турции, Кипра. При этом инвестору необязательно обладать огромным капиталом. Поэтому если вы думаете, куда вложить миллион, то это как раз вариант, стоящий внимания.

Инфографика: сколько можно заработать, инвестируя в недвижимость в конкретных странах

Пример. Если вас интересуют перспективные инвестиции в недвижимость за рубежом, рассмотрите вариант с Турцией. В 2018 году из-за девальвации лиры цены там просели на 20-40%. Сейчас жильё в Турции стоит дёшево, но имеет тенденцию к росту, а значит его потом можно будет выгодно перепродать. Кроме того, туристический сезон длится долго, что повышает доходность от сдачи имущества в аренду.

Направление 4. Вложения в земельные участки

Куда инвестировать 100000 рублей, чтобы заработать? Земля – это товар, который никто не производит, поэтому в неё выгодно вкладывать деньги. Инвестиции в земельные участки имеют следующие плюсы:

• не требуется крупный инвестиционный капитал;
• минимальные усилия и затраты денег (за исключением покупки с целью перепродажи под строительство недвижимости);
• юридическая простота оформления сделки;
• низкий риск мошеннических операций.

Самая простая стратегия – дождаться роста стоимости и перепродать землю. Для получения дохода в долгосрочной перспективе на участке можно построить жилые объекты (например, домики из SIP-панелей, коттеджи, таунхаусы), а затем сдавать в аренду.

Направление 5. Инвестиции в строительство жилой недвижимости

Инвестиции в строительство жилой недвижимости считаются самыми прибыльными и рискованными. Подходят для профессиональных инвесторов с большим опытом. Существуют следующие варианты вложить в недвижимость деньги на этапе строительства:

• однокомнатные квартиры и студии;
• быстровозводимые модульные дома;
• апартаменты;
• загородные таунхаусы и коттеджи.

Первые два объекта подходят для инвесторов, которые не располагают крупной денежной суммой. Апартаменты приносят высокую доходность в курортных регионах и мегаполисах.

Одно из популярных направлений для инвестиций – покупка квартиры на стадии котлована. Многие застройщики заинтересованы в привлечении дополнительных средств, но им невыгодно брать кредит в банке. Компании реализуют ещё недостроенное жильё по сниженной стоимости. С каждым новым этажом цены на квартиры растут. Обычно с момента инвестиций до ввода объекта в эксплуатацию проходит 1-2 года.

ВАЖНО. Инвестиции в строительство жилой недвижимости на стадии котлована приносят доходность 25-40%. Чем раньше инвестор вкладывает деньги, тем выше прибыль.

Инвестиции в строительство недвижимости включают следующие риски:

• нарушение сроков ввода помещения в эксплуатацию;
• приостановление и заморозка строительных работ;
• мошенничество.

Перед тем как начинать инвестиции в недвижимость, обязательно проверьте репутацию и опыт застройщика. Изучите отзывы, узнайте, сколько объектов компания уже ввела в эксплуатацию, какое у неё финансовое положение.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале – 4 идеи

Думаете, куда инвестировать небольшие деньги? Больше вариантов есть по ссылке выше, а сейчас мы рассмотрим данную ситуацию именно в контексте нашей темы. Инвестировать в недвижимость при малом капитале трудно, но можно. Существует несколько стратегий, которые подходят даже для начинающих инвесторов.

Идея 1. Покупка жилья на этапе стройки

Чуть выше этот способ уже был подробно рассмотрен. Стоимость квартиры на этапе котлована будет как минимум на 25-30% ниже той, что уже сдана в эксплуатацию.

Идея 2. Покупка помещений без ремонта или в «убитом» состоянии

Старая квартира, в которой долго жила бабушка-пенсионерка – лакомый кусочек для частных инвесторов. Если купить такое помещение и сделать качественный ремонт, а потом перепродать, то доходность инвестиций составит 15-30% за год.

Идея 3. Покупка недостроенных помещений

Чаще всего строительство жилой недвижимости замораживают по причине нехватки средств. Такие объекты висят «мёртвым» грузом на шее собственников. Вы можете приобрести жильё за невысокую цену, а потом самостоятельно достроить и перепродать.

Идея 4. Покупка конфискованной, заложенной недвижимости, имущества банкротов

В таких ситуациях недвижимый объект стараются продать как можно скорее, чтобы вернуть деньги кредиторам. Следовательно, расценки оказываются ниже рыночных.

Это интересно. Есть ещё один бонусный вариант, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Вам даже хватит суммы в 100-300 тыс. руб. Это инвестиционные трасты недвижимого имущества: E3 Investment, Activo и другие. Их ещё называют ПИФами.

Вы и другие инвесторы просто вкладываете средства в организацию, а управление инвестициями в недвижимость осуществляют профессионалы. Полученный заработок за вычетом комиссии инвестиционные трасты распределяют между вкладчиками в соответствии с внесёнными долями.

5 лайфхаков о том, как повысить доходность инвестиций в недвижимость

Инвестиционная недвижимость будет приносить больше денег, если вы подойдёте к делу с умом. Предлагаем ознакомиться с лучшими стратегиями увеличения доходности.

Разделение большой квартиры на студии

Собственнику выгодно сдавать жильё большому количеству арендаторов. Например, в крупном городе РФ (кроме Москвы) аренда однокомнатной квартиры принесёт арендодателю примерно 20 тыс. руб. в месяц при заселении одного человека. А можно разбить помещение на две студии. Впоследствии заселить уже 2 человека и брать с каждого по 15 тыс. руб. в месяц.

Вариант разделения квартиры на отдельные жилые комнаты

Перепланировка

Грамотная перепланировка позволяет улучшить жилищные условия и перепродать недвижимость на 25-30% дороже от изначальной стоимости. Однако, даже если планируемые изменения незначительные, нужно получить разрешение или согласование в контролирующих инстанциях (БТИ, местной администрации).

ВАЖНО. Некоторые изменения запрещены жилищным законодательством. В частности, нельзя проводить полный демонтаж несущих элементов, перемещение каналов вентиляции, переносить туалет в комнату, под которой находится жилое помещение соседей.

Расширение помещения за счёт достройки

Этот способ позволяет увеличить доходность инвестиций в дома, коттеджи, таунхаусы. Обычно инвесторы строят новые этажи, добавляют балконы, веранды, подвалы.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно

Как правило, инвестиции в коммерческую недвижимость требуют солидного капитала. Иногда выгоднее купить квартиру на 1-ом этаже и перевести в нежилой фонд. Например, если помещение находится в деловом центре города, его лучше сдавать под офис.

Качественный ремонт

Самая высокая доходность получается в том случае, если делать ремонт квартир собственными силами. Но не стоит слишком экономить на материалах, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей.

С чего начать инвестирование в недвижимость – 4 конкретных шага

Инвестиционная деятельность приносит высокую прибыль, если инвестор тщательно продумывает каждый свой шаг. С чего начать инвестиции в недвижимость? Я советую начать с изучения принципов самого инвестирования, они пригодятся также если вы решите инвестировать в криптовалюту или в акции. Изучайте соответствующую литературу, вот список полезных книг:

• Роберт Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»;
• Бенджамин Грэм «Разумный инвестор»;
• Джереми Миллер «Правила инвестирования Уоррена Баффета».

А дальше уже применение теории – 4 практических шага:

Шаг 1. Посчитайте финансы и выберете объект для инвестиций

Если вы располагаете менее 1 млн руб., вам доступны коллективные инвестиции в недвижимость (трасты), приобретение земли и субаренда. Сумму 2-5 млн руб. можно вложить в жилые помещения, в том числе на этапе строительства. Инвестиции в недвижимость Москвы, коммерческие объекты требуют начального капитала в размере не менее 10 млн руб.

Совет. Старайтесь вкладывать собственные сбережения, а не прибегать к заёмным средствам (особенно банковской ипотеке).

Шаг 2. Изучите рынок

Не хватайтесь за первый попавшийся вариант. При выборе объекта для приобретения полезно сравнить цены, изучить тенденции развития рынка, проконсультироваться с опытными инвесторами.

Шаг 3. Оформите сделку

Главная цель риелтора – дороже продать объект, чтобы получить высокий %. Обращение к такому специалисту сведёт к нулю доходность инвестиций. Кроме того, обычно риелтор не отвечает за юридическую чистоту сделки.

Лучше заплатить фиксированную сумму юристу за консультации и оформление документации. Его услуги обходятся дешевле риелтора. При этом риски нарваться на мошенников и штрафные санкции государства за недоплату налогов сводятся к минимуму.

Шаг 4. Получите прибыль

Теперь остаётся перепродать объект недвижимости, когда он вырастет в цене, или сдать арендаторам. Не забудьте при этом заплатить налоги государству.

Совет. Перед тем как вкладывать средства, прочтите ещё одну книгу «Инвестирование в доходную недвижимость» (Наталия Закхайм). Это учебное пособие издано в 2019 году и содержит актуальную информацию о том, как правильно инвестировать в недвижимость.

Заключение

Так выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость? Конечно, если делать это с учётом своих финансовых возможностей и анализа рынка. Самые доходные стратегии (гостиничный бизнес, инвестиции в строительство) или требуют 100% вовлечённости инвестора, или сопряжены с высокими рисками. Новичкам больше подходит покупка жилых помещений с целью заработка на долгосрочной аренде. Самый перспективный сегодня вариант – инвестиции в зарубежную недвижимость, особенно приобретение квартир и апартаментов в курортных странах с длительным туристическим сезоном.

Ещё хочу отметить, что инвестирование — это только один из способов, которым вы можете зарабатывать деньги, к тому же не очень простых. На моём блоге описано много других вариантов заработка в Интернете. А как вы считаете, можно вообще, сидя дома за компьютером, разбогатеть?

Источник: whiteprofit.biz

Инвестирование в строительство жилья. Новая положительная тема

Доброго времени суток, мои дорогие посетители и читатели. Решил немного раскрыть тему инвестиций, и хочу с вами поговорить про инвестирование в строительство жилья.

Могу сказать, что строительство жилья, действительно, штука актуальная, и многие люди, у которых есть достаточно свободных средств, весьма часто рассматривают такой способ инвестирования в качестве основного.

На самом деле, инвестирование в строительство жилья является очень перспективным видом заработка. Но тут сразу же стоит четко осознавать тот факт, что денег может понадобиться весьма много.

Как вы знаете, недвижимость сейчас стоит далеко не малых денег, так что, это не то направление, где можно инвестировать, скажем, 1000 долларов.

Апартаменты планомерно становятся фаворитами у инвесторов этого направления. Вообще, европейский опыт по этому вопросу весьма воодушевляет, потому как по всей Европе апартаменты приносят очень стабильную доходность. К примеру, даже на консервативном рынке Великобритании строительство жилья приносит примерно 9% прибыли за год.

Кроме того, стоит сказать, что это направление активно начало развиваться и на нашей земле. Причина проста – рубль снова начал терять свои позиции, соответственно, инвесторам нужно было найти новые направления, куда можно инвестировать. Все мы прекрасно знаем, что недвижимость – это весьма ликвидный актив, который, как показывает практика, на долгосроке всегда уверенно растет, принося держателям вполне себе весомые прибыли.

С сервисом или без

Вообще, есть обычные и обслуживающиеся апартаменты, и, естественно, что экономически более предпочтительным является второй вариант. Ясное дело, что по обслуживающимся апартаментам есть соответствующий оператор – это обслуживающая компания.

Именно она обеспечит апартаментам должную наполняемость, которая будет выше, нежели бы вы пытались это сделать без привлечения соответствующих операторов.

Наверное, недостаток один – УК придется платить, что примерно составляет 10% от оборота. Но даже после уплаты всех расходов, доходность от аренды апартаментов составляет не менее 8%, а бывает доходит и до 12%.

И это как минимум вдвое больше, нежели обеспечивают арендные квартиры, которые вы сдаете сами. Примерно, сдача квартиры дает доходность на уровне 3-4% годовых, что, примерно, сходно по доходности с банковскими вкладами. Инвестиционная привлекательность того или иного проекта будет зависеть от бизнес-модели, которую пытается реализовать управляющая компания. Есть традиционная модель, когда владелец отдает свой актив оператору, и получает свою прибыль. Есть и вторая модель, когда между УК и владельцем заключается арендный договор, и оператор выплачивает фиксированную арендную ставку.

Как бы там ни было, какая бы модель не применялась, доходность от нее все равно будет значительно выше, нежели от традиционных банковских вкладов, сдачи квартир и многое другое.

Локацию найти тяжело

Инвестирование в строительство жилья – это дело тонкое, да и рынок обслуживаемых апартаментов на территории РФ не настолько глобален на данный момент, чтобы можно было выбирать из сотни локаций.

Если говорить конкретно про масштабы одного города, то тут по локациям принято разделять на центр города и его окраины. При этом, очень часто центральные и окраинные проекты рассчитаны совершенно на разную целевую аудиторию.

В целом, стоит понимать, что объекты строительства жилья для инвестирования в центре города будут стоить куда дороже, нежели объекты, расположенные на окраине города. При этом, естественно, что инвесторы с серьезными финансовыми возможностями вряд ли будут рассматривать окраинные объекты, потому как это просто не круто, пацаны не поймут.

Да, вот такой вот у нас менталитет, который заставляет пускать пыль в глаза, как говорится – хороший понт дороже денег. Это действительно так, и формировалось это у нас на уровне подсознания крайне долго. Но, хочу сказать, что постепенно наши инвесторы начинают смотреть по данному вопросу на эффективность инвестиции. То есть, они могут поступиться престижностью объекта но выиграть на дивидендах, которые поимеют с его аренды после завершения строительства жилья, это правильно!

Многие начинают понимать, что инвестирование в строительство жилья может приносить вполне себе хорошие деньги. Но тут все равно важно разбираться. Детали важны. Многие у нас не любят копать глубже, но, к сожалению, так просто не получится.

Риски

Ясное дело, что инвестирование и вопрос рисков являются очень близкими. Как бы там ни было, нужно осознать, что риски при инвестировании связанном со строительством жилья так или иначе будут. Вы можете повлиять на степень рисков, но полностью исключить их не получится.

Вообще, сегмент инвестирования в недвижимость отличается таким положением, чем раньше инвестор начинает заниматься проектом стоительства жилья, тем больше денег потенциально он на нем может и поднять. К примеру, от начала строительства жилья до момента сдачи объекта, апартаменты вырастают по цене, примерно, на 20%. Затем, актив продолжает уверенно расти с каждым годом на 2-3%. Таким образом, это очень даже хорошая динамика.

Но не нужно думать, что все так сладко, потому как риски есть. И тут тоже есть один серьезный риск, то, что апартаменты могут банально не построить. Если расположение и характеристики объекта можно оценить заранее, то вот будет ли проект в данном случае, конечно, речь идет про строительство жилья для инвестирования. Так вот будет ли строительство жилья доведено до конца – это фактор, который не поддается заблаговременным расчетам.

Получается, такие риски присущи сегменту недвижимости и в частности строительству жилья с целью инвестирования кругом бегом, так как всегда есть вероятность, что застройщик может просто кинуть и не построить объект, или же другие форс-мажорные обстоятельства. Как я вам уже сказал, риски так или иначе будут, и вам нужно к ним быть обязательно готовыми, я вас уверяю.

Расходы

Конечно же, есть и определенные расходы. Начнем с того, что нужно будет выплачивать вознаграждение УК. Кроме того, необходимо будет платить за эксплуатацию апартаментов. Конечно же, стоимость эксплуатации может варьироваться.

К примеру, если апартаменты находятся где-то в элитном комплексе с бассейнами, тренажерными залами, саунами и прочим, то это может влететь в серьезную копейку владельцу. Но, наверное, такое встречается только в рамках очень дорогой премиальной недвижимости, соответственно, и стоимость эксплуатации будет очень дорогой.

Смотреть видеообзор про инвестирование в строительство жилья

С другой стороны, если апартаменты расположены в комплексе, что называется, без излишних наворотов, то тут особых проблем возникнуть не должно, и сама стоимость эксплуатации будет вполне себе приемлемой. Конечно же, обслуживание апартаментов будет немного дороже, тем не менее, есть за что платить.

При этом не забывайте, что плюс состоит в том, что зачастую оплату коммунальных услуг берет на себя та личность, которая берет жилье в аренду. При этом надо понимать, что сдача жилья в аренду – это предпринимательская деятельность, соответственно, рациональным будет вопрос по налогам.

В данном случае, я бы рекомендовал вам регистрировать ИП, чтобы платить не 13%, а 6% налога. Согласитесь, это будет достаточно весомо, особенно, если вы будете оперировать крупными суммами. К примеру, если ваш доход от деятельности составил, скажем, 20000$, то в рамках ИП вы заплатите 1200$, вместо 2600$, выгодно, не так ли?

Выход из проекта

Если при выборе апартаментов инвестор руководствуется всеми принципами, которые я озвучил выше, то вряд ли он захочет выходить из проекта. По статистике, в сегменте обслуживаемых апартаментов, только 2% активов выходит на вторичный рынок.

Кроме того, в этом сегменте наблюдается очень высокий спрос на фоне низкого предложения, соответственно, апартаменты очень легко продать. В общем, этот сегмент очень интересен, а само инвестирование в строительство жилья является очень выгодным на сегодняшний день. Но, как я уже сказал, входной уровень для инвестора очень высок, так как хорошее жилье дешево стоить попросту не может. Так что, даже 10000 долларов вы тут не обойдетесь.

Источник: webmastermaksim.ru

Как инвестировать в новостройки Новой Москвы?

В разгар кризиса россияне переводят сбережения в надежные активы, которые долгие годы сохраняют высокую стоимость и ликвидность, в частности, в квартиры для долгосрочного владения с последующей продажей. В Московском регионе для этой цели хорошо подходят лоты в Новой Москве, на долю которой приходится 28% продаж нового жилья в столице. Эксперты «Метриум» рассказывают, как на местном рынке найти подходящий жилой комплекс и ликвидную квартиру.

Транспортная доступность

Расположение комплекса относительно транспортных узлов и магистралей – основная характеристика ликвидности жилья в Новой Москве. Однако в отличие от инвестиций с целью быстрой продажи или аренды, для долгосрочных вложений нужно учитывать перспективу развития транспортной сети на долгие годы. По словам руководителя Департамента развития новых территорий столицы Владимира Жидкина, до 2035 года в Новой Москве построят 25 станций метро. Сейчас известно о строительстве Коммунарской линии метро, которая будет проложена до Троицка вдоль поселений по Калужскому шоссе, а также о продлении Калининско-Солнцевской ветки до станций «Пыхтино» и «Внуково».

Соответственно для долгосрочных вложений инвестор может рассматривать жилые комплексы в зоне действия будущих станций. В частности, новые станции метро Коммунарской линии улучшат транспортную доступность жилых комплексов «Новые Ватутинки. Десна», «Андерсен», Новые Ватутинки (микрорайон Центральный), «Кленовые аллеи», Russian Design District. Новые станции желтой ветки помогут быстрее добираться до «старой» Москвы жителям комплексов «Баркли Медовая долина», «Внуково Парк» и «Середневский лес». Кроме того, продление Сокольнической линии на одну станцию обеспечит пешую доступность метро южной части жилого комплекса «Скандинавия».

Впрочем, для долгосрочных вложений подойдут и жилые комплексы рядом с существующими станциями метро. Правда, уровень цен в них будет выше, так как наличие метро уже повлияло на ценообразование. Помимо этого, также важна и доступность ближайших магистралей, ведущих в Москву, – Калужского и Киевского шоссе.

Расположение жилого комплекса

При выборе жилого комплекса также следует оценивать перспективы развития локации. В этом смысле близость к «старой» Москве и метро остаются важными критериями, но привлекательными могут стать и другие районы.

Сейчас в Новой Москве формируются точки притяжения – территории, где создаются деловые центры и бизнес-парки, торговые центры, объекты культуры и спорта, органы управления местных властей и т.п. Эти локации будут притягивать финансовые ресурсы, формировать налоговую базу и создавать рабочие места для высококвалифицированных специалистов. Объекты торговли, спорта и досуга могут стать интересными сюда как местных жителей, так и людей из других районов Москвы и Подмосковья. Все это будет повышать привлекательность расположенных рядом жилых комплексов и обеспечивать им долгосрочный рост стоимости.

Прежде всего инвестору нужно обратить внимание на общественно-деловые точки роста, которых в Новой Москве четыре: Румянцево, Коммунарка, Внуково и Троицк. Здесь построят бизнес-парки, появятся органы управления местных властей, сюда будут привлекаться инвестиции в торговую, офисную и складскую недвижимость. В перспективе создание рабочих мест повысит привлекательность жилых комплексов, находящихся поблизости.

В частности, в районе Румянцева идет реализация проектов homecity, «Позитив», «Румянцево Парк» и «Саларьево Парк». Рядом с Коммунаркой строят ЖК «Скандинавия», «Москва А101», «Аквилон Парк», «Москвичка», «Новая звезда» и др. Рядом с поселением Внуково – «Переделкино-Ближнее», «Городские истории», «Рассказово», «Внуково парк». В районе Троицка – Russian Design District.

Кроме общественно-деловых в Новой Москве сейчас формируются мощные спортивно-развлекательные и культурно-образовательные кластеры. Так, в Прокшино ГК «А101» создает спортивно-развлекательный кластер «ADRENALINE Прокшино» с бизнес-кварталом, спортивными и развлекательными объектами. Рядом с Прокшино возводятся жилые комплексы «Испанские кварталы» и «Прокшино». В Ватутинках Группа Родина строит культурно-образовательный кластер Russian Design District с самым большим, пожалуй, на сегодняшний день набором развивающей инфраструктуры.

«Стоимость квадратного метра жилья в ТиНАО растет в среднем на 15% в год, а спрос концентрируется вокруг проектов с качественной и разнообразной инфраструктурой как в рамках самих ЖК, так и в ближайшем окружении, – рассказывает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Прокшино», «Москва А101», «Прокшино»). – В этом смысле спортивно-развлекательный кластер «ADRENALINE Прокшино» может стать особенно эффективным в силу уникальности запланированных в нем объектов, таких как горнолыжный склон, аквакурорт или центр молодежных видов спорта. Интерес ко всему, что связано с ЗОЖ и саморазвитием, отмечается давно, но после пандемии он концентрируется на уникальных и качественных проектах. Кроме того, кластерное развитие территории соберет разноплановые объекты в одной локации, что только усилит пользовательский интерес. Это обеспечивает высокий спрос на жилье в шаговой доступности от кластера на долгосрочную перспективу».

Масштаб и концепция жилого комплекса

На следующем этапе необходимо определиться с жилым комплексом. Для долгосрочных инвестиций, по мнению экспертов «Метриум», лучше выбирать сравнительно небольшие ЖК. В таких комплексах при перепродаже квартиры конкуренция продавцов будет меньше, чем в масштабных ЖК, насчитывающих десятки корпусов. Правда, небольших проектов застройки в Новой Москве немного («Алхимово», «Внуково Парк», «Калипсо-3», «Новая Звезда», homecity, Russian Design District).

Также следует учитывать концепцию комплекса и его обеспеченность объектами инфраструктуры. Чем ярче и прогрессивнее концепция проекта, тем больше шансов на перепродажу в долгосрочной перспективе квартиры не только без дисконта, но и с прибылью. Такие проекты в Новой Москве есть.

К примеру, Группа Родина реализует проект культурно-образовательного кластера Russian Design District, который будет состоять из девяти жилых домов, спроектированных известными дизайнерами, спортсменами, деятелями искусств и бизнеса. В образовательную часть кластера войдут детский сад, общеобразовательная школа, Школа дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA), Академия моды Валентина Юдашкина, Школа кино и театрального искусства, Школа танцев, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также различные творческие студии и мастерские. Спортивное ядро кластера составит Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школа йоги и здорового питания. Культурную часть кластера представит Галерея современного искусства и Арт-пространство под открытым небом.

«Мы живем в непростое время, когда на первый план с точки зрения саморазвития выходит личностная конкуренция, поэтому в перспективе пользоваться спросом будут именно такие жилые комплексы, которые способны создать экосистему для жизни людей, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В нашем кластере появятся спортивная, образовательная и культурная платформы, как раз создающие условия для развития семьи и личности в этом направлении. Здесь можно будет получить перспективные профессиональные компетенции, заниматься спортом, посещать интересные культурные мероприятия в области искусства и технологий».

Стадия строительной готовности

Для долгосрочных вложений лучше выбрать квартиру в жилом комплексе на ранней стадии строительства. Таким образом владелец жилья может не только получить прибыль, но и застраховать себя в будущем от падения цен на жилье. По подсчетам экспертов «Метриум», в Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в новостройке с момента старта продаж и до завершения строительства может увеличиться на 40%. Соответственно даже если цены на жилье в долгосрочной перспективе начнут устойчиво снижаться, что маловероятно, у собственника останется порядка 40% от стоимости квартиры до получения убытка.

По данным «Метриум», на начальном этапе строительства сейчас находятся 33% квартир (3 тыс. единиц), представленных в проектах новостроек Новой Москвы; в домах, где идет сооружение этажей – 40% объектов (3,7 тыс.); в корпусах на стадии отделочных работ – 24% (2,2 тыс.); в готовых новостройках продается лишь 3% квартир (менее 300 объектов).

Тип квартиры

Для перепродажи в долгосрочной перспективе всегда лучше выбирать наиболее ходовые варианты квартир, которые подойдут основной массе потенциальных покупателей. Как правило, это семейные люди с детьми, ориентированные на покупку двух- или трехкомнатной квартиры.

На сегодняшний день на вторичном рынке нового жилья (не старше 2015 года постройки) на долю студий приходится 8% вариантов, однокомнатных квартиры – 35%, двухкомнатных – 34%, трехкомнатных – 23%. При этом разница в цене между квартирами в строящихся и готовых новостройках вторичного рынка весьма заметна.

Студия в строящемся ЖК стоит 4,4 млн рублей, а на «вторичке» в готовом комплексе – 5,6 млн рублей; однокомнатная квартира – 6,1 млн рублей против 6,8 млн рублей; двухкомнатная – 8,4 млн против 9,6 млн рублей; трехкомнатная – 11,2 млн рублей против 13 млн рублей. Как видно, наименьшая разница в цене наблюдается у однокомнатных квартир. Это связано с большим предложением и высокой конкуренцией продавцов. Между тем студии и двухкомнатные квартиры на «вторичке» в готовых новостройках дороже строящихся аналогов на 1,2 млн рублей, трехкомнатные квартиры – на 1,8 млн рублей. С учетом того, что студии – это нишевый продукт со специфической аудиторией, а трехкомнатная квартира – наиболее дорогой вариант с ограниченным кругом потенциальных покупателей, оптимальным вариантом для долгосрочных вложений становится двухкомнатная квартира.

«Инвесторы, рассматривающие приобретение квартиры для долгосрочных вложений, вполне могут привлечь кредит, – рекомендует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ставки опустились на исторически минимальный уровень благодаря субсидированию ипотеки. На старте продаж двухкомнатную квартиру в новостройке можно приобрести примерно за 32 тыс. рублей в месяц со сроком погашения до 20 лет. После ввода здания в эксплуатацию квартиру можно сдать в аренду, и она будет самоокупаться, сохраняя при этом высокую рыночную стоимость. Впоследствии квартиру можно будет продать».

Источник: stroi.mos.ru

Инвестиции в новостройку

Одно из эффективных направлений денежных вкладов – инвестиции в новостройки. Но чтобы все сделать грамотно, следует обрести некоторые теоретические знания.

Минимальные суммы вкладов

Речь пойдет об инвестициях в новостройки Москвы. В каждом городе свои особенности рынка недвижимости. В столице, как и везде, кроме себестоимости цены на жилплощадь зависят от соотношения спроса и предложения. В этом мегаполисе квартиры одни из самых дорогих, соответственно минимальная сумма, которой должен располагать инвестор, начинается от 2,5-3 млн. руб.

Если говорить о рассрочке или ипотеке, то на практике они значительно поглощают степень доходности, а в ряде случаев инвестирование в недвижимость и вовсе становится невыгодным. Такой подход больше уместен для вторичного рынка, когда после приобретения квартиру можно сразу сдавать, тем самым погашать задолженность.

Что нужно знать, чтобы выбрать надежного застройщика

Главное правило гласит, что в первую очередь нужно смотреть не на саму недвижимость, а именно на застройщика. Когда встает вопрос о вкладе миллионов рублей, лучше отдать лишние 100-200 тысяч за проверку истории компании-застройщика, но уже не волноваться о правильности выбора.

Еще один принцип заключается в том, что инвестиции в новостройки выгоднее совершать на самых ранних стадиях строительства. Наиболее интересные расценки будут сразу после старта продажи. А дальше останется подождать примерно 2 года. Это среднее время строительства современных домов, которое принято называть горизонтом инвестирования.

При поиске застройщика следует обратить внимание на следующие моменты:

• • строительная история – успешность инвестирования возрастает с ростом количества построенных и введенных в эксплуатацию домов;
• • особенности объектов – лучше, чтобы выбранный для инвестиции объект был похож на построенные ранее;
• • отзывы и рекомендации – если компания строит уже не первое здание, в сети обязательно должны накопиться отзывы настоящих жильцов и покупателей, иногда имеет смысл опросить жильцов;
• • активность на стройке – обязательно стоит посетить строительную площадку и оценить процесс работ, т. к. если время сдачи уже близко, а на площадке еще не закончили с фундаментом, сроки явно будут сорваны;
• • форма договора на право требования – по закону новостройки можно продавать только по договору жилищно-строительного кооператива, ДДУ (договору долевого участия) или с использованием жилищного сертификата, все остальное предполагает серьезные риски.

Выбор новостройки

Научившись определять надежного застройщика, пора понять, как вычислить выгодные для инвестиций новостройки.

Для начала нужно определиться со способом фиксации прибыли. Соответственно, при выборе объекта инвестиции необходимо найти наиболее ликвидную квартиру – ту, которую впоследствии будет проще и выгоднее всего продать.

Нюансы, на которые важно обращать внимание при поиске объекта:

• • расположение – оценивая новостройку, нужно непременно лично побывать на месте строительства, изучить микрорайон, обратить внимание на присутствие поблизости больниц, школ, детсадов, станций метро и других социальных объектов;
• • план развития района – если на текущий момент близлежащая территория не совсем устраивает, возможно, по плану комитета здесь вскоре построят все необходимое, а возможна и обратная ситуация, когда в приемлемом на вид микрорайоне запланировано возведение, например, шумного завода и т. п.;
• • средняя цена на квадратный метр – стоимость складывается из множества факторов (отделка, наличие балкона, вид из окна, транспортная доступность), которые следует учесть, чтобы ориентироваться в расценках.

Риски при инвестициях в новостройки

Нередко больше всего заработать удается, если изначально приобрести наиболее дешевое жилье. Но это вовсе не безупречный сценарий. Поскольку при инвестициях в недвижимость в новостройках вклады исчисляются миллионами рублей, в первую очередь надо думать о минимизации рисков, а не о возможном уровне дохода.

• • застройщик – банкрот;
• • застройщик – мошенник;
• • ощутимый срыв сроков сдачи объекта;
• • экономический кризис, война или другие форс-мажоры.

Чтобы снизить риск, важно подходить к делу осторожно и внимательно, взяв на вооружение рекомендации, приведенные выше. Если сделка прошла успешно, в дальнейшем это сулит неплохую прибыль.

Как правильно продать квартиру в новостройке, чтобы заработать

Существует 2 основных способа определения потенциального дохода при инвестициях в недвижимость на рынке новостроек.

1. Можно обратиться к менеджерам застройщика, чтобы они ознакомили с порядком увеличения цен по мере строительства здания. Например, для покупки квартиры выбран объект на старте продаж по цене 2 млн. руб. По словам менеджера, в таком же доме неподалеку, построенном немного ранее, аналогичная жилплощадь стоит уже 3 млн руб. Следовательно, если исключить текущие расходы, налоги и демпинг, максимально возможная прибыль составит 1 млн. руб. А если продавать объект по переуступке, то уровень прибыли может возрасти.
2. Можно сравнить объявления инвесторов, продающих квартиры с похожими характеристиками из недавно построенных домов. Разброс цен, конечно, будет большой. Но, тем не менее, изучение позволяет определить максимально возможную прибыль.

Продажа квартир по переуступке – это наиболее выгодный способ. Сделка протекает до того, как подписан акт приемки. Если при этом инвестор сумеет договориться с покупателем об указании в договоре номинальной стоимости квартир, продавцу уже не придется платить налог в размере 13%, поскольку по документам никакого дохода нет.

Иногда инвесторы в качестве страховки подписывают расписку, согласно которой они обязуются покрыть расходы в случае возникновения непредвиденных проблем. Чтобы зарегистрировать договор переуступки, нужно заплатить около 30 тыс. руб.

Это основная информация, которая поможет осуществлять инвестиции в недвижимость на рынке новостроек без лишних проблем.

Источник: 1kvartiravmoskve.ru

Инвестиции в «бумажную» недвижимость или как стать владельцем доходного объекта за 100 тысяч рублей

Что такое «бумажная» недвижимость: один из лучших инвестиционных инструментов на рынке или же ловушка для начинающих инвесторов? Портал Novostroy решил разобраться, что такое REIT и ЗПИФн. А поможет нам в этом Владислав Прeображенский, исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы».

Что такое «бумажная» недвижимость: один из лучших инвестиционных инструментов на рынке или же ловушка для начинающих инвесторов? Портал Novostroy решил разобраться, что такое REIT и ЗПИФн. А поможет нам в этом Владислав Прeображенский, исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы».

ПНК парк Толмачево

• Терминология
• Во что инвестируют фонды
• ЗПИФ или REIT?
• Преимущества и недостатки «бумажной» недвижимости

Терминология

Начнём, конечно же, с терминологии. Под «бумажной» недвижимостью понимаются инвестиции не в сами объекты с целью аренды или перепродажи, а в ценные бумаги, которые обеспечены доходами от инвестиций в недвижимость.

В России этот инвестиционный инструмент пока только набирает популярность, в то время как в США он давно зарекомендовал себя с лучшей стороны. Так, согласно исследованиям компании J.P. Morgan, за последние 20 лет вложения в американские фонды недвижимости (REIT) давали наибольшую доходность по сравнению со многими другими активами.

Данные с 2001 по 2020 год. Источник: J.P. Morgan

Вложения в «бумажную» недвижимостью могут быть в виде:

• Облигации крупных компаний, работающих в сфере недвижимости. Инвестор становится кредитором компании, имеет купонный доход, а также прибыль в виде разницы цены покупки облигации и её продажи или погашения.
• Акции компании в сфере недвижимости. Инвестор является акционером и участвует в распределении прибыли компании. Доход зависит от динамики цены акций и дивидендных выплат.
• Паёв фондов. Инвестор за свои деньги получает паи в общем фонде, который приобретает объекты недвижимость. Доход зависит от изменения стоимости пая и регулярных выплат. Последние выплачиваются из полученной фондом прибыли в определенные даты. К примеру, раз в квартал.

Стоит ли инвестировать в российские девелоперские компании в 2022 году, мы уже обсуждали. Подробнее об этом можно прочитать здесь. Так что сейчас остановимся только на фондах недвижимости.

Во что инвестируют фонды

Фонды также можно разделить на виды в зависимости от того, в какие активы они инвестируют. Это могут быть самые разные типы объектов:

• жилая недвижимость (дома, квартиры, апартаменты);
• гостиницы;
• складские помещения;
• торговые точки;
• офисные здания;
• промышленно-индустриальные зоны;
• земельные участки;
• лесные угодия и многие другие.

Как правило, фонды специализируются на каком-то одном типе недвижимости, но могут иметь в портфеле и несколько видов объектов.

ЗПИФ или REIT?

Российские инвесторы могут вложиться в «бумажную» недвижимость как на отечественном, так и на зарубежном рынке. Подобные фонды существуют во многих странах и называются — Real Estate Investment Trust (REIT). Хотя больше всего их в США.

Это фонды, инвестирующие в различные сектора недвижимости и ипотечные ценные бумаги. Они выпускают акции, которые свободно торгуются на открытом рынке. Как обычные акции, рейты зависят от рыночной ситуации и могут иметь волатильность как у акций, или больше.

Отечественный аналог REIT — закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФн), работают немного иначе. О нюансах даст представление таблица ниже.

Паи выдаются при формировании фонда. Погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано, а фонд закроется.

Основное отличие ЗПИФн от REIT — это то, что последние не являются прямой альтернативой владению недвижимостью. Они больше похожи на акции обычных компаний, бизнесом которых является покупка объектов недвижимости с кредитным плечом, и сдача их в аренду. Этим компаниям присущи те же риски, что и любому другому бизнесу, вплоть до банкротства.

Так что в этом плане ЗПИФн гораздо надёжнее. Кроме того, их деятельность находится под надзором государства: сделки проходят согласование со специализированным депозитарием, а управляющую компанию контролирует Банк России.

Сегодня ЗПИФы привлекательны для российских инвесторов ещё и из-за геополитической обстановки. Санкции, сложности с платёжными сервисами, ограничения со стороны ЦБ РФ — всё это создаёт дополнительные риски для инвестирования в REIT.

Преимущества и недостатки «бумажной» недвижимости

Плюсов и минусов вложения в фонды недвижимости мы отчасти касались в статье про инвестиции в недвижимость с небольшими бюджетами. Вот основные преимущества:

• Относительно высокая доходность — обычно в районе 8-10% годовых.
• Низкий порог входа — от 100 тысяч рублей (для ЗПИФ «Арендный бизнес 7» от Сбера).
• Диверсификация рисков в случае, если фонду принадлежат несколько активов.
• Доверительное управление капиталом — все операции осуществляет профессиональная управляющая компания, без участия пайщиков.

Хотя последний пункт, пожалуй, довольно спорное преимущество, которое может обернуться серьёзным недостатком. Да, такой способ вложения средств отлично подходит для начинающих инвесторов, которые не хотят тратить время на управление активами. Но это же увеличивает риски пострадать от некачественных услуг УК.

Ещё один минус — это то, что существует не так уж много ЗПИФов, в которые могут вступить обычные частные инвесторы. Из самых популярных можно выделить 3 фонда:

• «Альфа-Капитал Арендный поток», специализирующийся на инвестициях в недвижимость для street-retail (покупка помещений под сдачу в аренду магазинам сети «Пятёрочка»).
• «ПНК-Рентал», занимающийся вложениями в складские и индустриальные комплексы, построенные материнской девелоперской группой PNK.
• «Арендный бизнес 7» от Сбербанка. Пока на сайте этого ЗПИФа заявлен только один объект — складской комплекс «PNK Парк Ростов-на-Дону», но указано, что список будет пополняться.

Что же касается доходности у данных фондов, то на сайте «ПНК-Рентал» есть весьма воодушевляющая табличка с данными о прибыли инвесторов.

А также кривая с изменениями стоимости пая.

График с аналогичным показателем есть и у «Альфа-Капитал».

Хотя, как видим, не всегда «бумажная» недвижимость может приносить прибыль. Судя по информации сайта «Альфа-Капитал Арендный поток» доходность этого ЗПИФа за два года (31.07.2020 — 29.07.2022) составила −0,87%.

Недвижимость остается чуть ли не единственным понятным инструментом хранения денежных средств. Валюта, фондовый рынок переживают не самые «выгодные» времена. Но и жилой рынок вступил в новый кризис и не совсем понятно, переживет ли, не поскользнется ли. Меж тем, цены начали падать.

Источник: www.novostroy.ru