Необходимые вопросы при строительстве с

Что спрашивать при покупке дачи или земельного участка, какие подводные камни могут быть при совершении такой сделки.

При покупке дачи или земельного участка необходимо выяснить все вопросы, связанные с правовым статусом земли. В земельных отношениях долгое время существовала путаница, породившая множество споровис садоводческими товариществами и между соседями.

Какие вопросы задавать продавцу при покупке дачи или земельного участка

Чтобы избавить себя от проблем в будущем, к проверке земельного участка при его приобретении следует отнестись максимально внимательно. Для регистрации сделки, кроме договора купли-продажи и паспортов, МФЦ ничего не потребует, поэтому необходимо самостоятельно изучить ситуацию.

Межевание

Ещё относительно недавно земельные участки отмерялись по принципу «10 шагов влево и 15 шагов назад». После введения системы замеров через спутник выявились многочисленные ошибки. Границы оказались несогласованными, участки наехали друг на друга. Известны случаи, когда в результате несогласованности границ участки полностью исчезали. Исключить риск может межевание участка — геодезический метод установления границ участка и с приведением точных координат.

Вопросы при строительстве дома? (Часть 1)

Межевой план представляет собой многостраничный документ, чётко устанавливающий границы участка по согласованию с соседями

Межевание осуществляется кадастровыми инженерами с выездом на место. Результатом работы является межевой план, в котором точно определены границы земли, проведено их согласование с соседями. Следует выяснить, проводились ли кадастровые работы. Если имеется полноценный межевой план, проблем в дальнейшем не будет. При отсутствии плана следует перед заключением договора провести межевание.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Следует выяснить, на каком основании земля досталась продавцу и проводилась ли регистрация права собственности или перехода права собственности. Земельные участки активно выделялись гражданам в конце 80-х годов прошлого века. В 90-е годы местными администрациями проводилась регистрация права собственности.

После создания регистрационной палаты в 1998 году необходимо было пройти повторную регистрацию. Многие собственники этого не сделали. В таких случаях следует первоначально зарегистрировать право собственности. Нередко регистрация осуществляется через суд.

Документы на дом

Если на участке имеется дом, следует выяснить, зарегистрирован ли он. Часто собственники возводили летние строения и даже капитальные дома без оформления документов, проводили реконструкцию старых домов. Неразрешённое и несогласованное строительство может привести к тому, что дом не удастся зарегистрировать даже через суд. Более того, если на участке имеются красные линии (близкорасположенные нефте- и газопроводы, ЛЭПы и т. д.), заинтересованные лица могут выйти в суд с иском о сносе самовольного строения.

Важные вопросы при строительстве. Часть 1

Дачный дом и другие стоения должны быть также оформлены

Инфраструктура

Следует выяснить, подключены ли электроэнергия и водопровод, канализация, имеется ли возможность подключения, уточнить качество услуг, исследовать транспортную доступность, как обеспечивается доступ на участок в зимнее время.

Соседи

Сейчас много брошенных участков, собственники которых не пользуются дачами и не посещают их. Запущенные участки по соседству нежелательны. Преимуществом должны пользоваться дачные участки с постоянно проживающими соседями.

В настояще время много заброшенных участков, соседство с которыми нежелательно

Нежелательные географические условия

Если рядом имеется река, следует уточнить, не бывает ли весной разлива и затопления. Близко к поверхности могут проходить грунтовые воды, что нежелательно.

Садоводческие и огороднические товарищества

С 1 января 2019 года вступил в силу новый закон, регулирующий отношения в сфере садоводчества и огородничества. Дачные объединения граждан могут быть только в двух формах — садоводческое товарищество или огородническое. В садоводческих товариществах возможна регистрация граждан по месту жительства, если на участке имеется жилой дом. Земли огороднических товариществ предназначены только для ведения подсобного хозяйства, строительство капитальных объектов запрещено. Необходимо выяснить, какая форма объединения собственников земли.

Регистрация граждан возможна, если дом является капитальным — имеет фундамент, предназначен для проживания круглогодично, имеет инфраструктуру. В летних домах регистрация невозможна. Процедура оформления строительства также упростилась. Для строительства дома достаточно уведомить администрацию по особой форме. По завершении строительства потребуется изготовить технический паспорт и направить в органы местного самоуправления ещё одно уведомление.

Членство в товариществе

У председателя товарищества необходимо получить справку, что продавец является членом товарищества и не имеет задолженности по обязательным платежам.

Безопасность

Дачные воры продолжают активно действовать. Необходимо выяснить, как обстоят дела с кражами в данном товариществе, осуществляется ли охрана объектов и какими силами, стоимость охранных услуг.

Вопросы безопасности дачных участков имеют немаловажное значение

Налоги

Собственники земельных участков уплачивают налог на землю. Размер налога может составлять крупную сумму. Необходимо выяснить, сколько платил предыдущий собственник и не имеется ли задолженности. При выяснении вопроса о налогах следует помнить, что некоторым категориям граждан предоставляются льготы по оплате (пенсионеры, инвалиды и т. д.).

Красные линии

Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Поясним на примере. Недалеко от земельного участка проходит нефтепровод. В зависимости от типа устанавливается определённая охранная зона. Например, запрещено любое строительство в пределах 300 м справа и слева. Любые постройки в пределах зоны будут незаконными, даже если земля принадлежит гражданину.

Владелец трубопровода может в судебном порядке потребовать сноса строения.

Выяснить вопрос о наличии красных линий можно в департаменте градостроительства (аналогичной структуры) городской администрации. Наличие линейных объектов можно определить визуально на местности, если они не расположены под землёй. На таких объектах устанавливают таблички с указанием пределов охранной зоны. Эти пределы и будут являться красными линиями.

Работоспособность товарищества

В товариществе должны быть работоспособные председатель и правление. Нередко в правлении существует разброд, председатель является номинальным и не занимается решением вопросов товарищества. При такой организации работы возникают сложности со сбором платежей с членов товарищества, водо- и электроснабжением, другими организационными вопросами. Нередко возникают финансовые споры об использовании средств товарищества не по назначению или откровенных хищениях.

Что находится на земельном участке

Необходимо осмотреть все строения и насаждения, имеющиеся на участке, проверить их состояние, уточнить возраст многолетних деревьев, их плодоносность. Естественно, дача должна отвечать вкусам покупателя.

Изучите, что посажено на участке

Возможные конфликты

Не исключены ситуации, когда к земельному участку или товариществу в целом проявляют повышенный коммерческий интерес административные или бизнес-структуры. Такое иногда случается. Известны случаи, когда в отношении собственников использовались криминальные методы.

Прочие обстоятельства

Выясняйте у продавца любые обстоятельства, которые вам интересны. В зависимости от интересов покупателя приоритетными могут быть вопросы садоводческого характера или отдыха. В зависимости от целей приобретения дачи на первое место могут стать вопросы комфорта. Покупка должна радовать, поэтому не стесняйтесь получить как можно больше информации.

Заключение сделки

После выяснения всех интересующих вопросов можно переходить к оформлению сделки. При купле-продаже земли лучше привлечь риелтора или юриста, ориентирующегося в земельном и градостроительном праве. Неучтённые красные линии или территориальные споры с соседями могут нарушить все ожидания от приобретения вплоть до того, что пользование участком будет затруднительно.

Отнеситесь внимательно к вопросу выбора дачи и проведения сделки, чтобы в дальнейшем спокойно наслаждаться отдыхом или садоводческими работами на новоприобретенной даче.

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

Источник: hiterbober.ru

Всё о том, какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и какие документы проверять

Покупка квартиры в новостройке

В настоящее время покупка квартиры в строящемся доме является очень актуальным вопросом. Однако добросовестных застройщиков ещё надо поискать. Что спросить у застройщика при покупке квартиры в новостройке и что из бумаг проверять, рассмотрим подробно в этой статье.

Собираем необходимую информацию

Чтобы грамотно построить диалог с застройщиком, необходимо собрать необходимую информацию о нём, о строящемся доме и самой квартире. Самое главное, что необходимо выяснить – это репутация строительной организации.

Если у компании строящийся дом по счёту первый, то шансов мало, что стройка закончится успешно. Если компания работает на строительном рынке давно, имеет хорошую репутацию и успешно сдаёт дома в эксплуатацию год за годом, то эта организация достойна доверия.

Сбор информации можно начать с интернет – ресурсов. На официальном сайте застройщика можно найти проектную декларацию, разрешительную документацию, условия по ипотеке и планировку. На разных форумах можно найти отзывы и мнения людей о застройщиках, а также просмотреть рейтинги строительных организаций.

Расскажем далее, как проверить квартиру, покупая её в новостройке.

Подробнее о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры в новостройке, мы рассказывали в этой статье.

Сверяем документацию

Начинаем с вопроса наличия необходимых документов на основании которых можно осуществлять строительство. Список документов, которые, у достойного застройщика должны быть в порядке:

1. Разрешение на строительство. Необходимо посмотреть сроки окончания этого документа и сопоставить со сроками сдачи дома в эксплуатацию. Разрешение должно быть оформлено на имя застройщика, который несёт полную ответственность перед покупателем. В случае отсутствия этого документа, Госстройнадзор не примет построенный дом.
2. Документация на земельный участок, на котором возводится дом. Стоит сказать, что земельный надел может быть субаренде, собственности и в аренде. Лучше всего, чтобы земля находилась в аренде. Это связано с тем, что арендованный участок наиболее тщательно проверяют органы, осуществляющие контроль.

Важно! В случае, когда земля находится в собственности строительной компании, то застройщик может не торопиться со стройкой и будет производить работы годами. Важным моментом является назначение земельного надела. Участок, отданный под индивидуальную постройку, не может использоваться для постройки многоквартирного дома.

Если по просьбе предоставить разрешение на строительство или документов на участок покупатель получил отказ, то можно уходить из офиса строительной компании и больше не возвращаться. Если некоторые документы менеджер компании предоставил, а другие нет, то можно попросить выслать оставшиеся документы на электронный адрес.

Иногда квартиры могут увеличиваться или уменьшаться от 2 до 6 метров. Нужно умножить лишние метры на стоимость за один метр, и получится сумма, которую необходимо будет доплатить.

Внимание! Каждый дольщик имеет полное право торговаться с застройщиком, выбирая для себя более выгодные условия. А это значит, что можно попросить переписать договор ДДУ на более выгодных условиях для покупателя.

Договор ДДУ должен содержать всю информацию о квартире, например:

• двери;
• счётчики;
• штукатурка стен;
• подоконники и т. д.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

Список документов, который должен быть у покупателя квартиры, и как их оформить, мы оглашали здесь.

О чём спрашивать у застройщика?

Здесь расскажем, какие вопросы задавать при покупке квартиры в новом доме.

О финансовой ситуации

Для оценки финансового состояния строительной компании необходимо задать следующие вопросы:

1. Кто осуществляет инвестиции в строительство многоквартирного дома?
2. Сотрудничает ли застройщик с банками (использование кредитов)?
3. Если компания пользуется банковскими кредитами, что является в качестве залога? Чем меньше строительная компания имеет долговых обязательств, тем больше шансов, что она выполнит свою работу даже в условиях серьёзного кризиса.
4. Обязательным является вопрос стоимости квартиры при различных способах оплаты, а их несколько:
5. ипотека;
6. полная оплата;
7. рассрочка.
8. Также следует обсудить и условия расторжения соглашения (включая договор по переуступке прав). Строительная компания вправе включить в договор дополнительную плату, а именно:
9. расходы по пеням;
10. оплата домофона;
11. замер квартиры;
12. регистрация документов;
13. ипотека;
14. оплата коммунальных платежей вперёд и т. д.

О технических аспектах строительства

1. Если жильё приобретается на стадии котлована, то необходимо поинтересоваться какой тип имеет строящийся дом. Это связано с тем, что под внешней отделкой сложно определить какой материал использовали при строительстве.
2. Кирпичные дома очень надёжны и проверены годами. Дома такого типа возводят сейчас с малой этажностью. Стоимость таких сооружений значительно выше, а само строительство происходит гораздо дольше.
3. На строительство панельных домов времени уходит меньше. Их минус в плохой шумоизоляции и невозможности проведения перепланировок.
4. Тип каркасно-монолитных сооружений включает в себя достоинства и кирпичных, и панельных. Такой тип является на данный момент самым перспективным и распространённым.

Справка! Планировку расположения комнат будущие владельцы могут выбирать самостоятельно. Любая из стен может быть снесена.

• кирпич — является надёжным материалом и имеет плюсы: тёплый; прочный; легко можно вкрутить шурупы и т. д.;
• силикатный блок — является экологически чистым материалом.

• полная отделка (при такой отделке в квартиру можно сразу заселяться, потому что там есть всё необходимое);
• черновая отделка (выровненные стены, установленные розетки и выключатели, оформленные откосы, стеклопакеты, цементная стяжка пола и т. д.);
• отделка отсутствует.

О придомовой территории

Еще одним важным вопросом является информация о возведении объектов социальной структуры.

• Что планируется и в какое время будет установлено.
• Важно поинтересоваться, есть ли вблизи заводы с вредным производством, железнодорожные пути и кладбища.
• Автолюбителей всегда заинтересует вопрос парковки. Сколько планируется мест на одну квартиру и т.д.
• Весьма актуальным являются вопросы наличия в ближайших окрестностях детских садов, школ и других общеобразовательных учреждений. Если вблизи их нет, то следует спросить, когда планируется их строительство.

Иные юридические нюансы

К иным юридическим вопросам можно отнести:

• вопросы, связанные с условиями расторжением договора, в том числе по переуступке;
• тип договора;
• договор застройщика со страховой компанией и т. д.

Покупка квартиры в новостройке, что у застройщика, что от подрядчика — дело рискованное.
Каким бы способом вы не оформляли сделку, будь то переуступка прав или зачёт старого жилья: всегда будьте осторожны, чтобы не стать жертвой обмана. А также ознакомьтесь с советами о том, как купить квартиру в новостройке выгодно и какой лучше выбрать этаж.

Подводя итоги, можно отметить, что покупка квартиры в новостройке – процесс серьезный, поэтому подходить к нему надо ответственно, внимательно и взвешенно. Важно изучить все документы строительной компании и другие моменты, чтобы принять правильное решение.

Источник: urist.expert

Необходимые вопросы при строительстве с

От правильного выбора строительной компании зависит все: качество жилья, сроки его сдачи, отсутствие или наличие проблем с его дальнейшей эксплуатацией. Проверьте свой выбор по списку, составленному экспертами.

1. Репутация застройщика. Позитивные отзывы в СМИ и на интернет-форумах могут быть и результатом рекламных действий самого застройщика, но все же, стоит это оценить. Сам факт наличия публикаций и отзывов уже говорит о том, что застройщик давно работает в отрасли.

2. Срок работы компании именно в строительной сфере. Лучше не испытывать судьбу и не связываться со строителями, которые запускают свои первые объекты. Даже если эта фирма и хорошо известна в другой сфере.

3. Наличие документации на земельный участок, где планируется строительство дома. Лучше всего, если земля в собственности у застройщика. Впрочем, если она в аренде на инвестиционных условиях, то это тоже достаточно надежный показатель. Главное, чтобы на этом конкретном земельном участке было разрешено строить именно многоквартирный дом по конкретному проекту.

4. Наличие договоров на подключение коммуникаций. Если строительство только началось, то у застройщика уже должны быть как минимум технические условия на подключение объекта к энергосетям, водоснабжению, канализации и т.д. Если многоквартирный дом близок к сдаче, то все эти коммуникации должны быть в идеале подключены. Иначе может случиться так, что дом вроде бы построен, но въехать в квартиры нельзя, так как нет электроэнергии, воды, газа и т.д.

5. Наличие проектной декларации на сайте конкретного объекта, а также копии в офисе застройщика. Лучше убедиться, что она действительно существует, выдана на конкретный объект и не просрочена.

6. Разрешительная документация должна быть выдана тоже на конкретный дом и быть в доступе, как на сайте застройщика, так и в его офисе. Разрешение на строительство должно быть выдано именно на то юридическое лицо, которое и является продавцом квартиры. Если нет разрешения – то такой дом может быть вообще не сдан госкомиссии.

7. Оцените рейтинги застройщиков, которые составляют как консалтинговые компании, так и профессиональные СМИ. Компания не обязательно должна быть лидером таких рейтингов, но сам факт ее наличия в списках застройщиков служит показателем, что, как минимум, фирма не однодневка и имеет некую репутацию в отрасли.

8. Месторасположение дома – близость к общественному транспорту, поликлиникам, школам, детским садам. Сейчас большинство застройщиков при проектировании жилых комплексов (ЖК) декларируют наличие, в том числе, детских садов, школ, медицинских учреждений. Необходимо убедиться, что они не остались на бумаге. Хорошим признаком станет начало строительства не только корпусов ЖК, но и зданий школ, садиков, поликлиник.

9. Тип договора на приобретение квартиры. Это может быть Жилищно-строительный кооператив, договор долевого участия (ДДУ) и другие. Каждый из них имеет свои особенности, которые нужно понимать еще до подписания договора. Например, в случае ДДУ обязательно нужно убедиться – работает ли застройщик по ФЗ№214, который защищает права дольщиков.

Согласно ФЗ в договоре должно быть четко прописаны: строительный адрес объекта, этаж именно вашей квартиры, строительные оси, площадь, цена, сроки сдачи квартиры дольщику, штрафные санкции за срыв сдачи объекта.

10. Финансовое положение застройщика. Покупателю лучше выяснить, на какие средства возводится дом? Большинство застройщиков пользуются банковскими кредитами, это совершенно нормально. Однако чрезмерная кредитная нагрузка на застройщика может быть привести к заморозке стройки.

Допустимым считается, когда при возведении дома застройщик привлекает в качестве кредита до 50% необходимых средств.

11. Точная стоимость квартиры при различных вариантах оплаты – предоплата, рассрочка, ипотека. В большинстве случаев окончательная цена сильно зависит от способа оплаты.

12. Условия расторжения договора о покупке квартиры, в том числе и по переуступке, должны быть четко прописаны в договоре, понятны и приняты вами. Надежная строительная компания всегда включает все эти пункты в свои договора, это служит дополнительным признаком хорошего застройщика.

13. Наличие и особенности скрытых платежей: пени, регистрация документов, помощь в получении ипотеки, доплату за домофон, видеокамеры, инженерные сети и тому подобное.

14. Условия компенсаций или доплат при появлении лишних метров в квартире или наоборот их нехватке. Сейчас это уже редкость, но все-таки случается так, что во время строительства у вашей квартиры появляются 1-2 дополнительных (не учтенных в договоре покупки) квадратных метра или наоборот – их не хватает. Необходимо еще на этапе заключения договора предусмотреть такую возможность и обговорить условия компенсаций или доплат.

15. Особенности отделки квартир при сдаче. Существуют три варианта: черновая отделка – это совершенно голые стены и часто неровные полы, предчистовая отделка – это когда достаточно поклеить обои, покрасить потолки и уложить на пол покрытие и чистовая отделка – когда можно уже заехать и жить.

Если с первыми двумя вариантами понятно, то полная отделка требует тщательного описания в договоре. Лучше оговорить конкретно виды материалов, сантехники и прочего, чтобы вы получили именно то, на что рассчитывали. В любом случае является важным вопрос типа и марки окон, которые устанавливаются в квартире. Это напрямую влияет на комфорт и коммунальные затраты на отопление.

16. Расположение квартиры на этаже, сколько их всего будет на вашей лестничной площадке, расположение лифта, мусоропроводов. Все эти сведения помогут вам понять насколько комфортным будет проживание в квартире.

17. Расположение самого дома и планы по застройке окрестностей. Может так случиться, что «видовая» квартира через год-два окажется с видом на новый многоэтажный дом. О планах застройки можно узнать, если заблаговременно ознакомиться с генпланом развития конкретного городского района.

18. Наличие парковок возле дома и данные о том, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

19. Планы застройщика по озеленению придомовой территории, строительству детских площадок, велодорожек, скверов и тому подобной инфраструктуры.

20. Экскурсия на другие объекты застройщика. Это может быть очень хорошим показателем надежности самой фирмы, и качества домов, которые она строит. Вы воочию можете посмотреть как, кто, из чего строит жилые дома в конкретной фирме. Скорее всего, то же самое будет и на вашем объекте, если речь идет о покупке квартиры еще на начальном этапе строительства.

21. Наличие у строительной компании службы технического надзора, службы качества, предоставление гарантий на строительные работы. Например, в СИК «Девелопмент-Юг» тщательно отслеживают все этапы строительства домов.

22. Аккредитация строительной компании банками на продажу квартир в ипотеку. Это очень важное обстоятельство. Банки тщательно проверяют строительную компанию, оценивают все риски. Поэтому, чем больше банков выдают ипотеку на покупку квартир в конкретной строительной компании, тем она надежнее.

Лучше не связываться с теми застройщиками, которые не аккредитованы банками.

23. И последнее – при выборе застройщика и конкретного объекта нужно пользоваться в первую очередь объективными фактами, а не частными отзывами. Последние часто продиктованы эмоциями или вызваны стечением обстоятельств, к которым ни застройщик, ни квартира не имеют отношения.

Источник: dnews.develug.ru