Неустойка по дду строительство

Первичный рынок недвижимости накладывает на застройщика определенные обязательства, предусмотренные договором. Наибольшая ответственность возлагается на застройщика по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

Долевое строительство относят к инвестиционной деятельности. Суть такой деятельности сведена к тому, что строительная организация возводит объекты недвижимости за счет привлеченных денежных средств частных лиц и компаний. Взамен заказчики (дольщики) приобретают желанную жилплощадь, однако происходит это после сдачи новостройки в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Как показывает практика, зачастую жесткие репрессивные функции закона, применяемые дольщиком в отношении застройщика, стимулируют последнего выполнять свою работу добросовестно и качественно.

Когда формируется неустойка при застройке и каков ее размер

ДДУ отличается от других типов договоров с застройщиком и строго регламентируется федеральным законом о защите прав дольщиков ФЗ-214. Там прописаны не только права, принадлежащие участнику долевого строительства, но и то, какие санкции накладываются на застройщика в случае несоблюдения им условий договора.

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика I Юристы вам этого не расскажут I Юридические тонкости

В случаях нарушения сроков передачи объекта застройки ответственное лицо вынуждено выплатить участнику долевого строительства пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый просроченный день.

Договор долевого участия снижает риски дольщика. Покупатель занимает привилегированное положение в сравнении с застройщиком. Отчасти это напоминает выгодные условия вкладчиков в банке, когда они вносят сумму на депозит в соответствии с установленными условиями, но при этом не становятся партнерами кредитной организации и не принимают участие в коммерческих рисках.

Внимание! ДДУ составляется и заключается в полном соответствии со всеми нормативами, указанными в ФЗ-214 (закон о долевом строительстве).

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ производится по формуле:

Размер неустойки = 1/150 * ставка рефинансирования * стоимость жилплощади * количество дней просрочки.

Примечание. Ставка ЦБ РФ должна соответствовать действующей ставке на день исполнения обязательства.

Нередко сроки передачи объекта строительства претерпевают изменения вследствие уклонения участника ДДУ от подписания передаточного акта. Застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки, если со стороны застройщика соблюдаются условия надлежащего исполнения всех обязательств по ДДУ.

Исполнитель уплачивает заказчику пени в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 214-ФЗ):

1. Если без предварительного согласования изменений нарушены сроки передачи объекта строительства.
2. При нарушении согласованных сроков устранения дефектов недвижимого объекта, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Как взыскать неустойку по ДДУ без суда

Когда вы хотите в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта недвижимости по ДДУ, вам направляете ему претензию с требованием о выплате пени. Претензия пишется по причине задержки сдачи объекта строительства и передачи квартиры дольщику.

Взыскиваем неустойку по договору долевого участия в строительстве

Претензионное письмо содержит указание факта недобросовестного исполнения сроков передачи жилплощади в соответствии с ДДУ, а также размер положенной неустойки.

Взыскание неустойки по договору долевого участия с застройщика волнует практически каждого, кто решил приобрести жилплощадь в строящемся доме. Многие заказчики начинают интересоваться этим вопросом задолго до того, как будет заключен договор со строительной организацией. Из-за частых случаев с задержкой сроков и сдачей домов спустя год-два после назначенной даты люди стали скептически относиться к подобного рода сделкам и стремятся обезопасить себя и свое будущее место проживания.

В случаях, когда строительная организация со своей стороны игнорирует возмещение неустойки по договору долевого участия, претензионное письмо становится основанием для взыскания штрафа с застройщика сверху суммы пени за несвоевременную выплату.

Внимание. Неверно составленная досудебная претензия не имеет юридической силы. Чтобы грамотно составить заявление, рекомендуется обращаться к квалифицированным юристам.

Описание процедуры

Дольщик вправе подавать претензию застройщику как до подписания акта передачи, так и после, когда квартира передана с нарушением сроков. В первой ситуации размер пени исчисляется за 1 день просрочки. Он подкрепляется требованием ее выплаты по день фактической передачи недвижимости. Во втором случае неустойку рассчитывают в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Претензионное письмо, направленное на выплату неустойки, как правило, составляют в двух экземплярах и передают лично в офис строительной организации, где его заверяют подписью и печатью на экземпляре дольщика. Другой вариант – направить как заказное заявление с уведомлением и описью вложения.

Компания-застройщик должна отреагировать на претензию в течение 30 дней.

Справка. Сроки рассмотрения претензионного заявления обычно прописываются в договоре. В ином случае сроки определяют в соответствии со статьей 12 ФЗ-59.

Нередко организация признает свою ошибку и готова добровольно выплатить положенную сумму неустойки за задержку сроков сдачи объекта. В таком случае вопрос считается закрытым. Дольщику необходимо указать номер своего лицевого счета, после чего строительная компания переведет на него средства. При этом дополнительный штраф сверху суммы неустойки не взимается.

Практика показывает, что застройщики могут предложить уменьшить размер неустойки или увеличить сроки выплаты, ссылаясь на органы местной администрации или недобросовестные действия подрядной организации. Дольщик как участник ДДУ сам вправе решать, соглашаться либо не соглашаться на предлагаемые условия застройщика в отношении изменения сроков выплаты неустойки или ее суммы. В то же время, когда порядок досудебного разрешения споров указан в тексте договора, дольщик обязан ему следовать.

Если застройщик добровольно принимает решение о выплате начисленных пени, соглашение сторон рекомендуется закрепить в письменном виде.

Как получить неустойку от застройщика по ДДУ через суд

Обобщая вышесказанное, резюмируем, что дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор по следующим причинам:

• сроки сдачи объекта недвижимости превысили два месяца;
• имеются нарекания в отношении качества выполненных работ;
• строительная компания не предоставила поручительство.

Об отказе выплаты неустойки говорят тогда, когда организация-застройщик не отреагировала на претензию в течение 30 дней со дня ее получения. Тогда дольщик вправе подать исковое заявление в суд. К заявлению прикладываются все необходимые документы и расчет неустойки по ДДУ.

Описание процедуры

Затягивая со сроками передачи квартиры, застройщик рискует навлечь на себя ряд проблем. После того, как дольщик обратился в суд, не дожидаясь фактической передачи жилья, не имеет смысла указывать полное количество дней просрочки, так как их на текущий момент еще нет. Вместо этого прописывается расчетная сумма неустойки за день просрочки. Суд будет оперировать расчетной цифрой для того, чтобы установить окончательный размер неустойки, взыскиваемой со строительной организации.

Кроме того, при обращении в суд увеличивается сумма требований. В нее включается штраф (50% суммы от начисленных пени), моральный вред и юридические расходы.

При участии судебных инстанций большинство исковых требований дольщиков в отношении строительных организаций по ДДУ удовлетворяется (полностью или частично).

В общем случае процедура взыскания неустойки с застройщика через суд выглядит следующим образом:

1. Подготовка и подача иска в суд. Необходимо собрать пакет документов и рассчитать суммы взыскания.
2. Предварительное слушание по делу.
3. Основное судебное заседание.
4. Вынесение вердикта суда.
5. Судебное решение вступает в законную силу.
6. Получение исполнительного листа.
7. Работа судебных приставов.

Не исключены случаи, когда суд уменьшает размер неустойки согласно статье 333 ГК РФ. Неустойка нередко оказывается несоразмерной последствиям от нарушения ДДУ.

Заключение

Любой гражданин рискует оказаться без жилья в случаях задержки сроков со стороны застройщиков. Договор долевого участия выступает своего рода щитом для заказчика.

Неустойка по договору долевого участия в строительстве рассчитывается за каждый просроченный день с даты сдачи объекта до того момента, пока не будет подписан акт приема-передачи. Поэтому окончательная дата сдачи объекта обязательно прописывается в ДДУ.

Важно уметь доказать обоснованность неустойки, а вот накапливать ее сумму в надежде выручить миллионы не имеет смысла.

Источник: 101jurist.com

Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия

Хотите стать «потребительским террористом»? Так застройщики называют потребителей, которые умеют читать договоры, знают свои права и умеют «раскручивать» застройщиков на деньги. Есть люди, увеличивающие свой капитал на таком обороте: они продают построенные квартиры, отсуживают компенсацию, вкладывают деньги в новостройку. В статье расскажем, как рассчитать неустойку по ДДУ, в каких случаях ее можно потребовать и как получить.

Что такое неустойка по ДДУ

Получение неустойки с застройщика — это взыскание штрафной суммы за просрочку по выполнению обязательств, описанных в договоре долевого участия.

Чаще всего квартиры на стадии котлована скупаются инвесторами, а затем продаются всем желающим уже от своего имени. Сам клиент также может оказаться инвестором. Более половины застройщиков задерживают сроки сдачи объекта и подписание акта приема-передачи. Из-за этого участник ДДУ может не получить обещанную квартиру к определенному сроку.

Для решения конфликтной ситуации законодательство предусматривает выплату неустойки по ДДУ за каждый день просрочки. Регламентирует права и обязанности застройщиков и участников ДДУ Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Размер неустойки может быть различным. Как правило, оговаривается выплата суммы не более 20% от стоимости жилья. Согласно действующему законодательству, неустойка составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка России от суммы договора за каждый день просрочки.

Важно! При срыве сроков сдачи объекта можно требовать выплаты неустойки уже на следующий день. Процедура взыскания занимает 2-3 месяца. За это время сумма выплаты возрастет.

Когда ее требовать

Когда можно требовать получения неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия? Для этого есть несколько оснований, в зависимости от которых неустойку можно взыскивать по-разному и в различных размерах. Размер пени также будет меняться.

Просрочка

Нарушение сроков сдачи жилья — наиболее частое нарушение застройщика, за которое положена компенсация. Основания для взыскания неустойки с застройщика регулируются п. 2 ст. 6 и п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ:

1. Нарушение сроков сдачи квартиры по ДДУ, если их изменение не было согласовано с дольщиком и это не внесено в договор. Застройщик обязан уведомить дольщика об изменении срока сдачи объекта не позднее двух месяцев до его окончания. Информация должна быть внесена в договор в качестве дополнительного соглашения.
2. Нарушение сроков устранения дефектов, недостатков жилья, если они были обнаружены в течение гарантийного периода. Гарантия устанавливается законом и составляет не менее пяти лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию.
3. Банкротство застройщика.

Важно! Застройщик не может быть освобожден от ответственности. Любые условия, даже записанные в ДДУ, об освобождении от ответственности не являются законными.

Другие причины

Кроме нарушений, связанных с задержкой сдачи дома при долевом строительстве, есть и другие неустойки (гарантийные обязательства по устранению недостатков жилья, иные выплаты):

1. Гарантийный срок на инженерное, технологическое оборудование устанавливается ДДУ и составляет по закону три года.
2. Компенсация морального вреда. Согласно закону «О защите прав потребителей», такая выплата возможна при предъявлении доказательств причиненного вреда исполнителем вследствие нарушения прав потребителей. Размер определяется судом и не зависит от имущественных компенсаций. При отказе застройщика от добровольной выплаты суд обязан присудить штраф в пользу потребителя в размере 50% от суммы морального вреда.
3. Выплата за понесенные убытки потребителем. В случае задержки сдачи объекта можно потребовать возместить стоимость снимаемой на это время жилплощади.
4. Выигравшей стороне оплачиваются все судебные издержки, понесенные в связи с конкретным делом.

Права дольщика и ответственность застройщика

При нарушениях в долевом строительстве застройщик может отправлять дольщика к подрядчикам, а те — обратно к застройщику. Важно разобраться, кто все же должен нести ответственность по договору.

Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком. Застройщик, в свою очередь, договаривается с подрядчиками. Отношения между застройщиком и подрядчиками не должны касаться потребителя. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, именно застройщик несет ответственность за завершение строительства, соответствие объекта первоначальным параметрам.

По закону потребитель может потребовать от него:

1. Устранения недостатков за его счет в разумные сроки.
2. Возмещения расходов на устранение недоделок другим подрядчиком.
3. Уменьшения оплаты на стоимость недоделок.

Обращаться к застройщику можно на стадии сдачи объекта и в гарантийный срок, равный пяти годам на строительный объект, трем годам — на инженерные и технологические коммуникации. Ответственность перед дольщиком регулируется не только Федеральным законом № 214-ФЗ, но и Гражданским кодексом РФ.

Подрядчик отвечает лишь за качество установленного оборудования и использованных материалов.

Таким образом, все требования по исполнению ДДУ дольщик должен предъявлять заказчику.

Как взыскать

На практике существует несколько вариантов взыскания неустойки с застройщика по ДДУ: претензионный, судебный, досудебный. В Федеральном законе № 214-ФЗ досудебное урегулирование не определено, но оно может быть прописано в ДДУ. Если не хочется сразу обращаться в суд, можно оформить претензию. В таком случае судебные инстанции не привлекаются.

Претензионный порядок

В претензии прописываются:

• обстоятельства сложившегося требования: номер и дата ДДУ, сроки сдачи, требования договора;
• суть претензии — срок неисполнения обязательств и требование уплаты пени;
• требуемая сумма, порядок расчета неустойки;
• срок ожидания недоделок, в течение которого дольщик не будет обращаться в иные инстанции, ожидая действий застройщика;
• намерения судебного разбирательства при отсутствии реакции со стороны застройщика.

Важно! Девелопер обязан погасить иные расходы, связанные с нарушением ДДУ: аренда жилья, услуги юриста. Сведения о них необходимо указать в претензии.

В суде

При отсутствии реакции на претензию единственный способ решения проблемы — обращение в суд. Иск должен соответствовать требованиям статьи 131 Гражданского процессуального кодекса РФ. Образец есть в каждом суде.

В иске прописываются те же обстоятельства, что и в претензии, но с указанием убытков, моральной компенсации и стоимости юридического сопровождения. Он рассматривается в суде по месту расположения застройщика, в редких случаях — по месту проживания истца. Если общая сумма иска не превышает 50 000 рублей, подача осуществляется в мировой суд.

Важно! Российские суды часто принимают решение о несоответствии суммы иска нанесенному ущербу. На этом основании размер компенсации уменьшают.

Досудебный порядок

Мировое урегулирование возможно. В таком случае стороны договариваются через юристов или на личной встрече. Это самый простой вариант.

Наиболее часто рассматриваются вопросы недоделок, просрочки по ДДУ, возврата платежей, разрыва договора. Грамотно составленный документ уже содержит большинство ответов, но не всегда застройщик принимает аргументы другой стороны, даже четко прописанные в договоре.

Порядок досудебного урегулирования подразумевает написание претензии застройщику. В ней подробно указываются все нарушенные пункты ДДУ, формы ответственности по договору, ссылки на основополагающие документы: Федеральный закон № 214-ФЗ и закон «О защите прав потребителей».

Если устные переговоры не дают нужного результата, претензию направляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. С момента получения у контрагента есть десять суток для реагирования на запрос.

При неполучении ответа на претензию разбирательство переносится в суд. В исковом заявлении указываются сумма неустойки, накладные, юридические расходы, штрафы за просрочку, прикладывается копия претензии как факт попытки досудебного урегулирования с указанием почтовых документов об отправке и вручении корреспонденту.

Как рассчитать размер неустойки

Размер иска рассчитывается разными способами. Формула расчета для физических лиц, являющихся дольщиками: неустойка равна произведению 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ и дней просрочки. Для юридических лиц сумма долга в два раза ниже, обращаться они обязаны в арбитражный суд.

При расторжении ДДУ застройщик выплачивает всю сумму с предоплатой по договору и 100% неустойки.

Калькуляторы расчета неустойки есть на многих юридических сайтах в интернете.

В случае неустранения всех недостатков в течение двух месяцев согласия застройщика на расторжение ДДУ не требуется. Неустойка за несвоевременную сдачу квартиры по договору долевого участия должна быть выплачена в течение 20 дней.

Заключение

В случае нарушения сроков сдачи объекта, гарантийных обязательств на ремонт, технологическое или инженерное оборудование дольщику стоит побороться. Сумма штрафа и пени в данном вопросе высока. Не следует ждать долго, поддавшись на уговоры юристов компании. Если досудебное разбирательство не помогло — надо обращаться в суд.

Источник: metrprice.ru