Неустойка в строительстве это

Подписывая договор, граждане должны понимать, что не только застройщик берет на себя определенные обязательства, но также и они обязаны соблюдать условия ДДУ.

• Какие обязательства стороны принимают на себя по ДДУ
• Способы оплаты по договору
• Чем грозит дольщику задержка платежа
• Пеня законная и договорная, в чем разница?
• Как производится расчет пени
• Возможно ли приостановить платежи или изменить график оплаты

Основной обязанностью дольщика является своевременная оплата по договору. Чтобы это не стало непосильным бременем, необходимо заранее рассчитать свои силы и взвесить все положительные и отрицательные моменты участия в долевом проекте. В случае нарушения своих обязательств по внесению платежей, с дольщика взыскивается пеня за просрочку оплаты. Если выплаты будут систематически задерживаться, застройщик может вообще прекратить все отношения с участником и расторгнуть договор по своей инициативе. Все эти моменты необходимо учесть перед подписанием ДДУ.

2.1. Неустойка

Какие обязательства стороны принимают на себя по ДДУ

Отношения между строительной фирмой и участником регулируются ДДУ, условия которого должны полностью соответствовать положениям 214 ФЗ. В соответствии с законом в условиях договора четко прописываются обязательства, принимаемые на себя обеими сторонами. Застройщик должен построить и в положенный срок передать дольщику квартиру, а участник обязан вовремя вносить необходимые платежи. За срыв сроков закон установил определенные штрафные санкции и для одной, и для другой стороны.

214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту обычных граждан. По этой причине пеня, которую уплачивает дольщик, значительно меньше, чем взыскиваемые неустойки и штрафы, с юридических лиц, в данном случае с девелопера. Тем не менее пеня за просрочку оплаты существует, поэтому, чтобы избежать проблем с застройщиком, который вряд ли упустит шанс получить лишние деньги, участнику необходимо четко выполнять условия договора.

Способы оплаты по договору

Закон позволяет установить в договоре один из двух возможных вариантов оплаты строящегося жилья. Дольщик может либо внести всю сумму сразу, либо оплачивать по частям в соответствии с условиями ДДУ. В каждом конкретном случае стороны самостоятельно решают, какой способ будет для них самым оптимальным.

Цена договора должна обязательно присутствовать в условиях ДДУ. При отсутствии данного пункта договор считается недействительным. В документе также должен быть отражен способ оплаты. Если предполагается единовременный платеж, в договоре указывается, до какой даты должна быть внесена требуемая сумма.

Если стороны договорились о рассрочке, в документе прописывается график платежей. Вне зависимости от принятого способа расчетов участнику грозит оплата пени за просрочку платежа по договору.

Следует учесть, что застройщик не имеет права требовать внесение платы до регистрации договора в установленном порядке в органах Росреестра. Подробнее об оплате по ДДУ можно прочитать в статье «Что нужно знать об оплате по ДДУ».

Взыскиваем неустойку по договору долевого участия в строительстве

Чем грозит дольщику задержка платежа

Участник обязан вносить платежи до даты (включительно), установленной в договоре. Если дольщик просрочил единовременный платеж или нарушил график внесения очередной оплаты, то со следующего дня ему начинает начисляться пеня. Застройщик может потребовать уплату пени в рамках исполнения контракта. При значительной просрочке закон позволяет ему в одностороннем порядке аннулировать договор с дольщиком и одновременно выставить счет на неустойку по договору долевого участия в строительстве.

Когда девелопер может по своей инициативе расторгнуть ДДУ:

• просроченный платеж не выплачивается дольщиком два месяца и более;
• участник более чем три раза за год нарушил график оплаты.

Однако закон и в этих случаях гуманно подходит к просрочке обязательств со стороны граждан и обязывает застройщика, прежде чем расторгнуть договор, направить участнику предупреждение о необходимости внесения оплаты. Если в течение месяца со стороны дольщика не последует никакой реакции, застройщик может отправить ему уведомление об аннулировании ДДУ с требованием о выплате неустойки.

Следует учесть, что договор считается расторгнутым с момента отправки письма. Через десять будних дней после этого девелопер обязан возвратить деньги дольщику. Однако закон не позволяет застройщику высчитывать неустойку с этой суммы.

Пеня законная и договорная, в чем разница?

ГК определяет неустойку как сумму, которую должна выплатить сторона, нарушившая свои обязательства по договору. Вместе с тем существует два вида пени: законная и договорная. Первая предусмотрена в Федеральном законе и является обязательной для конкретного вида нарушений, ее размер определяется на законодательном уровне. Вторая устанавливается по соглашению сторон, которые самостоятельно определяют ее размер и условия выплаты.

За нарушения условий ДДУ, допущенные как застройщиками, так и дольщиками, предусмотрена законная неустойка. Однако в договорах нередко можно найти пункты, в которых для расчета неустойки по ДДУ используются завышенные процентные ставки. Такие условия договора рассматриваются законодателем как ущемление прав граждан.

По сложившейся судебной практике, если виноват обычный гражданин, а неустойка в договоре прописана выше, чем в законе, применяется законная пеня. Поэтому независимо от того, какая неустойка предусмотрена в ДДУ, пеня будет рассчитываться исходя из формулы, приведенной в законе.

Как производится расчет пени

В 214 ФЗ приведена формула, которая применяется для расчета неустойки. Для вычисления пени используется ключевая ставка Центробанка, действующая на момент исполнения обязательств. Сегодня она составляет 10%. За основу берется 1/300 ставки от суммы, которую задолжал дольщик, за один день. Как рассчитать пени за просрочку оплаты самостоятельно, можно посмотреть ниже.

Пеня = Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней

Например, дольщик должен был внести очередной платеж по договору в сумме один миллион рублей до 10 февраля 2017 года. Но деньги были перечислены застройщику только 15 марта 2017. В результате просрочка составила 34 дня.

1 000 000 × 10%/300 (0,033) × 34 = 11 333,33

Таким образом, размер пени за просрочку составляет 11 333,33. Дольщик помимо основного долга в один миллион рублей, должен будет оплатить застройщику пеню за тридцать четыре дня. Если он и дальше будет оттягивать оплату, то каждый день к сумме долга будет прибавляться 333,33 рубля.

Возможно ли приостановить платежи или изменить график оплаты

За время пока строится дом, может произойти много событий. Вправе ли дольщик прекратить вносить платежи, если на то его вынуждают обстоятельства? Закон не позволяет участнику самостоятельно выйти из договора, если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства.

Участник может обратиться к девелоперу и при его согласии подписать с ним соглашение об изменении графика платежей или о переносе оплаты. Нужно учесть, что любое соглашение к ДДУ требует регистрации в Росреестре. Подробнее об этом можно узнать в статье «Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком».

Приостановить оплату по договору дольщик может в случае одностороннего отказа от исполнения договора, если на то имеются веские основания, приведенные в 9 статье 214 ФЗ, или по судебному решению. Во всех остальных случаях дольщик обязан до конца соблюдать условия подписанного договора и не прекращать производить оплату за строящееся жилье.

Участник может также переуступить свои права на квартиру другому лицу, подписав с ним договор цессии. Однако до проведения сделки он должен погасить все свои долги по оплате. Правовые основы данной сделки и процесс ее проведения подробно описаны в статье.

К заключению ДДУ нужно подходить очень серьезно. Дольщик берет на себя обязательства, которые необходимо исполнять вовремя. Просрочка оплаты влечет за собой применение к нему штрафных санкций, а если нарушения носят систематический характер, застройщик может односторонне расторгнуть договор. Конечно, до этого лучше не доводить, но в жизни случаются различные ситуации.

При возникновении проблем с застройщиком, обращайтесь в юридическую компанию. Опытные юристы нашей организации окажут вам помощь в любых ситуациях. Чтобы с нами связаться для получения консультации или юридических услуг, перейдите в раздел «Контакты».

Источник: h-cons.ru

Как посчитать неустойку по договору долевого участия?

Тут мы разместили калькулятор неустойки по ДДУ. Вы можете самостоятельно сделать расчет неустойки, чтобы понять, какую компенсацию вы сможете получить от застройщика. Калькулятор работает по формуле, приведенной в ч.2 ст. 6 214 ФЗ. При расчетах используются данные о ключевой ставке ЦБ.

Ставка ЦБ регулярно пересматривается. Мы следим за ее актуальностью и меняем ее в калькуляторе.

Так же наш калькулятор учитывает изменения, внесенные Постановлением Правительства № 423 от 2 апреля 2020 года. Подробнее об отсрочке застройщикаммы рассказали в одной из наших статей. В калькуляторе не учитывается период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.

С помощью этого калькулятора вы можете рассчитать и неустойку по ДДУ и проценты за пользование денежными средствами, которые вы можете получить в случае расторжения договора с застройщиком. В принципе калькулятор интуитивно понятен. Но для вашего удобства ниже мы оставили советы по его использованию.

Как правильно считать неустойку по ДДУ?

Пользоваться онлайн калькулятором неустойки очень просто. Нужно указать цену ДДУ, потом дату, когда застройщик должен был передать объект по ДДУ, и дату подписания акта (или сегодняшнее число). Способ расчета позволяет выбрать разные варианты применения ставки рефинансирования. Ведь ключевая ставка регулярно меняется. Все ее изменения есть в Википедии.

Но вам абсолютно не обязательно самим искать размер ставки. В нашем калькуляторе уже все предусмотрено. Тут есть три опции:

1. Расчет на текущую дату или на день подписания акта приема-передачи. При этом способе калькулятор будет учитывать размер ключевой ставки, действующей на дату, указанную вами в третьем поле. Обычно там указывается либо дата подписания акта, либо сегодняшнее число.
2. Расчет по периодам действия ставок ЦБ РФ. При таком способе расчета калькулятор будет учитывать все изменения ключевой ставки за весь период просрочки. Т.е. калькулятор рассчитает размер неустойки за каждый период в соответствии с действующими на тот момент ставками ЦБ, а также выведет общую сумму компенсации.
3. Расчет с наибольшей суммой неустойки. При этой опции калькулятор сам выберет наиболее выгодный для вас вариант расчета.

Что касается судебной практики, то если акт передачи у вас уже подписан, то верным будет расчет неустойки по ключевой ставке, действующей на день подписания акта. При отсутствии подписанного акта практика судов расходится. Так что лучше воспользоваться третьей опцией и рассчитать максимально возможную сумму неустойки по ДДУ.

Судебный процесс длится 2-3 месяца. Поэтому, если приемо-передаточный акт еще не подписан, в калькулятор лучше ставить не текущее число, а примерную дату рассмотрения дела. Таким образом можно узнать размер неустойки, которую вы получите на момент принятия судебного решения.

По закону ОЗПП дольщики могут взыскать с застройщика помимо пени штраф в размере 50 процентов от всей суммы неустойки. Наш калькулятор также производит расчет штрафа. Вы сразу сможете узнать размер штрафа, который можно взыскать, а также общую сумму иска.

• Расчет компенсации производится по следующей формуле:
• Размер компенсации =(Сумма ДДУ х Количество дней х Ставка ЦБ в %)/150
• Если квартира куплена по договору уступки, в калькуляторе необходимо указать цену ДДУ, поскольку законная неустойка всегда рассчитывается от суммы договора долевого участия.

Небольшой срок просрочки – ваше преимущество

Преимущество получают те дольщики, которые обращаются за взысканием компенсации с самых первых дней образования просрочки. Чтобы взыскать неустойку с застройщика, не стоит ждать подписания акта приема-передачи. Так поступает большинство дольщиков, и в итоге это большинство остается без неустойки.

Огромное количество исков, поданных практически одновременно, приводит к тому, что застройщик начинает выводить деньги со своих банковских счетов. И когда дольщики получают судебное решение, денег на выплату компенсаций не оказывается. Поэтому в преимуществе оказываются те, кто пришел в суд в первых рядах, пока остальные дольщики ждут подписания акта.

Если срок передачи квартиры по договору уже наступил, а приемо-передаточный акт все еще не подписан, уже на следующий день можно начинать процесс по взысканию неустойки. Даже несмотря на то, что размер неустойки в это время еще совсем небольшой.

Рассмотрение дела в суде, как правило, занимает 2-3 месяца. За это время сумма неустойки увеличится, и мы уточним ее размер на момент принятия судебного решения.

Если после вынесения решения судом акт все еще не подписан, мы обратимся за новой неустойкой. В этом случае пеня за второй период начнет течь со следующего дня после решения суда.

Калькулятор процентов при расторжении ДДУ

Как уже говорилось выше, в случае если вы решили расторгнуть договор долевого участия, вы можете использовать наш калькулятор с целью расчета процентов за пользование вашими деньгами. Тут все тоже очень просто.

1. Первое поле заполняете как обычно, указывая выплаченную вами сумму по ДДУ
2. Во втором поле указываете дату произведенной вами оплаты
3. В третьем поле указываете дату, когда застройщик вернул вам ваши деньги. Если этого еще не случилось, укажите предполагаемую вами дату.
4. В результате калькулятор так же укажет и сумму штрафа, который вы можете получить от застройщика в судебном порядке.

Может случится так, что вы уже расторгли договор, но еще не получили деньги от застройщика. Он тянет и не возвращает вам выплаченную вами сумму.

Тогда в судебном порядке нужно требовать возврата уплаченных денег, процентов за пользование ими, возмещения ваших убытков (по ипотеке или аренде жилья), а так же компенсации морального вреда и др. мелких выплат.

И в таком случае суд взыщет проценты за период с оплаты вами ДДУ до дня вынесения решения суда.

Как взыскать максимум неустойки по ДДУ?

Представьте, истец заявляет 500 000 руб. нестойки и 250 000 руб. штрафа. А районный суд взыскивает всего 150 000 рублей. И это обычная история. Но есть альтернатива. Самый выгодный для дольщиков способ взыскания неустойки – через Арбитраж.

Подробнее об этом вы можете узнать из нашей статьи о взыскании неустойки по ДДУ через арбитражный суд.

1. Минимальный процент снижения неустойки (не более 50%, в то время как обычные суды урезают пеню до 90%). Зачастую Арбитраж оставляет полную сумму запрашиваемой компенсации.
2. Срок рассмотрения дела в арбитраже – от 1,5 до 3 месяцев, а в судах ОЮ процесс длится около полугода.
3. Можно так же взыскать штраф по закону ОЗПП, оплату услуг юриста, компенсировать расходы, понесенные по вине застройщика.

Мы поможем вам взыскать максимальную неустойку с застройщика через Арбитраж.

1. Мы работаем без предоплаты.
2. От вас требуется только один раз приехать к нам для заключения договора, либо можете воспользоваться бесплатным выездом нашего юриста по недвижимости!
3. Весь процесс взыскания неустойки происходит без вашего участия и “под ключ”.

Мы оказываем юридическую помощь дольщикам по взысканию компенсации с застройщиков уже более девяти лет. В нашей практике есть много положительных решений судов.

Важным условием успешного завершения дела является своевременное обращение в нашу компанию, т.е. сразу после начала просрочки.

В этом случае вы окажетесь в преимуществе по отношению ко всем остальным дольщикам, и мы взыщем для вас максимальную сумму неустойки!

Калькулятор расчёта неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)

Для Юридических лиц

Для Физических лиц

г. Москва, 119019
Новый Арбат ул.,
дом 21, офис 1543
БЦ «Обновление Арбата»

м. Арбатская, Смоленская

Схема проезда »

с использованием банковских карт следующих платежных систем:

Калькулятор работает по правилам расчёта неустойки, описанным в ч. 2 ст. 6 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

С 1 января 2016 года в расчётах пени по 214-ФЗ ставка рефинансирования ЦБ РФ была приравнена к ключевой ставке ЦБ

С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.

Если дольщиком выступает физическое лицо, то по сравнению с юридическим лицом пени начисляются в двойном размере

Внимание! 16 июня 2020 года ЦБ РФ понизил ключевую ставку (ставку рефинансирования).
С 22 июня 2020 года ключевая ставка составляет 4,50%

Обращаем ваше внимание, что в сети можно найти немало калькуляторов неустойки по ДДУ, которые считают неверно. Их типичная ошибка, что они вычисляют процент за каждый день просрочки сдачи дома, округляя его до 3х разрядов после запятой, а то и до 2х.

Например, для ставки ЦБ 11% формулу 2 × 11/300 они рассчитывают как 0,073. Однако на самом деле результат расчёта равен 0,073333(3) Таким образом происходит сильное искажение результатов пени.

Например, при стоимости договора 10 000 000 рублей

Расчет неустойки по ДДУ, в каких случаях можно потребовать неустойку и по какой формуле произвести расчет

Многие граждане решают приобрести свое жилье и останавливаются на выборе вложиться в строящееся здание. Тем самым, при возникновении различных ситуаций при строительстве, дольщик может на законных основаниях требовать выплаты по неустойке.

Чтобы рассчитать сумму, которую потребуется дополнительно выплатить, можно использовать калькулятор неустойки по ДДУ и самостоятельно высчитать размер начисленной пени.

Для расчета необходимо использовать самую новую информацию из Центрального Банка и опираться на действующее законодательство.

В каких случаях дольщик имеет право требовать выплату неустойки?

Все существующие исковые заявления на выплату неустойки условно разделяются на две большие категории:

• Случаи, в которых разрыв ДДУ произошел до фактического окончания указанного в нем срока – в таких случаях застройщик обязуется выплатить вложившему в проект деньги дольщику, сумму, которая была внесена до момента расторжения бумаги и дополнительно выплату по неустойке за пользование личными средствами дольщика.
• Ситуации, когда ДДУ разрывается уже после того, как прописанный срок в нем вышел – неустойка в таких случаях требуется, если объект не был сдан за следующие два месяца после того, как срок ДДУ закончился или при обычной просрочке на два и более месяца.

Также, при исковом обращении за выплатой по неустойке, дольщик может потребовать дополнительные действия от застройщика:

1. Установить новый перерасчет суммы выплаты на день, когда будет проходить заседание суда.
2. Запросить выплатить штраф, размер которого может составлять половину от неустойки.
3. Запросить оштрафовать застройщика, если после вынесения судом решения, деньги не поступают на счет.
4. Запросить выплату за нанесенный моральный ущерб.
5. Полное или частичное возмещение убытков, которые понес дольщик в связи с сложившейся ситуацией – к примеру, оплата аренды жилья.
6. Также ответчик по делу может оплатить государственную пошлину за поданный иск.

Чтобы не мучиться с самостоятельными расчетами, можно упростить процедуру, используя калькулятор ДДУ. Важно понимать, что в ситуациях, когда дольщик сам затягивает процесс сдачи-приема готового жилья, для получения неустойки, то судья встанет на сторону застройщика, и получить дополнительные деньги не получится.

Как рассчитать пени?

Чтобы рассчитать, какая пеня будет начисляться за каждый день просрочки, требуется обратиться к ФЗ №214 статье 6, в которой четко прописаны основные нюансы расчета. Чтобы иметь возможность рассчитать неустойку по ДДУ дольщику потребуется взять за основу ставку рефинансирования, узнать которую можно на сайте Центрального Банка.

Согласно действующим постановлениям, расчет пени начинается с того момента, как заканчивается прописанный в договоре срок – на следующий день начинает начисляться неустойка. Начисление прекращается в день, когда будет подписан акт передачи квадратных метров владельцу.

Пример: в договоре прописано, что крайний срок сдачи приходится на 19.11.19 года, значит с 20 ноября будет начинаться просрочка и ее отсчет. Даже если застройщик передал жилье и подписал акт дольщику 20 числа, все равно будет насчитываться один день неустойки.

Процедура взыскивания неустойки

Взыскать с застройщика неустойку можно после обращения в суд с заявлением либо договориться о выплатах без участия в деле суда. В основе любого варианта решения назревшего конфликта лежит важная деталь – точный расчет суммы неустойки, можно провести его как самостоятельно, по существующим формулам или же использовать калькулятор неустойки по ДДУ онлайн.

Для решения конфликта в внесудебном порядке необходимо собрать документы (от руки написанное заявление, расчет суммы и ДДУ, копии паспорта и бумаги, которые подтвердят, что квартира была оплачена). После подготовки бумаг требуется принести их в офис застройщика и отдать уполномоченному по таким вопросам лицу, и возможно конфликт решится сам собой, без судебных разбирательств.

Процедура разбирательства через суд требует подобного пакета документов, только добавляются еще документы, которые могут подтвердить, что дольщик понес убытки (если идет дополнительный запрос на возмещение такого вида ущерба). После подачи документов и искового заявления, судья просматривает дело и начинает судопроизводство – назначает дату разбирательства.

Важные нюансы при расчете неустойки

Чтобы гражданин мог правильно произвести подсчет неустойки, ему важно знать верную формулу и последние ставки Центрального Банка, которые можно просмотреть на их официальном сайте.

Производя расчеты необходимо опираться на ДДУ – просмотреть срок, в который должна была произойти сдача недвижимости и начать высчитывать со следующего дня, после окончания действия документа. Также важно обратить внимание на то, от физического или юридического лица будет подаваться заявление или претензия.

В формулу необходимо вписывать полную стоимость недвижимости, даже если она была оформлена под кредитные средства или в ипотеку.

Формула расчета

Для лучшего понимания необходимо изучить, что представляет собой формула расчета неустойки по ДДУ, как она выглядит, и какие значения в нее необходимо вписывать.

Рассчитывается неустойка следующим образом: (ЦД * КП * СР/100) / СД, где:

• ЦД – это цена договора.
• КП – срок, на который была просрочена сдача объекта.
• СР – ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком.
• СД – кем является дольщик. Если физическое лицо, то в формулу вписывается 1/150, а если юридическое, 1/300-ая.

Для того чтобы самостоятельно просчитать сумму требуется иметь на руках данные по всем этим пунктам.

Ставка рефинансирования

Одним из важных данных, требующихся чтобы произвести расчет неустойки ДДУ является ставка рефинансирования, которая обновляется Центральным Банком. С выходом последних законов по этому поводу, данную ставку приравняли к ключевой, которая выступает нестабильным показателям и постоянно изменяется.

Проводя расчет необходимо зайти на официальный сайт банка России и проверить ставку, чтобы не допустить ошибку при написании документов для получения неустойки.

Ставки ЦБ, срок действия

Ключевая ставка ЦБ – непостоянная переменная, которая никогда не отличалась стабильностью, она меняется ежегодно, потому от дольщика требуется следить за происходящими изменениями.

На 2018 год ставка составляла 4 различных показателя и постоянно то повышалась, то понижалась. В 2019 году ставка вновь снизилась, на данный период времени она составляет – 7,25%.

Столкнувшись с ситуацией по просрочке сдачи недвижимости, гражданин может потребовать от фирмы-застройщика выплатить неустойку и дополнительные выплаты (за моральный ущерб, за непредвиденные расходы).

Решить возникший конфликт можно как в судебном порядке, так и в несудебном, обратившись с документами и жалобой в фирму. Для этого потребуется сделать расчет неустойки по ДДУ, собрать требуемый перечень бумаг и подать их уполномоченному лицу.

Совершить подсчет можно с помощью онлайн сервисов или самостоятельно, с помощью подходящей формулы.

Неустойка долевое участие: пример расчета, калькулятор. — Покупатель прав

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются федеральными законодательными актами.

В соответствии с ними компания-подрядчик обязана в срок ввести жилье в эксплуатацию и передать права на него владельцу. Но всегда это происходит своевременно.

Если выполняется долевое участие в строительстве, неустойка может быть взыскана с застройщика в соответствии с заключенным договором.

Когда полагается неустойка по ДДУ

Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.

В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.

Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.

Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.

Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.

Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.

Отмена неустойки для застройщиков до 2021 года

Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 года защитило застройщиков от неустойки из-за коронавируса и запрета работать.

Если сроки сдачи нарушатся в период с 03 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года — неустойка за эти даты выплачиваться не будет.

Как рассчитать неустойку

Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:

1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней

Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:

• на день передачи объекта;
• на текущую дату;
• на отдельные периоды;
• на первый день неисполнения договора и др.

Дата для неустойки

Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.

Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.

В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.

В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.

Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.

Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.

Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.

Как получить неустойку по договору долевого участия

Взыскание неустойки по договору долевого участия делается через суд. Но сначала дольщик может сделать попытку досудебного урегулирования, обратившись непосредственно к застройщику.

Для этого понадобится заполнить претензию и направить ее на юридический адрес компании заказным письмом с уведомлением.

В соответствии с законодательными актами, девелопер должен ответить на обращение в течение 10 дней после получения, если в договоре не указан другой срок.

Если претензия проигнорирована, то дольщик имеет право обратиться в суд. При этом он сможет требовать взыскать с застройщика штраф в размере 50% от общей суммы.

При подаче иска оплата госпошлины не требуется в случае, если его стоимость менее 1 000 000 руб.

Если цена выше, то размер государственного сбора рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ.

Исключение составляют иски от общественных организаций. При их подаче не требуется оплата госпошлины, независимо от суммы, требуемой с ответчика.

Сумма, которую следует прописать в иске, зависит от того, была передана недвижимость в собственность или нет. Данный факт удостоверяется двусторонней подписью акта сдачи.

Истец может прописать следующее:

• полную сумму, если акт был подписан, и недвижимость перешла в его собственность;
• требование расчета пени со дня просрочки до текущей даты, если квартира до сих пор не сдана.

На какие дополнительные выплаты может претендовать дольщик

Помимо неустойки дольщик может претендовать и на следующие выплаты:

• компенсация убытков, которые он понес из-за несвоевременной сдачи дома;
• 50% штраф в случае игнорирование девелопером попыток досудебного урегулирования;
• компенсация морального вреда;
• покрытие судебных расходов.

Подать иск можно как до ввода объекта в эксплуатацию, так и после. Срок давности на обращение в суд составляет 3 года.

Если он пропущен по уважительной причине, то можно одновременно с иском подать заявление на его восстановление.

Для этого понадобится приложить документы, подтверждающие то, что истец болел, был в длительной командировке или другое веское основание, по которому он не смог своевременно обратиться в суд.

Компенсация убытков и морального вреда

• Чтобы взыскать с ответчика компенсацию убытков или морального вреда, также понадобится привести доказательства.
• Это может быть договор аренды съемного жилья и др.
• Иск может подаваться по выбору дольщика (Закон № 2300-1 «О защите прав потребителя») в суды, расположенные:

• по месту прописки дольщика;
• там, где зарегистрировано юридическое лицо;
• по месту исполнения договора.

Договор долевого участия в строительстве позволяет приобрести жилье гораздо дешевле, чем готовое. Но при этом граждане могут столкнуться с недобросовестным застройщиком, который затягивает со строительством и сдачей объекта в недвижимости в эксплуатацию.

Закон № 214-ФЗ предусматривает оплату девелопером неустойки за каждый день просрочки. При этом штраф налагается только в том случае, когда акт передачи недвижимости в собственность дольщика своевременно не подписан по вине застройщика.

В ДДУ могут быть прописаны условия досудебного урегулирования конфликта по срокам сдачи. Если же такие пункты в договоре отсутствуют, и застройщик игнорирует претензии от дольщиков, то они имеют право обратиться в суд.

Порядок расчета неустойки по договору долевого участия

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Из законодательства можно выделить следующие характерные черты ДДУ:

1. Объектом таких отношений выступает помещение в строящемся здании, которое подлежит предоставлению дольщику в долевую собственность после того, как дом полностью будет построен и введён в эксплуатацию. Это квартира, гаражный бокс, магазин, кафе, ресторан и другие.
2. Окончание действия договора наступает только после завершения строительства всего объекта недвижимости и его сдачи в эксплуатацию.
3. Право собственности у пайщика возникает с момента получения документов о праве собственности на недвижимое имущество, так как оно является вновь созданным и ранее им никто не владел.
4. По договору долевого строительства у участников существуют взаимные права и обязанности. У застройщика – это возведение многоквартирного дома либо другого здания и передача его в оговоренные сроки другим участникам в совместную долевую собственность после введения недвижимости в эксплуатацию, а дольщик в свою очередь должен расплатиться за помещение в пределах своей доли.
5. Договор долевого участия является двухсторонней сделкой. В соответствии с ней одна сторона (предприятия и организации различной формы собственности, индивидуальные предприниматели) владеют, пользуются, распоряжаются земельным участком, который предназначен для строительства здания и с этой целью привлекает денежные средства пайщиков для извлечения прибыли. А другие участники (юридические и физические лица) предоставляют деньги с целью получить в совместную долевую собственность недвижимое имущество после её сдачи и введения в эксплуатацию застройщиком.

• Государство на законодательном уровне защищает нарушенные права обманутых дольщиков посредством Гражданского Кодекса РФ и ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года.
• Законом предусмотрена материальная ответственность недобросовестных застройщиков, которые получили от дольщиков денежные средства для возведения недвижимого имущества, но здание не сдали в эксплуатацию в предусмотренный срок договором, либо вообще его не построили.
• Если строительная организация не предоставила Вам своевременно помещение в возведённом объекте долевого строительства, на такое юридическое лицо налагается выплата неустойки за неисполнение договора долевого участия в части нарушения сроков передачи помещения в собственность дольщика.
• Если застройщик вообще не приступил к строительству недвижимого имущества, то пайщик может расторгнуть договор долевого участия и вернуть оплаченные денежные средства в полном объёме, а также взыскать с него неустойку.
• Также гражданин вправе взыскать совместно с неустойкой с недобросовестной строительной организации штраф в размере пятидесяти процентов от полной суммы её взыскания.
• Помимо всего этого может быть взыскана компенсация морального вреда за действия или бездействия недобросовестного застройщика.
• К тому же если не было предоставлено помещение участнику долевого строительства в срок, который закреплён договором и он был вынужден снимать другое жильё по найму, то строительная фирма за период непредоставления квартиры в собственность по ДДУ обязана компенсировать понесённые затраты этому человеку.

Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214

Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом…» от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.

1. Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
2. Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.

Инструкция расчета неустойки по ДДУ через онлайн калькулятор

Если самостоятельные переговоры с девелопером ни к чему не привели, то можно смело направлять исковое заявление в суд. Получить «свои кровные» можно по неустойке. При этом неплохо бы самим при помощи специального калькулятора посчитать сумму, которую в итоге удастся вернуть.

Итак, по порядку:

1. Определяем стоимость жилья, ту, что указана в договоре;
2. Находим конкретную дату, число, в которое недвижимость должна быть передана дольщику;
3. Определяем число, на момент которого будет начат расчет. Это может быть текущая дата или та, на которую запланирована передача имущества по документам;
4. Определяем в качестве какого лица выступает дольщик — физического или юридического;
5. Подставляем цифры в калькулятор и рассчитываем сумму возмещения.

Актуальные законы

Основной документ, который регламентирует отношения продавца и покупателя, это Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Законодательство определяет ставку: за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ, зафиксированная на день исполнения обязательства, а именно точного срока сдачи объекта. (согласно ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ).

Взыскать с нарушителя штраф можно даже если дольщик ничего не заявлял и не требовал. По закону достаточно самого факта нарушения прав дольщика, как потребителя, стороной строительной компании (пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17).

КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА: КАК СЧИТАТЬ ТОЧНО?

В калькуляторе неустойки по ДДУ мы используем текущую ставку — 4,25% (от 27.07.2021). В судебных баталиях вы можете применять ставку:

• на сегодня/дату передачи объекта
• по периодам
• следующего дня от крайней даты передачи согласно сроку ДДУ

Однако, судья может сделать расчет по-своему. Если вы против — апеллируйте решение. Тогда апелляция, возможно, посчитает, как вы желаете.

Узкое место выбора ставки в том, что суды уклоняются от единого мнения на вопрос по какой ставке считать. Из-за этого участник долевого строительства считает, как ему выгоднее.

Ставка рефинансирования

Как известно, Центральный Банк России часто меняет этот показатель, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки рефинансирования, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока. С 2016 года она привязана к актуальной ключевой ставке ЦБ РФ.

Онлайн-калькулятор на данной странице учитывает все требования законодательства РФ и приводит актуальный расчет с учетом ранее действовавших норм и текущих нововведений, в том числе с учетом ставки рефинансирования за период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.

Изменение ставки рефинансирования за 5 лет

В формулу онлайн калькулятора неустойки по договору долевого участия включена ставка рефинансирования которая выполняет роль важного индикатора денежно-кредитной политики. В настоящее время она формально не привязана к фактическим показателям, устанавливаемым Банком России по отдельным видам операций.

• с 27.07.2021 по сегодня — 4,25%

Расчет неустойки по ДДУ 214 ФЗ: важные особенности процесса

2 статьи 6 Федерального закона №214 В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Чтобы правильно рассчитать неустойку по ДДУ нужно воспользоваться специальной формулой. Также с этой целью можно воспользоваться специально разработанным нами калькулятором.

Для расчета непременно потребуется знать размер ключевой ставки ЦБ РФ, так как с 01 января 2016 года значение ставки рефинансирования приравняли к значению ключевой ставки РФ. Учтите, что эта величина непостоянная.

Еще производя расчет неустойки ДДУ важно учесть такие моменты:

• — следует применять верный временной промежуток — с даты, указанной в договоре долевого участия в качестве срока сдачи объекта в пользование или собственность и до даты подписания акта приема-передачи квартиры;
• — непременно необходимо принять во внимание, юридическое либо физическое лицо осуществляет расчет пени и предъявляет претензию;
• — указывается полная цена договора, причем даже тогда, когда она приобретается в рассрочку, ипотеку и т.п.

При расчете, будьте предельно внимательны. Неправильный расчет неустойки по ДДУ не влечет за собой ответственности, закрепленной на уровне закона. Однако подобной ошибки лучше не делать.

Формула расчета неустойки ДДУ такова:

СМ=ЦД × ПП × 2× 1/300 × СР

ПП — число просроченных дней;

СР — ставка рефинансирования (ключевая ставка ЦБ РФ);

ЦД — цена договора, указанная в соответствующем ДДУ;

2 — двойная ставка, если договор заключен физическим лицом.

Стоимость договора долевого участия составляет 3 000 000 рублей. Жилье должно быть сдано 20 июля 2018 года. Акт приемки подписали 25 августа 2018 года. Получается, что просрочка составила 36 дня. Ставка рефинансирования — 7,75%. Подставим значения в формулу и получим:

3 000 000×36×2 ×1/300×7,75% = 55 800 рублей.

Произвести расчет неустойки ДДУ онлайн можно на нашем сайте. Здесь вы сможете сделать это максимально быстро. Будьте уверены Вы получите точную цифру. Загляните на наш сайт сразу, как в этом возникнет необходимость.При необходимости окажем помощь по взысканию неустойки с застройщика при срыве сроков ДДУ и в случае выявления недостатков. Если потребуется, обратимся в суд.

Источник: adm-saki.ru

Неустойка по договору подряда

Договор подряда – это один из самых популярных договоров, по которому взаимодействуют и юридические лица, и обычные граждане на самом бытовом уровне. Починить сумку или заказать постройку дома – для реализации больших и маленьких проектов задействуют подряд (выполнение работ). Но как поступать, если услуга не оказана, оказана некачественно или с опозданием? Разбираем в нашей статье, как взыскать неустойку за невыполнение договора подряда, с какими особенностями происходит взыскание.

1. Особенности договора подряда
2. Виды неустоек и их значение для сторон

1. Штраф
2. Пеня
3. Расчет неустойки

1. Бытовой подряд
2. Строительный подряд
3. Неустойка по торгам и тендерам

Особенности договора подряда

Как было отмечено выше, подряд очень распространенный вид договоров. В самом простом понимании — это выполнение каких-либо работ, где сторонами являются Заказчик и Подрядчик. Существуют несколько подвидов, назовем самые популярные:

• бытовой;
• строительный.

В отношении отдельных видов действуют самостоятельные Законы, которые базируются на принципах Гражданского Кодекса, но урегулированы более детально. Так, например, стоит упомянуть ФЗ № 44, согласно нормам которого заключаются контракты на оказание работ и услуг для государственных нужд.

К бытовому применяется понятие публичной оферты, значит в отношении него действуют нормы ЗоЗПП.

Важно! Порядок взыскания неустоек (штрафов, пеней) также может регулироваться отдельными статьями права и согласованными дополнительными договорными условиями.

Виды неустоек и их значение для сторон

Неустойка бывает договорная и определяемая в силу закона – ст. 330 ГК РФ. Соглашение может предусматривать свой порядок взыскания, но базироваться он должен на общих правилах гражданского законодательства. Обычно взыскания по договору подряда происходят по следующим причинам.

Нет доступа к материалам, объекту (вынужденный простой)

Нарушение сроков исполнения

Неоплата по договору подряда

Некачественное исполнение работ

Такое соглашение составляется в письменной форме. В договоре надо предусмотреть следующие условия:

• случаи взыскания;
• сроки взыскания;
• ограничение;
• размер.

Неустойка, состоит из пени или штрафа, которые имеют принципиальную разницу. Рассмотрим каждый из них.

При заключении договоров подряда важно внимательно отнестись к каждому пункту и статье. Перед составлением и согласованием условий рекомендуем получить консультацию по телефону у наших специалистов. Они подскажут, какие подводные камни встречаются, как избежать ошибок при заключении сделки, как защитить свои права.

Штраф

Штраф – это самая популярная мера воздействия, применяемая практически во всех областях права. Самый известный пример – административные штрафы за нарушение правил ПДД. Штраф является единичным взысканием за нарушение условий договора, таких как, например, просрочка сроков выполнения работ.

Формула может выглядеть следующим образом:

Штраф = расчетная сумма Х проценты.

Начисление пени по договору подряда имеет периодический характер (день, неделя и т.п.). Чаще устанавливают один календарный день. И, как правило, пеня начисляется по нарастающему принципу.

Согласно ст. 330 ГК РФ, если стороны не предусмотрели условия о взыскании пени по договору подряда за нарушение сроков выполнения работ, то Заказчик лишается возможности требовать выплат в случае действительной задержки исполнения.

Размер законной неустойки и порядок ее расчета зависит от способа, который установили стороны, с особенностями, определяемыми на основании закона. Выплачивает ее должник: Заказчик или Подрядчик.

Расчет неустойки

Порядок расчета определяется в договоре подряда. Формула расчета неустойки определяется исходя из указанных ставок: годовые или за день.

По годовой ставке может выглядеть следующим образом.

Пени = Сумма Х кол-во дней (иного периода) Х Процентную ставку / 365 Х 100.

Если мы говорим о ставке в день, то расчет несколько меняется.

Пеня = Сумма Х кол-во дней (иного периода) Х Процентную ставку / Х 100.

Если стороны не определили условия, то при расчете стоит обратиться к калькулятору в статье 395 ГК РФ. Платятся проценты на сумму долга. Размер процентов определяется исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, которая действовала в этот период. Проценты на проценты по общему правилу начислять не допускается. Все разногласия решаются в суде.

Иск о взыскании между юридическими лицами подается в арбитражный суд. Ниже приведен образец искового заявления об уменьшении неустойки.

Виды договоров подряда и неустойка

Как было отмечено выше, взыскание неустойки по отдельным видам подряда регулируется нормами, прописанными в соответствующих законах. Рассмотрим условия строительного и бытового подряда, а также особенности неустойки по Законам № 223 и № 44. И начнем с самого простого.

Бытовой подряд

Нарушение сроков также является частой причиной взыскания по договору бытового подряда. Порядок регламентируется статьей 28 ЗоЗПП. Заказчик, он же потребитель, в этом случае может требовать:

• назначения новых сроков;
• перепоручить работу со взысканием с исполнителя затрат;
• требовать снизить цену;
• отказаться от исполнения.

Потребитель может взыскать убытки: реальный ущерб и упущенная выгода.

Неустойка взыскивается за каждый день или час, если такой срок установлен в договоре. Оплата неустойки предусматривается в размере 3% от цены работы, а если она не определена, то от общей цены заказа. Соглашение может предусматривать более высокий размер.

Важно! Размер определяют исходя из цены. Сумма взысканий не может быть выше цены за отдельную работу или общую стоимость заказа.

Строительный подряд

Нарушение сроков в строительстве – это обычная, к сожалению, практика в нашей стране. Введение жестких мер в отношении Застройщиков по ДДУ помогло частично наладить процесс в сфере жилого строительства. Но в условиях мировых коронавирусных ограничений в коммерческом строительстве все еще срываются сроки. Просрочивать могут по следующим причинам:

• поставка материалов, предусмотренных сметой, задерживается;
• компания-производитель резко увеличивает цены;
• ликвидация юридического лица.

Если речь идет о юрлицах, то законная неустойка предусматривается в размере 1/300 ставки ЦБ. Подрядчик также может защищать свои права и включить взыскание неустойки с Заказчика. Как правило, это пеня за несвоевременную оплату. Оплата производиться в указанной в смете сумме полностью при приемке работ, с применением аванса или платежи частями, согласно графику исполнения.

Важно правильно понимать: если Заказчиком является гражданин, действует он в личных целях, то к такому виду применяются нормы бытового подряда.

Неустойка по торгам и тендерам

Федеральный Закон № 223 регулирует порядок проведения закупок на торгах для определенной категории лиц. Важное условия содержится в ч. 2. ст. 2. – Заказчик устанавливает положение о закупке, где определяет:

• порядок определения первоначальной цены и стоимости договора с единственным участником;
• порядок подготовки и осуществления закупок;
• порядок определения стоимости за единицу работы;
• максимальное значение договора;
• порядок его заключения и т.п.

Если взыскание неустойки по договору подряда не предусмотрено в положении о закупке, значит Заказчик не вправе применять норму 330 ГК РФ, если закон не устанавливает обязательную неустойку. В договоре он вправе самостоятельно определить размер и порядок взыскания в виде штрафа или пени.

Государственная компания устраивает открытый тендер на оказание работ по монтажу систем противопожарной безопасности. В договоре она предусматривает штрафы за невыполнение отдельных требований:

• отсутствие ограждения на территории – 500000 рублей за каждый день;
• отсутствие информационного блока о Подрядчике – 200000 рублей за каждый день и т.п.

Приведенный пример и размер не являются надуманными. Самая высокая ответственность ложится на исполнителей работ для государственных и муниципальных нужд.

ФЗ № 44 в статье 34, напротив, точно определяет неустойку. Для Подрядчика действуют следующие положения.

• Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения и устанавливается контрактом в размере 1/300 ставки ЦБ РФ от суммы контракта.
• Штрафы начисляются за ненадлежащее исполнение Заказчиком обязательств. Размер штрафа устанавливается контрактом в порядке, установленном Правительством РФ.

Для защиты прав Заказчика предусмотрены нижеприведенные положения.

Начисление и расчет пени происходит в том же порядке, что для защиты интересов Подрядчика. Пеня уменьшается на сумму фактически исполненных обязательств в определённом этапе, предусмотренных договором подряда, если иное не установлено законом.

Договоры подряда, будь то бытовые или по выполнению строительных работ, требуют самой максимальной проработки. Доверьте нашим профессионалам экспертизу любого документа, прежде чем что-то подписывать: контракт для государственных нужд, строительство дачи, строительство объектов коммерческой недвижимости. Мы подготовим отчет, поможем рассчитать риски, при желании будем сопровождать сделку.

Судебная практика: иск по договору подряда на ремонт

Дело №78-КГ16-15. Истец требовал взыскания неустойки, компенсации морального вреда и денежных средств. Общество, которое выполняло в его квартире ремонтные работы, обратилось с встречным иском, указав, что Заказчик не полностью оплатил сумму по договору. Районный суд отказал обоим. В апелляционном суде требования сторон удовлетворили.

Истцу удовлетворили в компенсации морального вреда и небольшой неустойки, а Обществу – в выплате недостающей суммы. В апелляции применили норму 333 ГК РФ, указав следующее:

Неустойка в размере цены нарушит баланс интересов сторон. Но Истец не согласился с таким решением и обратился в ВС РФ. Суд встал на сторону Заказчика, так как Общество не заявляло об уменьшении неустойки, и отправил дело на новое рассмотрение.

Частые вопросы

Принято считать, что к такому типу правоотношений применяются нормы бытового подряда, а значит действует ЗоЗПП. Согласно ст. 28 предусмотрена неустойка в размере 3% за каждый день, если вашим соглашением не установлен более высокий процент.

По договору строительного подряда Заказчик обеспечивает материалами Подрядчика, если в тексте не предусмотрено иное. Стороны могут договорится, что покупает Исполнитель, а потом эту сумму включают в смету.

По общему правилу, с того момента, как завезли материалы на объект, отвечает за них Исполнитель, если иное не установлено договором подряда. Чтобы избежать ответственности, нужно доказывать, что вред (утрата, ущерб) произошли по независящим от Исполнителя причинам.

Заключение эксперта

У сторон есть законом установленное право предусматривать свой порядок взыскания неустоек в виде пеней или штрафов за невыполнение работ. И в договорах подряда эта свобода проявляется наибольшим образом. Пеня и штраф за неисполнение работ могут определяться в твердой денежной сумме или в процентном соотношении. Стороны не вправе предусматривать условия взыскания неустоек в договорах, которые прямо противоречат нормам права, такие пункты юридической силы не имеют. Но установление любых договорных условий не лишает сторон возможности обращаться с иском в гражданский суд для оспаривания отдельных пунктов в договоре, в том числе и положений о неустойке.

Источник: els24.com

Как взыскать с застройщика неустойку?

Участие в долевом строительстве всегда сопряжено с определёнными рисками. Застройщики имеют обыкновение нарушать свои обязательства по договору долевого участия (ДДУ), особенно это касается сроков сдачи квартиры. В этом случае дольщик может потребовать выплаты неустойки. Как именно её получить? Давайте разберемся.

Что называют неустойкой, и какова формула её подсчёта?

Неустойка в долевом строительстве – это компенсация застройщиком ущерба дольщику в связи с неисполнением условий договора. Отношения дольщика и застройщика регламентируются законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В ст. 6 этого закона говорится, что при нарушении сроков сдачи квартиры дольщику застройщик должен выплатить ему за каждый день просрочки сумму, рассчитываемую как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости ДДУ.

Photo: Mohammad M.Ammar

Ставку рефинансирования устанавливает ЦБ РФ, за последние четыре года она выросла с 8 до 11%, потом немного опустилась. С 01.01.2016 года её значение ЦБ РФ решил принимать равным значению своей ключевой ставки. Поэтому сейчас она отдельно не принимается. Ставку рефинансирования берут на день подписания акта приёмки по ДДУ. Сейчас, в августе 2016 года, она равна 10,5%.

Легко посчитать, что при стоимости ДДУ 10 млн. рублей каждый день просрочки обойдется застройщику в 10 000 000 * 0,105/ 150 = 7000 рублей. Если дольщик – юридическое лицо, то неустойка рассчитывается с коэффициентом 1/300 от ставки рефинансирования и поэтому будет в два раза меньше.

В подсчёте количества дней просрочки тоже есть свои тонкости. Ведь в ДДУ указывается не конкретная дата, а квартал, в котором должна произойти сдача квартиры. Поэтому отсчёт просрочки начнётся с первого числа первого месяца следующего за ним квартала.

Конкретное количество дней просрочки – это количество дней, которое прошло с этой даты до даты окончательной приёмки квартиры дольщиком по акту приёмки или на текущую дату, если приёмки квартиры так и не произошло. Нередко застройщик пытается склонить дольщика подписать акт приёмки с не проставленной датой или задним числом. Помните, что соглашаясь на подобные условия, вы лишаете себя возможности получить с него неустойку.

Как взыскать неустойку?

Посчитайте неустойку на дату предъявления требования застройщику или на дату окончательной приёмки (если вы квартиру уже приняли). Помните, что сумма неустойки до приёмки вами квартиры растёт каждый день. Поэтому спешить надо прежде всего не вам, а застройщику.

Photo: Gordon Joly

Требование о выплате неустойки составляется в произвольной форме. В нём указываются ваши претензии, сумма требования с её расчётом и срок, который вы отводите застройщику на досудебное его удовлетворение. Для подтверждения расчётов не мешает приложить копии договора и акта приёмки.

После этого направляете требование застройщику по почте. Чтобы тот не мог отвертеться от факта получения, посылайте письмо с уведомлением и описью вложения. Можно не полениться и самостоятельно сдать требование в офис застройщика с обязательной отметкой о принятии.

Возможны два варианта. Вариант первый: застройщик благоразумно согласится с вашими справедливыми требованиями и выплатит неустойку. Вариант второй: застройщик будет категорически отказываться или «тянуть резину». Тогда вам прямая дорога в суд. В последние годы судебная практика в ситуации с выплатой неустойки заметно склоняется в пользу дольщиков.

Поэтому ваши шансы добиться положительного решения в суде велики.

Photo: Patrick Poculan

Ещё одним фактором, склоняющим застройщика к добровольной уплате неустойки, является Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1. В нём чётко сказано, что при удовлетворении в суде иска дольщика застройщик будет обязан оплатить не только саму неустойку, но и судебные расходы дольщика. К тому же, застройщику грозит штраф за отказ от добровольной выплаты неустойки.

Судебное взыскание неустойки

Если застройщик добровольно решать проблему с выплатой неустойки не желает, приходится подавать иск в суд по месту регистрации застройщика или месту жительства дольщика. Исковое заявление, помимо сведений об истце и ответчике, содержит сумму иска с её расчетом, также к нему прилагаются документы, включающие направлявшееся ранее требование застройщику и его ответ.

Госпошлина с иска, не превышающего 1 млн рублей, не взимается, при большей сумме иска она составит 13 200 рублей плюс полпроцента от суммы, превышающей миллион. Повторим, что при удовлетворении иска госпошлину и прочие судебные расходы оплатит застройщик.

Photo: Bruce Guenter

Если вы не уверены, что сможете полноценно самостоятельно представлять свои интересы в суде, заключите договор с юридической фирмой. Благо, предложений о подобных услугах за пять минут в интернете можно найти не один десяток, и цены на них вполне приемлемые. Посчитайте только, что вам выгоднее по предлагающимся условиям – платить в качестве гонорара процент от неустойки или договариваться о фиксированной сумме.
В среднем, срок взыскания неустойки с застройщика через суд сейчас равен примерно трём месяцам. Если вы очень спешите, и у вас нет времени и желания самому судиться с застройщиком, вы можете воспользоваться предложением неких финансовых агентств о выкупе у вас права на получение неустойки. Тогда есть возможность получить деньги в размере до четверти суммы неустойки за несколько дней. И надо учесть, что неустойки суммой менее полумиллиона рублей эти агентства, как правило, не интересуют.

Что еще можно включить в иск и постараться взыскать по суду?

Кроме собственно неустойки, застройщика с помощью суда можно заставить:

• компенсировать моральный вред,
• компенсировать убытки, связанные с оплатой юридических услуг и госпошлины,
• выплатить штраф за отказ от добровольной выплаты неустойки – в размере 50% от суммы неустойки по судебному решению.

Photo: Vladimir Agafonkin

Кроме того, можно попытаться взыскать компенсацию за вынужденную аренду жилья на время просрочки застройщика по ДДУ. Некоторые юристы, правда, требование по компенсации аренды включать в иск не рекомендуют, мотивируя это тем, что судебная практика по таким требованиям пока не в пользу дольщика.

Исполнительное производство

После удовлетворения иска в суде вам нужно будет возбудить исполнительное производство. Для этого после получения исполнительного листа подайте заявление в службу судебных приставов или предъявите его в банк, в котором у застройщика есть счёт.

Если вы взыскали по суду неустойку после подписания акта приёмки, будьте готовы к неприятному сюрпризу: денег на счетах застройщика может законно не оказаться по причине якобы исполнения им всех его обязательств перед дольщиками. Страховых сумм от страховой компании, в которой застраховал гражданскую ответственность застройщик, на всех дольщиков тоже может не хватить, поскольку застройщики нередко страхуются в мелких страховых компаниях.

Поэтому юристы советуют расторгать договор и взыскивать неустойку до принятия квартиры по акту приёмки.

Дальнейшие законодательные шаги для обеспечения безопасности участия в ДДУ для дольщика

Общая тенденция изменения законодательства в долевом строительстве такова, что требования к застройщику ужесточаются, а гарантии для дольщика увеличиваются. В 2015 году повышены требования к объёму собственных средств и уставному капиталу страховщиков, страхующих гражданскую ответственность застройщика.

Требования эти настолько жестки, что на момент принятия закона им соответствовало всего 15 компаний. Ещё один серьёзный шаг заключается в том, что теперь введена уголовная ответственность за привлечение средств по ДДУ без наличия разрешения на строительство. В УК РФ в связи с этим появилась новая ст. 200.3.

Photo: ume-y

В июле 2016 года был принят Федеральный закон N 304-ФЗ о внесении изменений в закон N 214-ФЗ. Изменения существенные, они начнут работать с 01.01.2017 года. Будет увеличен минимальный размер уставного капитала застройщиков, также будет создан единый открытый реестр застройщиков дополнительно к уже существующему реестру застройщиков проблемных.

Застройщиков обяжут перейти на работу со счетами эскроу (суть этого нововведения в том, что средства дольщиков по ДДУ размещаются на специальных счетах в банке, застройщику они перечисляются только после предъявления банку передаточного акта, подписанного дольщиком). Должен появиться типовой договор ДДУ, утверждённый Правительством РФ. Поэтому застройщику не удастся ограничивать права дольщиков своими произвольными требованиями.

В осеннюю сессию Госдумы 2016 года планируется принять закон о формировании единого компенсационного фонда, который с января 2017 заменит работу страховых компаний в области долевого строительства. Жизнь дольщика должна стать спокойнее. Вот только не очень понятно, насколько существенно увеличатся издержки застройщика. Не приведет ли это к удорожанию жилья в новостройках?

Источник: knowrealty.ru