Неустойка за просрочку сдачи объекта строительства

Для того чтобы стать обладателями жилой недвижимости, многие граждане вкладывают средства в возведение жилья, заключая договора долевого участия. Делая вложения, каждый понимает, что момента, когда жилье будет готово к заселению, придется ждать достаточно долго. При этом часто ведение строительных, отделочных и других работ затягивается и выходит далеко за рамки сроков, оговоренных в соглашениях.

Согласно действующему законодательству, застройщики несут ответственность перед участниками долевого строительства за несвоевременную сдачу жилых объектов. В частности, они обязаны уплачивать неустойку, размер которой зависит от того, кем являются собственники квартир (для организаций установлен один размер пени, для частных лиц — двойная величина). Кроме того, сумма неустойки напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Неустойку можно взыскать как в добровольном порядке, так и через суд.

При рассмотрении дела в суде собственник жилья, кроме самой неустойки, может потребовать возмещения иных расходов, вызванных невыполнением застройщиком своих обязательств (компенсации стоимости аренды жилья и т. д.) либо связанных с нанесением морального вреда.

Период исковой давности по таким заявлениям составляет три года.

Неустойка за просрочку в долевом строительстве

Порядок согласования сроков

Сроки завершения строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию прописываются в договоре долевого участия. Застройщик обязуется завершить все работы в указанное в договоре время, после чего ввести объект в эксплуатацию. Срок сдачи жилья единый для всех участников сделки.

До момента сдачи дома в эксплуатацию и передачи его в собственность дольщикам застройщик несет на себе все риски, связанные с объектом, его повреждением или уничтожением. Если застройщик не успевает вовремя завершить все необходимые действия, он должен предупредить об этом всех участников ДДУ за два месяца до установленной в договоре даты. В уведомлении он может предложить согласовать новый срок сдачи объекта в эксплуатацию. Если же такая процедура не соблюдена, застройщик обязан выплатить неустойку всем пострадавшим лицам.

При этом дольщики также должны полностью выполнять свои обязательства, в частности, вовремя вносить средства в размере, предусмотренном договором. После ввода недвижимости в эксплуатацию дольщики должны принять ее в соответствии с действующим законодательством.

Как рассчитать размер неустойки

Размер неустойки, которая должна быть выплачена участникам ДДУ, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, на момент исполнения обязательства за каждый день просрочки.

Физическим лицам — участникам ДУУ — неустойка уплачивается в размере, умноженном на два. Рассмотрим, как рассчитывается размер неустойки на конкретном примере.

Допустим, дольщиком является частное лицо:

• размер неустойки равен 2/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ;
• ставка рефинансирования на дату рассмотрения дела составляет 8%;
• цена квартиры составляет 2,5 миллиона рублей;
• время просрочки составляет один год.

Расчет размера неустойки: 2500000 х 365 х 2/300 х 8/100 = 486666,6 рублей. Таким образом, сумма для застройщика достаточно большая, особенно если учесть, что ее придется выплатить каждому дольщику (больше или меньше).

Некоторые застройщики предлагают дольщикам сразу выплатить суммы, которые меньше полагаемых по закону, то есть решить вопрос, не доводя до суда. В любом случае, дольщики сами решают — принять меньшую сумму сразу или отсудить положенную компенсацию через несколько месяцев через суд.

Направляем претензию застройщику

Перед тем, как обращаться в суд, участники ДДУ должны направить в адрес застройщика претензии относительно невыполнения договорных условий. Данную претензию обязательно нужно будет предъявлять в суде (в случае последующего обращения).

Претензия должна быть направлена в виде письма с уведомлением — участник ДУУ обязательно должен убедиться в том, что оно получено. В письме излагается суть претензии и указываются реквизиты для перечисления сумм неустойки, также может быть приведен сам расчет пени и указаны сроки, в которые дольщик хочет ее получить.

В сумму неустойки можно включать дополнительные затраты, которые понес дольщик (аренда жилья и прочее).

Кроме того, к письму необходимо приложить:

• копию паспорта заявителя;
• копию договора долевого участия;
• копии документов, подтверждающих внесение платежей застройщику.

Если после этого застройщик не выплачивает положенную сумму, дольщик может спокойно обращаться в суд.

Обращаемся в суд

При подготовке обращения в суд основное внимание следует уделить самому иску. Требования в иске должны быть аналогичными требованиям, прописанным в претензии.

Помимо этого, в иске необходимо отобразить:

• наименование судебной инстанции;
• личные данные и адрес проживания истца;
• данные застройщика;
• суть нарушений прав дольщика и его требования;
• сумму материальных претензий.

К иску также необходимо приложить документы, имеющие отношение к сделке, и копию претензии, которая направлялась в адрес застройщика. Если дольщик требует возмещения дополнительных расходов, необходимо приложить документы, подтверждающие их (договор аренды жилья, чеки, квитанции и другие бумаги, которые посчитает нужным). Также необходимо приложить квитанцию об уплате госпошлины.

Судебные заседания могут проводиться по месту проживания дольщика, по месту расположения застройщика либо по месту исполнения соглашения.

Если сумма претензией менее 50 тысяч рублей, дело может рассматриваться в мировом суде. Если исковая сумма искусственно завышена истцом, суд может уменьшить размер полагающейся компенсации.

Что делать после вынесения решения суда

Сам факт принятия положительного решения судебной инстанцией не является исходом взыскания неустойки.

Дольщик должен отследить его исполнение согласно законодательству:

• в течение пяти дней после принятия решения судебная инстанция обязана оформить его документально;
• через тридцать дней после принятия решения оно должно принять юридическую силу (иногда из-за загруженности судов этот срок увеличивается);
• после вступления решения в силу дольщик обязан получить на руки копию исполнительного листа.

Таким образом, на каждом из этапов пострадавшее лицо должно контролировать принятие решений и отстаивать собственные интересы. Иногда случается так, что истцы самостоятельно подают исполнительные листы в банки застройщиков и заявления в службу судебных приставов с просьбой о начале исполнительных производств.

В завершении дольщику останется только дождаться перечисления средств на свой расчетный счет и проконтролировать полноту перевода всей суммы (особенно если неустойка возвращается частями).

Источник: nedvigist.ru

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

В соответствии с ФЗ-214 ст. 6 от 2014 года неустойка по ДДУ взыскивается со строительной организации при нарушении ей срока сдачи объекта, предусмотренного договором в размере 1/300 показателя рефинансирования ЦБ РФ, на определенный момент времени. Величина пени зависит от суммы заключенного сторонами соглашения.

Если участник долевого строительства – гражданин РФ, застройщик обязан уплатить ему неустойку в двукратном размере.

С 27 марта 2017 года ставка рефинансирования составляет 9,75%, на основании которой размер пени достигнет 0,065% от суммы договора за каждый день просрочки.

Ситуации, когда можно потребовать неустойку

В судебной практике обращения с иском о возврате пени подразделяются на несколько категорий. А именно:

• Договор был, расторгнут до окончания его действия – дольщику возвращаются те денежные средства, которые были внесены им, плюс неустойка за время пользования ими. Дольщику возвращается вся сумма и проценты.
• Соглашение расторгнуто до момента окончания его действия – заинтересованная сторона, может потребовать пени: если объект был сдан с опозданием в 2 месяца, а также за недвижимость, не предоставленную в срок, через 60 дней после просрочки по договору долевого участия.

Застройщик обязан передать квартиру дольщику не позже даты, установленной в ДДУ. Для всех участников жилищного строительства многоэтажных сооружений срок должен быть идентичным.

Когда соблюсти условия соглашения не получается, застройщик должен за 2 месяца сообщить об этом в письменной форме, предложить другую дату, допустимую для всех заинтересованных сторон. В противном случае осуществляется расчет неустойки.

Истец имеет право потребовать:

• произвести перерасчет пени на дату заседания судебного органа;
• штраф – 50% от рассчитанной неустойки;
• возмещение за моральный ущерб;
• штраф за несвоевременно выплаченные средства, определенные арбитражным судом – 1% за каждый день;
• снижение стоимости квартиры, за незапланированную аренду жилой площади, оплату издержек.

Если застройщик исполнил взятые на себя обязательства по договору, а дольщик не подписывает передаточный акт, тогда неустойка начислена быть не может, так как будущий собственник намеренно срывает сроки сдачи объекта.

Правила расчет пени

Согласно закону 214 ФЗ существует специальная формула определения суммы неустойки и калькулятор. С его помощью рассчитать пеню очень просто, так как программа использует официальные данные напрямую с сайта ЦБ РФ.

Формула для расчета возмещения:

Н = ∑х1/300СРхПх2, где

• Н – сумма пени, подлежащая взысканию;
• ∑ – средства, внесенные по договору;
• СР – ставка ЦБ;
• П – дни, прошедшие с даты, предусмотренной соглашением.

Калькулятор и формула неустойки, используют всего несколько переменных – время просрочки, ставку ЦБ, сумму ДДУ. Но в каждом соглашении присутствуют свои особенности, которые учитываются судом при рассмотрении иска.

Составление заявления для получения пени

Неустойка рассчитывается за каждый день просрочки, поэтому независимо от того на сколько застройщик задержал сдачу недвижимости, покупатель имеет право потребовать компенсацию. При оформлении искового заявления необходимо соблюсти такие условия, как:

• Вступление должно содержать информацию о заинтересованных лицах, сведения о судебной инстанции, где будет рассматриваться дело.
• Основная часть – описание произошедшего события, обстоятельств, имеющих особое значение. Как именно были нарушены права, последствия этого, ссылки на ДДУ с указанием определенного пункта, статьи из законодательства.
• Просительная часть – претензии к ответчику, с какого момента считать пени, сумму компенсации, реквизиты банковского счета.

В качестве приложений выступает само соглашение долевого участия, копии по количеству заинтересованных сторон, другие справки, бумаги. Заявление составляется в соответствии с ГПК РФ ст. 131.

Как направить претензию в суд: инструкция

Алгоритм взыскания пени по договору долевого участия через уполномоченные инстанции, достаточно сложен и потребует знания процессуального кодекса. Дольщику следует:

1. Оформить и отправить почтовым отправлением досудебное требование. Если оно не будет доставлено ответчику, тогда уполномоченный орган не взыщет штраф – 50% от установленной суммы компенсации за отказ от удовлетворения претензий потребителя в добровольном порядке.
2. Определить в какой суд отправить документы, по месту жительства, нахождения объекта, по адресу регистрации ответчика.
3. Составить, подать исковое заявление вместе с другими бумагами. Госпошлина оплачивается только свыше 1 млн. рублей – 0,5%.
4. После принятия иска уполномоченный орган назначит первое слушание, на котором разрешаются основные вопросы, назначается ключевое заседание.
5. Чтобы рассмотрение дела не переносили необходимо известить о его рассмотрении путем телеграммы или вручения повестки.
6. На основном слушании судебный орган выслушивает заинтересованных лиц, изучает доказательную базу, если нет причин для продления процесса, принимает решение. Обычно на рассмотрение дела уходит 2-3 заседания.
7. Суд принимает решение. На его изготовление потребуется от 14 дней до 3-х месяцев. Для ускорения изготовления заключения можно предложить свой проект.
8. Нужно получить соответствующее решение уполномоченного органа, исполнительный лист. Обратиться в ФССП для исполнения принятого решения, контролировать ход производства.

Посчитать, взыскать пени по договору долевого участия можно и самостоятельно, но на это уйдет много усилий, времени. При незнании нюансов и лазеек в действующем законодательстве РФ стратегия будет выбрана неправильно, что усложнит рассмотрение вопроса.

Основное условие возмещения компенсации по ДДУ – быстрота получения заключения судебных инстанций, так как материальные возможности застройщика могут иссякнуть.

Куда подать иск и возбуждение производства

После оформления заявления, нужно определиться с тем, в какой территориальный орган обратиться с жалобой. Истец выбирает суд по своему желанию:

• месту расположения недвижимости в возводимом сооружении;
• адресу пребывания застройщика;
• месту своего проживания.

Возможность выбрать территориальный орган на свое усмотрение дает истцу возможность не затрачивать средства на дальние, продолжительные поездки в другой регион. Неудобство с постоянными посещениями заседаний будет только для застройщика, если он находиться в отдаленной от суда местности.

Исполнительный лист предоставляется дольщику после вступления в силу заключения уполномоченного органа. С ним физическое лицо обращается к судебным приставам для взыскания компенсации. Документ можно направить в финансово-кредитное учреждение, в котором открыт счет у ответчика.

При возникновении спорных вопросов о взыскании пени и материального ущерба за нарушение сроков предоставления квартиры в пользование по ДДУ без аванса и с ним необходимо досконально изучить договор, а также положения ФЗ-214. Это позволит не только защитить свои права, но и вернуть убытки, понесенные по причине задержки сдачи жилой площади.

Источник: cabinet-lawyer.ru

Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи застройщиком квартиры по договору долевого участия

В случае несоблюдения застройщиком сроков сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве, действующим законодательством РФ предусмотрено возмещение неустойки.

Желая приобрести новую квартиру, граждане все чаще отдают предпочтение ново построенным многоквартирным домам, заключают договор долевого участия с застройщиком. На сегодняшний день такой договор является гарантом при покупке жилья в новостройках, защищает дольщиков от многих рисков, связанных с приобретением квартиры. Также существенным плюсом подобного договора, исключающего двойные продажи, есть его обязательная регистрация.

К сожалению, не всегда застройщиком соблюдаются все необходимые сроки сдачи жилья, но тут покупатель тоже в выигрыше, потому как в случае срыва строительной компанией сроков законом предусмотрена система штрафов, а именно: неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Как поступить дольщику в случае просрочки

Возникает право на получение неустойки у дольщика (ФЗ № 214) при нарушении компанией застройщика сроков передачи строительного объекта, и при не согласовании условий с участником. Существует возможность во внесудебном порядке взыскать неустойку по долевому строительству путем предъявления компании застройщика письменной претензии с предоставлением расчета неустойки за каждый день такой просрочки. В случае неудовлетворительного исхода – обращение в суд.

Важно! Заключая ДДУ, обращайте внимание на то, чтобы четко была указана сумма договора и срок сдачи квартиры (дома). Изменить или отложить срок в одностороннем порядке компания-застройщик не может, неприемлемо также указание размытого срока, такого как «ориентировочный», «планируемый».

Если однозначно в договоре не прописана дата передачи квартиры дольщику, а указано, например, «в течение 2-х месяцев с момента введения в эксплуатацию объекта строительства», а такой даты не наблюдается ни в одном пункте, то доказать факт просрочки и взыскать неустойку и штраф будет непросто.

Как правильно произвести расчеты

При расчете применяется ставка рефинансирования. Если участник физическое лицо, сумма и проценты по неустойке увеличиваются вдвое. Самостоятельно сделать нужные расчеты не сложно. Формула расчёта неустойки выглядит так: количество дней просрочки умножают на 1/300 (ставка рефинансирования на момент передачи объекта) х 8.25% х стоимость объекта согласно дду.

С января 2017 года ЦБ РФ уравнял ставку рефинансирования и ключевую ставку, иными словами, расчет неустойки по договору долевого участия, если квартира передана дольщику фактически, проводится по следующим ставкам:

• до 31.12.2015г. – 8.25%;
• после 03.08.2016г. – 11%;
• с 14.06.2016г. – 10.5%;
• с 19.09.2016г. – 10%.

Как рассчитать неустойку (пример):

Цена – 2 млн.р.

Просрочка – 20 дней.

Ставка рефинансирования – 10%.

Дольщик – гражданин – двойная сумма.

Неустойка (пеня) = (2000000 р./100х10/300х2) х 20 дней = 1333руб. х 20 дней = 26660руб.

Можно использовать калькулятор неустойки онлайн www.dolcshik74.ru/calc/.

Период просрочки должен быть определен исходя из срока передачи жилья согласно акту приема-передачи. Это не может быть срок сдачи дома, окончания строительства или ввода в эксплуатацию. А именно с последующего за датой (обозначена в условиях договора) дня передачи жилья, по день подписания сторонами акта приема-передачи (включительно).

В отдельных случаях условиями ДДУ предусмотрена неустойка согласно ст. 10 ФЗ №214. Строительная компания обязана выплатить дольщику компенсацию не только в случае просрочки, но и возместить все расходы, которые понес участник за наемное жилье в период вынужденного ожидания вселения.

Если на предложение (претензию) выплатить добровольно и в указанный срок задолженность застройщик не отреагировал должным образом, участник долевого строительства может смело сдавать документы в суд и рассчитывать на возмещение своих убытков. К пакету документов нужно обязательно приложить претензию, направленную ранее компании-застройщику, расчёт неустойки, и требовать уплаты неустойки по договору долевого участия, моральной компенсации, дополнительных затрат в связи с подачей иска, а также понесенных затрат на арендованное жилье в период просрочки строительной компанией исполнения своих обязательств. Застройщик может добровольно выплатить только сумму по договору долевого участия, а проценты не выплачивать. В этом случае в суд можно подавать иск с требованием о выплате процентов.

Подобные судебные процессы достаточно сложны и затратны, не всегда граждане могут справиться самостоятельно, поэтому стоит воспользоваться помощью юристов – специалистов в этой области.

Источник: prosobstvennost.ru