Незаконное строительство что это

Согласно 222 ст. ГК РФ под самовольным строительством подразумевается строительство любого сооружения (здания) на территории, не предназначенной для этого, без получения на то законных прав, с нарушением общепринятых правил градостроения.

Признать постройку незаконной могут если есть хотя бы одно из нарушений:

• отсутствует разрешение на строительство;
• постройка не соответствует основному назначению земельного участка;
• при возведении сооружения были нарушены строительные нормы;
• строительство ведется на участке без предварительного получения права на владение им.

Если будет доказано, что возведенное здание или сооружение действительно является незаконной постройкой, то на него нельзя будет получить право собственности. Это означает, что якобы собственник этого сооружения, который потратил на него собственные средства, не сможет распоряжаться им в полной мере, а тем более – осуществлять с ним любые сделки (сдать в аренду, продать и т.д.).

Самовольное строительство — опасная затея

То есть, если строительство будет признано незаконным, эти действия также будут считаться незаконными, а любую из этих сделок – признают недействительными. Это принесет серьезные проблемы для нарушителя.

Понятие и признаки самовольного строения

Ст. 222 Кодекса определяет некоторые критерии, по которым постройку можно отнести к самовольной, а также регламентирует наступление правовых последствий за ее возведение.

Указанная статья регламентирует особое правило, в силу которого гражданин, создавший самовольное строение, не приобретает имущественных прав на него.

Данная норма кардинальным образом отличается от положения ст. 219, в которой говорится о возникновении прав на заново созданные объекты с даты государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.

Самовольная постройка может принимать следующие разновидности:

• дом, предназначенный для целей проживания граждан;
• здание;
• строение;
• сооружение;
• другой вид недвижимости.

Неузаконенным строением могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, в том числе строения, предназначенные для целей производственного назначения.

Выделим некоторые признаки самовольной постройки:

• отсутствие у лица необходимых прав по владению земельным участком;
• несоблюдение установленной процедуры строительных и монтажных работ;
• несоответствующий закону выбор участка для осуществления строительства.

Какова судьба самовольной постройки?

Вариантов два – снос и легализация.

1) Снос самовольной постройки.

По решению суда либо в отдельных случаях органов местного самоуправления (органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) постройка, признанная самовольной, подлежит сносу.

Из судебной практики: иск о сносе самовольной постройки, как правило, заявляются местной администрацией, но такими правами наделены и другие органы — строительный надзор, прокуратура. Правом требовать сноса самовольной постройки наделен правообладатель земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, а также иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Что является самовольной постройкой и как её узаконить в суде

Местная администрация может принять самостоятельное решение о сносе, если земельный участок, на котором расположена постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такое решение может быть оспорено в суде.

2) Легализация самовольной постройки.

Самовольную постройку могут признать законной в судебном порядке, если суд удовлетворит иск о признании права собственности.

Как признать право собственности на самовольную постройку?

Право собственности на самовольную постройку признают при соблюдении следующих условий:

1) право на землю

У лица должно быть право на земельный участок, допускающее строительство на нем этого объекта. Право собственности подразумевает возможность застройки собственного земельного участка. Однако это право ограничено целевым назначением земли и видами разрешенного использования, указанными в градостроительном плане земельного участка. Основанием может также стать право аренды под застройку.

2) соответствие постройки требованиям планировочной документации, правилам землепользования и застройки

Разрешенное использование земельного участка регламентируется правилами застройки и землепользования, принимаемыми органами местного самоуправления, которые регламентируют:

• разрешенные виды использования земельных участков в пределах конкретных территориальных зон;
• максимальный и минимальный проценты застройки;
• этажность;
• отступы от границ земельного участка при строительстве.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости. Средствами доказывания соответствия либо несоответствия целевому назначению и разрешенному использованию являются кадастровые паспорта и кадастровые выписки на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.

Необходимо обращать внимание на случаи, когда Правилами землепользования и застройки предусматривается отсылка к иным документам, например, проекту планировки территории.

3) отсутствие угрозы жизни и здоровью

Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Нарушение прав третьих лиц может выразиться в застройке чужого участка полностью или частично, создании самовольной постройкой препятствий в пользовании чужой недвижимостью. Безопасность постройки, как правило, доказывается судебной экспертизой.

Обычно по делам об узаконении самовольной постройки назначаются строительно-техническая экспертиза, экспертиза пожарной безопасности, исследуется соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, в зависимости от особенностей фактических обстоятельств дела могут быть назначены и другие исследования.

4) принятие своевременных мер для получения разрешений на строительство

Из судебной практики: часто суды требуют, чтобы законность отказа в выдаче разрешения на строительство оспаривалась в отдельном судебном деле, а не в рамках дела о признании права собственности на самовольную постройку.

Право собственности на самострой, возведенный без необходимого разрешение, можно получить в силу приобретательной давности лицом, которое добросовестно, открыто и непрерывно владело им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, и, если оно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

5) при доказательстве того, что объект недвижимости существует, представив его кадастровый план или паспорт, а также то, что объект создан за счет истца.

Юридическая возможность признания права собственности на самовольную постройку ‒ это не упрощенный механизм легализации постройки. Это способ защиты права застройщика, который по какой-то не зависящей от него причине не смог получить разрешение на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому суд при вынесении решения руководствуется таким принципом гражданского законодательства, как добросовестность и недопустимость злоупотребления правом.

Последствия, определенные для лица, создавшего незаконную постройку

В ч. 2 ст. 222 Кодекса закрепляются правовые последствия, которые несет гражданин, осуществивший строительство объекта недвижимого имущества, нарушив при этом нормы действующего законодательства.

Лицо, построившее внезаконный объект, несет следующие правовые последствия:

• не приобретает имущественных прав на заново созданный объект имущества;
• обязан осуществить снос неузаконенного строения.

Первое последствие определяет, что у лица не возникает соответствующих прав, предусмотренных законом и возникающих с даты регистрации имущественного права, а именно – владения, пользования и распоряжения. Это означает, что гражданин, построивший незаконный объект, не имеет права его дарить, продавать, осуществлять сдачу в аренду или совершать прочие разновидности сделок.

Второе последствие устанавливает обязанность гражданина произвести снос недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, одним из двух способов:

• либо собственными силами;
• либо при помощи подрядных организаций за свой счет.

Основания для признания прав на имущество судебным органом за гражданином, создавшим незаконное строение

Ч. 3 ст. 222 Кодекса гласит, что признание права собственности на самовольную постройку не исключается. При этом определен следующий список существующих порядков:

• общий – соответствующее узаконивание осуществляется судебным органом;
• внесудебный – если закон предусматривает иное положение.

Суд реализует признание права собственности на самовольную постройку за физлицом, реализовавшим внезаконное возведение объекта, на основании конкретных обстоятельств дела и по своему усмотрению. Тем не менее, при вынесении окончательного решения суд может основываться на нижеследующем списке принципов:

• наличие прочной связи между земельным участком и построенным на нем объекте;
• отсутствие возможности безвозмездного изъятия собственности;
• соблюдение прав лиц, которых сохранение или снос внезаконной постройки могут прямо или косвенно затронуть.

Признание имущественного права на внезаконную постройку без решения суда

Существует два порядка, на основании которых появляется право собственности на самовольную постройку.

Внесудебный порядок, в свою очередь, предусматривает автоматическую легализацию имущественного права на внезаконную постройку при соблюдении двух групп условий.

Первая группа — земельный участок, на территории которого физическим лицом была возведена самовольная постройка, должен быть:

• в пользовании на постоянной основе;
• в пожизненном наследуемом владении;
• в собственности.

Помимо указанных выше условий, право собственности на самовольную постройку появляется при соблюдении второй группы условий одновременно:

• гражданин имеет права касательно земельного участка, разрешающие ему возведение на нем объекта;
• на дату обращения в судебный орган самовольная постройка отвечает нормам, определенным нормативными документами;
• если сохранение строения не нарушит права или интересы иных лиц, или не создаст угрозы их жизни и здоровью.

Что можно предпринять в случае незаконного строительства?

Казалось бы, вопрос простой и ответ будет однозначным – сообщить в органы надзора о правонарушениях. Но стоит учесть тот факт, что заявитель может оказаться как пострадавшим от незаконного строительства, так и виновником, поэтому одним решением не обойтись.

Незаконное строительство по инициативе третьих лиц

Совершенно не важно, что представляет собой постройка: магазин посреди сквера или соседский гараж под окнами дома, если эта постройка каким-либо образом мешает процессу жизнедеятельности, угрожает безопасности и здоровью, нарушает каким-либо образом гражданские права, то можно смело требовать, через уполномоченные органы (муниципалитет, суд), чтобы это сооружение снесли.

Если будет доказано, что постройка действительно является незаконной, тогда ее собственника обяжут ее снести и вернуть территорию в прежнее ее состояние, а также заплатить штраф. Конечно, обычно процедура расследования, судебные разбирательства и принятие решения может занимать много времени, и все это время незаконная стройка будет причинять серьезные неудобства гражданам. Тем не менее, действовать в таких ситуациях нужно жестко, так как добровольно ни один хозяин незаконного строения не согласится снести его по своей доброй воле.

Незаконное строительство по собственной инициативе

Основной причиной массового появления самостроя стало отсутствие полноценной законодательной базы в 90-х годах. Тогда людям предлагали брать участки и осваивать их по своим нуждам, им обещали, что получить права собственности можно будет уже на готовые сооружения через суд. На самом же деле, после принятия Градостроительного кодекса, где четко прописываются нормы разрешенного строительства, у граждан, которые ранее построили дома, гаражи и дачи, есть некоторые проблемы с получением права собственности на них.

Если вы собственник такой незаконной постройки, нужно как можно быстрее постараться получить на нее официальные документы, пока она не стала кому-то мешать и вас не «попросили» ее снести как можно быстрее. Тем более, что другие могут получить право собственности на участок, где обосновалась ваша постройка, и тогда будут уже обвинения в незаконном присвоении чужой территории.

Первое, чем следует заняться – это получить право на землю, где осуществилось ранее строительство, а затем узаконить постройку, которая на ней возведена.

Обратите внимание! Если ваше сооружение в действительности никому не мешает, но некоторые соседи инициируют его снос, нужно попробовать урегулировать конфликт мирным путем, и в максимально короткие сроки постараться узаконить уже построенное сооружение.

Когда не нужно разрешение на строительство?

Градостроительный кодекс РФ (статья 51) указывает на несколько случаев, когда застройщик может не получать разрешение на строительство:

• в случае постройки гаража на собственном участке, который не предназначен для ведения предпринимательской деятельности;
• возведение построек на участках, предназначенных для дачного или садоводческого хозяйства;
• установка сооружений и конструкций, не подпадающих под классификацию капитального строительства (киоск, палатка, навес);
• возведение вспомогательных сооружений.

Кроме того, существуют региональные программы, которые разрешают осуществлять определенное строительство без получения на то разрешительной документации.

Виды ответственности за незаконное строительство

Итак, за постройки, которые не были разрешены, но уже построены, гражданину, соорудившему их, может грозить гражданско-правовая или административная ответственность:

1. Административная ответственность наступает вследствие выявления фактов соответствующих статье 9.4 КоАП «Нарушение обязательных требований в области строительства» и предусматривает следующие санкции:
2. для простых граждан – штраф в сумме от 2 до 5 тысяч рублей;
3. для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей – штраф в сумме от 20 до 50 тысяч рублей;
4. для юридических лиц – штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
5. Основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности является нарушение федерального закона «Об архитектурной деятельности (пункт 3 статьи 25). Это значит, что человека могут обязать восстановить участок в первоначальный вид, а значит снести любые постройки. Основанием для сноса служит только судебное постановление, а предписания от местных администраций или окружных комиссий могут не учитываться.

Постройки могут быть зарегистрированы в Росреестре, но даже это не будет основанием для опротестования по ранее вынесенному судебному решению, если ее возвели с нарушением строительных норм.

Решение о сносе может быть принято на основании заявления собственника земельного участка, на котором было возведено сооружение без его согласия. При этом стоит учесть, что право собственности не может быть оспорено и на него не распространяется поправка о сроке давности (3 года). В то же время собственник участка может подать в суд на признание права собственности на строение. Застройщик при этом может претендовать на компенсацию за объект в размере оценочной рыночной стоимости постройки.

Можно ли обойтись без сноса и штрафа?

В судебной практике существуют случаи, когда решение принимается в пользу застройщика. Как правило, признание права собственности на незаконное строение можно получить в том случае, если:

• строение возведено по всем правилам и нормам;
• оно не мешает и не ущемляет права других граждан;
• территория, на которой оно находится, не является чьей-то собственностью и может быть использована под соответствующее строительство;
• застройщик выполнил противопожарные и другие нормы безопасности в процессе строения;
• и главное: он подавал документы в суд на признание постройки законной, но по каким-то необоснованным причинам был предоставлен отказ.

Еще до 1 марта 2020 года действует так называемая «дачная амнистия», согласно которой на активно используемую незаконную постройку, например, дачный участок, можно получить право собственности по упрощенной процедуре. После окончания этого периода процедура легализации построек будет усложнена.

В завершение стоит сказать, что, если нужно что-то построить, лучше все-таки заранее побеспокоиться о получении на это разрешения. Гораздо проще решить вопросы касательно нарушенй в строительстве, чем проблемы с незаконностью постройки.

Если же строительство было завершено до принятия соответствующего закона, нужно в максимально сжатые сроки постараться получить судебное решение о признании законности постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

• более простой вариант – административный порядок согласования;
• при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Обращаем внимание на Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ , согласно которого в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» были внесены изменения.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

• Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях.
• Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС).
• Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг.
• Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан.
• Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Объект нуждается в предварительной постановке на учет. Это позволит в дальнейшем обращаться в суд, если легализация в упрощенном порядке оказалась невозможной.

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

• Где и как получить кадастровый паспорт земельного участка?

Если появились сомнения в соблюдении правил строительства или есть нарекания к проводимой процедуре, Росреестр вправе отказать в регистрации. Тогда собственник решает проблему через суд.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 5 790 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 3 364 hits)

Основные требования к иску:

1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

• Инструкция по оформлению дома в собственность: пошаговое описание

После подготовки иска предстоит вычислить, сколько стоит оплата пошлины за рассмотрение дела в суде. Не установлено единой суммы пошлины, так как она рассчитывается по стоимости неузаконенного объекта. Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Скачайте и ознакомьтесь:

Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» (72,6 KiB, 3 893 hits)

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

• копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса;
• оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина;
• бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;
• техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке;
• справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих;
• документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан;
• бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);
• оплаченная квитанция госпошлины.

Место подачи иска выбирают, исходя из общих правил:

• в регионе расположения спорного объекта;
• в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей;
• в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

• заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности;
• квитанцию об оплате регистрационной пошлины;
• паспорт заявителя;
• судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу;
• техпаспорт объекта легализации.

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.
К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством. Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Признание самовольной постройки арендаторами земельных участков

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суд обязательно проверяет соблюдение целевого назначения земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Условие о соответствии спорного объекта целевому назначению участка является одним из условий, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку (например, Определения Верховного Суда РФ от 29.01.2019 № 18-КГ18-252, от 18.09.2018 № 4-КГ18-52).

Несоответствие возведенного строения целевому назначению участка, на котором оно расположено, влечет невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке (например, Определения Верховного Суда РФ от 05.03.2018 N 306-ЭС18-455 по делу N А12-62590/2016, от 21.02.2017 N 667-ПЭК16, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.11.2017 по делу N 33-32619/2017).

Анализ судебной практики показывает, что для признания права собственности на самовольную постройку арендатором земельного участка, необходимо:

· владеть земельным участком на законных основаниях;

· соблюдать целевое использование;

· получить согласие собственника земельного участка на строительство.

Какие документы необходимо приложить к исковому заявлению

Для подачи искового заявления потребуются следующие документы:

· документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок;

· документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ);

· документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (Управление Архитектуры и Градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору);

· документы, которые подтверждают Ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку (например, за разрешением на строительство), результаты рассмотрения Ваших запросов, если Вы пытались легализовать постройку (к примеру, отказ в выдаче разрешения на строительство).

Обстоятельства, требующие доказательства

Чтобы суд удовлетворил иск, Вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

· объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания или возведения постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);

· самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22);

· права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);

· на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);

· сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);

· Вы предпринимали меры по легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Источник: consultantor.ru

Ст. 222 ГК РФ. Самовольная постройка

Собственный дом – об этом мечтает каждый третий житель России. Много пространства, свои коммуникации, никаких лишних коммунальных платежей, гараж рядом, беседка, баня – это только малый перечень того, из-за чего стоит на это решиться. Хочется построить быстро с минимальными вложениями и без лишней бумажной волокиты.

Однако закон требует досконального соблюдения всех процедур и получения разрешений. Что же делать, если постройка возведена, минуя обозначенную инстанцию, как ее узаконить? Еще недавно ст. 222 ГК РФ была палочкой-выручалочкой в этом, теперь все изменилось.

«Слепили из того, что было…»

Самовольное строительство является само по себе нарушением закона, поскольку ведется в отсутствие надлежащих разрешений соответствующих органов.

К таким постройкам закон относит следующие сооружения:

• возведенные на земельном участке, не полученном в должном порядке;
• если категория земли исключает возможность их сооружения;
• созданные вопреки процедуре получения разрешений/ без соблюдения общестроительных норм.

Самовольные постройки вы не узаконите в обычной административной процедуре (через МФЦ и пр.), поскольку имеется один или несколько признаков, указанных выше, и документы попросту не примут. Единственный вариант – только через суд, причем это не так просто, как казалось еще каких-то 3 года назад. В настоящее время закон ужесточился.

Приведем для наглядности простой пример. Вы являетесь владельцем земельного участка категории ИЖС, решили возвести жилой дом размером 90 кв. м, проект у вас есть, однако разрешений в местной администрации не стали получать. Таким образом, получается, с землей все в порядке, а вот процедура нарушена, поэтому с момента закладки фундамента возведение будет являться самовольным и по закону подлежит сносу, если вы не признаете право собственности на нее.

Какие сооружения могут признаваться самовольными

К числу этих зданий всегда относятся только капитальные недвижимые строения, которые прочно связаны с землей, ими не могут быть киоски, бытовки, беседки, навесы, сараи и пр.

Как быть, если построено не новое здание, а сделана, к примеру, пристройка?

Данные действия являются реконструкцией уже существующих объектов. Если они совершены в отсутствие разрешительных документов, то вновь полученное здание вкупе с надстройками является самовольным.

Согласно положениям ГрК РФ и на реконструкцию также необходимо разрешение.

Эта же статья устанавливает, что разрешение не требуется при строительстве, изменении гаражей, помещений вспомогательного назначения, некапитальных зданий (киосков и пр.), при капитальном ремонте, буровых скважин и пр.

Также указанную процедуру проходить не надо, если вы вносите изменения, которые не затрагивают конструктивные и иные параметры капитального здания, отвечающие за безопасность.

Буква закона

Когда действовала прежняя формулировка ст. 222 ГК РФ, обрести право на самовольную постройку было сравнительно несложно. Некоторые этим пользовались, минуя этап получения документов в административном порядке, сразу обращались в судебную инстанцию. В 2015 году были внесены изменения в ст. 222 ГК РФ, в результате чего требования ужесточились.

В настоящее время данный институт регламентируется нормами следующих законодательных актов: кодексов (гражданского, градостроительного, земельного), федеральных законов (от 21.07.1997 № 122-ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимость), иных нормативных документов (Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Давайте рассмотрим, какие же изменения внесены в указанную статью с 2015 года:

• дано развернутое понятие термина «самовольная постройка»;
• закрепили условия, при которых возможно утверждение права собственности на нее;
• процедура сноса самостроя по решению ОМСУ (органов местного самоуправления).

Немного из истории

Интересен тот факт, что раньше, в 1964 г., Гражданский кодекс РСФСР субъектами самовольного строительства признавал только граждан, которые возводили дома и дачи. О доказывании права не могло быть и речи, закон говорил, что их необходимо либо сносить, либо изымать в фонд местных депутатов за счет застройщиков. В этой сфере советское право прописывало совершать указанные действия без судебного разбирательства, в административном порядке.

До 2006 года старая редакция ГК РФ гласила, что право на самострой может быть достигнуто через суд за строителем даже при отсутствии права на землю при условии, что участок будет ему предоставлен надлежащим образом.

Этим в то время начали пользоваться многочисленные застройщики многоэтажек, что существенно противоречило всем градостроительным нормам. В связи с этим в 2006 году в статью были внесены существенные изменения, в частности были определены конкретные условия, при которых «самоволка» подлежит узакониванию.

В нынешнее время действие ст. 222 ГК РФ распространяется на всех.

Кто хозяин дома?

Строитель «самоволки» по общему правилу не обретает на нее прав владения, пользования, распоряжения.

Закон приводит 3 исключительных условия, при которых постройка может быть узаконена и введена в гражданский оборот, о которых поговорим ниже.

При этом застройщик априори всегда будет вынужден обращаться в судебные органы за признанием прав на нее, поскольку само по себе самовольное строительство является нарушением.

Без положительного судебного решения он не сможет распорядиться ею: продать, обменять, подарить, сдать в аренду и пр. Ст. 222 ГК РФ с комментариями говорит, что в случае, если договоры уже заключены, они признаются ничтожными в силу закона.

Строитель обязан снести постройку за свой счет, за исключением случаев легализации ее в определенном порядке. Выдвигать данные требования может как хозяин земли, так и уполномоченный госорган.

Условия узаконивания

В первую очередь, лицо-строитель должно обладать соответствующими правами на земельный участок: собственность/наследуемое владение/бессрочное пользование.

Ст. 222 ГК РФ приводит следующие 3 условия, которые должны соблюдаться одновременно:

• на этой земле допускается строительство (нужно смотреть категорию и разрешенное использование участка);
• на период обращения в суд сооружение соответствует габаритам и нормам соответствующей технической документации;
• оставление постройки в данном виде не нарушает права и интересы иных лиц, не принесет вреда жизни и здоровью.

Закон предусматривает следующий порядок узаконивания: через суд или в ином предусмотренном законом.

Если право на постройку признано за собственником земли, то он обязан возместить расходы застройщику.

Только через суд?

Узаконивание самовольных строений – довольно серьезный процесс, затрагивающий не только имущественные вопросы, но и темы жизни, здоровья и безопасности иных лиц, поэтому разбирательством данных ситуаций занимается в основном суд. Ст. 222 ГК РФ говорит, что возможен и какой-то иной путь, но до сих пор неизвестно каков он.

В последнее время служители Фемиды тщательно изучают причины, по которым вы не смогли получить разрешительную документацию во внесудебном порядке, может был какой-либо отказ со стороны местных органов или пр. Соответствующие подтверждающие документы стоит представить в материалы дела.

В данном процессе особую роль играет сбор доказательной базы на досудебном этапе, от чего будет зависеть на 99% успех, поскольку процесс будет непростой.

В худшем случае сторона ответчика может заявить встречный иск о сносе строения, и, если вы не представите доказательства безопасности вашего сооружения, суд может его удовлетворить.

Но не будем о грустном, снос – это вынужденная мера, к которой прибегают в крайних случаях, поговорим лучше о том, как наработать эту досудебную базу и нюансах.

Процессуальные тонкости

Исковые заявления по ст. 222 ГК РФ относятся к подведомственности как общей юрисдикции, так и арбитража в зависимости от субъектного состава.

Иски о признании права на «самоволки» являются всегда имущественными, поэтому при обращении в суд надлежит оплатить госпошлину.

Оценить стоимость строения вы можете как у независимого эксперта, так и в местном БТИ.

В иске следует указать о соблюдении всех вышеуказанных необходимых условий. О том, что здание не сможет навредить жизни и здоровью, его конструкции безопасны, может свидетельствовать соответствующее экспертное заключение, которое вы можете заказать до суда или ходатайствовать в процессе. Немаловажным для суда будет тот факт, что найденное вами бюро специалистов является членом СРО, имеет право оценивать капитальные строения.

Таким образом, сегодня можно констатировать, что судебный процесс – это не гарантия признания прав на данное строение. Это последняя инстанция, куда следует обращаться при невозможности отстоять свои имущественные интересы или угрозе сноса самовольной постройки. Ст. 222 ГК РФ законодатель каждый раз изменяет — вводит новые ужесточенные условия узаконивания, тем самым пытаясь привить горе-строителям правовую грамотность, уважение к административным обязательным процедурам получения разрешительной документации. Если и вы столкнулись с такой ситуацией, лучше заручитесь поддержкой профессионала в этой сфере.

Источник: fb.ru

Чем может закончиться незаконное строительство

Прежде чем составлять иск важно попытаться зарегистрировать самострой в административном порядке. Факт отказа в легализации объекта в данном случае будет выступать основанием для подачи иска. Рассмотрим порядок оформления самостроя в собственность через суд

Рассмотрим порядок оформления самостроя в собственность через суд.

Алгоритм действий владельца неузаконенной постройки, должен включать следующие этапы:

1. Осуществление действий по легализации объекта в административном порядке;
2. Подготовка доказательной базы (сбор необходимых документов в отношении земли и дома, в том числе оценка объекта недвижимости);
3. Составление и подача иска в суд;
4. Участие в процессе;
5. Получение на руки вступившего в силу судебного акта (если решение положительное);
6. Обращение в регистрирующий орган с целью оформления права собственности на признанное законным строение.

Образец иска о признании права собственности на самострой отвечает требованиям статьи 131 ГПК РФ, и помимо общих, включает в себя следующие обязательные сведения:

• информация о том, на каких основаниях заявитель владеет земельным участком (собственность, аренда, безвозмездное пользование или др.);
• описание возведенной на участке постройки;
• сведения о том, как строился объект (самостоятельно или с привлечением подрядной организации);
• информация об органе, отказавшем в согласовании строительства с указанием причины.

В приложение к иску необходимо предоставить пакет документальных доказательств, в которые входят:

• копии паспорта заявителя;
• заключения эксперта, содержащего сведения об оценочной стоимости;
• документа, подтверждающего факт попытки внесудебной легализации;
• документов, подтверждающих права заявителя в отношении земельного участка;
• документа, подтверждающего соответствие возведенного объекта строительным и градостроительным нормам;
• технического плана;
• документа, подтверждающего тот факт, что строительство дома не затронуло права и интересы других лиц;
• квитанции об уплате пошлины за подачу иска в суд;
• иных документов, указанных в статье 132 ГПК РФ.

Возможно будет интересно! Можно ли продлить срок действия разрешения на строительство объекта ИЖС?

Готовый иск, если стоимость имущества превышает 50 000 рублей, подается в районный (городской) суд по месту, где находится неузаконенная постройка, или в мировой суд, если цена иска не превышает 50 000 рублей.

Светлана Эксперт по недвижимости

Сроки легализации самостроя будут варьироваться в зависимости от выбранного способа. Так, например, оформить права на объект в административном порядке можно за несколько месяцев, а в особых случаях понадобится больше года.

В суде дела подобной категории должны разрешаться в течение месяца, однако, на практике эта процедура может длиться несколько лет.

Стоимость также разнится в зависимости от способа, и судебный процесс в данном случае бьет все рекорды.

Владельцу самостроя придется нести расходы, связанные :

• с уплатой госпошлины (в процентном отношении к стоимости имущества, но не менее 400 и не более 20 000 рублей);
• с оценкой объекта недвижимости;
• с оформлением технического плана;
• с оплатой услуг адвоката или квалифицированного юриста;
• с получением недостающих документов и справок;
• с оформлением права собственности (пошлина за регистрацию права 2000 рублей).

В завершение темы о легализации частного дома выделим главное. Таковая становится возможной, если владелец самостроя как минимум сможет доказать право на возведение дома в пределах выделенного ему участка и соответствие объекта строительным нормативам.

В противном случае вероятность вынесения решения о сносе достаточно велика, но не критична. Дело в том, что отсутствие разрешения — неопределяющий фактор. Иногда, чтобы узаконить постройку, достаточно привести ее в соответствие с градостроительными и строительными нормами.

А кто повинен (о бизнесмене Артуре и строителе Фёдоре)

Наказывают виновника. А кто виновен? Простой пример.

Артур — владелец небольшого магазина, собственник здания. Земля под магазином муниципальная, в аренде.

Артур нанял соседа по даче Фёдора сделать пристройку к своему магазину.

Строительные работы выполнил Фёдор со своей бригадой — действовали по поручению Артура.

По итогу получилось печально:

• Договор аренды не предусматривал возведение такой пристройки
• Артур не получил письменное согласие собственника земли (арендодателя)
• Также не получил разрешение на реконструкцию
• В ходе строительства бригада существенно нарушила строительные нормы и правила
• Пристройка была опасна для нахождения в ней людей
• Порочность строительных работ и опасность возведённой конструкции подтвердил эксперт

Собственник участка обратился в суд с иском к Артуру.

Суд признал пристройку самовольной и обязал ответчика её снести за свой счёт.

Виновник самовольной постройки не всегда тот, кто фактически строил.

Основной критерий в определении виновного — кому незаконная постройка должна была перейти в собственность.

В нашем случае именно Артур собирался стать собственником пристройки.

Плюс к этому, строительство велось по его воле и за его счёт. Это доказывает намерения создать вещь для себя и оформить право.

Комментарий к статье 222 ГК РФ

1. Самовольная постройка представляет собой построенный объект недвижимого имущества с нарушением требований законодательства. Таких нарушений может быть три:
1) строительство объекта не соответствует целевому назначению, разрешенному использованию земельного участка, либо объект построен с нарушением требований земельного законодательства. Целевое назначение земельного участка определяется его принадлежность к определенной категории. Так, например, земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения, могут использоваться только в целях ведения сельскохозяйственного производства, но не для строительства каких-либо промышленных объектов. Если земельный участок, на котором предполагается строительство какого-либо объекта, находится в государственной или муниципальной собственности, то для такого строительства он может быть предоставлен либо в результате проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо путем предварительного согласования места размещения данного объекта. Соответственно, если объект был построен на земельном участке с категорией земель, не соответствующей по назначению строительству, либо земельный участок был приобретен субъектом с нарушением процедуры, предусмотренной ЗК РФ, то такой объект является самовольной постройкой;
2) строительство объекта без получения для этого необходимых разрешений. Так, например, в соответствии со ст. 51 ГрК РФ требуется получение разрешения на строительство, подтверждающее соответствие проектной документации планируемого к строительству объекта требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории;
3) строительство объекта существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Под существенным нарушением указанных правил и норм следует понимать строительство объекта с грубым нарушением установленных строительных норм и правил, если такое нарушение повлекло или может повлечь причинение вреда здоровью и (или) имуществу.

2. В случае если субъектом осуществлена незаконная постройка, то поскольку им были нарушены требования законодательства, права собственности на построенный объект он не приобретает, соответственно, он не вправе осуществлять в отношении нее правомочия владения, пользования и распоряжения.

Что касается «судьбы» самовольной постройки, то она может быть двух видов:
1) снос;
2) приобретение права собственности на самовольную постройку.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть приобретено в двух случаях:
1) нахождение земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка, у лица на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;
2) возмещением лицом, приобретшим право собственности на самовольную постройку, расходов лицу, ее осуществившему.

В случае если сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности на нее приобретено быть не может. В Липецкой области, например, в суд поступило исковое заявление, в котором истец просил о сносе самовольно возведенного строения, запрещении возведения самовольного строения, ссылаясь на то, что возведенное строение было расположено слишком близко от забора, разделявшего земельные участки, а возводимое строение было расположено напротив кухонного окна дома истца и в случае его возведения единственное окно в кухне было бы закрыто, что ухудшило бы условия для проживания. Однако суд установил, что возведенное строение было расположено относительно забора с нарушением градостроительных норм и правил, однако уровень естественного освещения в кухне при наличии обеих возведенных построек составлял бы уровень выше нормативного, то есть уровень естественного освещения соответствовал бы санитарным и строительным нормам.

4. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— ГрК РФ;
— Строительные нормы и правила РФ «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования. СНиП 12-03-2001».

5. Судебная практика:
— апелляционное определение Липецкого областного суда от 23.12.2013 по делу N 33-3356/2013.

Источник: rcent.ru

Самовольная постройка или негаторный иск?

Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиала) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), научный руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА ИЛИ НЕГАТОРНЫЙ ИСК?

(Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 сентября 2019 г. № 18-КГ19-68)

Правовая ситуация. Граждане, обладающие на праве собственности смежными земельными участками, оказались в состоянии спора. Один из соседей стал возводить на своем земельном участке объект недвижимости — жилой дом, невзначай частично «прихватил» соседний земельный участок. 24 декабря 2015 г. потерпевший вчинил иск соседу об устранении препятствий в пользовании земельным участком — недвижимым имуществом посредством сноса части постройки на земельном участке потерпевшего. Районный суд в иске отказал 1 июля 2016 г. Суд апелляционной инстанции отменил состоявшееся решение, а иск потерпевшего удовлетворил. Апелляционное определение судом областного звена принято 16 августа 2016 г.
Через некоторое время, а именно 25 января 2018 г., по вновь открывшимся обстоятельствам суд апелляционной инстанции отменил свое определение, а дело направил в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.
В районном суде потерпевший чуть изменил формулировку своего требования. Ранее потерпевший просил устранить препятствия в пользовании земельным участком посредством частичного сноса здания. При новом рассмотрении дела, 19 марта 2018 г., потерпевший стал просить об устранении препятствий в пользовании земельным участком посредством переноса возведенного строения.
21 марта 2018 г. потерпевший отказался от исковых требований. Определением районного суда, вступившим в законную силу, прекращено производство по иску об устранении препятствий в пользовании земельным участком и переносе строения в связи с отказом истца от иска.
Отказ от иска потерпевший мотивировал тем, что способ защиты права собственности на земельный участок — недвижимое имущество, является ненадлежащим. Способ защиты является ненадлежащим, по мнению потерпевшего, поскольку самовольная постройка является недвижимым имуществом.
Перед тем как отказаться от иска, потерпевший 2 марта 2018 г. предъявил в районный суд новый иск о сносе самовольной постройки. Данный иск был принят районным судом к производству. Определение о принятии к производству нового иска и определение о прекращении производства по прежнему иску вынесены одним и тем же судьей.
Затем, 19 июля 2018 г. районный суд прекратил производство по новому иску о сносе самовольной постройки. Определение районного суда о прекращении производства было оставлено в силе 19 июля 2018 г. судебной коллегией по гражданским делам суда областного звена.
Прекращая производство по иску о сносе самовольной постройки, суд применил ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Из ст. 220 ГПК РФ следует, что суд прекращает производство, если имеется определение о прекращении производства по другому тождественному делу. Суд посчитал, что иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса постройки и иск о сносе самовольной постройки есть тождественные иски.
Иск о сносе самовольной постройки. Модель иска о сносе самовольной постройки и модель негаторного иска отличаются друг от друга. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройке является лицо, соорудившее постройку. Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.) сказано: «В случае неисполнения решения ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с последнего необходимых расходов». В п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что по смыслу ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством содержится важное разъяснение о том, что обязанность по сносу самовольной постройки есть санкция за совершенное правонарушение, именуемое самовольным строительством, поэтому возложение бремени (обязанности) осуществить снос постройки возможно при наличии вины застройщика. Обзор отмечает, что возведение самовольной постройки представляет собой административное правонарушение: публичный деликт — строительство с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Одновременно, самовольная постройка может представлять собой гражданское правонарушение — строительство на чужом земельном участке без получения разрешения собственника.
Негаторный иск. От иска о сносе самовольной постройки необходимо отличать негаторный иск об устранении нарушений права, не связанного с лишением владения. Распространена позиция, согласно которой негаторные иски могут применяться только для защиты права собственности или владения недвижимым имуществом. Правильность этой позиции может быть проверена впоследствии.

Для решения текущей задачи важно другое. В п. 45 Постановления Пленума Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) сказано, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. В нашем случае, ответчик нарушил право собственности соседа, поскольку осуществил строительство объекта недвижимости — жилого дома на своем земельном участке, «прихватив» участок соседа. Цель негаторного иска заключается не в том, чтобы возложить санкцию на правонарушителя, а в восстановлении положения существовавшего до нарушения права собственника смежного земельного участка.
Ответчиком по негаторному иску является лицо, владеющее смежным земельным участком, а не лицо, осуществившее самовольное строительство. Если застройщик «прихватил» смежный земельный участок, а затем уступил объект строительства вместе со своим земельным участком, то ответчиком по негаторному иску будет новый владелец земельного участка и объекта строительства. Другими словами, если хозяин земельного участка посадил яблоню рядом с участком соседа, яблонька склонила ветви на смежный участок, хозяин продал участок с яблоней, то отвечать будет не тот, кто посадил яблоню, а тот, кто владеет земельным участком с яблоней.
Решение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что негаторный иск об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом (земельным участком) и иск о сносе самовольной постройки есть разные иски. Заметим, что это действительно разные иски.

Ответчиком по негаторному иску является владелец смежного объекта недвижимости, то ответчиком по иску о сносе самовольной постройки выступает лицо, осуществившее самовольное строительство. А если иски разные, то нет тождества. Если нет тождества, то напрасно суд прекратил производство по делу.
Комментарий. В рассмотренном случае, предметом судебного разбирательство являлся не публичный деликт – самовольное строительство, а частное правонарушение – вторжение в чужую хозяйственную сферу (вторжение на чужой земельный участок). И первый иск, и второй иск тождественны друг другу. Истец напрасно уточнял свое требование к ответчику и позволил себя запутать юридической казуистикой.
Но если иски тождественны, то суд не должен принимать второй иск, поскольку тождественный ему иск уже рассматривается судом. Однако суд принял к производству второй иск, исходя из того, что второй иск не тождественен первому. Когда же потерпевший отказался от первого иска, то суд прекратил производство по второму иску, исходя из того, что второй иск тождественен предыдущему.
Дабы восстановить справедливость, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации направила дело на новое рассмотрение в тот же суд. Действительно, сторона, обратившаяся в суд, свободна в выборе способов защиты права, она самостоятельно решает какой иск предъявить. Тем не менее, способы защиты права предусматриваются различными нормами права.

Суд отвечает за правильность квалификации заявленного требования и выбор нормы права, которая подлежит применению. Требуется беспристрастно и правильно применять закон, защищая собственников недвижимости от вторжения со стороны соседей. Нельзя ловить граждан в казуистические ловушки, убеждая их в необходимости уточнить требования, предъявленные к ответчикам через суд.

Источник: xn—-otbbxhhbg2c8c.xn--p1acf

Самовольная постройка: что это такое и можно ли узаконить?

Любое строительство должно быть согласовано с рядом контролирующих организаций. Цель всех этих согласований – подтвердить соответствие постройки нормам безопасности и санитарным нормам в сфере строительства.

Если человек возвёл на своём участке сооружение без разрешения на строительство, то у него возникнут проблемы при попытке продать, подарить его или заключить с ним иную сделку. Для того, чтобы этих проблем не было, а также, чтобы не получить штраф за самострой и предписание по его сносу, необходимо такую постройку узаконить.

Что такое самострой?

К данному понятию относят любые строения, не согласованные с органами местной власти.

Самовольные постройки имеют следующие признаки:

• Возведение на неоформленном земельном участке.
• На земле, с иным целевым назначением.
• Без согласования административных структур.
• Не соблюдены нормы противопожарной безопасности и иные требования к конструкции постройки.

Любая из этих причин может воспрепятствовать получению документов о законном статусе сооружения.

Как узаконить самострой: последовательность действий

В случае готовой постройки есть только два способа её узаконить:

• Согласовать в местной администрации.
• Добиться признания законной в суде.

Первый вариант проще, быстрее и занимает меньше времени. Поэтому начинать нужно с него, и только если не удалось решить проблему методом административного согласования, обращаться в суд.

Право на легализацию

Перед началом процедуры узаконивания стоит оценить реальные шансы на успех. Основные вопросы в отношении самовольной постройки, которые необходимо решить в процессе узаконивания:

• Владелец постройки должен быть владельцем земли, на которой она стоит.
• Соответствие целевого назначения земли и типа постройки.
• Учёт ограничений, указанных в документах на участок и разрешительных документах на постройки на этом участке.
• Соблюдение интересов соседей и требований безопасности в отношении коммуникаций.
• Оформления права на недвижимость по воле самого заявителя.

Важно поставить строительный объект на учёт, чтобы обратиться в суд, если узаконивание по упрощённой схеме окажется невозможным.

Упрощённое оформление

Возможности и порядок узаконивания построек зависит от их типа. Для нежилых построек на территории садового товарищества возможна регистрация прав собственности по упрощённой форме. Для этого нужно пройти следующие этапы:

• Заказать техплан в кадастровой службе.
• Оплатить пошлину за регистрацию прав собственности.
• Подать заявление и документы на регистрацию через МФЦ.
• Дождаться решения Росреестра.

Если сотрудники регистрирующего органа усомнятся в законности самовольной постройки, то они имеют право отказать в её регистрации. Тогда придётся решать вопрос в суде.

При отсутствии разрешения на строительство

Нередко при самовольном строительстве у владельца постройки нет никаких разрешений на строительные работы.

В этом случае он может обратиться в МФЦ для получения градостроительного плана на землю. На его основании нужно подготовить схему участка с указанием точного расположения постройки. Со всеми этими документами придётся снова обращаться в МФЦ для согласования строительства. Такое разрешение позволяет легализировать объект, подготовив для него технический план.

Но если на каком-либо этапе получен отказ в регистрации, то снова-таки придётся обратиться в суд.

Согласование в суде

Главный нюанс при согласовании самовольной постройки – её соответствие законодательным и техническим нормам. Иначе узаконить строение будет крайне сложно и можно вовсе его потерять.

Нужно учитывать, что попытка досудебной легализации строения – обязательна. Без её прохождения подавать иск в суд нельзя.

Если же дело всё-таки дошло до суда, то составлять иск нужно в соответствии с требованиями ГПК РФ:

• Указывать основания строительства, подкреплённые документами.
• Описать к какому виду объектов относится постройка согласно техплану.
• Указать, кто строил и когда. Если работали подрядчики, то приложить копии договора, чеки об оплате и т.п.
• Описание процесса досудебного урегулирования, причин отказов и документов, в которых прописан этот отказ.

Ответчиком по такому иску будет муниципалитет, поскольку досудебные попытки узаконить строения проводились с органами местной власти.

Важный момент – расчёт размера госпошлины. Она определяется на основании стоимости самовольной постройки. Чтобы определить эту стоимость нужно заказать оценочную экспертизу.

В суд нужно подать следующие документы:

• Копии заявления и приложений для всех участников процесса.
• Заключение оценки стоимости постройки.
• Бумаги о правах собственности на землю.
• Техплан самостроя на участке.
• Справки о соответствии строения СНиПам.
• Доказательства того, что строительство не нарушило интересы других людей.
• Документы о попытках досудебного согласования.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Такие иски имеют успех при наличии документов и аргументации в пользу придания этой постройки законного статуса.

Подавать иск нужно, исходя из:

• Региона расположения объекта.
• Его стоимости: менее 50 тысяч рублей – в мировой суд, более 50 тысяч – в районный.

Регистрация прав собственности на недвижимость

Если вердикт суда в пользу истца, то он с полученным решением может обращаться в Росреестр (напрямую или через МФЦ) для регистрации прав собственности на самовольную постройку.

Дополнительно нужно предоставить:

• Заявление.
• Паспорт заявителя.
• Квитанцию об оплате пошлины.
• Техпаспорт.
• Судебное решение.

В этом случае проблем с регистрацией не должно быть, через 7 дней заявитель получит выписку из ЕГРН, в которой будут указаны его данные в качестве собственника недвижимости.

Последствия неузаконенного самостроя

При всех сложностях регистрации самовольного строения, это наилучший вариант. В случае отказа от регистрации, собственник сооружения рискует вовсе остаться без него. Ему могут выписать штраф до миллиона рублей и предписание снести здание.

Но даже, если этого не произойдёт, с такой постройкой нельзя производить никаких сделок. Ни продать, ни подарить, ни передать по наследству её будет невозможно. Оформить регистрацию жительства также нельзя, так как и почтового адреса у строения не будет.

Сносить самовольные постройки обязывают, если они угрожают безопасности других людей.

Сам процесс узаконивания в каждом конкретном случае может натыкаться на свои препятствия. Поэтому важно обращаться за помощью к квалифицированным юристам, иначе можно потратить немало денег на судебные разбирательства, но так и не достичь желаемого результата. Получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте – просто заполните форму ниже.

Источник: estatelegal.ru