1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Учет незавершенного производства
Комментарий к Ст. 130 ГК РФ
Недвижимость и по преимуществу земля, непосредственное творение Божие, содержа в себе общий источник производительной силы, общее вместилище предметов обладания, сама по себе, по природе не является предметом личного обладания человеческого. Земля неподвижна, а люди движутся и сменяются на ней, около земли обращаются (по своей природе).
1. Материальные объекты гражданских прав делятся по своему содержанию, правовому значению и юридической регламентации на две большие группы:
Комментируемая статья 130 ГК РФ содержит традиционный неисчерпывающий перечень недвижимых вещей по природе (здания, сооружения и т.д.) и по закону (воздушные и морские суда, космические объекты и т.д.), а также дает общее определение совокупных критериев, по которым иные, не указанные в статье вещи могут быть отнесены к недвижимым:
а) прочная связь с землей и
б) неперемещаемость, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.
Кроме объектов, указанных в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам относятся предприятия, жилые и нежилые помещения и т.д.
2. Недвижимые вещи отличны от движимых по физическим (природным) и юридическим признакам.
К физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д.
Юридические особенности недвижимого имущества заключаются, в частности, в следующем:
— вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;
— место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
— установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество;
Учет незавершенного производства
— особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.
3. Все иные вещи являются движимыми.
Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности. Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости.
Недвижимость занимает особое место в гражданском обороте, она является существенной основой имущественного положения субъектов, их «богатства» и правовой защищенности (обеспеченности), влияет на направление и характер экономического развития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом. В соответствии с этим их переход, прекращение, ограничение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 130 названного Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Железнодорожные подъездные пути как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.
Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу. При этом железнодорожные подъездные пути главной линии «станция Филино — станция Красный Профинтерн» протяженностью 7592,07 метра, находящиеся в Ярославском районе Ярославской области, точно так же являются недвижимостью, как и железнодорожные подъездные пути этой линии протяженностью 30054,07 метра (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2004 N А82-141/2003-Г/3).
Другой комментарий к Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации
В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля вследствие ее ограниченности и социальной значимости необходимо подвергается таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Речь, в частности, идет о целевом характере использования земельных участков, их предельных размерах и т.д.
Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на следующие ее признаки:
1) это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение его целевого назначения и учет экологических требований;
2) объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);
3) объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке;
4) отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;
5) в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его частью.
В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи 130 Гражданского кодекса России говорится о юридическом признании указанного в ней имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) в качестве недвижимого, хотя по своей физической сути оно является движимым.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах, где указывается также, на какие транспортные средства регистрируются права и устанавливается порядок их регистрации.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 комментируемой статьи 130 ГК были внесены изменения, согласно которым в перечень объектов недвижимого имущества добавлены объекты незавершенного строительства. Отнесение объектов незавершенного строительства к недвижимости ранее подтверждалось как судебной практикой (см. п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), так и некоторыми правовыми актами (см. п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Источник: gkodeksrf.ru
Незавершенное строительство это закон
Сомнения в том, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, а не набором строительных материалов, уже отпали. Гражданский кодекс РФ прямо указал на то, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Остается, однако, вопрос: а когда же совокупность строительных материалов превращается в новый объект недвижимого имущества — объект незавершенного строительства?
Закон ответа на этот вопрос не дает. Статья 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит лишь, что право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Возникшая неопределенность побудила Высший Арбитражный Суд РФ высказать свою позицию по этому вопросу. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» содержится указание на то, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, пока они являются предметом действующего договора строительного подряда.
Подобный способ определения момента возникновения объекта незавершенного строительства вызвал неоднозначную реакцию в юридическом сообществе.
Обсуждению этого вопроса — в какой момент возникает объект незавершенного строительства — и посвящена настоящая дискуссия.
В КАКОЙ МОМЕНТ ВОЗНИКАЕТ ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?
В дискуссии принимают участие:
Некрестьянов Д. С. — заместитель генерального директора юридической фирмы «Адвокат ФРЕММ» (Санкт-Петербург)
Петров Д. В. — руководитель направления государственной политики адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», кандидат юридических наук (Москва)
СКОРОХОД Г. Б. — ЮРИСТ АДВОКАТСКОЙ КОНТОРЫ «СОЛОВЕЙЧИКАС, МАРТИНКУТЕ И АУГУСТАЙТИС» (ЛИТВА, ВИЛЬНЮС)
Указанную проблему иллюстрирует следующее постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 08.04.04 № А56-21562/03
Заместитель прокурора Санкт-Петербурга обратился с иском в защиту государственных и общественных интересов в интересах Министерства имущественных отношений РФ (далее — Минимущество) в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к федеральному государственному унитарному предприятию «Специальное конструкторское технологическое бюро «Биофизприбор» (далее — ФГУП «СКТБ «Биофизприбор») и обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западный областной рынок» (далее — ООО «Северо-Западный областной рынок») о признании договора от 16.06.99 № 4/99 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки — выселении ООО «Северо-Западный областной рынок» из зданий № 4 и № 9, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д. 2.
Решением от 24.10.03 исковые требования удовлетворены. Договор от 16.06.99 «О долевом участии в завершении капитального строительства зданий» признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки — ООО «Северо-Западный областной рынок» выселено из занимаемых объектов незавершенного строительства — зданий № 4 и № 9 по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д. 2.
Постановлением апелляционной инстанции от 19.01.04 решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе заместитель прокурора Санкт-Петербурга просил отменить постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Податель жалобы не согласен с выводом апелляционной инстанции о том, что оспариваемый договор заключен с согласия учредителей унитарного предприятия.
В отзывах на кассационную жалобу ООО «Северо-Западный областной рынок» и ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» просили оставить постановление апелляционной инстанции в силе, а в удовлетворении кассационной жалобы отказать, указывая на то, что оспариваемый договор заключен в соответствии с требованиями законодательства.
Минимущество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» с 1983 года осуществляло строительство опытного завода по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д. 2. Работы по строительству указанного объекта осуществлялись периодически в соответствии с договорами строительного подряда.
Суд установил, что спорные объекты незавершенного строительства находятся у ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» на праве хозяйственного ведения.
Для завершения строительства между ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» и ООО «Северо-Западный областной рынок» 16.06.99 был заключен договор № 04/99 о долевом участии в завершении капитального строительства двух корпусов зданий, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д. 2.
Согласно договору стороны обязались внести в общее дело вклады: ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» — два объекта незавершенного строительства (здание № 4 и здание № 9), а ООО «Северо-Западный областной рынок» — денежные средства, имущество, оказание услуг, осуществление работ, необходимых для завершения общестроительных работ по монтажу и подключению инженерных сетей за счет собственных или привлеченных средств. Денежная оценка вкладов при этом определена: ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» — в сумме 2 577 390 рублей, а ООО «Северо-Западный областной рынок» — в сумме 2 457 200 рублей.
На момент заключения указанного договора объекты незавершенного строительства являлись предметом действующего договора подряда № 07/98 от 19.10.98.
Полагая, что ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» распорядилось объектами недвижимого имущества без согласия учредителей унитарного предприятия, а именно Минимущества и Федерального управления «Медбиоэкстрим», заместитель прокурора Санкт-Петербурга обратился с иском о признании договора недействительным (ничтожным).
Удовлетворяя требование заместителя прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что переданные по договору о совместной деятельности объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» распорядилось указанным имуществом без согласия учредителей, до совершения сделки с объектами незавершенного строительства в нарушение закона не были зарегистрированы права на такие объекты.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, считала, что поскольку согласие учредителей на привлечение инвесторов для завершения строительства опытного завода было дано, что подтверждено документами, имеющимися в материалах дела, нарушений требований статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) допущено не было, таким образом, отсутствуют основания для признания сделки недействительной (ничтожной).
Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, не нашел оснований для ее удовлетворения.
Как установлено частью второй статьи 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.
Обе предыдущие судебные инстанции пришли к выводу о том, что объекты незавершенного строительства, внесенные ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» в качестве вклада по оспариваемому договору, следует отнести к недвижимому имуществу.
Этот вывод, по мнению кассационной инстанции, нельзя считать правомерным.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, именно с этого момента недвижимое имущество включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок.
Однако еще до окончания создания недвижимого имущества может возникнуть потребность совершения с ним сделки. В таком случае имущество, являясь объектом незавершенного строительства, в правовом смысле приобретает статус недвижимого с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства является необходимым условием, при котором имущество становится недвижимым в гражданско-правовом смысле. После государственной регистрации первичного права на объект незавершенного строительства на него в полной мере распространяется правовой режим недвижимого имущества.
Право собственности на объект незавершенного строительства подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. Вместе с тем, как следует из пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», к недвижимому имуществу относятся не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.
Таким образом, с учетом установленных судом фактических обстоятельств следует прийти к выводу о том, что спорные объекты не могут быть отнесены к недвижимому имуществу, а поэтому договор долевого участия от 16.06.99 № 4/99 не может быть признан ничтожной сделкой по основаниям, указанным прокурором в исковом заявлении.
В кассационной жалобе прокурора содержатся доводы о том, что судом апелляционной инстанции дана неправильная оценка имеющимся в деле доказательствам, в частности письмам Минимущества и Федерального управления «Медбиоэкстрим» по поводу инвестирования завершения строительства указанных выше объектов, однако в силу своих полномочий суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства, исследованные судами нижестоящих инстанций.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.04 по делу № А56-21562/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу заместителя прокурора Санкт-Петербурга — без удовлетворения.
БЫЛИ ВЫСКАЗАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ МНЕНИЯ:
Д. С. НЕКРЕСТЬЯНОВ, заместитель генерального директора юридической фирмы «Адвокат ФРЕММ»
На протяжении ряда лет вопрос о правовом режиме объектов незавершенного строительства носил дискуссионный характер. Пробелы в законодательстве, несовершенство юридической доктрины применительно к объектам незавершенного строительства — все это негативно сказывалось на стабильности гражданского оборота. Количество споров в отношении объектов незавершенного строительства неуклонно росло, а законодатель не предпринимал шагов для устранения возникающих противоречий. При рассмотрении споров суды фактически были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.
Особую роль в становлении правового режима объектов незавершенного строительства сыграло мнение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 16) о том, что «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Судебная практика последовательно реализовывала разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, по делу № А56-20881/03 первая и апелляционная инстанции Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области сделали вывод о том, что наличие действующего договора строительного подряда в отношении объекта незавершенного строительства не препятствует признанию этого объекта недвижимым имуществом. В свою очередь, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в своем постановлении от 14.04.04 указал на неправомерность данного вывода, непосредственно сославшись на мнение Высшего Арбитражного Суда РФ.
Правовой режим объектов незавершенного строительства
Итак, на уровне федерального закона появилась новая правовая норма. Но можно ли говорить о том, что в связи с этим произошли какие-то изменения в правовом режиме объектов незавершенного строительства? Ведь данные объекты и ранее признавались судами объектами недвижимости. Является ли достаточным правовым основанием для изменения сложившейся судебной практики простое включение объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, предусмотренный в статье 130 ГК РФ?
Анализируя вопрос о соотношении пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и изменений в статье 130 ГК РФ, можно найти аргументы в пользу позиции, свидетельствующей, что данные нормы не только не противоречат, но и дополняют друг друга. Действительно, объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимого имущества, но, как полагает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, пока действует договор подряда — отсутствует объект незавершенного строительства как вещь, а существует лишь объект обязательственного права, в отношении которого деление вещей на движимые и недвижимые просто не подлежит применению.
С учетом вышеизложенного утверждение о том, что правовой режим объектов незавершенного строительства кардинальным образом изменился, будет явным преувеличением. При таких условиях следует признать, что цель законодателя, связанная с устранением препятствий для гражданского оборота объектов незавершенного строительства, осталась нереализованной. В своем стремлении решить вопрос о признании объекта незавершенного строительства недвижимостью законодатель оставил за пределами правового поля вопрос о том, что представляет собой этот «объект незавершенного строительства». Вопросы о понятии объекта незавершенного строительства, моменте его возникновения так и не нашли своего разрешения в законодательстве. И если разработке понятия «объект незавершенного строительства» посвящены работы ряда авторов, то исследований, касающихся момента возникновения объекта незавершенного строительства, практически нет.
Предпосылкой формирования особого правового режима объектов незавершенного строительства является необходимость правового регулирования потенциально конфликтной ситуации трансформации строительных материалов в новый объект права — объект незавершенного строительства. В этот момент происходят прекращение права собственности на строительные материалы в связи с их уничтожением как самостоятельных объектов права и возникновение права собственности на объект незавершенного строительства. Нередко субъекты права собственности на данные объекты права не совпадают, что может породить возникновение споров между ними о правах на результаты подобной трансформации. При этом суды делают правильный вывод о том, что право собственности на строительные материалы прекращается в момент утраты ими самостоятельного характера существования как объекта права и возникновения в качестве части нового объекта права — объекта незавершенного строительства. Так, по делу № 3655/99 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 26.10.99 указал: «Требование заявителя об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу принадлежит недвижимость, частью которой являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета».
Момент возникновения объекта незавершенного строительства
Момент возникновения объекта незавершенного строительства имеет существенное значение для правового режима объектов незавершенного строительства, так как является точкой отсчета, определяющей применение к абстрактному объекту права конкретных правовых норм.
Существует несколько точек зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства:
1) получение разрешения на строительство и прав на земельный участок;
2) прекращение договора строительного подряда в отношении данного объекта;
3) консервация строительства;
4) соответствие объекта определенным количественным нормативам (например, степени готовности);
5) приобретение объектом свойств недвижимой вещи;
6) государственная регистрация объекта незавершенного строительства и права собственности на него.
Представляется целесообразным оценить роль каждого из этих юридических фактов в существовании объектов незавершенного строительства.
Разрешение на строительство и наличие права пользования земельным участком для этих целей являются необходимыми условиями существования объекта незавершенного строительства. Эти юридические факты свидетельствуют о том, что данный объект не может быть отнесен к категории «самовольная постройка» и в отношении него не подлежат применению нормы, предусмотренные статьей 222 ГК РФ. Так, в своем постановлении от 19.09.2000 по делу № 1288/00 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что отсутствие разрешения на строительство и наличие прав пользования земельным участком для целей, не связанных со строительством, являются основанием для признания постройки самовольной и удовлетворения требований о ее сносе.
В то же время в мировой практике существует пример признания этих фактов моментом возникновения объекта незавершенного строительства. Например, пункт 2 Закона Республики Армения от 19.12.96 «О приватизации и разгосударствлении государственных предприятий и объектов незавершенного строительства» определяет, что объект незавершенного строительства возникает уже в тот момент, когда существуют «утвержденный в установленном порядке проект и выделенный земельный участок, на котором строительно-монтажные работы не начаты».
Следствием подобной оценки роли разрешения на строительство и наличия права пользования земельным участком является вывод о возможности существования объектов незавершенного строительства в двух ипостасях: в качестве вещи как материального объекта и в качестве некоего конгломерата прав застройщика. В свою очередь, это порождает необходимость в существовании двойственности правового режима этих объектов. При этом можно говорить о существовании двух видов объектов, обладающих разными свойствами и разным правовым режимом, объединенных в некое «единое» понятие. Выявленное противоречие свидетельствует о том, что наличия лишь данных юридических фактов недостаточно для возникновения объекта незавершенного строительства.
Необходимо признать, что точка зрения о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда следует считать моментом возникновения объекта незавершенного строительства, получила широкое распространение в российской цивилистике. Данная точка зрения нашла свое отражение в трудах целого ряда цивилистов (В. В. Витрянского, П. В. Скибы, И. А. Алещева и др.). Ее основу составляет тезис о том, что при наличии договора строительного подряда отношения между подрядчиком и заказчиком регулируются исключительно нормами обязательственного права. При этом естественным свойствам объекта незавершенного строительства как вещи не придается правового значения.
Обращаясь к анализу судебной практики, следует отметить, что позиция судов по данному вопросу вызывает возражения. При разрешении споров суды делают вывод о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда, заключенного в отношении объекта незавершенного строительства, имеет существенное значение для существования его как объекта гражданских прав, то есть подлежит оценке как момент возникновения в качестве самостоятельного объекта права (например, приведенное дело № А56-21562/03, а также дела № А21-7192/03-С1, № А13-7475/03-09 ). При этом объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, также признаются «объектами незавершенного строительства», но имеющими другой правовой режим как некой совокупности обязательственных прав. Таким образом, при таком подходе сохраняется противоречие, отмеченное ранее: в рамках одного правового понятия оказываются объединенными два вида объектов, обладающих различными естественными свойствамии правовым режимом.
При этом применяется юридическая фикция, устанавливающая, что объект незавершенного строительства не обладает свойствами вещи до момента прекращения договора строительного подряда. Возникает вопрос о целесообразности и допустимости подобной фикции.
При ответе на этот вопрос особую роль приобретает процесс преобразования строительных материалов в объект незавершенного строи тельства. Очевидно, что существует определенный временной промежуток между использованием строительных материалов в процессе строительства и прекращением договора подряда. Если исходить из анализируемой точки зрения, то строительные материалы неким таинственным образом растворяются в пространстве, утрачивая свой вещный характер, а через определенный период неожиданно обретают иное бытие в качестве неотъемлемой составляющей результата работ по договору строительного подряда. При этом ранее уже был сделан вывод о том, что в процессе строительства происходит переработка строительных материалов, которые утрачивают свой статус самостоятельных движимых вещей и становятся неотъемлемой частью единого объекта незавершенного строительства, который по своим естественным свойствам подлежит признанию недвижимой вещью. Иными словами, применение данной юридической фикции порождает невозможность правового урегулирования вопросов о преобразовании строительных материалов в объект незавершенного строительства, что позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости в ее использовании.
Наличие действующего договора подряда не оказывает влияния на объективные свойства объекта незавершенного строительства как вещи и на его существование как самостоятельного объекта права. Следовательно, данный юридический факт не имеет правового значения при анализе вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства.
Возвращаясь к анализу юридических фактов, могущих быть признанными моментом возникновения объектов незавершенного строительства, отметим, что Е. А. Суханов полагает, что консервация строительства является необходимым и достаточным условием возникновения данного объекта. При этом автор положительно отзывается о необходимости учета факта прекращения договора строительного подряда, отмечая, что консервация строительства во всех случаях происходит либо одновременно, либо после юридического факта прекращения договора строительного подряда.
До настоящего момента основным документом, регулирующим процедуру консервации, является Инструктивное письмо Госстроя СССР, Стройбанка СССР и Госбанка СССР от 18.08.86 № 61-Д «О порядке проведения работ по консервации строительства объектов» . В целом под процедурой консервации строительства следует понимать совокупность мер технического характера, направленных на обеспечение максимальной сохранности объекта строительства в период с момента приостановки и до возобновления строительства. Процедура консервации носит технический характер, направленный на обеспечение сохранности объекта строительной деятельности (блокирование доступа на объект, необходимая герметизация объекта и т. п.). Сама по себе она не влечет возникновения качественно новых свойств у объекта незавершенного строительства, например свойства прочной связи с землей. Таким образом, консервация не оказывает влияния на существование объекта незавершенного строительства и в связи с этим не может быть признана моментом его возникновения.Характеристики объекта незавершенного строительства.
В рамках настоящего обсуждения уже несколько раз указывалось на необходимость оценки объективных свойств объекта.
Одним из критериев подобной оценки может быть «степень готовности объекта». Например, пункт 2 приложения к постановлению главы администрации г. Краснодара от 23.04.96 № 591 «Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации не завершенных строительством объектов нежилого фонда» определяет, что «не завершенным строительством признается строящийся объект нежилого фонда с готовностью более 30 процентов от утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами». Таким образом, в некоторых нормативных актах критерию степени готовности объекта незавершенного строительства придается существенное значение.
Однако степень готовности объекта сама по себе не отражает каких-либо существенных характеристик объекта незавершенного строительства. Есть ли разница в характере объективных свойств объекта при степени его готовности в 5 процентов или 30 процентов? Степень готовности объекта относится к описательным характеристикам, которым не придается значения при решении вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства: так, по делу № А21-336/04-С2 суд указал на то, что степень готовности объектов спора составляет 2,4% и 4,8%, однако это не повлияло на признание судом этих объектов самостоятельными объектами права.
Если же «степень готовности» следует относить к описательным характеристикам, то какой же юридический факт должен быть признан моментом возникновения объекта незавершенного строительства? Полагаем, что таким фактом следует признать приобретение объектом свойств недвижимой вещи.
Как справедливо отметил М. И. Брагинский: «На наш взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это, прежде всего, не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей».
Рассмотрим аргументы, свидетельствующие об обоснованности данного вывода. Во-первых, приобретение объектом свойств недвижимой вещи означает возникновение нового самостоятельного объекта права, в рамках которого составляющие его части (строительные материалы) утратили самостоятельный характер существования. Во-вторых, если объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения свойств недвижимости, то он существует только в качестве объекта недвижимого имущества, то есть устраняется двойственный характер правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющий основу большинства споров, возникающих по их поводу. В-третьих, подобный подход в полной мере отражает включение законодателем объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, предусмотренный статьей 130 ГК РФ.
Следует признать, что существовавшая до внесения изменений в статью 130 ГК РФ судебная практика была противоречива в оценке данного юридического факта. Так, по делам № 20881/03 и № А56-21562/03 суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что обладание свойствами недвижимой вещи является необходимым и достаточным для признания объекта незавершенного строительства существующим в качестве недвижимости, однако кассационная инстанция сочла данный вывод ошибочным, указав, что не было учтено наличие действующего договора строительного подряда. Вопрос об оценке судами данного юридического факта после 01.01.05 пока остается открытым.
Необходимо проанализировать роль еще одного юридического факта — государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
Признание незавершенного строительства объектом гражданского права
Спринятием Закона РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) суды столкнулись с необходимостью определения места государственной регистрации в правовом режиме объекта незавершенного строительства. Несмотря на то что пункт 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации регулирует вопросы возникновения прав на объекты незавершенного строительства, а не возникновения самих объектов незавершенного строительства как объектов права, суды склонны к расширительному толкованию данной нормы (пункт 21 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.04 по делу № А56-7717/04 ). В частности, по делу № А56-7717/04 суд указал, что «незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К такому выводу приходит и целый ряд теоретиков гражданского права (О. М. Козырь, Е. А. Павлодский и т. д.).
Представляется, что данный подход нельзя признать обоснованным. Прежде всего необходимо разграничивать существование объекта (вещи) и существование права. Действительно, пункт 2 статьи 131 ГК РФ предусматривает возможность введения специальной государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом. Однако и статья 219 ГК РФ, и статья 25 Закона о государственной регистрации устанавливают обязательность регистрации прав на объект незавершенного строительства, но не регистрации самого объекта. Таким образом, государственная регистрация не может признаваться моментом возникновения объекта незавершенного строительства.
Помимо этого, необходимо отметить, что при подобном подходе подменяются причина и следствие: если объект возникает в момент государственной регистрации, то до нее объекта не существовало, а значит, просто нечего было бы регистрировать. Однако регистрировать можно уже существующий объект, что порождает вывод о том, что государственная регистрация подлежит отнесению к элементам правового статуса объекта незавершенного строительства, а не к юридическому факту, с которым следует связывать возникновение данного объекта.
Подводя общий итог, необходимо признать, что наиболее обоснованным представляется вывод о том, что объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения им свойств недвижимого имущества.
В то же время отметим, что упорное нежелание законодателя ввести на уровне закона понятие объекта незавершенного строительства приводит к тому, что даже внесенные в статью 130 ГК РФ изменения нельзя оценивать как предпосылку к существенному изменению сложившейся судебной практики.
Д. В. ПЕТРОВ, руководитель направления государственной политики адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», кандидат юридических наук
Вопрос, с какого момента объект может быть назван объектом незавершенного строительства и недвижимостью, представляет собой действительно актуальную проблему. Полноправное возвращение недвижимости как правовой категории в правовую систему России около 15 лет назад поставило этот и иные вопросы, связанные с правовой сущностью и режимом объектов, неразрывно связанных с землей до степени нанесения ущерба назначению данных объектов в случае их перемещения.
Критерии объекта незавершенного строительства как недвижимости
Среди указанных, конечно же, выделяются объекты незавершенного строительства (в просторечии — «недострой», «долгострой»; в юридической повседневной терминологии — «незавершенка»). На первом этапе вообще стоял вопрос о принципиальной возможности отнесения их к имуществу недвижимому. Развитие же гражданского оборота в России требовало введения такого имущества в оборот и установления отвечающего его экономическому значению правового положения. В связи с этим закономерно, что эти объекты сначала практикой, а затем и законодателем стали рассматриваться как относимые к имуществу недвижимому. Недавнее внесение дополнения в статью 130 ГК РФ, а именно дополнение перечня недвижимого имущества прямым указанием на то, что к нему, среди прочего, относятся и объекты незавершенного строительства, является ничем иным, как логичным завершением споров на эту тему.
Решение одной проблемы, однако, нередко порождает новые. Согласившись с тем, что «незавершенка» — это недвижимость, юристы задумались о моменте, с которого объект может быть назван объектом незавершенного строительства и недвижимой вещью. Очевидно, что данный вопрос является ничем иным, как отголоском (и вариантом) более глобального вопроса: «Что есть недвижимость?». Перед попыткой обосновать свой вариант ответа на указанные вопросы дадим краткий анализ выводов Д. Некрестьянова, проводящего обзор существующих точек зрения на проблему и дающего свой рецепт.
Прежде всего отметим, что автор верно поднимает вопрос, указывая на необходимость поиска момента, когда совокупность строительных материалов, то есть вещей движимых, перейдет в иное качество: прекратив свое существование, станет новой единой и недвижимой вещью. Данный подход позволяет сразу отвергнуть из перечня «кандидатов» на звание объекта незавершенного строительства любые варианты земельных участков, в том числе тех, в отношении которых принято решение о застройке и на которые предоставлены соответствующие права застройщику. Ведь сам по себе земельный участок строительным материалом признан быть не может. Для того чтобы на земельном участке появился объект незавершенного строительства, помимо самого участка необходимо некое дополнение к нему — те самые строительные материалы, приспособленные к участку способом, позволяющим создать завершенный строительством объект недвижимости.
Более чем верна и критика Д. Некрестьяновым такого критерия вычленения недвижимого объекта незавершенного строительства, как прекращение договора строительного подряда, когда он воспринимается как единственный и достаточный. Данная позиция ничуть не противоречит мнению Высшего Арбитражного Суда России, изложенному в пункте 16 Постановления Пленума № 8 от 25.02.98, который гласит: «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительно
Источник: epam.ru
Юридическая природа незавершенного строительного объекта
Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества. Которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого участка было бы достаточно сложно (недвижимость в силу назначения). Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. В США, Франции, Мексике и Бразилии такие вещи рассматриваются как постоянные принадлежности, то есть движимое имущество, которое вследствие связи с недвижимостью или прикрепление к недвижимости признается при пользовании им недвижимым имуществом. Таким образом, зарубежный опыт о отношении подобных объектов не был учтен при разработке российского Гражданского кодекса РФ.
Следует отметить, в теории и практике не было единого подхода к вопросу о принадлежности объектов незавершенного строительства к недвижимости. Федеральные и региональные нормативные акты содержали способы решения некоторых ситуаций, связанных с этими объектами.
Относительно природы не завершенного строительством объекта в юридической литературе высказано несколько концепций. Первая из них сводится к тому, что объект незавершенного строительства следует рассматривать как совокупность материалов. Эту идею предложил Е. А. Суханов при исследовании отдельных оснований приобретения и прекращения права собственности. Проанализировав нормы ст. 218 ГК РФ, Е. А. Суханов сделал вывод, что момент возникновения права собственности применительно к объектам недвижимости возникает с момента их государственной регистрации.
В рамках второго подхода не завершенный строительством объект рассматривается в качестве объекта недвижимости в силу природных свойств, обусловленных прочной связью с земельным участком.
Так, И. Гумаров весьма критично оценивает концепцию движимых вещей как совокупности строительных материалов, указывая, что именно акт государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект позволяет считать его недвижимостью. В то же время, учитывая природные свойства в виде неразрывной связи не завершенного строительством объекта и земельного участка, И. Гумаров предлагает рассматривать объект строительства в качестве недвижимости3. Следовательно, И. Гумаров связывает существование объекта недвижимости и момент его официального признания таковым со стороны государства.
Третье направление исследования природы не завершенного строительством объекта обосновывает положение о том, что его следует считать объектом недвижимости в связи с физическими свойствами, исключающими перемещение в пространстве.
Указ Президента РФ от 16.05.1997г. №485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» регламентировал возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации на основании документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства.
Некоторые разъяснения в отношении объектов незавершенного строительства давал Высший Арбитражный Суд РФ (далее ВАС РФ). Пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» гласит. Что «по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации незавершенного строительством объекта, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
«Не завершенный строительством объект должен признаваться недвижимостью, если он как предмет вещного правоотношения не выступает в качестве объекта, относительно которого складываются обязательственные права и обязанности заказчика и подрядчика.»
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими». Эта же позиция, связана с действием договора строительного подряда, была отражена в п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».
Согласно п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
В пункте 7 Информационного письма ВАС РФ от 13.11.1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», содержится указание на то, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Государственную регистрацию права собственности на не завершенный строительством объект следует рассматривать как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения на него права. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с момента его совершения не завершенный строительством объект может быть введен в гражданский оборот.
Поэтому акт государственной регистрации следует рассматривать как юридический факт, который признается основанием возникновения абсолютного вещного правоотношения, где в качестве вещи выступает не завершенный строительством объект, признаваемый по природным свойствам недвижимостью.
Критерий, по которому объект незавершенного строительства был отнесен к недвижимости, суд определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Таким образом, ВАС РФ исходил из того, что объекты незавершенного строительства являются недвижимыми и обладают определенной спецификой. В.В. Витрянский считает, что такая позиция судебных органов в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.
В отношении объектов незавершенного строительства законодательства никак не определяет, на какой стадии строительства находился подобный объект, и каким образом влияет степень его готовности на его правовой режим (например, заложен только фундамент, или же возведены стены и кровля). Для решения этого вопроса следует, видимо, руководствоваться вышеприведенными разъяснениями ВАС РФ, т.е. принимать во внимание такие признаки, как неразрывная связь с землей и несоразмерного для него ущерба.
Литературе объекты незавершенного строительства признавали недвижимостью П.В. Крашенинников, С.Ф. Савкин, И. Гумаров. При этом они считали. Что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и к ним должно применяться нормы.
Относящиеся к правовому режиму недвижимого имущества до момента государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.
Например. Е.А. Киндеева отмечала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижим имуществом необходимо наличие одновременно трех условий: объект должен иметь неразрывную связь с землей; он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда; лицу необходимо совершить ним сделку. «Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет применить к объекту незавершенного строительства правовой режим недвижимости».
Обычной является ситуация, когда по объекту уже утвержден акт приема в эксплуатацию, а документы в регистрирующий орган еще не представлены. Акт приема свидетельствует о завершении строительства, о его готовности для использования в соответствии с проектом. Основная сложность в отношении вновь создаваемых объектов недвижимости заключается в следующем. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимостью? С момента регистрации прав на него? Каков правовой статус имущества без существования каких-либо прав на него? С одной стороны у имущества должен быть законный владелец, обладающий теми или иными правами на него, а с другой стороны — дом как объект недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того, есть у него собственник или нет.
Рассматривать в широком смысле не завершенный строительством объект как совокупность материалов можно лишь в том случае, если материалы завезены на строительную площадку и там складированы. Как только материалы будут использованы и их совокупность образует систему строительных конструкций, неразрывно связанных с земельным участком, то речь может идти только об объекте недвижимости, относительно которого существуют обязательственные правоотношения строительного подряда, в которых подрядчик, выступающий в роли должника, выполняет необходимые строительные работы, предусмотренные проектно-сметной документацией.
В этом смысле целесообразно закрепить в законодательстве норму о том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается их собственником до момента фактического использования данных материалов в строительстве, когда право собственности на них прекращается в связи с фактической гибелью. Фактическая гибель материалов в данном случае связывается с наличием на стройке со стороны подрядчика рабочих, занятых осуществлением проекта строительства.
С 1 апреля 2005г. договоры долевого участия в долевом строительстве многоквартирных домов строительстве домов и иных объектов недвижимости подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Указанный закон также регламентирует случаи и порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.
Таким образом, признание не завершенного строительством объекта в качестве объекта недвижимости должно основываться на признании неразрывной его связи с земельным участком независимо от того, какие относительно этого объекта существуют правоотношения. Вместе с тем совершение юридических действий с объектом незавершенного строительства должно ставиться в зависимость от наличия или отсутствия акта государственной регистрации на него вещного права. При этом обеспечение единой регистрации права собственности на не завершенный строительством объект и земельный участок под ним позволяет обеспечить реализацию принципа единства судьбы земельного участка и того, что с ним неразрывно связано. Но это не означает, что отпадает необходимость включения в число объектов недвижимости объектов незавершенного строительства. Здесь речь может идти о сложном объекте в виде комплекса или совокупности неразрывно связанных между собой объектов недвижимости, подлежащих единой регистрации.
Источник: studbooks.net