Оценочный процесс – необходимая мера для определения рыночной стоимости дома. В сделках с недвижимостью цену на объект недвижимости устанавливает продавец.
Собственник ориентируется на рыночные предложения аналогичных строений. На практике рыночная стоимость объявляется гораздо выше реальной цены объекта.
В учет берется сразу несколько факторов, о которых будет рассказано подробнее ниже. Оценка дома регламентируется Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ», также существуют прописанные общепринятые стандарты.
Нешкольные отметки: для чего нужна оценка дома
Ряд мероприятий требует обязательного осуществления определения оценочной стоимости:
- в случае расчета налоговой суммы, уплачиваемой продавцом, как налог на прибыль от сделки с недвижимостью;
- расчета размера перечислений для Пенсионного фонда;
- расчета государственной пошлины, которую обязан выплатить собственник при переходе прав на объект недвижимости;
- при оформлении договора ипотечного кредитования оценка недвижимости проводится для обеспечения ликвидности приобретаемого дома;
- для определения размера взноса в уставной капитал, который сформирован с участием недвижимости;
- для расчета стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом;
- при урегулировании имущественных споров;
- для внесений сведений в кадастровую палату;
- в случае планирования сделок по купле-продаже или сдачи в аренду;
- для определения размера компенсаций, предусмотренных в регионе при порче имущества в результате форс-мажоров (стихийные бедствия природного и иного свойства);
- оформление наследственных прав.
Кто может оценить по достоинству?
Законодательством Российской Федерации право проведения оценки объектов недвижимости имеют самостоятельные организации, отвечающие следующим требованиям:
Независимая оценка стоимости дома при изъятии
- Компания должна иметь лицензию на соответствующую деятельность.
- Фирма-оценщик должен быть внесен в единый список саморегулируемых организаций.
- Организация должна иметь страховой полис, гарантирующий гражданскую ответственность на сумму не менее 300 тыс. рублей.
Оценщик оценщику рознь: как выбрать?
Собственник, заказывающий оценку частного дома, свободен в выборе независимой фирмы-оценщика. Ее выбирают, опираясь на репутацию, прейскурант цен, по рекомендациям или собственному опыту.
В случаях, когда независимая оценка дома требуется для оформления кредитных договоров или обеспечения залога для банков, практикуется список оценочных компаний, оценочный отчет которых может быть принят финансовой организацией.
От А до Я: с чего начать?
Если вам необходима оценка жилого дома, следует действовать в следующей последовательности:
- подбор любого независимого оценщика или фирм, одобренных банком;
- сравнение характеристик, коммерческих предложений и прейскурантов цен на услуги;
- выбор компании-оценщика;
- заключение договора на оказание услуг по оценке недвижимости. В договоре указываются реквизиты обеих сторон, прописываются цели, сроки, обязанности;
- сбор документов, необходимых для составления оценочного отчета;
- визит специалистов к месту проведения оценки, где будет осуществлен визуальный осмотр основных характеристик, делаться фотоотчет и сверка соответствия параметров объекта недвижимости и указанных в документах данных;
- оценщиком проводится анализ конструктивных элементов и отделки, месторасположение, сравнение с аналогичными объектами недвижимости. На основании этого выносится размер оценки дома.
3 метода оценки
Компании, проводящие анализ дома, практикуют три способа работы:
5 вещей, о которых жалеют после постройки дома. Не повторяйте эти ошибки!
- Аналоговый. Сравнение сделок данной экспертной компании, совершаемых с домами подобных характеристик (нахождение в одном районе, равная квадратура, износ зданий, коммуникации). Метод практикуется для объектов недвижимости в городской черте. Анализу подлежит как минимум три оценочных отчета.
- Затратный. Анализ затрат на возведение дома. Метод практикуется только для новых объектов недвижимости, так как исключается поправку на инфляцию и динамика цен.
- Доходный. Основывается на прогнозах инвестирования в данный и аналоговые объекты. Применим преимущественно к оценке квартир домов и коммерческой недвижимости.
На практике экспертами используются комплексные методы оценки, исходя из особенностей объекта недвижимости.
Дела бумажные: пакет документов для анализа дома
Для оценщиков вам необходимо заблаговременно собрать следующие документы:
- паспорт собственника;
- паспорт заказчика оценки;
- индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН);
- поэтажный план строения;
- проектно-сметная документация для недостроев;
- паспорт БТИ;
- документы, подтверждающие расходы на эксплуатацию;
- кадастровый паспорт;
- договор купли-продажи или аренды (если имеется);
- документы об имеющемся обременении;
- документы, подтверждающие ограничения на действия с оцениваемым объектом недвижимости;
- договор на переход права собственности (если имеется).
Внимание! В зависимости от целей, для которых проводится оценка дома, перечень документов может быть расширен.
Каждый оценщик желает знать: оценка состояния дома
Эксперт анализирует в совокупности несколько факторов оцениваемого объекта недвижимости:
- год постройки и ввода в эксплуатацию;
- срок пользования строением;
- коммуникации, подведенные к зданию (электричество, газ, водопровод);
- наличие автономных систем, если такие имеются (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование);
- состояние конструктивных элементов и отделки.
Анализ всех составляющих позволяет сделать объективную оценку состояния дома. Существует ряд нюансов по работе с домом в зависимости от его состояния, статуса и расположения:
- оценка загородного дома осуществляется с учетом транспортной доступности, близости расположения инфраструктуры и состояния дорог;
- оценка недостроенного дома требует анализа затрат, вложенных на строительство дома, процент готовности строения и материал, из которого возведены несущие стены.
Оценочные сведения целесообразно обновлять каждые пять лет, чтобы быть в курсе рыночной стоимости недвижимости, его ликвидности, способности выступить залогом.
+7 (800) 302-66-73 (Москва)
+7 (800) 302-66-73 (Санкт-Петербург)
Источник: zhivemvrossii.com