Нормативные и фактические сроки эксплуатации зданий
Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.
Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).
Таблица 1. Классификация жилых зданий по капитальности
| Группа зданий | Характеристика здания и конструктивных элементов | Срок службы здания, лет |
| I | Здания каменные, особо капитальные; фундаменты — каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные | 150 |
| II | Здания каменные, обыкновенные; фундаменты — каменные; стены — каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия — железобетонные или смешанные, а также каменные своды по металлическим балкам | 125 |
| III | Здания каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | 100 |
| V | Здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты — на деревянных стульях при бутовых столбах; стены — каркасные и др.; перекрытия — деревянные | 30 |
| VI | Здания каркасно-камышитовые, из досок и прочие облегченные | 15 |
Таблица 2. Классификация общественных зданий по капитальности
| Группа зданий | Вид зданий, материалы фундаментов, стен, перекрытий | Срок службы здания, лет |
| I | Здания каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами | 175 |
| II | Здания особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | 150 |
| III | Здания с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | 125 |
| IV | Здания со стенами облегченной (каменной) кладки; колонны и столбы — железобетонные; перекрытия — деревянные | 100 |
| V | Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы — кирпичные или деревянные; перекрытия — деревянные | 80 |
| VI | Здания деревянные; стены — бревенчатые или брусчатые | 50 |
| VII | Здания деревянные каркасные, щитовые | 25 |
| VIII | Облегченные здания | 15 |
| IX | Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговли | 10 |
Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:
- фундаменты бетонные 100-125 лет
- стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет
- перекрытия железобетонные 100-125 лет
- перекрытия деревянные 60 лет
- полы из керамической плитки 80 лет
- полы паркетные 50 лет
- полы дощатые 30-40 лет
- деревянные стропила и обрешетка 50 лет
- кровля из керамической черепицы 80 лет
- кровля из асбестоцементных листов 30 лет
- окна и двери в наружных стенах 40 лет
- элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет
Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.
Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.
Таблица 3. Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа
| Физический износ, % | Состояние конструкций или здания |
| До 10 | Хорошее |
| 11-20 | Вполне удовлетворительное |
| 21-30 | Удовлетворительное |
| 31-40 | Не вполне удовлетворительное |
| 41-60 | Неудовлетворительное |
| 61-80 | Ветхое |
| Более 80 | Негодное |
Точность определения физического износа здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны значений и износа. Физический износ всего здания определяется как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.
Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании.
Различают две формы морального износа:
1 -я форма — уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.);
2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества.
Имеются в виду следующие отрицательные качества здания:
а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное расположение и др.);
б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.);
в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.).
Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания.
Значение таких показателей нуждается в регулярных коррективах. Метод социологической оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продаж и жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. Еще в более четкой форме моральный износ проявляется в риэлторских оценках.
ИсточникОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ ПРО-ОЦЕНКА — ВАШ НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК
Профессиональная оценочная компания начиная с 2001 года предлагает профессиональные услуги по оценке любых видов собственности. Мы оказываем услуги для Москвы, Московской области и других регионов России. Каждый из наш их специалистов в области оценки обладает большим профессиональным опытом надлежащего уровня.
Для проведения оценки используется специализированное программное обеспечение и другие вспомогательные и справочные материалы, которые применяют ведущие российские оценочные компании. На протяжении многих лет это способствовало успеху нашей компании и позволяло предоставлять нашим клиентам нормативные подтверждения и объективные отчеты по независимой оценке объектов собственности и прав на них. Если вы ведете поиск оценщиков — обращайтесь к нам, результат гарантирован!
Сроки: от 5 дней
Оценка ценных бума
Сроки: от 1 дней
Почему нам доверяют?
Нам доверяют лидеры отраслей
Отзывы наших клиентов
Собрались продавать квартиру. Конечно же, в первую очередь понадобилось провести независимую оценку, не хотелось продешевить. Обратились в компанию Про-оценка, нам о ней немало хорошего говорили знакомые. Специалисты приехали в удобное для нас время, это порадовало, потому что дома все бывают не особо часто, и так сделать, чтобы кто-то был там днем, как-то тяжело.
В общем, началось сотрудничество хорошо, на положительной ноте. Эксперты приехали вовремя, без даже малейших задержек. Сама оценка потребовала не так уж мало времени, но это свидетельствует только о том, что она проводилась очень внимательно, учитывались все детали… Ну, и мы уверены в том, что результат максимально точный.
Нам предоставили все соответствующие документы, в которых все расписано. Большое спасибо за помощь! Квартиру уже продали, кстати.
С оценкой автомобиля специалисты справились достаточно быстро, и при этом всем мы уверены, что озвученная цена соответствует действительности. За саму услугу заплатили не так уж много – по крайней мере, на порядок меньше, чем ожидали. Что касается других преимуществ компании, то можем назвать очень ответственное отношение к своим обязанностям, внимательность при работе, соблюдение всех договоренностей… Если еще понадобятся подобные услуги, повторно обращусь сюда.
Думаю, и так ясно, что переоценка основных средств предприятия – это очень важная задача, которую не поручишь первой попавшейся фирме. К счастью, мы нашли эту компанию, в которой были уверены. Все было сделано и быстро, и качественно. У нас никаких претензий нет, очень довольны.
Оценку долговых обязательств сразу решил заказывать в этой компании, потому что ранее уже имел с ней дело. Знаю, что здесь работают настоящие профессионалы, которые не подведут, и выполнят свою работу качественно. В общем, в этот раз я тоже не разочаровался. Порадовало, что результат получил даже немного раньше, чем мы договаривались.
Это показывает, насколько компания все-таки ответственная. В целом все хорошо. Цена оказалась вполне приемлемой, кстати.
Ваши специалисты достаточно быстро определили стоимость нашего земельного участка, и при этом, как мы заметили, работали очень внимательно. По крайней мере, результат нас устроил, нареканий нет. С вами и приятно, и выгодно иметь дело.
Заказывал здесь оценку авторского права (у меня несколько песен). Конечно, это потребовало некоторых затрат и времени, и денег, но я уверен, что оно того стоит. Во-первых, мои песни иногда используются в разных видео, за счет этого я получаю прибыль. Во-вторых, хотелось обезопаситься от риска незаконного применения и копирования (можете мне поверить, такое происходит часто.
Сам уже сталкивался с этим пару лет назад). Мне понравилось, как работает эта компания, и хорошо, что на ее сайте уже есть инфа о том, какие документы нужно предоставить. Так я просто сразу подготовил их, и не было проблем. Эксперты справились довольно быстро, это мне тоже импонирует. Теперь я по поводу песен более-менее спокоен, а то раньше сильно переживал.
Затраты оказались небольшими. Это меня приятно удивило. В случае чего еще обращусь сюда непременно. Большое спасибо)
Хорошая, надежная компания, в которую мы обращались уже не раз. Ответственно относится к каждому заказу, не допускает ни малейших ошибок при проведении оценки, всегда старается вовремя успеть. Буквально один раз немного затянула со сроками, но предупредила об этом заранее, так что это не в претензию – просто уточняем, что такая ситуация была. Но, кстати, задержка буквально на день-два, а это не страшно. Однозначно, компанию можем рекомендовать, она точно не подведет.
Заказали оценку компании пару месяцев назад, нам посоветовали вас деловые партнеры. Уточню сразу, что все хорошо. Договоренности были соблюдены, специалисты явно ответственные и квалифицированные. Ну, и цены тоже вполне приемлемые.
Столкнулись с неприятной ситуацией: соседи залили квартиру, причем сильно! Только недавно ремонт сделали, было очень обидно. Единственное хорошо, что сразу извинились и пообещали выплатить компенсацию в том размере, который озвучим. Мы решили обратиться к оценщикам, чтобы цена была действительно обоснованная, не завышенная и не заниженная.
И, конечно, чтобы сразу показать соседям документы, и они не думали, будто мы пытаемся их обмануть. Ну, заказали услуги компании Прооценка. Она показалась нам надежной, и специалисты сразу расположили к себе. Было видно, что при оценке они учитывают кучу разных факторов. И так ясно, что мы бы сами так не справились, точно бы хоть что-то, да упустили.
Вопрос с соседями уже решен, деньги от них получили. Спасибо!
Источник