Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Рыженкова А.М., судей Горохова Б.А. и Вавилычевой Т.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мирошникова Александра Константиновича к дачному некоммерческому партнерству «Холмы» о признании решения общего собрания членов дачного некоммерческого партнерства недействительным, об аннулировании записи в Едином государственном реестре юридических лиц, о восстановлении записи в Едином государственном реестре юридических лиц и по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Небыльцова Ивана Владимировича к дачному некоммерческому партнерству «Холмы» о признании решения общего собрания членов дачного некоммерческого партнерства недействительным, об аннулировании записи в Едином государственном реестре юридических лиц, о восстановлении записи в Едином государственном реестре юридических лиц по кассационной жалобе представителя Тихонычева Вадима Викторовича — Кузулгуртовой Аделины Шукралиевны на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 16 сентября 2020 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного 2 суда от 20 сентября 2021 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 3 февраля 2022 г.
Категории земельных участков: ИЖС, ДНП, ЛПХ, СНТ. Земельный участок в СНТ или ИЖС?
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А., выслушав объяснения представителя Тихонычева В.В. Кузулгуртовой А.Ш., поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Мирошникова А.К. — Кабаковой С. А. и представителя Воронина Е.Г. — Зайцева А.Н., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, руководствуясь статьями 39014-39016 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Мирошников А.К., с учетом уточненных требований, и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, Небыльцов И.В. обратились в суд с иском к дачному некоммерческому партнерству «Холмы» (далее — ДНП «Холмы»).
Мирошников А.К. просил признать недействительным решение общего собрания членов ДНП, оформленное протоколом от 4 апреля 2020 г., аннулировать в Едином государственном реестре юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ) запись о лицах, имеющих право действовать от имени ДНП «Холмы» без доверенности, восстановить запись о Мирошникове А.К.
как о лице, имеющем право действовать от имени ДНП «Холмы» без доверенности.
В обоснование требований Мирошников А.К. указывал, что является председателем ДНП «Холмы». 8 мая 2020 г. в ЕГРЮЛ налоговым органом внесена запись о внесении изменений в сведения о юридическом лице в части сведений о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, председателем правления ДНП «Холмы» является Тихонычев В.В. Изменения в ЕГРЮЛ внесены на основании решения общего собрания членов ДНП «Холмы» от 4 апреля 2020 г. Считает, что в действительности данное собрание не проводилось, требований о проведении внеочередного общего собрания от членов партнерства в количестве более чем одна пятая членов товарищества истцу не поступало. Следовательно, решение общего собрания ДНП «Холмы», на основании которого были внесены изменения в ЕГРЮЛ, является недействительным.
Что такое ИЖС, СНТ, ДНП: в чём разница, преимущества и недостатки
3 Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, Небыльцов И.В.
обратился в суд с иском к ДНП «Холмы» о признании решения общего собрания членов ДНП недействительным, об аннулировании записи в ЕГРЮЛ, о восстановлении записи в ЕГРЮЛ, ссылаясь на то, что он является членом ДНП «Холмы» с 5 ноября 2014 г. Как ему стало известно, на основании протокола общего собрания членов ДНП «Холмы» от 4 апреля 2020 г.
в ЕГРЮЛ внесена запись об избрании новым председателем партнерства Тихонычева В.В. На собрании 4 апреля 2020 г. истец не присутствовал, в голосовании по вопросам, указанным в повестке дня, участия не принимал, о проведении собрания извещен не был. В протоколе не указаны сведения о лицах, принявших участие в собрании, кроме того, председателем собрания избран Тихонычев В.В., секретарем собрания избран Мельников А.В., которые не являются членами ДНП «Холмы». Собрание не могло быть признано правомочным, поскольку в его участии не принимали члены партнерства и кворума для принятия решения не имелось.
Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 16 сентября 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 сентября 2021 г., исковые требования Мирошникова А.К.
и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Небыльцова И.В.
Признаны недействительными решения, принятые на внеочередном общем собрании членов ДНП «Холмы», оформленные протоколом внеочередного общего собрания членов ДНП «Холмы» от 4 апреля 2020 г., признана недействительной (аннулирована) запись № 2205002446834 от 8 мая 2020 г., внесенная в Единый государственный реестр юридических лиц — ДНП «Холмы» (ОГРН 1115044002534) о внесении сведений о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица, Тихонычеве В.В. и восстановлена запись о том, что лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, является Мирошников А.К.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 3 февраля 2022 г судебные постановления оставлены без изменения.
Представителем Тихонычева В.В. — Кузулгуртовой А.Ш. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных актов.
4 По результатам изучения доводов кассационной жалобы заявителя судьей Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. 27 апреля 2022 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и определением того же судьи от 11 августа 2022 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных постановлений.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 39014 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм права.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 4 апреля 2020 г.
проведено внеочередное общее собрание членов ДНП «Холмы», которое было созвано по инициативе членов ДНП «Холмы» с целью принятия решения по вопросам, касающимся деятельности ДНП. Согласно протоколу на собрании присутствовали члены ДНП «Холмы» с совокупным количеством голосов более 50%. В ходе собрания были приняты решения о досрочном прекращении полномочий правления и председателя ДНП «Холмы»; определен численный состав правления ДНП «Холмы» в количестве 4-х человек: Тихонычева В.В., Земченковой Е.Г., Петровской Е.В., Федосовой А.П., а Мельниченко А.В., Подлесных Г.Н., Воронин Е.Г. исключены из членов ДНП; досрочно прекращены полномочия уполномоченных ДНП; определены границы ДНП «Холмы» в соответствии с проектом межевания; признаны общим имуществом ДНП «Холмы» земельные участки и объекты инфраструктуры; одобрен проект межевания территории ДНП «Холмы»; объединены территории ДНП «Холмы» и ДНП «Холмы-1», в качестве наименования объединенной территории оставлено ДНП «Холмы».
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия на общем собрании членов ДНП «Холмы», состоявшемся 4 апреля 2020 г., необходимого кворума, несоблюдения порядка 5 созыва собрания и его проведения лицами, не являющимися членами партнерства.
Суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции согласились с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что допущенные судами нарушения норм права выразились в следующем.
В соответствии с частью 2 статьи 4 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 22 декабря 2020 г.) (далее — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ) собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества.
Право создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах территории садоводства или огородничества, вытекает и из содержания статьи 1 ранее действовавшего Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ), устанавливавшего, что садоводческое товарищество учреждается с целью содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а имуществом общего пользования является имущество, предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения.
В силу пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г.
№ 66-ФЗ членом товарищества могло быть лишь лицо, имеющее земельный участок в границах товарищества. Утрата данного признака влекла прекращение членства в кооперативе.
Согласно пункту 3 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия 6 в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
Согласно пункту 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Удовлетворяя требования истцов, суды исходили из отсутствия на общем собрании членов ДНП «Холмы», состоявшемся 4 апреля 2020 г., необходимого кворума, несоблюдения порядка созыва собрания и его проведения лицами, не являющимися членами партнерства.
Между тем положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены судами.
Судами не учтено, что на территории коттеджного поселка «Альпийские горки», расположенного в районе д. Холмы Солнечногорского района Московской области, были образованы ДНП «Холмы-1» и ДНП «Холмы», что противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217ФЗ, предусматривающим возможность создания только одного садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества; что указанные ДНП представляют собой единое дачное некоммерческое партнерство, расположенное на одном земельном участке и подчиненное единой цели.
В соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ членами товарищества могут являться исключительно физические лица. Принятие в члены товарищества осуществляется на основании заявления правообладателя садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, которое подается в правление товарищества для вынесения его на рассмотрение общего собрания членов товарищества.
В члены товарищества могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 данной статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества.
Согласно пункту 5.1 Устава ДНП «Холмы» партнерство открыто для вступления новых членов. Членами партнерства могут быть граждане 7 Российской Федерации, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные участки в границах партнерства (т. 3, л.д. 181-202).
В соответствии с протоколом общего собрания ДНП «Холмы» от 29 августа 2011 г. был решен вопрос о порядке приема собственников земельных участков в члены ДНП путем оплаты правообладателями земельных участков вступительных взносов. После полной оплаты вступительного взноса правообладателем индивидуального земельного участка в поселке партнерство в лице председателя правления или назначенного собранием уполномоченных партнерства лица выдает члену партнерства подписанную председателем правления членскую книжку, подтверждающую членство в партнерстве и оплату вступительного взноса. Таким образом, согласно решениям, принятым 29 августа 2011 г. непосредственно на собрании ДНП «Холмы», членами партнерства становились все правообладатели земельных участков, уплатившие вступительный взнос (т. 1, л.д. 165-168).
Вновь вступающие в партнерство правообладатели индивидуальных земельных участков в поселке вносят вступительный взнос на создание (приобретение), пуск в эксплуатацию объектов общего пользования (объекты электросетевого хозяйства, газоснабжения, водоснабжения и канализования в поселке) в размере 300 000 рублей с каждого вновь вступающего правообладателя индивидуального земельного участка. Вступительные взносы в указанном выше размере вносятся правообладателями индивидуальных земельных участков в поселке в течение 2 месяцев с даты, указанной в заявлении вступающего в партнерство правообладателя индивидуального земельного участка в поселке. Размер вступительного взноса для правообладателей индивидуальных земельных участков в поселке, пропустивших указанный срок для оплаты вступительного взноса, может быть увеличен по решению собрания уполномоченных партнерства.
После полной оплаты вступительного взноса правообладателем индивидуального земельного участка в поселке партнерство в лице председателя правления или назначенного собранием уполномоченных партнерства лица выдает члену партнерства подписанную председателем правления членскую книжку, подтверждающую членство в партнерстве и оплату вступительного взноса.
При принятии оспариваемых судебных постановлений судами оставлено без внимания и оценки то обстоятельство, что собственники земельных участков, оплатившие членские взносы, неоднократно обращались в адрес компании ООО «Астерра», правления ДНП «Холмы-1» и ДНП «Холмы» с требованием о выдаче членских книжек, которое игнорировалось 8 последними. Факт направления в адрес правления требований о выдаче членских книжек зафиксирован нотариально.
Судами не дана оценка тому обстоятельству, что, несмотря на регистрацию нескольких ДНП, исполнявших свои функции в каждый из периодов строительства и формирования поселка «Альпийские горки», регистрация каждого из них носила титульный_характер, а в действительности оба ДНП представляют собой единое ДНП, расположенное на едином земельном участке и подчиненное единой цели, предусмотренной статьей 7 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ, следовательно, каждый из жителей коттеджного поселка «Альпийские горки», на территории которого осуществляли свою деятельность ДНП «Холмы» и ДНП «Холмы-1», имел основания предполагать свое членство в обоих ДНП в связи с исполнением ими единой функции.
Без исследования оставлено и то обстоятельство, что ни истец Мирошников А.К., ни третье лицо с самостоятельными требованиями Небыльцов И.В. не являются собственниками садовых или огородных земельных участков, расположенных на территории коттеджного поселка «Альпийские горки».
На основании договора купли-продажи от 22 августа 2019 г., заключенного между ДНП «Холмы-1» и Мирошниковым А.К., последний является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060126:261. Данный земельный участок представляет собой дорогу, на которой расположен КПП при въезде в поселок, т.е. является имуществом общего пользования.
Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в члены товарищества могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 названной статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «имущество общего пользования — расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической 9 энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.
В свою очередь, земельные участки общего назначения — земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.
Подпункт 2 пункта 6 статьи 25 Федерального закона от 29 июля 2017 г.
№ 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает запрет собственникам земельных участков на отчуждение своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также на совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок.
Таким образом, вышеназванным законом установлено правило о следовании доли в праве общей собственности на имущество общего пользования судьбе права собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 25 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ).
Представленные в материалы дела протоколы собрания и выписки о правообладателях земельных участков на территории поселка свидетельствуют о законности принятых решений, а также об отсутствии существенных нарушений, допущенных в ходе проведения оспариваемого собрания ДНП «Холмы-1», влекущих их отмену.
Ввиду изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что допущенные судами нарушения норм права являются существенными, повлиявшими на исход дела, в связи с чем принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьями 39014-39016 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 10
решение Солнечногорского городского суда Московской области от 16 сентября 2020 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 сентября 2021 г.
и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 3 февраля 2022 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Источник: www.conventions.ru
Границы территории СНТ и ТСН в коттеджном поселке
В нашей работе регулярно возникает вопрос о том, как определяются границы территории товарищества, будь это ТСН в коттеджном поселке или СНТ на земельных участках, или иное аналогичное товарищество / некоммерческое партнерство. Кстати, если Вы не понимаете, в чем разница между СНТ, ТСЖ, ТСН и проч., рекомендуем прочитать эту статью.
Основная проблема в этой теме в том, что понятие «территория СНТ» (или ТСН) до 01.01.2019 вообще не определено на уровне закона, несмотря на то, что закон такое понятие использует.
С вступлением в силу Закона 217-ФЗ территория вновь созданного после 01.01.2019 года товарищества определяется следующим образом:
- Нужно делать план планировки территории товарищества, утверждать его на общем собрании (ч. 4 ст. 23 Закона 217-ФЗ);
- В границы территории товарищества могут попасть только участки его учредителей при условии наличия общности границ участков (ч. 5 ст. 23 Закона 217-ФЗ);
- Включать в границы территории не учредителей товарищества запрещено законом (ч. 9 ст. 23 Закона 217-ФЗ).
Таким образом, если у Вас на территории садоводства создали ТСН по типу СНТ после 01.01.2019 года, то войти в состав территории такого товарищества смогут только его учредители.
В Жилищном кодексе, который регулирует деятельность ТСН типа ТСЖ, таких норм нет. Если закон никак не определяет территорию товарищества, нужно руководствоваться судебной практикой и логикой как наукой.
Начнем с логики
Допустим, есть 100 земельных участков в условном месте. Очень многие люди думают, что если, к примеру, 7 собственников 7-ти участков создадут ТСН, то такое ТСН сможет обслуживать всю территорию в 100 участков, и это как раз будет территорией товарищества. Данный вывод не обоснован ни законом, ни логикой, ни здравым смыслом.
В самом деле, если Вам, дорогой читатель, кто-то скажет, что можно создать ТСН на семь человек и обслуживать этим ТСН любую произвольную территорию, например, всю Московскую область, то любой скажет, что это утверждение — полный бред. Со всей Московской областью, конечно, мы перегибаем в масштабах. Но реально в нашей практике были случаи, когда люди создавали некоммерческое партнерство на троих человек в одном коттеджном поселке и обслуживали два-три соседних коттеджных поселка этой же организацией (всего около 2000 участков).
А вывод из всех этих примеров такой: ТСН или СНТ не образуют территорию произвольно, не могут обслуживать кого угодно и выставлять платежи какие им захочется. А как тогда? Об этом и поговорим в данной статье.
Отдельно стоит обсудить момент с платежами. Как уже было сказано, некоторые люди всерьез считают, что можно создать ТСН на 7-10 человек и по факту создания ТСН выставлять платежи вообще всем собственникам, даже тем, кто с этим ТСН не связан. Представьте себе ситуацию: Вы живете в своем полностью автономном загородном доме в условном коттеджном поселке на 100-200 домов. Какие-то 7 человек создают ТСН, при этом на собрание по созданию Вас не приглашают, мнения Вашего никто не спрашивает, но выставляют Вам квитанцию за обслуживание имущества общего пользования. Законно ли это? — конечно нет!
Читатели-юристы и просто люди «в теме» могут возразить, сказав, что в силу закона каждый собственник обязан оплачивать коммунальные и иные ресурсы, которые ему предоставляет организация, управляющая данной территорией (бремя собственности, ст. 210 ГК РФ).
Но в том то и дело, что в нашем примере товарищество не управляет всей территорией, при этом не имеет договоров с теми, кому выставляет оплату. Если объяснить совсем по-простому, то можно привести следующий пример. Если какой-то человек приедет к Вам в коттеджный поселок, возьмет в руки метлу, будет мести улицу целый месяц, а потом выставит каждому собственнику по 1 миллиону рублей за уборку, Вы будете ему платить? Полагаем, что собственники прогонят его этой же метлой. Однако если вместо какого-то человека ровно то же самое делает СНТ или ТСН — то многие думают, что так можно, что это законно!
В самом деле, если приходит человек мести улицу и выставляет Вам счет в миллион рублей, Вы зададите ему как минимум четыре вопроса:
- Почему он вообще метёт улицу? кто его просил?
- Мести улицу можно и в рамках благотворительности, так с чего этот человек решил, что его деятельность вообще должна кем-то оплачиваться?
- Почему он просит оплату именно в миллион рублей?
- На каком основании он выставляет эту оплату Вам, если Вы с ним не заключали договор и не имеете каких-либо обязательственных отношений?
Условно те же самые вопросы нужно задавать и товариществу, которое пытается обслуживать какое-то имущество за границами своей территории и выставлять платежи тем собственникам, которые юридически к товариществу вообще никакого отношения не имеют. Страшно, что такие простые и логичные вопросы не задают не только собственники, но и многие юристы, и даже суд. В России на эту тему проигрываются десятки тысяч судебных дел просто потому, что ответчик не может задать правильные вопросы истцу.
Тем не менее, добиться правды в вопросе доказывания факта непринадлежности участка к территории товарищества помогут Определение Верховного суда РФ № 4-КГ-19-28 от 30.07.2019, Определение Верховного суда РФ от 24 марта 2020 г. N 4-КГ19-90, 2-2233/18.
ТАК ЧТО ТАКОЕ ТЕРРИТОРИЯ ТСН И СНТ? КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ТЕРРИТОРИИ?
Границы ТСН на земельных участках и в коттеджных поселках могут определяться тремя способами:
- Территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд — территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории (пункт 8 ст. 3 Закона 217-ФЗ);
В случае если отсутствует утвержденная документация по планировке территории, определяющая границы территории, —
в соответствии с проектом организации и застройки территории или иного документа, на основании которого осуществлено распределение садовых или огородных земельных участков или
в соответствии с границами земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Закона о садоводах некоммерческой организации или организации (ч. 28 ст. 54 Закона 217-ФЗ); - Через определение границ в муниципальном акте. Это актуально только для некоторых СНТ, такое часто практиковалось в 1990-х и 2000-х годах. Например, муниципалитет выделяет конкретный земельный участок под ведение садоводства, «нарезает» земельные участки и продает/отдает их желающим. Они обязаны создать СНТ на всю выделенную территорию;
- Через приглашенных на общее собрание собственников. Это актуально и для ТСН типа СНТ, и для ТСН типа ТСЖ в коттеджных поселках. Границы товарищества определяются теми собственниками, которые были приглашены на общее собрание при создании Товарищества.
Мы рассмотрим третий вариант определения границ, так как именно он в настоящее время крайне актуален.
Границы будущего ТСН определяются в зависимости от приглашенных участников собрания. Что это значит? В случае создания ТСН типа СНТ все понятно: закон попросту запрещает включать в границы тех, кто не учреждал товарищество (ч. 9 ст. 23 Закона 217-ФЗ). А для ТСН типа ТСЖ приведем пример: есть 100 участков, при этом решение о создании ТСН приняли только 10 участков.
ТСН было зарегистрировано, а потом начало всем ста собственникам рассылать платежки и управлять общим имуществом. Законно ли это? Нет, незаконно. Это то же самое, что создать ТСН в одной деревне, а рассылать платежки по всей области. То есть при создании ТСН на нескольких человек не возникает право требования с остальных. Данный пример основан на судебной практике (см.
Апелляционное определение Московского городского суда от 6 февраля 2017 г. по делу № 33-4402, выдержка из решения приведена ниже в данной статье).
Такое товарищество может использоваться для внесения добровольных взносов или для откровенного рейдерства и собирания с людей денег без правовых оснований к этому. При этом истребование денег с неплательщиков затруднено, так как для выигрыша в суде ответчику-должнику достаточно будет задать простой вопрос: «Какие правовые основания есть у ТСН по выставлению мне платежей?»
Кроме того, создание «ТСН на троих» (или на семерых) очень легко оспорить в суде, вот пример. Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-36147: Из материалов дела усматривается, что согласно Разрешению на строительство N RU 505043102006001-223 от дата в коттеджном адрес разрешено к строительству: коттеджей 147 шт., 71 блокированный дом, 8 многоквартирных домов. Однако при создании ТСН «Павлово» в собрании участвовали и были приглашены только три собственника недвижимости: К.С.В., К.С.В., Ф. Таким образом, оснований считать, что общее собрание собственников недвижимости было проведено с соблюдением процедуры созыва собрания и при наличии необходимого кворума, не имеется. То обстоятельство, что права истцов и иных собственников недвижимости коттеджного поселка «адрес» оспариваемыми решениями собрания от «дата» нарушены, усматривается из Устава ТСН «Павлово».
В Апелляционном определении Московского городского суда от 6 февраля 2017 г. по делу N 33-4402 рассматривался случай, когда в коттеджном поселке, которым управляет управляющая компания, собственники 6-ти домов создали ТСН. УК обратилась в суд с намерением оспорить создание ТСН, однако УК проиграла процесс. Суд указал, что ТСН создано собственниками шести домов, поэтому оно не может обслуживать всю территорию поселка. ТСН, созданное на шесть домов, может обслуживать только собственников этих шести домов.
Тем не менее, есть случаи, когда территория именно ТСН типа ТСЖ определяется не только теми, кто его создавал. Например, если в коттеджном поселке на 100 собственников домов ТСН (ТСЖ) создали 10 собственников, а после создания ТСН (ТСЖ) в него вступили еще 70, при этом с оставшимися 20-ти подписаны договоры на обслуживание, то такое товарищество может обслуживать всю территорию и выставлять за это обязательные платежи. В данном случае возникает юридическая привязка собственника к товариществу через членство или договор.
ОСНОВНЫЕ ОШИБКИ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ТЕРРИТОРИИ СНТ ИЛИ ТСН
- Многие ошибочно полагают, что на территорию СНТ или ТСН как-то влияет вид разрешенного использования земли (якобы если СНТ на земле садоводства, то можно перевести часть участков в «индивидуальное жилищное строительство» и не платить в СНТ). На самом деле, вид разрешенного использования никак не влияет на вопросы управления территорией. Более того, создание нового СНТ (ТСН по типу СНТ) возможно на землях ИЖС, а ТСН типа ТСЖ (по Жилищному кодексу) может быть создано на землях садоводства. Закон вообще никак не связывает вид разрешенного использования земли с видом товарищества, которое на этой земле существует;
- Наименование товарищества в адресе земельного участка не означает, что этот участок обслуживается через то товарищество, которое в этом адресе указано. На самом деле никакой связи тут нет: адресное наименование территории выдается один раз на то товарищество, которое в тот момент этой территорией управляет. Само товарищество может быть реорганизовано, переименовано, перерегистрировано в ТСН, а то и вообще ликвидировано — при этом наименование в адресе останется неизменным;
- Если участок находится в границе ТСН или СНТ, то он не может перейти в другое ТСН. На самом деле может перейти, причем как в соседнее товарищество, так и во вновь созданное;
- Заблуждение относительного того, что на одной территории может быть только одно товарищество. По закону 217-ФЗ на одной территории может быть только одно товарищество, но на практике это совсем не так (подробнее читайте здесь);
- Придание абсолютно бесспорной силы такому виду доказательства, как «генплан» или «план СНТ», которое, якобы, нельзя опровергнуть. Если Ваш участок включили в территорию ТСН (СНТ) против Вашей воли и после 01.01.2019, то такой план противоречит закону (ч. 9 ст. 23 Закона 217-ФЗ) и является ничтожным.
ДЕЛАЕМ ВЫВОДЫ
Алгоритм определения территории СНТ или ТСН в коттеджном поселке:
- Если речь об СНТ, созданном до 2010 года, узнайте в местной администрации, выдавался ли муниципальный акт об определении границ садоводства;
- Если речь об СНТ, созданном после 01.01.2019, то территория товарищества определяется строго участками его учредителей. Если Вы не учредитель, Ваш участок к товариществу не относится, и выставлять Вам какие-либо платежи не имеют права;
- Если речь о ТСН типа ТСЖ, узнайте, кто создавал товарищество на Вашей территории, кто в него вступил в дальнейшем, с кем из собственников подписаны договоры;
- Независимо от вида товарищества, если собственник не был приглашен на собрание по созданию товарищества, не вступал в такое товарищество после его создания, не подписывал с товариществом никакие договоры, то такой собственник юридически никак не связан с товариществом. Такой собственник не относится к территории товарищества и не обязан платить товариществу.
Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
Источник: abonentconsult.ru
Нормы строительства на земельном участке днп
Закон подписан и вступает в силу с 01 января 2019 года. Важно! Закон НЕ устанавливает сроков, в течении которых СНТ должны быть перерегистрированы в ТСН или ТСЖ. Перерегистрация может быть проведена по желанию владельцев коттеджного поселка. Однако если покупатели участков в коттеджном поселке подадут заявление на регистрацию ТСН раньше управляющей компании или застройщика коттеджного поселка, то создать второе ТСН будет уже нельзя.
Кто может стать членом ТСН?
Только собственники земельных участков, которые входят в состав территории одного садоводческого массива.
Может ли быть два ТСН в одном садоводстве?
Нет в одном садоводстве может быть только одно ТСН или ТСЖ, то которое будет первым зарегистрировано. В случае подачи документов на регистрацию второго ТСН в регистрации будет отказано.
Кто может создать ТСН?
ТСН могут создать только собственники земельных участков, при этом их должно быть не менее 7 (семи) человек и это могут быть только физические лица они станут учредителями ТСН. Для этого нужно составить устав ТСН, провести собрание учредителей ТСН и подать документы в налоговую.
Могу ли я НЕ вступать в ТСН?
Да, каждый сам решает вступать ему в ТСН или нет, для вступления в ТСН нужно подать заявление, председателю которое будет рассмотрено на общем собрании членов ТСН. Те, кто уже вступил в ТСН могут выйти из него в любой момент по заявлению в уведомительном порядке, на зависимо от наличия задолженности.
Могу ли я присутствовать на собрании ТСН?
Любой собственник земельного участка имеет право присутствовать на общем собрании ТСН без права голосования, а также знакомиться с бухгалтерскими и иными документами ТСН которые ему обязаны предоставить по заявлению не позднее чем через 30 дней с момента подачи заявления. ТСН не имеет права устанавливать стоимость предоставления данных документов дороже чем фактическая стоимость изготовления копий этих документов.
Как часто проводится собрание ТСН?
Собрание проводится не реже одного раза в год или в любое время по решению председателя, правления или по требованию не менее чем 20% участников ТСН.
Может ли ТСН исключить меня из членов ТСН?
Да, правление ТСН вправе исключить из членов ТСН любого участника за неуплату взносов в течении более чем 2 (два месяца). Вы так же автоматически прекратите быть членом ТСН если продадите земельный участок, однако ТСН имеет право начислять требовать с вас взносы до того момента пока вы письменно не уведомите ТСН о продаже земельного участка.
Могут ли мне отказать в вступлении в члены ТСН?
Да, правление ТСН имеет право отказать вам в принятии в члены ТСН если ранее вы были исключены из членов ТСН за неуплату членских взносов.
Могут ли мне запретить пользоваться дорогами ТСН (СНТ, ДНП)?
Нет, дороги в ТСН являются земельным участком — общим имуществом ТСН. Любой собственник земельного участка в садоводческом массиве имеет право пользоваться не только дорогами, но и любым другим общим имуществом ТСН не зависимо от того является ли он членом ТСН или нет и не зависимо от наличия у него задолженности по взносам перед ТСН. Глава 6, статьи 24, пункт 5 содержит точную формулировку: «Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам»
Кому принадлежат дороги в ТСН (СНТ, ДНП)?
Дороги в ТСН могут быть в собственности ТСН. ТСН имеет право передать дороги в общедолевую собственность владельцев земельных участков безвозмездно при этом собственник земельного участка нет не имеет права выделить себе отдельный участок дороги или продать его. ТСН имеет право передать дороги государству общим голосованием на собрании.
Может ли ТСН (СНТ, ДНП) отключить мне электричество?
Нет, электричеством вас снабжает энергоснабжающая организация и даже если у вас есть долги по членским взносам ТСН имеет право взыскивать с вас долг, однако не имеет право прекращать ваше пользование общими сетями и имуществом общего пользования.
Кто устанавливает стоимость электричества в ТСН (СНТ, ДНП)?
Стоимость потребленной электроэнергии устанавливает энергоснабжающая организация, точно так же как в многоквартирном жилом доме, не зависимо от точки подключения или принадлежности трансформатора, или столбов с проводами.
Обязан ли я платить взносы в ТСН если я в него не вступал?
Да, закон обязывает любого собственника земельного участка входящего в состав садоводческого массива уплачивать членские взносы, установленные правлением ТСН не зависимо от наличия членства в ТСН. Более того, ТСН в праве установить штрафные пени за просрочку уплаты взносов и взыскать эти пени в судебном порядке.
Кто устанавливает размер взносов в ТСН (СНТ, ДНП)?
Размер взносов определяется голосованием на общем собрании или решением правления ТСН. Взносы могут быть одинаковыми для каждого владельца земельного участка или быть пропорциональны площади земельного участка, это зависит от решения членов правления ТСН. Размер взносов не может превышать сумму планируемых расходов на нужды ТСН.
Если я не согласен с суммой взносов в ТСН, что мне делать?
Вы имеете право получить от ТСН обоснованный расчет стоимости взносов и обжаловать данное решение ТСН в судебном порядке.
На какие цели ТСН может тратить полученные от меня взносы?
ТСН имеет право тратить деньги только на хозяйственные нужды, оплату труда сотрудников, приобретение общего имущества для ТСН, ремонт общего имущества и оборудования, строительство общего имущества, покупку и ремонт дорог, оформление документов. ТСН нет не имеет права извлекать прибыль из своей деятельности.
Могу ли я продать земельный участок если у меня долги перед ТСН?
Да, вы можете продать земельный участок если суд не наложил на него арест.
Я купил участок, а у предыдущего владельца долг перед СНТ (ТСН), что мне делать?
Долг предыдущего владельца нет не переходит на нового владельца. Новый владелец обязан платить взносы ТСН (СНТ) с момента регистрации права собственности на земельный участок.
Что можно строить на земельных участках в ТСН (СНТ, ДНП)?
Можно строить «Садовые» и «Жилые» дома, при этом Садовый дом может быть признан Жилым, а Жилой дом может быть признан Садовым не зависимо от статуса земельного участка. Таким образом если вы построили теплый дом со всеми коммуникациями в садоводстве (СНТ, ТСН, ДНП и т.д.) вы можете написать заявление в МВК (Межведомственную комиссию) районной администрации и потребовать признать дом Жилым.
Можно ли прописаться в ТСН (СНТ, ДНП)?
Да, можно прописаться если ваш дом признан Жилым домом и зарегистрирован как жилое строение, даже если вы построили его на сельскохозяйственной земле или в садоводстве.
ООО «Доходные земли» профессиональная управляющая компания основана в 2011 году. Основным направлением деятельности компании является предпродажная подготовка и последующая реализация земельных участков в Коттеджных поселках Ленинградской области. Специалисты компании разрабатывают и реализуют полный комплекс услуг по регулированию хозяйственной и административной деятельности объектов загородного строительства в форме юридического образования ДНП, ТСН, СНТ, ИЖС и т.д. Вот уже много лет мы являемся надежным партнером для наших клиентов.
*Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации. Для получения подробной информации о наличии и стоимости указанных товаров и (или) услуг, пожалуйста, обращайтесь к менеджеру компании с помощью специальной формы связи или по телефону
Источник: zemli78.ru