Как сообщает erzrf.ru, Минстрой выпустил Приказ от №153/пр от 07.03.2019 «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».
Как следует их материалов, данные методические рекомендации разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (далее также — образуемые земельные участки) и которые не были образованы ранее.
В целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД), органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:
1) подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);
Новый порядок образования земельного участка под МКД
2) провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее — кадастровые работы);
3) представить в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее — орган регистрации прав), документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).
С учетом требований, предусмотренных подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса РФ (далее — Земельный кодекс), частью 2 статьи 6 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», определение местоположения границ земельных участков, занятых многоквартирными домами, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории.
Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:
1) под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;
2) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном МКД и других многоквартирных домах;
3) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, были расположены в границах образуемого земельного участка;
4) при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;
Формирование земельного участка и его постановка на кадастровый учёт
5) в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.
Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:
1) площади МКД, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;
2) территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади МКД, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в МКД, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;
3) плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий МКД;
4) наличия на прилегающей к МКД территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в МКД в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.
При образовании земельного участка, на котором расположен МКД, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания МКД.
При образовании земельных участков рекомендуется учитывать будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены МКД, зафиксированное в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и иных документах, определяющих направления развития соответствующей территории, а также результаты инвентаризации дворовых территорий, проведенной в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды».
Образование земельных участков под МКД, расположенными в границах территорий, на которых в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, в том числе развитию застроенных территорий, комплексному развитию территорий по инициативе их правообладателей или органов местного самоуправления, рекомендуется осуществлять на основании утвержденного в отношении такой территории проекта межевания и (или) проекта планировки территории в рамках осуществления деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и земельным законодательством.
Образование земельных участков под МКД, включенными в региональные и (или) муниципальные программы, направленные на переселение граждан из признанных аварийными МКД, рекомендуется осуществлять по границе (контуру) признанного аварийным МКД по истечении срока, установленного органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, для осуществления собственниками помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции.
Образование земельного участка, на котором расположен МКД, из земель или земельных участков, находящихся в федеральной собственности, рекомендуется осуществлять федеральным органам исполнительной власти; из земель или земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительным органам государственной власти субъекта РФ; из земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органам местного самоуправления; из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органам государственной власти субъекта РФ или органам местного самоуправления, наделенных полномочиями по распоряжению такими земельными участками (далее — уполномоченные органы).
Уполномоченным органам рекомендуется образовывать земельные участки под МКД по собственной инициативе или в связи с поступлением заявления любого собственника помещения в МКД об образовании земельного участка, занятого таким домом.
Рекомендуется учитывать, что со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД в составе общего имущества в таком доме в соответствии с частью 5 статьи 16 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Необходимость проведения отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок не предусмотрена законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В целях организации проведения образования земельных участков, на которых расположены МКД, уполномоченным органам рекомендуется утвердить график выполнения соответствующих мероприятий, в котором рекомендуется определить планируемые сроки подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.
14. В целях обеспечения реализации графика выполнения мероприятий по образованию земельных участков, на которых расположены МКД, уполномоченным органам рекомендуется предусматривать в соответствующих бюджетах средства на его реализацию.
Источник: 1k-k.ru
Нормы земельного участка под строительство многоквартирного дома
Навигация по сайту:
Контакты:
Свяжитесь с нами:
ПОДБОР ЛИТЕРАТУРЫ, НОРМАТИВНЫХ АКТОВ И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ. ПРОВЕРКА НА СООТВЕТСТВИЕ ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ. ИНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИОННЫЕ УСЛУГИ.
На нашем сайте Вы можете заказать консультативную помощь в подготовке студенческих работ по праву (юриспруденции).
Консультативные услуги выполняются специалистами с высшим юридическим образованием, имеющими опыт научной и практической работы.
Наши преимущества:
- консультации по подбору темы работы (бесплатно);
- бесплатные консультации по составлению плана работы;
- строгая специализация — консультации по подготовке работы оказываются лицами, имеющими, как минимум, высшее юридическое образование ( мы оказываем консультационные услуги только по работам по праву ).
- проверка работы на соответствии действующему законодательству;
- подбор новейших литературных источников и новейшей судебной практики;
- полное сопровождение до защиты работы;
- гарантийные обязательства.
При оказании наших услуг используются регулярно обновляемые справочные правовые системы «Гарант» и «Консультант Плюс», что позволяет учитывать самые последние вступившие в силу изменения законодательства, а также законопроекты, планируемые к принятию Государственной Думой в ближайшее время.
Имеющаяся в нашем распоряжении как обычная, так и обширная электронная библиотека, позволяет нам использовать как классические труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, так и научные работы, учебники, комментарии, монографии и статьи, вышедшие в самое последнее время. Как правило, обязательным требованием для магистерских диссертаций, дипломных и курсовых работ по праву является наличие в них использованных источников выпущенных в текущем году.
На оказание наших услуг даются гарантии.
Мы оперативно обрабатываем заказ и стараемся как можно быстрее помочь Вам.
Мы оказываем консультации по следующим видам работ:
«Горячие» документы:
Источник: justicemaker.ru
Несколько МКД на одном земельном участке
Определение ВС РФ от 29.03.2019 № 301-ЭС19-3454, ставшее поводом для написания комментария, актуально для застройщиков, которым предоставлен в аренду земельный участок для строительства нескольких МКД. Обстоятельства конфликтной ситуации и позиция арбитров подробно изложены в Постановлении АС ВВО от 17.12.2018 № Ф01-6024/2018 по делу № А17-4111/2018.
Итак, городская администрация (истец, арендодатель) обратилась в суд, требуя взыскать с застройщика (ответчика, арендатора) долг по арендной плате и неустойку за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка.
Истец указывал: нормы действующего земельного и жилищного законодательства предусматривают, что переход права собственности на земельный участок под МКД возможен только при условии его формирования в установленном законом порядке. Земельные участки под возведенными объектами не поставлены на кадастровый учет, поэтому право собственности на них не перешло к владельцам расположенных в домах помещений. Следовательно, арендатор обязан уплачивать администрации арендные платежи исходя из всей площади предоставленного в аренду земельного участка.
Застройщик утверждал, что размер истребуемой задолженности необходимо уменьшить, исключив из расчета платы площади под домами, квартиры в которых переданы участникам строительства.
Арбитры рассуждали так.
Порядок возникновения прав на земельные участки под МКД специальным образом урегулирован нормами жилищного и земельного законодательства.
Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего общего имущества, земельный участок, на котором расположен данный дом (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в доме.
Государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество.
В пункте 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено: если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. При этом собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. Собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Следовательно, с момента регистрации права собственности на помещения в каждом построенном МКД возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в доме, прекратилась. Соответственно, у застройщика отсутствуют обязательства (перед органом местного самоуправления) по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенными жилыми домами.
В результате судьи решили: из расчета арендной платы должны быть исключены площади земельных участков, занятых домами, в которых зарегистрировано право собственности хотя бы на одну квартиру.
К сведению: размер начисленной администрацией неустойки был уменьшен на основании ст. 333 ГК РФ (ввиду несоразмерности последствиям нарушения обязательства).
Важно, что судья Верховного Суда, отказав администрации в передаче дела на пересмотр, фактически подтвердил обоснованность вердикта нижестоящих судов:
на участке возведено и введено в эксплуатацию два МКД;
с момента регистрации первого права собственности на помещения (квартиры) в этих домах (2014, 2015 года) у застройщика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за занятую ими часть земельного участка.
Практика свидетельствует, что арендодатели часто предъявляют подобные иски к застройщикам. На протяжении многих лет арбитры встают на сторону последних (см., например, постановления ФАС МО от 29.08.2012 по делу № А40-50637/11-9-426, ФАС СЗО от 14.01.2013 по делу № А13-2656/2012), но ситуация не меняется.
К сведению: выдача разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких МКД на одном земельном участке, в том числе если такие дома возводились поэтапно, не допускается действующим законодательством РФ. Существование практики выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких МКД на одном земельном участке препятствует надлежащему оформлению прав собственников помещений в таких домах на принадлежащее им в силу закона общее имущество(Письмо Минэкономразвития России от 18.08.2017 № 23179-ВА/Д23и).
В связи с этим актуальной для застройщиков является также позиция Президиума ВАС, сформулированная в Постановлении от 19.02.2013 № 12736/12. В данном случае ООО просило признать недействительным отказ городского департамента земельных ресурсов в формировании земельного участка, занятого многоквартирным домом.
Президиум ВАС сделал следующие выводы:
поскольку формирование земельных участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания;
обращение любого собственника помещений в МКД в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция;
Обратите внимание: аналогичные проблемы возникают у собственников земельных участков.
С одной стороны, в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, с 01.01.2015 не признаются объектом налогообложения. С другой – названная норма не применяется, если на земельном участке строятся несколько МКД и участок под каждым домом не сформирован. В частности, такая позиция выражена в Письме Минфина России от 22.10.2018 № 03-05-05-02/75697.
Обоснование для данного вывода следующее.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участников долевого строительства на помещения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11).
Под действие пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ подпадают участки, входящие в состав общего имущества МКД.
Вместе с тем, если земельный участок, на котором расположен дом, не образован (не сформирован) либо на одном земельном участке расположено несколько МКД, при осуществлении государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение невозможно применить ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и одновременно зарегистрировать права собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу в МКД, поскольку отсутствует сам земельный участок, относящийся к общему имуществу в конкретном жилом доме (см. Письмо Минэкономразвития России от 05.10.2017 № Д23и-5777).
На этом основании Минфин приходит к выводу, что в силу пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ обязанность по уплате земельного налога в отношении участка, на котором расположен МКД, прекращается с момента его формирования, проведения государственного кадастрового учета и перехода в общую долевую собственность собственников помещений в доме.
Таким образом, чтобы избежать расходов в виде арендной платы или земельного налога (в связи с несформированностью земельного участка под конкретным МКД) и необходимости судиться, застройщикам целесообразно заранее инициировать формирование земельных участков под отдельными МКД и проведение государственного кадастрового учета этих участков.
Источник: www.audit-it.ru