Новое строительство реконструкция капитальный ремонт

Содержание

ПОНЯТИЯ: НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЯ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ Таким образом, главное отличие между указанными категориями – это объём понятий. Строительство гораздо шире, и оно включает в

Различия между капитальным ремонтом, реконструкцией и новым строительством

На практике имеется достаточно много пограничных случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.

Реконструкция

С одной стороны, реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.

С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, реконструкцией считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т. д.) или связаны с заменой или восстановлением несущих конструкций. При этом не является реконструкцией замена отдельных элементов на обладающие иными, улучшенными характеристиками.

Таким образом, под определение реконструкции подпадают:

изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.

Второй критерий — замена или восстановление несущих конструкций — является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.

Отличие реконструкции от капитального ремонта или перепланировки

«Капитальный ремонт» — это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.

Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.

Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.

Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.

При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.

Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить некоторые другие работы.

Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.

Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).

В связи с этим задача компетентного юриста — обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.

Отличие реконструкции от нового строительства

Ещё одна пограничная ситуация — восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта. В таких случаях, учитывая расплывчатость формулировок о «частичной» замене несущих конструкций и «улучшении» их характеристик без разрешения на реконструкцию иногда можно построить фактически новый объект на фундаменте и в габаритах прежнего, но с применением новых материалов, изменением внутренней планировки, назначения.

Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:

при реконструкции на участке, обременённом запретом на строительство (при определённых условиях для реконструкции плата за снятие запрета не взимается).
в Москве при строительстве на участках, ранее оформленных в аренду по эксплуатацию недвижимости (в режиме дополнительного соглашения к договору аренды). При реконструкции повышенная арендная плата за первый год строительства может быть в разы меньше, чем при возведении нового объекта.
для работ в зонах охраны объектов культурного наследия, на особо охраняемых природных территориях и иных подобных зонах с особыми условиями использования. В зависимости от специфики установленных ограничений может идти речь о реконструкции с сохранением внешних габаритов или их увеличением, изменении назначения объекта и т. д.

В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы.

Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта. В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями и ряда других факторов.

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства , его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства , а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства , за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления.

ПОНЯТИЯ: НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЯ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

Таким образом, главное отличие между указанными категориями – это объём понятий. Строительство гораздо шире, и оно включает в себя, среди прочего, реконструкцию. Однако в общем смысле различия ещё глубже. Чаще всего объект строительства – это новое здание или сооружение, спроектированное с нуля. При разработке учитываются реальные условия работы – геодезические характеристики участка, имеющиеся строения и многое другое.

Объект реконструкции – готовое здание или сооружение. Поэтому в первую очередь учитываются именно его характеристики. После реконструкции надстраиваются новые этажи, заменяются инженерные сети, соответственно, стоимость и потребительские качества объекта повышаются.

Отличие строительства от реконструкции

Объём понятий. Строительство – понятие более широкое, которое включает в себя и такой элемент, как реконструкция.

Результат. Строительство заканчивается сдачей в эксплуатацию нового или обновлённого здания или сооружения, реконструкция всегда проводится на имеющемся объекте.

3. Принципы. При строительстве сооружений объект создаётся с нуля, поэтому он проектируется заново. При реконструкции в обязательном порядке учитываются имеющиеся коммуникации и элементы здания.Подробнее: http://thedifference.ru/chem-otlichaetsya-stroitelstvo-ot-rekonstrukcii/

ПОНЯТИЯ: НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЯ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

При финансировании, планировании и определении стоимости строительной продукции различают понятия: новое строительство, расширение действующих предприятий, реконструкция, техническое перевооружение, поддержание мощности действующего предприятия, капитальный и текущий ремонты зданий и сооружений.

При новом строительстве осуществляется возведение комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе. Новое строительство, как правило, осуществляется на свободных территориях в целях создания новых производственных мощностей. ^ с

При расширении действующих предприятий вводятся в действие дополнительные производства на ранее созданном предприятии; возводятся новые и расширяются существующие отдельные цеха и объекты основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях увеличения производственных мощностей; а также создаются филиалы и производства, входящие в состав существующих предприятий, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе. — .г>

К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства, повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции в целях увеличения производственной мощности, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. В процессе реконструкции могут осуществляться необходимое расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения, строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим или экономическим условиям признана нецелесообразной.

При реконструкции непроизводственных объектов осуществляется переустройство зданий, в результате которого изменяются их основные тех — нико-экономические показатели (количество и качество квартир, строительный объем и общая площадь здания, вместимость, пропускная способность и т. п.) или назначение, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. При этом могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, пристроек, а при необходимости— их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, улучшение архитектурной выразительности здания.

Техническое перевооружение действующих предприятий рассматривается как комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня предприятия в целом или отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой технологии и новой техники, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования и (или) программного обеспечения новым, более производительным. При техническом перевооружении действующих предприятий могут осуществляться установка на существующих производственных площадях дополнительного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, модернизация и техническое переустройство природоохранных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и участков к централизованным источникам тепло — и электроснабжения. При этом допускается частичная перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение внутренней планировки зданий и др.); расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленное габаритами размещаемого нового оборудования; расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных станций и др. объектов), если это необходимо в связи с техническим перевооружением предприятия.

К поддержанию мощности действующего предприятия относятся мероприятия, связанные с постоянным возобновлением выбывающих в процессе производственной деятельности основных фондов. Преимущественно это относится к добывающим отраслям производства.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по замене и восстановлению отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструктивных элементов, срок службы которых определяет долговечность зданий и сооружений: фундаменты, каркас, стены) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением. Современная группировка видов капитального ремонта выделяет: комплексный капитальный ремонт зданий, выборочный капитальный ремонт зданий, капитальный ремонт инженерных коммуникаций и объектов благоустройства.

К комплексному капитальному ремонту зданий относят работы, охватывающие все здание в целом или отдельные его секции; при этом устраняется их физический и моральный износ, включая инженерное оборудование, наружные сети и благоустройство территории, относящиеся к ремонтируемому объекту.

К выборочному капитальному ремонту зданий относятся работы по ремонту отдельных конструктивных элементов зданий или оборудования, при котором устраняется их физический износ.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относят работы по ремонту сетей водопровода, канализации и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов, тротуаров и т. д.

В соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170) при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов зданий и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, газа, электроэнергии и обеспечение рационального энергопотребления. Перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилого фонда, приведен в прил. 10.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Необходимо четкое разграничение приведенных выше понятий, поскольку порядок финансирования, планирования и определения стоимости нового строительства, реконструкции и капитального ремонта различается. Особенно важно определить, к реконструкции или капитальному ремонту относится комплекс выполняемых работ и мероприятий на действующем предприятии, в существующих зданиях и сооружениях.

Реконструкция и техническое перевооружение, как и новое строительство, осуществляются за счет капитальных вложений, источником которых являются в основном собственные средства предприятий, образуемые за счет амортизационных отчислений и чистой прибыли; иногда возможно выделение бюджетных средств.

Капитальный ремонт финансируется из текущих (оборотных) средств предприятий и организаций — собственников зданий и сооружений. Затраты на капитальный ремонт списываются на себестоимость продукции (работ, услуг).

Поскольку граница между реконструкцией и комплексным капитальным ремонтом достаточно условна, проекты следует проверять на соответствие основному требованию — изменению параметров объектов.

При реконструкции могут измениться профиль деятельности предприятия, объемы производства, номенклатура продукции; назначение зданий, их объемы и площади, вместимость, пропускная способность и т. д.

При капитальном ремонте зданий их основные параметры должны оставаться неизменными. — к :

Если под названием проекта «Капитальный ремонт» осуществляются реконструктивные мероприятия, то налоговые органы, обнаружив это при проверках, считают фактом сокрытия прибыли от налогообложения и применяют штрафные санкции к заказчикам.

Проектирование реконструкции, расширения предприятий и технического перевооружения осуществляется в соответствии с порядком, определенным инструкцией СНиП 11—01—95. Порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на капитальный ремонт жилых домов установлен МДС 13—1.99. Он может быть распространен и на другие объекты непроизводственного назначения. Методические документы по проектированию капитального ремонта производственных объектов должны разрабатываться соответствующими органами отраслевого и корпоративного управления.

До начала проектирования реконструкции и капитального ремонта проводится техническое обследование здания и его конструктивных элементов. Предпроектное техническое обследование должно предоставить проектировщикам исчерпывающие данные о техническом состоянии конструкций и оборудования реконструируемого (ремонтируемого) здания, о его физическом и моральном износе.

Проектирование реконструкции предприятий, зданий и сооружений осуществляется, как правило, в две стадии; проектирование капитального ремонта— в одну или две стадии. При этом двухстадийное проектирование (проект и рабочая документация) допускается при градостроительной важности объекта, необходимости полной внутренней перепланировки и других особых требованиях. Примерный состав про — ектно-сметной документации на капитальный ремонт жилого здания представлен в табл. 8.1.

№ П/п	Рабочий проект (ТЭО, проект)	Рабочая документация
Общая пояснительная записка	Рабочие чертежи
Архитектурно-строительное решение	Ведомость объемов строительных и монтажных работ
Технологические решения по встроенным нежилым помещениям	Ведомость потребности в материалах и изделиях
Решения по инженерному оборудованию	Спецификации на оборудование
Охрана окружающей среды	Локальные и объектные сметы
Проект организации капитального ремонта
Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны
Сметная документация

Комплексный капитальный ремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не требуется разработка рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансирование капитального ремонта по утвержденным сметам или расцененным описям работ.

Состав сметной документации на реконструкцию и капитальный ремонт и порядок ее разработки соответствуют принятым в строительстве. Но существуют особенности составления смет, обусловленные спецификой ремонтно-строительных работ реконструкция по составу проектных работ и услуг по согласованию приравнивается к новому строительству в соответствии с Градостроительным Кодексом.

В Градостроительном кодексе РФ есть определение понятия реконструкция: — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Существует перечень работ, не требующих получения разрешение на строительство:

При проведении реконструкции зданий мы обеспечиваем

· Техническое обследование здания;

· Разработку проектной и рабочей документации;

· Согласование проекта в соответствующих организациях и получение разрешения на строительство.

Реконструкция здания дает уникальную возможность приобрести дополнительные функциональные качества здания и дополнительные площади, что обеспечивает дополнительную экономическую выгоду реконструируемому объекту.

« Капитальный ремонт » — это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения. Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания. … Отличие реконструкции от нового строительства . Ещё одна пограничная ситуация — восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта.