Новостройка не аккредитована в банке что делать

На отечественном рынке жилищного кредитования год от года отмечаются все более цивилизованные факторы развития. Так российскими законодателями постоянно совершенствуются механизмы по надежной защите, как самих заемщиков, так и кредитующих банков.

Новостройка не аккредитована в банке что делать

Покупка квартиры в строящемся доме — это всегда риск. Несмотря на все меры поддержки и защиты дольщиков со стороны государства, в некоторых случаях не выполнять свои обязательства могут даже крупные застройщики. А уж количество небольших компаний, не сумевших в срок завершить строительство, исчисляется десятками.

Гарантий от неприятностей не даст ни одна проверка, но всё-таки есть один объективный показатель надёжности застройщика — это аккредитация строительной компании в крупных банках. Как минимум это значит, что застройщика готовы кредитовать крупные финансовые организации, которым совершенно невыгодно лишний раз рисковать деньгами.

Что такое аккредитация застройщика и кому это нужно

Аккредитация банком застройщика — это подтверждение, что банк готов выдавать кредиты на покупку квартир в новостройках, которые возводит эта компания. Причём, если у девелопера в стадии строительства находится несколько объектов, то каждый из них должен пройти отдельную аккредитацию. Банк тут не только подтверждает надёжность девелопера, но и оценивает каждый конкретный жилой комплекс.

Иногда бывает и более детальная аккредитация: в крупных проектах она может выдаваться отдельно на каждую очередь строительства, и даже на единичные корпуса жилого комплекса.

Аккредитация дома удобна для всех участников. Банк таким образом минимизирует свои риски, ведь залогом при выдаче ипотеки на строящееся жильё первое время выступает даже не квартира, а только право требования на неё. И если вдруг покупатель окажется в трудном материальном положении и не сможет выплачивать кредит, то банк напрямую заинтересован, чтобы строительство всё-таки завершилось и дом ввели в эксплуатацию в срок. Только после этого финансовое учреждение сможет реализовать недвижимость и компенсировать свои убытки.

Кроме того, большинству банков именно ипотека обеспечивает существенный приток денежных средств, и они заинтересованы в увеличении числа ипотечных клиентов.

Застройщики могут использовать факт аккредитации для продвижения своих объектов на рынке и увеличивать продажи. Наличие аккредитации в крупных банках повышает рейтинг застройщика и его жилого комплекса. Чем больше банков аккредитовало новостройку, тем больше доверия к этому объекту у покупателей.

Наконец, без аккредитации банки практически не выдают ипотеку на новостройки. Следовательно, застройщик не может привлекать деньги дольщиков и вынужден вести строительство только на собственные или заёмные средства. Могут возникнуть и проблемы с реализацией квартир: в отсутствие ипотеки девелопер вынужден продавать квартиры только тем, кто располагает всей суммой для приобретения жилья, а таких покупателей обычно немного.

Плюсы и минусы аккредитации для покупателя

Покупатель получает дополнительные гарантии добросовестности застройщика и соответствия строящегося дома всем требованиям законодательства. Аккредитация означает, что компания и её объект прошли детальную проверку службой безопасности финансового учреждения. Своими силами провести такую проверку практически невозможно — многие документы не предоставляются частным лицам.

Кроме того, покупатель получает и другие преимущества:

• Возможность оформить ипотеку на более выгодных условиях. Нередко банки и застройщики предлагают сниженные ставки по кредитам и различные специальные программы на аккредитованные дома.
• Упрощение процедуры оформления кредита. Все проверки застройщика и жилого комплекса банк уже провёл, поэтому при принятии решения о предоставлении ипотеки ему достаточно установить платежеспособность заявителя. Это существенно сокращает время.
• Гарантия, хоть и не стопроцентная, что дом будет сдан в заявленные сроки.

Если новостройку аккредитовало много банков — значит, и проверку она прошла неоднократно и разными структурами.

Но есть и минусы небольшого количества аккредитованных банков:

• Если новостройка получила аккредитацию всего в одном-двух банках, то выбор ипотечных программ сужается.
• До получения аккредитации условия выдачи ипотеки не самые выгодные: более высокая ставка, отсутствие предложений по госпрограммам.

И это помимо очевидного и вытекающего из прошлого пункта: меньше банков — меньше проверок.

Как проводится аккредитация

Понятие «аккредитация недвижимости» в законе не закреплено, поэтому каждый банк проводит её по собственным внутренним правилам. Обычно она сводится к полной проверке юридической чистоты застройщика вообще и каждого его объекта в частности.

Процедура аккредитации состоит из двух этапов.

1. Оценка застройщика

Здесь проверка включает в себя изучение следующих деталей:

• опыт работы: сколько лет девелопер присутствует на рынке, количество сданных и строящихся домов;
• репутация компании: были ли задержки строительства и переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию, какие отзывы оставляют о построенных объектах, руководстве и акционерах девелопера;
• юридическая чистота компании: необходимая документация, соответствие застройщика требованиям №214-ФЗ;
• финансовая отчётность: бухгалтерские балансы, отчёты о движении денежных средств, уровень капитализации компании, объёмы собственных средств, активы в виде земельных участков, техники.

Важна и открытость компании: вся информация о застройщике и его объекте, а также установленные законодательством документы должны быть размещены на сайте Единой информационной системы жилищного строительства. На этом же сайте можно воспользоваться сервисом проверки новостроек и получить полную информацию об объекте, от обязательной документации до фотографий объекта на текущий момент.

2. Проверка новостройки

При положительной оценке работы застройщика банк переходит к проверке его объектов. На каждую новостройку девелопер обязан иметь:

• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, или договор на его долгосрочную аренду;
• проектную документацию.

Банк оценивает и степень готовности дома. У каждого финансового учреждения здесь может быть свой подход. Например, новичкам строительного рынка для получения аккредитации новостройки в Сбербанке необходимо достичь не менее 30% готовности объекта. Компаниям, в активе которых более 20 сданных в срок домов, достаточно просто полученного разрешения на строительство. Аналогичное правило действует и в других финансовых учреждениях. Застройщикам с небольшим портфолио получить аккредитацию на дом, готовность которого не достигает 20–30%, практически невозможно.

Некоторые банки предъявляют дополнительные требования. Например, небольшие кредитные учреждения предпочитают выдавать аккредитацию только в том случае, если объект уже аккредитован более крупными игроками рынка.

Интенсивность проверки перед выдачей аккредитации зависит от отношений между банком и застройщиком. Если стороны уже связаны финансовыми обязательствами, например, банк осуществляет проектное финансирование строек девелопера, то проверка может проводиться по упрощённой схеме. Ведь основная работа была сделана ранее, при открытии эскроу-счетов для покупателей квартир в новостройке. Если стороны прежде не взаимодействовали, то проверка проводится по всем пунктам.

В среднем все проверки занимают от недели до месяца. Если банк ранее сотрудничал с застройщиком, то процедура займёт немного времени. Если же девелопер впервые обращается в кредитное учреждение, то процесс аккредитации может затянуться.

Что значит «дом аккредитован»

Наличие аккредитации говорит о том, что конкретный объект застройщика отвечает строительным нормативам, имеет необходимую документацию и располагается на участке, предназначенном именно под жилищное строительство.

Готовность банка предоставить кредит на покупку квартиры в новостройке означает, что все возможные риски сведены к минимуму. Но при этом аккредитация дома в банке не является гарантией его своевременной сдачи в эксплуатацию.

Финансовые учреждения, предоставляющие ипотеку на квартиры в этом объекте, регулярно проводят мониторинг строительства и проверяют деятельность девелопера. Если возникают проблемы — негативная информация в средствах массовой информации, жалобы, приостановка работ — то аккредитация может быть прекращена или приостановлена.

Тем, кто уже успел приобрести квартиру у застройщика, потерявшего доверие банка, останется только уповать на то, что трудности временные, и на ход строительства они не повлияют. При этом условия по ипотеке не изменятся: ставка по кредиту останется прежней. Новым же покупателям стоит задуматься и рассмотреть другие варианты квартир.

Аккредитация банком застройщика — это подтверждение, что банк готов выдавать кредиты на покупку квартир в новостройках , которые возводит эта компания. Причём, если у девелопера в стадии строительства находится несколько объектов, то каждый из них должен пройти отдельную аккредитацию . Банк тут не только подтверждает надёжность девелопера, но и оценивает каждый конкретный жилой комплекс. … Насторожить должна ситуация, когда продажи открыты давно, а новостройка не аккредитована . Это значит, что банк выявил нарушения в документации или не уверен в надёжности строительной компании.

Недвижимость КМВ

Преимущества и особенности банковской аккредитации новостроек

На отечественном рынке жилищного кредитования год от года отмечаются все более цивилизованные факторы развития. Так российскими законодателями постоянно совершенствуются механизмы по надежной защите, как самих заемщиков, так и кредитующих банков.

Касаясь ипотеки, наиболее действенного сегодня средства в приобретении жилья, ее доступно оформить, как на готовое жилье, так и на квартиры в новостройке: законченной строительством, и находящейся в стадии строительства. По второму варианту лишь предполагается более сложный процесс в оформлении залога, каковым является приобретаемая квартира. Ведь банку вначале необходимо одобрить выдачу кредита в отношении непосредственно к строящемуся объекту недвижимости, в котором заемщику предоставляется квартира.

Задачей данной статьи является рассмотрение некоторых аспектов банковской аккредитации строящихся объектов, чтобы получить развернутое представление о том, что представляет собой это понятие и зачем оно нужно не только банку. И, в конечном итоге, какие преимущества, после проведения аккредитации несколькими банками строящегося объекта, открываются перед потенциальными покупателями квартир в новостройке.

Что служит залоговым покрытием в договоре ипотеки?

Отметим сразу — залоговым покрытием ипотеки служит жилье, в целях приобретения которого и оформляется кредит, поэтому его состояние играет решающую роль в принятии банком положительного решения по выдаче средств кредита заемщику. В период оформления ипотеки на готовое жилье банк проводит оценку рыночной стоимости квартиры, оценивает ее ликвидность и перспективы изменения ее стоимости, а затем просто регистрирует залоговое обременение, которым ограничивается реализация прав собственности ее обладателя.

Точкой отсчета в получении кредита служит выделение банком средств на выплату полной стоимости квартиры, которая в результате переходит в собственность заемщика. Однако пока кредит полностью не погашен, квартира остается в залоге у банка, ее нельзя продавать, либо проводить иные процедуры, связанные с отчуждением собственности.

Действия банка при залоге в виде квартиры в новостройке

А вот для оформления договора ипотеки с залоговым покрытием в виде квартиры в новостройке, банку приходится проводить множество дополнительных проверок относительно строящейся недвижимости. Ведь в подобном случае банк в виде залога обладает не имуществом, а только правом требования на квартиру, которая на момент оформления еще не существует. Таким образом, основываясь на договоре с застройщиком, банком выделяется требуемая для покупки квартиры сумма и одновременно регистрируется залоговое обременение на «право требования» (в виде договора долевого участия с застройщиком).

После оформления сдачи жилого дома в эксплуатацию и реализации прав требования (дольщик получил квартиру), в процессе оформлении на эту квартиру прав собственности (государственной регистрации недвижимого имущества), банком относится обременение уже на реально существующую квартиру. А снятие залогового обязательства станет возможным только в результате полного погашения кредита.

Риски банка, принимающего в залог новостройку

До наступления момента оформления прав собственности на квартиру в новостройке, банк несет довольно серьезные риски. Они связаны со следующими возможными обстоятельствами:

• застройщик попал в ситуацию, не позволяющую провести окончание строительных работ;
• отсутствует возможность для своевременной сдачи дома в эксплуатацию;
• регистрация нового объекта затягивается на несколько лет.

И даже если дом построен и введен в эксплуатацию, но квартиры не зарегистрированы в Росреестре, то с юридической точки зрения жилье не будет существовать. Это означает, что банк не в состоянии провести реализацию залога (в случае прекращения платежей по кредиту), как и компенсировать те денежные средства, которые были ранее выданы заемщику. Не исключено, что достроенный или практически достроенный объект может находиться в подобном «подвешенном» состоянии долгие годы.

И все же надо отметить, у кредитных организаций не ослабевает интерес в развитии ипотечного кредитования новостроек, ведь кредитование строящегося жилья предполагает более высокие проценты, чем ипотека на готовые квартиры. Вдобавок многие банки занимаются кредитованием строительных компаний, при этом приобретая статус инвесторов, также работают и с девелоперами.

В работе банков с заемщиками и застройщиками обязательным является наличие договора долевого участия (ДДУ), заключаемого в рамках ФЗ № 214. Этот договор служит единственной формой реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, предполагающей государственную регистрацию документа и обеспечивающей защиту дольщикам на законодательном уровне. Если застройщиком продаются квартиры в строящемся доме с помощью иных схем – банк не вправе предоставлять ипотечный кредит, поскольку для такого случая отсутствуют надлежащие залоговые гарантии.

Чтобы гарантировать себе возврат заемных средств, банку приходится проверять деятельность застройщика, проводить оценку стоимости и ликвидности возводимого жилья, а также все связанные с ним риски. И здесь обычно распространены два способа: проверки и аккредитации.

Проведение проверки отдельно взятой квартиры заемщика – весьма недешевое мероприятие, расходы по которому в итоге несет заемщик: их придется либо оплачивать напрямую, либо они будут заложены в процентную ставку.

Более удачным решением является — аккредитация всего объекта, при котором проверке подвергается весь жилой дом в целом, это позволяет разделить понесенные расходы между всеми заемщиками, при этом существенно снизив стоимость кредита каждому из них.

О банковской аккредитации новостроек и застройщиков

Понятие банковской аккредитации застройщика либо строящегося объекта – служит, по сути, формой одобрения банком выдачи ипотечных кредитов заемщикам на квартиры в рамках данного объекта. При этом банк, выражая свою заинтересованность в выдаче ипотечных кредитов, идет на расходы, связанные с проведением своеобразного аудита новостройки. Банковские службы, ответственные за экономическую безопасность изучают данные застройщика, собирают разнообразные сведения, касающиеся его деятельности.

И в первую очередь проверяется наличие документации, необходимой застройщику для выполнения работ, в состав которой входят:

• Право собственности на земельный участок (или договор долгосрочной аренды);
• Разрешение на проведение строительства (именно жилого дома) на этом участке;
• Полный комплект проектной документации.

Кроме того, банк обязательно интересуется инвесторами проекта, говоря проще — источниками происхождения средств, предназначенными для финансирования строительства жилого дома (это делается на начальном этапе, до того, как осуществляются первые продажи). Производится также и проверка набора документов, по которым предполагается контролировать целевое использование средств дольщиков (это прерогатива государственных органов).

Касаясь в целом процесса строительства, банки обычно воздерживаются от кредитования жилья в новостройках, которые еще находятся в стадии котлована. Сегодня нередки случаи (практикуются все чаще), когда банки участвуют собственными средствами в строительстве жилых домов, на квартиры в них затем и оформляются ипотечные кредиты. В подобных случаях проект однозначно входит в круг объектов аккредитованных этим банком и со своей стороны он также рекламирует строящуюся недвижимость потенциальным покупателям. И надо заметить, что участие в строительстве средств банка, значительно облегчает процесс привлечения потенциальных клиентов – банк вполне способен несколько снизить процентную ставку по ипотеке в целях ускорения продаж.

И все же чаще всего речь об ипотеке заходит, когда строительная готовность объекта приближается к 20 — 30%. Причем и сама аккредитация может распространяться не на весь жилой комплекс в целом, а на его отдельные корпуса. В таком случае объекты аккредитуются частично, по мере сдачи в эксплуатацию корпусов.

Довольно частым является применение ступенчатого подхода к аккредитации – вначале банк проводит аккредитацию самого застройщика (проверяется история, число и качество возводимых ранее объектов, своевременность их ввода в эксплуатацию). Затем уже проверяется возводимые им объекты, после чего выносится решение – какая кредитная программа может быть предложена потребителю по тому или иному объекту. Рассматривается весь комплекс предложений на стадии строительства: о размерах процентной ставки, дополнительных преференциях определенным группам потенциальных заемщиков (молодым семьям, пенсионерам, военнослужащим, и др.).

Заметим, что немногие банки идут на аккредитацию застройщика, которым возводится свой первый объект – они считают это довольно рискованным предприятием. И в данной ситуации застройщику приходится строить дом практически до состояния полной готовности на средства инвесторов, лишь потом производить продажи. И еще — отсутствие аккредитации не обязательно является свидетельством мошеннических намерений застройщика.

Зачастую застройщик предлагает действительно выгодные условия в покупке квартиры, предусматривает рассрочку, и все необходимые документы у него на месте — это только на руку покупателю. Порядочность при формировании выгодных предложений просто необходима застройщику для того, чтобы «войти в рынок». А когда у застройщика нет банковской аккредитации, и при этом предлагается приобретение жилья на стадии котлована по различным схемам, не предусматривающим подписание договора долевого участия – это серьезный повод для покупателя — задуматься о его истинных намерениях.

Воспользоваться главным преимуществом аккредитации

Потенциальным покупателям, желающим приобрести квартиру в конкретной новостройке, сам факт аккредитации объекта банком представляется существенным преимуществом. Поскольку банк располагает всеми необходимыми ресурсами для проведения глубокой проверки строящегося объекта, да и само качество такой проверки существенно отличается от попыток покупателей провести подобную проверку своими силами.

Говоря по существу: если банком рекламируется и предоставляется ипотечный кредит на покупку квартиры в таком доме, значит – велика вероятность тому, что застройщик окажется надежным, а приобретение квартиры не будет сопровождаться неприятными сюрпризами. Поэтому, располагая информацией о том, что банк выражает согласие кредитовать приобретение квартир в новостройке, потенциальному покупателю можно принимать решение о приобретении недвижимости.

Однако не стоит принимать на веру одни лишь словесные декларации застройщика относительно наличия аккредитации его объекта рядом крупнейших банков. Лучший способ убедиться в этом — самим обратиться в названные банки.

Не надо забывать и о наличии разнообразных схем привлечения покупателей, к примеру: менеджер застройщика информирует покупателя о том, что объект «со дня на день» будет аккредитован банком, может и несколькими. На практике это может означать прямо противоположное: процесс аккредитации, возможно, проводился, но либо решение оказалось отрицательным для застройщика, либо затянулось на неопределенный срок (обычно, по вине застройщика).

По поводу аккредитации объекта несколькими банками

Практически всеми банками (за исключением банковских структур, образующих разного рода ассоциации) самостоятельно проводятся проверки объектов в целях аккредитации. И если известно, что новостройка прошла аккредитацию со стороны сразу нескольких крупных, либо средних банков, это означает, что именно столько раз застройщика и его объект проверяли, и каждым из банков выражена уверенность в их надежности.

Это обстоятельство способно повысить рейтинг застройщика, а также в максимальной степени укрепить доверие потенциальных покупателей, как к застройщику, так и непосредственно к объекту.

Если по новостройке не имеется банковской аккредитации вообще – это также может означать начальную стадию продаж, как и то, что банки еще не успели провести проверку. Однако если продажи открыты уже давно – с большой вероятностью можно полагать, что банки проводили проверку, в ходе которой были обнаружены определенные риски, именно из-за них в аккредитации объекту было отказано. А когда по строящемуся объекту ипотечных предложений вообще не присутствует – это серьезный повод подумать о доверии к застройщику. Как и в ситуации, когда объекты аккредитованы малоизвестными банками.

Резюме

Анализ приведенных выше сведений показывает, что сам факт совместной деятельности застройщиков с банками является достаточным индикатором их надежности. С другой стороны, наличие либо отсутствие аккредитации не должно служить основным критерием для покупателя – может быть упущена действительно выгодная сделка. Достаточно лишь порекомендовать потенциальному покупателю — выждать некоторое время, необходимое кредитным организациям и самому застройщику. И вдобавок вовсе нелишне предварительно поинтересоваться у застройщика о том, как он относится к договоренностям с банками о будущих ипотечных предложениях.

Тем, кто имеет собственные средства, и не планирует привлекать заемные средства в целях приобретения квартир в новостройке, можно посоветовать воздержаться от попыток самостоятельных проверок застройщика, как и прислушиваться к доводам, касающимся временного отсутствия у объекта аккредитации или ипотечных предложений. Лучше дождаться реакции банков, и уже после принимать решение о покупке.

Требования к компаниям-застройщикам и список необходимых документов для аккредитации в банке по ипотечной программе индивидуального жилищного строительства. … Требования для аккредитации застройщиков. Обязательные требования к компаниям. Застройщик должен относиться к сегменту среднего и крупного бизнеса либо входить в группу компаний, относящейся к среднему и крупному бизнесу. Длительность осуществления строительной деятельности более 3-х лет. Является застройщиком коттеджного поселка. Деятельность компании/ (ГК) — прибыльная.

«Чужой» банк для новостройки

Большинство девелоперов лукавят, когда утверждают, что невозможно с помощью ипотеки купить квартиру в новостройке, не аккредитованной банком, не оставив в залог другую недвижимость. Зачем тогда нужна аккредитация? Журнал «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» попытался разобраться в этом вопросе с помощью экспертов рынка.

Большинство девелоперов лукавят, когда утверждают, что невозможно с помощью ипотеки купить квартиру в новостройке, не аккредитованной банком, не оставив в залог другую недвижимость. Зачем тогда нужна аккредитация? Журнал «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» попытался разобраться в этом вопросе с помощью экспертов рынка.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Что выгоднее — взять кредит в банке, через который получаешь зарплату, и купить понравившееся жилье в новостройке, или обратиться за ипотекой в организацию, где этот объект аккредитован? Ответ неоднозначен. Многие крупные застройщики и риэлторы стараются убедить своих клиентов, что самое главное — фактор аккредитации. Но как при этом воспользоваться льготами «зарплатного» клиента? Попробуем разобраться.

Ипотека растет

Несмотря на экономический спад в стране, россияне продолжают покупать недвижимость. Подрастают дети, образуются новые семьи — спрос на доступное жилье по-прежнему высок. Хотя в Московском регионе доступными сложно назвать даже панельные дома экономкласса, однако в этом сегменте в целом по России рынок наиболее активен. В случае когда не хватает собственных средств, приходится брать заемные. Причем ипотечный кредит, как правило, предпочтительней потребительского, ставки по которому заметно выше, а период кредитования короче. Безусловно, за ипотеку придется переплатить, но, получив ее, проще спланировать семейный бюджет, распределяя возврат долга на 10, 20 и даже более лет. Рассчитывая на долгосрочные перспективы, многие подыскивают квартиры именно в новостройках. Эти дома и через 20 лет будут ликвидными, а жилье в них более комфортное, чем в большинстве типовых домов советской эпохи. Кроме того, новостройка дешевле, чем квартира на вторичном рынке, если успеть купить ее на стадии строительства дома.

По данным АИЖК, в Московской области за прошедший год доля ипотеки выросла с 29 до 34%. В Москве этот показатель составил 23%, а в целом по России — 25%. Рост ипотеки способствует и росту строительства жилья. По итогам 2013 г. Московская область стала лидером РФ по объемам жилищного строительства — 10% от общих по РФ цифр, доля Москвы — 4,5%. На очереди активное развитие территорий Новой Москвы, где уже сейчас сосредоточено 39% всего первичного рынка столицы (в 2012 г. — 29%).

При такой динамике и банки с выдачей ипотеки, и девелоперы с продажами своих новостроек должны быть максимально мобильными, поскольку, несмотря на высокий спрос, круг потенциальных покупателей достаточно ограничен. Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК, конкретизирует: «В целом по РФ наблюдается рост доли ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке под залог прав по договорам долевого участия в строительстве, которая в 2013 г. достигла уровня 30%. Годом ранее, по нашим оценкам, она составляла около 20%». В столичном регионе показатель еще выше. Михаил Гольдберг добавляет: «Это объясняется тем, что жилье в Москве — одно из самых дорогих в стране. И число граждан, имеющих возможность купить здесь квартиру без использования кредитных средств, ниже».

Брак по расчету

В условиях, когда потенциальные покупатели, формирующие спрос, становятся более разборчивыми, а предложение растет, девелоперам приходится придумывать новые маркетинговые ходы. Главное — избежать проблем с долгостроем и обманутыми дольщиками. Для этого надо заручиться поддержкой крупных банков, взвешенно относящихся к кредитуемым объектам. Проверяя сразу весь жилой комплекс, банки сокращают издержки на выдачу каждого кредита.

Сотрудничество выгодно обеим сторонам. «Аккредитация объекта является важным дополнительным инструментом продаж», — рассказал журналу «Недвижимость & цены» директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. А ведь девелоперу еще требуется проектное финансирование, и взять кредит можно все в том же банке, в чем заинтересована и сама кредитная организация.

Руководитель группы продаж Мосстроймеханизации-5 Андрей Ермак делится собственным опытом: «Наиболее простой вариант получения аккредитации — это начало работы с банком на этапе проекта. Застройщик обращается за проектным финансированием, и банк осуществляет кредитование компании. Если он кредитует застройщика, значит, уверен в этом объекте и готов предоставлять под него ипотечные займы покупателям».

В зависимости от ситуации и сложности сделки «банк — девелопер» применяются и другие схемы. Об одной из них рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова: «Бывает и так, что банк не кредитовал девелопера, но, например, сам в качестве портфельного инвестора выкупил пул квартир. Однако и в этом случае для кредитования физлиц используются текущие ипотечные продукты банка со стандартными условиями». Очевидно, что такая новостройка уже не может называться аккредитованной данным банком, но условия ипотеки могут оказаться вполне приемлемыми. Не стоит забывать и о банкирах, имеющих подконтрольную девелоперскую структуру и работающих по «замкнутому циклу». В этом случае им фактически не нужны конкуренты на своих объектах.

Остальным девелоперам получать кредит на строительство и рекомендовать потом своим покупателям тот же банк крайне выгодно. Также застройщику важно, чтобы как можно больше клиентов взяли кредит в одном или максимум еще в паре крупных банков. Причину объясняет Андрей Ермак: «Философия такая: чем больше мы привели клиентов в банк, тем ниже ставка для следующих клиентов по этому проекту этого застройщика». Как распределяются доли выданных банками ипотечных кредитов, легко проследить на примере типичной подмосковной новостройки — микрорайоне Изумрудные Холмы. По сведениям девелопера, лидером по выдаче ипотеки здесь выступает Сбербанк. На его долю приходится 43% от общего количества заключенных договоров. На втором месте ВТБ24 — 30%. Хотя девелопер предлагает программы еще девяти банков, которым остается лишь 27% лакомого пирога.

Стоит ли теперь объяснять, почему ведущие девелоперы так настойчивы в оценках: «…доля неаккредитованных объектов на первичном рынке жилья Московского региона ничтожно мала — около 5%», — уверяет К. Шибецкий. Банкиры в оценках текущей ситуации более сдержанны. «По нашим оценкам, соотношение аккредитованных и неаккредитованных банками квартир в новостройках Московского региона находится на уровне 50х50», — говорит Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка.

Ипотека для аккредитованных новостроек

Безусловным «хитом» для большинства девелоперов, сумевших аккредитовать свои новостройки в Сбербанке, сейчас является ипотечная программа «12–12–12», запущенная в прошлом году. Заемщикам предлагалась ставка по ипотеке от 12%, с первоначальным взносом 12%, на 12 лет. «Раскачав рынок», Сбербанк увеличил срок кредитования до 30 лет и снизил первоначальный взнос до 10%. Реальные же ставки по кредитному калькулятору банка начинаются с 13,5% для участников зарплатного проекта и еще выше на 0,5–0,75% для тех, кто таковыми не является. Для сравнения: на готовое жилье Сбербанк выдает ипотеку по ставке от 10,5. Понятно, во сколько банкиры оценивают свои риски в случае даже с аккредитованными, но еще не возведенными новостройками.

А включить свои объекты в список того или иного банка девелоперы спешат, чтобы как можно быстрее открыть продажи и привлечь в финансирование проекта деньги покупателей. Генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева отмечает, что в ее компании «…стараются аккредитовать свои объекты на самой ранней стадии, как только получено разрешение на строительство. К моменту выхода новостройки на реализацию, как правило, в проекте уже предлагается ипотека от нескольких банков, и по мере роста строительной готовности их число растет».

А клиентов очень ждут и банкиры, и продавцы квартир. И даже если заемщик с серой зарплатой приходит покупать квартиру в новостройке, то «…в Сбербанке нет необходимости подтверждения дохода и трудовой занятости для зарплатного клиента банка. В случае серой зарплаты рассматривается справка по форме банка», — уверяет И. Доброхотова.

Еще одним драйвером развития ипотеки, по мнению С. Лебедевой, стала программа банка ВТБ24, запущенная уже в этом году. В рамках программы ставка зависит от суммы кредита, а не от срока кредитования и размера первоначального взноса. По ее условиям при сумме кредита свыше 5 млн руб. ставка составляет 11,75%, при сумме от 2 до 5 млн руб. — 12,15% и при сумме меньше 2 млн руб. — 12,85%. «Правда, на сегодняшний день ставки увеличены на 0,4% и составляют минимум 12,12%, что все равно весьма выгодно клиентам», — уточняет генеральный директор «Миэль-Новостройки».

Однако не стоит замыкаться на лидерах ипотечного кредитования. При большинстве аккредитованных новостроек Московского региона легко найдутся еще пять — десять известных и не очень банков, которые смогут предложить оптимальные программы ипотечного кредитования. Словом, есть из чего выбирать.

Если банк не аккредитовал объект

И в этом случае не стоит отказываться от квартиры в понравившемся проекте. Можно «привести» к девелоперу и любой другой устраивающий покупателя банк, даже если объект аккредитован другими кредитными организациями. Но здесь все же надо быть готовым к возможным дополнительным бюрократическим проверкам и ограничениям, хотя не аккредитованные банками объекты часто продают с рассрочками от застройщика и стоит лишь вопрос доверия к нему со стороны клиента. А сама рассрочка в ряде случаев может оказаться выгоднее ипотеки.

Если выкупить квартиру в новостройке полностью на собственные средства или получить рассрочку от девелопера не представляется возможным, можно взять кредит под залог имеющейся у заемщика недвижимости. Могут потребоваться и дополнительные поручители по ипотечному кредиту. Но зачастую условия по неаккредитованным новостройкам стандартные. Единственным ограничением тут может стать сумма кредита. В программе от ВТБ24 она не должна превышать 2 млн руб. при ставке от 13,25%, сроке кредитования до 20 лет и первоначальном взносе в 20–30%. Зарплатные клиенты и в этом случае получат преференции банка в размере 0,5–1% от ипотечной ставки. Проверку объекта банк проведет самостоятельно и без комиссий.

Еще один активный игрок на рынке неаккредитованных новостроек — «Московское ипотечное агентство», банк, созданный на деньги правительства Москвы для реализации в том числе социальных жилищных программ. Здесь также залогом может стать квартира в строящемся доме. Максимальная сумма кредита составит 3 млн руб. Объект должен соответствовать стандартным условиям продукта «Новостройка». Ставка до регистрации ипотеки составит 16%, после регистрации, то есть оформления новой квартиры в залог банка, снизится до сбербанковских 12,5–13,25%. Таким образом, с помощью подобных программ вполне можно претендовать на покупку однокомнатной или двухкомнатной квартиры в ближнем или среднем поясе Подмосковья даже в неаккредитованном объекте.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков . Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков , то риски возникновения проблем в будущем у него ниже. … «При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк , выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк , тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство.