Приветствуем всех тех, кто ждет ключи от своей квартиры в новостройке по ДДУ. Несколько дней назад появились новости, которые всколыхнули все форумы ЖК: вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 года № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Но как реально изменится процесс приемки квартиры и отношения с застройщиками? Об этом мы сегодня вам расскажем.
Юристы компании «Аудит Новострой» провели анализ как данного документа, так и рынка «приемщиков», которые осуществляют услуги в Москве и СПБ. Свои выводы мы разбили на несколько основных блоков:
Для начала рассмотрим самое важное для владельцев квартир по ДДУ: как принимать свои долгожданные квадратные метры в соответствии с новым Постановлением.
при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (далее — специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» настоящего пункта
Новые правила долевого строительства [НОВОСТИ]
1. Первичная приемка осуществляется в том же порядке, как и раньше. Осмотр квартиры может осуществлять, как сам дольщик самостоятельно так и специалист профессионально занимающийся этим делом. Тут полное раздолье в выборе специалиста, его можно найти Авито, Ремонтник.ру, Profi.ru, либо обратиться в компании специализирующееся на данных услугах.
2. В случае если в процессе приемки выявлены несущественные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства дольщик указывает их в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком в течении 60 дней (по истечении указанного срока застройщик должен будет пригласить вас для визирования исправлений).
3. Если застройщик отказывается их устранить или возникают разноглася относительно объема недостатков, то в данном случае необходимо приглашать специалиста, который составит акт в соответствии с новыми требованиями. Стоимость услуг данного специалиста, в случае если он подтвердит наличие существенных недостатков, согласно Постановлению, будут компенсированы застройщиком. Либо в суде, если застройщик откажется их устранять.
Данного специалиста можно приглашать, согласовав время и дату с застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий. То есть, если на первичной приемке, вам говорят, что устранять не будут, можете смело звать подобного мастера.
В п. в ст 1 Постановления речь идет о так называемых существенных недостатках, а что под этим понимает юридическая наука? Разъяснение существенности недостатков товара, а квартира, как ни как товар, хоть и очень дорогой, дается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
Новые правила долевого строительства
Существенные недостатки — это такие недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Под существенными недостатками следует понимать:
· неустранимые недостатки — то, что нельзя исправить в принципе;
· недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
· изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения. В зависимости от степени выраженности дефекты могут перейти из категории «существенные» в категорию «несущественные» и наоборот. Например, протечка потолка может быть значительной, если приводит к повышению влажности во всей квартире, и незначительной, если это разовое явление и застройщик проблему быстро устранил.
Под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации
Таким образом вызывая специалиста, который будет составлять акт осмотра, необходимо предварительно запросить у него следующие документы:
1. Трудовой договор с организацией, которая состоит в СРО;
2. Номер, присвоенный Приемщику при включении его в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства;
3. Документы подтверждающие, что организация, где работает специалист, действительно состоит в СРО;
Номер специалиста вы можете проверить в открытых источниках таких как:
Логичный вопрос, а какая квалификация необходима для включения в данный реестр?
1) наличие высшего образования по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства;
2) наличие стажа работы соответственно в организациях, выполняющих инженерные изыскания, осуществляющих подготовку проектнои документации, строительство, реконструкцию, капитальныи ремонт объектов капитального строительства на инженерных должностях не менее чем три года;
3) наличие общего трудового стажа по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства не менее чем десять лет;
4) повышение квалификации специалиста по направлению подготовки в области строительства не реже одного раза в пять лет;
5) наличие разрешения на работу (для иностранных граждан).
Наши специалисты провели небольшой статистический опрос среди специалистов осуществляющих деятельность на портале profi.ru и выяснили, что среди 30 опрошенных респондентов только у 4 имеется подобная квалификация.
Данные опроса говорят, что отрасль оказалась абсолютно не готова к изданию подобного нормативно-правового акта. Реакция компаний в основном выжидательная, они пытаются найти оптимальные способы решения данной проблемы, но в штате большинства просто отсутствуют специалисты подобной квалификации (напомним, стаж не менее 10 лет). Да и увольнять опытных приемщиков откровенно нецелесообразно.
Некоторые из компаний рассматривают возможность, использования партнерских программ, а также вступление в СРО и дополнительный рекрутинг специалистов. Однако услуги на подобные приемки могут резко вырости в силу объективных обстоятельств, что неминуемо ударит по карманам дольщиков.
Для первичной приемки вам подойдет профессиональный приемщик, который обладает необходимым опытом и знает недостатки каждого застройщика. Большинство из данных недостатков застройщик будет готов исправить самостоятельно, и у вас не возникнет с этим больших проблем. Если недостатки все же будут не исправлены, следует прибегнуть к услугам сертифицированного специалиста. Если говорить за Аудит Новострой то данная услуга будут стоить на 50% дороже обычной приемки, иные компании могут устанавливать другие наценки.
По сути вызов этого специалиста, это не что иное, как экспертиза на минималках, а именно составление экспертного заключение без сметы. Законодатель отрегулировал досудебный порядок урегулирования спора, который и до этого был обязательным.
Однако, у нас есть большие сомнения в том, что если недостатки будут действительно существенными, застройщик пойдет на их устранение.
В большинстве случаев, как и раньше, он отправит человека в суд. Из этого можно сделать логичный вывод, что Приемщика 2.0 стоит заказывать в том случае если вы действительно готовы идти в суд. При этом стоит сразу обращаться в организацию, которая также поможет вам сделать строительную экспертизу. В противном случае вы будете нести еще дополнительные затраты на эксперта.
Аудит Новострой, желает Вам успехов в приемке квартир!
Наш Telegram канал о приемках квартир: https://t.me/auditnovostroypk
Наконец-то хоть кто-то разъяснил! Спасибо автору !
Спасибо, информация для меня полезная и своевременная. Для себя уже решила, каждый должен заниматься своим делом, так и приемку пусть проводят специалисты.
Подскажите, пожалуйста, как это постановление отразится на уже переданных ранее квартирах. Можно ли будет требовать соразмерного уменьшения цены договора / возмещения расходов на устранение недостатков (как впервые обнаруженных экспертизой, так и тех недостатков, по которым уже направлялись претензии застройщику (были акты осмотра)?
В юриспруденции есть такая «приятная» штука, как обратная сила закона, в этом случае законодатель ее не применял, поэтому оно действует только на правоотношения возникшие после принятия его принятия.
Поэтому, если Вам посчастливилось принять квартиру до издания Постановления, вы можете смело заказывать строительную экспертизу и обращаться в суд.
Вопрос еще вызывает применение п. 2 ст. 4 ГК РФ.
«По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.»
Насколько я понимаю, с учетом ст. 4 ГК РФ права и обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 214-ФЗ, ГК, Законом о ЗПП, относительно требования компенсации расходов на устранение недостатков, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения убытков, требования неустойки по Закону о ЗПП, возникли еще в момент передачи объекта долевого строительства или предъявления соответствующих требований к застройщику. Соответственно, в таком случае я должен иметь право на компенсацию стоимости устранения недостатков, неустойку, предусмотренную Законом о ЗПП за неисполнение требования потребителя (до 26.03.22 как я полагаю, согласно постановлению правительства № 479).
Остается и вопрос насчет потребительского штрафа 50%. Думаю в лучшем случае здесь можно исходить из момента возникновения права требования в суде такого штрафа, в виде неудовлетворения в установленный срок досудебной претензии.
В моем случае квартира была передана по одностороннему акту, не вполне обоснованному на мой взгляд. Я планировал его оспорить, установить дату передачи = дате передачи ключей (такая судебная практика есть). Теперь боюсь это делать — вдруг суд сочтет квартиру вообще не переданной. Думаю насчет того чтобы зарегистрировать право собственности, попытаться в будущем признать односторонний акт недействительным только в части даты передачи (такая судебная практика тоже есть).
Интересно а есть практика судов по данному вопросу, именно в части квартир принятых до вступления в силу Постановления, в части требования возмещения расходов на устранение недостатков своими силами, т.к. есть подозрения, что и на квартиры переданные ранее, но недостатки по которым выявлены после вступления постановления в силу (в течение гарантийного срока), суды будут его распространять и отказывать в этом требовании, предоставляя право устранения недостатков Застройщику
спасибо, нашел хоть где все разжевано, а то думал что сразу дорогого эксперта что ли брать
Ну если вы собираетесь в суд то все равно прийдется брать эксперта, и составлять смету для формирования исковых требований. И более того в суде ответчик может запросить независимую экспертизу.
А если дело уже в суде рассматривается по неустранению недостатков застройщиком ? Квартира на этом основании не принята ! Как теперь ? И что теперь согласно п. 2 данного постановления — закон о защите прав потребителей не действует на дольщиков?
Если дело уже принято судом и рассматривается по существу, на вас положения данного постановления не распространяется. Так как в последнем пункте постановления установлено положение о его сроке действия. Обратной силы данный НПА не имеет.
Здравствуйте. У меня вопросы к 1му пункту. Вы говорите, что приемку осуществляется как прежде и возможна с участием эксперта по приемке. Тогда как в постановлении сказано: «при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л».» Смотрим пункт «л» — дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;»
То есть это разные дни, и чтобы пригласить эксперта нужно выявить нарушения, и видимо, не экспертом. В наш жк Одинград Лесной, эксперта например не пускают на приемку, ссылаясь на это постановление
В этом случае вы можете воспользоваться помощью стороннего специалиста. Мы находим подобные требования застройщика необоснованными. Т.к. возникает логичный вопрос, как могут быть выведены «существенные» недостатки если Вам на них ни кто не укажет.
Источник vc.ruНовые «антикризисные» правила передачи квартир застройщиками в 2022 г. Анализ Постановления Правительства от 23.03.22 г. №442
В числе новых мер, направленных на поддержку строительной отрасли, Правительство приняло Постановление, изменяющее порядок передачи объекта долевого строительства, предусмотренный 214 ФЗ.
Суды общей юрисдикции рассматривают большое количество споров, вытекающих из договоров долевого участия.
Зачастую суды не успевают ознакомиться с новым правовым регулированием и выработать единообразный подход. Кроме того, сами новые нормы не исключают различного толкования и содержат противоречия, в т.ч. внутренние.
Хотелось бы рассмотреть «нововведения» и дать их правовую оценку.
Что изменилось по отношению к 214 ФЗ.
Постановление вводит новые правила передачи объектов Застройщиком в период с 25.03.22 г. по 31.12.22 г.(включительно).
- 214- ФЗ предусматривает, что срок передачи объектов в одном жилом доме должен быть единым для всех.
Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации.
При этом позитивным видится акцент на том, что такой срок может быть изменен только при условии ввода в эксплуатацию жилого дома (или иного объекта) и только по соглашению сторон.
В настоящий момент застройщики переносят срок передачи объектов по всем квартирам в жилом доме если, например, часть квартир без отделки уже готовы к передаче, а часть не готовы, ввиду того, что по договору предусмотрена отделка.
- 214-ФЗ предусматривает императивный порядок уведомления участника долевого строительства о завершении строительства. Только заказное письмо с уведомлением о вручении.
Постановление допускает направления сообщения в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором.
С моментом направления сообщения о завершении строительства связано возникновения права «дольщика» приступить к приемке объекта.
- Большая часть норм Постановления направлена на регулирования процесса передачи объектов в случае выявления строительных недостатков при осмотре.
- 1. Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки.
— Лицо, чья квалификация подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства
который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации
Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства.
Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.
- 2. Детально регламентируется порядок проведения осмотра и фиксации недостатков. Фактически вводится три этапа при обнаружении существенных недостатков.
— Должны возникнуть разногласия в фиксации выявленных недостатков. Видимо, они могут возникнуть только после первого осмотра.
— Если разногласия возникли, то назначается осмотр уже со специалистом в течение 5 дней;
— На осмотре со специалистом должны присутствовать представитель застройщика и участник долевого строительства;
— Не позднее трех дней с момента проведения осмотра специалистом участник долевого строительства обязан на править в адрес застройщика акт осмотра с приложением документов подтверждающих квалификацию специалиста.
Не совсем понятно, для чего, например, направлять в адрес застройщика акт осмотра, если застройщик является стороной, подписывающей акт. Только если с этим актом сразу направить требование о компенсации стоимости услуг специалиста.
Если недостатки несущественные, как и прежде, участник обязан принять квартиру по акту приема-передачи и ждать последующего устранения недостатков.
Новых разъяснений о том, какие недостатки считать существенными не дано.
- Участник долевого строительства может требовать только безвозмездного устранения недостатков, либо отказаться от договора во внесудебном порядке.
Выбрать вместо этого соразмерное уменьшение цены или компенсацию своих расходов по ст. 7 214 — ФЗ не может.
- Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней.
Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП).
- Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки.
- Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней).
- Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков, он лишается права на судебную защиту.
- Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Атка, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.
- К отношениям сторон, вытекающим из ДДУ (если одной из сторон является потребитель), теперь не применяется Закон о ЗПП.
Проблемные вопросы, возникающие при толковании данного Постановления.
Вопрос 1.
Если до опубликования данного Постановления уже был осмотр объекта, объект не был принят, был составлен акт осмотра со сроком устранения недостатков на 45 дней, что делать дольщику, если при повторном осмотре (уже после постановления) недостатки не устранены? Подписывать АПП и требовать соразмерного устранения недостатков? Либо вновь устанавливать 60 дней?
Постановление не дает никаких разъяснений, однако его формальное применение в данном случае существенно нарушает права участника долевого строительства.
Вопрос 2.
При непредставлении доступа на объект для устранения недостатков участник долевого строительства лишается права на судебную защиту. Как избежать злоупотреблений? В какой момент происходи лишение права? Если ни разу не пустил в течение 60 дней? Или если не пустил по первому требованию?
Видится, что в данном случае необходимо будет применять ст. 10 ГК РФ.
Бремя доказывания должно быть распределено. Бремя доказывания добросовестности и разумности своих действий несет та сторона, в отношении которой имеются доказательства, подтверждающие ее недобросовестное поведение.
Вопрос 3.
Все Постановление разделено на 3 пункта.
Первый пункт определяет порядок передачи объектов в период с даты опубликования до 31.12.22 г.
Второй пункт исключает применение Закона о ЗПП. При этом временной период, на который распространяется Постановление в этой части не указан. Создается риск того, что суды перестанут применять Закон о ЗПП по делам, находящимся уже на стадии судебного разбирательства.
Видится, что в данном случае, необходимо исходить из общих правил действия правых норм во времени.
Согласно ст. 4 ГК РФ Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Так как отношения в части передачи объекта (и вытекающие из них прав и обязанности) по делам, которые уже находятся в суде возникли до опубликования Постановления, к ним должно применять Закон о ЗПП.
Вопрос 4.
Постановлением Правительства отменяется применение ряда норм федерального законодательства. Встает вопрос о возможности изменения гражданско-правового регулирования актами Правительства.
Схожая ситуация была в 2020 г., когда Правительство отменило неустойку, как меру гражданско-правовой ответственности для застройщиков (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423). Законность данного Постановления рассматривал ВС РФ, признал действующими ряд оспариваемых пунктов, отказал направлять запрос о конституционности в КС РФ (Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 14.10.2020 N АКПИ20-430; Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 28.01.2021 N АПЛ20-472).
Источник zakon.ruНовые правила долевого строительства
Пресс-центр
Публикации о Росреестре
НОВЫЕ ПРАВИЛА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
НОВЫЕ ПРАВИЛА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) вносятся почти столько же времени, сколько существует сам Закон, – с 2005 года. Причина появления очередных изменений – попытка защитить покупателей жилья, усилить юридическую защиту прав участников долевого строительства. В сложных экономических условиях возрастает риск появления недостроенных объектов, поэтому необходимо создать новые механизмы защиты инвесторов.
Закон о долевом строительстве в своей изначальной редакции не смог предоставить дольщикам абсолютной гарантии получения жилья либо возвращения вложенных средств. Не удалось изменить ситуацию и с принятием последних нововведений в 2014 году, которыми устанавливались более жесткие требования к страховым компаниям, выдававшим гарантии застройщикам. На сегодняшний день десятки домов остаются недостроенными, список «обманутых дольщиков» сокращается медленно. На первичном рынке жилья по-прежнему многое зависит от самого покупателя, от его способности внимательно подойти к выбору застройщика, собрать информацию и провести необходимую проверку.
Последние изменения законодательства направлены на комплексную защиту интересов покупателей, они отражают общую тенденцию снизить риски участников долевого строительства. По сути, нынешние поправки — это реформа Закона о долевом строительстве. Изменения внесены почти в каждую статью существующего закона: в нем устанавливаются требования к информационной открытости застройщика, к финансовой устойчивости строительной компании, вводится дополнительный механизм финансирования строительства, а также предусмотрено создание компенсационного фонда, из которого обманутые дольщики смогут получить средства для достройки дома.
Самой важной новацией стало установление минимального размера уставного капитала компании-застройщика. Такая мера призвана убрать неустойчивых в финансовом плане застройщиков.
Теперь минимальный размер уставного капитала должен составлять около 4 процентов от стоимости строящегося объекта; если капитал меньше, то застройщик не может привлекать для строительства деньги граждан. Так что теперь фирмы, которые имеют чисто формальный уставной капитал, составляющий смехотворную сумму в 10000 рублей, вообще не смогут приступить к возведению жилых домов. Ожидается, что это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств. Требования о минимальном размере уставного капитала будут предъявляться к застройщикам с 1 июля2017 года.
Застройщик не может привлекать деньги дольщиков, если в отношении него начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации. Если строительная фирма значится в реестре недобросовестных подрядчиков, если компания не уплатила налоги или имеет задолженность по другим платежам в бюджет. Не позволят привлекать средства дольщиков строительной фирме, директор и главный бухгалтер которой имеют судимость за экономические преступления.
Существенным изменениям подверглись требования к размещению застройщиком информации о своей деятельности в сети Интернет.
На сайте застройщика в отношении объектов недвижимости, на которые привлекаются средства граждан, должны быть размещены следующие документы:
–результаты аудиторской проверки за год деятельности предприятия;
–результаты экспертизы проекта и сопутствующей ему документации, по которой будет строиться дом;
–заключение, выданное уполномоченным на то органом власти субъекта РФ, подтверждающее соответствие строительной организации, а так же её проектной декларации, требованиям настоящего закона;
–разрешение на осуществление строительства;
–подробная, качественно и без каких-либо ошибок заполненная проектная декларация, в которой почти 160 пунктов;
–документы прав собственности (чьей бы она не была) на земельный участок, отведённый под строительство, его площадь и кадастровый номер;
–в ситуации, когда размер уставного капитала меньше, чем оговорено в законе, публикуется и договор, подтверждающий наличие у застройщика поручителя, в котором обязательства по договорам с гражданами принимает на себя третья сторона.
Раскрытие информации предполагает также размещение на сайте фирмы-застройщика образца договора с гражданами и опубликование фотографий на всех этапах строительства. Информация должна быть доступна – в открытом и круглосуточном интерактивном для пользователя режиме. Доступ к ней не может быть затруднен необходимостью регистрации на сайте либо взиманием платы.
Вводится также новая схема предоставления денежных средств застройщику, при которой банк выдает застройщику целевой кредит на строительство, а дольщики вносят денежные средства на специальные экскроу-счета, открытые в таком банке. При этом застройщик получает средства с таких счетов только при условии завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Само же строительство осуществляется под контролем банка.
Внесенные в Закон о долевом строительстве изменения коснулись и условий самого договора долевого участия. Так, например:
–при условии надлежащего исполнения застройщиком требований закона и своих обязательств перед участником долевых отношений, покупатель недвижимости не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в судебные органы;
–в соглашении о долевом строительстве необходимо обязательно указывать место расположения жилого помещения на этаже;
–как приложение к договору долевого участия, застройщик при передаче квартиры должен предоставить будущему её владельцу инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Документ содержит информацию о правилах использования жилья, об элементах отделки, инженерно-техническом обеспечении;
–в соглашении между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки – 1 процент от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.
Основанием для расторжения договора является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5 процентов.
Вступило в силу с 1 января 2017 года и важное правило в отношении устранения недостатков в объекте долевого строительства. Теперь участник долевого строительства будет вправе предъявить иск об устранении недостатков в суд к застройщику при условии, что недостатки выявлены в пределах гарантийного срока.
Кроме того, застройщик во внесудебном порядке обязан устранить такие недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. Иск предъявляется в суд в случае отказа застройщика от устранения недостатков. Гарантийный срок объекта долевого строительства составляет 5 (пять) лет. Этот срок исчисляется с даты передачи объекта. Таким образом, чтобы предъявить иск, участник долевого строительства должен принять объект, подписав передаточный акт.
Закон о долевом строительстве был дополнен статьей 23.2, согласно которой в целях дополнительной защиты прав участников долевого строительства будет создан специальный государственный компенсационный фонд. Застройщик до заключения договора с первым дольщиком будет обязан перечислить в фонд взнос в размере одного процента планируемой стоимости строительства объекта. Средства компенсационного фонда могут быть использованы в качестве возмещения гражданам-дольщикам в случае банкротства застройщика, а также могут передаваться в качестве финансовой помощи новому застройщику, принявшему права и обязанности обанкротившегося застройщика.
Для того чтобы у участников рынка была возможность перестроиться, изменения вводятся постепенно, в несколько этапов. Большинство положений нового закона вступило в силу с 1 января 2017 года. Требования к размеру уставного капитала застройщика, положения о счетах эскроу и поручительстве заработали с 1 июля 2017 года.
Норма о создании компенсационного фонда в сфере долевого строительства начинает действовать с момента принятия соответствующего закона.
Новые требования касаются только объектов, первые договоры долевого участия в строительстве по которым будут зарегистрированы Росреестром после 1 января 2017 года.
Изменения, внесённые в Закон о долевом строительстве, направлены на устранение с рынка жилой недвижимости недобросовестных застройщиков. Соответственно, не должно быть и дольщиков, чьи права попраны, а надежды оказались обмануты. Как все будет на деле, какое влияние эти новшества окажут на сферу строительства жилья в доле с застройщиком, покажет время.
Источник rosreestr.gov.ruРынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем
Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось
Новое в законодательстве о долевом строительстве: поддержка застройщиков, допгарантии – дольщикам
13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения 1 . Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г. застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику. Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.
Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег. В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.
Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.
Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен. Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен. Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом. Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.
Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками. Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются. После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.
«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».
Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:
- не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
- не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
- если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
- до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.
После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.
Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.
«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».
Проблемы участников долевого строительства в 2020 г.
Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.
- В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
- В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
- «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
- Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.
Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».
Как дольщикам избежать рисков?
Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.
- Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
- Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
- Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.
(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)
Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства. А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят. При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.
Что делать дольщику, если застройщик не соблюдает условия договора долевого участия?
Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда. «Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев. – В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».
Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).
Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.
1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Источник www.advgazeta.ru