Нужно ли платить налог при переуступке новостройки

Комментарий к Определению ВС РФ от 19.03.2020 № 304-ЭС20-1340.

ВС разъяснил, как исчислять налог при уступке прав требования

Жительница Челябинска переуступила права требования по шести квартирам в недостроенном доме, которые приобрела незадолго до того. При определении налоговой базы она вычла свои затраты на эту покупку из полученных доходов. Налоговая расценила это как форму предпринимательства и сочла, что уменьшить налоговую базу в таком случае нельзя. Верховный суд указал, в чем ошиблись и ФНС, и нижестоящие инстанции.

Продажа прав требований по договору долевого строительства жилья — это не то же самое, что продажа недвижимости. Это следует из определения коллегии Верховного суда по административным делам по делу № 48-КАД21-13-К7. В этом иске налоговая и физлицо спорили, как рассчитать базу и определить право на вычет при продаже прав требования по шести квартирам.

История вопроса

Наталья Есенькина пыталась оспорить свое привлечение к ответственности за занижение налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. Такое решение приняла инспекция ФНС по Курчатовскому району Челябинска, которая расценила переуступку женщиной прав требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома как предпринимательскую деятельность.

Есенькина уступила права по шести квартирам, которые ранее сама приобрела по цессионным соглашениям. С учетом своих расходов женщина определила НДФЛ по этим сделкам всего в 23 223 руб. По мнению налоговой, она занималась предпринимательством без регистрации в качестве ИП, ведь переуступила права массово, владела ими недолго и не имеет других источников дохода. Исходя из этого, инспекция доначислила ей налоги.

Есенькина с этим не согласилась. По ее мнению, при определении базы по доходам от договоров цессии она имела право на налоговый вычет либо уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически понесенных расходов. Она направила соответствующий административный иск к ИФНС по Курчатовскому району и УФНС Челябинской области.

Инспекция предъявила ей встречный иск о взыскании 1,2 млн руб. недоимки, 28 387 руб. пени и 62 434 руб. штрафа. Курчатовский районный суд встал на сторону налогового органа. Челябинский облсуд отменил это решение и удовлетворил требования Есенькиной, но Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционный акт и «засилил» решение первой инстанции.

При этом апелляция исходила из того, что Есенькина фактически занимается предпринимательством и ее нельзя лишить права на учет профессиональных расходов. Кассация сочла, что такое право среди физлиц имеют только зарегистрированные индивидуальные предприниматели, адвокаты и нотариусы.

Позиция ВС

Верховный суд счел, что вопрос о предпринимательском статусе Есенькиной вообще не имеет значения для этого дела. Подп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса, который запрещает уменьшать сумму налогооблагаемой базы при продаже жилья на сумму фактических расходов на его приобретение, если оно использовалось в предпринимательстве, касается только продажи самой недвижимости, а не прав требования. Поэтому и нижестоящие суды, и налоговая ошибочно ссылались на это положение, полагает ВС.

Гражданский кодекс отличает права требования от недвижимого имущества и относит их к иному имуществу, напомнил ВС.

Таким образом, Есенькина имела право уменьшить налогооблагаемую базу согласно ст. 220 НК и правильно подала декларацию. Судебная коллегия Верховного суда по административным делам отменила кассационное определение и оставила в силе определение апелляции в пользу истицы.

При продаже новостройки придется платить повышенный НДФЛ: правда или нет? Екатерина Мирошкина. экономист. Профиль автора. Риелторы в чатах и на форумах наводят панику среди дольщиков. … Чтобы НДФЛ оказался повышенным, зарплата вместе с прибылью от продажи новостройки по переуступке должна быть больше 5 000 000 Р. И ставка 15% коснется только суммы превышения. С каждых 100 000 Р сверх этого лимита нужно будет дополнительно заплатить 2000 Р. О 15% со всей суммы сделки при продаже новостройки дороже 5 000 000 Р речи не шло и не идет. Даже если ваш риелтор заботливо об этом предупреждает. /new-flat-sell/. Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке .

Спорные вопросы по налогообложению при уступке прав требования по договорам долевого участия

Законодательство допускает уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). При этом в силу ст. 146 НК РФ возникает обязанность уплаты НДС. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав.

Однако Президиум ВАС в Постановлении от 25.02.2010 № 13640/09 признал это мнение необоснованным и указал следующее.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья не устанавливает.

Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.

Данный вывод следует из ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база должна определяться в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

Важно, что ФНС в Письме от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291 учла позицию Президиума ВАС, признала, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения налог следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, и указала на необходимость доведения этой позиции до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков. Тем не менее, как было отмечено выше, спустя несколько лет Минфин вновь сообщил о невозможности применения п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке прав требования на нежилые помещения. В связи с этим не исключено, что налоговые органы при проверке укажут на занижение налоговой базы и начислят недоимку. Но у налогоплательщика имеется возможность доказать незаконность доначислений, в том числе потому, что Президиум ВАС указал: содержащееся в постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Обратите внимание:

При уступке прав требования на жилые и нежилые помещения НДС необходимо уплатить с разницы между доходами и расходами.

Еще один часто возникающий вопрос: в какой момент нужно начислить НДС? В Определении от 19.03.2020 № 304‑ЭС20-1340 по делу № А67-7693/2018 судья ВС РФ подтвердил, что при уступке прав требования по договорам долевого участия обязанность исчислить НДС возникает у налогоплательщика на дату государственной регистрации договора об уступке права. Этот вывод основан на положениях ст. 146, 155, 167 НК РФ, п. 2 ст. 389 ГК РФ.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке по переуступке прав: особенности сделки и подводные камни при заключении договора. … Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

Переуступка ДДУ налог

Подборка наиболее важных документов по запросу Переуступка ДДУ налог (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Переуступка ДДУ налог

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право») Кроме того, подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено право на получение имущественного налогового вычета при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. Поскольку имущественные права в целях налогообложения не признаются имуществом, установленный подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ запрет на применение имущественных вычетов в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности, на них не распространяется.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Суд признал правомерным доначисление единого налога, уплачиваемого при применении УСН, с доходов от реализации предпринимателем недвижимого имущества. Суд указал, что налогоплательщик систематически приобретал и продавал нежилые помещения, уступал права по договорам долевого участия в строительстве, не представил доказательств использования имущества в личных целях. Суд признал обоснованным вывод налогового органа о том, что систематические приобретение и продажа имущества, изначально не предназначенного по своему характеру и потребительским свойствам для использования в не связанных с предпринимательскими целях (кладовых помещений), подлежат обложению налогом по УСН.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Переуступка ДДУ налог

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия в долевом строительстве. Новый кредитор 2. Налог на прибыль у нового кредитора при дальнейшей переуступке имущественного права по договору участия в долевом строительстве

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Об НДФЛ в отношении доходов, полученных при переуступке прав требования на квартиру, приобретенную близким родственником по договору участия в долевом строительстве, в пользу третьего лица.
(Письмо Минфина России от 14.06.2022 N 03-04-05/56307) В этой связи доходы, полученные при переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, подлежат налогообложению в общеустановленном порядке с применением налоговой ставки, установленной пунктом 1 статьи 224 Кодекса в следующих размерах:

Нормативные акты: Переуступка ДДУ налог

Справочная информация: «Имущественные налоговые вычеты и налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков, учитываемые в целях налогообложения дохода физических лиц»
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс) 1. Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), от изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, от реализации имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем (пп. 1, пп. 2 п. 1, пп. 5 п. 2 ст. 220 НК РФ)

Подборка наиболее важных документов по вопросу Переуступка ДДУ налог нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое. … Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Переуступка ДДУ налог . Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия в долевом строительстве. Новый кредитор2. Налог на прибыль у нового кредитора при дальнейшей переуступке имущественного права по договору участия в долевом строительстве.

При продаже новостройки придется платить повышенный НДФЛ: правда или нет?

Риелторы в чатах и на форумах наводят панику среди дольщиков. Говорят, что при продаже новостроек по договору уступки больше чем за 5 000 000 Р теперь придется платить НДФЛ по повышенной ставке — 15%, а не 13% как раньше.

Переплата может оказаться значительной: например, 2% от 3 000 000 Р составляют 60 000 Р . При таком раскладе может вырасти соблазн занизить стоимость квартиры в договоре, а это рискованно.

Не спешите так делать ради экономии. Сначала стоит разобраться, как на самом деле обстоят дела с расчетом НДФЛ и повышенной ставкой при продаже новостроек — и вообще любого жилья.

Откуда берется повышенный НДФЛ

Обычная ставка налога на доходы — 13%. Но с 2021 года введена прогрессивная шкала: чем выше совокупный годовой доход, тем выше ставка. Если налоговая база с начала года превышает 5 000 000 Р , с суммы превышения нужно платить НДФЛ по ставке 15%.

Раньше при налоговой базе в размере 6 000 000 Р НДФЛ составил бы 780 000 Р , а с 2021 года — 800 000 Р . Дополнительные деньги идут на финансирование фонда «Круг добра», который, по задумке, должен оплачивать лекарства детям с тяжелыми заболеваниями. За год так планируется собрать около 60 млрд рублей.

Прогрессивная шкала НДФЛ должна была коснуться только тех, кто получает большие доходы — например по полмиллиона в месяц. Но теперь повышением обеспокоены и продавцы недвижимости, хотя они могли копить на эту квартиру полжизни или взять кредит.

Как победить выгорание

Как это касается продажи имущества

Чтобы повышенный НДФЛ не коснулся продавцов дорогостоящего имущества, такие сделки вывели из-под действия прогрессивной шкалы. То есть такие доходы вообще не включаются в сумму налоговых баз, которые учитываются в лимите.

Это не значит, что при продаже имущества вообще нет НДФЛ. Просто сумма от продажи квартиры не войдет в общую сумму дохода, когда его нужно будет сравнивать с 5 000 000 Р . Доходы от продажи имущества в любом размере облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Например, у менеджера зарплата 180 000 Р . За год — 2 160 000 Р . Еще он продал квартиру за 4 000 000 Р . Общая сумма дохода за год — 6 160 000 Р , но повышенного НДФЛ нет. Потому что с лимитом для прогрессивной шкалы сравнивается только годовая зарплата.

Это условие действует, когда продается имущество — то есть какая-то вещь. Это может быть квартира, машина, ноутбук, земельный участок. Исключение — ценные бумаги.

Какие особенности расчета НДФЛ есть для новостроек

Квартира считается имуществом, когда право собственности на нее зарегистрировано в Росреестре. С новостройками так происходит после сдачи дома и приемки квартиры по акту.

Но жилье в строящемся доме можно купить еще на этапе котлована или нескольких этажей, пока дом не сдан. Тогда заключается договор участия в долевом строительстве. А покупатель становится дольщиком и получает не квартиру, а право на нее в будущем.

Эту будущую квартиру, то есть право на нее, можно при желании продать, даже если дом еще строится. Но тоже не по договору купли-продажи, а по договору уступки права требования. То есть продается не имущество, а право.

Доход от продажи права уже не входит в список исключений при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ. Так действительно объяснил Минфин, но тут ничего нового, это всегда так было. Например, при продаже по договору уступки не работает срок минимального владения для освобождения от налога. Это кажется нечестным, но такие вот правила.

Если менеджер из примера выше продаст не вторичку, а недостроенную квартиру по договору уступки, с лимитом он будет сравнивать зарплату вместе с доходом от такой сделки.

На этом основании риелторы и начали пугать людей или оперировать своей компетентностью в переговорах. Но они не учли один нюанс: налога-то все равно может не быть. И, скорее всего, не будет.

Как считать налоговую базу для сделок по договору уступки

НДФЛ начисляется не на все полученные суммы: для расчета берется налоговая база или их совокупность от разных видов доходов.

При этом налоговая база считается с учетом вычетов, которые можно применить к конкретному виду дохода. Для зарплаты это, например, стандартные вычеты за детей. А при продаже квартиры по договору уступки права требования — расходы на покупку. То есть при оценке лимита для повышенного НДФЛ в доход включается не вся сумма от продажи новостройки, а только разница между доходом и расходом.

Например, менеджер с годовой зарплатой в размере 2 160 000 Р продает квартиру за 4 000 000 Р по договору уступки. Два года назад он купил ее за 3 400 000 Р . Налоговая база от продажи квартиры составит 600 000 Р : 4 000 000 Р − 3 400 000 Р . И только эту разницу нужно прибавить к зарплате для сравнения с лимитом:

2 160 000 Р + 600 000 Р = 2 760 000 Р .

Это меньше 5 000 000 Р . Поэтому доходы менеджера не будут облагаться повышенным НДФЛ.

Допустим, этот же менеджер продал квартиру за 6 000 000 Р . А купил ее за 4 000 000 Р . Сумма сделки сама по себе уже больше лимита, но повышенного НДФЛ все равно не будет:

2 160 000 Р + (6 000 000 Р − 4 000 000 Р ) = 4 160 000 Р .

Доход для целей НДФЛ все равно меньше 5 000 000 Р . НДФЛ нужно платить по обычной ставке — так же, как и в 2020 году.

Чтобы НДФЛ оказался повышенным, зарплата вместе с прибылью от продажи новостройки по переуступке должна быть больше 5 000 000 Р . И ставка 15% коснется только суммы превышения. С каждых 100 000 Р сверх этого лимита нужно будет дополнительно заплатить 2000 Р .

О 15% со всей суммы сделки при продаже новостройки дороже 5 000 000 Р речи не шло и не идет. Даже если ваш риелтор заботливо об этом предупреждает.

Что еще нужно знать при продаже новостройки

Продавцов квартир на первичном рынке касается еще несколько недавних нововведений:

Необходимо также отметить, что решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства принимается Фондом в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192 "Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства" о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона.

Что изменилось в налогах на доходы от продажи новостроек. Рассказывает юрист

В середине ноября Госдумой принят закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ (НК РФ). В частности, внесены поправки, которые напрямую касаются граждан – участников долевого строительства. Теперь продавцы жилья, приобретенного на первичном рынке, смогут сэкономить на налогах.

Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное — этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности — пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).

Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?

Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).

Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.

Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.

* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Почему это важно?

До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.

Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию — три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.

По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.

Это всё хорошо. Какие нюансы?

Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ — с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка — и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.

Данный закон рассчитан на первичный рынок — жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»

Когда закон вступает в силу?

Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).

На сделки какой давности распространяется закон?

Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.

Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург

Какой налог платить ? 17 апреля 2019 г. – Два года назад купила квартиру по ипотеке в новостройке за 2,1 млн. Ипотека погашена, но в права собственности я еще не вступила, так как дом сдается через полгода. Планирую продавать квартиру без ремонта за 2,5 млн и покупать другую за 3 млн. Поясните, пожалуйста, какой налог мне нужно будет заплатить ? Налоговый вычет я получала уже до того, как купить квартиру в новостройке , поэтому второй налоговый вычет мне не предназначен. Madhourses/Depositphotos. Отвечает юрист Аркадий Емельянов: С учетом изложенных в вопросе обстоятельств можно сделать следующие выводы